Pitaj pravnika
Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – mi smo tu da ti pomognemo. Postavi pitanje i naš pravnik će ti odgovoriti.
Predlažemo da pitanje formulišeš što jasnije, navodeći sve potrebne informacije.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa u skladu sa tim obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pre postavljanja pitanja, savetujemo da prethodno pogledaš da li je isto ili slično pitanje već postavljeno ili je o temi koja te zanima već bilo reči na stranici.
Postavi pitanje ovde!
Da li je moguca prodaja garsonjere koja nije uknjizena a predata na legalizaciju 2003godine? U pitanju je nadogradnja u Medaku. Šaljem ispod cene ali ne znam koji je način prodaje.
Poštovana Slavice,
Nelegalna nekretnina generalno može biti predmet kupoprodaje, međutim, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor, jer ne znam da li postoji građevinska dozvola za predmetnu nadogradnju. U sličnoj poziciji se nalaze i stanovi u izgradnji, koji nisu uknjiženi u Katastru, ali poseduju građevinsku dozvolu. Zakon o legalizaciji se značajno promenio od 2003. godine. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Nekretnina koja je kupljena pre 60 godina. Opis prostorija je u ugovoru 7 odeljenja, na spratu i 4 u prizemlju velicina sa imanjem 2.95h. A ugovor od prethodnog vlasnika koji je prodao je 7 odeljenja na spratu 3 u prizemlju 2.95h ukupno. Gde prvi vlasnik tuzi zadnjeg vlasnika da nije prodao 1 prostoriju i naziva ga nemoralnim a u posedu je 60god i do tada nista nije preduzeo Ako mu je bila prostorija kao oduzeta od drzave a i vracena, kada je prodavao preko svog punomocnika i sada trazi da mu se to vrati.
Poštovana Vera,
bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se izjasniti na vaše zahteve, obzirom da postoji više kupoprodajnih ugovora kao i pokrenut postupak pred sudom. Obratite se advokatu sa celokupnom dokumentacijom kojom raspolažete.
Postovani,
stan je kupljen pre 10godina. Pre 4godine je plaćen porez na prenos apsolutnih prava uvećan za kamatu zbog plaćanja po isteku roka. Sva dokumentacija je uredno predata Katastru i do danas nije dobijeno rešenje. Šta dalje? Unapred zahvalna!
Poštovana Nadežda,
Shodno važećim propisima, uknjižba prava vlasništva u Katastru nije uslovljena plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava. Dakle, bez obzira da li je porez na prenos apsolutnih prava plaćen ili nije, Katastar po prijemu ugovora, mora doneti rešenje o uknjiženju ili odbačaju (ako postoji određena mana u ugovoru). Svakako je savet da se putem eKatastra obratite nadležnoj službi sa urgencijom ili zahtevom da se po Vašem predmetu postupi u što kraćem vremenskom roku.
Postovani, da li kupac nekretnine ima pravo da se odrekne dela dvorista u korist investitora i da investitor tu napravi parking koji prodaje, a to ne navodi u ugovoru?
Pri tom uzima novac na ruke i posle tvrdi da je to ipak poklon.
Ko nam garantuje osim ugovora konacnog gde pise uz stan pripada parking na koriscenje
Trazili smo i potvrdu i priznanicu pre davanja novca kod beleznika gde su rekli da tako ide.
Ovo je sramota velika! APELUJEMO NA DRUGE DA TO NE DOZVOLE!
Unapred zahvalna cetvoroclana porodica
Popovic
Poštovani Branislave,
Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Pravo svojine je apsolutno pravo koje omogućava nosiocu da raspolaže svojom imovinom, na način koji nije protivan zakonu. Dakle, ukoliko lice, kupac određene nekretnine, želi deo svoje imovine da proda, pokloni, izda ili slično drugom licu (u ovom slučaju investitoru) on to može da učini, ali se jasno mora znati koja prava su preneta na to lice. Termin “odrekne dela dvorišta” mora imati svoj pravni osnov, a ukoliko taj deo dvorišta formalno – pravno nije otkupljen od strane investitora, tada ga on ne može prodavati (jer nije vlasnik istog). Ne postoji mogućnost da neko tvrdi da je poklon, jer se za poklon mora overiti ugovor o poklonu kod javnog beležnika. Ukoliko ne postoji pravni osnov (npr. ugovor, sudska odluka ili slično) da investitor bezuslovno raspolaže delom koji je dobio “odricanjem dela dvorišta” – onda taj deo dvorišta, verovatno, prodaje odnosno naplaćuje od trećih lica, bez pravnog osnova. Ukoliko je pak investitor vlasnik parcele na kojoj se gradi zgrada (stan u novogradnji) pa se odričete nekog dela parcele kako bi on kasnije taj deo moga da proda kao parking, onda ste vi kao kupci na to nedvosmisleno pristali potpisivanjem ugovora o kupoprodaji i takvu situaciju omogućili investitoru.
Poštovanje, potrebna mi je informacija da li je moguće potpisati predugovor o prodaji nekretnine u nasljedstvu, s tim da je još uvek jedan roditelj živ ali nije sposoban za potpisivanje ugovora. Ćerke su jedini naslednici i glavni ugovor bi potpisale nakon ostavinske rasprave. Da li bi taj predugovor bio validan? Hvala u napred.
Poštovani Vedrana,
nije moguće potpisati i overiti predugovor kod javnog beležnika ukoliko ne postoji pravnosnažno rešenje o nasleđivanju iza pokojnog lica. Naslednik, koji bi kasnije imao pravo potpisivanja ugovora, mora biti utvrđen rešenjem o nasleđivanju, koje mora biti konačno. U slučaju da drugi roditelj nije sposoban za potpisivanje, isto lice se mora staviti pod starateljstvo a o tome vodi računa Centar za socijalni rad.
Poštovani,
Nevenčana supruga i ja smo kaparisali stan u novogradnji za koji postoji mogućnost povrata PDVa.
Kako oboje nemamo nekretninu u svom vlasništvu, da li postoji mogućnost povratka PDVa na ukupnu površinu od 59m2 i na koji način?
Unapred hvala.
Poštovani Aleksandre,
Pravo na refundaciju PDV-a može se ostvariti za stan čija površina, za kupca prvog stana, iznosi do 40 m2 a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu, koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije od 01.07.2006. godine.
Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine koja je propisana (40m2) ima pravo na refundaciju PDV-a do iznosa koji odgovara površini stana od 40m2. Međutim, porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Shodno naznačenom, ukoliko kupite nekretninu u jednakim delovima, tada biste imali ukupno oslobađanje na 40m2 (svako od vas na po 20m2). Ukoliko kupi nekretninu samo jedno od vas, tada taj ima pravo na oslobađanje na 40m2 a drugi se, shodno Zakonu, ne smatra članom porodičnog domaćinstva i nema pravo da iskoristi povrat PDV-a na dodatnih 15m2.
Da li neko ko gradi kuću može da dobije da bude oslobođen plaćanja priključka za vodu, struju, kanalizaciju itd. Zato što je navodno dobio status investitora ulice na NEODREĐENI rok. Eto, ja znam za takav jedan primer od skoro i prosto mi je neverovatno da je to nešto moguće. Ili je tu opasno muljano u institucijama koje su odobrile tako nešto. Šta raditi u ovakvom slučaju, kome se žaliti, podneti prijavu?
Poštovani Milane,
Bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se detaljno izjasniti. Opštinska Služba za građevinarstvo je nadležna za izdavanje građevinskih, upotrebnih i svih drugih dozvola investitorima, pa je predlog da se od njih krene radi dobijanja određenih informacija. Ukoliko smatrate da je neko postupio protivno zakonu ili eventualno izvršio određeno krivično delo, onda se obraćate nadležnoj policijskoj upravi ili tužilaštvu.
Poštovani,
Prodavao bih stan koji se nalazi u zgradi koja nije nikada legalizovana, niti su predata dokumenta za legalizaciju.
Zanima me da li takav stan može da se proda, odnosno na koji način bi u slučaju prodaje mogao da se overi ugovor, da li notari overavaju takve ugovore ili se može ugovor overiti u sudu?
Da li je potrebna neka specifična dokumentacija?
Poštovani Branislave,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora. Ukoliko i postoji mogućnost da se overi kupoprodajni ugovor za Vašu nekretninu, isključivo je nadležan javni beležnik jer sudovi ne overavaju više bilo kakve vrste ugovora.
Poštovanje. Zamolio bih Vas da mi objasnite sledeće: Vlasnik sam 1/8 stambenog objekta i 1/4 dvorišta u kome se između ostalog nalazi i taj objekat. Suvlasnici mi ne dozvoljavaju pristup pomenutom objektu, ni prolaz kroz jedan deo dvorišta(velika kapija).Da li smem nasilno da uđem u objekat i koja su moja prava? Unapred hvala.
Poštovani Jezdimire,
(su)vlasnik nepokretnosti ima pravo da bezuslovno koristi i upotrebljava stvar koje je suvlasnik, bez da mu se u skladu sa zakonom, to onemogućava. Nedozovljavanjem korišćenja stvari, na kojoj i vi imate pravo susvojine a od strane ostalih suvlasnika, je nezakonito i postoje različiti načini da zaštite svoja prava (npr. negatorna tužba – tužba za uznemiravanje svojine). Takođe, postavlja se pitanje da li postoji određeni sporazum ili ugovor o načinu korišćenja parcele, objekata, jer je pretpostavka da se radi o neetažiranoj parceli kao i šta je upisano u osnovu sticanju vaše nekretnine, šta ste tačno kupili i koji deo parcele/objekata.
Postovani,
Da li skupstina stambene zajednice svojim izglasavanjem, bez moje volje, moze da mi nametne da moje ucesce za izgradnju lifta u stambenoj zgradi bude vece od pripadajuceg od srazmere mojih kvadrata – sto mislim da je po zakonu?
Poštovani Sretene,
Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako nije drugačije propisano. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima:
1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;
2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade mogu odlučiti da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje, ukoliko se sa tim saglase 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.
Postovani,
Otac me je ovlastio za prodaju stana koji je u njegovom vlasništvu 1/1,sa svim navedenim potrebnim elementima punomoćja koje je overeno kod notara pre godinu dana,tacnije 16.6.2022 godine.
U medjuvremenu sam ja promenila lk i adresu stanovanja,tako da se sada razlikuju adresa i broj lk koji su navedeni u punomoćju.
Pitanje glasi:Da li je punomocje kao takvo i dalje validno i ako nije sta je potrebno preduzeti ,kako bi se unela nova adresa(da li je potrebno novo punomocje i sve iz početka itd..)
Poštovana Ana,
Promena podataka u ličnoj karti (adresa i broj lične karte) ne čine uslov da se mora menjati izdato punomoćje, jer se ipak na osnovu JMBG-a (koje bi trebalo da je upisano u punomoćju) može utvrditi da se i dalje radi o istom licu koje može u ime i za račun izdavaoca punomoćja potpisati sve akte. Dakle, smatram da ne biste smeli imati problema oko realizacije pravnog posla.
Dobar dan gospodine Krunić.
Naime, kupio sam plac u Vladimircima pre 20 dvadesetak godina i više. Pošto živim u inonstranstvu, Francuska, moj otac je završio transakciju umesto mene. Danas roditelji nisu više tu. Bio sam pre tri mesca da izvadim dokumenat vlasništva, jer planiram neku malu gradnju. U dokumentu koji su mi izdali glasi da imam pravo korišćenja a da vlasnik je država Srbija. Naravno bio sam zabrinut. U kadastru su mi rekli da sam vlasnik tog placa samo treba podneti zahtev za prelaženja u vlasništvo. Više puta sam pokušao da tražim kopiju za zahtev za prelaženje u vlasnistvo i ugovor bez uspeha. Šta vi mislite? Ja sam naravno imao poverenje u svog oca tako da mu nikad nisam tražio ugovor o kupoprodaji.
Najskrenije vam se zahvaljujem pozdrav.
Rade Jovanovic.
Poštovani Rade,
U slučaju postojanja prava korišćenja na parceli, sa vlasništvo RS, potrebno je da podnesete zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine. Katastar mora postupiti po zahtevu, samo je pitanje da li se konverzija radi sa ili bez određene naknade (to utvrđuje Katastar sa Službom za građevinarstvo Opštine gde se nalazi predmetna parcela). Ukoliko ste gore označno već predali u Katastar, onda je predlog da im pišete putem e-maila urgenciju za postupanje po vašem predmetu.
2009. godine prometovana je parcela, vinograd 3. klase. Kupac je bio grk preko punomoćnika grka. Nekretnina do danas nije uvedena u katastar, poljoprivredno zemljište. Sve je 2010. i 2011. prošlo sudsku proceduru bez mogućnosti prava upisa. Šta dalje, čija je sada to nekretnina ???????
Poštovani Lazare, shodno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane (“Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori”, br. 83/08 i 12/14). U ovom slučaju, imate vanknjižno vlasništvo (prema potpisanom i overenom ugovoru na sudu tokom 2009. godine ali isti ne možete sprovesti niti će se moći sprovesti u Katastru). Predlog je da se raskine ugovor, da Grk, kao tadašnji kupac, otvori firmu u Republici Srbiji pa da ta firma bude kupac nepokretnosti.
Poštovanje,izdao bih opremljen stan od sto dvadeset kvadrata na spratu kuće. Da li je neophodan ugovor o zakupu? a ako bih iznajmljivao preko agencije koji su uslovi, šta agencija traži? Srdačan pozdrav.
Poštovani,
savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma. Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisano je, između ostalog, da se posredovanje vrši na osnovu ugovora o posredovanju u zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao. Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaključenja ugovora. Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju. U praksi, jedna mesečna zakupnina se plaća na ime posredničke naknade prema Agenciji a zavisi od mesta do mesta – negde zakupac i zakupodavac dele jednu mesečnu zakupninu na ime naknade, dok negde svako od stranaka plaća po jedan iznos mesečne zakupnine posredniku.
Poštovanje, moj suprug i ja živimo u kući sa njegovim tatom. Nažalost suprugova majka je preminula! Svekar je vlasnik kuce! Mi svekra izdržavamo – plaćamo račune i ostale potrepštine za život. Međutim svekar nas bukvalno psihički maltetira i ucenuje ako ne plaćamo račune i izdržavamo daće kuću domu za stara lica ili će prodati, pa kakva prava mi imamo po tom pitanju ako on proda ili da domu za stara lica???
Poštovana Sunčice,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Ukoliko izdržavate određeno lice, savet je da o tome postoji ugovor – najbolje rešenje je ugovor o dvorbi, kojim biste u svakom smislu zaštitili svoja prava ali i kasnije troškove, jer tim ugovorom imovina nakon smrti vlasnika nekertnine – primaoca dvorbe, prelazi u vlasništvo davaoca dvorbe. Ukoliko ne postoji takav vid međusobnog dogovora odnosno ugovora, već samo nastavljate da plaćate račune i izdržavate lice, onda je to obligaciono-pravni deo potraživanja koji se kasnije može tražiti putem tužbe na sudu uz dokazivanje kada ste i šta tačno plaćali i koliko. Takođe, morate imati u vidu da i svekar ima pravo da traži zakupninu od vas na ime korišćenja njegove nekretnine.
Dobar dan, zanima me šta se radi u slučaju da se potpisuje kupoprodajni ugovor pri kupovini stana, a supružnik ne želi da se odrekne imovine koja se stiče u braku? Da li postoji neko drugo rešenje pri kupovini, kako bi vlasnica u ovom slučaju bila samo žena na čije ime se stan kupuje? Hvala najlepše
Poštovana Mia,
članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, propisano je da: zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je izvršio javni beležnik, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini. Dakle, zakonska formulacija je jasna, dok ste u braku, po službenoj dužnosti će se upisati zajednička supružnička svojina sve dok se ne dostavi overena izjava kod notara, da se radi o posebnoj isključivoj svojini vas kao kupca.
Poštovanje,
Planiram da kupim građevinski plac od 5 ari koji je 1/1 od vlasnika.
Da li za građevinske placeve važi pravilo preče kupovine od strane komšija?
Pošto plac stoji više godina nekorišćen, a uz to ga je jedan od komšija koristio da na njemu parkira auto i čamac i kosio travu. Da li on pravno ima na njemu pravo održaja i sticanja nekog vida državnine? Hvala unapred
Poštovani Miloše,
savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. To je državina koja je stečena na osnovu ugovora o kupoprodaji, poklonu ili zameni. Državina potrebna za sticanje prava svojine održajem mora biti savesna. Zakon određuje da savesna državina postoji ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Držalac mora biti savestan za sve vreme trajanja održaja. Ako u toku trajanja državine držalac sazna da je prenosilac bio nevlasnik, on će se smatrati nesavesnim držaocem. Nadalje, shodno Zakonu o prometu nepokretnosti, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Navedeno se ne odnosi na građevinske parcele.
Postovani,
Imam nedoumice u slučaju razvoda braka i podela imovine. Naime, suprug je stan kupio iz stambenog kredita i potpisao ugovor mesec dana pre sklapanja braka, a pre toga smo već živeli u vanbračnoj zajednici. Nakon kupovine stana uselili smo se zajedno u novi stan koji je kupio iz stambemog kredita, opremili i sredili unutra sve zajedno. U međuvremenu sam kupila stan ja, isto iz stambenog kredita, ali tad smo već bili u bračnoj zajednici. On nije hteo da se odrekne svog udela kod notara, iako je to moja prva nekretnina bila. Moja pitanju se odnose na to koliki deo stana moze da traži koji sam ja kupila tako sto sam ja na svoje ime podigla stambeni i otplaćujem sa svog računa. Postoji li mogućnost da on ne dobije taj deo? I da li onda i ja imam pravo na neki deo stana koji je on kupio mesec dana pree braka na stambeni a koji smo zajednički otplaćivali i sredili?
Hvala puno
Poštovana Tanja,
Bez jasnijeg uvida u dokumentaciju, ne možemo Vam dati detaljan odgovor. Značajni su iznosi kupovine nekretnina, iznosi odobrenih kredita kod banaka, ulaganja i drugo. Obratite se advokatu radi više detalja.
36 meseci, sadašnja rata je 17.200. Varijabilna kamata. Ako bih otplatijo celu sumu odjednom, koliko bi trebao da platim?
Poštovani Blagoje,
Morate se obratiti banci kod koje imate podignut stambeni kredit, samo Vam oni mogu dati odgovor na vaše pitanje.
Kada je bračni par vlasnik stana upisan kao zajednička svojina supruznika, prilikom prodaje istog da li se oni u ugovoru navode kao prodavci ili se npr muž navede kao prodavac, a žena kao supruga kupca koja je saglasna sa prodajom ili ? Hvala
Poštovani Miloše,
U slučaju upisane zajedničke svojine supružnika, oba supružnika su prodavci i tako se mora označiti u kupoprodajnom ugovor. Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020) regulisan je upis zajedničke svojine u katastar nepokretnosti. Njime je predviđeno da se zajednička svojina na nepokretnosti upisuje na ime svih zajedničara, a zajednička svojina bi se mogla definisati kao pravo svojine dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, ali su odredivi. To znači da pravo svojine na stvari imaju svi zajedničari kao celina, s tim da su njihovi udeli u pravu svojine neodređeni. Stoga su u katastru nepokretnosti kao vlasnici upisani svi zajedničari sa naznakom da se radi o zajedničkoj svojini u udelu 1/1. Upravo je to glavna razlika u odnosu na susvojinu koja predstavlja svojinu dva ili više lica na istoj stvari, ali tako da su njihovi udeli tačno određeni (1/2, 1/4 i slično).
Postovani,
Molim Vas za misljenje. Stan nakon ostavinske rasprave je prepisan na 4 osobe ( 4 jednaka dela).
Sve osobe su punolete. Tri osobe zele da prodaju stan a jedna ne zeli i protivi se tome. Ta osoba je alkoholicar.
Da li zakonski ta osoba s obzirom da je u manjini moze i ima prava da blokira ceo proces prodaje ili ne.
Hvala unapred,
Poštovana Nikolina,
Ukoliko jedan suvlasnik ne želi da proda svoj udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema četiri ulaza, četiri sanitarna čvora itd.) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Poštovani,
Muž i ja planiramo da podignemo stambeni kredit tako da ja budem vlasnik stana, a muž korisnik kredita. On je strani državljanin koji živi u Srbiji već više od 10 godina, desetak godina je imao radnu vizu, poslednje dve vizu na osnovu braka. Da li je u ovoj situaciji moguć povrat PDV-a za prvi stan, tj. da li je problem što bi on bio samo korisnik kredita, ne i kupac nekretnine?
Ja kao vlasnik ispunjavam uslove za povrat PDV-a, jedini potencijalni problem je što i on mora da bude potpisnik predugovora/ugovora zbog toga što bi kredit išao preko njegove plate, a ne moje. U najgorem slučaju, da li je moguće dobiti bar povrat za 20% m2 na osnovu mog dela? Hvala.
Poštovana Jasna,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da ćeti vi biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, a suprug nosilac stambenog kredita, bitno je da se sa vašeg bankovnog računa isplaćuje kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa računa vašeg supruga, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da vi budete kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da vi izvršite povrat PDV-a od 40m2 kao “kupac prve nekretnine” ako je u novogradnji, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa i kasnijih potvrda (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Hteo bih da kupim kucu preko bankarskog kredita. Sporno je to što je komsija ušao u plac koji želim da kupim oko 1m, i banka ne može da mi odobri kredit zbog toga. Postoji li neki način da se to odradi sa pravne strane da ne mora da se radi parcelizacija?
Meni svakako ne bi smetao taj sporni deo kao kupcu.
Poštovani Radovane,
zavisi od politike banaka, često su se stambeni krediti odobravali /u slučajevima kao što je Vaš/ po osnovu Ugovora o deobi parcele ili razvrgnuću suvlasničke zajednice, sa prilogom Skice o načinu korišćenja – koju je uradio geometar, a nije bilo obavezno da se radi postupak parcelacije. Međutim, u poslednjih godinu – dve, kako su se zaoštrili uslovi dobijanja kredita, nažalost banke sve više na tome insistiraju – da pored objekata koji moraju biti potpuno legalni i uknjiženi, parcela/zemljište takođe mora biti potpuno jasno utvrđena, bez suvlasničkih delova u tom smislu. Neka sadašnji vlasnik nekretnine (koje nameravate da kupite) otkupi sporni 1m komšijinog dela, a kako bi postao u 1/1 vlasnik. Ako je komšija objektom ušao 1m u deo placa vašeg prodavca, onda jedino rešenje preostaje parcelacija ili već napomenuto razvrgnuće imovinske zajednice – ali zavisi koja banka na to i pristaje.
Poštovani,
jedno pitanje. Ko je u obavezi, šta zakon kaže, da zajedničku struju u novoj zgradi prebaci sa investitora na račune info stana? Da li to čini sam investitor ili to mora stambena zajednica ?
Poštovana Majda,
zavisi šta Vam piše u ugovoru koji ste zaključili sa investitorom. Obično se ta obaveza u ugovorima prenese na kupca, pa je potrebno da kupac sa foto-kopijom ugovora ode i zaključi novi pretplatnički ugovor a to se radi tek kada se preuzme posed nepokretnosti i kada se od strane investitora isplate svi do tada nastali troškovi (tzv. radnička struja, voda i drugo koje se koristilo radi izgradnje stana od strane radnika).
Poštovani interesuje me da li supružnik ima pravo na polovinu nepokretnosti koja je stečena Ugovorom o doživotnom izdržavanju, u kome se navodi da primaoc izdržavanja daje nepokretnost davaocu izdržavanja? Bez navoda o supružniku..
Poštovani Dušane, zajednička imovina bračnih drugova uređena je Porodičnim zakonom i određena je kao imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja bračne zajednice. Rad supružnika ne mora da bude rad po osnovu kog se ostvaruje zarada, jer naše zakonodavstvo priznaje i takozvani indirektan rad pod kojim se smatra onaj rad koji drugom supružniku olakšava sticanje zarade, ali i rad kojim se održava imovina (utiče da smanjenje vrednosti bude manje nego što bi bilo). Pod režim zajedničke imovine ubrajaju se i prihodi od zajedničke imovine (npr. dividende, renta). Imovina stečena kao naknada za izdržavanje po ugovoru o doživotnom izdržavanju predstavlja zajedničku imovinu bračnih supružnika, ako su oba bračna supružnika učestvovala u davanju izdržavanja, bez obzira što je samo jedan od njih ugovarač kao davalac izdržavanja.
Poštovani,
Otplatio sam kredit u svojstvu sudužnika, pa me interesuje da li mogu tražiti da mi se vrati novac od dužnika čiji sam kredit otplatio? Ako može kako, na osnovu kojeg zakona, člana i slično?
Molim Vas za odgovor na ovo pitanje, jer to nisam mogao naći u Zakonu o obligacionim odnosima (vjerovatno mi se to nije dalo primijetiti).
Hvala
Poštovani,
Predmetna materija je regulisana članovima 1013-1017. Zakona o obligacionim odnosima: Jemac koji je isplatio poveriocu njegovo potraživanje može zahtevati od dužnika da mu naknadi sve što je isplatio za njegov račun, kao i kamatu od dana isplate. On ima pravo na naknadu troškova nastalih u sporu sa poveriocem od časa kad je obavestio dužnika o tom sporu, kao i na naknadu štete ako bi je bilo.
Poštovanje, imam jedno pitanje. Imamo kuću na kojoj je od pre dva meseca stavljena zabrana otuđenja iz 1920 god. Da li je moguće da ta zabrana postoji 103 godine a da je tek sad aktivirana?
Poštovana Ivana,
Zabrana može biti uspostavljena po različitim osnovama. Postavlja se pitanje prava koje neko poseduje i da li je ta zabrana, odnosno osnov uspostavalja te zabrane, zastareo. Predlog je da se obratite advokatu sa svom raspoloživom dokumentacijom jer se bez uvida u dokumentaciju ne može dati jasniji odgovor.
Ko plaća pisanje kupoprodajnog Ugovora, kupac ili prodavac?
Poštovana Aleksandra,
Praksa je da kupac snosi sve troškove oko kupoprodaje nepokretnosti: da on angažuje i plati svog advokata, da plati takse overe ugovora kod notara, taksu uknjižbe prava svojine u Katastru, porez na prenos apsolutnih prava i drugo. Naravno, postoji mogućnost drugačijeg dogovora, ali napisano je praksa u postupcima kupoprodaje.
Dobar dan. Treba mi pomoć sa pravne strane.
Kako funkcioniše prodaja ili prenos vlasništva nad nekretninom čiji je vlasnik jedne polovine lice koje koje prima socialnu pomoc i 100% je invalid a zastupa ga roditelj kao lice koje se brine o njemu?
Da li u tom slučaju postoji neka prepreka ili ne?
Poštovani Milane,
Ukoliko se određeno lice nalazi pod starateljstvom, tada je radi prodaje njegove određene imovine (nepokretnosti) potrebna posebna saglasnost Centra za socijalni radi. Naime, Centru se mora dastaviti procena vrednosti nepokretnosti urađena od strane ovlašćenog procenitelja, predlog ugovora koji bi se zaključio i overio kod javnog beležnika, overene izjave staratelja o tome gde bi se i na koji način trošila sredstva stečena od prodaje nepokretnosti i drugo. Dakle, moguća je kupoprodaja ali uz ispunjenje naznačenih uslova. Porodični zakon RS propisuje: Staratelj raspolaže imovinom štićenika koju ovaj nije stekao radom. Raspolaganje imovinom štićenika staratelj može preduzimati samo uz prethodnu saglasnost organa starateljstva. Glavnicu imovine štićenika staratelj može upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes štićenika. Prihodi od imovine štićenika mogu se upotrebiti i za podmirenje opravdanih troškova učinjenih tokom obavljanja poslova starateljstva odnosno za plaćanje nagrade staratelju, a na osnovu odluke organa starateljstva.
Postovani,
Da li postoji nacin da maloletno lice koje ima 16,5 godina kupi stan te ostvari povracaj PDV kada postane punoletno.
Konkretnije, da li ja kao njegov zakonski zastupnik mogu zakljuciti u njegovo ime predugovor o kupoprodaji, uplacivati rate u njegovo ime sve dok on ne napuni 18 god.
Naravno da bi u predugovoru stajala klauzula da danom sticanja punoletstva on zakljucuje UGOVOR na njegovo ime i pri tome uplacuje zadnju ratu sa njegovog racuna.
Da li ce on tada steci pravo na povracaj PDV na stan za koji je ugovor on zakljucio?
Puno hvala,
Gasa jocic
Poštovani,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Maloletno lice nema poslovnu sposobnost (stiče je punoletstvom, sa navršenih 18 godina života). Dete koje je navršilo 15. godinu života, može preduzimati pravne poslove ali samo one kojima upravlja i raspolaže svojom zaradom ili imovinom koju je steklo sopstvenim radom.
Zemlja je kupljena prije rata ima kupoprodajni ugovor. Vlasnk zemlje, prodavac, je umro. Zemlja je prešla katastarski na njegovu djecu, jer zemlja kupljena nije prevedena tj kupac nije uknjiži zemlju na sebe. Ima li kupac zemlje sa kupoprodajnim ugovorom ikakva prava sada?
Poštovana Milka,
Obzirom da postoji određeni kupoprodajni ugovor o kupovini zemlje (naravno, mora biti overen i po formi i po sadržini u skladu sa Zakonom), a kupac se nikada nije upisao kao vlasnik nekretnine, jedino mu preostaje da putem tužbe nadležnom sudu, a radi utvrđenja prava svojine, dokaže da je isplatio zemlju u celosti te da traži da se putem sudske presude uknjiži kao vlasnik predmetne nepokretnosti kod nadležnog Katastra. Deca su u ovom slučaju potpuno savesna (kao naslednici) ako nisu znali za postojanje predmetnog ugovora, ali su nesavesni ako su takvu činjenicu znali.
Poštovani,
Naime,zanima me da li je moguće da majka bude vlasnik nepokretnosti a otac nosilac kredita kada se kupuje stan na kredit?pitam jer kreditno nisam sposobna a da BiH dobila subvencije za kupovinu stana za majke potrebno je da budem vlasnik istog ?
Poštovana Milice,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani,
Planiramo kupovinu stana od investitora na stambeni kredit, suprug i ja. Ja bih bila nosilac kredita, kupac (jer sam kreditno sposobna), a njega bi pisali kao vlasnika stana ( zbog povraćaja pdv). Ja već imam nekretninu od 26m2 na sebi, pa verujem da nemam prava na povrat pdv. Da li je to izvodljivo?
Hvala unapred!
Poštovana Marina,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da će vaš suprug biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, bitno je da je sa njegovog bankovnog računa isplaćena kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa vašeg računa, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da suprug bude kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da suprug izvrši povrat PDV-a od 40m2 kao “kupac prve nekretnine”, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Zelim da kupim stan u jednoj od zgrada Beograda na vodi.
Zgrada jos nije zavrsena. “Vlasnik” stana jos nije isplatio stan, odnosno perostali deo, Beogradu na vodi. Platio je jedan deo a drugi bi trebalo ja da platim i da prethodno platim “vlasniku” deo koji je on platio BW.
Da li je moguce kupiti stan od nekoga ko nije isplatio stan, pa samim tim nije ni postao vlasnik stana?
Koja bi bila legalna procedura?
S postovanjem,
Smiljka
Poštovana Smiljka,
Moguće je realizovati ovakvu kupoprodaju i to tako što se može raskinuti ugovor između BW i vašeg prodavca, da se njemu vrati njegov, do tada uplaćeni novac, a da vi onda sa BW zaključite novi ugovor o kupoprodaji. Međutim, ukoliko stranke nisu za takvu opciju, a da biste vi bili sigurni kao novi kupac, vaš prodavac mora imati bezuslovnu saglasnost /clausula intabulandi/ za upis njegovog vlasništva u Katastru (koju izdaje investitor BW konačnim kupoprodajnim ugovorom a po prijemu celokupne kupoprodajne cene). Dakle, jako je bitno uvezati “tajming” isplate novca vašem prodavcu kao i vašeg prodavca njegovom prodavcu BW, te zaključivanje kupoprodajnih ugovora “jedan za drugim”.
Poštovani,
Kupila sam pre godinu i po stan na Altini-Zemun.Stan je u procesu legalizacije,zbog čega je prodavac tvrdio da ne možemo kod notara da overimo,tako da na tom ugovoru stoje potpisi prodavac i mene kao kupca,kao i dva svedoka.Da li ipak postoji nekakva mogućnost da mi taj ugovor overimo kod notara i da ja na neki način ipak dobijem neku pravnu sigurnost?Prodavac je stanove dobio kao kompenzaciju za svoje radove,zašta i postoji ugovor sa investitorima koji je overen kod notara.Hvala unapred na odgovoru.
Srdačno,
Delibašić Marija
Poštovana Marija,
Obzirom da je vaš prodavac overio ugovor o kupoprodaji sa investitorom kod javnog beležnika (a ni tad nije bila legalna nekretnina), ne vidim nikakvu prepreku da i Vi kao novi kupac overite ugovor sa prodavcem. Ukoliko je neka nekretnina u procesu legalizacije, ne znači da se ne može overiti ugovor za istu ili da ista uopšte ne može biti predmet prometa. Zavisi da li je i ako jeste, kako predmetna nekretnina upisana u Katastru, da li je upisana bez građevinske dozvole ili samo bez upotrebne dozvole, šta sve posedujete od dokumentacije i slično. Predlog je da se sa kompletnom dokumentacijom obratite advokatu a sve radi zaštite vaših interesa.
