Pitaj pravnika
Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – mi smo tu da ti pomognemo. Postavi pitanje i naš pravnik će ti odgovoriti.
Predlažemo da pitanje formulišeš što jasnije, navodeći sve potrebne informacije.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa u skladu sa tim obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pre postavljanja pitanja, savetujemo da prethodno pogledaš da li je isto ili slično pitanje već postavljeno ili je o temi koja te zanima već bilo reči na stranici.
Postavi pitanje ovde!
Stan ima pripadajući zidani podrum sa vodom i strujom, oko 18m2. U polusuterenu je, zajedno sa još mnogim podrumima zgrade. U njega sam već uložio nova vrata, cevi, i prozor, sve je bilo u raspadu.
Da li je moguće nekako uknjižiti podrum na ime vlasnika stana?
Hvala.
Poštovana Jovana,
ukoliko podrumi nisu uknjiženi u Katastru kao posebne etažne jedinice, sigurno je da nećete moći vršiti uknjižbu ukoliko se isto ne etažira, odnosno ukoliko se svi podrumi ne zavedu kao posebne jedinice. Mora se proveriti dokumentacija kojom raspolažete u momentu sticanja nekretnine tj. podruma, da li je on kupljen i na koji način, ili je samo dat na korišćenje od strane vašeg prodavca ili.. Predlog je da se sa raspoloživom dokumentacijom obratite advokatu.
Bivši suprug i ja posedujemo stan od 75m2 u Novom Beogradu, ali stan je još uvek uknjižen na bivšeg vlasnika a bivši suprug i ja nismo izvršili podelu imovine (svakome pripada po 1/2 stana, iako je kupoprodajni ugovor na njegovo ime).Pošto je bivši vlasnik na koga je uknjižen stan umro mi moramo nakon ostavinske rasprave da se uknjižimo. Mene brine to da on sa originalnim kupoprodajnim ugovorom može da se uknjiži i da proda stan bez moje saglasnosti. Da li postoji način da zaštitim svoj deo stana od eventualne prodaje pre nego sto izvršimo podelu imovine (on izbegava da se podela izvrši)?
Poštovana Andiana,
u slučaju da bivši suprug želi da proda nepokretnost, javni beležnik će morati da utvrdi da li je nekretnina u momentu sticanja bila stečena u trenutku trajanja vaše bračne zajednice. Ukoliko jeste, tada se overa ne bi trebala izvršiti bez vaše saglasnosti. Međutim, ukoliko se to ipak učini (uz konstataciju javnog beležnika da vi niste dali saglasnost – koji rizik u tom momentu preuzima kupac), kada saznate da je nekretnina prodata trećem licu, možete podneti tužbu radi naknade štete i potraživanja vašeg uloženog dela u predmetni stan.
Kako mogu da povratim deo placa koi je suvlasnik nelegalnom dogradnjom objekta zauzeo, kasnije mu objekat legalizovali a objekat je delom na mom placu?
Poštovana Miro,
lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta.
Predlog je da se obratite advokatu oko gore utvrđenih zakonskih uslova sa raspoloživom dokumentacijom, te proverite stanje vašeg slučaja.
Poštovani, kupila sam plac na kojem je komšija napravio štalu. Šta ja mogu u ovom slučaju da radim (već je bila tu napravljena jer prilikom deobe placa ona na tuđem posedu)? Pozdrav
Poštovana Snežana,
lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Obratite se advokatu oko gore utvrđenih zakonskih uslova sa raspoloživom dokumentacijom, te proverite stanje vašeg slučaja.
Poštovanje, moje pitanje je: kako se poslovni prostor (stan u zgradi), može preimenovati u stambeni prostor?
Poštovana Zorice,
kako biste otpočeli proces promene namene prostora, najpre je potrebno izraditi Idejno rešenje. Izradu Idejnog rešenja vrši projektant kojeg angažujete vi kao investitor i vlasnik prostora koji je predmet promene namene. Lokacijski uslovi su dokument koji na vaš zahtev izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove na čijoj teritoriji se nalazi prostor koji je predmet ovog postupka. Lokacijski uslovi su nužan dokument, jer su u njemu sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. U postupku promena namene prostora, neophodno je pribaviti Rešenje o odobrenju za izvođenje radova. Skrećemo pažnju da je ishodovanje ovog rešenja nužno. Poslednji korak u ovom postupku čini registracija promene namene vašeg prostora u Katastru nepokretnosti. Katastar će na osnovu vašeg zahteva i priloženog Rešenja o promeni namene sprovesti promenu namene prostora iz poslovnog u stambeni. O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Poštovani, vlasnici stanova ugovorom overenim kod suda su mi pre dvadeset i nesto godina ustupili zajedničku prostoriju, koju sam adaptirala u stan gde živim i danas. Ujedno sam izašla van zgrade 1,5 metra gde sam napravila prostoriju velicine 6 kvadrata.
Predala sam za legalizaciju kao dva predmeta, međutim u Kraljice Marije su mi to spojili u jedan. Kad je stiglo u opštinu oni su mi ponovo tražili da to ponovo radim (ugovor,saglasnost) kao celinu.
Sve je odrađeno, međutim odbijaju mi legalizaciju kao treba mi saglasnost svih vlasnika stanova. Napominjem da imam saglasnost više od polovine vlasnika.
Stan je upisan u katastar po Veljinom zakonu.
Šta sad da radim?
Hvala unapred.
Poštovana,
nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete. Mađutim, treba da znate da Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ali o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade (što je kod Vas slučaj), poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova (a ne polovinom glasova).
Poštovani,
Moj otac je kupio građevinski plac 1993. Rok za gradnju je istekao još odavno. Zanima me kakva je sad procedura, jer hteli bi smo na tom placu graditi kucu.
Veliki pozdrav
Poštovana Stanislava,
Odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. Takođe, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, osim za objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Naznačene odredbe odnose se i na rešenja o građevinskoj dozvoli, odnosno rešenja o odobrenju za izgradnju koja su izdata u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana izgradnja objekata, pre 11. septembra 2009. godine. Obratite se projektantu i advokatu radi otpočinjanja celokupne procedure za građenje.
Dobar dan. Zainteresovan sam za kupovinu stana u novogradnji useljenoj 2022. Rečeno mi je od sadašnjeg vlasnika (fizičko lice) da je stan u procesu uknjiženja ali da to može potrajati (čak i nekoliko godina). Da li imam razloga za brigu? Drugim rečima, da li je proces uknjižavanja uobičajeno tako dug, i kako mogu da proverim da li postoji neki problem s tim u vezi? Hvala
Poštovani Petre,
u nadležnoj službi za građevinarstvo možete pogledati stanje predmeta uknjižbe zgrade. Naime, može se proveriti da li je za zgradu sproveden tehnički prijem, ali nije još izdata upotrebna dozvola (nakon čega se zgrada i etažira u Katastru). U slučaju da nije sproveden tehnički prijem, verovatno nešto nije u redu sa: strujom, vodom, liftom itd. ali ni to ne mora da znači, jer posao tehničkog prijema rade Komisije oformljene za tu vrstu posla, ali je u ovom momentu ekspanzija novogradnje pa se inače na sve duže čeka.
Izvršena je kupoprodaja stana, završen prepis apsolutnih prava na novog vlasnika, sada kupac optužuje prodavca da ga je ovaj obmanuo jer je kupac utvrdio premerom stana da u korisnu površinu koja je navedena i u katastru i u ugovoru, nije uračunata i terasa, a prodavac ga je uveravao da je to kvadratura stana bez terase. Prodavac je zaista verovao da je to tako, dakle nije imao nameru da obmane kupca. Sada kupac traži povrat iznosa para koji se odnosi na površinu terase. Da li kupac ima pravo na to, ako dođe do sudskog spora i koja je sad pozicija prodavca? Hvala.
Poštovani Renata,
jedno od osnovnih načela Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova je i načelo pouzdanja, koje podrazumeva da su podaci upisani u katastru istiniti i potpuni i da savesno lice ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja. Takođe, načelo javnosti podrazumeva da su podaci katastra javni i da svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke kao i da se niko ne može pozivati na to da mu podaci upisani u katastru nisu bili ili nisu mogli biti poznati, te da se to ne može dokazivati.
Zdravo, želim prvo da vas pozdravim!
Imam jedno pitanje. Istekla mi lična karta a otac želi da mi pokloni kuću. Da li je moguće da se to uradi i sa pasošem jer su matični brojevi idetični?
Prijateljski pozdrav
Poštovani Dušane,
moguće je i sa pasošem overiti ugovor o poklonu kod javnog beležnika.
Postovani,
Da li ja kao stanodavac,mogu tuziti stanara za neplacene racune, a pri tom sam istom dao stan “na rec” bez ugovora sklopljenog…
Poštovani Milane,
možete tražiti od zakupca da plati sve unazad dospele mesečne troškove režije, a ukoliko to ne učini možete ga tužiti, jedino je tada teže dokazati kada je zakupac bio u vašem stanu, koliko je i šta plaćao, da li je on skrivio dugove i obaveze na ime režije i drugo. U ovom slučaju, moraćete da imate svedoke koji mogu da potvrde da su određeno lice viđali u zgradi, stanu, da je tu živeo itd. Preporuka je da uvek imate zaključen ugovor o zakupu, kojim regulišete sva prava i obaveze po osnovu zakupnog odnosa (na taj način, izbegavate ovakve probleme…). Obratite se advokatu.
Poštovani,
moja sestra i ja smo vlasnice jedne kuće u blizini Beograda, sad ja želim da joj poklonim svoj deo. S obzirom da živim u Nemačkoj, htela bih da dam mojoj tetki punomoć da me zastupa u svim pitanjima vezanim za prenos nekretnine.
Moje pitanje je, da li se u Srbiji uvažava punomoć (za prenos nekretnine) overena kod nemačkog notara i apostil overen kod nemačkog suda?
Hvala na odgovoru.
Srdačan pozdrav.
Sanja
Poštovana Sanja,
punomoćje za poklon nepokretnosti mora biti overeno ili u sprskoj Ambasadi/konzulatu – kada ne treba da se stavlja apostil (jer se smatra kao da je overeno kod javnog beležnika u Srbiji) ili da isto overi notar u Nemačkoj, punomoćje prevedeno na nemački jezik i da se za isto obezbedi apostil.
Dobar dan, planiramo da uradimo jedan pomoćni objekat uz glavni objekat koji ima građevinsku dozvolu. Glavni objekat je spratnosti Su+P+Pk. Koja je maksimalna dozvoljena visina, s tim što bi se pomoćni objekat zidao u suterenu, uz granicu međe sa susednom parcelom?
Poštovana Mirjana,
obratite se nadležnoj službi – Službi za građevinarstvo, koja će Vam na osnovu zahteva izdati Informaciju o lokaciji. Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta. Informaciju o lokaciji izdaje nadležan organ u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova izdavanja te informacije.
Poštovani,
pre više od 10 godina, kupio sam parče komšijskog placa koji se nalazi u produžetku mog placa, ali tada nisam napravio kupoprodajni ugovor sa prodavcem. Međutim ja sam tada tražio i platio cepanje parcele i da parcela dobije ulaz što se i desilo. Taj zahtev je i zaveden pod mojim imenom u Zavodu za urbanizam (ja mislim).
Međutim u međuvremenu taj prodavac prodaje kuću zajedno sa tim mojim placem jednoj osobi, a potom ta osoba posle nekog vremena prodaje kuću jednoj osobi, a ovaj plac drugoj osobi koju niko ne poznaje i nikada se nije ni pojavila na tom placu. Da li ja tu imam neka prava posle ovoliko vremena? Prav preče kupovine nije ispoštovano ni u jednom momentu. Pored svoje bivše supruge, geodeta koji je uradio cepanje (samo ga treba naći), imam još 2-3 svedoka (komšije) koji mogu da potvrde da sam ja platio taj plac, ukoliko to nešto znači. Hvala najlepše!
Poštovani Dejane,
utvrđivanje prava svojine ne zastareva, te u tom smislu pred sudom i dalje imate mogućnost da pokrenete postupak. Međutim, deluje da je sve to teško dokazivo jer nemate nikakav pisani trag. U vašem slučaju, pravo preče kupovine nije ni postojalo jer formalno pravno (katastarski) niste bili suvlasnik nijednog dela te parcele. Međutim, zaštita prava po kršenju odredbe za pravo preče kupovine (i da ga je bilo) je zastarelo. Predlog je da angažujete advokata, saslušate potencijalne svedoke i pokušate na taj način da utvrdite pravo svojine (da se dokaže da ste isplatiti taj deo zemlje vašem prodavcu, da ste taj deo parcele vi nesmetano koristili i drugo).
Poštovani!
VARIJANTA 1
Vlasnica 1/2 nekretnine, želi da proda celokupnu nekretninu/,ne čekajući da se završi ostavinska procedura. Može li se na osnovu njene pismene saglasnosti sačiniti valjan kupoprodajni ugovor kod javnog beleznika?
VARIJANTA 2
Može li vlasnica prodati 1/2 nepokretnosti, a druga polovina, valjanim predugovorom izvršiti predbilježba i po završetku ostavinske rasprave prepisati na kupca? pozzzz
Poštovani Čedomire,
mora se sprovesti ostavinska rasprava iza pokojnih lica i u tom postupku se mora utvrditi ko su naslednici. Bez takvog pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju, tj. bez jasnog određenja ko su naslednici, nećete moći formalno-pravno da prenesete na treće lice taj deo nepokretnosti (da li poklonom, kupoprodajom ili drugim pravnim poslom). Dakle, vlasnica nekretnine može samo raspolagati svojom polovinom, a sa drugom ništa ne može da radi dok se ne utvrde vlasnici u pravnosnažnom ostavinskom postupku.
Poštovani,
Imamo problem sa komšijom oko zida koji razdvaja dve kuće. Zid je po nemamo pojma kom zakonu njegov, na njegovom posedu. Kada smo kupili kuću rešeno je da je pola na našem placu i pola na njegovom( usmeno). Ograda je 10cm betonska, metalni stubovi i bodljikava žica 150cm stara 50 godina.
Mi smo razvukli zeleno platno na tu ogradu visine 2m i lepo je izgledalo.
Kada je bila velika oluja iščupala je ogradu iz temelja i polomila betonski osnovni zidić nosač ograde. Komšija je to tako samo podigao sa njegove strane stavio na par mesta podupirače, šut i ostatke zida ostavio tako nesigurno do sledeće oluje ili zime.
Predložili smo mu porukom da se zid- ograda sanira- pravi nova i da mi učestvujemo finansijski u tome. Ne odaziva se!! Vrlo je uobražen i drzak tako da sa njim ne vredi lično kontaktirati.
Stalno preti nešto od kad smo se uselili. Mi nismo nikada dirali na njegov posed ništa, Muž i ja smo radili na odgovornim mestima i nismo imali vremena za tračarenje i bavljenje zlobom i uživali da nekome nanosimo štetu. Stalno spominje njegov posed i zabranio je ulazak na njegov posed čak i u slučaju neke intervencije oko naše kuće.
Mi sada želimo da trajno se odvajamo- ogradimo i obezbedimo ulaz u naš posed.
Koji je način da ostvarimo to i kome da se obratimo i na osnovu kog zakona ako postoji?
Jako smo zabrinuti, i prepuštneni smo ovom bahatom čoveku na nemilost bez mogućnosti da rešimo problem mirnim putem. Ali kojim putem je to moguće?
Unaped Vam puno hvala
Pozdrav
prof. dr Delia Baloš
Poštovana Delia,
pitanje je isuviše kompleksno, te Vam ne možemo dati precizan odgovor. Međutim, predlog je da prvo angažujete geometra da se jasno utvrditi gde je međna linija između vaših objekata, te da nakon toga pokrenete određene (sudske) postupke.
Poštovanje G. Krunić.
Prvenstveno hvala na vremenu i trudu da odgovorite na sva pitanja. Hteo bih da kupim plac koji je u privatnoj svojini, sa izgrađenom kućom koja nije ni ucrtana u katastar, ali za nju postoje plan i građevinska dozvola (na ime trenutnog vlasnika zemljišta). Kada bih kupio taj plac, i podneo zahtev za upotrebnu dozvolu i kasnije uknjiženje, da li bi kuća bila na moje ime? Brine me da bi se kuća zbog tih papira upisala na starog vlasnika. Da li kupovinom zemljišta postajem vlasnik i te nelegalne kuće?
Hvala
Poštovani Mihajlo,
nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje. Ukoliko objekat nije ni ucrtan u Katastru, tada se ugovorom može kao predmet kupoprodaje opisati samo parcela/zemljište, uz napomenu da se na istom nalazi nelegalizovan objekat. Pre zaključenja ugovora, predlog je da proverite da li se kuća-objekat ili i pomoćni objekti (ukoliko ih ima) mogu legalizovati u Službi za građevinarstvo, te ukoliko je to moguće, možete ući u postupak kupoprodaje. Nakon toga, na svoje ime kao novog vlasnika, radite legalizaciju/ozakonjenje. Angažujte projektanta i advokata da Vam provere sve informacije pre bilo kakve overe ugovora.
Poštovani, majka mi je preminula pre 2 meseca ali imovinu svoje majke nije prenela na sebe da bi automatski brat i ja bili naslednici. Koja je procedura i kako ide ostavinska u toj situaciji?
Poštovani Gorane,
proverite u Osnovnom sudu kod kog javnog beležnika se nalazi ostavinski predmet. Pretpostavka je da će se prvo, formalno pravno, morati pokrenuti ostavinska rasprava (pred sudom ili javnim beležnikom) iza vaše bake, a kasnije i iza majke, kako biste Vi i brat postali vlasnici imovine. Ograni za vođenje ostavinskih predmeta su, pored Osnovnih sudova i javni beležnici.
