Novogradnja - Prodaja stanova

Kod novogradnje se ne plaća porez na prenos apsolutnih prava nego PDV, zato što je reč o prvom prenosu prava svojine na tek izgrađenom objektu. Za stanove se obračunava po posebnoj stopi od 10%.

Investitori po pravilu oglašavaju cenu sa uračunatim PDV-om, ali to nije zakonska obaveza. Pre potpisivanja proveri da li je u ponudi navedena cena sa ili bez PDV-a, razlika na stanu od 60 kvadrata nije mala.

Kupac prvog stana može da ostvari povraćaj plaćenog PDV-a. Uslovi se odnose na državljanstvo, prebivalište i na to da kupac od 1. jula 2006. godine nije imao stan u svojini, a povraćaj se priznaje do 40 kvadrata za kupca i dodatnih 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva.

Stan u novogradnji može da se kupi u različitim fazama izgradnje: od postavljanja temelja i grubih građevinskih radova do potpuno završenog stana.

Što je faza ranija, cena po kvadratu je niža, ali je veći rizik da se rok pomeri ili da projekat stane.

Dva dokumenta određuju koliko je taj rizik stvaran.

Građevinska dozvola znači da je gradnja odobrena i legalna, bez nje ne ulaziš u priču. Upotrebna dozvola se dobija po završetku i bez nje se stan ne može uknjižiti, koliko god da izgleda gotovo.

Pre svake uplate traži uvid u građevinsku dozvolu, a u ugovoru proveri rok za pribavljanje upotrebne dozvole i šta se dešava ako se taj rok probije.

Najjasniji signal nije broj završenih zgrada nego to da li su stanovi iz ranijih projekata uknjiženi.

Proveri u kom je statusu zemljište na kom se gradi i da li je opterećeno hipotekom, jer se hipoteka prenosi na objekat. Te podatke daje list nepokretnosti iz katastra.

Na 4zida svaki projekat vodi na stranicu investitora, pa na jednom mestu vidiš i ostale projekte istog investitora i možeš da uporediš rokove koje je do sada držao.

Rezervacija se najčešće potvrđuje uplatom kapare uz predugovor. Pre uplate razjasni da li je kapara povratna, u kom roku i pod kojim uslovima - to je jedina stavka oko koje se kasnije najviše spori.

Predugovor se overava kod javnog beležnika i u njemu treba da stoje tačan stan sa brojem i kvadraturom, cena, dinamika plaćanja i rok za useljenje. Zato je važno da svi dogovoreni uslovi budu jasno navedeni u predugovoru, jer usmeni dogovori ne pružaju odgovarajuću pravnu sigurnost.

Dinamika plaćanja se kod novogradnje obično vezuje za faze izgradnje. Ako se plaća po fazama, u ugovoru mora da piše šta se smatra završetkom svake faze.