Poštovani,
Da li mogu da podignem stambeni kredit, to je pola sume za novu nekretninu, a drugu polovinu dajem u kesu? Da li mogu da tu nekretninu prijavim na majku? Ona nema ništa na njeno ime. Da bi dobili povraćaj pdv.
Hvala unapred
Poštovani Saša,
moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, kao i da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani, zanima me da li banka može da potražuje dug od naslednika koji je testamentom nasledio kuću? Nije mu ostavljen dug da otplaćuje, a nisu ni u krvnom srodstvu. Pri tom osoba koja je nasledila kuću je ometeno lice i korisnik tuđe nege i pomoći.Hvala unapred. Merima
Poštovana Merima,
zaostavštinu čine sva nasleđivanju podobna prava koja su ostaviocu pripadala u trenutku smrti. Mađutim, naslednik odgovara za ostaviočeve dugove do visine vrednosti nasleđene imovine. Za više detalja, obratite se advokatu.
Stan koji bih htela kupiti uknjižen je kao garaža. Kakvi problemi mogu nastati takvom kupovinom, postoji li mogućnost da se to s vremenom uknjiži kao stan, i koliki je porez na prenos apsolutnih prava za takvu kupovinu?
Poštovana Milice,
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i ono je regulisano Zakonom o porezima na imovinu (bez obzira da li je u pitanju nekretnina: kuća, stan, garaža, zemljište..). Moguće je izvršiti prenamenu prostora, ali za to moraju biti isupunjeni Zakonom propisani uslovi. Neophodno je uraditi idejno rešenje (od strane projektanta). Ovlašćeni projektant će tokom daljeg postupka u vaše ime podnositi zahteve nadležnim organima lokalne samouprave. Zatim, organ lokalne samouprave izdaje lokacijske uslove, a u istim su sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. Postoje još određeni uslovi koji moraju biti ispunjeni (rešenje o odobrenju za izvođenje radova), te s toga, pre kupovine, proverite da li je moguće izvršiti prenamenu prostora i koliko vas troškova ukupno očekuje.
Postovani G-dine Krunic,
U procesu sam kupovine stana u Srbiji. Stan je uknjižen i sve je u redu što se papira tiče.
Vlasnik želi uplatu u kešu a ne preko računa. Da li je tako nešto moguće ili je uplata moguća samo preko računa? Pošto imam dvojno državljanstvo moja sredstava se nalaze u inostranstvu. Interesuje me da li mogu da izvršim uplatu iz inostranstva na račun prodavca u Srbiji a na bazi kuporpodajnog ugovora?
Ukoliko uplata iz inostranstva nije moguća ,molio bih za savet kako da se uplata izvrši.
Hvala vam
Poštovani Zorane,
Lice koje se bavi prodajom nepokretnosti u Republici Srbiji, ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Predmetno je regulisano Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma. Međutim, u praksi se dešava da se isplata vrši u kešu, pogotovo ako kupac ima poreklo/osnov sticanja tog novca. U Vašem slučaju, isplatu je moguće izvršiti i sa deviznog računa (iz inostranstva) a na devizni račun prodavca u Republici Srbiji (potrebno je da banci u inostranstvu dostavite overeni kupoprodajni ugovor – preveden i na jezik te države, a po osnovu koga bi se izvršio transfer novca, s tim da je važno u ugovor upisati tačne detalje oko: brojeva deviznih računa, IBAN, SWIFT, naziv banke i drugo).
Poštovani, da li može punomoć za stan u Srbiji da se overi u inostranstvu (Rumunija)?
Poštovana,
punomoćje za promet nepokretnosti se može overiti u inostranstvu (u Rumuniji) i to u srpskoj Ambasadi/konzulatu. Međutim, ukoliko to izdavaocu punomoćja nije praktično, tada se može overiti i kod notara u Rumuniji (prevedeno na jezik te države). Između Srbije i Rumunije na snazi je bilateralni Ugovor o pravnoj pomoći iz 1960. g. i Dodatni protokol uz ovaj Ugovor iz 1972. g. Postojanje ovog Ugovora kojim se javne isprave izdate u jednoj od država potpisnica, u cilju upotrebe u drugoj državi potpisnici, oslobađaju bilo kakve legalizacije, isključuje primenu propisa koji regulišu diplomatsko-konzularnu legalizaciju i potrebu “Apostille” potvrde, po Haškoj konvenciji. To praktično znači da se javne isprave koje su izdate u jednoj od država potpisnica, ukoliko su snabdevene potpisom i pečatom nadležnog organa, mogu bez overavanja ili legalizacije upotrebiti pred organima druge države potpisnice, samo uz prevod ovlašćenog sudskog tumača jedne od dveju država. Ovo se odnosi i na privatne isprave i prepise javnih i privatnih isprava overene od strane nadležnog organa ili službenog lica.
Poštovani,
Kupac stana je po ugovoru imao da isplati ugovorenu cenu u tri rate. Dve je uredno platio a treću nije i nije u mogućnosti da otplati. Ugovorom je predviđeno da nakon isplate ukupne ugovorene sume stiče pravo svojine i raspolaganja nekretninom. Da li kupac ima bilo kakvo pravo povraćaja novca ili sticanja udela u svojini stana? Ugovorom nije definisana odustanica.
Poštovani,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati konkretan odgovor. Međutim, Zakon o obligacionim odnosima propisuje da u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili raskinuti ugovor prostom izjavom, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Ukoliko je ispunjenje o roku bitni sastojak ugovora, tada pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla. Kad ispunjenje obaveze u određenom roku nije bitni sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i posle isteka roka ispuni svoju obavezu, a poverilac da zahteva njeno ispunjenje. Ali, ako poverilac želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primeren naknadni rok za ispunjenje. Ako dužnik ne ispuni obavezu u naknadnom roku, nastupaju iste posledice kao i u slučaju kad je rok bitni sastojak ugovora. Predlažem da se obratite advokatu radi više detalja, jer se pre svega mora izvršiti uvid u ugovor koji imate sa kupcem.
Posle ostavinske rasprave postao sam suvlasnik stana 1/2 zajedno sa sestrom koja isto ima udeo 1/2. Sestra ne želi da prodamo stan, ja želim. Kako da ostvarim svoje pravo?
Poštovani Stevo,
Ukoliko sestra ne želi da otkupi Vaš udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Postovani,
Sestra i ja smo nasledile kuću od pokojnog oca. Da li prodajom iste pa kupovinom novog stana u novoj gradnji imamo pravo na oslobađanje nekog poreza ili povracaj pdv-a? To je jedina nekretnina koju posedujemo i prva kupovina novog stana.
Poštovana Ljiljana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Dakle, obzirom da već imate nepokretnost na svom imenu (u susvojini), ni Vi ni sestra nemate više prava da se oslobodite poreza pri kupovini nepokretnosti.
Poštovani,
Polovinom februara treba da kupim “stari” stan. Tada dospeva i prva rata poreza na imovinu.
Da li prethodni vlasnik treba da uplati 1/2 te rate jer je bio vlasnik 1/2 perioda za koji se plaća rata (januar-mart) ili da uplati dospelu ratu u celosti, a ja kao novi vlasnik da nastavim plaćanje po rešenju tj. od aprila?
Pored toga, zamolio bih Vas za odgovor na pitanje: da li posedovanje drugog stana utiče na poresko umanjenje ukoliko su svi ostali uslovi ispunjeni?
Poštovani Jovo,
Zaključenjem i overom kupoprodajnog ugovora, podnose se od strane javnog beležnika poreske prijave za porez na imovinu, a po osnovu tog ugovora, razrezuje se porez na prodavca – starog vlasnika do dana overe ugovora, a od tog dana, pa do kraja godine, na novog vlasnika, tj. kupca. Samim tim, od poreske uprave biste trebali dobiti nova rešenja sa stanjem kako sam objasnio a onda po njima vršite plaćanja. Umanjenje poreske obaveze za 50% godišnje postoji za nekretninu koje ste vlasnik a i prijavljeni ste sa prebivališnom adresom (dakle, možete imati više nekretnina, ali se umanjenje godišnjeg poreza na imovinu odnosi samo na onu nekretninu na koju ste prijavljeni svojom prebivališnom adresom u ličnoj karti).
Da li je ugovor o imovini koja je zakonski prevedena 2011. po ugovoru o podeli imovine pri brakorazvodnoj parnici sada ništavan? Hvala
Poštovana Zorice,
U slučaju brakorazvodne parnice te rešavanja imovinsko-pravnih odnosa između supružnika, sporazum o istom ili sudska presuda nemaju vremenski ograničeno trajanje, jer se po njima već postupilo i sproveo se prepis imovine (uknjižba vlasništva). Oko tih odnosa, ponovo se, zakonski, ne može postaviti pitanje pred sudom, jer jednom presuđena stvar ne može ponovo biti predmet sudskog postupka/spora niti se ono može smatrati ništavim aktom. Naravno, postoji mogućnost otuđenja tih nepokretnosti ali to je već volja tog lica koji želi da proda nekretninu, kao već upisanog vlasnika u Katastru.
Poštovani,
Želeo bih da podignem stambeni kredit i otkupim stan od majke i tetke (koji im je pripao posle smrti roditelja). Rečeno mi je u banci da to nije moguće i da bi trebalo da se stan 50% dela koja pripada majci prepiše meni/pokloni kako bih ja kao vlasnik 50% stana mogao podići kredit da isplatim tetku. Da li je to stvarno moguće i postoji li neka bolja opcija?
Poštovani Stefane,
Poslovne banke obično ne dozvoljavaju da se stambeni krediti podižu radi kupovine nepokretnosti kada se ista kupuje od roditelja ili prvog naslednog reda (npr. supružnika). U konkretnoj situaciji, jeste isplativije da Vam majka putem ugovora o poklonu prepiše svoju polovinu stana (ne plaćate porez na poklon, jer se poklanja u prvom naslednom redu a i overa kod notara Vam je 50% umanjena), a da onda putem stambenog kredita isplatite drugog suvlasnika – tetku. Budite spremni da će banka želeti da stavi zalogu/hipoteku na celu nekretninu, a ne samo na polovinu koju kupujete.
Poštovani, interesuje me koja je procedura za prepis stana kada vlasnik živi u inostranstvu, a stan je ovde u Srbiji. Vlasnik živi u Australiji i treba da na mene prepiše stan koji živim ovde. Da li treba da prepis bude kao poklon i šta treba sve da se uradi da bi se to rešilo? Hvala vam
Poštovani Ljubo,
Ugovorom o poklonu se može prepisati stan na Vas, ali se to može uraditi i drugim pravnim poslovima – samo je bitan motiv obe ugovorne strane (ako isplaćujete cenu, onda kupujete, a to onda znači da se radi kupoprodajni ugovor itd.). Vlasnik koji živi u Australiji, može po osnovu punomoćja, koje bi tamo i overio u propisanoj formi, opunomoćio punoletno, poslovno sposobno lice u Republici Srbiji, da u njegovo ime i za njegov račun može da pokloni ili proda njegovu nepokretnost. Sa originalom specijalnog punomoćja, ličnim kartama potpisnika ugovora, obratite se javnom beležniku radi zakazivanja termina overe ugovora. Predlog je da se od strane advokata sačini specijalno punomoćje i da se isto pošalje u Australiju, te da se nakon prijema originala overenog punomoćja, od strane advokata sačini i odgovarajući ugovor.
Poštovani,
Kratko.
Nakon smrti majke brat i ja nasledili smo po zakonu stan koji je, eto nažalost, prodat posle dve godine.
Još uvek nije potpisan konačan ugovor. Čekamo kupca da prebaci sredstva u utorak.
Kupac ima Devizni u Rajfajzen banci. Juče je moj brat otvorio JEDAN devizni na molbu Agencije i kupca u istoj banci kako ne bi plaćao proviziju dva puta. Eto kratak uvod.
Pitanje: Da li postoji zakon koji štiti moja sredstva na zajedničkom računu, odnosno da se moja sredstva ne mogu koristitii?
Naravno ukoliko imate neki savet..
Hvala.
S poštovanjem,
Zoran
NoviSad
Poštovani Zorane,
Ukoliko nemate poverenje u to da će se Vaš deo sredstava sačuvati na bratovom računu ili da Vam se u jednom momentu sredstva neće isplatiti, svakako imate pravo da insistirate da se vama, vaš deo kupoprodajne cene, isplati na devizni račun koji biste i vi otvorili u imenovanoj banci ili koji već imate u nekoj drugoj banci. Smatram da iznos provizije prema banci, pa čak i da ga Vi platite ili makar podelite sa kupcem, nije vredan kasnijeg problema oko preuzimanja vašeg dela novca sa tuđeg računa. Sve napomenuto je stvar dogovora, koji se može ali i ne mora tako realizovati.
Poštovani,
Suvlasnik sam 1/2 nekretnine koja je predmet civilne deobe i koju želim da otkupim. Interesuje me da li ću u tom slučaju sudu morati da uplatim samo sredstva za deo koji nije u mom vlasništvu ili celokupan iznos?
Srdačno,
Jelena Vukoičić
Poštovana Jelena,
Predmetna materija je regulisana Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, te kada je nepokretnost u susvojini, u rešenju o izvršenju određuje se izvršenje na suvlasničkom delu izvršnog dužnika. Rešenjem o izvršenju može se, uz saglasnost svih suvlasnika, odrediti da se cela nepokretnost proda drugom licu ili nekom suvlasniku. U tom slučaju ostali suvlasnici namiruju se iz prodajne cene pre troškova izvršnog postupka, srazmerno visini suvlasničkog dela. Time se ne dira u pravo preče kupovine suvlasnika. Dakle, plaća se cena samo suvlasničkog udela, koji je prethodno procenjen na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju dobije javni izvršitelj od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke.
U NATO bombardovanju srušene su kuće i napravljena zgrada, tu sam dobio stan umesto srušene kuće. Još uvek u katastru stoji stara kuća a ja nisam sa stanom uknjižen i ako prodam stan ništa ne mogu da prebacim na njega jer beležnik samo overava ugovor uknjiženog stana. Kako to da rešim?
Poštovani Milorade,
Javni beležnik može overiti kupoprodajni ugovor i ukoliko nepokretnost nije uknjižena u Katastru (npr. stan u izgradnji) i to se radi po osnovu vanknjižne svojine. Bitno je da imate redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) od prvog kupca stana, pa do vašeg prodavca, a po osnovu kojih javni beležnik može overiti i ugovor kojim vi prodajete predmetnu nepokretnosti. U svakom ugovoru, mora da postoji jasno i nedvosmisleno izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola, kao i dokaz da je uredno, po svim ugovorima, isplaćena kupoprodajna cena (odnosno, da ne postoje određena potraživanja nekih od ranijih prodavaca).
Poštovani,
brat je dobio stan na poklon od majke i po njenoj smrti stičem pravo nasleđivanja nužnog dela, samim tim i dela poklona. Brat želi da proda nekretninu za života majke, koja je inace u katastru uknjižena na njegovo ime. Ja nemam nista protiv da on proda stan ali s druge strane ne želim da se odreknem zakonskog nužnog dela, koji mi pripada po majčinoj smrti. Da li brat moze da proda nekretninu, da li bi to pravilo smetnje budućem kupcu/novom vlasniku nekretnine i na koji nacin bi mogla situacija da se reši?
Unapred zahvalna!
Poštovana Sanja,
Ukoliko je brat uknjižen u Katastru kao vlasnik, on nema ograničenja u vezi sa daljom prodajom nepokretnosti, ali će javni beležnik biti u obavezi da obavesti kupca da je nekretnina stečena od strane prodavca putem poklona, te će sugerisati na eventualno postojanje nužnog dela. Ukoliko nužni naslednik, koji smatra da mu je povređen nužni deo ništa ne preduzme, onda ni kupac neće imati nikakvih problema. Međutim, ako se postavi pitanje pred sudom u vezi povrede nužnog dela, rok u kome se može zahtevati – ukoliko se nužni deo isplaćuje kao novčana protivvrednost – 3 godine od ostaviočeve smrti (ukoliko je povređen poklonom).
Da li je moguće uknjižiti stan, ukoliko prethodni vlasnik nije upisan u katastar nepokretnosti? Zgrada ima građevinsku i upotrebnu dozvolu.
Poštovana Bojana,
Ukoliko zgrada ima građevinsku i upotrebnu dozvolu a samo prethodni vlasnik nije uknjižen, to je moguće da uradi novi vlasnik nepokretnosti (odmah na svoje ime), s tim da je potrebno da se dostavi Katastru redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) a po osnovu kojih ugovora će javni beležnik overiti i ugovor kojim vi prodajete/kupujete predmetnu nepokretnosti. U svakom ugovoru, mora da postoji izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola, kao i dokaz da je uredno isplaćena kupoprodajna cena.
Poštovani,
Da li postoji zakonski rok za banku u kom treba da izda brišovnu dozvolu? Negde sam našao da je u pitanju 8 dana, pa da li je to tačno?
Stan je kupljen, u toj banci preko stambenog kredita, bio je pod hipotekom i sada je taj kredit uredno isplaćen (o čemu je stigla potvrda na mail od strane banke). Problem je, dakle, što banka ne daje brisovnu dozvolu i nema precizne informacije kada će to učiniti – prvo kažu biće u roku 7-10 dana, a onda kažu da neće biti ni za mesec dana.
Hvala.
Poštovani Rade,
Poverilac (u ovom slučaju banka) je dužna da dozvoli brisanje hipoteke, ukoliko je potraživanje u celosti isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni Zakonom o hipoteci. Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke. Stvar je interne procedure banke, iako je zakon vrlo jasan – bez odlaganja. Urgirajte ponovo ili se obratite, pismeno, direktoru filijale. Obično pravna služba banke ide na overe brisovnica kada se skupi nekoliko predmeta, ne idu pravnici kod javnih beležnika radi overe jedne brisovne dozvole (pretpostvaljam da zato i čekate, što je u praksi čest slučaj).
Poštovani, na parceli na kojoj imam kuću vodi se spor o utvrđenju dela parcele. Kuću sam prethodno legalizovala i uknjižila 1/1. Na objektu nema tereta ni zabeležbi, samo na parceli. Da li mogu da prodam kuću, s tim da je kreditni kupac u pitanju? Da li će mu banka odobriti kredit za takav objekat, i da li će notar bez problema overiti ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti?
Poštovana Malina,
Obzirom na činjenicu da postoji spor oko utvrđenja dela parcele, predmetna nepokretnost nije pogodna da se proda putem stambenog kredita, a ukoliko postoji i zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja nepokretnosti (parcele) do okonačnja sudskog postupka, nećete moći da raspolažete predmetnom nepokretnostošću u smislu njene prodaje.
Postovani,
Da li je moguce da predugovor sa prodavcem stana zakljuci jedna osoba (npr. suprug), a da se ugovorom kupac promeni (odnosno kupac budem ja)?
Unapred hvala.
Poštovana Tamara,
sa pravnog aspekta je to moguće, međutim postoji određeni problem ako se kupoprodajna cena isplaćuje npr. na račun investitora kao pravnog lica, te ako se radi o novogradnji (zbog knjigovodstva i samog proknjiženja uplata od strane kupca – koji se kasnije menja, povrata PDV-a i drugo). Međutim, ako ste u bračnoj zajednici, svejedno je ko će biti kupac na konačnom ugovoru jer bi ste se, osim ako se drugačije ne dogovorite, knjižili kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela, u Katastru nepokretnosti, a shodno članu 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova.
Da li važe presude suda o pravu službenog prolaza koje je prethodni vlasnik dobio na sudu posle promene vlasnika parcele?
Poštovani Nikola,
Sudske presude nemaju određeni rok trajanja, odnosno iste važe sve dok se određeno pravo, obaveza, činjenje ili nečinjenje, u celosti ne ispune shodno utvrđenom dispozitivu presude. Ukoliko je pravo službenost prolaza utvrđeno u korist svagdašnjeg vlasnika određene parcele (povlasnog dobra) tada se određeno pravo prolaza može koristiti bez obzira ko je vlasnik predmetne parcele i kada je došlo do promene vlasnika (svaki novi vlasnik parcele će imati pravo da, po pravu prolaza, koristi poslužnu parcelu – ako se radi o upisu službenosti prolaza za svagdašnjeg vlasnika a ne za određeno lice).
Poštovani Brane, kupila sam stan na svoje ime overen kod notara ali stan nije bio uknjižen. Kako je to nova zgrada, prošle godine investitor uknjižava zgradu i stan na svoje ime, a mene ne obaveštava. Tražila sam da zakaže kod notara uknjižbu na moje ime što on vešto izbegava pravdajući kako nema vremena i to traje pola godine. Sve sam isplatila i za to posedujem dokumentaciju. Sta raditi u tom slučaju? Hvala
Poštovana Milka,
Zavisi kakve su vam odredbe predugovora ili ugovora koji posedujete sa investitorom, a uvek postoji opcija da se putem advokata obratite investitoru ili da podnesete tužbu po osnovu koje ćete se upisati kao vlasnica stana u Katastru (bitno je da je kupoprodajna cena u celosti isplaćena, da je vaš stan u celosti uknjižen). Pretpostavljam da je vama samo potreban aneks ugovora ili izdavanje uknjižbene dozvole, a ako istu neće da izda prodavac, onda će sud presudom naložiti upis vašeg vlasništva u Katastru. Obratite se advokatu radi preduzimanja daljih koraka i zaštite vaših interesa.
Poštovani, da li postoji registar advokata koji se isključivo bave nekretninama?
Hvala i pozdrav.
S. Pavicevic
Poštovani,
Poseban registar za tako nešto ne postoji. Advokati obavljaju sve vrste pravnih poslova, naravno da ima nekih koji su specijalizovani za određene oblasti (npr. radno pravo, krivično, autorska prava i drugo) ali posebni registri o tome ne postoje.
Mogu li ja kao Hrvatski državljanin da kupim kuću u Beogradu, Dedinje ?
Poštovani Ivane,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima (sa Republikom Hrvatskom postoji uzajamnost, dakle, možete kupiti nekrentinu).
Postovani gospodine Krunicu,
Supruga i ja živimo u Australiji i imamo dvostruko državljanstvo. Supruga će uskoro naslediti stan u Beogradu o kome ne želi da se brine. Ja ću uskoro prestati da radim i mislim da živim u tom stanu 4-5 meseci godišnje. Ideja je da supruga prenese vlasništvo stana na mene, njenog supruga. Ne radi se o kupoprodaji. Da li je to izvodljivo i koja je procedura da bi se to ostvarilo?
Hvala i pozdrav!
Poštovani Nebojša,
Takvu volju je najbolje sprovesti ugovorom o poklonu (između bračnih supružnika) koji se mora overiti kod javnog beležnika u Beogradu. Ukoliko niste u prilici da to lično, oboje, obavite u Republici Srbiji, sve se može uraditi putem specijalnog punomoćja koje ćete overiti u srpskoj Ambasadi/Konzulatu u Australiji ili kod notara (sa snabdevenim Apostilom). Po osnovu takvog punomoćja, nakon nasleđivanja nepokretnosti od strane vaše supruge, može se uraditi ugovor o poklonu a ranije se nosi dokumentacija javnom beležniku i zakazuje se termin overe (potrebnu su lične karte potpisnika ugovora, rešenje o nasleđivanju kojim će supruga steći stan kao i specijalna punomoćja, ukoliko se na taj način realizuje pravni posao). Predlog je da se za sve navedeno obratite advokatu.
Postovani!
Naslijedio sam nekretnine od djeda, i od tih nekretnina sam udaljen oko 30 Kilometara, jer stanujem na drugom mjestu! Prvi rođaci su mi napravili kuce na mome dijelu nekretnine! Dok je trajala ostavinska rasprava, u proslosti je to išlo sporo, njih dvojica su napravili kuce na mome dijelu nekretnine! Iako sam ih upozoravao, oni su nastavili po svome, pod izgovorom treba njima! Ja sam upisan u Zemljišne knjige i imam sve papire! Da li ta zemlja može preći na njih, jer se nalazim u inozemstvu vec preko 10 godina? Sa rođacima se ne mogu dogovoriti, a niti sam fizički u mogućnosti da ih spriječim! Sto bi vi uradili da ste na mom mjestu ili da dignem ruke od svega? Nadam se da sam bio jasan, ja sam vlasnik de jure, a oni de fakto? Da li to zemljište mogu povratiti tuzbom , ili postaje njihovo na osnovu dosjelosti? Hvala lijepo na odgovoru, i da smo blizu počastio bih vas! Pozdrav!
Poštovani,
lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Obratite se advokatu oko gore utvrđenih zakonskih uslova sa raspoloživom dokumentacijom, te proverite stanje vašeg slučaja.
Poštovani dala sam depozit za stan u izgradnji u većem iznosu i osim predugovora koji nije overen i priznanica o datom novcu koje takođe nisu overene nemam ništa. Zgrada nije završena i imam utisak da investitor nema novca da ga završi iako se radi ali već predugo. Svi kupci stanova u nekoliko zgrada koje su sve nezavršene su u istoj situaciji. On zove i traži još novca od nas. Plašim se da ne ostanem bez stana. Kome da se obratim?
Poštovana Olivera,
predugovor da bi imao pravnu snagu, mora biti overen u propisanoj formi kod javnog beležnika. Za početak, pokušajte da solemnizujete predugovor kod javnog beležnika, a onda se bazirajte na rokovima završetka zgrade, eventualno penalima u slučaju kašnjenja, možda i nekom menicom od strane investitora, kao vid obezbeđenja. Obratite se advokatu kako biste na ispravan način zaštitili svoja prava, jer ukoliko pred/ugovor nije overen ili ukoliko ne dođe do zaključenja konačnog ugovora shodno propisanoj formi, tada se za davanje dela kupoprodajne cene može tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova.
Imamo ugovor o prenosu prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu. Zaključen 13.06.2011.
Overen je kod suda.
Plaćen porez na promet 04.02.2016.
Probali upis, naravno ne može.
Sada je konačno urađena konverzija.
Pitanja:
Šta sada, jer je agencija u kojoj smo radili zatvorena?
Neko mi je rekao da treba neki aneks ugovora, ko to sastavlja?
I da li ćemo morati ponovo da plaćamo porez na promet?
Hvala
Poštovani Bojane,
ukoliko je urađena konverzija prava korišćenja u pravo privatne svojine, mora se utvrditi da li u ugovoru imate bezuslovnu clausula intabulandi tj. uknjižbenu dozvolu. Ukoliko nemate (jer se radilo o pravu korišćenja) onda morate napraviti Aneks sa prodavcem te novo katastarsko stanje prilagoditi u samom Aneksu. Agencija Vam za ovo ne treba, obratite se advokatu radi sačinjavanja Aneksa ugovora, te radi uknjižbe vlasništva. Porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća ponovo, jer se ne radi o ponovnoj prodaji/prometu, već o promeni prava kojim raspolažete na zemljištu.
Da li stan iz otkupa koji nije isplaćen može biti predmet ostavinske rasprave? Hvala
Poštovana Vesna,
U takvim slučajevima bitno je da se u ostavinskoj raspravi prijavi pravo po osnovu ugovora o otkupu stana, te da se nakon donošenja rešenja o nasleđivanju, naslendici mogu dalje baviti otkupom nekretnine. Dakle, ne može se utvrditi nasledstvo sa stvarno pravnim karakterom, već samo pravo po osnovu ugovora koje bi prešlo na naslednike.
Postovani, hocu da prodam kucu koja je kupljena na kredit i ima hipoteku. Kupac bi kucu platio preko racuna. Iznos od 30.000 bi platio odmah a ostatak od 15.000 bi otplatio kroz 2 godine. Na koji nacin on moze da se zastiti da ako mi uplati novac da cu ja stvarno otplatiti kredit i prepisati kucu na njega a na koji nacin ja da se zastitim da ce mi on isplatiti ostatak kroz 2 godine .
Unapred hvala na odgovoru
Marko
Poštovani Marko,
predlog je da sačinite i overite predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ili ugovor o kapari, kojim bi se utvrdila kapara u nešto većem iznosu. Kapara kao stvarno sredstvo obezbeđenja podrazumeva predaju određenog iznosa novca jedne strane drugoj, radi obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza ali i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Kaparom se vrši i vid “psihološkog pritiska” na davaoca kapare da svoju obavezu ispuni, kako mu kapara ne bi propala, ali i na primaoca kako ne bi vratio dvostruki iznos kapare. Kapara može imati i snagu delimičnog ispunjenja ugovorne obaveze. Ukoliko je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, to pravo će imati svaka ugovornica uz primenu pravila: ukoliko odustane davalac kapare, on je i gubi, a ukoliko odustane primalac kapare, dužan je vratiti je u dvostrukom iznosu. Na taj način kapara ima i funkciju odustanice. Pravo svojine prenesite konačnim ugovorom na kupca, kada se isplati u celosti kupoprodajna cena, odnosno kada i vi kao prodavac (najkasnije tog momenta) isplatite banku kao poverioca a u međuvremenu imate (obe strane), sredstvo obezbeđenja.
Poštovani, nekretnina tj kuca koju hocu da prodam je u vlasnistvu 1/2 na brata i mene. Brat je trenutno u inostranstvu. Na koji nacin brat moze da mi da punomoc? Dogovoreno je izmedju nas dvojice da prodamo nekretninu ali on trenutno boravi i radi u inistranstvu. Hvala unapred.
Poštovani Nenade,
predlažem da se obratite advokatu radi sačinjavanja punomoćja. Svakako se u punomoćje mora uneti tačan opis nekretnine koja se prodaje (sa savim katastarskim podacima kao i sa obimom udela koji se prodaje), po kojoj ceni se prodaje nekretnina (a može se upisati da o tome odlučite i vi, kao punomoćnik), zatim da se opunomoćite da u bratovo ime možete da primite kupoprodajnu cenu, da izdate saglasnost za uknjižbu na ime kupca i drugo. Punomoćje se može overiti kod notara u mestu gde se nalazi Vaš brat u inostranstvu (prevedeno na jezik države u kojoj živi, najverovatnije i snabdeveno sa pečatom – Apostil) ili u bilo kojoj Ambasadi/Konzulatu Republike Srbije, što je svakako jednostavnija varijanta.
Molim advokata da mi odgovori.
Izdao sam stan zakupcu i nisam trazio ni uzeo depozit.Video sam na racunaru da neplaca racune za struju na koju se grejao – tri meseca nije platio. Nije platio i jednu kiriju. Stan mu je izdat okrecen i posle 4 meseca kada sam dosao iz drugog grada, gde zivim, on je pobegao i nije ni vrata zatvorio, ostavio ih sirom. Zidovi su za tako kratko vreme pozuteli, balkonska aluminijumska vrata su bila iskrivljena i nisu mogla da se zatvaraju, u sudoperi u kuhinji nije bilo vode i vidljivo je dno sudopere sve vlazno i napijeno vode. Suko u predsoblju izvadjen iz zida sve crn. Mogao je da mi upali stan.A bravu na ulaznim vratima je cilindar kvalitetan zamenio sa nekim kineskim nekvalitetnim i ostavio je kljuc unutra na stolu, ali nije sa tim kljucem nikako moglo da se zakljucaju vrata. Zvao sam majstore sa oglasa, popravili su bateriju u kuhinji, namucili su se sa balkonskim vratima i sa bravom na ulaznim vratima. Sve su ljudi namucili se i popravili to i naravno naplatili mi. Ja sam sa njim napravio ugovor gde je on duzan da redovno placa sve obaveze i ako se nesto pokvari otkloni kvar. Kostace me dosta da bih osposobio stan i da mogu da ga izdam ponovo. Usput da kazem da su i majstori i ja videli na vratima da je stan vise puta obijan i da mi on to nista nije rekao niti prijavljivao policiji. On mi se na telefon ne javlja niti znam da li je u Beogradu ,gde je radio, ili se vratio u Paracin, gde je imao prijavu stana. Ja mislim da se on bavi i prevarom, da dodje u stan i da prvo novac za prvi mesec, a zatim laze i vara i kad ne moze vise bezi iz stana, uzima u najam drugi stan i tako redom. Hvala Vam unapred na odgovoru,ali ne mogu ja da ga tuzim jer su skupi advokati i sudske takse. Hvala Vam jos jednom na odgovoru. DRAGAN MITROVIC – JAGODINA
Poštovani Dragane,
ukoliko se isti ne javi u vansudskom postupku radi naknade štete koju vam je načinio, ne preostaje Vam ništa drugo nego da podnesete tužbu nadležnom sudu radi utvrđivanja štete i eventualne kasnije naplate. Pokretanje postupka tužbom ne znači i da ćete se naplatiti ukoliko dobijete sud, već samo da će Vam biti dužan. Da li to lice ima imovinu iz koje ćete se eventualno naplatiti, ne mogu se izjasniti, ali ako već izbegava pozive i ne znate gde se nalazi, teško da ćete sem tužbe sudu nešto uspeti. Imate ugovor o zakupu i na osnovu njega, na sudu, dokazujete međusobna prava i obaveze.
Poštovani,
Brat i ja kupujemo stan koji je duplex, znači vlasništvo će biti 2/1. Njegov deo je 60m2 , moj 40m2. On nema pravo na povrat PDV-a, a mene interesuje koliki je deo na koji ja imam pravo povrta ?