Da li kada agencija izdaje stan 50% od cene ide agenciji + depozit vlasniku (ukoliko to vlasnik traži)? Na primer: stan od 300e. 150e za agenciju, 300 za depozit i 300 kao prva kirija?
Poštovana Jecka,
u praksi se najčešće pojavljuje situacija da agencija uzima, na ime posredovanja u zakupu, iznos jedne mesečne neto zakupnine i to tako što naplaćuje polovinu od zakupodavca a polovinu od zakupca. Depozit i prva zakupnina nemaju povezanost sa iznosom prema agenciji. Zakupodavac uzima zakupninu i depozit a agencija samo iznos u visini jedne zakupnine (ali ne i zakupninu).
Poštovani, da li ja mogu da prodam moju nekretninu koja nije upisana u katastar? Ako mogu – da li kasnije mogu imati nekih problema?
Poštovana Duška,
bez uvida u dokumentaciju ne možemo Vam dati konkretan odgovor. Moralo bi se prvo utvrditi kakvim osnovom sticanja raspolažete, šta ste tačno i kada Vi kupili, pa tek onda utvrditi iz kog razloga nekretnina nije upisana u Katastru. Dakle, u ovom momentu možete prodati/preneti pravo na treće lice samo onako kako je trenutno upisano u Katastru (makar bila to samo zemlja/parcela).
Poštovanje!
Da li ja kao fizičko lice mogu da iznajmim poslovni prostor i koristim kao kancelariju bez registorvanja ikakve delatnosti?
Poštovani Miloše,
kao fizičko lice možete uzeti u zakup poslovni prostor, ali obavljanje privredne delatnosti bez da je ista registrovana je svakako protivzakonito.
Imam stanarku u stanu koja je sama rekla da će biti do 1 oktobra. Rekla sam joj da treba krečiti stan jer izlazi a ona neće. Recite mi šta da radim – da li mogu da joj tražim pare za krečenje i sve što je polomljeno odnosno utičnice su polomljene, roletne ne rade…
Poštovana Dragana,
zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar domaćin. On je može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Međutim, ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup.
Dala sam u arendu 2ha njive u Vrdniku fizičkom licu uz usmeni dogovor da mi isplati simboličnih 200eur nakon godinu dana.
U avgustu 2023. skinuo je rod pšenice koju je posejao i deteline koju je zatekao. Sada neće da mi plati ni arendu. Napravio je usput i štetu. Šta da preduzmem?
Poštovana,
obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka ali morate imati u vidu da je teret dokazivanja vašeg usmenog dogovora, kao i ko je tačno načinio štetu, na Vama. Da li imate svedoke, neku prepisku ili slično, svakako je bitno.
Koliko košta usluga advokata da pošalje već pripremĺjenu dokumentaciju za uknjižbu? SLALA JE moja majka 2020,pa ja sa ostavinskim rešenjem. Sve su arhivirali, a nisam dobijala rešenja. Sad moram preko advokata.
Hvala unapred
Poštovana Slavice,
TARIFA O NAGRADAMA I NAKNADAMA TROŠKOVA ZA RAD ADVOKATA (“Sl. glasnik RS”, br. 43/2023) propisuje iznose naknada za advokatske usluge.
Poštovani,
Ako roditelj pokloni sinu novac za kupovinu prvog stana, može li da se reguliše u ugovoru i katastru da taj isti roditelj ima pravo plodouživanja u tom stanu do kraja života?
Obzirom da roditelj poseduje već jednu nepokretnost na svoje ime, da li će to biti smetnja sinu da ostvari povrat PDV.a jer mu je to prvi stan?
Unspred hvala na odgovoru.
Poštovana Mirjana,
ukoliko roditelj želi da uknjiži plodouživanje u svoju korist, onda je najbolje da i on kao treće lice – učesnik bude potpisnik ugovora o kupoprodaji u kom ugovoru je sin kupac. Naime, za upis plodouživanja potrebna je saglasnost vlasnika nekretnine ali isto tako i samog plodouživaoca (samim tim je najbolja varijanta da se jednim ugovorom sve uradi). Ukoliko sin kupuje prvu nekretninu, on ima pravo na povrat PDV-a do 40m2 a roditelj kao plodouživalac ili vlasnik drugih nepokretnosti, nema nikakve veze sa naznačenim.
Poštovani. Posle smrti majke nasledila sam plac i kuću, ali majka je bila nosilac državine pa posle ostavinske rasprave sam i ja. U katastru opštine gde se nepokretnost nalazi, upućuju me na advokata da bih prebacila u svojinu. Da li to mora advokat da radi ili postoji način da sama državinu prebacim u vlasništvo? hvala unapred
Poštovana Ljiljana,
podnesci, dokazi i akta se u postupku upisa u katastar nepokretnosti dostavljaju u formi elektronskog dokumenta, kroz e-šalter a za šta su, između ostalih, advokati osposobljeni. Vi, kao fizičko lice, ne možete podnositi sami zahteve.
Poštovani,
Naučna ustanova izvodi arheološka istraživanja na privatnoj parceli na osnovu dozvole Ministarstva kulture. Da li vlasnik parcele ima pravo na naknadu materijalne štete i ako ima kome se obratiti?
Poštovani Dušane,
nepokretnosti se mogu eksproprisati ili se svojina na njima može ograničiti samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne. Javni interes za eksproprijaciju nepokretnosti utvrđuje se zakonom ili odlukom Vlade. Ukoliko postoji odluka o eksproprijaciji, imate pravo na naknadu štete a morate se obratiti Ministarstvu kulture.
Poštovani,
nedavno sam oglasila stan za izdavanje pa me interesuje kako mogu pravno da se zaštitim u slučaju da zakupac ne izmiruje svoje obaveze po pitanju plaćanja zakupnine i dodatnih režijskih troškova u stanu.
Pozdrav!
Poštovana Marija,
savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma. Depozit se najčešće traži kao garancija da ukoliko ostane određenih dugova, da se iz istog oni mogu namiriti, ali i to je predlog da imate napisano u ugovoru (koliko iznosi depozit i u koje svrhe će se isti koristiti, kada će Vam se vratiti i drugo). Praksa je da zakupac plaća sve troškove mesečnih režija (pored neto zakupnine), pa u slučaju da isti kasni u isplati, možete imati osnov za raskid ugovora.
Poštovani,
Ovih dana sam prodala stan koji se vodio na moje ime, tako da bi trebalo da platim porez na kapitalnu dobit. S obzirom da planiram kupovinu novog stana od tog novca, pročitala sam da bih bila oslobođena plaćanja ovog poreza. Da li bih bila oslobođena i onda kada bih taj novac dala suprugu za kupovinu novog stana, da se stan vodi na njegovo ime? Ovo pitanje postavljam jer planiramo stan u novogradnji, a s obzirom da nikada nije imao nekretninu u svom vlasništvu, sledi mu povraćaj PDV-a, što nije slučaj i kada bih ja bila vlasnik novog stana. Hvala unapred na odgovoru!
Poštovana Jelena,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Dakle, ako obveznik rešava stambeno pitanje člana svoje porodice ili domaćinstva, nadležnom poreskom organu podnosi i dokaze iz kojih se nesporno može utvrditi da sredstvima koja je on ostvario prodajom nepokretnosti rešava stambeno pitanje člana porodice, odnosno domaćinstva (ugovor o kupoprodaji, poklonu, overena pismena izjava i sl.), kao i dokaz da član porodice, odnosno domaćinstva po tom osnovu stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime.
Poštovani,
pitanje vezano za kuću čija je legalizacija u toku.
Vlasnici placa su 3 osobe.
Osoba I -polovina placa
Osoba II- četvrtina placa
Osoba III- četvrtina placa.
Da li dug po osnovu kredita Osobe I može da stopira prodaju nepokretnosti nakon uknjiženja.
Rešenje banke nije konačno. Da li može i legalizacija da bude stopirana u međuvremenu ako Rešenje banke postane pravosnažno?
Poštovani Vladimire,
obzirom da banka ima upisano založno pravo na nepokretnosti, svakako ona ima pravo da se namiri iz predmetne nepokretnosti bez obzira da li je ona u procesu legalizacije ili nije. Nakon uknjiženja, prvo će se upisati (sa objektom) i hipoteka banke, koja će biti upisana i na parceli i na samom objektu. Radi okončanja postupka legalizacije, tražiće se i saglasnost poverioca – banke.
Poštovani, izdao sam objekat I imam problem jer zakupac neredovno izmiruje kiriju, a neplacanjem računa za struju dug je zavrsio kod izvrsitelja.
Imam vazeci ugovor u kome su definisani uslovi zakupnine.
Da li imam prava da ga fizički izbacim I zadrzim sredstva do izmirenja dug.U pitanju je pravno lice I pitanje je sta se može naplatiti redovnim sudskim putem?
Hvala
Poštovani Vladimire,
navedeno je jedan od osnova da se raskine ugovor o zakupu od strane Vas kao zakupodavca, te s toga to i učinite, ali ispoštujte otkazni rok (shodno napisanom u ugovoru o zakupu). Nakon toga, platite sve dugove i tužite pravno lice (zakupca) da vam regresno plati sve troškove režije ali i dospele zakupnine. Posavetujte se sa advokatom oko pokretanja parničnog postupka.
Od 2006. godine plaćam stambeni kredit. Negde sam na polovini otplate. Stan je uknjižen na moje ime. Suprug je preminuo nedavno. Imamo dvoje dece, a suprug ima dete iz prvog braka, koji je razveden pre 20 godina. Tada je svu svoju tadašnju imovinu prepisao na to dete. Dete i on nisu ostali u bliskim odnosima, odnosno naša deca i to dete se i ne poznaju. Sad kažu da je ovaj još neotplaćen stan bračna tekovina i da 1/2 stana dele naša deca, ja i to dete. Kako da dokažem da je moja zarada bila uvek duplo, a zadnjih godina i 3x veca od njegove penzije i da nije 1/2 stana realna podela.? Suprug je bio godinama bolestan i na njegovu ishranu i lekove je odlazio priličan iznos primanja. Na stranu to da on ne bi želeo da se stan deli i na to dete, jer ono je odavno dobilo sve. Mislili smo da ako je stan na moje ime i ja plaćam kredit imovina pripada meni. Nekako mi se čini da su naša deca oštećena.
Poštovana Jovana,
obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka utvrđivanja prava svojine. Ukoliko niste u ostavinskoj raspravi prigovorili na zakonski deo nasleđivanja, sada eventualno probajte sa tužbom radi utvrđivanja prava vlasništva (u većem obimu nego što Vam je dosuđeno).
Pozdrav.
Molim Vas za odgovor da li bih imala pravo na povrat poreza za prvi stan koji je na moje ime od 2009.godine. Kupljen je od investitora.
Pre toga, majka je kupila stan oko 2002.godine koji je bio u njenom vlasnistvu jer smo sestra i ja bile maloletna lica, ali smo navedeni kao suvlasnici. Ja sam pri kupnji novog stana 2009. stekla punoletstvo i prebacila adresu na taj drugi stan. Zanima me da li bih ostvarila pravo na povracaj novca zbog tog prvobitnog suvlasnistva kao maloletnik?
Unapred hvala
Poštovana Tanja,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, ima punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Dakle, nemate pravo na povrat bilo kakvog poreza.
Poštovani,
Želim da kupim plac od 10-ak ari na kome bi za potrebne porodične radnje napravio magacin, pa me interesuje kako da proverim koje su to lokacije na mojoj opštini gde se može praviti takav objekat. Buni me to što na nekim oglasima piše da je samo dozvoljenja gradnja stambenog objekta a negde piše komercijalnog pa to verovatno ima veze sa širom lokacijom? Postoji li takva “mapa” da znam koji deo opštine da gledam, koja naselja, inače opština Čukarica je u pitanju.
Hvala unapred
Poštovani Boško,
obratite se nadležnoj službi – Službi za građevinarstvo, koja će Vam na osnovu zahteva izdati Informaciju o lokaciji. Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta. Informaciju o lokaciji izdaje nadležan organ u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova izdavanja te informacije.
Kako naziv pomocnog objekta pretvoriti u stambeni? U katastru je zaveden kao pomoćni objekat ali mi u njemu stanujemo – kuhinja, trpezarija, kupatilo – objekat ima 60m2.
Kome da se obratim za promenu naziva? Građevinska dozvola odradjen još 2006. Pozdrav
Poštovana Biljana, moguće je izvršiti prenamenu objekta iz pomoćnog u stambeni. Kako biste otpočeli proces promene, najpre je potrebno izraditi Idejno rešenje. Izradu Idejnog rešenja vrši projektant kojeg angažujete vi kao investitor i vlasnik prostora koji je predmet promene namene. Lokacijski uslovi su dokument koji na vaš zahtev izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove na čijoj teritoriji se nalazi prostor koji je predmet ovog postupka. Lokacijski uslovi su nužan dokument, jer su u njemu sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. U postupku promena namene prostora, neophodno je pribaviti Rešenje o odobrenju za izvođenje radova. Skrećemo pažnju da je ishodovanje ovog rešenja nužno. Poslednji korak u ovom postupku čini registracija promene namene vašeg prostora u Katastru nepokretnosti.
Poštovani, ovo je moj problem, molim za savet. Posle dedine smrti, moj otac i moja tetka su nasledili njegovu imovinu 1993. godine. Svako je dobio po 1/2 imovine. Međutim, u ostavinskom rešenju, navedena je stara prizemna kuća, koja je davno porušena, a ne spratna kuća kako je trebalo (sagrađena 1970.g), a koja nije uknjižena. Sada moj otac želi da mi svoj deo zaostavštine pokloni (1/2 kuće), međutim, kuća nije uknjižena (ne vidi se u katastru). Želim ovaj problem da rešim u očevo ime, tj da ozakonim ili legalizujem objekat, ali moja tetka to ne želi. Na koji način da primoram tetku da ozakonimo/uknjižimo objekat koji je zajednički? Napominjem da su se moj otac i tetka usmeno dogovorili da prizemlje pripadne tetki a sprat mom ocu i da su tako i ulagali nakon dedine smrti- otac je sredio sprat, a tetka prizemlje kuće. Nadam se da sam bio jasan. Mnogo Vam hvala na odgovoru. Dragan.
Poštovani Dragane,
članom 10. Zakona o ozakonjenju objekta propisano je da, kada je predmet ozakonjenja objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome postoji pravo susvojine, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se i pismena saglasnost svih suvlasnika. Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine članom 10 je predviđao mogućnost da ako je suvlasnik znao ili morao znati za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova koji su predmet ozakonjenja, ali se u vreme izgradnje tome nije protivio, smatraće se da postoji saglasnost za ozakonjenje, te se u tom slučaju ne dostavlja saglasnost suvlasnika. Ova odredba je značajno olakšala postupak ozakonjenja i sprečila zloupotrebu nesavesnih suvlasnika da onemoguće postupak ozakonjenja. Međutim, Odlukom Ustavnog suda iz marta 2020. godine ovakva mogućnost je ukinuta. To znači da, kada se desi pomenuta situacija, postupak ozakonjenja ne može da se sprovede.
Dobar dan. Komšija mi je angažovao geometra da bi odredio među između mog i njegovog dela parcele ali o tome nas niko nije obavestio i on je to svojevoljno odradio a da niko nije bio kod kuće,sta mogu da uradim po tom pitanju,da li mogu da pokrenem sudski postupak protiv njega i da li bi ja trebalo da dobijem neki izveštaj ili neku potvrdu od geometra kad je to primereno?
Poštovani Igore,
vlasnik svoje parcele može istu da premeri u svakom momentu bez da o tome obavesti komšiju/međaša. Ukoliko smatrate da je međna linija vaše i njegove parcele pogrešno povučena i da ste oštećeni, možete i vi angažovati geometra da premeri vašu parcelu a kasnije putem suda, dokazivati i jasno utvrditi gde se nalazi tačna međa. Članom 155. Zakona o vanparničnom postupku propisano je da, u ovom postupku sud utvrđuje granicu između susednih nepokretnosti kad su međni znaci uništeni, oštećeni ili pomereni, a susedi ne mogu sporazumno da utvrde granicu. Dalje, članom 156. propisano je da predlog za uređenje međa između susednih zemljišnih parcela može podneti svaki od sopstvenika, odnosno korisnika tih parcela, a kad je to zakonom određeno i ovlašćeni organ. Predlog mora da sadrži podatke o sopstvenicima, odnosno korisnicima susednih parcela i o zemljišnim parcelama između kojih se međa uređuje, sa oznakama tih parcela iz zemljišnih i drugih javnih knjiga, kao i razloge zbog kojih se postupak pokreće.
Postovani kupili smo cerki lokal na njeno ime 2014.god od 21 kvadrat.Da li ona ima pravo na povracaj pdv prilikom kupovine prvog stana?
Poštovana Mirjana,
obzirom da je vaša ćerka iskoristila svoje pravo za povrat PDV-a, ona nema pravo pravo na isto prilikom kupovine stana.
Poštovani, kupila sam stan 2012 i pored mene za povraćaj PDV-a sam i upisala sina koji je tad imao 15 godina.
Sad on kupuje novi stan u izgradnji.
Da li će imati pravo na povraćaj PDV-a?
Poštovana Branka,
obzirom da je i vaš sin kao član porodičnog domaćinstva iskoristio svoje pravo za povrat PDV-a (na 15m2), sada on pri kupovini nema pravo na isto.