Poštovana Dragana,
pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2. Dakle, imaćete samo srazmerni deo povrata PDV-a sagledavajući početnu osnovica na 40m2 (konkretno, imaćete pravo na povrat PDV-a na manje od 20m2).
Poštovani, molim Vas za odgovor da li se i na koji način može overiti kupoprodajni ugovor kod notara za stan koji je upisan u katastar KO NOVI BEOGRAD po takozvanom “Veljinom zakonu”? Ima zabeležbu da je izgradjen bez gradjevinske dozvole. Kupac i prodavac su saglasni da se ista zabeležba unese u kupoprodajni ugovor. Podneta su ponovo sva dokumenta za ozakonjenje Službi za ozakonjenje opštine Novi Beograd. Hvala Vam.
Poštovani Rajko,
takva nekretnina može biti predmet kupoprodaje, samo je bitno da su svi učesnici u celosti upoznati da postoji postupak legalizacije a to bi i Javnom beležniku trebalo da bude vidljivo u listu nepokretnosti. Ukoliko je nekretnina uknjižena/ucrtana a nema građevinsku dozvolu, svakako može biti predmet kupoprodaje kao i bilo koja druga, potpuno legalna, nekretnina.
Postovani
Imamo stan koji je pokojni otac dobio. On je u međuvremenu poginuo, a onda je izašlo da mogu da se otkupe stanovi i majka je pre otkupa prevela na sebe i tako otkupila stan na svoje ime. Plaćen i overen sudski u to vreme je uknjizba je bila skupa i to je uradila pre 3-4 godine.
Tako da je sve uredno i isplaćeno i poseduje A list na svoje ime. Ali i kad je otkupila stan i na svoje ime rešenje za porez smo dobijali na pokojnog oca i to se i dalje produžilo i uknjižbom u katastar. Šta uraditi i kojim putem to ispraviti?
Unapred zahvalni
Poštovani Gorane,
Ukoliko je to porez na imovinu (koji naplaćuje lokalna poreska administracija) onda je potrebno da sa ugovorom (fotokopijom), kojim je majka stekla nekretninu, odete i prijavite poreskoj upravi da je došlo do promene vlasnika. Nije komplikovana procedura, ali poreska uprava to ne radi po službenoj dužnosti a u praksi se često desi da ne izvrše promene, pa čak i kada im Javni beležnici dostave dokumentaciju.
Poštovani, kupujem kuću od vlasnika koji ju je kupio na kredit 2008 godine i na koju je stavljena hipoteka, u međuvremenu vlasnik je pomoćne objekte srušio i izgradio nove za koje je sačinjen elaborat i koji su ozakonjeni rešenjem nadležne službe za urbanizam, ostalo je da se ozakonjeni objekti upišu u katastarskoj službi , ali banka kod koje je vlasnik podigao stambeni kredit već tri meseca ne daje saglasnost za upis predmetnih objekata u katastru, oni se drže toga da on nije smeo da menja stanje objekta bez njihove saglasnosti. Šta raditi pošto se ovo već odužiilo? Hvala, svako dobro želim.
Poštovani Stevane,
ukoliko Vi kao kupac želite da isplatite hipoteku banke (iz iznosa kupoprodajne cene), onda ne vidim razlog da banka ne da saglasnost za upis predmetnih objekata u Katastar. Tačno je da vlasnik hipotekovane nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, a koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga. Pokušajte da sa bankom dogovorite potpisivanje saglasnosti za upis objekata u Katastar istog onog momenta kada se isplaćuje kupoprodajna cena, koja se odmah preusmerava i na isplatu potraživanja – hipoteke banke, u celosti.
Da li može jedna od 4 sestara da koči i ne da 7 kvadrata na pola ara placa nama ostalima da ne možemo da iskoristimo to što smo nasledili. Čak jedna od nas ima kuću na istom placu na 2ara i da li sam ja većinski vlasnik i kako da rešim to da otkupim?
Poštovana,
Bez uvida u dokumentaciju, ne možemo Vam dati konkretne odgovore. Ko je i šta nasledio, u kom (su)vlasničkom udelu, mora se utvrditi iz osnova sticanja nekretnina. Za više detalja, morate se obratiti advokatu sa svom dokumentacijom koju posedujete. Vi kao jedan od suvlasnika svakako možete otkupiti udele drugih suvlasnika i možete postati vlasnik nekretnine u celosti. U slučaju da neko od suvlasnika ne želi da proda svoj udeo, onda postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine putem suda ili javnom prodajom (u slučaju da nije moguća fizička deoba).
Poštovani,
Zanima me da li je moguće podići stambeni kredit a stan upisati na majku ili oca?
Hvala unaprijed!
Poštovana,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, kao i da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani,
Treba da sastavimo punomoć za prodaju nekretnine u Republici Srpskoj, a niko od notara ne zna da nam kaže šta tačno treba da sazdži punomoć, tj. koje sve stavke treba nabrojati za koje dajemo punomoć. Da li se može napisati neka opšta punomoć u smislu zastupanja po svim pitanjima vezanim za prodaju?Nešto kao obrazci koji se mogu naći internetu ili moramo pisati neku specifičnu punomoć?
Hvala unapred na odgovoru!
Poštovani,
Predlažem da se obratite advokatu radi sačinjavanja punomoćja i bitno je u kakvoj je formi isto overeno, jer nije ista forma overe punomoćja za promet nekretnina u Republici Srbiji i Republici Srpskoj. Svakako se u punomoćje mora uneti tačan opis nekretnine koja se prodaje (sa savim katastarskim podacima), po kojoj ceni se prodaje nekretnina, zatim da se opunomoći lice da u vaše ime može da primi kupoprodajnu cenu, izda saglasnost za uknjižbu na ime kupca i drugo. Predlog je da se obratite advokatu oko više detalja.
Poštovani,
Vlasnik sam gradskog građevinskog zemljišta 1/1, ali nemam nikakav stan ili kuću na svoje ime. Da li bih imao pravo po povrat PDV-a? Na svoje ime imam jedino automobil i to građevinsko zemljište.
Poštovani Miloše,
Ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stičete prvi stan niste imali u svojini, odnosno susvojini stan/kuću na teritoriji Republike Srbije (objekat za življenje, bez obzira da li je legalan ili nije), onda imate pravo na povrat PDV-a, jer sama građevinska parcela ili poljoprivredno zemljište, bez objekata, vam ne umanjuju ovo pravo.
Poštovani,
Kuca u kojoj zivim se nalazi na placu, sa preko 20 i vise vlasnika koja su upisana u katastar nepokretnosti, gde su upisani i moji roditelji koji su vlasnici kuce. Kuca nije legalizovana,u proceduri je legalizacije. Moje je pitanje: kako da resim problem i kome da se obratim, da bih imanje koje imamo bilo 1/1 vlasnistvo, i da se moze legalizovati? Osobe koje su u katastru niko ne poznaje,i ne znam kako doci do njih. Hvala unapred
Poštovani,
svakako je najlakše uraditi postupak kupoprodaje nepokretnosti, ali obzirom da to nije moguće zbog nedostatka informacija o svim suvlasnicima, predlog je da se uradi sudska fizička deoba nepokretnosti. Predlog za deobu se podnosi nadležnom sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti (u kome i vaši roditelji mogu biti kupci i to sa pravom preče kupovine po osnovu suvlasništva), a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Sve druge suvlasnike može zastupati neko od advokata, ako se podnese i zahtev za imenovanje privremenih zastupnika za sva lica koja nisu u zemlji ili ne znate gde se ona uopšte nalaze (nepoznate adrese prebivališta, ne primaju uredno poštu i drugo).
Poštovani, da li poslovni prostor može da se proda kao stan i da li može da se uknjiži? Hvala i pozdrav
Poštovana,
Predmet kupoprodajnog ugovora mora biti samo ono što je upisano u Katastru odnosno u Listu nepokretnosti za predmetnu nekretninu. Ukoliko piše da je predmetna nekretnina poslovni prostor, onda se tako jedino može i prodati (i obrnuto) ali svakako da postoji mogućnost prenamene npr. poslovnog prostora u stan, kada se mora uraditi celokupna tehnička dokumentacija (o tome se više posavetujte sa projektantskom kućom) ali se svakako moraju platiti i značajnije komulane takse.
Poštovani!
Šta mi je potrebno sve od dokumentacije da predam za upotrebnu dozvolu za kuću?
Znam da trebam da pošaljem dokumenta tj.tehničke uslove za priključenje na infrastrukturu!
Ili dali je potrebno da su uplaćeni priključci za vodu,kanalizaciju i elektro mrežu pre slanja za upotrebnu dozvolu?
Ili je potrebno samo da priložim tehničke uslove iz vodovoda i elektrodistribucije?
Kuća je izgradjena u celosti i što se tiče gradjevinske inspekcije kuća je primljena i uslovi su prihvaćeni u konstruktivnom smislu i temelju.
To mora sve da se overi preko objedinjene procedure CEOP? Sa elekrtronskim potpisom.
To mora da uradi ovlašćeno lice Projektant?
Poštovani,
Vaša pitanja zahtevaju opširan odgovor te nismo u mogućnosti na ovaj način da Vam odgovorimo. Predlažemo Vam da se obratite projektantskoj kući koja se tim bavi u celosti (dostava celokupne dokumentacije nadležnoj Službi za građevinarstvo, elektronski potpisani dokumenti po osnovu punomoćja, saglasnosti i drugo). Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole prilaže se izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu sa predlogom da se može izdati upotrebna dozvola, projekat izvedenog objekta izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, odnosno projekat za izvođenje i izjava stručnog nadzora, izvođača radova i investitora da nije odstupljeno od projekta za izvođenje i drugo. Razmena dokumenata i podnesaka u objedinjenoj proceduri obavlja se elektronskim putem osim za dokumente i podneske koji sadrže tajne podatke i koji su označeni stepenom tajnosti u skladu sa propisima kojima se uređuje tajnost podataka.
Dobar dan Brane,
Uputili su me ka Vama zbog nerazrešene situacije koja mi se desila. Naime od juna do pre mesec dana bila sam kao student podstanar, gazde su mi tražile ključeve od stana nedelju dana nakon izlaska iz stana, od tada mi se ne javljaju, niti odgovaraju na poruke. Poruke gde je ranije pisao da će mi depozit biti vraćen su obrisane. Sa druge strane imam poruke gde mi je pretio jer je stan, kako je on rekao, u katastrofalnom stanju, a to je sve zbog vlage koja se nalazila u celom stanu. Moja majka ih je nešto ranije kontaktirala, te je gospodin krenuo da joj preti i govorio da ne zna sa kime ima posla. Na ovaj kraći rezime situacije moje pitanje je, kome da se obratim za ostatak depozita koji treba da mi se vrati. Hvala unapred!
Srdačno, Milica
Poštovana Milice,
Zakup bi trebao da bude regulisan ugovorom između Zakupca i Zakupodavca. U slučaju da imate ugovor o zakupu sa kojim dokazujete da ste bili u obavezi da platite depozit, kao i potvrdu da ste ga eventualno platili, potrebno je da se obratite (najbolje Vaš izabrani advokat) dobronamerno sa jednom opomenom Zakupodavcu sa naznakom da ćete sudskim putem zaštiti svoja prava, ukoliko depozit ne bude vraćen. Svakako, naredna `instanca` je podnošenje tužbe sudu a radi povrata novca. Kakva god da je nastala šteta u stanu, mora se utvrditi uzrok nastanka štete, da li je uzrok nastao vašim delovanjem ili viša sila, a to će se isto moći utvrditi u sudskom postupku. U slučaju da nemate ništa napismeno, sem viber prepiske, dajte advokatu da ih pročita i utvrdi na koji način se eventualno išta može dokazivati u postupku i da li ima smisla u isti ulaziti.
Dobila sam potvrđenu presudu od apelacionog za alimentaciju za dva deteta od 25% i to mi redovno naplaćuje državna ustanova gde mi bivši muž radi, e sada njegov račun je opterecen i od strane 3 cerke kojoj takođe se uplacuje 10.000 dinara mesečno. Sada me zanima da bivši muž mora uplati retroaktivno ukupno 600.000 dinara i to ide preko izvrsitelja sada, a on takođe ima i kredit od 38.000 dinara i zanima me koliko ce maksimalno meni da se uplaćuje novac i da li će da mu se ukine kredit preko administrativne zabrane dok se meni ne reguliše sav retroaktivni iznos ili kako? Stvarno me zanima m, jer mi je prekopotreban novac. Hvala vam puno!
Poštovana,
Predmetna tematika nije u nadležnosti sajta 4zida.rs, te Vam na pitanje ne možemo dati odgovor. Molimo da se obratite advokatu radi konsultacije u vezi porodičnih odnosa.
Poštovani, da li mogu li ostaviti testament svojoj unuki koja ima samo austrisko drzavljanstvo? Hvala unapred
Poštovani,
sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički i sa
Austrijom.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju odnosno polazi se od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.”
Poštovani, imam još jedno pitanje. Za stan koji smo suprug i ja kupili u izgradnji i uselili se 2008. godine nije iskorišćen povrat PDV jer smo oboje imali stanove u vlasništvu. Da li budući kupac ovog stana ima mogućnost povrata pdv ako prvi put kupuje nekretninu? Buni me reč novogradnja kod povrata pdv tj od koje godine se nekretnina smatra novogradnji? Stan je kupljen od Panongrada. Hvala još jednom.
Poštovana, kupac vašeg stana kupuje od vas, kao fizičkih lica tu nekretninu, a vi i vaš suprug kao takva lica niste obveznici PDV-a već apsolutnih prava. Dakle, čim je već urađena “prva ruka” prodaje fizičkih lica, tada se više ne obračunava i vrši povrat PDV-a (kao npr. prva kupovina od investitora kao pravnog lica koji obračunava PDV), već se obračunava i eventualno oslobađa porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i tako je za svaku narednu prodaju nekretnine.
Postovani,
dala sam specijalnu punomoć rođenoj tetki u kojoj joj dozvoljavam da me zastupa i potražuje i overava i potpisuje sva dokumenta u BIH pred opstinskim sudom u Tuzli, katastarskom, geodetskom uredu a koja se odnosi na kuću u Tuzli (pa broj parcele, kuće i adresa) da me zastupa u ostavinskoj raspravi i da u moje ime prihvati dio koji mi se dosudi a u cilju zaštite mojih interesa. Punomoć ovjerena u konzulatu i izdata na neodređeno vrijeme.
Sad mi je malo nelagodno jer je ovlašćenje više nego što mislim da joj je potrebno i želim da ovu punomoć otkažem. Zanima me da li ima neki obrazac za otkazivanje ovakve punomoći i da li ovo zahtjeva da se ponovo ovjeri kod notara i u konzulatu (živim u inostranstvu). Da li me ovaj dio u punomoći koji glasi “sve radnje u mom najboljem interesu štiti od zloupotrebe punomoći”. Hvala unaprijed.
Poštovana,
U Republici Srbiji vlastodavac može po svojoj volji suziti ili opozvati punomoćje, čak i ako se ugovorom odrekao tog prava. Opozivanje i sužavanje svakog punomoćja može se učiniti izjavom bez posebne forme. Forma propisana zakonom za neki ugovor ili koji drugi pravni posao važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora, odnosno za preduzimanje tog posla. Obzirom da postoji razlika u overi punomoćja u Republici Srbiji (prosta overa) i u BiH, predlažem da se tamo radi opoziva svog punomoćja obratite advokatu radi sačinjavanja takvog akta.
Ana i Petar su u braku i nemaju nekretninu na svoje ime. Ana je kupac, kupuje stan, i po novoj praksi po automatizmu se upisuje i Petar na stanu kao zajednicka svojina. Pitanje glasi, ako Petar resi da kupi drugi stan, da li ce moci da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava ili je to pravo izgubio upisavsi se na prethodni stan kao zajednicku svojinu supruznika?
Poštovani Miloše,
Konkretan odgovor na Vaše pitanje – Petar neće imati pravo da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava kupovinom druge nekretnine, jer će već imati upisanu zajedničku svojinu na prethodno kupljenoj nepokretnosti (jedan od uslova, između ostalih, za oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je da kupac/sticalac nema niti da je imao bilo koju nekretninu na svom imenu, kao i da nije bio obveznik poreza na imovinu – a sticanjem prvog stana, ove uslove već (ne)ispunjava).
Poštovani,
Planiram kupovinu prve nekretnine, nisam do sada imao nikakvu nepokretnost kupljenu na svoje ime. Pošto planiram da kupim nekretninu od drugog fizičkog lica a ne od investitora, da li u tom slučaju imam prava na povrat PDV-a?
Unapred hvala
Poštovani Lazare,
U navedenom slučaju nemate pravo na povrat PDV-a jer se isti ne obračunava od strane fizičkog lica, već je to slučaju pri kupovini stana u npr. novogradnji od investitora kao pravnog lica (koji obračunava i plaća PDV). U Vašem slučaju, imate pravo poreskog oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava i to na 40m2 za vas kao “kupca prvog stana”, a za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove za oslobađanje od poreza, na po 15m2. Navedeno je regulisano članovima 31 i 31a Zakona o porezima na imovinu.
Poštovanje.
Uskoro se razvodim, pa me zanima da li će suprug imati neko pravo, tj. biti upisan u katastar kao vlasnik nekretnine ako prodam stan koji je stečen pre braka i koji je moja posebna imovina i kupim 2 manja stana.
Hvala unapred!
Poštovana,
Samo imovina koju jedan supružnik ima pre zaključenja braka, bez obzira na to da li je ta imovina stečena radom, teretnim ili dobročinim pravnim poslovima (npr. imovina stečena (za)radom), stan na osnovu kupoprodajnog ugovora (imovina stečena teretnim pravnim poslom), čini posebnu imovinu. Dok ste formalno u braku, bez saglasnosti supružnika na ugovoru kojim kupujete ta dva manja stana – da je to Vaša posebna imovina, nećete biti upisani kao jedini vlasnik, već kao zajednička supružnička svojina (oba supružnika u 1/1 dela prava svojine). Dakle, ili pravnosnažno okončajte brakorazvodnu parnicu ili obezbedite saglasnost supružnika (dok ste u braku) da ta imovina čini Vašu posebno stečenu imovinu. Predlog je da se obratite advokatu oko detalja sprovođenja ovog pravnog posla.
Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Zanima me postupak i troškovi prodavaca i kupca i odvjetnika.
Hvala.
Dusanka
Poštovana,
Potrebno je da se kod javnog beležnika zakaže termin radi overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, da se istom predaju lične karte stranaka kao i prodavčev osnov sticanja nepokretnosti. Savet je da se od strane advokata sačini ugovor o kupoprodaji nepokretnosti a naravno, pre svega toga, da su svi elementi ugovora poznati- cena, predaja poseda, da li postoje određeni tereti na nekretnini (da li su poslate ponude međašima predmetne nekretnine da po osnovu prava preče kupovine prvi kupe poljoprivredno zemljište, pre trećih lica) i drugo. U praksi, kupac snosi sve troškove koji se tiču postupka kupoprodaje – overa ugovora, takse za uknjižbu vlasništva u Katastru, pa čak i porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i advokatske troškove. Troškovi zavise od visine vrednosti nekretnine koja se prodaje, te s toga predlažem da se sa advokatom i javnim beležnikom dogovore i provere tačni troškovi za njihov deo posla.
Poštovani,
kupili bi sada stan u izgradnji, ali bi hteli da se on vodi na sina jer bi hteli da vratimo PDV pošto bi mu to bila prva nekretnina. Međutim on puni 18 god. tek za tri mececa (aprila 2023), a investitor traži sada da se odmah isplati stan. Molim za savet kako da kupovinu završimo uz što manje troškova.
Hvala
Poštovana Marija,
U ovom slučaju nije moguće isplatiti kupoprodajnu cenu, jer se ista mora isplatiti sa bankovnog računa kupca na bankovni račun prodavca (investitora) zbog kasnijeg dokazivanja Poreskoj upravi. Banka će radi prenosa novčanih sredstava tražiti i kupoprodajni ugovor (koji nemate zaključen jer je sin maloletan). Obzirom da Vaš sin, kao maloletnik, ni nema otvoren račun u banci, ali i da niko sem njega ne može vršiti prenos kupoprodajne cene, moraćete sačekati formalno njegovo punoletstvo radi realizacije ovog posla a sa namerom da se izvrši refundacija PDV-a kao kupca prvog stana. Ujedno, refundaciju može da izvrši samo punoletni državljanin RS shodno članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Otac je stavio hipoteku na plac 1987 god. na kom je gradio kuću. Uzimao je povoljan kredit od stambene zadruge. Kredit je otplatio u celosti ali hipoteku nije nikad skinuo. On je u međuvremenu umro a stambena zadruga je ugašena davno. Na kući koju sam 2015 sagradio i legalizovao stoji da postoji teret hipoteke iz 1987 god. Kako da skinem hipoteku sa kuće i placa?
Poštovani Saša,
Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, ako je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), ako upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, kao ni njegovi naslednici, te ako za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka – amortizacije hipoteke.
Dobar dan. Da li može nelegalizovana kuća da se proda tj. da se overi ugovor? Hvala.
Poštovana Olgice,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru (tada se može prometovati samo zemljište, ali ne i objekat). Dakle, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Poštovani, kupila sam apartman u izgradnji na Kopaoniku. Kada je završen bio je u mom vlasnistvu 3 godine. Nakon toga, prodala sam ga i odmah kupila drugi, takođe u izgradnji. Zanima me da li plaćam porez na ekstra profit i ako ga plaćam, zanima me kako se obračunava i kada mogu da očekujem poresko rešenje u vezi istog, obzirom da je od prodaje starog i kupovine novog apartmana prošlo skoro godinu dana? Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Marija,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo, samim tim pitanje je da li imate poreza jer je ključno za koliko ste kupili prvi apartman, za koliko ste ga prodali a za koliko ste nadalje kupili drugi apartman. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne cene i nabavne cene. Rok za donošenje rešenja od strane poreske uprave, u praksi i jeste nekoliko godina.
Pitanje za pravnika: Suprug i ja smo 2008. godine kupili stan u izgradnji, stan je uknjižen pola-pola, novac za kupovinu nasleđen je od roditelja i prodajom tih nekretnina kupljen je stan u novogradnji. Sada hoćemo da prodamo taj stan i opet kupimo stan u izgradnji. Da li imamo pravo na povrat PDV, ako ne, koje su mogućnosti da ga ostvarimo? Kupili bi stan u Beogradu gde nam ćerka živi. Da li ona ima pravo na povrat PDV i na koji način da se to zakonski izvede? Hvala unapred na odgovoru
Poštovana Sanja,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, shodno Vašem pitanju, nemate pravo na povrat PDV-a jer ste imali nekretninu u svom vlasništvu posle 2006. godine. Ukoliko ćerka nije imala nekretninu u (su)svojini, tada ona može biti kupac sa pravom na povrat PDV-a u novogradnji.
Poštovani,
Nosioc sam stanarskog prava u privatnom vlasništvu. Pre par dana je vlasnik preminuo, a s obzirom da ima vise naslednika, kako da rešim plaćanje stanarine? Znam da bih trebao da otvorim sutski depozit, ali gde i koji su mi potrebni dokumenti da bih to ostvario?
Poštovani Đorđe,
Mora se podneti predlog sudu u kome će predlagač naročito navesti razloge zbog kojih se deponuju predmeti odnosno novac, navesti lice u čiju korist se oni predaju, uslove pod kojima će se predmeti predati, a po potrebi će priložiti odgovarajuće dokaze. Sud će rešenjem odbaciti predlog ako oceni da nisu ispunjeni uslovi za prijem predmeta u depozit ili ako predlagač u određenom roku ne predujmi troškove čuvanja. Ako sud ne odbaci predlog, doneće rešenje o prijemu predmeta, odnosno novca u sudski depozit i odrediti način čuvanja. Kad se u depozit predaju predmeti za koje deponent ne zna kome licu treba da se predaju ili ako ne zna koje od više deponovanih predmeta kome od više lica treba da se predaju, sud će zakazati ročište na koje će pozvati predlagača i sva zainteresovana lica radi sporazumevanja kome licu pripada deponovani predmet. Predlog se podnosi svakom stvarno nadležnom redovnom sudu.
Da li mogu da izbegnem porez na kapitalnu dobit ako posle prodaje nekretnine na teritoriji RS, kupim nekretninu u inostranstvu (npr. UK)?
Poštovani Davide,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Takođe, obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene u vezi sa rešavanjem stambenog pitanja u Republici Srbiji, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Pozdrav! Vlasnik sam kuće duže od 10 god ali je legalizovana pre 8 (i po tome bi trebalo da podleže porezu na kapitalnu dobit) koju sam gradio od “nule” pa me interesuje u slučaju prodaje kako će mi se obračunati porez na kapitalnu dobit obzirom da ne mogu računima dokumentovati nabavnu cenu kuce?
Poštovani,
Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo. Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cena čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.
Poštovani, sledeće nedelje treba da sklopim ugovor sa investitorom o kupoprodaji stana. Kada budem poslao dokumenta za povrat PDV-a, za koliko vremena bih mogao da očekujem da to sve bude gotovo, odnosno za koliko vremena od vremena slanja mogu da očekujem povrat novca? Hvala
Poštovani Vladimire,
To je najbolje da proverite u Poreskoj upravi gde podnosite poresku prijavu, jer to zavisi od mnogo faktora (Opština i Gradova gde podnosite dokumentaciju). Takođe, zavisi i da li Vi sami dostavite svu neophodnu dokumentaciju (npr. izvode iz MK, uverenja o državljanstvu i drugo) ili to tražite da Poreska uprava sama pribavlja. U slučaju da Poreska uprava te dokumente pribavlja po službenoj dužnosti, sigurno ćete duže čekati.
Kupio sam plac sa urađenim temeljima i građevinskom dozvolom iz ’92 god. Da li se može obnoviti građevinska dozvola? I sve one saglasnosti iz nje? Zemljište je prevedeno iz poljoprivrednog u građevinsko. Važi li to?
Poštovani Dragane,
Odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. Takođe, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, osim za objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Naznačene odredbe odnose se i na rešenja o građevinskoj dozvoli, odnosno rešenja o odobrenju za izgradnju koja su izdata u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana izgradnja objekata, pre 11. septembra 2009. godine.
Postovani,
Moja maloletna ćerka je nasledila 1/6 porodične kuće i placa njenog pokojnog oca. Kuća je deljiva na 2 dela ali na 6 delova nije deljiva. Već dve godine je prošlo a pošto nismo u dobrim odnosima sa ostalim vlasnicima nekretnine nemamo pristup toj kući. Kako se taj slučaj može rešiti da bi moja ćerka prodala svoj deo kuće? U međuvremenu je ćerka napunila 18godina.
Poštovana Marija,
predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti. Predlog je da ćerka svoj suvlasnički udeo pismeno ponudi ostalim suvlasnicima (po osnovu prava preče kupovine) a ako oni nisu zainteresovani, tada se ponuda može uputiti trećim licima ili, kako je već naznačeno, putem sudske deobe i javne prodaje.
Poštovani, šta je realni a šta idealni udeo na nepokretnosti? Hvala
Poštovani Milane,
U slučaju postojanja prava susvojine, odnosno kada dva ili više lica (fizička i/ili pravna) na fizički nepodeljenoj stvari imaju određeno IDEALNO pravo (npr. polovina) taj deo nije tačno/realno određen (suvlasnici su uknjiženi u Katastru sa određenim razlomkom – npr. 1/2 i 1/2 ) ali njihovi delovi nisu realno opredeljeni npr. da jednom pripada soba i kupatilo a drugom kuhinja i ostava. Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik. Međutim, kada lica imaju idealne delove određene stvari (npr. dvojne kuće) oni mogu napraviti fizičku deobu (po osnovu ugovora o fizičkoj deobi ili ugovora o razvrgnuću imovinske zajednice ili…) i odrediti šta tačno njihov idealni deo predstavlja u stvarnosti (realno će ga opredeliti).
Molio bi Vas za savet, izdao sam stan u kući na osnovu usmenog dogovora. Šta vi o tome mislite, Vaš savet? Zasad se dogovor poštuje odlično.
Poštovani,
Savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma.
Postovani, kupio sam garazu u izgradnji od investitora 2009 godine. Ugovor nije overen u sudu a po ugovoru je isplaceno 80% od kupoprodajne cene. Ostalih 20% je trebalo da bude isplaceno kad bude zavrseno. U medjuvremenu investitor je propao i izbrisana je njegova firma iz APR. Mi smo sami zavrsavali zgradu i ona je 2021 legalizovana a 2022 upisana u katastar. Medjutim posto nije postavljena protivpozarna zastita garaze nisu legalizovane. Danas sam video u katastru zabelezbu da je pokrenut postupak za promenu nosioca prava na identicnom broju garaze kao sto sto meni stoji u ugovoru. Moje pitanje je sta znaci ta zabelezba kad garaze jos nisu legalizovane zbog ppz zastite. I zanima me sta ako je investitor prodao moju garazu jos nekom licu? I koja su moja prava u tom slucaju s obzirom da kupoprodajni ugovor nije overen u sudu a takodje nije isplaceno 20% od kupoprodajne cene? Napominjem da sam platio za legalizaciju skupstini stanara koja je angazovala projektni biro. I garaza nije jos uvek zavrsena (samo je ozidana a nema vrata ,struju i unutra je voda jer nije uradjen odvod).
Poštovani Milane,
Ne možemo Vam dati jasniji odgovor bez uvida u dokumentaciju i šta je i na koji način zabeleženo u Katastru. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, da bi bio pravno valjan, mora biti overen kod javnog beležnika (odnosno ranije na sudu). Ukoliko nije overen, kao kod Vas, ili ukoliko ne dođe do zaključenja konačnog ugovora shodno propisanoj formi (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), tada se za davanje dela kupoprodajne cene može tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova. Predlog je da se obratite advokatu.
Postovani Brane,
Sto se tice kupovine zemljista uz kucu od strane fizickih lica koja nisu drzavljani EU, ako sam dobro razumela, celo zemljiste koje je pod kucom i oko kuce mora da bude gradjevinsko? U sustini prodaje se kuca i zemljiste koje je oko kuce koje je poljoprivredno, a gradjevinsko je samo ispod kuce. Takva je situacija sa 99% ponuda na trzistu u Srbiji. Znaci gore pomenuti drzaljanin ovo ne moze da kupi? Jesam li vas dobro razumela?
Poštovana Natalija,
Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica i Republike Srbije. Državljanin države članice EU poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može steći pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade pod uslovima ako: 1) je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta; 2) obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade i drugo.. Dakle, ima dosta preduslova koji moraju biti ispunjeni kao i čiji su državljani. Gradsko građevinsko zemljište mogu da kupuju stranci (pod uslovom uzajamnosti) samo ukoliko postoji građevinski objekat na istom.
Poštovani,
Da li je zakonski moguće knjižiti različite spratove kuće na različite vlasnike, da se vlasništvo po spratu vodi 1/1?
Kuća je ostavljena u nasledstvo.
Hvala,
Dražena
Poštovana Dražena,
to znači da bi trebalo da se etažira objekat, odnosno da se od jedne celine napravi više zasebnih celina, sa posebnim ulazima ali i sa svim potrebnim instalacijama i drugo. Dakle, moguće je, samo je pitanje da li postoje uslovi za to. Često se kuće (porodične stambene zgrade) etažiraju na dva ili više posebna stana i oni su tako upisuju u Katastru – kao posebne etažne jedinice.
Poštovani, kako se određuje tržišna cena nekretnine u procesu eksproprijacije? Zakon kaže da ne sme biti niža od tržišne, da li je to iznos poreske osnovice u rešenju za plaćanje poreza? Hvala
Poštovani Darko,
visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi. Naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje se u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta. Procenu tržišne cene vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima. Svakako je predlog da se u postupku zatraži veštačenje na okolnosti utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti.
Poštovani,
podstanar sam sa troje dece i psom. Ovi nisu normalni stanodavci, srca nemaju sve, uredno plaćam, ne razvlačim ništa, svakog prvog kirija i računi. Koja su moja prava, osim da plačeм i molim, nije potpisan ugovor.
Strah me, nisam pri sebi.
Bilo kakva pomoć, hvala.
Poštovana Bojana, nejasni ste sa pitanjem, ne znam u čemu je problem, te Vam ne mogu ništa konkretno ni odgovoriti.
U katastru nam je stan upisan kao državina. Da li postoji mogućnost da se upišemo kao vlasnici u katastar?
Poštovana Darinka,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati precizan odgovor. Mora se utvrditi kakvim pravom raspolažete u momentu sticanja državine (ili prava korišćenja), po kom osnovu ste stekli nekretninu (da li ugovorom o otkupu od RS ili Opštine ili nekadašnjih društvenih preduzeća, da li je ugovor overen kao i mnogi drugi detalji).
Poštovani.
Prilikom kupovine stana koji se vodi kao garaža da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava i koliko %?
Da li može da se izvrši prenamena i garaža pretvori u stan (šta je potrebno uraditi i koliko košta u Novom Sadu)?
Hvala
Poštovani Gorane,
Prilikom kupoprodaje bilo koje nekretnine, ukoliko nije novogradnja, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2.5% od kupoprodajne/tržišne cene nepokretnosti. Moguće je izvršiti prenamenu objekata, samo je pitanje da li za to postoje svi tehnički uslovi, odnosno da li je izdata i kakva građevinska dozvola kao i da li se kasnije može sprovesti tehnički prijem i dobijanje upotrebne dozvole. Za prenamenu objekta, potražite savet od projektanta i ujedno od advokata radi više tehničkih detalja.
Postovani Brane,
Hvala Vam puno na odgovoru sto se tice kupovine gradjevinskog zemljista of strane stranog drzavljanina.
Znaci strani drzavljanin fizicko lice moze da kupi zemljiste u Srbiji cak I poljoprivredno pod uslovom da na toj parceli bude kuca.
Jos jedno malo pitanje. Postoji li neko ogranicenje koje se tice povrsine tog zemljista koje je zajedno sa kucom (5, 10, 15, 20 ari) koje moze da kupi stranac?
Hvala,
Natalija
Poštovana Natalija,
Odgovor se odnosio na građevinsko zemljište (jer ste to i pitali), sa izgrađenim objektom. Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane. Poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini lice državljanin države članice EU može steći, između ostalog, ako je najmanje deset godina stalno nastanjen u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta, ukoliko obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade. Površina nije ograničena a spram svih ranijih odgovora na Vaše pitanje.
Poštovani,
Moj suprug je suvlasnik parcele na kojoj je je izgradio tri objekta(suvlasnik sa manjim udelom je brat od strica, koji nema nijedan objekat na toj parceli). Fizička deoba nije izvršena. Da li moj suprug može da proda svoj deo parcele sa objektima?
Poštovana Irena, može se prodati supružnikov deo parcele, ali se pre toga mora, po osnovu prava preče kupovine, ponuditi suvlasnik da pre svih trećih lica prvo on kupi taj deo parcele (zemljišta) i objekte, jer se trenutno radi o privatnoj idealnoj svojini na nepokretnostima (nije realni deo, jer još nije urađena deoba nepokretnosti). Kupoprodajnim ugovorom se jasno mora opisati predmet kupoprodaje vašeg supruga a čak je predlog da se od stane geometra uradi Skica o načinu korišćenja i da se onda proda tačno označeni deo sa predmetne Skice (koja bi bila sastavni deo kupoprodajnog ugovora).
Poštovani, želela bih da izdam stan pa me zanima kako to ide oko ugovora – koja je moja obaveza a koja stanara? Da li postoji neki običan ugovor ako oni žele prijavu? Stan je u kući i u procesu je leaglizacije i ne znam da li u tom slucaju ih mogu prijaviti?
Poštovana Marija,
Predlog je da se zaključi pismeni ugovor o zakupu nepokretnosti, kojim se vi kao zakupodavac obavezujete da nesmetano omogućite zakupcu korišćenje predmeta zakupa, dok se zakupac obavezuje da uredno plaća zakupninu, sve troškove režije kao i porez na zakup (zakonska je obaveza prijave poreza na zakup) kao i da predmetnu nepokretnost održava kao dobar domaćin. Bez obzira što je nepokretnost nelegalna, može se prijaviti lice na tu kuću/adresu (postoji mogućnost i da će radi provere adrese, iz MUP PU ili PS izaći na lice mesta nadležni organi da se uvere o postojanju nepokretnosti i drugo).
Poštovani, imam jedno pitanje u vezi predugovara za kupovinu stana.
Koju sumu novca investitor uzima za sklapanje predugovara?
Negde sam pročitala da je to 10%.
Unapred hvala.
Poštovana Slađana,
Predugovor i konačni kupoprodajni ugovor, čine saglasnost volje dve ugovorne strane. Ne postoji zakonska obaveza kupca da isplati određeni procenat kupoprodajne cene po osnovu predugovora, niti zakonsko pravo prodavca da traži određeni procenat. Sve je stvar međusobnog dogovora i dinamike isplate, praksa je da se traži 10% kapare ili 20% učešća (ako je kupovina putem stambenog kredita) ali to nije obavezno i svakako se drugačiji procenti mogu ugovarati spram međusobnog dogovora.
Kupio sam stan u Beogradu u novogradnji od 50m2 sa uračunatim PDVom u februaru 2006.godine dok je još postojala zajednička država Srbija i Crna Gora.Tada sam imao prebivalište u Crnoj Gori i državljanstvo Crne Gore.Tada nisam imao povraćaj PDVa na prvi stan. 2010 godine sam postao državljanin Srbije sa prebivalištem u Beogradu. Sada ako se odlučim za kupovinu novog stana da li će se taj novi stan računati meni kao državljaninu Srbije kao kupovina prvog stana zbog prava na povraćaja PDVa ili mislite da sam to pravo od 40 m2 već jednom u februaru 2006.godine iskoristio.
.
Poštovani Gorane,
Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Dakle, ako u ovom momentu imate stan u svom vlasništvu, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani, treba mi pomoć u vezi ovlašćenja. Naime, moja baka živi u Švajcarskoj i ima plac u Srbiji i želi da mi da ovlašćenje da na njenom placu napravim zgradu. Šta je potrebno od dokumentacije i gde se vrši overa u Švajcarskoj da bi dokument bio validan. Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Nevena,
Obzirom da je potrebno dosta papirologije kako bi se započela gradnja zgrade, predlog je da se obratite nekoj od projektantskih kuća koje se sa tim bave. Punomoćje se može overiti u srpskoj Ambasadi/Konzulatu u Švajcarskoj ili kod notara (kada je potrebno punomoćje snabdeti i Apostilom).
Poštovani,
Nekretninu (kuću) koju sam kupio 1991. prodao sam 2022 godine. Želim da kupim stan u novogradnji, interesuje me da li imam pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine stana.
S poštovanjem,
Slobodan Đurić, Zemun
Poštovani Slobodane,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako ste prodali svoju nekretninu 2022. godine, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Zdravo, izdala bih prvi put nekretninu, strancu (placala bih porez, znam sve o tome, imam ugovor itd). Upravo sam otkrila na netu da ako prijavim boravak stranca na adresi, ne mogu sama da ga odjavim i da za sve dugove koje napravi on mogu mene da terete ili da mi dodju izvrsitelji, sto je uzasno. Zanima me da li ovo vazi i za boravak (privremeni il stalni) ili samo za prijavu prebivalista da odjavu ne mogu kao zakupodavac da dama sama vec mora i zakupac/stranac da bude prisutan i ako on ode/nije tu/nece ja ostajem zaglavljena? Mogu li pravno ikako da se zastitim od toga?
Poštovana Marija,
Potrebno je da sa ugovorom o kupoprodaji stana i vlasničkim Listom nepokretnosti odete u MUP RS – Policijsku upravu (ili policijsku stanicu) i da tamo tražite da sva lica koja se vode na vašoj adresi, budu odjavljena. O naznačenom ćete dati pismenu izjavu (u vidu izjave/zahteva) te će organi MUP RS – PU i izaći eventualno na teren da se uvere ko sve živi na datoj adresi i čije adrese sve treba da budu pasivizirane. Pasiviziranje adrese je označavanje u evidenciji nadležnog organa da građanin ne stanuje na adresi prijavljenog prebivališta ili boravišta;
Poštovani,
želim da izdam svoj stan ali me zanima da li je to moguće jer još nije završena ostavinska rasprava? Ja i brat smo naslednici i on se slaže sa izdavanjem. Ukoliko je to moguće šta treba da se navede na ugovoru?
Srdačan pozdrav.
Poštovana Mirjana,
Bez pravnosnažno okončane ostavinske rasprave i dalje se ne zna ko je tačno vlasnik nepokretnosti. Međutim, ukoliko ste Vi i brat jedini naslednici, najbolje da oboje potpišete ugovor o zakupu (ili određenu saglasnost) kako kasnije ne bi bio problem ukoliko samo jedno od vas dvoje nasledi predmetni stan. Ovom činidbom se štiti i zakupac, koji kasnije ne bi imao problema oko plaćanja zakupnine ali i kome bi to morao da čini.
Poštovani,
Molim Vas za odgovor na sledeće pitanje:
Pravno lice poseduje pravo svojine na objektu, a pravo korišćenja na zemljištu ispod objekta.
Koji je najefikasniji put da konvertuje pravo korišćenja u pravo svojine i da li je obavezno plaćanje konverzije? Svojina je upisana na grad u kome se nekretnina nalazi.
Hvala
Poštovani Budimire,
Zahtev za konverziju se predaje nadležnom Katastru a da li se plaća naknada i kolika, zavisi od područja gde se nalazi nepokretnost i šta je detaljnim planom regulacije tamo predviđeno. Podnesite zahtev Katastru a oni će Vam odgovoriti na isto.
Poštovani, interesuje me da li nekretnina koja nije legalizovana može da se pokloni ugovorom o poklonu?
Poštovana Dragana,
Nelegalna nekretnina može biti predmet poklona, samo je pitanje da li je ista uknjižena u Katastru ili nije. Ukoliko nije, poklanjate samo parcelu (uz poseban član u ugovoru o opisu nekretnine koja se nalazi na tom zemljištu).
Unajmila sam agenciju da mi uz odgovarajuću naknadu završi uknjiženje garaže. Vlasnik agencije me je zvao da mi kaze da je sve završio, samo još da overimo dokumenta kod notara i onda da mu platim 250eura. Tako smo i uradili i u njegovoj agenciji sam mu dala na ruke pare. Da bi on onda reko da još samo čeka odgovor od stečajnog upravnika i da se to posšalje za Beograd. Na kraju je ispalo da se stečajni upravnik više ne javlja a on ne zna kako da stupi u kontakt sa njom. I to tako stoji već nekoliko meseci. Ne znam šta da radim, koja su moja prava? Kome da se obratim?
Poštovana Zonka,
sa svom dokumentacijom kojom raspolažete, obratite se advokatu. Ne znam u kakvoj su povezanosti ta garaža i stečajni upravnik. Bez uvida u dokumenta, ne mogu Vam dati precizan odgovor.
Poštovani,
Kupujem stan koji ima neizmirena dugovanja za infostan za koja advokat agencije tvrdi da su zastarela. Moje pitanje je: da li je tačno da se dugovanja infostana vezuju za matični broj vlasnika i da u momentu kad u infostanu prijavim promenu vlasništva, računi počinju od nule. I da li to važi i za ostale dažbine (sem EPS-a) Hvala
Poštovana Jelena,
Dugovanja za komunalne usluge se uvek utužuju (predlogom za izvršenje) prema adresi sedišta korisnika usluga. Ukoliko kupite stan, a bivši vlasnik je i dalje prijavljen na adresu tog stana, izvršenje i eventualna plenidba stvari će biti sa adrese tog stana. Ukoliko su sva dugovanja starija od 1 godine, tada su ta potraživanja zastarela, ali se na to mora prigovoriti jer sud ne vodi računa o tome po službenoj dužnosti. Obično se kod komunalnih preduzeća ne dozvoljava promena korisnika usluga nakon kupoprodaje, dok se sva potraživanja istih ne izmire.
Kupio sam stan uklnjižio i ostalo je još da platim porez na prenos apsolutnih prava. Od ukniženja je prošlo više od dva meseca. Uplatio sam dve rate poreza. Međutim, stiže rešenje iz Katastra da se prethodno o uklnjiženju poništava jer prodavac duguje ogroman iznos za porez. Na stan je stavljena zabeležba ( hipoteka). Uputio sam žalbu i nisam dobio nikakav odgovor. Nisam nastavio sa uplaćivanjem rata za porez. Šta dalje da radim?
Poštovani Dragane,
Svakako se za detalje obratite advokatu, ali je bitno utvrditi da li je prvo zaključen i overen vaš kupoprodajni ugovor ili je uknjižena zaloga poreske uprave. Ne može se po osnovu dugovanja poreza poništiti rešenje o uknjižbi u Katastru.
Poštovani, imam stan u vlasništvu koji sam otkupila od opštine jos dvehiljadtihih godina i stekla pravo vlasništva nad njim. Godine 2008 pripojila sam mom stanu, a na temelju dogovora sa stanarima i pismenog ugovora overenog u sudu. Na temelju dokumentacije i svih potrebnih dozvola izvršena je legalizacija tog dela stana i pripojenje prvobitnom stanu resenjem Republičkog geogetskog zavoda od 9.06.2014 godine, s time da je upisan teret svojine: upis izvršen po zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez gradjevinske dozvole u dogradjenom delu na postojećem tavanu iznad prvobitnog stana. Molila bih vas da m odgovorite da li je dozvoljeno prometovanjem ove nepokretnosti jer bih želela da je prodam, a nikako da dobijem pravi i merodavan odgovor. Unapred hvala i molim što hitniji odgovor
Poštovana Marina,
Po ovome što je napisano ne vidim razlog da se ne može predmetna nepokretnost prodati, samo je pitanje kakvom dokumentacijom raspolažete. Bez uvida u istu, ne mogu Vam dati precizan odgovor. Obratite se advokatu.
Poštovani, kako da nađemo rešenje? Moj pokojni otac je živeo u kući koja je pripadala njegovom ocu, tj pomoćni objekat. Dat mu je na založnu izjavu samo. Posle očeve smrti naravno majka živi tu. Da li ona ima pravo na taj objekat posle 74 godine života?
Poštovani, pravo svojine se ne može preneti po osnovu založne izjave (koja čini samo obezbeđenje određenog potraživanja). Postavlja se pitanje ko je nasledio dedu ali i oca, jer se pravo vlasništva prenosi po osnovu pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju. Sadašnji vlasnik po osnovu tog rešenja, može eventualno da pokloni majci nekretninu ili da majka kupi od tog lica ili..
Postovani,
Imam jedno pitanje, moze li drzavljanin Ruske Federacije, koji ima stalno nastanjenje u Srbija, da kupi gradjevinsko zemljiste, npr. u okolini Ivanjice, bez izgradjenog objekta na toj parceli?
Pozdrav,
Natalija
Poštovana Natalija,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2). Dakle, mora da postoji stan ili stambena zgrada na predmetnoj parceli kako bi se isto moglo prometovati.
Postovani, moja supruga i njen ujak su vlasnici kuce u Srbiji, svako ima po polovinu. Supruga želi da pokloni svoju polovinu ujaku. Živimo u inostranstvu, a ujak u Srbiji. Da li je moguće dati izjavu o poklanjanju i overiti kod Notara inostranstvu a da istu priznaju nadležni organi u Srbiji?
I da li mene supruga moze ovlastiti da obavljam sve neophodne imovinske radnje u njeno ime dok sam u Srbiji a da isto ovlašćenje bude priznato od nadležnih organa Srbije? Hvala unapred
Poštovani Gorane,
Najbolje rešenje je da Vaša supruga u inostranstvu, u srpskoj Ambasadi/konzulatu, overi specijalno punomoćje kojim se ovlašćuje neko treće lice (može biti i advokat) da u njeno ime, a bez njenog daljeg pitanja ili odobrenja, potpiše ugovor o poklonu, te da isti overi kod javnog beležnika, odnosno da jednostavno pokloni svoj suvlasnički udeo predmetne nepokretnosti (koja se tačno mora opisati u predmetnom punomoćju, a shodno Listu nepokretnosti). Ukoliko se punomoćje overava kod notara u inostranstvu, isto mora biti snabdeveno i Apostilom (u najčešćem broju slučajeva). Predmetnim punomoćjem se može ovlastiti punomoćnik i za preduzimanje svih drugih imovinskih radnji.
Postovanje.
U rešenju Ostavinske Rasprave sam dobila deo kuće bez placa od oca koji je imao ugovor sa bratom o doživotnom izdržavanju. Plac se spominje samo u katastru pod kojim brojem i da na toj parceli može da se gradi objekat. Da li možda imam pravo na deo dvorišta tj.parcele?
Poštovana Ivanka,
Vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti shodno članu 106. Zakon o planiranju i izgradnji. Međutim, upis prava svojine na građevinskom zemljištu vrši se na osnovu rešenja iz člana 70. pomenutog zakona. Predlog je da se za više detalja, obratite advokatu radi pokretanja naznačenog postupka.
Postovani,
Zanima me odgovor na pitanje. Kupujem drugi put stan, prvi put sam iskoristio povrat PDV-a, u njemu sam ziveo sam. Da li za kupovinu drugog stana imam pravo na povrat PDV-a, ukoliko sada prijavim suprugu i dete, sobzirom da se bracni status promenio, i ako imam, na koju je to povrsinu stana?
Hvala
Poštovani Bane,
Jednom iskorišćeno pravo povrata PDV, ne daje Vam više mogućnost da kupovinom druge nekretnine opet refundirate PDV. Obzirom da ste već vlasnik stana, a supruga nije, predlog je da ona kupi nekretninu i da iskoristi svoje pravo povrata PDV-a na 40m2 a to može da učini i za dete na još 15m2 (kao člana porodičnog domaćinstva) ukoliko ni ona ni dete nisu imali bilo kakvu imovinu (u smislu stana ili kuće) u svom vlasništvu (od 01.07.2006. godine) i ukoliko ispunjavaju sve uslove propisane članom 56a. Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Poštovani,
Moja majka je vlasnik kuće u zajedničkom dvorištu. Uz kuću ima i dva pomoćna objekta (šupe). Imao bih dva pitanja.
1. Pomoćni objekti nisu u vlasništu, već za njih ima pravo korišćenja. Da li je moguće da se to pravo preinači u svojinu? Ako je moguće kako i kome da se obratimo.
2. Kuća je uknjižena na manju kvadraturu od stvarne. Da li je moguće da se to ispravi. Ako je moguće kako i kome da se obratimo.
Hvala puno na odgovoru!
Pozdrav,
Miloš
Poštovani Miloše,
Prvo se mora utvrditi kakvim pravima vaša majka raspolaže na pomoćnim objektima, da li ima osnov da se upiše pravo svojine umesto prava korišćenja (da li ih je ona gradila i kada, da li ih je kupila i sa kakvim pravom, da li su ucrtani u Katastru, da li su legalni ili ne, ko je vlasnik na parceli/zemljištu itd.). Obzirom da ima dosta preduslova koje treba ispuniti, predlažem da se kod projektanta raspitate oko postupka ozakonjenja objekta, te kod advokata oko sprovođenja celokupne papirologije/dokumentacije. Predlog je da pokušate kuću i pomoćne objekte u celosti ozakoniti/legalizovati te da upišete pravo svojine na dograđenim delovima.
Poštovani,
Overila sam ugovor kod notara sa stanarima kojima sam izdala stan. Zanima me koja je procedura da se prijave zbog plaćanja poreza?
Poštovana Andrijana,
Zakupci vašeg stana se uz vašu saglasnost kao zakupodavca, kod nadležnog organa Policijske uprave ili PS, mogu prijaviti na adresu nepokretnosti (boravišna adresa) ali to svakako ne utiče na obavezu plaćanja poreza na zakup. Poreska prijava se podnosi nadležnoj poreskoj upravi uz odgovarajući zahtev, lične karte stranaka i ugovor o zakupu. Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti (zakupa) je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ostvari prihode po tom osnovu. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti (zakupa) iznosi 20,00% a predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dohodak građana.
Vlasnik sam stana za koji sam uzeo kredit kod banke i podhipotekom je. prodao bih stan, ima li pravnih nemogućnosti za to? hvala na odgovoru
Poštovani Dragane,
Moguće je prodati takvu nekretninu. Shodno zajedničkom dogovoru kupca i prodavca, Kupac može da isplati banku kao poverioca od dela kupoprodajne cene, te da se u celosti zatvori kreditna partija i da se od strane banke izda brisovna dozvola – za brisanje hipoteke. Takođe, čak je moguće i da kupac svojim stambenim kreditom refinansira vaš stambeni kredit, kao prodavca, da se obriše vaša hipoteka, a da se uknjiži, na toj nekretnini, nova hipoteka radi obezbeđenja kredita koji je kupac uzeo od banke – po osnovu njegovog stambenog kredita. Za više detalja, svakako se obratite advokatu.
Poštovani
Ja i verenica smo pronašli stan koji ima gradjevinsku dozvolu a nema upotrebnu. Zgrada jos nije završena, priključena je na vodovodnu mrežu kao i na elektrodistribuciju. Stan se kupuje od fizičkog lica, ne direktno od izvodjača. Pa nas zanima da li je takva kupovina ispravna.
Hvala vam!
Poštovani,
Ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu, ista se neće moći etažirati u Katastru i dok istu ne dobijete, nećete moći da se uknjižite kao vlasnici na posebnoj etažnoj jedinici (stanu). Moguća je takva kupovina, ali morate imati u vidu da vam prodavac ne može garantovati bilo kakve rokove i garancije oko završteka izgradnje objekta, sprovođenja tehničkog prijema objekta, dobijanje upotrebne dozvole i drugo, jer je to obaveza investitora. Neophodno je pogledati i kakva su prava i obaveze utvrđena ugovorom između investitora i vašeg prodavca.
Postovani,
Ćerka i zet bi kupili stan. Kakva je procedura kad je u pitanju suvlasnistvo za nekretninu, za vracanje pdv-a, posto se na ugovoru nalaze oba imena?
S postovanjem Ljiljana
Poštovana Ljiljana,
Moguće je da su kupci zet i ćerka na ugovoru (npr. u jednakim delovima) a tada kao bračni par, mogu na ukupno 55m2 da izvrše povrat PDV-a, odnosno zet na 27,5m2 i ćerka na 27,5m2 -naravno pod uslovom da ispunjavaju sve elemente za povrat PDV-a, a o čemu smo detaljno već odgovarali u ranijim pitanjima posetioca sajta 4zida.rs a što je ujedno i propisano članom 56a. Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Da li gazda koji je izdao stan može da mu da otkaz nakon nedelju dana i dali postoji otkazani rok i koliki je?
Poštovani Jovice,
Upotreba zakupljene stvari se vrši za određeno vreme koje kad istekne, zakupac je dužan da vrati zakupodavcu upotrebljavanu stvar. Ugovorne strane saglasnošću volja određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije ugovorom određeno, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme što daje pravo obojici ugovarača da otkažu ugovor o zakupu u otkaznom roku. Otkazni rok bi trebao da je utvrđen u samom ugovoru i on se opredeljuje shodno međusobnom dogovoru ali u praksi, obično nije ispod 30 dana. Međutim, ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme (član 597 Zakona o obligacionim odnosima).
Sta je potrebno od dokumentacije za ostvarivanje popusta na porez na prenos apsolutnih prava za kupovinu prve nekretnine (kuce sa imanjem)? Da li se popust racuna samo na kucu i parcelu gde je kuca ili na sve navedeno u ugovoru? Po kom kljucu se racuna popust? Pitam to jer sam video da za kupovinu stana postoji informacija da se kod kupovine stana za podnosioca izuzuma od poreza 40kvm i za svakog clana plus 15kvm.
Izvinite ako je pitanje preopsirno ali jako malo informacija postoji na ovu temu.
Poštovani Vukašine,
Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan ili kuću na teritoriji Republike Srbije, do 15 m2 po svakom članu. Oslobađanje se odnosni samo na objekat (kuću), dok se na parcelu/zemljište i na pomoćne objekte ovo oslobađanje ne odnosi, te ćete na njih platiti pun iznos poreza. Prilikom kupovine nekretnine, možete od javnog beležnika zatražiti da po službenoj dužnosti podnese poreske prijave, a Vi morate da overite IKPS-PPAP obrazac. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezima na imovinu.
Poštovani, da li je pravno moguće prodati stan koji se otplaćuje na kredit i pod hipotekom je?
Poštovana,
Moguće je prometovati takvu nekretninu. Shodno zajedničkom dogovoru kupca i prodavca, kupac može da isplati banku kao poverioca od dela kupoprodajne cene, te da se u celosti zatvori kreditna partija i da se od strane banke izda brisovna dozvola. To je sve moguće uraditi jednim aktom ili sa predugovorom i kasnije konačnim kupoprodajnim ugovorom (kada se u celosti izbriše hipoteka banke). Takođe, moguće je i da kupac svojim stambenim kreditom refinansira stambeni kredit prodavca, da se obriše hipoteka prodavca, a da se uspostavi/uknjiži na toj nekretnini hipoteka kupca po osnovu njegovog stambenog kredita. Za više detalja, svakako se obratite advokatu.
Poštovani, zainteresovana sam za stan u novogradnji, cija zgrada ima gradjevinsku dovolu izdatu od strane opstine, a s obzirom na to da objekat nije u potpunosti zavrsen ne moze se jos uvek dobiti upotrebna dozvola. Sta se moze desiti u najgorem slucaju, ako kupim takav stan, a zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu?
Poštovana,
Ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu, ista se neće moći etažirati u Katastru i nećete moći da se uknjižite kao vlasnica na posebnoj etažnoj jedinici (stanu). U tom slučaju, po osnovu ugovora o kupoprodaji (koji možete overiti kod notara sa prodavcem/investitorom) imaćete samo vanknjižno vlasništvo i neregulisano imovinsko pravno pitanje oko nekretnine tj. vlasništva, koju ćete sigurno u celosti morati da isplatite. Takođe, bez upotrebne dozvole, nećete imati ni pre toga sproveden tehnički prijem objekta, koji je svakako značajan zbog opšte sigurnosti življenja u takvoj zgradi.
Da li mogu on line provjeriti poreske obaveze kao vlasnika nekretnine u Beogradu?
Nisam zavrsila katastarsku uknjizbu, gdje i šta trebam preduzeti?
Kao zajednica etažnih vlasnika, samoinicijativno smo se registrovali svi stanari koji su u posjedu.
Zgrada nije završena od strane investitora, pa smo sami završavali kako je ko stigao i umio.
Hvala unaprijed.
Poštovana Dušice,
Porez na imovinu prijavljujete i proveravate u lokalnoj poreskoj administraciji (poreskoj upravi Grada/Opštine gde se nalazi nekretnina). Postoji mogućnost i on-line provere stanja, treba da budete registrovani na sajt `MOJA LPA` (LOKALNA PORESKA ADMINISTRACIJA – lpa.gov.rs) i tu možete sve da pogledate u vezi vaših poreskih obaveza kao fizičkog lica.
Postovani,
Obracam Vam se u cilju dobijanja potrebnog saveta i informacija.
Rec je o ostavinskom postupku. Naime, moj otac je preminuo iza njega je ostala 1 nepokretnost koja je delom kupljena iz kredita.
Kako cu ja preuzeti kredit, plan je da se moja majka i dve sestre odreknu nasledstva u moju korist, interesuje me kako ce to uticati na obavezu poreza na nasledstvo i poklon? Kao i da li pored navedenih poreskih obaveza moze postojati jos neka u ovoj situaciji ?
Takodje Vas molim i za savet u vezi minusa na bankovnom racunu od mog oca, da li je isti bolje regulisati pre ili posle ostavinske rasprave?
Unapred hvala,
Poštovana Marice,
Shodno Zakonu o nasleđivanju, poklonom se smatra svako odricanje od prava, pa i odricanje od nasleđa u korist određenog naslednika, kao i svako drugo besplatno raspolaganje.
Zakonom o porezima na imovinu propisano je da sticanje imovine u ostavinskom postupku prijemom ustupljenog naslednog dela, smatra se poklonom ali isto tako i da porez na poklon ne plaća naslednik prvog naslednog reda, supružnik i roditelj ostavioca. Samim tim, iza majke (kojoj ste vi prvi nasledni red) nemate poreza, dok obveznici koji se u odnosu na ostavioca nalaze u drugom naslednom redu po zakonskom redu nasleđivanja, porez na nasleđe i poklon plaćaju po stopi od 1,5%.
Obveznici koji se, u odnosu na ostavioca, odnosno poklonodavca, nalaze u trećem i daljem naslednom redu, odnosno obveznici koji sa ostaviocem, odnosno poklonodavcem nisu u srodstvu, porez na nasleđe i poklon plaćaju po stopi od 2,5%.
U vezi bankovnog računa, isti će morati da reguliše naslednik prema pravnosnažnom rešenju o nasleđivanju – banka će prvo tražiti rešenje o nasleđivanju.
Postovani,
Imam jedno pitanje. Može li državljanin Ruske Federacije koji ima stalni boravak u Srbija da kupi gradjevinsko zemljište u okolini Ivanjice bez izgradjenog objekta na toj parceli?
Natalija
Poštovana Natalija,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2). Dakle, mora da postoji stan ili stambena zgrada na predmetnoj parceli kako bi se isto moglo prometovati.
Postovani, obracamo Vam se sa molbom da nam odgovorite sta znaci postupak promene indikacija fizickog lica u katastru nepokretnosti? Hvala.
Poštovana Jelena,
To znači da je kod Katastar pokretnut postupak ispravke/promene imena, upisa ili ispravka JMBG-a ili sličnih podataka za vlasnika nekog stana ili druge nepokretnosti. Obično su ti nepotpuni podaci `povučeni` iz nekadašnjih zemljišnih knjiga (koje je vodio sud) pa su pogrešno prepisani, ili ih uopšte nije bilo.
Dobar dan! Imam pitanje vezano za depozit i vraćanje istog ako je došlo do promene plana i iseljenja iz stana zbog nemogućnosti funkcionisanja u istom. Da li je moguć povraćaj depozita?
Poštovana Tijana,
odgovor na vaše pitanje zavisi od toga šta je napisano u ugovoru. Obično se ugovorom uvek utvrde sve situacije u kojima vlasnik stana ima pravo da ga zadrži. Time se štite obe strane u slučaju da kasnije dođe do spora. Ukoliko stanari i vlasnici ne potpisuju ugovor o zakupu, potrebno je da stanari od vlasnika traže dokaz o uplati depozita u vidu priznanice ili nekog drugog pisanog traga. Osim zbog neizmirenih obaveza, vlasnik stana može zadržati depozit u celosti ukoliko zakupac otkaže ugovor o zakupnini pre dogovorenog roka, kao i ukoliko ošteti stan ili prekrši neku od dogovorenih odredbi.
Poštovani!
Na moj oglas za prodaju kuće na vašem sajtu javljaju se strani državljani (ovog puta Kinezi). Imaju li oni pravo kupiti nekretninu u Srbiji i koji su uslovi? Da li imate možda agenta u Somboru (4zida), koji bi obavio sastavljanje ugovora i potrebne radnje oko prodaje?
I još jedno kratko pitanje: Da li isplata mora ići preko računa banke (u pitnju je suma oko 19000 Eura) ili može ići u kešu? Da li je legalno trgovati u Eurima ili se mora preračunati u Dinare?
Molim Vas da mi odgovorite u što kraćem mogućem roku!
S poštovanjem: Takács Mihály
Poštovani Mihaly,
državljani NR Kine mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima (porodičnoj stambenoj zgradi/kući) na teritoriji RS. Svaka transakcija preko 10.000,00 EUR bi trebala da ide preko računa banke (shodno Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma) , ali u praksi se često dešava da se i ovakve transakcije završavaju u `kešu`. Takođe, moguće je nekretninu isplatiti u EUR iznosu, a isto je dozvoljeno i propisano članom 34. Zakona o deviznom poslovanju.
Poštovani,
Američki državljanin kupuje nekretninu i ne nalazi se u Srbiji, a pritom daje punomoćje advokatu da u njegovo ime potpiše Ugovor o kupoprodaji (ovlašćenje je overeno kod notara u Americi i sadrži apostil pečat ). Da li je u tom slučaju potrebno da ovlašćenje bude u formi javnobeležničkog zapisa, ili je dovoljna overa notara i Apostol pečat? Unapred hvala.
Poštovana Jelena,
Dovoljno je da je punomoćje overeno od strane notara u USA i da je stavljen Apostil. Punomoćje ne mora biti u formi javnobeležničkog zapisa.
Postovani,
Po presudi suda dobio sam u vlasništvo nekoliko placeva u kojima sam ja vlasnik 1/2.
Na E katastru sam saznao ime suvlasnika ali ne i adresu. Kako da saznam adresu suvlasnika kako bih stupio sa njom u kontakt i ponudim mu podelu ili prodaju placeva.
Unapred hvala
Poštovani Igore,
Predlažem da se sa pismenom molbom obratite nadležnom MUP – PU ili PS i da u toj molbi detaljno obrazložite Vaš zahtev i zbog čega Vam trebaju adrese tih lica (suvlasnika).
Poštovanje,
Imam par pitanja u vezi ostavinske rasprave. Tetka je umrla prošle godine i iza sebe je ostavila stan. Nije bila udata i nema potomstvo. Nije ostavila testament niti ugovor o doživotnom izdrazavanju. Pravo na nasleđe imaju brat,sestra,2 polubrata,1 polusestra i više bratanica i sestrica od preminule braće I sestre. Imovina se dijeli na 9 dijelova. E sad svi smo na različite strane svijeta,Srbija,Njemacka,Crna Gora Slovačka. Prvo pitanje je da li naslednici mogu da daju ovjerenu naslednicku izjavu kod notara u svom gradu I pošalju notaru gdje se vodi rasprava ili nekom od naslednika?
Drugo pitanje je -da bih se ja prihvatila nasledstva i kupila stan i ostalim naslednicima isplatila njihov dio kojim im pripada od prodaje stana. Da li ostali naslednici trebaju da se odreknu nasledstva i da je to najpovoljnija opcija za mene? Da li odugovlacenje u raspravi,neodazivanje na poziv notara,ne davanje naslednicke izjave meni ide na štetu? Šta u toj situaciji ja da radim?