Kupila sam lokal od 21kvadrat 2014.god.Da li imam pravo.na povracaj pdv za prvi stan iz novogradnje ili prenos apsolutnih prava pri kupovini prvog stana?
Poštovana Mirjana,
članom 31a Zakona o porezima na imovinu propisan je postupak poreskog oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2. Ukoliko imate samo poslovni prostor, pomoćni objekat ili garažu (koji nisu namenjeni za življenje) tada možete i dalje da ostvarite ovo pravo.
Dobar dan. Zanima me ako sam zakupac stan pod kirijom, koja su moja prava pre nego sto uđem u stan? Da li se potpisuje neki ugovor koji mene štiti kao stanara? Pošto se svuda traži depozit u visini jedne kirije.
Poštovana Katarina,
savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma. Depozit se najčešće traži kao garancija da ukoliko ostane određenih dugova, da se iz istog oni mogu namiriti, ali i to je predlog da imate napisano u ugovoru (koliko iznosi depozit i u koje svrhe će se isti koristiti, kada će Vam se vratiti i drugo).
Majka je u braku sa ocem i žive zajedno u kući koja se vodi samo na oca. Kupila je stan 2015 god. koji se vodi na njeno ime, i koji hoće da proda po većoj ceni i da odmah kupi veći stan po još većoj ceni. Na majku se ne vodi ni jedna druga nepokretnost Da li plaća porez na kapitalnu dobit.
Poštovani Nikola,
za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne.
Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da imate nota/fiskalne račune o izvedenim radovima itd), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Kapitalna dobit se ne plaća i ako je vaša majka vlasnica stana duže od 10 godina, pa ga posle tog perioda proda. Dakle, shodno napisanom, majka nema pravo na oslobađanje osim ako ima ispunjen jedan od gore navedenih uslova.
Šta se dešava ako katastru podneseš svu dokumentaciju od suda, za pismene rastumačena kako treba, a oni pogreše, pa posalješ žalbu a oni isprave pa naprave drugu grešku, pa opet žalba oni opet isprave tu grešku pa naprave drugu pa opet žalba… i svaka žalba košta jer su oni oslobođeni svake odgovornosti. Kome se uopšte obratiti za njihove propuste i nestručnost. Postoji li neki zakon?
Poštovana Sonja,
U postupku održavanja katastra nepokretnosti Služba po službenoj dužnosti ili po zahtevu stranke, ispravlja sve utvrđene greške, nedostatke i propuste u podacima o nepokretnostima i upisanim stvarnim pravima na nepokretnostima. Ispravka greške se vrši i na osnovu ispravke isprave na osnovu koje je upis izvršen, a koja je dostavljena katastru radi ispravke upisa. O ispravci, Služba donosi rešenje protiv koga se može izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja. Greške, nedostaci i propusti o upisanim stvarnim pravima na nepokretnostima ne mogu se ispraviti ako nema saglasnosti lica koje je posle pogrešnog upisa, upisalo svoje pravo smatrajući podatke katastra nepokretnosti istinitim i potpunim, u skladu sa načelom pouzdanja.
Može se dozvoliti i ispravka očiglednih greški u podacima o imaocima prava na nepokretnosti i površini objekta, odnosno posebnog dela objekta, nastalih prilikom upisa u zemljišnu knjigu, pod uslovom da cenjeni dokazi potvrđuju tu grešku i da se na taj način ne vrši upis na štetu drugih lica. Ako utvrdi da je greška nastala prilikom upisa u zemljišnu knjigu, Služba će odbiti zahtev za ispravku greške i podnosioca uputiti na pokretanje odgovarajućeg parničnog, odnosno vanparničnog postupka u cilju pribavljanja akta koji je osnov za ispravku te greške i poučiti ga o pravu da zatraži zabeležbu tog postupka.
Poštovani,na našu parcelu koja se 1/1 vodi na mog oca pored reke jedan čovek sagradio je improvizovanu kućicu od drveta,metala i najlona – ne želi da je ukloni čak je bio vrlo neprijatan pri usmenoj molbi da je plac nas da se pomere jer nam smeta i pravi djubre i krš,šta raditi dalje ? Hvala
Poštovana Ana, ukoliko je plac u vašem vlasništvu, pozovite policiju, obezbedite nesmetano uklanjanje improvizovane kućice ili čak podnesite tužbu nadležnom sudu za ometanje poseda.
Želim da jedan depo kuće, koji je potpuno deljiv u odnosu na drugi u smislu da mogu da čine dve odvojene stambene jedinice sa čak odvojenim i ulazi a u iste, preuredi tako da izvršim prenamene jedne prostorije u kupatilo i čajnu kuhinju. U drugom delu kuće već postoje kupatilo i kuhinja, te bi se tim preuredjenjem praktično od jedne dobile dve potpuno funkcionalne stambene jedinice.
Sestra i ja smo naslednici. Da li će se prilikom nasledi anja uvažavati činjenica da sam ja investira la u kuću na gore opisan način?
S poštovanjem,
Tanja Nestorović.
Poštovana Tanja,
nije baš najjasnije pitanje – prilikom čijeg nasleđivanja se uvažava činjenica investiranja u vaš deo? Naime, ukoliko ste već nasledile predmetnu nekretninu, onda ste suvlasnica sa sestrom i nigde neće biti evidentirano šta ste i kako delile, menjale i adaptirale. U slučaju deobe ili prenamene bilo kog prostora (pa i Vašeg), potrebna je građevinska dozvola, plaćanje komunalnih taksi i drugo, te kao završna faza – etažni elaborat po osnovu kog će se upisati dve zasebne jedinice u Katastar (od nekada postojeće jedne). Konačan rezultat je da vi dobijate dve etažne jedinice, upisane i uknjižene u Katastar nepokretnosti, sa kojima kasnije samostalno raspolažete.
Poštovani,
Da li mogu da se odreknem pravno nasleđenje imovine u korist mog maloletnog sina (8),po želji nedavno preminulog oca, a da nosilac prava do njegovog 18 godina bude moja majka koja je naslednik prvog reda. Hvala na odgovoru
Poštovani Dragane,
članom 213. stav 1. Zakona o nasleđivanju, propisano je da se naslednik može odreći nasleđa izjavom pred sudom do okončanja prvostepenog postupka za raspravljanje zaostavštine. Naslednik se može odreći svog nasledstva samo u svoje ime, a nasledna izjava je neopoziva. Međutim, postoji i institut legata – isporuke, odnosno pismena ili usmena ostaviočeva izjava kojom on ostavlja jednu ili više stvari i prava određenom licu. Isporuka se najčešće nalazi u sastavu testamenta i ostavilac često svojim naslednicima koje je postavio u testamentu nalaže da pojedine stvari i prava predaju osobi koju on na ovaj način odredi. Obzirom na gore navedeno, predlog je da se obratite advokatu.
Poštovani, ako postoji zabeležba zabrane otuđenja nelegalno izgrađenog objekta, a u procesu je legalizacija, da li nekretnina može da se proda?
Poštovana Miro,
Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, propisano je da se radi obezbeđenja novčanog potraživanja može odrediti svaka mera kojom se postiže svrha obezbeđenja, a naročito – zabrana izvršnom dužniku da otuđi, odnosno optereti nepokretnosti čiji je vlasnik ili druga stvarna prava koja su upisana u njegovu korist na nepokretnostima u katastar nepokretnosti, uz upis zabeležbe zabrane u katastar nepokretnosti. Sve dok postoji naznačena mera, bez obzira da li je nekretnina legalna ili nije, ista se ne može prometovati.
Obzirom da sam jedan od tri suvlasnika na stanu u kome zivim više od 30 godina, kao i da ne želim da se stan proda, zanima me da li je u skladu sa zakonom odluka jednog od suvlasnika da svojevoljno ode u agenciju za nekretnine, dogovori sa agencijom cenu i kako kaže potpiše punomoć sa agencijom, čiji primerak nemamo. O kakvoj punomoći se radi?
Poštovana Snežana,
pretpostavljam da se radi o ugovoru o posredovanju u prodaji nepokretnosti, a ne o punomoćju. Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku. Predmetni ugovor pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i drugo. Međutim, ukoliko vi kao suvlasnica ne želite da prodate svoj udeo na nepokretnosti, ne morate, jer vas niko na to ne može naterati osim ako je pokrenut sudski postupak deobe nepokretnosti i javne prodaje (u slučaju da deoba nije moguća). O deobi nepokretnosti smo pisali već nekoliko puta na sajtu 4zida.rs.
Poštovani,
Živim u zgradi u kojoj je 7 od 8 vlasnika stanova kupilo parking mesto i svima nama u ugovoru stoji da uz stan imamo i kupljeno parking mesto. Vlasnica osmog stana je odbila kupovinu parking mesta i sada koristi ulaz za parkiranje. Svi, od policije do pravnika i komunalne inspekcije naglašavaju da ulaz mora da bude slobodan, ali niko i ne piše nikakvu opomenu ili kaznu. Neki od vlasnika su dali potpis da sme da koristi ulaz kao parking, ali to nigde nije zavedeno niti pečatirano. Moje pitanje je kako ostali vlasnici stanova mogu da daju na korišćenje nekome nešto što je i moje i da li i taj ulaz moze da se isparceliše i da onda svako svoj deo koristi kako želi ( ja bih npr. postavila rampu ili stubice)? Takođe, da li je za postavljanje kamere koja gleda na taj isti ulaz potrebna dozvola ostalih stanara i ako jeste da li moraju svi da dozvole ili samo nekolicina?
Pozdrav
Poštovana Ana,
stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima. Dakle, za postavljanje stubića ili rampe, ukoliko niste posebno upisani kao vlasnik na parking mestu (kao posebnom etažnom delu) treba Vam saglasnost većine skupštine stanara. Samo o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
Dva vlasnika porodične zgrade. Ako jedan hoće da renovira a drugi ne! Da li je potrebna saglasnost?
Poštovani Dragane,
Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja stvarju potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti stvari. Ako se u ovim slučajevima ne postigne saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno za redovno održavanje stvari, o tome odlučuje sud. Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova.
Poštovani, kupljen je stan u izgradnji 2021 god, stan je završen i useljen, upotrebnu dozvolu prodavac( investitor) nije obezbedio.
U ugovoru stoji da upotrebnu dozvolu treba da obezbedi prodavac ali ne i datum do kada.
Moje pitanje:
– da li može sudskim putem da se prodavac natera da obezbedi upotrebnu dozvolu?
– da li stanari zgrade mogu sami da obezbede upitrebnu dozvolu, a da potom kroz sudski postupak traze nadohnadu stete?
Poštovana Suzana,
tehnički pregled objekta vrši se po završetku izgradnje objekta, odnosno dela objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Upotrebna dozvola se izdaje na zahtev investitora na koga glasi građevinska dozvola, odnosno na zahtev finansijera ili lica na koje je u katastru nepokretnosti izvršena predbeležba sticanja objekta u izgradnji, odnosno lica na koja je izvršena predbeležba sticanja posebnog dela objekta u izgradnji. Da bi se upotrebna dozvola dobila, objekat mora da bude izgrađen u skladu sa urbanističkim uslovima i građevinskom dozvolom, da ga pregledaju protivpožarna komisija, EPS itd, pa tek kada se oni usaglase, dobija se upotrebna dozvola. Važno je znati da u slučaju odstupanja od projekta za građevinsku dozvolu, upotrebna dozvola ne može biti izdata, već se mora raditi izmena građevinske dozvole i ceo proces iznova. Nadležni organ neće izdati upotrebnu dozvolu za objekat za koji u skladu sa zakonom nisu podnete izjave o završetku temelja i završetku objekta u konstruktivnom smislu, do pribavljanja uredne dokumetacije. Dakle, postavlja se pitanje da li postoje svi uslovi za dobijanje upotrebne dozvole (i iz kog razloga nije izdata). Predlažem da kao skupština stanara angažujete advokata radi preduzimanja daljih koraka i pokretanje sudskog postupka.
Dobar dan. Molim Vas za savet. Moja ćerka i zet (nisu vencani) kupuju stan od 37 kvadrata, cena 61.000 sa pdv-om. Prvi stan u novoj gradnji. Da li stan može da se vodi 2/3 na ćerku i 1/3 na zeta, pošto ćerka daje 40.000 evra u kešu,a zet podiže kredit za ostatak? Što se tiče povraćaja pdv-a,da li je jednostavnije da se stan vodi samo na moju ćerku, zato što bi ona podnela zahtev za povraćaj pdv-a,i da li je moguće da se stan vodi samo na nju, zato što zet podiže stambeni kredit? Hvala i pozdrav
Poštovana Biljana,
moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju. Isto se odnosi i na kupovinu u različitim suvlasničkim udelima, banka o naznačenom ne sme praviti problem. U vezi PDV-a, kupci se oslobađaju na ukupno 40m2. Ukoliko kupci kupuju kao suvlasnici, PDV se refundira svakom srazmerno svom suvlasničkom udelu (u vašem slučaju se kupuje stan od 37m2, te ko god da je kupac, u celosti će mu se vratiti PDV – da li pola pola, 1/3-2/3 itd).
Poštovani, živim u kući sa ocem i majkom već 30 godina. Otac i majka 50 godina, da li postoji mogućnost da deda naredi naše iseljavanje jer se sve vodi na njega? Hvala
Poštovani Petre,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Vaš deda kao vlasnik ima pravo da sva lica iz nepokretnosti “izbaci” te da on sam koristi predmetnu nepokretnost ili da je dalje nekom drugom izdaje. Pitanje je da li vi posedujete neki akt kojim se vaša prava štite – ugovor o zakupu, možda i o kupoprodaji/otkupu ili slično. U slučaju da nemate nikakav pravno valjani ugovor sa vlasnikom (vašim dedom), on ima pravo da naredi vaše iseljenje iz predmetne nepokretnosti, shodno Zakonu.
Pre dvadesetak godina kupila sam zajedničku prostoriju – vešernicu od Kućnog saveta zgrade. Kupila sam je kao investiciju koju treba pretvoriti u stan, uz ono klasično potpise stanara. Nisam to uspela zbog nedostatka para i drugih okolnosti. Više nisam ni u mogućnosti da se bavim time. Da li postoji i teoretska mogućnost da je vratim kućnom savetu i da nisam više vlasnik?
Poštovana Ružo,
nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor na pitanje. Predlog je da se sa svom raspoloživom dokumentacijom obratite advokatu.
Poštovanje.
Uzeo bih lokal u zakup i platio pet godina unapred jer je vlasnici potreban novac radi isplate nekih obaveza. Obzirom da je vlasnica u poznim godinama šta se dešava sa mojim zakupom ako ona premine npr. treće godine ?
Unapred hvala
Poštovani Roberte,
shodno članu 599. Zakona o obligacionim odnosima, u slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima ako nije drukčije ugovoreno. Dakle, ako ne postoji posebna odredba u ugovoru povodom naznačenog, ugovor o zakupu zadržava pravnu snagu prema naslednicima.
Moja sestra mi je darovala stan i sad ona i muž i sa djecom ne žele izaći van.
Ja sam vlasnik 1/1.
Što da radim?
Hvala
Poštovani Safer,
možete zaštititi svoja prava podnošenjem tužbe sudu sa zahtevom za predaju poseda. Ovom tužbom štiti se pravo svojine, koje podrazumeva pravo vlasnika da stvar drži, koristi je i njome raspolaže. Bitno je navesti da uspeh u parnici ne zavisi samo od činjenjice o vlasništvu nad objektom iz kog se traži iseljenje, već je bitno i da se to drugo lice (ili druga lica), u odnosu na koje se postavlja zahtev, u objektu nalazi bez pravnog osnova. Pravo vlasništva dokazuje se izvodom iz lista nepokretnosti, ali u nekim slučajevima, o pravu vlasništva sud može odlučiti na osnovu prezentovanih dokaza kao o prethodnom pravnu pitanju u parnici koja je pokrenuta sa zahtevom za iseljenje. U slučaju pozitivnog ishoda postupka, presudom suda će biti naloženo tuženom, koji stvar drži bez pravnog osnova, da se iz objekta iseli sa svim licima i stvarima. Takva odluka je izvršna isprava koju je moguće prinudno izvršiti. Predlog je da se obratite advokatu.
Poštovani,
Notar hoće da overi Predugovor o kupoprodaji stana jer se radi o legalizaciji pa ne može Ugovor. Kažite mi da li se nakon overe Predugovora to evidentira u Libra registar?
Hvala Vam i svako dobro!
Poštovani Zdravko,
postoji predbeležba koja se vrši na osnovu isprave za upis (koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava). Predbeležba se opravdava otklanjanjem smetnji za upis stvarnih prava koje su postojale u trenutku upisa predbeležbe, odnosno naknadnim dostavljanjem dokaza o ispunjenosti uslova ili nastupanjem roka za sticanje, odnosno upis stvarnih prava. Opravdanjem predbeležba postaje upis stvarnih prava, o čemu se donosi rešenje, sa dejstvom od trenutka upisa predbeležbe. Budući da javni beležnici neposredno nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti isti dostavljaju nadležnoj službi za katatstar nepokretnosti, a da se npr. ugovorena cena isplaćuje nakon toga, često ćete videti u katastru nepokretnosti da je upisana predbeležba promene vlasnika. Ta predbeležba se upisuje na određeni rok, dok ne bude isplaćena celokupna ugovorena cena ili ne bude ispunjen neki drugi uslov iz predugovora, kada će prodavac kod javnog beležnika overiti izjavu kojom će to potvrditi i dati kupcu saglasnost da se upiše kao novi vlasnik (clausula intabulandi).