Unaprijed zahvaljujem
Poštovana Jelena, moguće je overiti nasledničke izjave u mestu gde se naslednici nalaze (svakako je preporuka da se to uradi u srpskoj ambasadi/konzulatu), ali je predlog da svi ovlastite npr. jednog advokata da se u ime svih zakonskih naslednika prihvati nasledstva / ili odrekne u nečiju korist, samim tim biste brže i efikasnije rešili vaše probleme i zaštitili interese. Smanjuje se mogućnost odugovlačenja u raspravi, prijema poziva, pristupa ostavinskoj raspravi i drugo (advokat može sve da uradi u ime i za račun zakonskih naslednika).
Poštovani, Oktobra 2020 smo preko agencije za promet nekretnina u Novom Sadu pronašli odgovarajući stan, oni su dogovorili sastanak sa investitorom gde je dogovorena cena stana i dinamika plaćanja pošto smo kreditni kupci. Agencija je uzela odmah svoju proviziju 3% na ukupnu vrednost stana a sa investitorom je potpisana rezervacija za stan i njemu je isplaćeno 10% od ukupne vrednosti stana da bi i on bio siguran da će prodati a i mi da ćemo kupiti, po toj ceni i trebalo je još 10% kada krenu radovi. Rezervacija je urađena za stan u izgradnji za koji tada još nisu imali lokacijske, građevinske i druge dozvole. Kada jsu napokon stigle dozvole posle skoro dve godine investitor nas je obavestio da je cena skočila 30% i ako nam ne odgovara možemo odustati stim da će nam biti vraćena rezervacija. Možete li nam reći koja su naša prava, dali je investitor u obavezi da ispoštuje dogovoreno i potpisano uz posredništvo agencije, dali rezervaciju vraća u iznosu koji je primio ili višu(kao kapara), dali agenciji ostaje provizija ili vraća(bar deo) ili možda da pokušamo da se dogovorimo sa investitorom? Hvala unapred.
Poštovani Gorane,
Iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće se smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom. U vezi Agencije, bitno je utvrditi šta je potpisano ugovorom o posredovanju i kada nastupa obaveza plaćanja agencijske provizije (šta ako se pravni posao ne sprovede). Ukoliko je došlo do raskida pravnog posla usled promenjenih okolnosti, u tom slučaju se primenjuju odredbe člana 133. Zakona o obligacionim odnosima.
Dobar dan,
Imam pola kuce u vertikali koja ima dve stambene jedinice i zelim da prodam gornju (duplex). Sta mi treba od papira da zapocnem proces prodaje?
Hvala
Poštovani Veljko,
Ukoliko imate samo ½ dela prava svojine na čitavom objektu, tada možete papirološki prodati ukupno ¼ dela prava svojine cele nekretnine sa posebnim opisom koji deo nekretnine se prodaje (npr. spratni deo, sa posebnim ulaz sa zapadne strane, koji se satoji od 2 sobe, kupatila itd). Takođe, možete uraditi i posebnu Skicu dela nekretnine koju prodajete i da ona bude sastavni deo kupoprodajnog ugovora ili da izetažirate objekat i upišete sve posebne jedinice (ako je to fizički moguće). Potrebna Vam je lična karta, vlasnički List nepokretnosti kao i osnov sticanja nekretnine – kada ste i kako vi stekli tu nekretninu (kupili, stekli poklonom ili nasleđem, ili…). Posebno skrećem pažnju na obavezu da se Vaš deo ponudi, pre svih, suvlasniku po osnovu prava preče kupovine a shodno Zakonu o prometu nepokretnosti.
Moje poštovanje.
Izvinite što sam dosadan, pokušaću da budem konkretan sa pitanjem.
Želim da kupim stan izgrađen 2012 godine od pravnog lica. Prodavac (tj lice iz agencije koji je posrednik) tvrdi da imam pravo na povrat PDv-a kao državljanin Srbije kao kupac prvog stana u Srbiji.
Da li je to tačno i koliko traje procedura prenosa vlasništva (potpunih prava) na moje ime?
Unapred se zahvaljujem.
Pozdrav!
Relja
Poštovani Relja,
Povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje od investitora. Ako je neko pravno lice, koje nije investitor, vlasnik predmetne nepokretnosti i ako je već bilo nekog prometa – sa investitora na to pravno lice, onda nemate pravo povrata PDV-a jer se onda možete osloboditi od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) na 40m2 (kao “druga ruka” prometa). Overom kupoprodajnog ugovora, javni beležnik u roku od najviše 24h šalje elektronski kupoprodajni ugovor na uknjižbu u Katastar.
Postovani,
Nas otac zeli da nam prepise stan, dvoje nas je, moj brat i ja. Mama se slaze.
Koja je procedura i koji su troskovi?
Hvala na odgovoru
Poštovani,
Prepis nekretnine se može učiniti ugovorom o poklonu, a predlog je da se isti uradi od strane advokata (usluge advokata su regulisane Tarifom o nagrada i naknadama troškova za rad advokata). Iznos troškova oko overe ugovora kod javnog beležnika zavisi od vrednosti nekretnine (npr. ako je vrednost nekretnine između 7 – 10 miliona dinara, onda je taksa overe ugovora 26.640,00 dinara). Međutim, obzirom da se radi o poklonu prvog naslednog reda, javnobeležnička taksa je za 50% umanjena, a oslobođeni ste u celosti od plaćanja poreza na poklon. Taksa za upis vlasništva poklonoprimaca u Katastru je 5.400,00 dinara.
Imam vanknjižnu nekretninu – garsonjeru, koja nije uknjižena a nalazi se u prizemlju zgrade u centru Novog Sada, centralno grejanje i računi su kao za stan, koju je pokojna majka kupila a ja nasledila i imam papire za garsonjeru (kupoprodajni ugovor itd.overen u sudu).
U katastru se ta nekretnina vodi kao uknjizen lokal na investitora koji je u stečaju. Izvršena je prenamena u stan (dokumenti i nacrti) kojom je lokal tehnički pretvoren u stan (spušten plafon,etažiranje,proširenje) ali ta prenamena nije nigde evidentirana. Nakon čega je kao stan prodata mojoj pokojnoj majci.
Kako to da prodam i da li može da se proda imajući u vidu da javni beležnici overavaju kupoprodajne ugovore o nekretninama koje su evidentirane u katastru a ovo nije?
Kako to prodati?
Hvala na odgovoru
Poštovana,
Bez uvida u tehničku dokumentaciju vezano za stan i kupoprodajni ugovor kojim je kupljen stan, nije moguće detaljnije dati odgovor. Svaka prenamena prostora je potrebna da se izvrši i sprovede kroz službu za građevinske poslove, da se plate određene komunalne takse, da se o istom donese rešenje i da se po službenoj dužnosti dostavi nadležnom Katastru na uknjiženje. Obzirom da stan nije nigde evidentiran, već se isti vodi kao poslovni prostor firme u stečaju, predlog je da angažujete advokata kako bi se moglo utvrditi pravo činjenično stanje – izlučno i/ili razlučno potraživanje u stečaju i drugo.
Poštovani,
ja sam većinski vlasnik “kolonostičke” kuće.
Od većine suvlasnika sam odkupio delove. Ostao je još samo jedan suvlasnik koji ne želi da mi proda svoj deo.
Taj suvlasnik živi u svom delu, ali koristi i jedan deo koji pripada meni. Ja želim da ga isplatim.
Da li postoji mogućnost da tog suvlasnika isplatim po tržišnoj ceni, jer on ne želi da proda svoj deo, niti da prestane da koristi moj deo?
Poštovani,
Predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti.
Zanima me kompletna procedura po pitanju zamene nekretnine.
Poštovani,
Kod zamene nekretnina se sa pravnog i poreskog aspekta, tretira kao da su učinjene dve kupoprodaje. Dakle, za overu ugovora kod javnog beležnika, plaća se taksa prema zbiru vrednosti obe nekretnine, plaćaju se dve takse za upis prava svojine u Katastru nepokretnosti (svako lice plaća za nekretninu koju stiče ugovorom o zameni). Sagledavajući zamenu nekretnina sa poreskog aspekta, porezi se od strane nadležne Poreske uprave razrezuju po stopi od 2,5%, a u praksi se obično ugovorom utvrđuje da svako lice plaća porez na prenos apsolutnih prava za nekretninu koju stiče ugovorom. Naravno, ne znači da su nekretnine koje se menjaju iste vrednosti, pa se iz tog razloga precizno mora utvrditi ko ima kakve obaveze – isplata cene/razlike u vrednostima nekretnine, predaja poseda nepokretnosti, da li postoje i kakvi tereti na nekretninama i drugo. Savet je da ovu vrstu ugovora sačini advokat te da i isprati postupak zamene nepokretnosti u celosti.
Postovanje,
U pregovorima smo sa prodavcem oko kupovine placa. Plac se vodi na vlasnika, uknjižen, dozvoljena gradnja, legalan 1/1. Naše pitanje je, mora li prodavac ponuditi komšijama prvo taj plac ili se pravo preče kupovine samo odnosi na poljoprivredno zemljište kada se prodaje i kada je više suvlasnika u vlasništvu jednog placa?
Hvala puno.
Poštovani Miloše,
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
Zdravo, imam jedno pitanje,
Imam kuću od 75kvadrata (Novi Bgd) sa terasom od 25kv, od 1970 godine je otac tu, renovirana je i proširena 1996 godine. Nije uknjižena, nije legalizovana. Predato je za legalizaciju, na javnom je zemljištu. Da li postoji mogućnost da se proda pa i ispod cene kvadrata na NBG? Hvala i veliki pozdrav
Poštovani Nenade,
Ne može se precizno odgovoriti na vaše pitanje bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete. Prvo se mora sagledati pravo kojim vi raspolažete u ovom momentu (vaš osnov sticanja nekretnine). Obzirom da je postupak legalizacije u toku, probajte istu da ubrzate pa onda da prometujete nekretninu, jer ovog momenta ne znam kako je predmetna nekretnina (tj. zemljište) i upisano u Katastru. Ukoliko je cela pracela u vlasništvu RS ili Grada, onda se trenutno ne može prometovati.
Kako sklopiti ugovor sa zakupcem u slučaju većeg oštećenja stvari i tehnike u stanu, kad depozit od jedne mesečne zakupnine to ne može da pokrije?
Hvala!
Poštovana Dragice,
Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca. Zakupac odgovara i za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni. U takvim slučajevima, u praksi, uzima se depozit čak u visini i do 3 mesečne neto zakupnine a kako biste se kao zakupodavac, što bolje obezbedili.
Zdravo.
Prilikom kupovine imovine stranog državljanina u Srbiji – postoji takva stavka trošak Porez na dohodak od najma je stopa od 20% za nerezidentni profit.
Pitanje: kupujem stambenu imovinu u Srbiji kako bih dobio dozvolu boravka i nastavio živjeti u njoj. U trenutku kupovine, ja sam državljanin druge države. Da li ću morati platiti takav porez ili ne? Zahvalan sam unaprijed za odgovor.
Poštovani,
Bez obzira da li ste strani državljanin ili ne, prilikom kupovine nekretnine na teritoriji RS plaća se jednokratno 2,5% od tržišne vrednosti nekrentine a to je na ime poreza na prenos apsolutnih prava (taj porez utvrđuje nadležna Poreska uprava). Ukoliko biste želeli kasnije taj stan da izdate trećem licu, onda morate prijaviti porez na zakup i on iznosi 20% od mesečne zakupnine.
Poštovanje!
Interesu je me da li pri kupovini stana mogu da napravim ugovor da stan koji kupim poklanjam svom detetu koje sad nije punoletno? Na koji način treba to uraditi i da li može?
I jos jedno pitanje. Ako agencija prodaje stanove kako sa sigurnošću da se zna da li su svi papiri tačni, da nije pod hipotekom ili možda ima jos neki suvlasnik? Da li treba uzeti pravnika (notara) ili je agencija pouzdana? Kako najsigurnije znati da li je trgovina ispravna (tačna), da nema prevara (da na primer agencija kaže da je vlasnik 1/1, da je stan uknjižen itd)? Možemo li da budemo sigurni da je tako ako se kupuje preko agencije ili trebam ja kao kupac da se obratim pravniku (notaru) da se provere papiri?
Hvala unapred
Poštovana Vesna,
Stan koji kupite možete pokloniti svom maloletnom detetu a taj ugovor o poklonu sačinjava i overava isključivo Javni beležnik (jer se radi o maloletnom licu, koje nema poslovnu sposobnost). Pre svake kupoprodaje, javni beležnik ima obavezu da pouči stranke o predmetu prodaje, odnosno da im ukaže da li postoje određeni tereti na nepokretnosti ili drugi nedostaci. Ukoliko angažujete advokata, budite sigurni da ćete, uz prisustvo notara, biti u celosti informisani o nekretnini koju kupujete. Agencija za promet nekretnina, koja je upisana u registar posrednika kod nadležnog Ministarstva, trebala bi biti pouzdana, ali sa ovog apsekta ne mogu o tome detaljnije izjasniti.
Postovani,
Prodao sam plac na Vozdovcu investitoru. Sve zavrsio kod notara. Nakon toga odkupio sam od brata polovinu stambene jedinice na N.Bgd u kojoj živimo zajedno sa porodicom. Dobili smo porez na apsolutna prava i to rešili. Moje pitanje je da li me čeka porez na kapitalnu vrednost, zbog prodaje placa i da li to mogu da izbegnem?
Hvala unapred.
Poštovani Stevane,
Obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u RS, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Poštovani,
Da li žena koja je dobila stan u nasledstvo i ima nepokretnost – zemlju u vlasništvu, ima pravo na povraćaj pdv za kupovinu stana u izgradnji?
Poštovani Dragane,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (stan) na svom imenu (dakle, stečeno je posle 2006. godine) onda nema pravo za povrat PDV-a.
Poštovani, šta uraditi kada nakon mesec dana posle useljenja u iznajmljen stan stanodavac odluči da poveća kiriju, jer je eto “sve poskupelo i porasle su cene izdavanja”?
P.S. Ugovor nažalost nismo sklopili
Hvala unapred
Poštovana Tamara,
Zbog ovakvih i sličnih situacija, uvek je savet da imate zaključen pismeni ugovor o zakupu nepokretnosti. Međutim, ako posle “zaključenja ugovora” (u ovom slučaju usmenog, iako je teško dokazati šta je dogovoreno) nastupe okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne strane, ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i u drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je, strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze, odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora može zahtevati da se ugovor raskine. Raskid ugovora ne može se zahtevati ako je strana koja se poziva na promenjene okolnosti bila dužna da u vreme zaključenja ugovora uzme u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbeći ili savladati. U sudskom postupku, ako izrekne raskid ugovora, sud će na zahtev druge strane obavezati stranu koja ga je zahtevala da naknadi drugoj strani pravičan deo štete koju trpi zbog toga.
Poštovani,
Kupio sam stan na kredit pre 2 godine i trenutno ga otplaćujem. U međuvremenu sam nasledio drugi stan koji želim da prodam kako bi isplatio kredit (otprilike je ista vrednost stana za prodaju i ostatka duga). Da li u ovom slučaju imam obavezu da platim porez za kapitalnu dobit?
Poštovani Dragane,
Kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava koja su stečena nasleđem u prvom naslednom redu. Dakle, ako ste stan (koji ste stekli nasledstvom) stekli iza nekog od roditelja, onda nemate obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
Poštovanje Brane,
Da li lice koje ima prebivališe u inostranstvu može da prodaje stan koji se nalazi na teritoriji Srbije ?
Da li kupac može da prodaje stan ako pored prebivališta u inostranstvu ima prebivalište i na adresi stana koji prodaje ?
Da li ja, kao kupac, mogu cenu stana u eurima uplati na devizni račun kupca u zemlji prebivališta ?
Ako je prodavac u obavezi da ima otvoren račun u banci u Srbiji da li se cena plaća u dinarima ili eurima?
Pozdrav.
Poštovani Bojane,
Fizičko lice sa prebivalištem u inostranstvu može da proda stan na teritoriji RS ako je on upisan kao vlasnik istog kod nadležnog Katastra. Dakle, prebivalište nije uslov za prodaju nekog stana, već da li je taj vlasnik upisan u Katastru. Isplata cene se može vršiti u EUR ili RSD (zakonski su oba dozvoljena), samo se u kupoprodajni ugovor moraju upisati tačni brojevi bankovnih računa i kod kojih banaka se isti nalaze, kao i bankovne doznake za inostrana plaćanja (IBAN, SWIFT i drugo).
Dobro veče.
Moj otac je otkupio stan od svoje firme” Telefonkabl”, a isti sam ja nasledila posle smrti oca. Međutim predmetni stan je mojim uvidom u katastar nepokretnosti uknjižen na Republiku Srbiju. Kako da izvršim uknjižbu stana na svoje ime? Šta mi je potrebno od dokumentacije? Hvala
Poštovana Rajna,
Ne može se dati precizan odgovor bez uvida u dokumentaciju, iz razloga što se mora utvrditi i pogledati pravni kontinuitet sticanja prava svojine, najpre firme “Telefonkabl” pa onda ugovor imenovane firme i vašeg oca, pa onda da li je i kako to pravo preneto na Vas rešenjem o nasleđivanju. Verovatno se predmet može okončati tužbom sudu a radi utvrđenja prava svojine, ali se bez uvida u dokumentaciju ovim putem ne mogu precizno izjasniti.
Poštovanje,
Da li se pri kupovini stana od 100.000 eura a kredit je 50.000 eura, može dodati jos 30.000 eura?
Da li se kao jemstvo može upisati jos jedna nekretnina da bi kredit bio veći?
Poštovana Snežana,
Iznos stambenog kredita koji se daje od strane poslovne banke upravo i zavisi od jačine obezbeđenja njihovog potraživanja. Što više banka ima obezbeđenje, to je i kredit veći (naravno, ukoliko je kupac kreditno sposoban u toj meri, a imajući u vidu njegova mesečna primanja i drugo). Svakako se može dati pod zalogu/hipoteku banci i više nekretnina podobnih za banku (tu je bitno kako će ovlašćeni procenitelj banke da proceni nekretnine koje se daju pod hipoteku, a na osnovu čega se može `praviti matetmatika` oko iznosa kredita i samog učešća kupca).
Poštovani, moja majka koja ima 77 godina ima overen predugovor sa investitorom u kome ona daje građevinski plac u zamenu za stan u zgradi u izgradnji. Moje prvo pitanje je može li ona u ovako koncipiranom ugovoru ostvariti pravo na povraćaj pdv-a? Drugo pitanje je da li postoji starosno ograničenje da vlasnik prve nekretnine ostvari pravo na povraćaj pdv-a? I treće pitanje je ima li ona pravo na povraćaj pdv-a za kupovinu prvog stana u vlasništvu ukoliko poseduje neke druge vrste nekretnina kao šumu i zemlju?
Poštovani Dragane,
Ako vaša majka od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imala u svojini, odnosno susvojini stan/kuću na teritoriji Republike Srbije, onda ima pravo na povrat PDV-a (sama građevinska parcela ili poljoprivredno zemljište, bez objekta, joj ne umanjuju ovo pravo).
Poštovani,
Iznajmljujem stan koji se vodi na jednu osobu, ali kiriju plaćam roditeljima te osobe.
U slučaju konflikta između te osobe i roditelja, da li vlasnik može da mi pravi probleme iako kiriju plaćam redovno?
Ugovor nemamo, samo je navedeno u nedavnom popisu stanovništva da ja tu živim.
Hvala najlepše!
Poštovana Miice,
Radi vaše zaštite i pravne sigurnosti, uvek je bolje da imate potpisan ugovor o zakupu sa zakupodavcem, jer nećete imati nikakvih nedoumica oko svih dogovorenih elemenata i uslova zakupa. Zakupninu biste trebali da plaćate zakupodavcu, a roditeljima zakupodavca samo ako imaju punomoćje da to oni mogu da preuzimaju u ime zakupodavca. Predlog je da se zakupnina plaća sa vašeg bankovnog računa a na bankovni račun zakupodavca, s tim da je važno uredno prijaviti i porez na zakup.
Poštovani,
da li potomak ima obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit koju je ostvario prodajom svoje nepokretnosti, ukoliko kupi stan od roditelja i prilikom kupovine plati porez na prenos?
Nepokretnost kojom je stvarena kapitalna dobit bila je u vlasništvu potomka manje od 10 godina.
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovani Milane,
Obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u RS, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje. Kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava koja su stečena nasleđem u prvom naslednom redu, kada se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji i kada se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka.
Poštovani, hvala unapred.
Na putu sam da kupim plac koji ima 12 vlasnika. Moje pitanje je kako sigurno realizovati ovu kupoprodaju. Hvala još jednom
Poštovani Branislave,
Ukoliko želite da kupite nekretninu od više (su)vlasnika, tada svakako svi moraju potpisati ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika. Preporuka je da se angažuje advokat koji bi sačinio specijalno punomoćje, po osnovu kog bi svi prodavci ovlastili jedno fizičko lice, da u ime svih njih, može da zaključi ugovor i isti overi kod javnog beležnika kao i da može preuzeti celokupnu kupoprodajnu cenu. Takođe, najsigurnije je da advokat radi i kupoprodajni ugovor i u celosti sprovede postupak, upravo zbog postojanja više suvlasnika. Za vas kao kupca, to je najlakša i najsigurnija procedura.
Postovani,
Vlasnik sam dela kuce na koju je upisano vise hipoteka u korist preduzeca koje vise ne postoji. Zvala sam jos pre par godina stecajnog upravnika i on mi je rekao da je on upravnik stecajne mase te da mi ne moze dati brisovni list. Od koga onda da ga trazim obzirom da su ti krediti iz 70-ih godina i nema sigurno nikakvih dugovanja
Poštovana Dragana,
Shodno članu 52. Zakona o hipoteci, možete putem nadležnog suda pokrenuti postupak za amortizaciju hipoteke. Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara zajedničke svojine, ako:
1) je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke);
2) upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, ni njegovi naslednici (univerzalni sukcesori), ni lica koja su docnije upisana kao prijemnici (cesionari) potraživanja obezbeđenog hipotekom;
3) za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti.
Poštovani,
Planiram kupiti stan u novogadnji, međutim pre nekoliko godina, roditelji su bratu i meni, ugovorom o poklonu prepisali kuću, sa teretom doživotonog plodouživanja na nekretnini u njihovu korist.
Prilikom kupovine novog stana, iz tog razloga, ja nemam pravo na povrat pdv-a, ali da li bi to pravo imala moja majka, ako bi ona bila kupac, sa tim da ona ima pravo plodouživanja na kući koju su nam tada prepisali ?
(na žalost, otac je preminuo pre nekoliko godina)
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovani,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Postojanje doživotnog plodouživanja ne čini prepreku za ostvarivanje ovog prava, međutim ako je pre nekoliko godina vaša majka imala nekretninu na svom imenu (dakle, posle 2006. godine) onda ni ona nema pravo za povrat PDV-a.
Poštovanje. Strana sam državljanka koja poseduje neuknjižen stan u N. Sadu. Moje pitanje glasi: da li se stan može naslediti (3 sina) testamentom o poklonu? Mnogo Vam se zahvaljujem na pravnom savetu.
Poštovana Zoro,
Shodno vašem pitanju, deluje mi da se ovde može predmetna nekretnina ostaviti deci putem testamenta a ne putem poklona. Postoji nekoliko vrsta testamenta, obratite se advokatu za sačinjavanje jednog od njih (osim ukoliko znate da napišete svojeručno zaveštanje). Za ugovor o poklonu nepokretnosti deci, jedan od preuslova za prenos svojine je da je stan uknjižen, pa je testament verovatno i jedina opcija za vas u ovom momentu (dok se stan ne uknjiži/legalizuje ili..). Sa raspoloživom dokumentacijom se obratite advokatu.
Da li kupoprodajni ugovor mora sastaviti advokat i ako ne mora ,koje elemente treba navesti za prodaju kuce?
Poštovana Verice,
Kupoprodajni ugovor ne mora sastaviti advokat, ali je svakako najbolje da to on učini kao stručno lice, da ne biste kasnije imali štetnih posledica. Kupoprodajni ugovor treba da sadrži predmet kupoprodaje, kupoprodajnu cenu, dozvolu za upis vlasništva (u zavisnosti kada se i na koji način isplaćuje kupoprodajna cena), rok predaje poseda nekretnine, zaštitu od pravnih nedostataka – tzv. evikcija, kao i ko snosi troškove prometa – overe ugovora, uknjižbe, poreza…
U slučaju kupovine stana da li vlasnik stana može biti maloletno dete koje ima svoje ucešće,a kreditni dužnik roditelj koji bi uzeo stambeni krediti sa osiguranjem, te da tako vlasnik bude dete,a roditelj kreditni duznik?
Poštovana Janja,
Maloletno lice može biti vlasnik nepokretnosti, ali u tom slučaju potrebno je učešće i saglasnost Centra za socijalni rad, jer maloletno lice ne može da preduzima samostalno takvu vrstu pravnih poslova i mora se voditi računa o tome da se takav pravni posao odvija u najboljem interesu maloletnog lica. Takođe, bitno je sa poslovnom bankom potvrditi da je njima to prihvatljivo, iako je njima bitno sredstvo obezbeđenja kredita i kreditna sposobnost lica koje podiže kredit.
Pre mesec dana prodao sam nekretninu (kuću) koju sam kupio 1990.
Imam nameru da kupim stan u novogradnji od investitora pa me ineresuje da li imam pravo povrata PDV-a nakon kupovine stana? Na prodatu nekretninu redovno sam plaćao porez sve do momenta prodaje iste i overe Ugovora kod notara.
S poštovanjem,
Slobodan Đurić,Beograd
Poštovani Slobodane,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, shodno Vašem pitanju, nemate pravo na povrat PDV-a jer ste imali nekretninu u svom vlasništvu posle 2006. godine.
Poštovani, želeo bih da kupim stan za keš, pošto je to uslov za kupovinu stana. Međutim, stan koji je predmet prodaje nije uknjizen, a sagrađen je 2012. godine.
Da li je rizično kupovati takvu nekrentinu, tj da li je moguće proveriti vlasništvo nad istom i kako?
I koliko traje procedura za ozakonjenje nekretnine i koliko to košta?
Hvala
Poštovani Marjane,
Značenje da stan nije uknjižen, može biti različito shvaćeno. Postoji mogućnost da prodavac koji namerava da Vam proda nekrentinu nije predao ugovor u Katastar radi upisa prava svojine (ima stariji ugovor overen na sudu), zatim da je određeni stan nelegalan odnosno da za zgradu gde se isti nalazi, nije izdata građevinska/upotrebna dozvola ili da stan nije etažiran u stambenoj zgradi ili nešto drugo. Prodavac Vam može samo prodati onoliko prava koliko ih on poseduje (dakle, bitno je pogledati njegov osnov sticanja – kada je i kako on stekao predmetnu nekretninu). Predlažem da se obratite advokatu za više detalja.
Poštovani, šta znači * nije uknjižen* za mene kao kupca stana, koja je moja sigurnost? HVALA!
Poštovana Nado,
Značenje “nije uknjižen” može biti različito objašnjeno. Naime, postoji mogućnost da prodavac koji namerava da Vam proda nekrentinu nije predao ugovor u Katastar radi upisa prava svojine (ima stariji ugovor overen na sudu), zatim da je određeni stan nelegalan odnosno da za zgradu gde se isti nalazi, nije izdata upotrebna dozvola ilida stan nije etažiran u stambenoj zgradi ili.. Obzirom da se bez uvida u dokumentaciju stana koji nameravate da kupite, ne može dati jasniji odgovor, predlažem da se obratite advokatu za više detalja.
Dobar dan, interesuje me da li je moguce prodati stan koji je i dalje uknjizen na Republiku SFRJ i ne moze da se uknjiži na trenutnog vlasnika jer ne postoji pravni sled, i koliko je manja cena takve nekretnine?
Hvala
Poštovani Filipe,
Ukoliko ne postoji pravni sled dokumentacije, onda se kod javnog beležnika ne može dalje prometovati nepokretnost, pa Vam jedino preostaje da se putem tužbe nadležnom sudu, utvrdi postojanje prava svojine (po osnovu tužbe radi utvrđenja prava svojine ili putem održaja). Svaki postupak ima određene preduslove, pa je svakako predlog da se obratite advokatu kako bi isti pokrenuo parnični postupak.
Postovani,
Kakve su regulacije i na kakve prepreke se može naići ako se kupi nekretnina koja je uknjižena u katastru, ali bez upisane kvadrature?
Hvala unapred.
Poštovana Jelena,
Podaci o posebnim delovima objekta upisuju se na osnovu upotrebne dozvole i elaborata geodetskih radova. Takođe, površina stana se može uraditi i po osnovu uverenja nadležnog organa izdatog u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je izdata građevinska/upotrebna dozvola, a ako organ nije u mogućnosti da izda uverenje, na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke izdatog u skladu sa navedenom tehničkom dokumentacijom. Predmetna nepokretnost može biti predmet kupoprodaje ali sa nedostatkom koji će zahtevati, zbog drugih stvari, verovatan upis u nekom momentu (zbog plaćanja poreza, naknade za tekuće i investiciono održavanje i drugo).
Postovani Gospodine Krunicu,
Moj brat i ja smo ravnopravni vlasnici stana na Novom Beogradu. Ako bi ja želela da isplatim brata za njegov deo, da li bi se plaćao porez? Ako da, čija je dužnost da to plati i koliko bi iznosio taj porez?
Hvala unapred.
Poštovana Mirjana,
Porez na prenos apsolutnih prava je regulisan Zakonom o porezima na imovinu koji utvrđuje da se taj porez plaća od strane prodavca, odnosno prenosioca prava svojine. Međutim, ova obaveza se najčešće u praksi prenosi ugovorom na kupca, ali ako ugovorom nije tako saglasno dogovoreno među strankama (da ga plaća kupac), onda je to svakako prodavčeva obaveza. Iznos ovog poreza iznosi 2,5% a osnovica poreza je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.
Posedujemo nekretninu- kuću u izgradnji, koju je davno počeo da gradi sa građevinskom dozvolom otac moje supruge. Do danas kuća nije završena, supruga je nasledila plac i kuću u izgradnji. Na današnji dan plac je u katastru nepokretnosti upisan na suprugu sa udelom 1/1 a građevinska dozvola je preko CEOP-a preneta na suprugu. Jasno je da kuću u izgradnji nije moguće upisati u karastar pre završetka i dobijanja upotrebne dozvole.
Pitanje: Da li supruga u navedenim okolnostima može da proda plac i kuću u izgradnji i da se ugovor o kupoprodaji overi kod notara?
Poštovani Borislave,
Moguće je prodati nepokretnost tj. parcelu/zemljište (obzirom da je samo ono upisano u Katastru, bez objekta) a u kupoprodajnom ugovoru je potrebno dodatno upisati da se na predmetnoj nepokretnosti/parceli nalazi i nedovršen objekat (u izgradnji). Parcela je predmet prodaje i ona se upisuje u Katastru na ime kupca, dok se postupak završetka objekta kasnije prenosi na kupca (sa svom relevantnom dokumentacijom).
Poštovani, da li promet može biti stan kome nije upisano pravo svojine tj. da li isti može da se proda kešom i da li može da se napravi kupoprodajni ugovor sa vlasnikom? Zgrada je legalizovana, ali se na upis prava svojine čeka već 3 godine.
Poštovana Julijana,
Da bi neka nekretnina bila prometovana (u ovom slučaju stan) mora biti upisano pravo svojine prodavca u nadležnom Katastru nepokretnosti, ili ukoliko to nije učinjeno i na to se čeka, sa dokazanim pravnim kontinuitetom prava svojine (original kupoprodajni ugovor kako je stečena nekretnina od strane vašeg prodavca) moguće je izvršiti prenos prava svojine. Za više detalja, morala bi se pogledati dokumentacija kojom raspolažete. Ujedno, svaka transakcija preko 10.000,00 EUR bi trebala da ide preko računa banke.
Da li kupiti stan koji je uknjižen ,a nije otkupljen? Šta raditi u tom slučaju?
Poštovana Violeta,
Pre namere za kupovinom takvog stana, morate proveriti osnov sticanja nepokretnosti od vašeg prodavca – u kojoj meri je stan otkupljen/isplaćen, da li je od njegovog prodavca dozvoljen bezuslovan upis prava svojine i drugo. Ukoliko nije u celosti isplaćena otkupna cena stana, svakako se u postupak vaše kupoprodaje mora uključiti i prethodni prodavac (prodavac vašeg prodavca), a kako vi ne biste imali bilo kakvih problema. Možete i deo kupoprodajne cene, koju vi isplaćujete vašem prodavcu, preusmeriti na isplatu otkupne cene stana, ali svakako Vam u ovom smislu predlažem da angažujete advokata radi sprovođenja celokupnog postupka.
Poštovani,
više je pitanje za poreznika, ali možda nešto znate o ovoj situaciji:
Hoćemo povraćaj PDV-a za mene i suprugu, što je ukupno 40+15 kvadrata. U zakonu piše da je u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora obavezno da se nas dvoje vodimo na istoj adresi. Mi smo u ugovoru naveli različite, koje su iz lične adrese, i zbog toga će odbiti suprugu od povraćaja PDVa.
Mi jos nismo predali zahtev u poresku, pa tražimo odgovor sad kako mozemo da sredimo te adrese. Mi gledamo neke od opcija kao što su da jedan od supružnika promeni mesto prebivališta na adresu drugog supružnika. Pa da radimo nakon toga aneks ugovora i da onda predajemo zahtev.
E sad, niko ne zna da li uopšte ovo može da prođe u poreskoj.
Ili ima neki drugi način koji bi dokazao da smo mi bili na istoj adresi, tipa svedoci neki…itd?
Svaka pomoć dobrodošla,
Srdačan pozdrav, Milan.
Poštovani Milane,
Zakonom o porezu na dodatu vrednosti, članom 56a, stav 5, propisano je da se porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra između ostalog, zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika itd. sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Dakle, zakon je vrlo jasan i ne postoji drugi način da se nakon overe ugovora to menja.
Poštovani, interesuje me da li prilikom prodaje stana (čiji sam vlasnik postala pre godinu dana na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju – nismo bii u srodstvu) moram da platim kapitalnu dobit (kako se ona računa) i da li može biti umanjena ako deo novca uložim u renoviranje mog stana?
Poštovana Vesna,
Ako je pravo svojine obveznik stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena prava koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika. U vezi oslobađanja, obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u RS, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da ime nota/fiskalne račune o izvedenim radovima itd), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Poštovani,
Želim da kupim stan sinu koji ima 21 godinu. Ukoliko u ugovoru stoji kao teret pravo mog doživotnog uživanja, da li i u tom slučaju važi pravilo povraćaja PDV (on na svom imenu nema ništa od nekretnina, dok sam ja vlasnik porodične kuće)?
Poštovana Jadranka,
Ukoliko je vaš sin kupac predmetne nepokretnosti, tada on može da iskoristi pravo na povrat PDV pod uslovima koji su propisani Zakonom (“kupac prvog stana”). Postojanje vašeg doživotnog plodouživanja ne predstavlja prepreku da vaš sin kao kupac, ostvari pravo povrata PDV-a.
Da li agent neke agencije može da vas vodi u neki objekat koji nije papirološki uredan,a pri tom vas tera da potpišete da ste bili u tom objektu, i ubeđuje da je sve ispravno? I na sve to potencira da možemo da potpisujemo predugovor…itd itd
Poštovani,
Posrednik se obavezuje da će, između ostalog, izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i upozoriti nalogodavca naročito na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, te obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Naravno da vas niko ne može naterati da potpišete bilo kakav predugovor dok vam nisu jasni sve aspekti pravnog posla, te je svakako savet da angažujete advokata koji će zaštititi u celosti Vaš interes. Postoji mogućnost pokazivanja bilo kakvih nepokretnosti, ali morate biti upućeni u pravno i faktičko stanje predmetne nepokretnosti.
Dobar dan, zanima me u slucaju podstanarstva ko snosi troškove i rešava probleme tipa bunar, struja, sanitarije? Hvala
Poštovana Gordana,
Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti potrebne opravke na njoj. On je dužan naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti. Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca. Međutim, zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar on upotrebljavao ili neko treće lice kome je on to dozvolio.
Postovani,
da li strani državljanin može da kupi lokal u Srbiji?
Poštovana Tanja,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti, a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije. Dakle, postavlja se pitanje koje državljanstvo ima lice koje namerava da kupi nekretninu i kakav je bilateralni odnos te zemlje sa Republikom Srbijom. Više o sticanju nekretnina od strane stranih državljana, odgovarali smo u ranije postavljenim pitanjima posetioca sajta 4zida.
Poštovani,
Suprug i ja smo zainteresovani za kupovinu stana u Albaniji na moru, ili u Draču ili u Sarandi. Ove godine smo bili na odmoru i čuli smo da su cene povoljne. Da li vi radite prodaju stanova u inostranstvu i možete li nam dati više detalja da li je potrebno nešto dodatno sa naše strane ako kupujemo stan tamo?
Kupili bismo stan sa jednom spavaćom sobom, negde blizu mora, za odmor i možda izdavanje, negde do 60-70.000 evra.
Hvala puno na informaciji.
Pozdrav,
Jovana
Poštovana Jovana,
Predlažemo da se za sva pitanja u vezi nekretnina koje se nalaze u inostranstvu, obratite advokatima i agencijama za posredovanje u prometu nekretnina u toj zemlji.
Poštovani,interesuje me kako se vrši podela nekretnine posle smrti roditelja ako se naslednici ne mogu dogovoriti? Da li postoji neko lice, tipa procenitelj, za podelu imovine koje bi se moglo privatno angažovati da se nekretnina podeli i kako se dalje papirološki to rešava da svako bude vlasnik 1/1 za svoj deo? Radi se o kući od oko 250m2. Koje sve opcije postoje kad nema dogovora a opet da se sud izbegne?
Poštovana Sonja,
Predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti.
Dobar dan, imam stan koji se nalazi na Senjaku u Beogradu. Želim da ga prodam ali nisam uknjižen kao vlasnik, stan je i dalje uknjižen na Republiku Srbiju. Zanima me da li se takvi stanovi prodaju i da li je onda cena manja i koliko? Hvala
Poštovani Filipe,
Ukoliko je stan uknjižen na RS, isti ne može biti predmet kupoprodaje osim ako nemate pravno valjani akt – npr. ugovor kojim je stan otkupljen od RS, dokaz o isplaćenoj celokupnoj ceni stana, kao i bezuslovnu saglasnost da se vi kao kupac možete knjižiti kao vlasnik. Dakle, bez utvrđivanja osnova sticanja predmetne nekretnine, ne može se precizinije odgovoriti na pitanje. Obratite se advokatu radi detaljnijeg sagledavanja problema.
Poštovani! Imala biH dva pitanja za vas. Prvo je: kako legalizovati stan, koji se vodi kao,,zajedničke prostorije” a prodat od investitora kao stan? Drugo je: u slučaju razvoda da li se stan deli ako je stečen u braku? Opet se radi o nelegalizovanom stanu! Hvala,unapred!
Poštovana Milice,
Bez uvida u dokumentaciju ne može se dati konkretniji odgovor, iz razloga što se mora utvrditi šta je investitor imao od dozvola za početak prenamene zajedničkih prostorija u stan, da li ima potrebne saglasnosti Skupštine stanara, građevinsku dozvolu, da li su plaćene komunalne takse i drugo. Bez obzira što je određena imovina nelegalna, ona može biti predmet brakorazvodne parnice u imovinsko-pravnom delu.
Postovani, kako se određuje i po kojim parametrima tržišna vrednost nekretnine u postupku ekspolprijacije? Hvala
Poštovani Darko,
Visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi. Naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje se u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta. Procenu tržišne cene vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima. Svakako je predlog da se u postupku zatraži veštačenje na okolnosti utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti.
Postovani,interesuje me koliko je tesko prodati stan koji je jos u otkupu? Poznato mi je da postoji nacin ali me zanima koliko to moze biti otezavajuca okolnost i produziti vreme potrebno za prodaju?
Hvala
Aleksandra
Poštovana Aleksandra,
Pre namere za prodaju takvog stana, morate proveriti u kojoj meri je stan otkupljen/isplaćen, da li je od prodavca dozvoljen bezuslovan upis prava svojine i drugo. Ukoliko nije u celosti isplaćena otkupna cena stana, svakako se u postupak kupoprodaje mora uključiti i kupac gde se deo kupoprodajne cene, koju vi primate od kupca, može preusmeriti na isplatu otkupne cene stana. Svakako Vam u ovom smislu predlažem da angažujete advokata radi sprovođenja celokupnog postupka.
Postovanje,
Gledala sam stan koji je 1/1 uknjizen na vlasnika ali sa kvadraturom 0, vlasnik kaze da je kv 41 i da je podneo u katastru da preimenuje. Da li je to problem za kupovinu jer ne bi cekala duze jer se bojim da ce vremenom cena biti veca.
Unapred hvala , Milena.
Poštovana Milena,
Bez uvida u dokumentaciju šta je predato radi ispravke tj. upisa kvadrature stana, ne može se dati precizan odgovor. Načelno, to ne bi smela biti prepreka za promet nekretnine, a postavlja se pitanje iz kog razloga nije upisana kvadratura (nelegalan/dograđen deo, nepotpun etažni elaborat ili…)
Dobar dan,
Posedujem u vlasnistvu stan u stambenoj zgradi, takodje u zgradi imamo i podrum/ostavu. Da li mozemo prodati stan bez ostave?
Poštovani Petre,
Stan se može prodati bez ostave, pogotovo ako ostava čini posebnu etažnu jedinicu upisanu u Katastru, jer tada i sa ostavom, kao i sa npr. garažom, posebno raspolažete. Međutim, mora se prvo utvrditi kako ste stekli predmetnu ostavu i kako je stan ali i ostava upisana u Katastru. Ako je predmetna ostava opisana uz stan (kao način korišćenja i sastvni deo stana) onda bi ostava trebala da pripadne stanu, ali je i to onda stvar dogovora sa kupcem.
Postovani,
Juna meseca 2019. sam kupila stan od investitora Boska Kalabe u Novom Sadu, stan u izgradnji sa rokom zavrsetka i sklapanja konacnog ugovora 1.9.2019
Stan je isplacen u celosti.
I dan danas zgrada nije zavrsena u potpunosti, radi se o 12 stanova, nema struje, grejanja.
Advokati kojima sam se obracala za pomoc tvrde da bih ja kao i drugi dobila spor u svoju korist ali doticni nema nista na svoje ime pa mu se nema odakle naplatiti, nema registrovanu delatnost, u predugovoru se samo pojavljuje kao investitor.
Koja je sudbina ove nelegalizovane i nezavrsene zgrade?
Poštovana Nevena, obzirom na delikatnu situaciju, a bez uvida u dokumentaciju, nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor.
Ukoliko je moj prijatelj kupio stan pre godinu dana i taj stan proda meni po istoj ceni za koju je kupio placa li porez na kapitalnu dobit?
Poštovana Svetlana,
za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kao ugovorena, odnosno tržišna cena – uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Dakle, po osnovu rešenja za porez na prenos apsolutnih prava, može se jasnije utvrditi i porez na kapitalnu dobit.
U zgradi u kojoj se nalazi stan urađena je izolacija i fasada samo sa dvorišnog dela jer je ista otpala zbog nesavesnog stanara na petom spratu, koji je pokrio tarasu pa je voda curila po zidu i uništila fasadu.Inače i nakon izrade izolacije i nove fasade stanar i dalje nije otklonio grešku tako da voda i dalje curi po fasadi.
Moj stan se nalazi sa ulične strane i ta strana nije oštećena tj.fasada na istoj nije rađena(niti krečenje niti izolacija).Međutim svi troškovi su podeljeni na sve stanare uz obrazloženje da se radi o fasadi koja je zajednička imovina.
Molim vas da mi odgovorite da li sam dužan da platim radove na delu fasade zgrade na strani gde se ne nalazi moj stan?
Poštovani Radosave,
Zajednički delovi zgrada su, između ostalih i zajednički građevinski elementi (temelji, izolacija, fasade, krov itd.) osim ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade. Vlasnik samostalnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog samostalnog dela, ako ne održava svoje delove zgrade na način kojim eliminiše opasnost od nastupanja štete. Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica. Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.
Poštovani, htela bih nešto da vas pitam. Firma mog supruga je u velikim finansijskim problemima. Ima velika potraživanje i kamata. Već je stiglo do izvrsitelja. Ja imam stan nasledjen od mojih roditelja. Jedno me zanima da li sam ja ugrožena? Da li mogu da uđu u moje račune i da me blokiraju ili eventualno da mi stan oduzmu. Hvala
Poštovana Vera,
Nepokretnosti koje su stečene poklonom ili nasledstvom, čine posebnu imovinu lica koje je te nepokretnosti steklo (pa čak i u bračnoj zajednici), te s toga poverioci ne bi mogli da se za dug dužnika – firme vašeg supruga, naplaćuju iz vaše posebno stečene imovine.
Poštovani
Imam kuću sa dozvolom za gradnju iz 1986. Nisam uspeo da ga završim do mere da bih tražio upotrebnu dozvolu jer je došao rat 90e. Kuća je građena na mestu dela stare kuće koja je rušena zbog nove. Deo stare kuće koji nije srušen je ostao pogodan za život. Uselili smo se parcijalno u novi deo kako je koji dovršen do 1990. Ne znam da li mi treba upotrebna dozvola jer nije sve kompletno završeno, tj. da li ga mogu dobiti za nedovršenu kuću?
Poštovani,
podobnost objekta za upotrebu utvrđuje se tehničkim pregledom. Tehnički pregled objekta vrši se po završetku izgradnje objekta, odnosno dela objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Tehnički pregled objekata vrši komisija, koju formira investitor, s toga morate proveriti sa stručnim licem (npr. projektantom) a ne sa advokatom, da li Vaš objedinjeni objekat ima sve preduslove za izdavanje upotrebne dozvole.
Postovanje,
Kupujem kuću koja je u procesu legalizacije.
Opstina je pregledala i odobrila predmet, takse su plaćene ali je kao poslednji korak ostalo da se sve završno upise u katastar. Da ne bi čekali još par meseci agent je predložio da odradimo ugovor i da nam prodavac da punomoć a zatim kad sve bude gotovo kuća predje na mene kao kupca. Koliko je sigurno da isplatim kuću u celosti a ne budem zvaničan vlasnik narednih par meseci?
Poštovana Dajana,
Rešenje o legalizaciji/ozakonjenju kuće koju želite da kupite, mora biti pravnosnažno, jer samo tada možete biti sigurni da se isto neće menjati i da će se sprovesti u Katastru. Bitno je da je isto predato u Katastru, da o tome postoji delovodni broj predmeta i naravno da ne postoje bilo kakve druge pravne prepreke koje mogu uticati na sprovođenje tog rešenja. Takođe, morate imati u vidu i kako opisujete nekretninu u punomoćju, jer će se nakon sprovođenja rešenja o legalizaciji predmet kupoprodaje menjati od onog kako je to sada upisano (i po osnovu kog pišete punomoćje).
Poštovani,
Molim Vas za savet u vezi prodeje neuknjiženog stana iz otkupa.
Moj pokojni otac je kupio stan 1993. godine od osobe koja je otkupila stan od vojske.
Postoji pravni sled ugovora, osim potvrde da je otkup stana prvog vlasnika isplaćen u celosti. Kome da se obratim za tu potvrdu? Stan je iz otkupa voske Srbije.
Predat je stan za uknjižbu i čeka se rešenje već 18 meseci. Uvidom u katastar, na stan je stavljena plomba. Šta to znači?
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovana Ljubice,
Trebali biste kontaktirati Ministarstvo odbrane RS sa zahtevom/dopisom uz priloženu dokumentaciju (ugovor o otkupu stana, rešenje o nasleđivanju ako ste nasledili oca i drugo) da se izda saglasnost za uknjižbu vlasništva na kupca (tj. Vas ako ste zakonski naslednik) u vidu Aneksa ili posebne potvrde, kao i da se izda potvrda o isplaćenoj kupoprodajnoj ceni u celosti. U slučaju da navedeno nije moguće, predlažem da se putem nadležnog suda i tužbe radi utvrđenja prava svojine, uknjižite kao vlasnik.
Zgrada zbog prekoračenja kvadrata nadogradnje i zbog odbeglog investitora nema tehnički prijem i upotrebnu dozvolu ,da li mogu ja sama da uknjizim stan ,posto komsije to ne interesuje ,samo sam uspela da upisem stan u katastar kao drzaoc stana a ne kao svojinu ,i da li je tačno da kao drzaoc stana za 10 god moze stan da se upise kao svojina , ako ne moze da se uknjizi dali takav stan moze da se proda a da bude sve ok ,hvala unapred na odgovoru Pozz
Poštovana Milena,
S obzirom na kompleksnost vaše problematike, morao bi se izvršiti uvidu u dokumentaciju koju posedujete. Postoji mogućnost da se putem održaja a shodno članu 28. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, u sudskom postupku utvrdi postojanje vašeg prava, a nakon sprovođenja svih dokaznih radnji (da posedujete ispravnu dokumentaciju – overeni ugovor, potvrdu da ste isplatiti stan i drugo). Morate imati u vidu da će se u tom postupku, verovatno, morati sprovesti i građevinsko veštačenje, a što Vam svakako predstavlja značajnije troškove.
Poštovani, zanima me kako mogu da proverim da li su svi zakonski naslednici saglasni sa prodajom nekretnine?
Hvala.
Pozdrav,
Poštovani Mirsade,
Ukoliko želite da kupite nekretninu od više (su)vlasnika, tada svakako svi moraju potpisati ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika te više nemate dilemu da li je i ko saglasan sa prodajom. Međutim, ako kupujete samo deo nekretnine (od pojednih suvlasnika) tada shodno Zakonu o prometu nepokretnosti, svi preostali suvlasnici koji ne prodaju svoje suvlasničke udele, imaju pravo da po osnovu prava preče kupovine otkupe suvlasničke udele onih što prodaju. Ukoliko su ti suvlasnici nezainteresovani za kupovinu, o tome mora da postoji pismena potvrda/izjava a sve shodno članovima 5 – 8. Zakona o prometu nepokretnosti.
Poštovanje,
Pre više od 19 meseci sam dao kaparu od 10% za stan koji će tek biti građen, po ceni od 1000 eura po m2 (navedeno u pitvrdi o prijemu kapare).
Sad mi investitor nudi predugovor za isto stan po ceni od 1300 eura po m2 i rokom završetka sredina iduće godine.
Mogu li da osporim takav njegov zahtev i koja su moja prava?
Hvala Vam.
Poštovani Bobane,
Iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće se smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom.
Poštovanje,moje pitanje je vezano za uknjiženje poslovnog prostora u stambenoj zgradi koji sam kupio 2002g i isplatio u celosti za šta imam (sačuvane)uplatnice ,kupoprodajni ugovor, 3 aneksa ugovora u kojima se vidi koliko je kad plaćeno jer se kasnilo sa gradnjom,rešenje o prenosu apsulutnih prava,rešenje o primopredaji prostora.Plaćam porez već 20 godina. na taj prostor .Ali nemam potvrdu da je p. prostor isplaćen u celosti .Da napomenem ta firma koja je gradila zgradu je u međuvremenu ugašena i ne postoji već 15-ak godina.Predao sam pre dve godine u katastar i ništa se ne dešava.Postoji li neka pravna mogućnost na osnovu dokumentacije koju posedujem da uknjižim isti.Pozdrav.
Poštovani Vidoje,
Da biste dobili detaljniji odgovor, morao bi se izvršiti uvid u celokupnu dokumentaciju. Ukoliko su Aneksi ugovora uredno overeni kod suda, te je utvrđeno da imate pravo da se kao kupac uknjižite kao vlasnik (izdata je bezuslovna clausula intabulandi) onda ne bi trebalo da bude problema ni oko uknjižbe. Međutim, obzirom da je firma koja je kao prodavac zaključila ugovor – nepostojeća (izbrisana iz registra privrednih društava) a takođe nemate potvrdu o isplati celokupne kupoprodajne cene (u međuvremenu Katastar Vam je odbio zahtev za upis), predlažem da se putem suda u praničnom postupku utvrdi postojanje vašeg prava (tužbom radi utvrđenja prava svojine) i da se onda po osnovu sudske odluke – presude, uknjižite kao vlasnik.
Poštovanje, moje pitanje glasi KAKO ODJAVITI PODSTANARA KOJI SE ODSELIO, I KAKVA JE PROCEDURA ZLOUPOTRBE VLASNIČKOG LISTA, jer se njegov otac bez MOG ZNANJA I DOZVOLE prijavio na moju adresu što sam slučajno saznala jer je stigla pošta na njegovo ime. On NE ŽELI DA SE ODJAVI i ako je odselio 30.06.2022., a njegov otac koji se bespravno prijavio isto neće dobrovoljno da se odjavi, koja je procedura, molim za savet. Pozdrav
Poštovana Jelena,
Potrebno je da sa ugovorom o kupoprodaji stana i vlasničkim Listom nepokretnosti odete u MUP RS – Policijsku upravu (ili policijsku stanicu) i da tamo tražite da sva lica koja se vode na vašoj adresi, budu odjavljena. O naznačenom ćete dati pismenu izjavu (u vidu izjave/zahteva) te će organi MUP RS – PU i izaći eventualno na teren da se uvere ko sve živi na datoj adresi i čije adrese sve treba da budu pasivizirane.
Ako se kupuje stan od fizickog lica kako je najsigurnije platiti prodavcu. Preko banke ili neki drugi nacin?
Poštovani,
Prilikom kupovine nekretnine, svakako je najpouzdaniji i najsigurniji način da se kupoprodajna cena isplati preko računa poslovne banke. Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, članom 46. propisano je da lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vršenjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Dakle, pod pretpostavkom da je cena nepokretnosti viša od 10.000 €, prodavac na “ruke” sme da primi svega do 10.000 €, dok preostali iznos mora da bude transferisan preko računa poslovne banke budući da je kršenje te odredbe propisano kao prekršaj za koji se plaća kazna za fizičko lice od 5.000,00 do 150.000,00 dinara.
Postovani, kupila bih stan , nasla sam i koji, a prvo prodala stan na Zlatiboru, koji sam kuoila pre 2 godine skoro. Zanima me kako mogu biti oslobodjena poreza na dobit? Da li je savet da prodam nekretninu na Zlatiboru za isti novac za koji sam kupila ili manje ? Da li u tom slucaju recimo 300 eura manje prodam , oslobadajam sebeod poreza na dobit ili ne. Hvala.
Poštovana Kaća,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz prethodnog stava (npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da ime nota/fiskalne račune o izvedenim radovima), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Suvlasnik sam kuće tj ja i sestra smo vlasnici 1/2. Ja bi da prodamo kuću, ona ne želi. Podelili smo kuću tako da je njoj pripalo prizemlje a meni sprat. Interesuje me da li i na koji način mogu da prodam moj deo kuće (sprat) ako ona ne želi da mi da saglasnost, a ne zeli da otkupi moj deo kuće?
Poštovani Marko,
Svakako pre prodaje vašeg dela nepokretnosti, morate prvo pismeno vašoj sestri da ponudite po osnovu prava preče kupovine, da ona kao suvlasnik, kupi udeo po ponuđenoj ceni. Međutim, ukoliko ona nije zainteresovana, tek tada možete da ponudite vaš suvlasnički udeo trećem licu. Ovaj postupak je propisan članovima 5,7 i 8. Zakona o prometu nepokretnosti. Nadalje, vi papirološki prodajete 1/2 idealnog dela nekretnine, ali se kupoprodajnim ugovorom mora jasnije opisati koje deo se tačno prodaje, kao i da se pozovete na akt kojim ste se vi i sestra fizički izdelili (ukoliko isti postoji).
Postovanje
Da li strani drzavljani mogu kupiti nekretninu, kucu, koja je u postupku legalizacije
Hvala
Poštovana Lejla,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Takođe, objekat može biti predmet kupoprodaje ako je u postupku legalizacije, ali je bitno utvrditi šta nedostaje: da li je objekat uknjižen a nema upotrebnu dozovlu, u čijem se vlasništvu nalazi parcela koja je predmet prodaje i drugo.
Dobar dan
Kupili smo stan u izgradnji .U predugovoru smo pisali na suprugu.
Mozemo li to promeniti i pisati ga na cerku u novembru puni 18god.
Hvala
Poštovani Zvonko,
Ne postoje pravne prepreke da se koriguje takvo stanje u konačnom ugovoru, ali ako je već isplaćen deo kupoprodajne cene investitoru kao prodavcu, a od strane Vaše supruge (a ne ćerke, jer je i dalje mlt.) onda je pitanje povratka PDV-a kao kupca prve nekretnine za deo koji je već isplaćen investitoru.
Dobar dan, da li imam pravo povrata PDV-a za kupovinu prvog stana ako suprug poseduje imovinu koju je stekao pre nego što smo stupili u brak. Da li se povrat odnosi samo na novogradnju ili i na starogradnju?
Hvala i pozdrav, Ivana
Poštovana Ivana,
Ukoliko biste samo vi bili kupac po kupoprodajnom ugovoru, a do momenta overe ugovora niste imali ništa u svom vlasništvu, imate pravo na povrat PDV-a u skladu sa zakonom (za novogradnju). Međutim, suprug, obzirom da već poseduje nepokretnost na svom imenu (irelevantna je činjenica postojanja bračne zajednice) nema pravo na bilo kakvo oslobađanje. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. U slučaju kupovine `starogradnje`, tada se obračunava, plaća i/ili oslobađa porez na prenos apsolutnih prava (koji iznosi 2,5%) a ne PDV (koji iznosi 10% i koje se odnosi samo na refundaciju kod `novogradnje` – kupovina od investitora).
Poštovani,
Suprug i ja planiramo da kupimo kucu. Mi smo u vanbracnoj zajednici i imamo dete. Mozete li da mi odgovorite da li bi suprug imao pravo na oslobadjanje poreza na prenos apsolutnih prava? Suprug i ja nemamo na sebi nekretninu, ali on u opstini Krupanj ima neke delove njiva, suma, vocnjaka na sebi, na koje placa porez. Da li se to racuna kao imovina koja pravi prepreku za gore pomenuto pitanje? I jos me zanima, da li zbog vanbracne, a ne bracne zajednice postoji mogucnost da se racunamo kao clanovi istog domacinstva, pa da on ima pravo na oslobanjanje za 40 kvadrata, a ja na dodatnih 15 kvadrata? (Da li da se pre kupovine prijavimo na istu adresu i da li da napravimo kod notara izjavu o postojanju vanbracne zajednice?)Kuca bi bila na teritoriji Novog Sada. Izvinite na opsirnosti i hvala.
Poštovana Dijana,
Prilikom kupovine nekretnine u vanbračnoj zajednici, suprug bi imao pravo na oslobađanje na prenos apsolutnih prava na 40m2, s tim da je bitno da na tim parcelama/zemljištu (koje ima u svom (su)vlasništvu) nema nikakvih objekata pogodnih za življenje (porodične stambene zgrade, pomoćne zgrade i drugo).
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu Zakona o porezima na imovinu koji reguliše materiju poreza na prenos apsolutnih prava, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Dakle, kao vanbračni parter nemate pravo da učestvujete u oslobađanju od plaćanja poreza, ali kao član domaćinstva bi to moglo da bude eventualno zajedničko dete.
Pre kupovine placa 23.12.2015 godine,uzeo sam izvod iz katastra radi provere podataka,gde je pisalo da je plac gradsko gradjevinsko zemljiste. Nakon overe kupoprodajnog ugovora kod notara 25.12.2015.godine takodje je konstatovano da je u pitanju gradsko gradjevinsko zemljiste,ali poslednjih 7 godina i ove 2022 godine poreska uprava mi salje resenja o porezu na plac,gde i dalje pise gradsko gradjevinsko zemljiste.
Ali problem je katastru gde su mi promenili bez mog zahteva i moje saglasnosti namenu placa u poljoprivredno zemljiste.
Kome da se obratim da se namena placa vrati u gradsko gradjevinsko zemljiste?
Hvala Vam.
Poštovani Igore,
Predlažem da se sa upitnim zahtevom obratite gradskoj upravi – Sekretarijatu za poljoprivredu i zaštitu životne sredine (ili kako je taj organ naslovljen u opštini gde živite) i da sa njima utvrdite osnov prenosa ggz u poljoprivredno zemljište i/ili obrnuto.
Ja sam srpkinja i živim u Bosni i imam bosanske dokumente. Da li bih mogla kupiti imovinu u Srbiji iako nemam srpsko državljanstvo?
Unaprijed hvala,
Branka Doboj
Poštovana Branka,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Postovani, molim da mi pojasnite sta znaci ako u katastru nepokretnosti stoji:
Tereti na parceli – G list Vrsta tereta : Zabelezba prava trajnog koriscenja parking mesta u otvorenom stambenom bloku
Zabelezba parcele: Zabelezba da prvostepena odluka broj ___ nije konacna.
Radi se o natkrivenom parking mestu i da li se ono moze uknjiziti?
Ista zabelezba stoji i u vlasnickom listu kao zabelezba posebnog dela da resenje nije konacno. Stan je uknjizen 1/1.
Da lli je sigurna kupovina ovog stana i parkinga?
Unapred zahvalna
Poštovana Snežana,
Pretpostavka je da se radi o prodaji parking mesta od investitora sa pravom korišćenja, kada će samo u Katastru u “G” listu (tzv. List o teretima na nepokretnostima tj. posebnom delu) stojati da je upisano nečije pravo korišćenja, ali ne i pravo svojine. Takvo parking mesto može biti predmet prometa, s tim da rešenje o upisu sadašnjeg vlasnika mora biti konačno (upravo to i znači “zabeležba da prvostepena odluka nije konačna” – doneto je rešenje o upisu nečijeg prava, ali nije prošao rok za žalbu po tom rešenju i ono nije konačno). Po pravnosnažnosti rešenja, kada protekne rok za žalbu ili ako se od iste stranke u Katastru ne odreknu, možete raditi dalji promet.
Zdravo!
Na teritoriji naše opštine postoji više praznih stanova i kuća koji su upisani u katastar nepokretnosti kao vlasništvo Republike Srbije, a kojima raspolaže Opština. Prethodni korisnici su pomrli pre (neki od njih) i više od dvadeset godina; njihova deca su upisana kao korisnici ali nikada nisu živeli u tim stanovima, nisu plaćali stanarine (zakupnine), kao ni račune za vodu, struju i smeće, pa su sada nagomilani ogromni dugovi po tom osnovu.
Ja imam pedeset i dve godine i ceo život sam podstanar. Da li imam pravo da se uselim u neki od tih stanova, i kako da to izveden? Takođe me zanima da li bih ja morala da platim dugove koje su svojim neplaćanjem i zanemarivanjem ostavili prethodni vlasnici?
Poštovana Biljana,
Republika Srbija i Opština kao vlasnik tih prostora ima pravni interes i da svoju imovinu čuva, za iste uredno plaća sve obaveze na ime održavanja tih nepokretnosti. Da li su stanari tih stanova i kuća sa ili bez pravnog osnova u tim stanovim/kućama, to bi RS i Opština trebale da utvrđuju. Vi kao treće lice bez pravnog osnova, nemate pravo da se uselite u nečiju nekrentinu i da u istoj živite. Za sticanje svojine na nepokretnostima, potrebno je zaključiti valjani pravni posao. Da li deca pok. korisnika imaju pravni osnov (npr. ugovor o otkupu stanova u državnoj/društvenoj svojini), to sem njih i Opštine niko ne može da zna. Savet je da se sa nekim od tih korisnika utvrdi da li imaju valjani osnov da oni budu upisani kao vlasnici nepokretnosti, pa da od njih eventualno kupite nekretninu, uzmete istu u zakup i slično.
Postovanje.
Da li mogu dati punomocje stranom drzavljaninu koji ima boraviste u Srbiji da u moje ime moze da proda ili pokloni moj gradjevinski plac. Napominjem da to strano lice boravi u Srbiji vise od 10 godina i ima svoju nekretninu u Srbiji.
Hvala
Poštovani Kosta,
Punomoćjem za promet nekretnina može biti ovlašćeno bilo koje punoletno i poslovno sposobno lice, samim tim to može biti i strani državljanin, ali pod uslovom da zna srpski jezik. U slučaju da ne zna srpski jezik, onda će biti potreban prevodilac kao i dva svedoka koja poznaju jezik na koji se ugovor prevodi.
Dobar dan .
Dali postoji mogucnost kupovine kuce Ili stana , na kredit? Osoba zivi i radi van Srbije . Dali ste povezani sa inostranim bankama.
Lep Pozdrav
Zorica
Poštovana Zorice,
Kuću i stan je moguće kupiti na kredit, ali kod poslovnih banaka u Republici Srbiji. Ukoliko osoba koja namerava da kupi nekretninu živi van Srbije, a u mestu gde trenutno boravi postoji srpska ambasada/konzulat ili notar, može izdati i overiti specijalno punomoćje, kako bi neko treće lice u njegovo ime, moglo da obavi sve formalno pravne radnje radi sprovođenja postupka kupoprodaje. Takođe, svaka poslovna banka ima svoje uslove oko forme punomoćja za promet nekretnina, ali i za ugovor o kreditu, te s toga predlažem da se prvo izabere poslovna banka kod koje se podiže stambeni kredit i da se sa istom utvrde detalji.
Poštovani,
Godine 1994. krenula sam sa otkupom stana na 40 godina, tj. na 480 rata.
U ugovoru stoji da će se rata revolorizovati svakih 6 meseci, ali ne piše ko je dužan da obračuna iznos nove rate.
Mi još uvek otplaćujemo iznos koji je naveden u ugovoru jer nam niko nikada nije dostavio novi iznos za plaćanje.
Firma je čak pre 20 godina promenila broj računa na koji smo uplaćivali a da nas nije obavestila o tome, nego je pošta odbila uplatnicu pa smo morali sami da se raspitujemo za novi broj računa.
U firmi su tom prilikom primetili da je iznos neadekvatan, ali nisu reagovali.
Zanima me šta možemo da očekujemo u ovom slučaju da se desi? Ko je odgovoran što rata nije redovno revalorizovana?
Da li mi možemo da snosimo neke posledice zbog ove situacije?