Poštovani,
posedujem građevinski plac na Tari. Da bih pribavio dokumentaciju za gradnju potreban mi je prilaz placu tj. put. Jedina osoba koja bi mi to omogućila ne želi ni na koji način dozvoliti preko njenog placa, nudim nadoknadu u novcu, nadoknadu ustupanje duplo vece površine nego što mi je potrebno za ulaz u plac. Zahvaljujem na savetu.
Poštovani,
predlog je da putem tužbe nadležnom sudu zaštitite svoja prava. Naime, odlukom suda će se, onda kada se vlasnik poslužnog dobra tome protivi, ustanoviti stvarna službenost, ukoliko vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez korišćenja poslužnog dobra (odnosno vi ne možete da koristite svoju parcelu bez prolaza preko tuđe parcele). Sud može na zahtev vlasnika poslužnog dobra ustanoviti i naknadu koju će vlasnik povlasnog dobra biti dužan da plati. Za ovu vrstu zahteva nadležan je sud na čijem se području nalaze nepokretnosti povodom kojih treba ustanoviti pravo službenosti. Ova službenost nastaje danom pravnosnažnosti presude. Službenost koje se ustanovljava sudskom odlukom je službenost nužnog prolaz. Ona se ustavnovljava u slučaju postojanja zemljišta koje nema izlaz na javni put osim preko poslužnog dobra kao i u slučaju kada se do javnog puta može doći samo preteranim zaobilaženjem. Prolaz može biti ustanovljen kao pravo prolaza peške, kolima, motornim vozilom ili poljoprivrednom mašinom, u npr. širini od 4m..
Investitor me ubeđuje da po Zakonu o planiranju i izgradnji nema više zaključenja ugovora o zajedničkoj gradnji gde vlasnici nepokretnoti daju parcelu za gradnju, a Investitor finansira gradnju ?
Da li je to tačno.
Hvala.
Pozdrav.
Poštovani Milane,
ukoliko urbanistički uslovi dozvoljavaju izgradnju, u praksi se dešava da vlasnik zemljišta nema dovoljno finansijskih sredstava i angažuje lice koje ima sredstva za investiranje gradnje. U tom slučaju, može se govoriti o ugovoru o sufinansiranju. Tada jedna strana – investitor, daje svoja finansijska sredstva za izgradnju objekta, dok druga strana – vlasnik zemljišta, daje samo zemljište na kojem on ima pravo svojine da se na njemu objekat gradi. Investitor pribavlja investiciono-tehničku dokumentaciju, izvodi radove (ili to čine određeni podizvođači) dok vlasnik zemljišta u zamenu za dato zemljište, stiče svojinu na odgovarajućem delu na novom objektu (npr. stan određene površine) ili dobija u vlasništvo nekretninu koja može da se nalazi na drugoj odgovarajućoj lokaciji.
Pozdrav. Ukoliko se pojavi mogućnost zamene stana za kuću, da li je obavezno da se doplati neka suma novca ili je to stvar dogovora zainteresovanih? Hvala na odgovoru.
Poštovana Adela,
kod zamene nekretnina se sa pravnog i poreskog aspekta, tretira kao da su učinjene dve kupoprodaje. Dakle, za overu ugovora kod javnog beležnika, plaća se taksa prema zbiru vrednosti obe nekretnine, plaćaju se dve takse za upis prava svojine u Katastru nepokretnosti (svako lice plaća za nekretninu koju stiče ugovorom o zameni). Sagledavajući zamenu nekretnina sa poreskog aspekta, porezi se od strane nadležne Poreske uprave razrezuju po stopi od 2,5%, a u praksi se obično ugovorom utvrđuje da svako lice plaća porez na prenos apsolutnih prava za nekretninu koju stiče ugovorom. Naravno, ne znači da su nekretnine koje se menjaju iste vrednosti, pa se iz tog razloga precizno mora utvrditi ko ima kakve obaveze – isplata cene/razlike u vrednostima nekretnine, predaja poseda nepokretnosti, da li postoje i kakvi tereti na nekretninama i drugo. Savet je da ovu vrstu ugovora sačini advokat te da i isprati postupak zamene nepokretnosti u celosti.
Pozdrav!
Za jedno potraživanje po stambenom kreditu za stan u izgradnji uspostavljene su dve hipoteke na kući u Beloj Crkvi i stanu u Pančevu, dva vlasnika i plaćena je jedna taksa za hipoteku za oba. Nakon otplate celog kredita banka je izdala brisovnu dozvolu da se skinu hipoteke na ova dva objekta. Prvo je stiglo rešenje RGZ SKN Bela Crkva i po tom je plaćena taksa za brisanje hipoteke i SKN BC je dala Uverenje o tome za SKN Pančevo koje im je dato. SKN Pančevo traži da se i kod njih plati taksa od 4290 din za brisanje hipoteke u PA. Da li kao i kod upisa i kod brisanja hipoteke važi jedna taksa za oba objekta, jer se radi o jednoj ispravi-brisovnoj dozvoli banke ili mora i po rešenju SKN PA da i drugi vlasnik plati tu taksu?
Poštovani Zorane,
ukoliko postoje dve različite hipoteke, plaćaju sve dve takse za brisanje istih (ako su brisovne dozvole date na različitim ispravama). Zakon propisuje da se plaća 4.290 rsd po ispravi.
Vrlo poštovani,
Koliko će me koštati godišnji porez u Novom Sadu, Rumenački put -novogradnja 48m2?
Imam samo nemačko državljansto.
Hvala
Poštovani,
nismo u mogućnosti da Vam odgovorimo na pitanje, obratite se lokalnoj poreskoj administraciji u Novom Sadu (oni su nadležni za razrezivanje godišnjeg poreza na imovinu).
Poštovani, Da li se upustiti u kupovinu kuće koja je na parceli koja je u vlasništvu države, sa pravom korišćenja, pri čemu postoji zabeležba prijema zahteva iz 2019. godine za konverziju na parceli? Upisana je površina objekta ali korisna i građevinska površina “nisu evidentirane”. Objekat je preuzet iz zemljišne knjige. Mnoge kuće u Obrenovcu su u ovakvom statusu. Da li je ovakav objekat i parcelu moguće upisati na kupca? Da li to znači da je objekat izgrađen pre 1948? Hvala unapred.
Poštovana Vaska,
obzirom na skore izmene Zakona o planiranju i izgradnji, bez uvida u dokumentaciju, nije moguće da Vam dato konkretan odgovor. Međutim, činjenica da korisna i građevinska površina nisu evidentirane, ne čine problem za dalju prodaju nepokretnosti (to se upisuje nakon legalizacije odnosno ozakonjenja nepokretnosti ukoliko je potrebno). Takođe, bitno je da znate da je članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji propisano da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu, pretvara u pravo svojine, bez naknade, kao i da se upis prava svojine vrši od strane organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti. Pretpostavka je da se može izvršiti dalja prodaja, ali se na kupca neće upisati nepokretnost dok se pre toga ne reši konverzija (po prethodno podnetom zahtevu).
Poštovanje, imam pitanje. Moj otac je dobio stan od Beograd puta. Stan nije otkupljen. Izgubili smo original ugovor, imamo fotokopiju. Moje pitanje je gde mogu da izvadim ugovor? Hvala
Poštovana Nado,
pokušajte da preuzmete original ugovora iz arhive suda (ukoliko je ugovor overen kada je sud za to bio nadležan) a u protivnom kod javnog beležnika, te da po osnovu istog napravite overenu kopiju kod javnog beležnika. Ukoliko ne možete da pronađete ugovor u arhivu suda, probajte u nadležnoj poreskoj upravi sa molbom i prilogom kopije ugovora, da zatražite originalni dokument radi overe (overene kopije).
Poštovanje!
Kupila sam poslovni prostor. Da li je moguće da nekih 15 kvadrata tog prostora odvojim i dam drugoj osobi, tj.prebacim na ime druge osobe? Na mene naravno da ostane preostalih 50 kvadrata? Da li je to uopšte izvodljivo i ako jeste kakva je procedura ukratko ?
Zahvala
Poštovana Ela,
moguće je da trećem licu ugovorom o kupoprodaji prodate 15m2 od poslovnog prostora (koji ima 65m2), te ćete nakon toga biti suvlasnici na jednom prostoru u srazmerama 15/65 i 50/65 dela, međutim to ne znači da ste vi vlasnik vaših 50m2 u 1/1 dela. Da biste postali vlasnik u 1/1 dela vašeg prostora (od 50m2), potrebna je fizička deoba prostora, etažiranje uz svu tehničku dokumentaciju, kako bi se dobile dve zasebne etažne jedinice.
Da li sa važećim pasošem se možete uredno legitimisati kod javnog beležnika radi kupovine nepokretnosti a sa isteklom ličnom kartom ne možete preduzimati bilo kakve pravne radnje?
Nije mi jasan ovaj odgovor.
Šta tačno neću moći da radim? (u procesu kupovine bez lične karte)
Poštovani,
bez važeće lične karte, ne možete preduzimati bilo kakve pravne radnje pred nadležnim javnim beležnikom, ali se možete identifikovati sa važećim pasošem.
Poštovanje.
Kupila sam plac u Barajevu i stavila bih drvenu kuću od 20ak m2. Prvo pitanje je:
1. da li je potrebna građevinska dozvola za to?
2. a drugo pitanje gde predajem za priključak za vodu i struju?
Hvala puno na odgovoru!
Ana
Poštovana Ana,
materijal od koga se gradi objekat ne utiče na vrstu dozvole, postupak je uvek isti bez obzira na vrstu materijala (svejedno da li je u pitanju montažna kuća, brvnara, metalni objekat, zidani objekat…). Za izgradnju stalnog objekta (nije u pitanju pomoćni ili objekat privremenog karaktera) neophodno je pribavljanje građevinske dozvole. Pre toga je potrebno pribaviti lokacijske uslove. Dokumentacija potrebna za izdavanje građevinske dozvole definisana je Zakonom o planiranju i izgradnji, kao i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Zahtev za izdavanje građevinske dozvole podnosi se posredstvom Centralnog informacionog sistema. Objekat koji se gradi, odnosno čije je građenje završeno bez građevinske dozvole, ne može biti priključen na elektroenergetsku, gasovodnu, telekomunikacionu ili mrežu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju. Za naznačene priključke nadležni su EPS, Vodovod i opština nadležna za izdavanje dozvole.
Poštovanje. Živim u nužnom smeštaju Okružnog zatvora. Tu žive radnici i penzioneri koji su radili u zatvoru. Stanujem tu preko 30 godina. U zatvoru sam stekla penziju. Stalno nam prete izbacivanjem napolje, a u zgradi ima oko 60 porodica koji su radili u toj državnoj ustanovi ili rade. Koja su moja prava?
Poštovana Tanja,
bez uvida u dokumentaciju ne možemo Vam dati precizan odgovor. Postavlja se pitanje vašeg osnova sticanja prava življenja/boravka u stanu. Da li imate ugovor o otkupu stana? ako da, koliko ste isplatili? da li imate dozvolu za upis vlasništva? ili imate ugovor o zakupu i na koji period itd.
Poštovani,
kako se obračunava kvadratura terase u ukupnoj kvadraturi stana u novogradnji? Radi se o novom stanu u novosagrađenoj stambenoj zgradi.
Poštovani,
prema odredbi člana 6. Zakona o porezima na imovinu, vrednost nepokretnosti utvrđuje se primenom sledećih elemenata: korisna površina i prosečna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost. Odredbom člana 6. stav 2. Zakona propisano je da je korisna površina objekta zbir podnih površina između unutrašnjih strana spoljnih zidova objekta (isključujući površine balkona, terasa, lođa, neadaptiranih tavanskih prostora i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika ekonomski deljivih celina u okviru istog objekta). Dakle, površina terase ne uračunava se u korisnu površinu objekta, kao jedan od elemenata za utvrđivanje vrednosti objekta koja čini osnovicu poreza na imovinu poreskog obveznika. Međutim, ako je terasa, kao sastavni deo kuće za stanovanje, rekonstrukcijom promenila namenu i (prestala da bude terasa) postala poseban stan ili stambeni deo te kuće (što je u svakom konkretnom slučaju faktičko pitanje koje utvrđuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave), taj prostor uračunava se u korisnu površinu objekta, odnosno posebnog dela objekta. Što se tiče odnosa računanja terase u cenu stana (pri kupovini od investitora), često se u praksi računa kao korisna površina.
Moj muž I ja smo imali dio kuće 1/2, a drugi dio njegov brat 1/2. Bez mog znanja muž je bratu prepiso naš dio 1/2. Koja su moja prava kao njegove žene? Napominjem još smo u braku.
Poštovana Edina,
da bismo mogli odgovoriti na vaše pitanje, moramo znati kako ste Vi i suprug stekli vašu polovinu. Ukoliko ste polovinu kupili ili istu stekli nekim drugim teretnim pravnim poslom, morali ste se pitatiti u vezi prometa tog dela (kao suvlasnica koja je to stekla u momentu trajanja bračne zajednice). Možete putem nadležnog suda pokrenuti postupak radi utvrđivanja vašeg dela učešća u sticanju te zajedničke tekovine i tražiti da Vam se nadoknadi šteta. Međutim, ukoliko je samo suprug imao polovinu na svom imenu, a istu je stekao besteretnim pravnim poslom – npr. poklonom ili nasledstvom, tada takva imovina čini njegovu posebnu imovinu i nije morao da pribavlja bilo kakve saglasnosti od vas za dalji promet.
Pozdrav Brane!
Želeo bih da vas pitam jedno pitanje u vezi kupovine stana u izgradnji. Pre nekoliko meseci sam potpisao predugovor sa investitorom (uplaćeno je 20% učešća za stan) i kada zgrada bude izgrađena 80%, tražio bih kredit i preostalih 80% iznosa od stana bi banka isplatita investitoru. Sada bih ja želeo da dodam još 10% na tih 20% učešća što sam dao investitoru, da bude 30%, a od banke dobiti kredit od 70% od ukupne cene. Da li mora predugovor da se menja u tom slučaju što smo sačinili ili ne pre kupoprodajnog ugovora sada kada im budem odneo još tih 10%?
Hvala.
Poštovani Siniša,
u slučaju izmene visinine učešća za kupovinu stana putem stambenog kredita, potrebno je da izvršite korekciju predugovora kako bi banka mogla konačno, po osnovu istog, da odobri stambeni kredit (od 70%). O naznačenom, svakako konsultujte banku kod koje podižete kredit. Predugovor se ne mora overiti kod javnog beležnika, te Vam je to svakako olakšavajuća okolnost oko izmene uslova kupovine (sadržaja ugovora).
Poštovani, želim da prodam garažu čija se korisna površina u katastru vodi kao 1m2. Porez i sve druge obaveze se plaćaju na objekat od 15m2. Objekat je star preko 50 god. i nisu radjene nikakve izmene. Kupac traži da u katastru bude upisana prava površina. Kako ispraviti podatke u katastru?
Poštovani Dejane,
obzirom da nemam uvid u dokumentaciju kojom raspolažete, mislim da je najlakše da uradite ozakonjenje predmetne garaže ili da se uradi elaborat geodestskih radova ili… (opet u zavisnosti šta imate od pravno valjane dokumentacije). Posavetujte se sa projektantom ili licem koje se bavi građevinskim dozvolama ili postupkom ozakonjenja.
Poštovani, živim sa suprugom i detetom u kući koja je u vlasništvu njegovog oca ali je kuća u blokadi jer ga je majka mog supruga tužila za podelu imovine koja nije podeljena posle njihovog razvoda. Zbog toga on sada želi da izbaci iz kuće supruga i mene sa maloletinim detetom, s tim da smo suprug i ja ulagali u sređivanje kuće i pored toga mi živimo na spratu sa posebnim ulazom a on u prizemlju takođe sa posebnim ulazom, i imamo prijavljenu adresu ovde. Da li je moguće izbaciti nas iz kuće koja je na sudu zbog podele imovine? I da li postoji mogućnost da se dobije sudski nalog za izbacivanje iz kuće u sporu?
Poštovana Snežana,
vaše pitanje je vrlo kompleksno, nije moguće dati odgovor na ovaj način, niti je pitanje predmet tematike sajta 4zida. Predlog je da se obratite advokatu.
Poštovani gospodine Krunić,
želim mom mužu da prepisem stan u Memačkoj. Sada nemački notar kaže, da je po srpskom zakonu tako, da je u braku sve zajedničko. I zato ne mogu da prepišem stan, da bude samo njegov. Živimo u Nemačkoj, ja imam srpsko državljanstvo a moj muž ima makedonsko. U Srbiji smo sklopili brak. Sad moje pitanje. Da li je to tačno? Ako ja to želim da prepišem, onda valjda imam pravo na to, ili? Hvala vam unapred na odgovor!
Poštovana Jelena, morate se posavetovati sa advokatom u Nemačkoj. U Republici Srbiji, samo ako je nekretnina stečena npr. poklonom ili nasleđem, tada se smatra da je to posebna imovina supružnika i to onoga ko je tu nekretninu stekao. Međutim, ako je nepokretnost npr. kupljena ugovorom o kupoprodaji (u vreme trajanja bračne zajednice) tada se smatra da je to zajednička imovina supružnika.
Poštovani, kupili smo stan u izgradnji kome je prvobitni rok za zavrsetak radova bio 31.12.2022 po sistemu ključ u ruke,taj rok je stajao u predugovoru,rok je probijen a u predugovoru je stajalo da se placaju penali od 120e u visini kirije jer privatno stanujemo.U medjuvremenu je isplacen kredit i sklopljen glavni ugovor gde je rok za završetak bio produzen na 31.3.2023 i taj rok je probijen s tim sto je u clanu.4 gde su se u predugovoru pominjali penali sad izbaceni u tom članu,pise samo rok za završetak radova 31.3.2023 po sistemu kljuc u ruke.I taj rok je uveliko probijen jer evo sredina je jula meseca.U medjuvremenu mu je inspekcija u konstruktivnom smislu nalozila da vrati neke ispravke na krovu u prvobitno stanje kao iz građevinske dozvole da bi uopste izašli na zgradu a on insistira da uzmemo kljuceve i da se useljavamo.Da prebacimo struju na nase ime itd.Da li imamo osnova za tuzbu i ako imamo da li moze da se trazi povrat kapare,tj.ucesca od 20 posto od vrednosti nekretnine kao neka vrsta kazne jer je probio vec 2 roka i nije ispunio uslove.Hvala Vam.
Poštovani Damire,
morate se sa raspoložovim dokumentacijom obratiti advokatu radi konsultacija i zaštite vaših prava.
Poštovani, posle smrti majke dobila sam pola kuće u nasledstvu i brat pola. Brat živi u toj kući ja na drugoj adresi. Interesuje me da li smeće moram plaćati jer se račun za smeće plaća duplo skuplje jer smo dvoje naslednika brat i ja.. Bilo je 1000din. sada je 2000 hiljade. Zanima me zašto bi plaćala ako ne živim na toj adresi i uredno sam prijavljena na drugoj adresi. Unapred hvala
Poštovana Žaklina,
sve režijske troškove uredno morate plaćati, bez obzira da li živite u predmetnoj nepokretnosti ili ne (ako nema utroška vode, struje itd. onda se mora plaćati pretplata na komunalne delatnosti). Računi za komunalne usluge nisu podeljeni na vlasnike, već se izdaju po objektima ili po broju korisnika koliko ih je prijavljeno u komunalnom preduzeću. Komunalna preduzeća obično ne vrše uvid u vlasničku strukturu nepokretnosti, već strukturu korisnika odnosno potrošača.
Postovani,
Majka mi je pre nekoliko godini poklonila kucu sa pravom doživotnog uživanja. Prošli smo preko advokata i notara. Sada odjednom želi da prodaje stan i uzme novac. Ja se ne slažem i ona želi da raskine ugovor/poklon. Da li je dozvoljeno i može li?
Poštovani Petre,
svaki ugovor, pa i ugovor o poklonu, može biti raskinut, samo je kod poklona pitanje namere poklonodavca i poklonoprimca. Do raskida ugovora o poklonu može doći nastupanjem zakonom predviđenih razloga ili pak nastupanjem razloga koje su same ugovorne strane predvidele svojom voljom u predmetnom ugovoru. Kao razlog za raskid ugovora i povraćaj predmeta poklona zakon predviđa: nezahvalnost poklonoprimca, nedostatak nužnih sredstava za život poklonodavca odnosno lica koje je on po zakonu dužan da izdržava kao i poništenje i razvod braka. Ukoliko nema saglasnosti da se vrati poklon vansudskim putem, tada majci jedino preostaje da Vas tuži i da se raskine ugovor o poklonu putem suda (ukoliko postoje osnovi za to).
Šta uraditi: brat na Kosovu je prodao kuću bez ostavinske rasprave. Navodno ovo četvoro išli su u Niš u sud da daju izjavu da se odriču u korist brata. Mene je pozvao da potpišem u njegovu korist, ja nisam potpisao. On je i bez čistih papira prodao a meni sleduje nužni deo1/5. Hvala
Poštovani Milutine,
bez uvida u dokumentaciju nismo u mogućnosti da Vam damo informacije na konkretno pitanje. Bez ostavinske rasprave i konačnog rešenja o nasleđivanju, nije moguće prodati neku nekretninu na zakonit način, obzirom da javni beležnik zahteva da su (su)vlasnici upisani u Katastru nepokretnosti. Takođe, javni beležnik uvek traži i osnov sticanja nepokretnosti, a ako nasledstvo nije pravnosnažno okončano, pretpostavka je da se nije ni overio kupoprodajni ugovor, već se samo isplatio vaš brat sa nekom neoverenom izjavom/potvrdom od strane kupca.
Poštovani, kupujemo stan preko stambenog kredita. Kredit podiže moj verenik. Da li možemo oboje da se upišemo kao vlasnici stana 50/50?
Poštovana Tatjana,
nosilac stambenog kredita (po ugovoru o kreditu sa bankom) može biti jedno fizičko lice a vlasništvo se može deliti i na pola-pola (kako ste Vi napisali) ali se može opredeliti i u drugom suvlasničkom udelu. Bitno je da u predugovoru za banku, ali i u konačnom kupoprodajnom ugovoru, jasno naznačite koje lice će u celosti biti nosilac stambenog kredita a kako će se upisivati (su)vlasništvo kupaca.
Poštovanje, interesuje me koliko kvadrata ide po članu porodice? Unapred hvala
Poštovani Branislave,
nije Vam jasno pitanje, ali ukoliko mislite na oslobađanje od plaćanja PDV-a prilikom kupovine prve nepokretnosti, onda pravo na refundaciju PDV-a može da se ostvari za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2. Isto se odnosi i na oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Poštovani, kupili smo parcelu 2015 godine, ali do sada nismo sproveli upis u katastar. Sada kada smo pokrenuli proceduru upisa i dobili smo rešenje o odbijanju jer je u međuvremenu predhodni vlasnik umro i ista je prešla u svojinu na njegovu ženu. Žena ne spori ugovor o kupoprodaji koji smo napravili sa njenim mužem. Koja je sada zakonska procedura kako bi sproveli upis vlasništva nad navedenom parcelom?
Poštovana Mirjana,
potrebno je da se uradi Aneks ugovora o kupoprodaji sa naslednicom (suprugom vašeg bivšeg prodavca) a isti se mora overiti kod javnog beležnika. Po overi aneksa, zajedno sa kupoprodajnim ugovorom, Aneksom i rešenjem o nasleđivanju, knjižiće se vaše pravo svojine u nadležnom Katastru.
Poštovani.
Prodajem nekretninu koja nije useljiva. Kupac želi da isplati kaparu i deo novca u visini 1/3 dogovorene cene u kešu. Ostatak bi platio kreditom za koji bi stavio hipoteku na nekretninu u svom vlasništvu. Međutim želeo bi odmah po isplati kapare da uđe u posed i krene u adaptaciju objekta.
Molim za Vaš savet:
1. da li i kako napraviti predugovor kako bi u slučaju eventualnog odustajanja kupca bio obezbeđen povratak nazad u svoj posed.
2. da li imam pravo na zadržavanje kapare i kompletnog iznosa u (visini 1/3 ugovorene cene)
3. da li u slučaju nedobijanja kredita kupac ima pravo na povrat kapare i ostalog iznosa koji je isplatio.
Poštovana Đurica,
predlog je da predugovor i konačni ugovor uradi advokat, radi bezbednosti i zaštite vaših pravnih interesa. Može se uraditi i overiti predugovor sa kaparom (ili ugovor o kapari), koji da bi imao pravnu snagu sa svim svojstvima kapare (shodno Zakonu o obligacionim odnosima), mora biti overen kod javnog beleženika. Sve ostalo je stvar saglasnosti volje dve strane i međusobnog dogovora – ko ima kakve obaveze, rokove, prava i drugo. Ugovorite šta se dešava ako se kredit ne odobri, u kakvo stanje predmetna nekretnina mora da se vrati u tom slučaju i drugo. Morate posebno ugovoriti deo oko naknade za ulaganje, štetu koji trpi onaj što je uložio sredstva i drugo.
Vlasnik sam pola kuće, pola kuce je vlasnik moj sestrić. Ne možemo da se dogovorimo oko podele, a ja nisam pristala na isplatu jer mislim da mi je malo ponudio. Dobila sam sudski poziv za 4 oktobar 2023, da sud izvrši deoubu. Ja živim u kući, koja su moja prava?
Poštovana Gordana,
u slučaju da se ne možete sporazumno dogovoriti oko prodaje/deobe nekretnine, postoje dve mogućnosti: ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine na sudu (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora i drugo), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..).
Dobar dan!
Moj sin za mesec dana puni 16 godina.
Da li može kupiti stan u izgradnji na svoje ime?
Da li ima pravo na povraćaj PDV-a?
Poštovana Aleksandra,
pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Obzirom da je sin tek 16. godina, nema pravo na povrat PDV-a. mlt sin može biti vlasnik, odnosno Vi kao roditelj u njegovo ime možete kupiti nekretninu, ali uz učešće Centra za socijalni rad (koji se bavi zaštitom imovinskih prava mlt. lica).
Dobar dan,
Moj otac Milovan Milanović podneo je 08.06.2021. godine Zahtev za uknjižbu sa sve potrebnom dokumentacijom RGZ-u. Na žalost on je preminuo 2022. godine. Posle njegove smrti rađena je ostavinska rasprava i doneta je pravosnažno rešenje od notara. Pošto stan nije uknjižen još za života mog oca (predat je zahtev kao što sam ranije napomenula), notar mi je rekao da sad ja na osnovu pravosnaznog resenja treba da predam zahtev za uknjižbu stana. Međutim dobila sam odgovor da to uradim preko profesionalnog advokata preko e-saltera. Pokušavala sam ali nema odgovora. Molim Vas kakva je procedura.
Hvala unapred
Jelena Milanovic
Poštovana Jelena,
od skoro, samo advokati i posebne organizacije (projektantske kuće, geometri…) mogu podnositi zahteve iz svoje branše, preko e-šaltera. Proverite u vašem mestu prebivališta, ko od advokata ima zaključen ugovor sa Katastrom o korišćenju usluge e-šaltera, te predajte njemu svu dokumentaciju – da on sa svojim elektronskim potpisom, preda tražene zahteve Katastru. Vi sami, putem zahteva u papirnom obliku, ne možete podnositi bilo kakve zahteve Katastru.
Poštovani,
Kako je moguće da Ministarstvo pravde ne raspisuje konkurse za sudske tumače pa sigurno 15 godina unazad za određene jezike, a pečate ipak neki dobijaju?
Poštovana Ivana,
Vaše pitanje nije vezano za tematiku internet sajta 4zida. Ne možemo Vam dati odgovor na traženo pitanje. Adresa slanja pitanja je – Ministarstvo pravde.
Dobar dan.
Izdajem stan u Beogradu, podstanar je stranac. Pošto ja nisam u mogućnosti da uzimam kiriju, dogovorila sam se sa podstanarom da mi uplaćuje, u dinarskoj protivrednosti, kiriju na moj račun u banci. Međutim, banka više ne dozvoljava uplate od strane podstanara jer on nije državljanin Srbije. Koje je rešenje problema?
Hvala
Poštovana Ana,
obzirom da ne možete kiriju da primate na bankovni račun, probajte preko poštanske uputnice ili preko nekih drugih finansijskih organizacija – WU ili slično, a kako bi postojao trag o plaćanju. Bitno je napomenuti da uredno podnesete poreske prijave i plaćate porez na zakup.
Poštovani, imam dilemu – da li razmatrati kupovinu stana koji nije uknjižen, a ima uverenje o ozakonjenju?
Poštovava Ana,
ukoliko postoji rešenje o ozakonjenju objekta, tada je pretpostavka da je nepokretnost u celosti legalna/ozakonjena i da ne bi trebalo biti bilo kakvih problema oko upisa legalizacije u samom Katastru nepokretnosti. Postavlja se pitanje iz kog razloga rešenje o ozakonjenju još nije sprovedeno u Katastru. Načelno, možete razmatrati ovakvu kupovinu, samo je bitno pre overe vašeg ugovora, pogledati svu dokumentaciju kojom prodavac raspolaže – savet je da isto uradi advokat koga angažujete.
Poštovani,
Kako se može doći do bilo kakve potvrde i kome se obratiti: baka je vlasnik parcele 1/1 koju preko konkursa kupovina kuće na selu, želi da proda.
Kuća je u njenom vlasništvu više od 50 godina.
Svi papiri su predati i konkurs je kupcima odobren i ugovori sa državom su potpisani.
Notar za overu ugovora traži bakinu ličnu kartu,broj računa i dokaz o načinu sticanja imovine koju prodaje.
Kome da se obratimo vezano za isti papir?
Poštovani Marko,
osnov sticanja se uvek traži od strane javnog beležnika prilikom overe ugovora, kako bi se kupac zaštitio u slučaju da je prodavčeva imovina stečena kupovinom (u braku) ili drugim osnovom koji ne čini posebnu imovinu prodavca. Tada se traži saglasnost drugog supružnika radi prodaje nepokretnosti. Međutim, ukoliko je nekretnina stečena npr. ugovorom o poklonu ili rešenjem o nasleđivanju, to su osnovi koji čine posebnu imovinu tog lica koje je imovinu i steklo, te se u praksi ne traži saglasnost supružnika. Nemam podatak kako je Vaša baka stekla nekretninu, pa probajte u arhivu suda (ili istorijskom arhivu Grada) da dođete do ugovora (otprilike po godini zaključenja) kada je stečena kuća. Međutim, ukoliko je baka npr. udovica, dostavite izvod iz MK umrlih, tada javni beležnik neće tražiti osnov sticanja. Ukoliko je supružnik živ, neka i on potpiše ugovor kao davalac saglasnosti.
Poštovani,
Posle smrti oca nasledila sam polovinu porodične kuće i poloinu placa. Ta polovina je nedavno upisana u katastar nepokretnosti na moje ime. Drugu polovinu poseduje investitor sa kojim je moja sestra od strica pre par godina sklopila ugovor o razmeni za stan. Ja svoju polovinu ne bih želela da prodam. Da li sud može da me prisili na prodaju?
Hvala
Poštovana Violeta,
sud po predlogu stranke može izvršiti fizičku deobu nepokretnosti uz određena veštačenja i dokazivanje da je isto moguće. Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora itd), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..). Investitoru će ovakav način prodaje možda i odgovarati jer će on po osnovu prava preče kupovine i u toj javnoj prodaji, imati pravo preče kupovine (kao suvlasnik) pre svih trećih lica.
Dobar dan, da li kreditni kupac nakon dobijanja stambenog kredita može da kupi drugi stan a ne onaj za koji je aplicirao i predao dokumentaciju?
Poštovana Ana,
odgovor na vaše pitanje zavisi samo od banke. Načelno, da, moguće je, ali je potrebno da se u tom slučaju prilagodi dokumentacija banke za drugu nekretninu. Banka pri realizaciji kredita uvek traži procenu nepokretnosti koja je predmet kreditiranja, da se uradi procena tržišne vrednosti nepokretnosti. U slučaju izmene procene, ne vidim razlog da se ne može uzeti druga nekretnina. Pravno je moguće.
Poštovanje, želim da dam punomoć za kupovinu kuće. Ta kuća trenutno nije zakonita (ozakonjenje je u toku), što znači da nema list nepokretnosti, jer nije uknjižena. I trenutno se nalazi na dve parcele, koje će se spojiti kada se ozakonjenje završi. Da li može da se sastavi punomoć za kupovinu samo sa adresom i brojem parcela, bez detalja o kući (kvadratura, spratnost, br katastrnog lista)? Hvala
Poštovana Suzana,
kada se radi punomoćje za kupovinu nepokretnosti na teritoriji Republike Srbija, dovoljno je da se napiše da se kupuje bilo koja nepokretnost na teritoriji RS (kuća, stan, zgrada, parcela/zemljište itd), za bilo koju cenu, pod uslovima kako to samostalno opredeli opunomoćeno lice. Dakle, nije isto punomoćje kao i kod prodaje – jer za prodaju moraju biti upisani svi detaljni podaci o predmetu prodaje (broj lista nepokretnosti, broj parcele, broj posebnog dela objekta, broj zgrade i drugo).
Bratanac i ja smo suvlasnici kuće u kojoj ja živim i u kojoj sam dvorila nepokretnu najku. Kuća ne može da se podeli na jednake delove. Da li ja mogu da prodam svoju polovinu kuće? Još da napomenem da nismo u dobrim odnosima.
Poštovana Milanka,
Polovina kuće se može prodati, kako suvlasniku tako i bilo kom drugom pravnom i/ili fizičkom licu. Sud po predlogu stranke može izvršiti fizičku deobu nepokretnosti uz određena veštačenja i dokazivanje da je isto moguće. Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora itd), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..).
Moj brat neće da proda stan poslije mamine smrti. Oboje smo vlasnici.
Da li mogu da ga natjeram sudski da ga prodamo? Ko plaća troškove u ovom slučaju pošto on ne želi da se proda stan i ne plaća račune? U stanu niko ne živi.
Poštovani,
sud po predlogu stranke može izvršiti fizičku deobu nepokretnosti uz određena veštačenja i dokazivanje da je isto moguće. Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora itd što vaš stan verovatno i nema), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..).
Postovanje, moja tetka (bakina rodjena sestra), je prosle nedelje sa investitorom sklopila ugovor da se na mestu njene kuce i nekoliko komsiskih napravi zgrada, i za uzvrat dobija dva stana. Prakticno su svi suinvestitori.. Njena zelja je da jedan stan u izgradnji pokloni meni. Da li je moguc takav ugovor s obzirom da objekat jos nije izgradjen, a samim tim ni upisan u katastru?
Poštovana Nataša,
u ovom slučaju, dok se ne dobiju sve građevinske dozvole i ostala dokumentacija koja mora biti izdata na ime svih (su)investitora, nije moguće raditi prenos/promet vlasništva (budućih stanova) na treća lica. Tek kada se odobri projekat, utvrde suinvestitorski odnosi posebnim ugovorima, naknadno se može radi ugovor o poklonu na Vas. Ne mora se čekati upis samog objekta u Katastar da bi se radio prenos vlasništva, ali mora se prvo dobiti odobreni projekat, pre toga lokacijski uslovi, prijava gradnje i sve što zakon propisuje.