Unapredzahvalna,
Maja Letić
Poštovana Majo,
Na ovakve zahteve se ipak mora izvršiti uvid u dokumentaciju koju posedujete. Svakako je preporuka da se pismenim putem obratite pravnom licu od koje ste 1994. godine otkupili stan, a možete i u tom smislu, angažovati sudskog veštaka iz oblasti eko.-fin. struke kako bi vam jasno utvrdio iznose (imajući u vidu revalorizaciju cena). Po osnovu veštačenja, nastavite da plaćate cenu na ime otkupa stana, te nakon celokupne isplate ukoliko Vam se ne omogući od strane firme kao prodavca da se uknjižite kao vlasnica u Katastru, podneće tužbu nadležnom sudu.
ŽELIM DA KUPIM STAN U ZGRADI GDE SU ZAJEDNIČKI PRIKLJUČCI ZA GAS,STRUJU I KOMUNALIJE.MOGU LI DA PRIKLJUČKE RAZDVOJIM SAMOSTALNO ILI MI TREBA SAGLASNOST I DRUGOG VLASNIKA STANA POŠTO POSTOJE ZAJEDNIČKE PROSTORIJE KROZ KOJE PROLAZE KABLOVI I CEVI OD GASA. KAO I PRIKLJUČAK ZA VODU KOJI SE NALAZI U PODRUMU I JEDNOM CEVI VODA IDE DO PRIZEMLJA I STANA KOJI BIH KUPIO NA SPRATU. NAPOMENUO BIH I DA JE KOTAO NA GAS U PODRUMU KOJI JE TAKOĐE ZAJEDNIČKI. A NA KUĆI POSTOJI I TAVAN NA KOJI SE IZLAZI IZ STANA NA SPRATU KOJI JE TAKOĐE ZAJEDNIČKI . DA LI SAM DUŽAN DA OMOGUĆIM IZLAZAK NA TAVAN KROZ STAN ILI MORAM UČESTVOVATI U PRAVLJENJU NOVOG ULAZA.
Poštovani Dragane,
Kao advokat ne mogu da odgovorim na Vaše pitanje, jer se prvo moraju sagledati sve tehničke mogućnosti razdvajanja svih instalacija (gasa, struje i drugo). Ukoliko se isto razdvaja od etažne jedinice koja je u svojini nekog privatnog (etažnog) dela, svakako da treba saglasnost tog vlasnika. U slučaju da se isto mora sprovesti kroz zajedničke delove zgrade, potrebna je saglasnost Skupštine zajednice stanara. Bez uvida u dokumentaciju, ne mogu se izjasniti oko eventualnog pravljenja novog ulaza.
Poštovani Mirko,
Preko internet sajta RGZ (e-šalter za građane) imate mogućnost podnošenja on line – e-primedbu na rad katastra, a zbog nerešavanja predmeta. Moguće je da postoje određeni nedostaci i u samom ugovoru koji ne dozvoljavaju postupanje po predmetu (svakako bi se i o tome moralo doneti određeno rešenje/zaključak)
Dao kaparu za stan u zgradi koja je ozakonjena po zakonu o ozakonjenje. Prvi kupac, bračni par pokrenuo postupak upisa, u katastra piše u proceduri. Drugi navodni vlasnik neuknjižen, kao i prvi. Savet šta uraditi kako bi se kupio i uknjižio kao vlasnik?
Poštovani Kole,
Kako biste se upisali kao vlasnik stana, potrebno je da nadležnom Katastru podnesete zahtev za upis prava svojine i da priložite originale ugovore koje imate, tj. kojim dokazujete pravni kontinuitet prava vlasništva (ugovor između investitora i prvog kupca, pa vašeg prodavca i vas kao kupca). Ono što je bitno je da je u svim tim ugovorima izdata bezuslovna tzv. clausula intabulandi, odnosno uknjižbena dozvola. Ukoliko nije, mora se utvrditi iz kog razloga nije izdata (nije isplaćena celokupna cena stana ili..) pa se mora overavati Aneks ugovora itd. Ukoliko i dalje postoje nejasnoće, obratite se advokatu za konkretniju pomoć. Praksa je da uknjižba u katastru može da potraje, pa je predlog da pišete molbu/urgenciju da se hitno postupi u rešavanju vašeg predloga (pokušajte preko internet stranice Katastra nepokretnosti – https://servisi.rgz.gov.rs/eprimedbe/form/ – da podnesete on-line primedbu na rad službe)
Dobar dan,
Imam sledece pitanje.Rodjaka je postala suvlasnik stana pre 2006 godine i suvlasnik je sve do sada,a ja sam po osnovu nasledstva ove godine dobio kucu u suvlasnistvo pa me zanima da li bi rodjaka ili ja imali pravo na povrat PDV-a kada se kupuje novogradnja od investitora i da li bi imali pravo na povrat 2,5% kod eventualne kupovine starogradnje?
Poštovani Marko,
Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, ako, između ostalog, od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, prema stanju koje ste opisali, nemate pravo na poreska umanjenja po osnovu kupovine prve nekretnine. Isto se odnosi i na apsolutna prava.
Zdravo,
Želela bih da stan u Beogradu izdam stanarima na duže vreme pa me interesuje savet kako se najbolje zastititi od prevara u smislu neredovnog plaćanja kirije i režija?
Poštovana Nevena,
Najbolji način da se zaštite je uzimanje depozita. Depozit predstavlja obezbeđenje da ukoliko zakupac ne plati svoje obaveze (zakupninu, režijske troškove i/ili načini određenu štetu u stanu) vlasnik nekretnine – zakupodavac, iz primljenog depozita može da nadoknadi sve troškove (tako treba i navesti u ugovoru). Zbog ovoga je važno da zakupodavac i zakupac sačine i zaključe ugovor o zakupu i u njemu unesu stavku o depozitu. U praksi, depozit se obično uzima u visini jedne ili dve mesečne neto zakupnine.
Više o depozitu možete pročitati u ovom tekstu
Postovani,
Treba mi savet oko kupovine placa za uknjizenom kucom. Broj parcele je 1513/16 i nalazi se u Borci opstina Palilula. U katastru pise da je parcela pod teretom za uplatu naknade za prenamenu zemljista od 6.1.2022. kada su i dobili resenje za uknjizenje kuce. Prodavci kazu da nisu podnosili zahtev za prenamenu zemljista. Na placu ima legalan prikljucak za vodu, a moje pitanje je da li ovaj teret moze da bude problem za prikljucak na struju i da li ce notar overiti kupoprodajni ugovor
Poštovani Milane,
Postojanje zabeležbe obaveze plaćanja prenamene zemljišta u Listu nepokretnosti kod odnosne nekretnine ne predstavlja problem da se nekretnina prometuje, notar će overiti ugovor sa napomenom o postojanju te naknade koja se nije izmirila (savet je da ugovorom definišite čija će to biti obaveza kada dospe na naplatu – kupčeva ili prodavčeva). Takođe, navedeno ne bi trebalo da predstavlja problem za priključak struje.
Poštovani,
Nakon smrti oca (koji je bio vlasnik stana i kao takav upisan u katastar), ostavinskom raspravom postala sam jedini vlasnik stana.
2020. godine sam nadležnom Katastru podnela zahtev za preimenovanje vlasnika na imovini – stanu. I pored brojnih uregencija, nisam dobila rešenje o upisu vlasništva u Katastar, do danjašnjeg dana, iako su svi rokovi za izradu pomenutog rešenja istekli.
Koje su moje zakonske mogućnosti, tj. šta još mogu da uradim, kako bih ostvarila svoje pravo?
Poštovana Slađana,
Pokušajte preko internet stranice Katastra nepokretnosti – https://servisi.rgz.gov.rs/eprimedbe/form/ – da podnesete on-line primedbu na rad službe. Rok za odgovor na primedbu je 5 /pet/ dana i u praksi, deluje.
Dobro vece ,
Da li je obaveza plaćanja agencijske provizije ako u oglasu koji su oglasili ne stoji da treba da se plati provizija?
Poštovani Milivoje,
Prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Inače, posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Postovani,
Da li je upotrebna dozvola neophodna prilikom kupovine kuce i gde se ona nabavlja?
Da li je nabavlja kupac ili prodavac?
Hvala!
Vanja Ljubic
Poštovana Vanja,
Ukoliko kuća ne poseduje upotrebnu dozvolu, ona može biti predmet prometa, ali je bitno utvrditi kakvim tačno pravom prodavac raspolaže po osnovu ugovora kada je on stekao nekretninu. Takođe, od značaja je kakvo je pravno stanje na parceli/zemljištu, šta je utvrđeno ugovorom kojim je prodavac stekao predmetnu nekretninu. U slučaju da je kuća kao takva ucrtana u Katastru i da poseduje građevinsku dozvolu, potrebno je na ime prodavca sprovesti tehnički prijem objekta i dobijenje uporebne dozvole. Međutim, deluje mi da se postupak dobijanja uporebne dozvole treba sprovesti kroz postupak ozakonjenja (potpune legalizacije nekretnine).
Ako je plac 16. 000 koliko treba za ucesce +prepis i sve sto treba vezano za kupovinu. Hvala
Poštovana Danijela,
Overa (solemnizacija) ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika na kupoprodajnu cenu u iznosu od 16.000,00 EUR-a iznosi 11.520,00 dinara (ako se radi o jednom prodavcu i jednom kupcu). Ukoliko je reč o kreditu koji Vam banka daje za kupovinu placa, tada učešće iznosi minimum 20% od kupoprodajne cene, a poslovna banka uspostavlja svoje založno pravo na nepokretnosti – hipoteku. Tada, na prethotno spomenuti iznos dodaju se i troškovi overe založne izjave (oko 7.920,00 dinara). Potrebni su lični dokumenti kupca i prodavca (važeće lične karte ili pasoši), procena ovlašćenog procenitelja banke ali za više detalja, predlog je da obratite advokatu.
Pozdrav,
Da li lice koje u svom vlasništvu ima pomoćni objkat može da ostvari pravo na povrat PDV-a, kao kupac prve nekretnine?
Poštovani Nebojša,
Odgovor na vaše pitanje zavisi od toga kakav pomoćni objekat imate u svom vlasništvu. Ukoliko je to npr. garaža, ostava ili šupa (i tome slično) i ne koristi se za stambene potrebe – imate pravo na povrat PDV. Međutim, ukoliko je to npr. pomoćni objekat površine 50m2 i koristi se za stambene potrebe, tada nadležni inspektor ima pravo izaći na teren i utvrditi o kakvom objektu se radi, a kada ne biste imali pravo na povrat PDV-a.
Poštovani,
suprug i ja smo u braku i imamo dvoje punoletne dece (studenti).
Suprug je nasledio porodičnu kuću na selu. Da li bi imali pravo na povraćaj PDVa prilikom
kupovine stana ukoliko bi kupac bila ja ili neko od dece? Hvala unapred.
Poštovana Ivana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a pod sledećim uslovima:
1) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike;
2) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom u slučaju prodaje stana kao hipotekovane nepokretnosti, odnosno u izvršnom postupku kada se uplata cene stana sa PDV vrši uplatom na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom.
Dakle, ako je kupac neko od Vaše dece ili Vi sami, imali biste pravo na refundaciju PDV-a u skladu sa članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Jedno pitanje, šta znači delimično uknjižen stan i kako(da li) je to moguće i u toj situaciji je nemoguće dobiti kredit?
Poštovani Miloše,
Prvo je neophodno da se uradi uknjiženje nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Poslovna banka mora imati potpuno legalnu i uknjiženu nekretninu kako bi se ista mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom, a radi obezbeđenja banke. Delimično uknjiženje u pravnom smislu ne postoji (moguće je da je samo predat zahtev za uknjižbu, a da o tome nadležna služba Katastra nije donela odluku). Postoji eventualno delimično legalna nekretnina (a to onda znači da ista nije podobna za stambeni kredit, dok se ne legalizuje u celosti).
Postovani Krunic , pitanje br 1 : Zvanicna cijena kuce je 43000 Eura koliko kupac prve kuce u srbiji treba da plati papirologiju da bi ista glasila na njegovo ime 1/1? I drugo pitanje KOliko kostaju pausalije struje i vode i kanalizacije za godinu dana da se nista ne potrosi ? Unaprjed hvala mozda buduci kupac od jedne nekretnine.
Poštovani Zorane,
Overa kupopodajnog ugovora kod javnog beležnika za nekretninu koja vredi 43.000 EUR je 22.320,00 dinara, pored toga plaćate taksu za upis vlasništva u Katastru od 5.400,00 dinara. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene/tržišne vrednosti nekretnine (shodno proceni nadležne Poreske uprave) a ako Vam je to prva nekretnina koju kupujete, onda se na isto primenjuju odredbe člana 31a i 31b Zakona o porezima na imovinu (radi oslobođenja), o čemu je već bilo reči u prethodnim odgovorima posetiocima sajta 4zida.rs
Poštovani,
vlasnik sam stana sa teretom .Stan je poklon od roditelja s tim da poklonodavac ima pravo da u njemu živi.
Otac im 95 godina i saglasan je da se stan proda radi kupovine novog.
Molim vas da mi odgovorite , koji bi bio način da se skine ovaj teret i stan da na prodaju.
Unapred se zahvaljujem na odgovoru.
Snežana
Beograd
Poštovana Snežana,
Ukoliko vaši roditelji imaju upisano pravo plodouživanja na stanu, možete odmah ugovoriti konačnim kupoprodajnim ugovorom (kojim prodajete stan) da se unese jedna odredba da su, roditelji kao potpisnici tog ugovora, saglasni da se bez njihovog daljeg pitanja ili odobrenja briše teret – pravo plodouživanja. Naravno, to možete uraditi i pre overe ugovora na osnovu izjave koju roditelji potpisuju i overavaju kod javnog beležnika. Kako god da overite, po službenoj dužnosti od strane javnog beležnika se predaje u Katastar radi brisanja tog tereta, nakon toga dobijate rešenje Katastra o brisanju tereta i plaćate određenu taksu.
Poštovani Brane,
1. Da li je uobičajena praksa da se čeka i više od godine dana na upotrebnu dozvolu kod novogradnje?
2. Da li se tehnički prijem kod novogradnje može obavljati u delovima, tj. posebno za stambeni deo, a posebno za podrume/garaže itd.?
3. Da li kod novogradnje tehnička prenamena prostora (podrum u stambeni prostor) sme da se izvrši pre sticanja upotrebne dozvole?
Hvala!!
Poštovani Vlajko,
U praksi, moguće je da se čeka godinu dana na dobijanje upotrebne dozvole kod novogradnje, a kasnije i da se etažira stambena zgrada.
Tehnički prijem je moguće uraditi u delovima, odnosno ukoliko se za svaku fazu, odnosno deo objekta koji prema mišljenju Komisije za tehnički prijem ili u skladu sa tehničkom dokumentacijom, predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti – izdaje se posebna upotrebna dozvola, a Komisija izdaje konačni Izveštaj po završetku tehničkog pregleda za svaku fazu, odnosno deo objekta.
Treće pitanje, u vezi sa tehničkom prenamenom prostora, zahteva obimniji odgovor i nije moguće na njega odgovoriti na ovoj stranici.
Postovani,
Kuca se vodi 12/72na jednog strica , 12/72 na drugog strica i 48/72 na mene. Oba strica su pokojni. Kako najlakse da prevedem na sebe njihov deo jer je kuca po dogovoru pripala meni a njihovo vlasnistvo je samo formalno u katastru. Njihovi naslednici se ne bune naravno a ovo nije bilo predmet njihove ostavine.
Hvala unapred
Poštovani Željko,
Mora se sprovesti ostavinska rasprava iza pokojnih lica i u tom postupku se mora utvrditi ko su naslednici. Bez takvog pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju, tj. bez jasnog određenja ko su naslednici, nećete moći formalno pravno da prenesete na sebe taj deo nepokretnosti (da li poklonom, kupoprodajom ili drugim pravnim poslom).
Poštovani da li kuće sa legalizacijom u toku mogu d se postave na prodaju?
Poštovana Ružice,
Kuća kojoj je legalizacija u toku se može oglašavati za prodaju. Korisno je da u opisu navedete da je postupak u toku. Kao fizičko lice imate pravo da postavite jedan oglas potpuno besplatno na 4zida.rs. Oglas možete postaviti na ovoj stranici https://moja.4zida.rs/postavka-oglasa/kreiraj
Postovani,
Da li se moze dobiti stambeni kredit ako je stan u procesu uknjizenja? Hvala
Poštovani Ivane,
Prvo je neophodno da se uradi uknjiženje nekretnine koju želite da kupite i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Poslovna banka mora imati uknjiženu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom.
Imam stan koji izdJem u centru Beograda blizuVukovog spomenika ne bih da ga stajam pod hipoteku a ne nisam zaposlena ,kako banka moze da mi odobri ktedit da kulim kucu I da limoze?
Poštovana Tanja,
Poslovna banka može da Vam odobri stambeni kredit za kupovinu kuće s tim da se zaloga – hipoteka odmah stavi na tu kuću koju kupujete, a ne na stan koji već imate u svom vlasništvu (naravno, sve pod uslovom da ste kreditno sposobni – u stalnom radnom odnosu i da zadovoljavate druge uslove za dobijanje stambenog kredita). Najčešće se i dešava da poslovna banka, ukoliko je nekretnina koja je predmet kupoprodaje vrednosno prihvatljiva za banku (nakon urađene procene ovlašćenog procenitelja banke), upravo na tu nekretninu i stavi zalogu kao vid obezbeđenja. Ukoliko se hipoteka stavlja na nekretninu koja se kupuje, većina banaka obezbeđuje do 80% potrebnog iznosa, a ostalih 20% (u retkim slučajevima 10%) obezbeđuje kupac kao tzv. “učešće”
Poštovani,
Da li u kupoprodajnom ugovoru treba da stoji da je u cenu uračunat PDV i da li postoji obaveza plaćanja istog ukoliko se kupuje kuća stare gradnje? Da li se plaća samo porez na prenos apsolutnih prava.
Hvala unapred
Poštovana Sonja,
Kupoprodajna cena za promet nekretnine se formira saglasnošću volja dve ugovorne strane i sve dok je u normama Zakona koji reguliše predmetnu materiju, možete ugovarati i sa i bez PDV-a samo je bitno da se zna ko će koje obaveze da snosi (šta prodavac, a šta kupac). U slučaju kupoprodaje nekretnine starije gradnje (od fizičkog lica) ne postoji obaveza plaćanja PDV-a već samo poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%).
Dobro vece htela bih kuputi kucu u Kraljevo ali sam francuski državljanin kako bi išla procedura. Dali je to moguce
Poštovana Simonida,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Postovani, imamo stan na Altini koji je u procesu uknjizavanja. Da li je moguce prodati stan i ako jeste koji papiri su neophodni kako bi se ugovor overio kod notara ? Lep pozdrav
Poštovana Elizabeta,
Moguće je uraditi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (ako pod procesom uknjižavanja smatrate da je pravni osnov sticanja tog stana – npr. kupoprodajni ugovor predat u Katastar i čeka se rešenje imenovane službe). Kod javnog beležnika je potrebno da zakažete termin i odnesete svu relevantnu dokumentaciju (lične karte za kupca i prodavca kao i osnov sticanja nepokretnosti).
Kao fizičko lice, na sajtu 4zida.rs je moguće postaviti jedan oglas potpuno besplatno, dok se postavka drugog, trećeg i četvrtog oglasa plaća. Oglas možete postaviti klikom na OVAJ LINK
Postovani,
Zanima me sledece,ja sam postao suvlasnik stambenog objekta(kuce) na osnovu nasledjivanja ove godine,a moja majka je suvlasnik stana od 2003. godine,da li ja ili majka imamo pravo na povracaj PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine,novogradnje od investitora,ili pravo na oslobodjenje od 2,5% za starogradnju.
S postovanjem.
Poštovani Marko,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana ima fizičko lice pod uslovom (između ostalih) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ni vi ni majka ne ispunjavate uslove za povrat PDV-a niti oslobađanje od plaćanja dela poreza na prenos apsolutnih prava, jer imate pravo (su)svojine na stanu/kući.
Poštovani ,
vlasnik sam po kvadraturi najmanjeg stana (od 38,3m2) u novogradnji u zgradi sa još 15 stambenih jedinica od kojih je 6 stanova kvadrature oko 90m2 a ostalih 9 stanova su kvadratura 163m2, 195m2, 215m2,222m2,231m2 , U suterenu zgrade postoji i velnes centar sa bazenom , teretanom , saunom , koji je zajedničko vlasništvo nas vlasnika tj. stanara zgrade .
Obzirom da je odnos kvadratura najmanjeg/najvećeg stana oko ±200 m2 . vlasnici velikih stanova insistiraju da se raspodela troškova tekućeg/investicionog održavanja vrši ravnomerno tj . po stambenoj jedinici dok se ja , kao vlasnik malog stana i zbog velike razlike u kvadraturama , zalažem da se raspodela vrši po m2 stambene jedinice .
Ukoliko većinski bude izglasan princip ravnomernog plaćanja po stambenoj jednici koje korake mogu preduzeti da se ipak usvoji princip plaćanja troškova po m2 zbog ogromnih razlika u kvadraturama i usled činjenice da ukoliko se princip ravnomernog plaćanja po stambenoj jedinici usvoji onda vlasnici velikih stanova plaćaju troškove na umanjenu/uprosečenu veličinu stana od oko 135m2 a ne na realnu površinu koju poseduju i time sopstvene finansijske obaveze prevaljuju na vlasnike malih stanova .
Dodatno vlasnici velikih stanova nameću i trošak 24h obezbedjenja i principom većinskog nadglašavanja će najverovatnije usvojiti . Kako Zakon o stanovanju tretira plaćanje ovog dodatnog troška po m2 ili po stambenoj jedinici ?
Koje korake treba preduzeti u mom slučaju ukoliko skupština stanara većinski usvoji pricip plaćanja po stambenoj jedinici za ove velike troškove ?
Srdačan pozdrav
Poštovani, shodno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, propisano je da se aktivnosti na održavanju zgrade vrše kroz: 1) hitne intervencije 2) tekuće održavanje i 3) investiciono održavanje.
Tekuće i investiciono održavanje izvodi se u skladu sa programom održavanja, a program održavanja donosi Skupština.
Obzirom da su članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova (vlasnici stanova), odatle proističe obaveza da se o tome mora doneti odluka stanara. Takođe, Skupština donosi i odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima: 1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja; 2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade. Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
Poštovani,
Zanima me kako uknjižiti stan koji je delimično otkupljen ,društveni, a vlasnik je preminuo i ostavinskim rešenjem je preneto pravo svojine na njegove naslednike. Oni bi da ga uknjiže i prometuju , kome da se najpre obrate za informaciju o tome da li je u celosti izmiren iznos za otkup i da li sa ostavinskim rešenjem mogu da podnesu zahtev za uknjižbu.
Poštovana Jesmina,
Da biste došli do tačnog podatka o tome kome i koliko treba da se isplati celokupna cena za otkup stana, morate početi od pravnog lica – prodavca, ukoliko ono kao takvo ne postoji (u praksi se često dešava da su to firme koje ne postoje godinama unazad) onda morate da utvrdite njegovog pravnog sledbenika (putem APR-a). Sve dok Vam prodavac ne izda uknjižbenu dozvolu, tzv. Clausula intabulandi, neće se moći uknjižiti stan na kupca (u ovom slučaju na naslendike) a niti će se moći dalje prometovati. Dakle, mora biti isplaćena celokupna kupoprodajna cena kao i da je izdata bezuslovna uknjižbena dozvola.
Postovani,
Da li je moguce i na koji način da majka prepise stan sinu koji je u postupku legalizacije 3 godine a stan se nalazi na Mirijevu?
Poštovana Marijana,
Nelegalni objekti mogu biti predmet prenosa (u smislu svojine) po osnovu ugovora o poklonu, samo je pitanje šta posedujete od dokumentacije, dakle pravo valjani osnov tj. ugovor/ili drugi pravni akt kojim je majka stekla predmetnu nekretninu. Prvo se mora utvrditi da li je stan uopšte upisan/uknjižen, ali nema građevinsku dozvolu (zgrada), ili istu poseduje, a nema upotrebnu dozvolu ili.. Za detalje, moraćete se obratiti advokatu kako bi se tačno utvrilo činjenično stanje.
Postovani, ukoliko stan nije uknjizen a pise da je predato na uknjizbu, zanima me kako se obavlja onda prodaja, upis u katastar takvog stana i mogu li ga kupiti kupci na kredit?
Hvala unapred,
Poštovana Dragana,
Prvo je neophodno da se uradi uknjiženje nekretnine koju želite da kupite i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Banka mora imati legalnu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom. Prodaja takvog stana je, generalno, moguća, ali se javnom beležniku mora dostaviti na uvid original ugovora koji je predat u Katastar, kako bi isti mogao da utvrdi da ne postoje bilo kakve mane (da izostaje npr. clausula intabulandi tj. uknjižbena dozvola i slično).
zdravo, imam stan koji je uknjizen na moje ime, na osnovu ugovora o poklonu, sa paravom podluzivanja za roditelje. sad bi oni hteli da izbrisu, da stan bude bez tereta. na koji nacin se brise sad taj teret? hvala
Poštovani Danijele,
Vaši roditelji, ukoliko žele da skinu teret sa stana, moraju kod javnog beležnika lično da potpišu i overe brisovnu dozvolu radi brisanja prava doživotnog plodouživanja, a onda se ta brisovna dozvola dostavlja nadležnom Katastru. Nakon što Katastar donese rešenje o brisanju prava doživotnog plodouživanja, plaća se određena taksa. Brisovne dozvole ne sačinjavaju javni beležnici (jer ih oni samo overavaju) pa se radi toga, obratite advokatu.
Poštovani, da li se nekretnina za prodaju sme oglasiti preko više agencija ili samo preko jedne? I koji su uslovi ukoliko sme, i proda se preko jedne a ne druge? Jel se placa neka provizija? Hvala
Poštovana Anđela,
Prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Inače, posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
1) Ako je vlasnik stana dužan, da snosi troškove, tekućeg i investicionog održavanja, zbog čega se onda donosi odluka, tj traži se saglasnost stanara?
2) Da li je vlasnik stana obavezan-dužan da plaća i investiciono i tekuće održavanje, budite ljubazni, pa mi pojasnite!
Poštovana Biljana,
Shodno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, propisano je da se aktivnosti na održavanju zgrade vrše kroz: 1) hitne intervencije 2) tekuće održavanje i 3) investiciono održavanje.
Tekuće i investiciono održavanje izvodi se u skladu sa programom održavanja, a program održavanja donosi Skupština.
Obzirom da su članovi skupštine stambene zajednice svi vlasnici posebnih delova (vlasnici stanova), odatle proističe obaveza da se o tome mora doneti odluka stanara. Takođe, Skupština donosi i odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima: 1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja; 2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade mogu odlučiti da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje, ukoliko se sa tim saglase 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.
Postovani,
Razmisljam da kupim nekretninu u Srbiji.
Bila bi mi prva nekretnine.
Zanima me imam li pravo na povrat pdv-a od 10%, s obzirom da sam drzavljanin Srbije od 2013. godine, a u nekim “papirima” sam vidio da se spominje da osoba koja zeli da ostvari povrat pdv-a, mora da prilozi potvrde o svom mjestu boravka u Srbiji od 2006. godine, sto ja nemam, jer imam mjesto boravka u Srbiji od 2013. godine, od kada imam i drzavljanstvo?
Unaprijed hvala na odgovoru.
Poštovani Saša,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a pod sledećim uslovima:
1) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike (dakle ne da je imao državljanstvo, već stan ili drugu nekretninu od 01.07.2006. godine);
2) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca, odnosno na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom u slučaju prodaje stana kao hipotekovane nepokretnosti, odnosno u izvršnom postupku kada se uplata cene stana sa PDV vrši uplatom na odgovarajuće račune u skladu sa zakonom.
Zdravo. U potrazi sam za stanom kupovina iz kredita. Nailazim na stanove koji nisu uknjizeni. Kako moze da se resi taj deo ako mi se stan svidi. Hvala na odg.
Poštovana Ivana,
Prvo je neophodno da se uradi ozakonjenje/legalizacija/uknjiženje nekretnine koju želite da kupite i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Ne možete prvo kupiti nekretninu, pa onda legalizovati/uknjižiti (jer banka mora imati legalnu i uknjiženu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom). Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu, uknjiženu nekretninu, a ovu kupite nelegalnu/neuknjiženu i kasnije je vi legalizujete/uknjižite (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom ali i advokatom, jer neuknjižen stan može da ima različite pravne posledice po Vas – zbog čega nije uknjižen, koji je pravni nedostatak takvom činjeničnom stanju i drugo).
Ukoliko kuća ima građevinsku dozvolu a nema upotrebnu da li je ona uknjižena ili nije.. šta je potrebno da bi se kuca uknjižila.. hvala
Poštovana Natalija,
Nekretnina koja ima samo građevinsku, a nema i upotrebnu dozvolu, mora proći tehnički prijem ili se kroz postupak ozakonjenja u celosti mora legalizovati, kada će se sa tim rešenjem (o tehničkom prijemu ili ozakonjenju) objekat po službenoj dužnosti upisati/uknjižiti u nadležan Katastar kao potpuno legalan. U zavisnosti kakav projekat imate i građevinsku dozvolu, zavisi i koji postupak se mora uraditi. Takođe, sam objekat može biti uknjižen u Katastru, a da nema upotrebnu dozvolu. Dakle, pitanje je šta tačno posedujete od dokumentacije, pa je savet da se obratite advokatu.
Postovani,
Ukoliko kupim stan koji nije uknjizen a u procesu legalizacije , da li bih imao pravo na povrat PDV s’ obzirom da mi je to prva nekretnina? Hvala unapred.
Prijatan dan.
Poštovani Bojane,
Povrat PDV-a imate samo ako kupujete stan od investitora, a PDV se može vratiti i ako se stan uzima još u izgradnji (to i znači da nije još izdata upotrebna dozvola). Za stanove koji su već bili predmet prometa investitora (“druga ruka prodaje”) nemate pravo na povrat PDV-a, jer se onda na promet te nekretnine obračunava porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% na osnovicu/tržišnu vrednost nekretnine (za koji porez takođe postoje uslovi za oslobađanje za kupca prve nekretnine u skladu sa članom 31a i 31b Zakona o porezima na imovinu).
Dobar dan. Interesuje me da li sestra i ja mozemo da prodamo stan posto smo vlasnice po pola,jer stan nije uknjizen?
Poštovana Majo,
Stan se može prodati iako je u vlasništu pola-pola, samo je pitanje iz kog razloga nije uknjižen (to zavisi i da li će ugovor o kupoprodaji javni beležnik hteti da overi). Savet je da se obratite advokatu kako bi se utvrdilo iz kog razloga stan nije uknjižen. Bez uvida u postojeću dokumentaciju, nije moguće dati detaljniji odgovor.
Poštovani,
Kupili smo stan pre pet godina u naselju Krnjača u Beogradu.
Kupili smo stan od žene koja ga je kupila od investitora. Imamo kupoprodajni ugovor, potvrdu o plaćenom porezu na apsolutna prava.
Imamo ugovo izmedju te žene i investitora da je on dužan da legalizuje zgradu i on je to uradio, ali kad udjem na sajt katastra piše da je stan VlASNIŠTVO 1/1 ALI da sa i dalje vodi na investitora. Šta ja trebam da uradim da prebacim stan na moje ime ( odnosno na ime mog oca)
Napomena, struja, infostan, porez stiže sve na ime mog oca.
Hvala unapred na odgovoru
Srdačan pozdrav
Marko Krstic
Poštovani Marko,
Kako bi se Vaš otac upisao kao vlasnik stana, potrebno je da nadležnom Katastru podnesete zahtev za upis prava svojine i da priložite originale ugovore koje imate, tj kojim dokazujete pravni kontinuitet prava vlasništva (ugovor između investitora i vašeg prodavca, pa između njega i vašeg oca). Ono što je bitno je da je u svim tim ugovorima izdata bezuslovna tzv. clausula intabulandi, odnosno uknjižbena dozvola. Ukoliko nije, mora se utvrditi iz kog razloga nije izdata (nije isplaćena celokupna cena stana ili..) pa se mora overavati Aneks ugovora itd. Ukoliko i dalje postoje nejasnoće, obratite se advokatu za konkretniju pomoć.
Postao sam vlasnik stana na osnovu ugovora od doživotnom izdržavanju koji sam sklopio sa ocem i majkom. Stan je nedugo nakon njihove smrti prodat. Da li podlezem plaćanju ili sam oslobođen plaćanja poreza na kapitalnu dobit?
U razgovoru sa Javnim beleznikom, advokatom, pa čak i radnikom Poreske uprave svi su mišljenja da sam oslobođen jer se nalazim u prvom naslednom redu, ali niko nije 100% siguran.
Interesuje me Vaše mišljenje.
Hvala unapred.
Poštovani Bojane,
Nemate pravo na poresko oslobađanje. Naime, ako je pravo obveznik stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena prava koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika. Vaše pravo svojine nije stečeno nasleđem već ugovorom o dvorbi. Predmetna materija je regulisana članom 75 i 76. Zakona o porezu na dohodak građana.
Poštovani,
Interesuje me da li je potrebno da se radi ugovor o poklonu između moje majke i mog sina, poklon je u novcu koji je moja majka ostvarila prodajom nekretnine, a moj sin bi ga koristio kao učešće za podizanje stambenog kredita?