Suprug i ja kupili teren po pola 2007. g. i napravili kucu na sprat s dva stana s gradj.dozvolom (prizemlje i sprat) Izgradili smo malo vise i to legalizirali (drzava za 100 e, mada je bilo 4 puta vise)
Napravili smo bracni ugovor po kome smo suvlasnici idealni po 1/2 kuce. Taj ugovor uknjizen u katastar nepokretnosti. Nakon toga smo sporazumno napisali ugovor koji dijeli kucu na sprat (koji pripada meni) i prizemlje (koje pripada mojem suprugu). Nemamo zajednicku djecu ali htjeli bismo ostaviti, on svojoj kceri a ja svojoj etazirano.
Molim Vas da mi odgovorite:
Koji je postupak etaziranja, ko to vrsi i kako je to napraviti sto jeftinije. Mi smo penzioneri.
Hvala.
Poštovana,
etažiranje podrazumeva izradu elaborata, merenje unutrašnjih delova zgrade i obračun površina. Bez ovog dokumenta se ne može odraditi dalja dokumentacija oko legalizacije objekta, između ostalog i upotrebna dozvola. Potrebno je spremiti nekoliko dokumenata, između ostalih: Potvrdu o vremenu gradnje ili građevinsku dozvolu, nacrte koje ste verovatno već dobili uz građevinsku dozvolu, kopija katastarskog plana i prepis lista nepokretnosti. Savet je da odete u neku geodetsku ili projektantsku agenciju i pokrenete postupak za etažiranje.
Podao bih stan, a u ugovoru bi bilo da ostanem u njemu do kraja života. Da li je to izvodljivo i sigurno za mene? Ugovor bi bio overen kod javnog beležnika.
Poštovani Dejane,
moguće je da prilikom prodaje stana, uz saglasnost novog vlasnika, upišete pravo doživotnog plodouživanja, s tim da se to u praksi retko dešava (osim u porodičnim ili familijarnim odnosima). To znači da Vas, dok ste živi, niko iz predmetnog stana ne može izbaciti, a vi imate pravo da ubirate zakupninu, koristite nekretninu (ali je ne možete prodavati niti ustanovljati založno pravo).
Poštovani, kuća ima 3 sprata. Izvršena je fizička dioba, svaki sprat ima svoj ulaz. Kuću dijelim sa jos 2 suvlasnika. Ja svoj dio(sprat) želim prodati, ali me u tom sprječava jedan od suvlasnika jer ne želi da potpiše ugovor o diobi. Sprat je etaziran i sve komunalije su odvojene. Preostao je jos samo ugovor o diobi. Šta uraditi, jer on ne želi da potpiše taj ugovor.
Poštovana Amina,
u slučaju da se ne možete sporazumno dogovoriti oko prodaje/deobe nekretnine, postoje dve mogućnosti: ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine na sudu (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora i drugo), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..).
Pozdrav,
kakva je procedura ako prodajem kuću koju sam kupio na kredit?
Poštovani,
nema posebne razlike u prodaji nekretnine sa ili bez hipoteke po osnovu stambenog kredita, samo je bitno za kupca da se iz isplaćene kupoprodajne cene (ili ranije – po osnovu kapare ili dela kupoprodajne cene) isplati u celosti banka kao poverilac, da se može hipoteka brisati sa odnosne nepokretnosti. Prvobitno, od banke se zahteva: 1) izdavanje potvrde o stanju duga – da znate koliko im ukupno još dugujete po osnovu kredita, kao i 2) pismo o namerama – kojim banka garantuje da će, ako im se isplati preostali iznos kredita sa svim troškovima i kamatom, izdati brisovnu dozvolu.
Poštovani, majka i brat posredstvom ostavinske rasprave dele plac od 70 ari. Majka svoj deo želi da proda i nema nikakva osporavanja od strane brata. Mene zanima da li ona mora da radi parcelizaciju da bi realizovala prodaju? Hvala
Poštovana Dragoslava,
svaki suvlasnik može da proda svoj deo nepokretnosti, samo je pitanje koji deo tačno prodaje. Ukoliko se radi o idelanom suvlasništvu, tada se prodaje polovina cele parcele (bez opredeljenja koji je to tačno deo) osim ako na terenu nije fizički izdeljeno. Pa i da jeste u stvarnosti izdeljena parcela, fizički, savet je da se uradi od strane geometra Skica o načinu korišćenja parcele/deobe, između sadašnjih suvlasnika, pa da se onda prodaje tačan deo nepokretnosti koji priprada tom sulvasniku/prodavcu. Troškovno je manje, a i kupac je zaštićen dobrim delom. Svakako je najbolja opcija da se uradi razdavajanje parcele – parcelacija (ukoliko površina parcele u tom građevinskom reonu to i dozvoljava) ali je značajnije skuplja opcija.
Postovani,
Prilikom predaje dokumentacije za Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana, potpisuje se i izjava ”Obrazac 1” gde se daje pravo poreskoj upravi da pribavi podatke i vrsi uvid u licne podatke… Da li to znaci da nije potrebno predati neka od ostalih dokumenata koja se traze poput: Izvoda iz Maticne knjige rodjenih, Uverenje o drzavljanstvu, Uverenje o prebivalistu, Uverenje sekretarijata za javne prihode? Ili je potrebno da se sva prethodno pomenuta dokumentacija dostavi i u originalu.
Hvala unapred.
Poštovani Miloše,
radi povrata PDV-a može se zatražiti da Poreska uprava, po službenoj dužnosti, sama pribavi svu dokumentaciju od: Opštine, Katastra, lokalne poreske administracije i drugo (elektronskim putem). U tom slučaju, možda ćete samo duže čekati na rešenje o povratu PDV-a (jer ukoliko to sami prikupite i sve predate, brže će i Poreska uprava doneti rešenje). Međutim, postoje određena dokumenta koja morate lično predati a pre toga i overiti kod javnog beležnika: obrazac IKPS – PDV i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, fotokopiju bankovne kartice…
Poštovani pravniče,
Koliko vremena je potrbno da se okonča ostavinska rasprava? Brat i ja smo podneli sve potrbne detalje našem advokatu odmah posle smrti našeg oca 2012-te godine.
Postupak koji još nije okončan.
Poštovana Ljiljana,
po važećem zakonodavstvu, od trenutka kada sud dostavi javnom beležniku ostavinski predmet, javni beležnik bi trebalo u roku od 30 dana da pozove najbliže da se sastavi smrtovnica. Predmet se nakon toga „vraća“ sudu, pa sud, ukoliko iz nekog razloga ne obustavi postupak (npr. ako nema imovine), poverava predmet javnom beležniku i određuje rok za završetak ostavinskog postupka. Ceo postupak, koji se okončava rešenjem o nasleđivanju, ukoliko nema ničeg spornog, ne bi trebalo da traje duže od 9 meseci od trenutka smrti ostavioca. U praksi su to obično dva/tri meseca. Međutim, “stari predmeti” pre početka rada javnih beležnika nisu opredeljeni u smislu vremenskog trajanja. Pre početka rasprave mora se utvrditi koliko ima naslednika, gde oni žive, da li će uredno dobiti pozive i drugo. Mnogo faktora na to utiče, međutim iz Vašeg slučaja, nije ni razumno da ostavinska rasprava traje duže od 10 godina, te s toga mora da postoji određeni nedostatak koji se mora otkloniti. Predlog je da advokat, sa punomoćjem, izvrši uvid u sudske spise i da pogleda o kakvom problemu se radi.
Postovani,
Deda je kupio plac 85. godine i napravljen je ugovor koji nije overen, ugovor je nestao prilikom selidbe, plac nije prenet i vlasnik i deda su umrli, sada ima previse naslednika, koji ne mogu da potpisu ugovor o kupoprodaji, da li postoji neka mogucnost tuzbe, s’obzirom da naslednici koji zive u istom mestu znaju da je taj plac nama prodat, imaju i spisak ko je sve kupio od njih i mi imamo sliku tog spiska.
Poštovani Miloše,
jedino putem tužbe nadležnom sudu možete utrditi vaše pravo. Ukoliko će naslednici tog placa priznati tužbeni zahtev, onda nemate previše poteškoća. Međutim, obzirom da nema pisanog traga o isplaćenoj ceni i uopšte o kupovini, a naslednici se protive tužbi i tužbenom zahtevu, morate se osloniti samo na svedoke ali to u praksi nije sigurnost da ćete dokazati svoje pravo.
Da li nezaposlena majka ima pravo dobijanja subvencije od države za kupovinu stana po osnovu rođenja deteta u tekućoj godini?
Da li bi stambeni kredit mogla u tom slučaju da podigne njena majka?
Poštovana Jelena,
na internet sajtu nadležnog Ministarstva za rad, zapošljavanje, boračka i socijalna prava, imate sva uputstva ko i na koji način može da ostvari uslove za dobijanje subvencije od države. Razlikuju se mnogi faktori, te s toga nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor. Sva pitanja u vezi sa uslovima i načinu ostvarivanja prava na novčana sredstva za izgradnju, učešće u kupovini, odnosno kupovinu porodično-stambene zgrade ili stana po osnovu rođenja deteta, dostavljaju se na elektronsku poštu: subvencijemajkama@minrzs.gov.rs.
Dobro veče. Zanima me kupovina stana koji papire jedan kroz jedan nisu legalizovani. Da li je to pametna kupovina i da li su tu jeftinije cene kvadrata? Hvala
Poštovani Dragane,
bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati precizan odgovor. Načelno, nije nemoguće kupiti nelegalnu nekretninu, samo se postvalja pitanje iz kog razloga nije legalizovana i šta to za Vas znači kao kupca i zaštite vaših prava. Obično su u praksi, cene takvih nepokretnosti niže od uknjiženih objekata, samo je i pitanje da li se uopšte može sprovesti legalizacija nekretnine u nekom momentu (to takođe značajno utiče na cenu).
Poštovani, živim u kući sa ocem i majkom već 30 godina, otac i majka 50 godina. Da li postoji mogućnost da deda naredi naše iseljavanje jer se sve vodi na njega? Hvala
Poštovani Petre,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Vaš deda kao vlasnik ima pravo da sva lica iz nepokretnosti izbaci te da on sam koristi predmetnu nepokretnost ili da je dalje nekom drugom izdaje. Pitanje je da li vi posedujete neki akt kojim se vaša prava štite – ugovor o zakupu, možda i o kupoprodaji/otkupu ili slično. U slučaju da nemate nikakav pravno valjani ugovor sa vlasnikom (vašim dedom), on ima pravo da naredi vaše iseljenje iz predmetne nepokretnosti, shodno Zakonu.
Postovani,
Kupio sam plac 4a, od ukupno 32a. Godine 2018 god. smo sačinili i Ugovor o kupoprodaji kod javnog beležnika. Prekjuče sam nakon 5 godina dobio rešenje da se dozvoljava sprovodjenje promene u bazi podataka katastra nepokretnosti. S obzirom da na parceli postoje još dva vlasnika i svi smo zajedno predali Zahtev za hitno i jednovremeno rešavanje sva tri predmeta i svi dobili gore navedeno Rešenje, da li sa ovim rešenjem mogu da uknjižim plac na svoje ime i ako je odgovor negativan, šta dalje činiti..?
Pozdrav Veljkovic
Poštovani Zlatko,
bez uvida u ugovor i rešenja, ne možemo Vam dati konkretan odgovor. Ukoliko ste već dobili neko rešenje iz Katastra, pretpostavka je da je taj postupak okončan. Ponavljamo, bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se detaljnije izjasniti.
Poštovanje,
Za potrebu kupovine kuće preko stambenog kredita pokrenut je postupak pretvaranja prava korišćenja parcele u pravo svojine. Katastar u Novom Sadu je poslao predmet pravobranilaštvu i čekamo njihov odgovor. Prošlo je dve nedelje od slanja. Da li znate koliko se čeka na pravobranilaštvo i da li postoji način provere dokle se stiglo sa radom?
Hvala unapred.
Srdacan pozdrav,
Dragana
Poštovan Dragana,
nije moguće da Vam damo bilo kakav odgovor. Vaše pitanje je isključivo za Gradsko pravobranilaštvo Grada Novog Sada.
Poštovani, zanima me na koliko kvadrata možemo da dobijemo povraćaj pdv-a ako smo muž i ja vlasnici stana po pola? Mužu nije prva nekretnina, meni jeste i imamo dvoje dece. Stan ima 61 kvadrat. Hvala unapred na odgovoru
Poštovana Sandra,
u tom slučaju, vi možete na 20m2 da podnesete zahtev za povraćaj PDV-a a dvoje dece na ukupno 15m2 (svako dete na po 7,5m2). Obzirom da suprug već ima nekretninu u svom vlasništvu, on ne može imati pravo na oslobađanje za kupovinu druge nepokretnosti, a ovde bi bio kupac polovine. Predlog je da samo vi budete kupac na ugovoru (Katastar će u tom slučaju, kao vlasništvo, pisati zajedničku supružničku svojinu u 1/1 dela na Vas i vašeg supruga) a tada ćete moći da se oslobodite na 40m2 vi kao kupac prve nekretnine i svako dete na po još 15m2.
Poštovani,
Čuo sam za zakon kapitalna dobit. Stan je prodat i pošto smo nas troje vlasnici, podelili smo novac na tri dela. Sada želim da kupim stan, ali nemam dovoljno novca, pa je neophodno da podignem kredit. Moje pitanje glasi: da li moram u roku tri meseca da kupim stan, kako država ne bi potraživala procenat? Hvala unapred, Marjan
Poštovani Marjane,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Takođe, obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene rešavanja stambenog pitanja (npr. rekonstrukcija, adaptacija i slično) – izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak (pod uslovom da dokumentuje izvršene radove – fiskalnim i drugim računima za kupovinu građe, materijala, radne snage i drugo).
Poštovani, moj brat želi da svojim ćerkama pokloni po 1/2 svog stana. On je uknjižen kao držalac. Pitam Vas da li u ugovoru o poklonu a kasnije i u katastru on može da upiše pravo doživotnog plodouživanja. Unapred hvala.
Poštovani Dragane,
ukoliko se radi o upisanom pravu svojine na vašeg brata, može se i upisati pravo doživotnog plodouživanja na njega kao poklonodavca (samo je bitno da je stan uknjižen u katastru). Međutim, ukoliko je samo držalac, a pravo svojine je na npr. Republiku Srbiju ili slično, tada se sa stanom ne može raspolagati dok se ne uradi konverzija prava korišćenja u pravo privatne svojine.
Poštovani, želim da kupim stan koji bi mi bio prva nekretnina, međutim zbog godina starosti ne mogu da dobijem stambeni kredit na 30 godina, zbog čega bi kredit podigao sin na svoje ime. Da li u tom slučaju kada on podiže kredit, stan može da ide na moje ime i da li i tada ispunjavam uslove za povrat pdv-a iako nisam ja podigla kredit? Unapred zahvalna.
Poštovana Nataša,
moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju. U vezi povrata PDV-a, nema starosne prepreke ko može da povrati plaćen PDV (kao kupac prve nekretnine), sem što kupac mora biti punoletni državljanin Republike Srbije.
Poštovani, živimo u kući koja ima prizemlje i sprat. Roditelji i ja smo na spratu. Tu živimo skoro 35 godina.
Deda je preminuo, osim mog oca ima još dva sina. Znači tri naslednika od kojih nijedan nije živeo tu u kući, podstanari su u gradu.
Nije ostavio nikakav testament, niti bilo šta slično.
Zanima me kako se deli u praksi kuća na tri dela? Jel to moguće?
Poštovana Ceco,
sud po predlogu stranke može izvršiti fizičku deobu nepokretnosti uz određena veštačenja i dokazivanje da je isto moguće. Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema tri ulaza, tri sanitarna čvora itd), onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..).
Poštovani, moji roditelji žive u vanbračnoj zajednici. Njihovi odnosi su se sa godinama pogoršali i moja majka i ja bismo želele da se oni razdvoje, a da pritom otac napusti kuću, jer je to majčino nasledstvo i nas dve bismo volele da nastavimo da održavamo tu svojinu, ali otac ne želi da izadje iz kuće, jer ima pravo na uživanje dela imovine, ukoliko se ne varam. Moje pitanje za Vas je, da li je moguće da mu se ponudi otkup dela imovine uz njegovo odricanje prava na uživanje? I da li isključivo procenitelj dolazi da ustanovi o kojoj svoti novca je reč?
Poštovana Milice,
pravo doživotnog plodouživanja nije povezano sa suvlasničkim odnosima na određenoj nepokretnosti. Naime, samo i isključivo uknjiženi plodouživalac na nepokretnosti može izdati brisovnu dozvolu, a razlog zbog čega će istu dati, zavisi od dogovora sa vlasnikom. Slažem se da je određena protivnaknada ispravan način rešavanja tog slučaja, a stvar je dogovora o kom iznosu se radi.
Poštovani, kupila sam stan u izgradnji. Ja sam uplatila investitoru ugovorenu sumu novca u ugovorenom roku, ali on kasni sa uselenjem i njegovim obavezama prema meni kupcu. Koja su moja prava pošto se on ne pridržava obaveza u vezi izgradnje i uselenja u stan?