I da li je bolja varijanta da se radi prvo ugovor o poklonu između moje majke i mene, a nakon toga između mog sina i mene? Kakve su naše obaveze po tom pitanju?
Veliko hvala, srdačan pozdrav
Poštovana verice,
U ovom slučaju, radi kasnije eventualne potrebe za dokazivanjem sticanja/porekla novca, predlog je da se obratite advokatu radi sačinjavanja ugovora o poklonu novca, da isti overite kod javnog beležnika, a da sin dalje sa tim novcem raspolaže i kupuje nekretninu odnosno isplaćuje učešće za banku. Obaveza na ime naznačenog pravnog posla je podnošenje poreske prijave za poklon novca nadležnoj Poreskoj upravi. Naslednik prvog naslednog reda, supružnik i roditelj ostavioca, odnosno poklonoprimac prvog naslednog reda i supružnik poklonodavca se oslobađaju od plaćanja ovog poreza, a shodno članu 21. Zakona o porezima na imovinu;
pozdrav, zanima me da li banke odobravaju kredite za kuce koje nisu legalizovane, ali su zavedene u katastru, da li bi banka dala kredit u tom slucaju, hvala unaper!
Poštovani Filipe,
Prvo je neophodno da se uradi ozakonjenje/legalizacija nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Ne možete prvo kupiti nekretninu, pa onda legalizovati (jer banka mora imati legalnu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom). Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu, potpuno legalnu nekretninu, a ovu kupite nelegalnu i kasnije je vi legalizujete (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom).
Poštovani,
Interesuje me da li je moguće kupiti parking mesto u zgradi u kojoj kupac ne živi (nije vlasnik posebnog dela objekta kojem pripada parking mesto).
Poštovana Jelice,
Moguće je kupiti takvo parking mesto, ali u praksi se retko dešava da investitori parking mesta prodaju trećim licima odnosno onim licima koja u toj zgradi nemaju stan ili drugu etažnu jedinicu. Kupovina parking mesta, ukoliko je etažirano u Katastru, nema nikakve razlike od kupovine npr. stana u predmetnoj zgradi.
Da li mogu da umanjim porez na kapitalnu dobit na vrednost izmedju kupovne cene iz 2018. godine i prodajne cene iz 2021. godine, po bilo kom osnovu, s obzirom da su cene porasle znatno u medjuvremenu a stan koji sam kupio nije bio u fazi “kljuc u ruke”, a do momenta kupovine novog ce proci ukupno vise od 8 meseci?
Poštovani Branko,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz prethodnog stava (npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da ime nota/fiskalne račune o izvedenim radovima), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Otac mi je umro prosle godine i ostavio mi je kucu u Krcedinu sa placom.Sa obzirom da nisam u mogucnosti da je odrzavam i odlazim tamo htela bih da je prodam ili zamenim za garsonjeru u Beogradu.Da li je pravno uredu da ako nadjem nekoga za zamenu da se uradi ugovor kod advokata i overi kod notara ili postoji jos nesto sto bih zakonski morala da uradim.Posedujem svu dokumentaciju o kuci koja je regularna.
Poštovana Gordana,
Moguće je uraditi ugovor o zameni nepokretnosti i sa poreskog aspekta to se tretira kao da radite dve kupoprodaje (tj. Vi prodajete svoju kuću i kupujete stan). Svakako je savet da naznačeni pravni posao uradi advokat, kao stručno lice, a kod javnog beležnika je potrebno da zakažete termin i odnesete svu relevantnu dokumentaciju (lične karte za kupca i prodavca, tj. obe ugovorne strane kao i osnove sticanja nepokretnosti – u Vašem slučaju, rešenje o nasleđivanju iza pok. oca). Nakon overe ugovora, podnese se poreske prijave, ali to može i javni beležnik da uradi u Vaše ime kao i izabrani advokat.
Dobar dan. Da li moze nekretnina koju imam u svom vlasnistvu 1/1 biti predmet hipoteke za kupovinu kuce? Da li se i u tom slucaju placa ucesce? Hvala
Poštovani Miloše,
U dogovoru sa poslovnom bankom kod koje ste se dogovorili u vezi podizanja kredita, stan u vašem vlasništvu može biti predmet založnog prava – hipoteke, a da se kupi druga nekretnina, u ovom slučaju kuća. Kod stambenih kredita, politika banke je da se minimum 20,00% od kupoprodajne cene isplaćuje učešće iz sopstvenih sredstava, a ako je nekretnina koja je predmet zaloge – hipoteke npr. 100% veća od vrednosti samog kredita, onda banke i ne traže učešće (npr. podižete kredit od 40.000,00 EUR a u zalogu dajete stan koji vredi 80.000 EUR). Dakle, sve ovo zavisi od procene nekretnine koju kupujete i koju zalažete.
Kako da se obezbedim prilikom izdavanja stana da nemam problema. Hvala
Poštovani Aleksandra,
Najbolji način da se zaštite je uzimanje depozita. Depozit predstavlja obezbeđenje da ukoliko zakupac ne plati svoje obaveze (zakupninu, režijske troškove i/ili načini određenu štetu u stanu) vlasnik nekretnine – zakupodavac, iz primljenog depozita može da nadoknadi sve troškove (tako treba i navesti u ugovoru). Zbog ovoga je važno da zakupodavac i zakupac sačine i zaključe ugovor o zakupu i u njemu unesu stavku o depozitu. U praksi, depozit se obično uzima u visini jedne ili dve mesečne neto zakupnine.
Više o depozitu možete pročitati u ovom tekstu
Dobar dan,
Stan iz nasledstva je prodat. Naslednici su iz 3.naslednog reda. Da li su u obavezi da prijave kapitalnu dobit poreskoj upravi u roku od 30 dana? i kako se visina poreza utvrđuje?
Hvala
Poštovani Aleksandre,
Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama člana 72. Zakona o porezu na dohodak građana. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne i nabavne cene ostvarene prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava ako su stečena nasleđem, ako se prenos vrši između bračnih drugova i kod prvog naslednog reda, kao i svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina (oslobađanje od plaćanja ovog poreza je propisano članom 72a imenovanog Zakona)
Na bazi izjave overene u sudu o saglasnosti za pravo sluzbenosti prolaza preko njegove parcele dobio sam lokacijsku dozvolu 2013 god. Takvu istu izjavu posedujem od predhodnog vlasnika te parcele i predhodnog vlasnika moje parcele. Vlasnik koji mi je vec dao tu izjavu 2013 sada mi trazi nerealnu finansijsku nadoknadu da bi mi dao novu izjavu kod notara. Koja su moja prava i kako da ih ostvarim. Hvala
Poštovani Zvonko,
Predlog je da putem suda zaštitite svoja prava odnosno da putem tužbe za utvrđivanje službenosti prolaza zatražite to pravo, te da se u samom sudskom postupku, putem veštačenja, utvrdi realna finansijska nadokanda za korišćenje poslužnog dobra.
Postovani da li agencija može da naplati proviziju ukoliko nije ničim doprinela da se nekretnina proda, hvala unapred
Poštovana Petra,
Prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Inače, posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Posle oceve smrti nasledila sam i put na koji placam neka odvodnjavanja.Tu su sad izvodeni i neki radovi za kanalizaciju.Pojedini mi govore da to mogu da prodam drzavi.Ako ne mogu da prodam kako se to poklanja drzavi.
Poštovana Slavice,
Predmetni put ne možete prodati državi ali ako država gradi isti, morao se prvo utvrditi javni interes za taj put pa sprovesti postupak eksproprijacije u kom bi vam se, kao jedan od načina obeštećenja, isplatila naknada (po realnoj tržišnoj ceni). Za detalje, obratite se advokatu jer postoji mogućnost da se radi i o tzv. faktičkoj eksproprijaciji.
Pozdrav,
Zainteresovana sam za kupovinu stana, i u pitanju je 2.5soban stan na Adicama, za 42.100€.
Razlog zašto je ovako jeftin, je zato što nije uknjižen kao stan, vodi se kao tavan. Tj., prostor se nalazi u zgradi koja ima 2 sprata i tavan(taj tavan je uređen kao jedan velik stan). Agenti su mi rekli da ću moći da ga uknjižim kao stan kada se dozvoli na tom delu Adica zidanje više od 2. sprata, jer je ovo tehnički 3. sprat. Kakve su legalne posledice uzimanja ovog prostora i korišćenja njega u stambene svrhe? Da li je ovo uopšte legalno? I da li u slučaju neke inspekcije, odgovara vlasnik tog prostora ili investitor koji je gradio više od dozvoljenog? Tj tehnički nije, jer se ovo vodi kao tavan.
Poštovana Melinda,
Predmetnu nekretninu možete kupiti i ugovorom je opisati identično kako je to uknjiženo u Katastru nepokretnosti. Jedno je kako je nekretnina uknjižena (a to je tavanski prostor) a drugo kako se u stvarnosti koristi – kao stan. Morate imati u vidu rizik sa kojim ulazite u kupovinu, a to je da možda formalno-pravno, nikada nećete moći da izvršite prenamenu u stambeni prostor (to zavisi od mnogo faktora). Svesno kupujete takvu nepokretnost, ali svakako nadležnim organima (pre svega Poreskoj upravi) morate označiti da se radi o stambenom prostoru, kako ne biste imali problem oko poreza na imovinu i drugo.
Dali izvodjac radova ima pravo da stavi prozorei balkone na zadnjoj fasadi zgrade koja je udaljena na nekih cetiri ili pet metara od moje kuce i direktno gleda u moje dvoriste kao da sede u lozi u poziristu a moje dvoriste scena? Zar ne postoji Urbanisticki zavod ? Zalila sam se opstini i Gradjevinskoj Inspekciji ali sam ostala bez odgovora.Zalila sam se kad je zgrada pocela da se zida a sada je vec narasla do krova.Molim za odgovor jer nemam kome da se obratim.
Poštovana Milena,
Urbanističkim planom je jasno utvrđeno spram dela grada, kakav stambeni objekat može da se gradi – spratnost, okrenutost, gabaritnost i drugo. Detaljnije Vam se ne možemo izjasniti, osim da ako direktno trpite štetne emisije (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, potresa, buke..) svoja prava, a ujedno i naknadu štete, potražite putem nadležnog suda, a u svemu prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Postovani
Postoji stan koji bi kupio za kes ..radi se o zgradi koja je napravljena posle zemljotresa u Kraljevu i na kojoj je hipotekom vlasnik grad Krtaljevo , radi se o Dositejevoj ulici. E sad konkretno pitanje kako mogu da zakljucim bilo kakav ugovor o kupovini jer kod notara ne moze da se overi zbog hipoteke i klauzule da ne sme 5 godina da se otudji ..Nije uopste problem oko realizacije kupoprodaje moja je drugarica ali moram ipak nekako da se osiguram .
Hvala na odgovoru i sve najbolje
Poštovani Vladimire,
Obzirom da se ne može iz navedenih razloga zaključiti kod javnog beležnika konačni kupoprodajni ugovor, možete stan isplatiti u celosti, preuzeti posed nepokretnosti ali o tome da se sačini potvrda o prijemu kupoprodajne cene kao i da se utvrde međusobna prava i obaveze oko isplate i brisanja založnog prava (hipoteke).
Dobar dan! Molim, kazite, da li resenje za legalizaciju i vlasnicki list su dokumente sa istom pravnom snagom? Da l postoji nesto, sta moze sa vlasnickom listom i ne moze sa resenjem za legalizaciju?
Hvala unapred!
Poštovana irina,
Vlasničkim listom iz Katastra dokazujete pravo svojine/vlasništva na nepokretnosti i on je legalan i punovažan pravni osnov da u bilo kojoj državnoj ustanovi, organu, banci i/ili javnom preduzeću dokažete da ste vlasnik nepokretnosti, dok rešenjem o legalizaciji samo dokazujete da je nepokretnost legalna, što automatski ne znači da je lice koje je izvršilo legalizaciju nekretnine i dalje vlasnik iste.
Interesuje me sta za nas koji planiramo da kupimo stan preko stambenog kredita, predstavlja informacija da stan nije uknjizen?
Poštovana Milice,
Dok se nepokretnost ne uknjiži, nećete moći da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu (osim ako se radi o novogradnji, onda tek nakon 80% završenosti objekta). Poslovna banka koja odobrava kredit uvek zahteva uknjiženu i potpuno legalnu nekretninu kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom. Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu nekretninu, a ovu kupite neuknjiženu (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom). Međutim, od značaja je i u Vašem pitanju tumačenje “neuknjižen stan”: da li se prodavac nije uknjižio u Katastar (a ima punovažni pravni osnov za to) ili zgrada nije uknjižena ili etažirana ili…
Posedujem stan koji je u državini pošto nam investitor nije dostavio upotrebnu dozvolu. Da li ga mogu prodati?? Hvala unapred
Poštovana Milka,
Ukoliko stan ne poseduje upotrebnu dozvolu, on može biti predmet prometa, ali je bitno utvrditi kakvim tačno pravom Vi raspolažete po osnovu Vašeg ugovora kada ste stekli nekretninu. Takođe, od značaja je kakvo je pravno stanje na parceli, šta je utvrđeno ugovorom kojim ste kupili predmetnu nekretninu i drugo. Za više detalja, obratite se advokatu.
Pozdrav, zanima me kako se navodi na predugovoru a potom i na ugovoru iznos koji plaćamo u kešu za stan, a ostatak ide preko kredita?
Poštovana Jelena,
Za takvu vrstu detalja u vezi (pred)ugovora i stambenog kredita, obratite se advokatu.
Poštovani,
Posedujem plac sa započetom i nedovršenom kućom, koja nije stavljena pod krov. Izgradnja kuće je počela sa kompletnom projektnom dokumentacijom i na osnovu izdate građevinske dozvole iz jula 1976. god. i važila je dve godine. Iz odeljenja za ozakonjenje opštine Čukarica, u pitanju je Sremčica, sam dobila odgovor da Rešenje o ozakonjenju ne mogu da mi izdaju, ako se kuće konstruktivno ne dovrši, odnosno stavi pod krov.
Ja bih želela da taj plac prodam, ali nemam mogućnost da ga dovedem u stanje da se može ozakoniti, a čula sam da kupoprodajni ugovor za takav objekat ne može da se overi kod notara, pa ako vi znate odgovor, vrlo bi ste mi pomogli.
Srdačan pozdrav!
Tanja Ciganović
Poštovana Tanja,
Nelegalni objekti mogu biti predmet kupoprodaje ali se pre svega, mora utvrditi da li je i ako jeste, kako uopšte objekat upisan/uknjižen u Katastru. Od toga, zavisi dalja sudbina prodaje nepokretnosti.
Postovani!
Zanima me kako mogu da dam punomocje na parcelu koja je u mom vlasnistvu drugoj osobi da moze vrsiti bilo kakve malverzacije, zagradjivati odrzavati graditi, vaditi dozvole bilo kakve vrste u vezi parcele, otvoriti radnju ili preduzece na kat parceli, prodati i prevesti parcelu u moje ime. Nalazim se na relaciji Amerika Srbija i nisam u mogucnosti da ispunim sve gore opisano zbog putovanja. Unapred hvala.
Poštovana Ljiljana,
Predlog je da se obratite advokatu za više detalja u vezi sačinjavanja punomoćja. Sve što ste naveli trebalo bi uneti u punomoćje, ali svakako da mora biti sadržinski preciznije odnosno tačnije i detaljnije opisano. Punomoćje se overava kod javnog beležnika u formi proste overe potpisa ili ako isto overavate u USA, onda najbolje u sprskoj Ambasadi/Konzulatu.
Poštovani, kod kupovine prve stambene nekretnine, ako fizičko lice već ima u svojoj svojini poslovni prostor, da li i dalje važi da je oslobodjen od plaćanja pdv-a ili poreza na prenos apsolutnih prava?
Poštovana Tara,
Ukoliko posedujete poslovni prostor u su/svojini (tako se i vodi kao posebna etažna jedinica u Katastru), onda i dalje ispunjavate uslov da se oslobodite poreza (na prenos apsolutna prava) ili povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine.
Koja je procedura kad se prodaje stan.
Sta ja trebam kao prodavac da obavim.koje su to institucije?
Hvala!
Poštovana Dragice,
U momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora, zatražite od javnog beležnika da on popuni i dostavi nadležnim poreskim upravama (on-line) sve poreske prijave, odnosno prijave za porez na prenos apsolutnih prava kao i za porez na imovinu. Takođe, obratite pažnju da kupac, nakon overe kupoprodajnog ugovora, kod svih javnih preduzeća promeni korisničke usluge na svoje ime (struja, voda sa komunalijama, grejanje i drugo). Van naznačenog, nemate obavezu obilaska bilo kojih institucija.
poštovani Brane, Koliki je procenat na kapitalnu dobit i u kojim slučajevima se isti ne naplačuje ? -pretpostavljam od prodavca-
Poštovani Zlatko,
Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama člana 72. i člana 80. Zakona o porezu na dohodak građana. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne i nabavne cene ostvarene prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava ako su stečena nasleđem, ako se prenos vrši između bračnih drugova i kod prvog naslednog reda, kao i svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.
Takođe, obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Zakonski, porez plaća prodavac osim ako ugovorom (saglasnošću volja kupca i prodavca) ne bude drugačije ugovoreno.
Ako vikendica nije uknizena, moze da se prenese?
Poštovani Dragane,
Moguće je i kupiti i prodati neuknjiženu nekretninu. Međutim, pre toga se mora utvrditi da li je za nekretninu izdata građevinska i/ili upotrebna dozvola (a nisu upisane/sprovedene u Katastru), da li je zemljište u privatnoj svojini prodavca ili je sa pravom korišćenja a parcela/zemljište se vodi na Republiku Srbiju itd. Konkretniji odgovor zahteva uvid u prodavčevu dokumentaciju.
Postovanje ako je nasledjeno 15m² kuce, da li taj kupac i dalje ima pravo da kupi svoju prvu nekretninu i da dobije povrat pdv, ako ne da li prepisom tih 15m² moze? Hvala
Poštovana Aleks,
Nemate pravo na povrat PDV-a. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. U praksi, dovoljno je da imate i tih 15m2 stambenog prostora, smatra se da imate nekretninu u svom vlasništvu. Ukoliko se i pokloni tih 15m2, imali ste nekretninu u svom vlasništvu.
Postovani,nasledila sam 1/2 stana na ostavinskoj raspravi 10.05.2006. Kupila bih novi stan, jer cu prodati svoju polovinu nasledjenog roditeljskog stana. Imam li pravo kod novog stana da dobijem povracaj PDV-a ? Hvala.
Poštovana Nina,
Nemate pravo na povrat PDV-a. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije;
Postovani, interesuje me da li u ugovoru mogu da stoje kao kupci stana oba supruznika, jer jedan da bi oslobodio se poreza na Kapitalnu dobit a drugi uzima kredit do dopune kupoprodajne cene ?
Da li se tada ostvaruje oslobadjanje Kapitalne dobiti uz prilozen Ugovor o kupoprodaji?
Poštovana Tijana,
U kupoprodajnom ugovoru mogu da stoje supružnici kao kupci, međutim za oslobađanje od kapitalne dobiti postoje različiti uslovi koji moraju biti ispunjeni, a koji su propisani Zakonom o porezu na dohodak građana i zato potražite konkretniju pomoć advokata. Nosilac kredita kod poslovne banke može biti samo jedan od kupaca.
deobom privatne kuće meni je u isključivo vlasništvo pripao stan i podrumske prostorije. stan sam prodao a podrum sam predao za legalizaciju jer je pre više od 20 god.pretvoren u stan i kao takav ga i koristim. ostali vlasnici se protive mojoj legalizaciji iako od njih imam overene saglasnosti za legalizaciju istog. smatraju da im podrumske prostorije pripadaju po osnovi što su kupili stanove i da im uz stanove pripadaju podrumske prostorije iako ne stoji u ugovoru da su ih kupili i iako su mi dali overene saglasnosti da ih mogu legalizovati.
Poštovani Vladane,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Postovani Brane Krunic,
Sestra je kupila stan za gotovinu, sve je na njeno ime sem struje koju placa na ime suvlasnika koji je gradio tu zgradu.Ne moze u katastru da upise svoje ime na stan, zato sto zgrada nije primljena ili odobrena.Taj koji je gradio zgradu izbjegava svaki dogovor. Mnogi su uspjeli da uknjize stanove u toj zgradi na svoje ime jer su uzimali kredit preko banke i banka im je omogucila to. Ona u svom stanu stanuje godinama, ali ne vodi se u katastru na njoj, sta da radi? Porez na stan uredno placa kao i sve ostale obaveze.
Poštovana Nado,
Iz Vašeg pitanja deluje da se slučaj mora rešiti putem tužbe radi utvrđenja prava svojine u sudskom parničnom postupku (ili tužbom radi sticanja prava svojine putem održaja ako je Vaša sestra overila kupoprodajni ugovor i isplatila celokupnu kupoprodajnu cenu). Porez svakako mora da plaća kao i sve režijske troškove, to nije povezano sa uknjižbom stana u nadležnom Katastru.
Poštovani,
želeo bih da kupim stan na Vračaru koji je oglašen na Vašem sajtu preko agencije, ali nije uknjižen.
Situacija je sledeća:
– zgrada ima građevinsku dozvolu i iz 2007.je zgrada
– zgrada nema upotrebnu dozvolu,jer nije plaćena taksa za građevinsko zemljište
– vlasnici parcele se tuže sa suinvestitorom koji je podigao zgradu i čija je obaveza u ugovoru bila da plati taksu za građevinsko zemljište
– zgrada je useljena (ima struju i drugo)
– notar hoće da overi kupoprodajni ugovor
– stan kupujem od (vanknjižnog) vlasnika koji je kupio stan u sivoj fazi od tog suinvestitora (taj stan je po ugovoru i pripadao suinvestitoru)
Obzirom da mi u agenciji ,,garantuju” da nema opasnosti po mene (od duple prodaje, ili eventualnog nekog izvršnog postupka nad Stanom kasnije), advokati koje sam pitao kažu da je ta kupovina veoma rizična po mene.
Dakle, meni ne smeta da li je stan uknjižen, već da, u bilo kojoj varijanti,ne dođem u situaciju da mi neko oduzme taj stan (jer nisam upisan u katastru).
Da li bih od te situacije mogao da budem siguran?
Hvala.
Poštovani, odgovor na Vaše pitanje ipak ne može da se da bez uvida u dokumentaciju. Potražite konkretniju pomoć advokata
Da li pri kupovini moze da se napravi ugovor o parcijalnoj isplati ukupne cene ? Dakle, nesto kao dinamika isplate.
Koje su mere zastite da nece doci do povecanja cene, kada se vrsi prepis (da li recimo moze da se uradi prepis pola nekretnine ako je placeno pola?
Poštovani Milane,
Pri kupovini nepokretnosti može da se zaključi predugovor o kupoprodaji nepokretnosti kojim se jasno ugovara kupoprodajna cena, kao i dinamika isplate. Da bi takav predugovor proizvodio pravno dejstvo i uživao sudsku žaštitu (u slučaju da prodavac poveća kupoprodajnu cenu, odnosno odbije da pristupi zaključenju glavnog ugovora) mora biti overen u skladu sa zakonom, tj. solemnizovan od strane javnog beležnika. Može da se uradi kupoprodaja ½ nepokretnosti, ako je plaćena polovina kupoprodajne cene, ali za to nemate potrebu ukoliko zaključite predugovor na prethodno obrazložen način, a koji će sadržati sve elemente koje sadrži i glavni ugovor (predmet kupoprodaje; kupoprodajnu cenu – eventualno i kaparu, način i dinamiku plaćanja; uknjižbenu dozvolu, predaju poseda nepokretnosti i dr.).
Ima stan 75m2-3 soban- Janka Cemlika 20- 3 sprat- Nova detelinara- Ima kuhinja i plakara u hodniku, koliko kirija mogu da iznajmim?
Poštovana Stanislava,
Nismo nadležni da damo odgovor na vaše pitanje. Za konkretniji odgovor, moraćete da angažujte procenitelja vrednosti nepokretnosti ili neku od licenciranih Agencija za promet nekretnina.
Pozdrav, verenik i ja smo pronašli kucu. Imamo problem da je kuća ostavinskim postupkom dodeljena 4 vlasnika, plac se vodi kao voćnjak sa starim nacrtom starih kuća koje vise ne postoje bez novog nacrta sa novim kućama i objektima, bez legalizacije. Svi su saglasni sa prodajom ali je nama problem zbog kredita koja je procedura prebačeja plaća i kuće u građevinsko zemljište u na vlasnika 1/1 da bi smo mi mogli da legalizujemo i kupimo i koja je cena svega toga u pitanju je plac od 18ari a kuće i objekti oko 220kv.
Poštovana Andrijana,
Potražite konkretniju pomoć advokata. Potrebno je da se prvo uradi ozakonjenje/legalizacija nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavaca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Ne možete prvo kupiti nekretninu pa onda legalizovati (jer banka mora imati legalnu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom). Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu nekretninu, a ovu kupite nelegalnu i kasnije je vi legalizujete (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom).
Molim da mi odgovorite. Ukoliko oglasim stan na prodaju samostalno kao vlasnik, bez posredovanja agencije, a agencija se javi jer ima kupca za kupovinu mog stana da li sam u obavezi da platim agenciji proviziju i ako je ja nisam angažovala. Hvala unapred.
Poštovana Biljana,
Posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku. Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Zdravo, drzavljanka sam R. Makedonije, zanima me koji su uslovi i da li mogu da kupim plac na zlatiboru, da sagradim ekolosku kucu i da izdajem ujedno, molim vas za vise informacija oko toga, hvala puno
Poštovana Marija,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Poštovani,
da li je tačno da nekretnina koja nije legalizovana ne može da se prometuje, tj. da je ugovor overen kod notara ništavan?
Želim da kupim kuću koja nije legalizovana, i preuzela bih na sebe legalizaciju odmah potom. Da li je ikako izvodljiv prenos?
Možda ugovor o poklonu? (bojim se jedino toga što ga poklonodavac može poništiti u roku od 3 godine, koliko ja znam)
Molim posavetujte me kako da to izvedem, pošto prodavac nema novca za legalizaciju, a ja ne želim da mu dam novac za legalalizaciju a bez kupovine.
Poštovana Snežana,
Može se prometovati nelegalizovana nekretnina, odnosno prvo se mora utvrditi da li je objekat uknjižen u Katastru (a izgrađen je bez građevinske dozvole) ili nije, na koga se vodi zemljište/parcela i drugo (da li je vlasništvo na fizičkom licu – prodavcu u privatnoj svojini ili je sa pravom korišćenja, a svojina je javna – grada ili Republike Srbije ili..). Od navedenog, zavisi može li se overiti ugovor ili ne. Kupovina nelegalne nekretnine je moguća, a ne čini ugovor ništavim.
Da li je moguće prenameniti poslovni prostor u stambeni,Bulevar
Poštovana Milka,
Prenamene objekata su moguće.
Kupio sam komercijalni objekat tj. neki manji lokal sa vecim skladisnim prostorom odnosno magacinom od privatnog lica. Nakon par dana dobio sam poziv iz vojnog odseka da se javim kod njih u vezi te kupovine. Otisao sam uredno da vidim o cemu se radi i tada su mi saopstili da se objekat vodi po nekom ratnom rasporedu u vojnoj posti toj i toj i da vojska moze da raspolaze sa magacinom u slucaju ratnog stanja i da ce mi biti nadoknadjeno novcano vreme koriscenja objekta od strane vojske. To mi je prodavac precutio, posto sam pre toga angazovao advokata da mi proveri sve papire od objekta dali je sve legalno itd. Sve sam preveo na seba i u katastru se vodi na moje ime 1/1, to je u redu, nego se pitam dali se objekat moze skinuti sa te vojne poste odnosno sa tog vojnog rasporeda u slucaju ratne opasnosti jer i kad bih odlucio da sutra prodam taj objekat mozda bi ta obaveza odbila potencijalne kupce ili pak umanjila cenu. Hvala vam unapred
Poštovani Đuro,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Poštovani,
potreban mi je savet pa ću se potruditi da budem sto jasnija.
Naime, stan je kupljen tj kompenzovan (investitor je u zamenu za porodičnu kuću dao stan). Kupoprodajni ugovor datira iz 2008. godine, a zgrada je završena tek 2015. Želimo da prodamo stan ali ne znam da li ćemo morati platiti porez na kapitalnu dobit? Da li se gleda trenutak završetka izgradnje ili datum sklapanja kupoprodajnog ugovora ( što bi bilo logično).
Isto tako me zanima da li je nekretina koja je dobijena na poklon podložna prodaji bez poreza na kapitalnu dobit (tj da li treba da prodje 10 godina da bi se moglo prodati bez poreza na kapitalnu dobit).
Hvala
Poštovana Lana,
Porez na kapitalnu dobit se utvrđuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena, a to je nabavna cena nepokretnosti. Dakle, utvrđujete je na osnovu momenta zaključenja ugovora o kupovini/razmeni, a ne momentu završetka gradnje.
Ako je pravo obveznik stekao poklonom, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao to pravo. Dakle, poklon podleže naznačenom porezu osim ako je obveznik izvršio prenos prava, koje je pre prenosa imao u svom vlasništvu, neprekidno najmanje 10 godina.
Poštovani Brane,
Možete li mi reći da li stambeni kredit može da se dobije za stan dupleks kod kog je donji nivo uknjižen, a gornji deo predat za legalizaciju?
Govorim o stambenom kreditu čija visina bi pokrivala samo deo vrednosti nekretnine. Npr. ceo stan vredi 100.000,00 Eur, od čega donji uknjiženi deo 70.000,00 Eur, a neko želi da podigne kredit u iznosu 40.-50.000,00 Eur.
Hvala puno.
Pozdrav,
Aleksandra
Poštovana Aleksandra,
Poslovne banke u najvećem broju slučajeva traže potpuno legalnu nekretninu kako bi se na istu mogla staviti hipoteka – založno pravo. Mišljenja sam da stan, dok ne bude u celosti uknjižen i dok sve ne bude sprovedeno u Katastru, nije podoban za uspostavljanje založnog prava, a samim tim i dobijanja kredita. Možete eventualno da stavite zalogu/hipoteku na neku drugu nekretninu (podobnu za banku), a da ovu polu/legalnu kupite.
Da li imam pravo na povracaj PDV-a ako sam nasledio porodicnu kucu, radi se o poklonu?
Poštovani Miloše,
Nemate pravo na povrat PDV-a s obzirom na to da ste već stekli nekretninu (nije od značaja način sticanja, već sama činjenica postojanja tog prava – vlasništva). Samo u slučaju da ste dobili na poklon zemlju ili objekat koji nije za stanovanje (npr. garaža) imali biste pravo na povrat PDV-a kao kupac prve nekretnine (stana).
Objekt je na osnovu privremene dozvole, pre dvadeset godina izgrađen na gradskom zemljištu.
Nije legalizovan ni uknjižen,
Da li je moguče da vlasništvo ili pravo korišćenja kupim ili prenesem dozvolu na sebe ?
Ako nije, da li je moguć neki drugi ugovor između prodavca i mene ?
Poštovani Mile,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez detaljnijeg uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Da li mogu da kupim stan koji je uknjižen a bez upotrebne dozvole?
Unapred hvala.
Poštovana Ljiljana,
Takav stan možete kupiti (kao i npr. stan u izgradnji dok ne dobije upotrebnu dozvolu, odnosno dok se pre toga ne sprovede tehnički prijem objekta/zgrade).
Molim vas za odgovor – da li je kupac u obavezi da plati navedeni porez na prenos apsulutnih prava ako u ugovoru nije jasno navedeno da plaća kupac
Poštovani Filipe,
Porez na prenos apsolutnih prava je regulisan Zakonom o porezima na imovinu koji utvrđuje da se taj porez plaća od strane prodavca, odnosno prenosioca prava svojine. Međutim, ova obaveza se najčešće u praksi prenosi ugovorom na kupca, ali ako ugovorom nije tako saglasno dogovoreno među strankama (da ga plaća kupac), onda je to svakako prodavčeva obaveza.
Poštovani, ko sve može da napiše kupoprodajni ugovor i da li njega kupac ili prodavac mogu da sastave sami?
Poštovana Nina,
Kupoprodajni ugovor mogu sačiniti i same stranke (kupac i/ili prodavac) a javni beležnik ga samo overava. Međutim, s obzirom na mogućnost značajnih i bitnih detalja u vezi sa samom sadržinom ugovora, preporuka je da se obratite advokatu, kao jedinom stručnom licu za ove pravne poslove.
Opreza radi, postoje i forme kupoprodajnih ugovora koje isključivo sačinjava javni beležnik (u vidu javnobeležičkog zapisa) kada se npr. radi o licima sa ograničenom poslovnom sposobnošću (tada ga samo javni beležnik sačinjava i overava).
Da li mi možete reći koje su obavezne poreske prijave nakon kupoprodaje nepokretnosti?
Poštovani Petre,
Prilikom zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika, podnose se dva obrasca (za STICAOCA – kupca i OTUĐIOCA- prodavca nepokretnosti) a u tim obrascima su: POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA kao i prijava Lokalnoj poreskoj administraciji za POREZ NA IMOVINU. Nadalje, obavezujete se da samostalno, bez učešća javnog beležnika, u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda, podnesete nadležnoj Poreskoj upravi poresku prijavu za KAPITALNU DOBIT.