Poštovana Dragana,
postavlja se pitanje da li imate potpisan i overen predugovor ili konačni kupoprodajni ugovor, te šta su utvrđene kao obaveze investitora. U slučaju da nema klauzule da se isplaćuju penali u slučaju kašnjenja pri predaji poseda, tada se može jedino pokrenuti sudski postupak radi naknade štete (ukoliko postojanje štete i dokažete – npr. plaćate ratu stambenog kredita a ne možete da izdajete stan zbog nezavršenih radova..). Međutim, predlažem da se nagodite sa investitorom oko kompenzacije radi kašnjenja u predaji poseda – da se postavi kvalitetnija keramika, podovi, da se eventualno izmeni nešto po vašoj volji itd.
Postovani,
Pravni prethodnik je imao pravo zakupa na neodređeno vreme, meni je priznat status zakupca na neodređeno vreme sudskom odlukom nakon njegove smrti, novi ugovor nikada posle nije potpisan sa zakupodavcem, da li je ugovor pravnog prethodnika iz 1991 jos uvek važeći jer sam njegov jedini naslednik?
Poštovani Dule,
ukazujemo Vam da zaostavštinu čine sva nasleđivanju podobna prava koja su ostaviocu pripadala u trenutku smrti. Članom 599. ZOO, propisano je da slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima ako nije drukčije ugovoreno. Shodno naznačenom, ukoliko ste naslednik po osnovu sudskog rešenja, sa Vama se nastavlja (po sili zakona) zakup.
Dobar dan. Uzela sam stan u najam i potpisala ugovor na 6 meseci. Ugovor vazi do 01 oktobra. Danas me zovu da hoce da prodaju stan i da imam rok za iseljenje mesec dana? A sta je sa ugovorom? Interesuje me kakva su moja prava u ovoj situaciji?
Poštovana Vida,
u slučaju da se bez pravnog (ugovornog ili zakonskog) osnova raskida ugovor od strane zakupodavca, onda zakupac ima pravo da traži novčanu odštetu od strane zakupodavca. Novčanu naknadu na ime štete možete potraživati u sudskom postupku, ali svakako je predlog da se dogovorite sa zakupodavcem (ili novim vlasnikom stana) da se stan i dalje koristi u zakupu, kako ne biste imali eventualni spor i nepotrebne troškove.
Da li mogu nekretninu koju je otac zamenio 89 godine da prenesem na sebe? Napravili su ugovor o razmeni ’89 sa 2 svedoka, potpisala i njih dvoica ali nisu overili u sudu. Kako bih to mogla da prenesem? Hvala unapred.
Poštovana Miro,
ugovor o kupoprodaji a u vašem slučaju o razmeni nepokretnosti, imaju samo pravnu snagu ako su overeni (tada na sudu) a sada kod nadležnog javnog beležnika. Vama jedino preostaje da sada potpišete nov ugovor o zameni i da overite kod javnog beležnika, a ako to nije moguće ili neko od stranaka ne želi, onda postoji mogućnost da se putem suda i tužbe utvrdi postojanje tog prava (možda i održajem – o čemu smo više puta već pisali u odgovorima drugim posetiocima sajta 4.zida). Predlog je da se obratite advokatu radi preduzimanja daljih mogućih koraka. Ugovor o prometu nepokretnosti koji nije overen kod javnog beležnika ili ranije na nadležnom sudu, nema pravnu snagu i nije pravno obavezujući za ugovorne strane.
Poštovani,
Da li je za povrat PDV za prvi stan potrebno da svi članovi budu prijavljeni na istoj adresi? I da li se misli na adresu tog novog stana koji je kupljen ili bilo koja adresa?
Takodje, da li je potrebno da budu prijavljeni svi članovi ili je dovoljno samo oni koji imaju pravo na povrat PDV-a? Konkretno, ćerka i ja imamo pravo, a suprug je to pravo ostvario ranije kada je kupio nekretninu (pre braka). Takodje, da li suprug ima možda pravo na povrat jer nekretninu koju ima nije zajednička svojina?
Poštovana Biljana,
porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece itd. a sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Dakle, misli se na adresu prebivališta pre momenta zaključenja ugovora kojim se ostvaruje pravo na povrat PDV-a (ne adresa novog stana). Dovoljno je da budu, na istoj adresi, prijavljena lica koja ostvaruju pravo na povrat PDV-a, a lica koja već imaju nepokretnosti na svom imenu, nemaju bilo kakvo pravo u vezi sa povratom PDV-a ili oslobađanjem od plaćanja drugih poreza pri kupovini druge nekretnine.
Sin i ja ostali smo bez imovine u novogradnji ba Cvetnom trgu. Vredi oko oko 200.000 EUR. Žena je u našoj odsutnosti sve prodala i pobegla. Vratila se i uskoro umrla. D a li možemo doći do dela imovine od kupaca iste kupljene po niskoj ceni. Prevarena je.
Poštovani Vlado,
nisu mi jasna vaša izlaganja, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete nije moguće dati precizan odgovor. Obratite se advokatu.
Poštovani,
Supruga ima pravo na povrat PDV-a za kupovinu novog stana, ja nemam. Ukoliko sada na kredit uzmemo polovan stan na moje ime, gde će mi ona biti solidarni dužnik u banci zbog visine kredita, da li će u budućnosti ukoliko uzimamo nov stan od investitora ona imati pravo na povrat PDV-a ili ne?
Hvala unapred.
Poštovani Nenade,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ukoliko je neko jemac u banci, to ne znači da on ima nekretninu već da će snositi obaveze prema poveriocu (banci) ukoliko glavni dužnik uredno ne izmiruje svoje obaveze. Dakle, ako samo Vi budete vlasnik nove nekretnine, a ne budete upisani u obliku zajedničke supružničke svojine u Katastru, supruga bi i dalje imala pravo da kupi nekretninu na svoje ime i iskoristi pravo za povrat PDV-a.
Dobar dan. Hteo bih da pitam da li imam pravo na povraćaj novca iz osiguranja kredita u banci koji sam renfinansiro u drugoj banci? hvala unapred
Poštovani,
predmetno pitanje nije vezano za tematiku internet sajta 4.zida, te Vam ne možemo odgovoriti na pitanje. Takođe, morate pogledati vaš ugovor o osiguranju i koji su uslovi u slučaju refinansiranja.
Postovani,
Kupili smo kucu sa uskim prolazom. Deo naseg dvorista pripada komšiji, geometar dolazi sledeće nedelje da to utvrdimo. Komšijina strana do naše celom dužinom ima zid od dve kuće,kotarku, zid od ostave i zid do kraja placa. Pored toga želi da podigne ogradu celom dužinom od 30m od lima i visine 2m.
Obzirim da je od njihove međe do naše kuće oko 2.5 m, a imaju 5 prozora, 4 su veći kupatilski i jedan veći.
Mene interesuje:
1. Da li smeju da grade ogradu bez saglasnosti naše? Napominjem od lima visine 2m.
2 . Da li postoji zakonski određena visina prozora i udaljenost od kuće- zbog naše privatnosti?
3. Da li sme poljoprivredni objekat tako blizu medje da stoji?
4. Obzirom da treba da rade i fasadu u tu ogradu, a fizicku nije izvodljivo sa tog” njihovog ” dela da urade, treba im nasa saglasnost?
Poštovana Biljana,
na vaša pitanja se ne može odgovoriti bez uvida u dokumentaciju kojom se raspolaže (pogotovo što će geometar tek da izađe na teren). Obratite se advokatu radi detalja.
Poštovanje.
Da li mi možete reći koliko se plaća – išli smo na ostavinsku raspravu i hteli smo imovinu (kuća i automobil) da prevedemo na mamu (tata je preminuo), rekli su nam određenu cifru (ne znam smem li da napišem) gde smo mi ostali šokirani. Kao da kupujemo nešto a ne prevodimo. Hvala.
Poštovana Biljana,
ukoliko pitate za troškove takse prema javnom beležniku onda o tim detaljima možete sa nekim od njih da proverite, ili na: JAVNOBELEŽNIČKA TARIFA (“”Sl. glasnik RS””, br. 91/2014, 103/2014, 138/2014, 12/2016, 17/2017, 67/2017, 98/2017, 14/2019, 49/2019, 17/2020, 91/2020 i 36/2021). Takođe, advokatski troškovi su isto utvrđeni tarifom: TARIFA O NAGRADAMA I NAKNADAMA TROŠKOVA ZA RAD ADVOKATA (“”Sl. glasnik RS””, br. 43/2023), a obe tarife se primenjuju u zavisnosti od vrednosti imovine kojom želite da raspolažete.
Hteli bi da kupimo tj otkupimo od stanara zajednicku prostoriju i pripojimo je stanu. Koja je procedura?
Poštovani Ilija,
o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Kada pribavite takvu odluku skupštine stanara, onda morate imati idejno rešenje, projekat, elaborat radova i sve druge akte koje danas rade i sprovode projektantske kuće. Predlog je da se obratite nekom od projektanata radi sačinjavanja tehničke dokumentacije po osnovu koje možete započeti izvođenje radova. Nakon izvedenih građevinskih radova, izvedeno stanje se zajedno sa odobrenim projektom predaje u nadležni Katastar radi upisa i izmene etažnih delova zgrade.
Da li mogu da kupim nekretninu sa isteklom ličnom kartom i važećim pasošem?
Poštovani,
sa važećim pasošem se možete uredno legitimisati kod javnog beležnika radi kupovine nepokretnosti a sa isteklom ličnom kartom ne možete preduzimati bilo kakve pravne radnje.
Poštovani,
Imam usmeni dogovor za kupovinu jedne nepokretnosti, tačnije kuće sa okolnim dvorištem. Kuća je nelegalna sa zabranom otuđenja, i u narednim nedeljama će vlasnici predati dokumente za ozakonjenje. Kuća i posed su trenutno na nekoliko parcela, a rečeno mi je da će se te parcele spojiti kada se završi ozakonjenje. Ja sam srpski državljanin, ali kada dodje momenat za potpisivanja kupoprodajnog ugovora neću biti u Srbiji. Da li se sada može uraditi punomoć za kupovinu te nepokretnosti ili se mora čekati da se završi ozakonjenje? I ako može, šta bi se trebalo navesti od detalja vezano za posed i kuću u toj punomoći? Kuća ne postoji u katastru, tako da nema katastrni list nepokretnosti. Hvala
Poštovana Suzana,
odgovor na Vaše pitanje nije moguće dati na ovaj način. Ima mnogo detalja na koje treba obratiti pažnju, posavetujte se sa advokatom.
Plac smo kupili 1977.godine, isplaćen, sa svedocima, koji su sada pokojni. Priznanicu smo izgubili, a plac nije prenesen. Stari objekti porušeni, a izgrađeni novi od 80. pa nadalje. Sada kćer pokojnog prodavca neće da prizna isplatu i traži opet novac, a neće ni da prenese na moje ime. Šta da radim? Imovina je seoska, bez dozvole i legalizacije.
Poštovana Verice, lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke. Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta. U ovom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo i na naknadu štete.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke. Dakle, postoje mnogobrojne varijacije, te je savet da angažujete advokata.
Poštovani,
Molim Vas za pravnu informaciju. Pre oko 38 godina komšija je ušao u naš plac celom dužinom, ne mnogo, ali geometarskim snimkom se vidi. Tada pre 38 godina vlasnici su bili moja baka i mama ( sada obe pokojne, mama mi je preminula 2008 godine), one nisu komšiju tužile za to što je ušao u naš plac. Kada sam ja kao ćerka i za moje pokojne mame (2008 godine preminula) nasledila kuću i plac nisam reagovala odnosno tužila što je komšija ušao u plac. Zatim on 2014 godine gradi pomoćnu zgradu i sa tim objektom još više ulazi na naš plac. Da napomenem ja nisam kao sadašnji vlasnik reagovala zato što je sagradio objekat u mom delu placa. Naravno za svo ovo vreme nismo izveli geometra jer se to golim okom ne vidi tako. Odlučila sam da prodam plac i kuću i kako bi kupcu predočila stvarno stanje angažovala sam Geometra koji je utvrdio situaciju koliko i gde je ušao u naš plac.
Moje pitanje, može li se komšija tužiti za to što je pre 38 godina ušao u naš plac celom dužinom bukvalno kapiju stavio i mogu li nekako i za taj objekat koji je sagrađen 2014 (taj objekat pomoćni 2014 izgrađen ne može da legalizuje) godine i koji dosta ušao po Geomeraskim skicama da ga tužim? Da li postoji mogućnost da dobijem taj spor sa komšijom ili je zastarelo? Takođe da li je komšija nakon 38 godina pošto je ušao dužinom placa ostvario pravo da to pripadne njemu jer ga mi nismo tužili nešto kao stanarsko pravo.
Molim Vas da mi kažete koliki bi bili troškovi takvog spora i neko okvirno vreme trajanja spora i naravno da li bi dobila taj spor?
Da li sam Vam dužna za ovu pravnu informaciju?
Najlepše Vam hvala za odgovor.
S poštovanjem,
Julijana Martinjak
Novi Sad
Poštovana Julijana,
lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke. Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta. U ovom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo i na naknadu štete.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke.
Obzirom na iznete varijacije, bez uvida u dokumentaciju, nije moguće dati precizan i jasan odgovor. Posavetujte se sa advokatom zbog kompleksnosti predmeta.
Sin živi u stanu koji se vodi na moje ime. Radi proširenja njegove porodice planiram da prodam stan i da mu dam novac za kupovinu većeg. Da li je bolje pre prodaje da prenesem stan na njega ili da prodam stan i poklonim mu novčana sredstva?
Hvala
Poštovana Snežana,
ukoliko bi vaš sin kupio prvu svoju nekretninu, onda je bolje da mu date novac radi kupovine, a kako bi ostvario poreske benefite/oslobođenja kao kupac prve nekretnine. U slučaju da sin već poseduje neku nekretninu na svom imenu, možete mu i pokloniti vaš stan, ali se uvek postavlja pitanje vaše namere i želje, šta želite da učinite sa svojom imovinom.
Moje pitanje je da li osoba koja radi u inostranstvu može podići kredit a pritom je SR državljanin?
Poštovana Ana,
samo i isključivo od politike banke, zavisi da li osoba koja radi u inostranstvu, a ima državljanstvo Republike Srbije, može podići kredit. Uslove, rokove, kreditnu sposobnost, obezbeđenje banke i drugo, morate proveriti u nekoj od poslovnih banaka. Svakako će jedan od uslova biti da je ta osoba zaposlena i da ima redovna mesečna primanja, a kako bi se mogli uredno isplaćivati mesečni anuiteti prema banci.
Poštovani, geometar je bio radi legalizacije kuće i pri tom je merio među između mene i komšinice, pri tom je ušao oko 4m u moju parcelu. Šta da se radi? hvala
Poštovani, bez uvida u skice i međnu liniju, nije moguće dati precizan odgovor. Ukoliko je neko ušao 4m u vaš deo poseda, onda postoji mogućnost otkupa tog dela parcele kako bi se mogla sprovesti legalizacija u celosti. U protivnom, nećete dozvoliti legalizaciju jer se odnosna nekretnina nalazi na vašem delu parcele.
Šta znači reč Ugovor o sufinansiranju pri kupovini oglašenog stana. Hvala na odgovoru.
Poštovana Katarina,
pre izgradnje novog objekta potrebno je svakako uzeti urbanističke uslove iz kojih se može dobiti podatak kakav objekat može da se gradi, da li je to porodična kuća ili može da se izgradi stambena zgrada. Ukoliko postoji mogućnost izgradnje većeg objekta, vlasnik obično zbog nedostatka finansijskih sredstava angažuje lice koje ima sredstva za investiranje takve gradnje. U praksi postoje različiti načini ugovaranja zajedničke izgradnje, a često, zbog neznanja i jedne i druge strane, ugovori su vrlo loše urađeni i ne daju dovoljno obezbeđenja ni jednoj ni drugoj strani. Radi se o ugovoru o sufinansiranju, na osnovu kojeg jedna ugovorna strana daje finansijska sredstva za izgradnju, a druga daje zemljište na kome ima pravo svojine ili pravo korišćenja. Treba razlikovati ugovor koji zaključuje vlasnik ili korisnik zemljišta čija kuća se ruši radi izgradnje novog objekta i lice koje daje finansijska sredstva, pribavlja investiciono-tehničku dokumentaciju, izvodi radove ili organizuje izvođenje radova od strane drugih lica. Vlasnik ili korisnik zemljišta u zamenu stiče svojinu na odgovarajućem idealnom delu na novom objektu, što se formuliše kroz određeni stan ili više stanova sa određenim brojem kvadrata, ili zauzvrat dobija u vlasništvo stan koji se nalazi na drugom mestu. Drugi ugovor se zaključuje za preostale stanove, koji se mogu prodavati po obavljenoj gradnji, ali najčešće i u različitim fazama izgradnje, od čega zavisi i visina cene stana.
Poštovani,
Kupili smo stan od 53kv vanbračni partner i ja, oboje se vodimo u katastru kao vlasnici 50% stana. Stiglo nam je rešenje za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava i kako smo oboje vlasnici, oslobođeni smo placanja poreza samo na 40kv, svako od nas po 20kv.
Obzirom da smo oboje prijavljeni na adresi, da li je moguće uložiti žalbu na rešenje, jer bi oslobađanje od plaćanja poreza trebalo da bude 40kv i dodatnih 15kv za svakog člana domaćinstva, ili zbog toga sto smo oboje vlasnici nemamo pravo na tih dodatnih 15kv za drugog člana?
Hvala unapred.
Poštovana Milena,
nadležna poreska uprava je ispravno razrezala porez. Naime, da biste postigli oslobađanje na 40m2 + 15m2, jedno od vas dvoje je trebalo da bude vlasnik ili upisan kao kupac na ugovoru a drugi da je na obrascu IKPS-PPAP radi oslobađanja od poreza. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40m2. Dakle, maksimalno se kupac može osloboditi do 40m2, a obzirom da ste oboje kupci, ispravno je razrezan porez: 20m2 + 20m2.
Poštovani, da li može da se stavi hipoteka na deo kuće, odnosno na četvrtinu kuće koja se nasledi? Kupili bi smo drugu kuću ali bi zbog učešća stavili taj deo pod hipoteku. Da li je to moguće?
Poštovana Anice,
hipoteka se može staviti i na polovinu i na četvrtinu kuće, samo je pitanje da li je to poveriocu isplativo i da li je sa tim saglasan. Pravne, odnosno zakonske smetnje nemate, ali je u praksi to retka situacija jer je posle teže prodati nekretninu (u slučaju da se aktivira hipoteka). Banke skoro nikada ne ulaze u takve hipoteke, osim ako je na celoj napokretnosti upisana hipoteka, bez obzira ko su su/vlasnici iste.
Ako postoji zabeležba ploduživanje, osoba preminula pre 4 godine, podnet zahtev za brisanje, u katastru nije još sprovedeno… Da li banka može da uspostavi hipoteku?
Poštovana Dragana,
ukoliko ste i banci dokazali da je određeno lice preminulo i da je podnet zahtev za brisanje plodouživanja, ne vidim razlog da banka ne krene u proceduru uspostavljanja hipoteke (verovatno radi dobijanja stambenog kredita). Međutim, u praksi, sve poslovne banke su pooštrile svoju politiku poslovanja te traže, da se do momenta isplate kredita, ipak pribavi rešenje da je plodouživanje u celosti izbrisano. Dakle, moguće je ali o tim detaljima morate sa bankom pregovarati.
Poštovanje: imam nekoliko pitanja. Kupio bih plac u Kragujevcu na kome bi izgradio kuću. Šta bi mi sve trebalo od dokumentacije za izgradnju kuće, pod uslovom da je plac gradsko građevinsko zemljište a šta ako se zemljište vodi kao poljoprivredno?
Hvala!
Poštovani,
gradnja na nekoj parceli je moguća samo ako je ta parcela pokrivena detaljnim regulacionim planom, jer detalji plan sadrži namenu i zonu parcele, pozicije saobraćajne infrastrukture, regulacione i građevinske linije, parametre za građenje i druge podatke. Na osnovu ovih podataka se dalje utvrđuje da li je potrebna izrada urbanističkih projekata preparcelacije i parcelacije da bi se formirala građevinska parcela.
Bitno je da se napomene da gradnja nije moguća na parceli koja nije definisana kompletiranim detaljnim regulacionim planom. Dakle nelegalno je graditi nove objekate i vršiti rekonstrukciju postojećih sve do usvajanja plana. Nakon toga, pribavlja se građevinska dozvola, koja se izdaje investitoru, te se radi i projekat koji se prilaže uz građevinsku dozvolu i izvod iz projekta za građevinsku dozvolu izrađene u skladu sa propisom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze o uplati odgovarajućih taksi i naknada i druge dokaze propisane propisom kojim se bliže uređuje postupak sprovođenja objedinjene procedure. Kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini. Ukoliko posedujete poljoprivredno zemljište, potrebno je pre svega uraditi prenamenu, ukoliko je to moguće za konkretnu parcelu. Vodite računa jer u pojedinim slučajevima prenamena može da košta i do 50% tržišne vrednosti parcele.
Poštovani, kao stanar u stambenoj zgradi u Molerova ulici, plaćam infostanu stavku hladna voda 11m3, a zivim u stanu od 25m3. Nemoguće je da nas u stanu dvoje toliku vodu potrošimo na mesečnom nivou. To je 11000 litara. Nakon uložene žalbe, infostan je odgovorio da je naša zgrada povezana sa prilključkom zgrade iz broja 6 iste ulice, pa zato mi plaćamo u stvari zajedničku vodu. Interesuje me da li je moguće da se pravno zaštitim od takvog obrazloženja?
Poštovana Dragana,
za navedeni problem se morate obratiti Skupštini stanara ili upravniku zgrade, da se tačno utvrdi na čijem vodovodnom brojilu se nalazi vaša nekretnina, ili pokušati da se za stan ugradi kontrolno brojilo ili tome slično. Kao zakupci stana mnogo nećete uraditi, jer takvu aktivnost treba da preduzme vlasnik stana ili upravnik zgrade.
Kako se overava ugovor za kupovinu stanova na Ledinama jer niko nema građevinsku dozvolu?
Poštovana Mirjana,
nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan, ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Ukoliko objekat nije ni ucrtan u Katastru, tada se ugovorom može kao predmet kupoprodaje opisati samo parcela/zemljište, uz napomenu da se na istom nalazi nelegalizovan objekat. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (osnov sticanja nekretnine prodavca), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Postovani,
Nas je troje, dva brata i ja. Otac je umro prošle godine u aprilu.
Sve je je prepisano na jednog brata još pre 8 godina, ali ja nisam znao. Brat živi u inostranstvu, gde je i otac živeo. Umrlica za oca još nije stigla iz inostranstva jer taj brat ne šalje u srpsku ambasadu.
Šta mogu da uradim?
Hvala
Zoran
Poštovani Zorane,
deluje mi da je vama povređeno pravo na nužni deo. Nužni naslednici predstavljaju jedan uži krug zakonskih naslednika koji zbog bliskosti srodstva sa ostaviocem uživaju posebnu zakonsku zaštitu. Da bi konkretan naslednik mogao da ostvari pravo na nužni deo neophodno je da se u konkretnom slučaju on može pojaviti kao zakonski naslednik prema svim pravilima o zakonskom nasleđivanju. Međutim, rokovi u kojima se može zahtevati nužni deo su sledeći: Ukoliko se nužni deo isplaćuje kao novčana protivvrednost – 3 godine od proglašenja zaveštanja, ukoliko je nužni deo povređen zaveštanjem i 3 godine od ostaviočeve smrti ukoliko je povređen poklonom. Ukoliko se nužni deo daje kao određeni deo stvari i prava iz zaostavštine – smanjenje zaveštajnih raspolaganja se može tražiti u roku od 3 godine od proglašenja zaveštanja, a vraćanje poklona u roku od 3 godine od ostaviočeve smrti.
Moje pitanje glasi, kupio sam stan od investitora, koji ima građevinsku dozvolu. Potpisao predugovor i isplatio pola novca, druga polovina prema predugovoru se plaća nakon tehničkog prijema i tehničkog izveštaja. Investitor me prisiljava da se uselim, jer je stan gotov, međutim nije odrađen tehnički pregled, niti će u skorije vreme. Šta da radim? Svi su se uselili osim mene. Ja insistiram na tehničkom prijemu, koji je uslov za upotrebnu dozvolu.
Poštovani Nikola,
vaše pravo je da se uselite po dobijanju tehničkog prijema za stambenu zgradu, te da tada i isplatite drugi deo kupoprodajne cene. Vi se možete useliti u nekretninu (jer se u praksi zaista i dešava da se posle nekoliko meseci od useljavanja čitave zgrade odradi tehnički prijem i dobije upotrebna dozvola) iako vam se u tom slučaju ne garantuje ispravnost rada lifta, struje, vode, svih drugih instalacija… Uporebna dozvola zavisi od Komisije iz službe za građevinarstvo, jer čitav set članova komisije mora da prostudira dokumentaciju i da se na terenu uveri u ispravnost svega nabrojanog. Obzirom na ekspanziju novogradnje, to može da potraje..
Poštovani, želim da kupim stan ali opterećen je hipotekom iz 2017.god. Upisana je hipoteka a vlasnica se nije uknjižila nego je jos uvek uknjižen investitor od koga ga je ona kupila. Inače agent za nekretnine koji prodaje ovaj stan kaže da će sve radnje obavljati u vlasnicino ime, zatvaranje kredita i prodaju jer je ona sad živi u Crnoj Gori i u poodmakloj trudnoći je. I na moje pitanje koliko ima da oplati kredit prvo mi je agent rekla da je uplaćena samo kamata a nju je demantovao otac vlasnice stana tako da ne znam šta je istina. Pa eto molim Vas da mi kažete s obzirom da bi bila keš kupac i očekuje se da uplatim ostatak kredita, kako to sve izvesti a da me ne sačeka neko iznenađenje.Hvala Vam
Poštovana Dragice,
za vas je bitno da direktno od poverioca dobijete informaciju o stanju duga. Ukoliko je banka upisana kao hipotekarni poverilac, onda zahtevajte da vam se od strane prodavca (koji podnosi zahtev banci) dostavi Pismo o namerama i Potvrda o stanju duga banke. Navedeno znači da će vam banka izdati akte u kojima imate tačno stanje duga (sa svim troškovima, kamatom i glavnicom) na dan izdavanja te potvrde, a drugi akt je garant da će se po isplati hipoteke u celosti, izdati brisovna dozvola od strane banke. Ukoliko poverilac nije banka, isto možete zahtevati i od bilo kog fizičkog ili pravnog lica. U ovim poslovima ne sme biti nejasnih situacija, pa vam ujedno savetujem da angažujete advokata radi realizacije ovog pravnog posla (koji se često u praksi uspešno i završava). Morate sve ove naznake imati uredno “pokrivene” predugovorom ili kupoprodajnim ugovorom, koji moraju biti overeni kod javnog beležnika.
Poštovani, kupujem stan od vlasnika 1/1. Međutim na listu nepokretnosti stoji zabeležba da je upis izvršen na osnovu ugovora overenog kod suda pre 1. septembra 2014. godine. Notar je rekao da ovo nije problem nikakav.
Prodavac je pribavio potvrdu Suda, predao je Katastru i sad čeka da prođe neki period da katastar izbriše tu zabeležbu.
U međuvremenu ja treba da podnesem zahtev za stambeni kredit, pa me zanima da li imate saznanja da li ova zabeležba može da utiče na banku da mi odbije stambeni kredit?
Hvala unapred, NIna
Poštovana Nina,
naznačena zabeležba ne predstavlja problem da se predmetni stan prometuje putem stambenog kredita. Tačnije, takva zabeležba samo predstavlja informaciju da se upis vlasništva dogodio po osnovu isprave (ugovora) koji je overen pre stupanja u rad javnih beležnika u RS. Naznačena zabeležba se briše ako se dostavi potvrda suda da je ugovor overen pod odgovarajućim brojem overe ili ako se dostavi odluka suda kojom se utvrđuje pravo stečeno predmetnim ugovorom ili se na drugi način potvrđuje dejstvo predmetnog ugovora. Svakako, istekom roka od tri godine od dana upisa, ova zabeležba se briše po službenoj dužnosti.
Postovanje.
Imam sledece pitanje: sklopljen je ugovor o dozivotnom izdrzavanju sa primaocem izdrzavanja, koji ostavlja stan. Davalac izdrzavanja je u braku prilikom sklapanja ugovora. Nakon nekog perioda se razvodi. A opet, nakon nekog perioda od razvoda primalac izdrzavanja premine. Da li supruga ima neko pravo potrazivanja na tom stanu?
Poštovani Miloše,
odgovor na vaše pitanje nije tematika internet sajta 4zida. Vaše pitanje se odnosi na obligaciono pravno potraživanje, nije vezano za zakup ili promet nepokretnosti ili u vezi sa tim. Vaše pitanje zahteva uvid u spise, a odgovore na vaša pitanja potražite u Zakonu o nasleđivanju, od člana 194 – 205.
Dobar dan. Interesuje me kupovina stana na kredit ali radim u Českoj a u Srbiju dolazim na odmor pa me zanima da li postoji mogućnost da se podigne neki kredit za kupovinu stana?
Poštovana Sanja,
samo i isključivo od politike banke, zavisi da li osoba koja radi u inostranstvu, a ima državljanstvo Republike Srbije, može podići stambeni kredit. Uslove, rokove, kreditnu sposobnost, obezbeđenje banke i drugo, morate proveriti u nekoj od poslovnih banaka. Svakako će jedan od uslova biti da je ta osoba zaposlena i da ima redovna mesečna primanja, a kako bi se mogli uredno isplaćivati mesečni anuiteti prema banci.
Dobar dan. Imam problem sa podstanarima koji za sada plaćaju kiriju i račune (malo na bockanje), ali ne žele da izadju iz moje kuće koju sam kupila na kredit. Iako sam po svaku cenu htela da potpisemo ugovor o zakupu, to su vešto izbegavali kad god su mogli. I ja sam kao jedini vlasnik i apsolutno sama na neki nacin “digla ruke” od toga. Medjutim, zimus se desilo da sam pri pokusaju da udjem u kuću u pratnji svoje majke dočekana na vratima, pa smo ušle pomalo na silu. Unutra su me podstanarka i njen punoletni sin dočekali tako da je sin skoro fizički nasrnuo na mene, kao i ta “gospodja”. Da nije bilo moje majke, prebili bi me na mrtvo. Tada sam uspela da im kažem da se moraju iseliti iz kuće do leta zato sto hoću da se uselim tamo sa svojim detetom. Sada kažu da bi mogli da izadju prvog septembra zato što sam im tada tako rekla. Svaku moj reč izvrću, a preko poklopca za vodomer stavili su neki težak drveni sanduk. Iz “Naisussa” je naravno meni stigla opomena da to uklonim. U kuću ne smem da udjem iz bojazni da me mučki ne prebiju. Koja su moja prava? Unapred hvala.
Poštovana Marice,
očigledno je da se bez tužbe sudu, vaš slučaj ne može rešiti. Međutim, uspeh u sudskom postupku ne zavisi samo od činjenjice o vlasništvu nad objektom iz kog se traži iseljenje, već je bitno i da se to drugo lice, u odnosu na koje se postavlja zahtev, u objektu nalazi bez pravnog osnova – npr. nije moguće iseliti zakupca iz objekta koji drži po osnovu zaključenog ugovora o zakupu, sve dok je taj ugovor na snazi. Zahtev za iseljenje u nekim slučajevima zavisi od okončanja posebnog postupka koji se vodi sa zahtevom npr. za utvrđenje prava vlasništva, i tada je okončanje tog postupka prethodno pitanje od kog zavisi uspeh u parnici sa zahtevom za iseljenje. Savet je da se obratite advokatu radi preduzimanja konkretnih mera.
Poštovanje! Ja sam dobila stan od firme kada smo imali jedno dete. Kasnije je moj otac meni poklonio svoj stan. Prodali smo oba stana i kupili jedan veći za sve. Suprug je umro, deca otišla, prodala bih stan.
Da li sam ja vlasnica 100% stana jer su deca rođena u zatečenom stanu? Hvala!
Poštovana Hristina,
pravo vlasništva se stiče pravno valjanim ugovorom, overenim na zakonit način. Nadalje, pravo vlasništva se stiče i sudskim odlukama – rešenjem o nasleđivanju itd.. Rođenje određenog lica u nekretnini ne čini pravni osnov za sticanje svojine na nepokretnosti. Obzirom da je vaš suprug preminuo, pretpostavljam da ste rešenjem o nasleđivanju stekli nekretninu (ili zajedno sa decom). Vlasništvo na nepokretnosti proveravate u Katastru nepokretnosti i uvidom u List nepokretnosti.
Poštovani, kupili smo stan od preduzimača koji se po ugovoru obavezao da će u roku od 3 meseca završiti lift u zgradi. Rok je odavno prošao, lift jos nije urađen, nema ni naznaka kada će biti. Mi smo se uselili u stan, koji je na 5. spratu i jako je nezgodno bez lifta. Koja su naša prava u ovom slučaju?
Poštovana Ema,
bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati konkretan odgovor. Ukoliko određenim ugovorom ništa ne piše o obavezama investitora ili lica koje treba da ugradi lift, onda Vam jedino preostaje da se putem tužbe nadležnom sudu, određeno lice obaveže na ugradnju lifta. Takođe, može se tražiti i naknada štete. Predlog je da se sa svom raspoloživom dokumentacijom obratite advokatu za preduzimanje daljih koraka.
Ne bih htela da se stan koji kupujem vodi na mene, da li može da se vodi na moga sina i moju ćerku, sin je punoletan, ćerka ima 16 ?
Poštovana Dragana,
kupac svakako da može biti vaš sin kao punoletni državljanin ali to može biti i ćerka koja ima 16 godina. Međutim, u slučaju prodaje nepokretnosti, dok je ćerka maloletna, moraćete da imate saglasnost nadležnog Centra za socijalni rad kao i potpunu kontrolu sredstava koja su isplaćena na njen račun kao mlt. lica (postoji i posebna procedura za otvaranje takvih računa u poslovnim bankama). Dakle, pravo suvlasništva je moguće, ali se mora sagledati šire takva opcija (mlt. ćerka nema pravo na poreska oslobađanja kao kupac prve nekretnine, a kupovinom predmetnog stana njoj se takva mogućnost u budućnosti ukida).
Da li građanin Makedonije koji je nasledio polovinu stana u Srbiji može ga prodati i koja je procedura? Vlasnik druge polovine je srpski drzavljanin.
Poštovani,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Postovani,
Kupila sam stan u manjoj zgradi sa devet stanova. Svaki stan ima svoje obeleženo parking mesto. Zgrada je ograđena oko parkinga. Međutim primetila sam da u ugovoru nigde ne stoji da parking pripada stanu a sada investitor insistira na skidanju ograde iako su vlasnici stanova hteli da naprave i kapiju. Postoji i nerešeno pitanje vode. Kako najbolje rešiti i da li postoji mogućnost dopisa parking mesta u ugovor? Većina stanova je kupljena preko kredita banke. hvala
Poštovana Suzana,
ne možemo se izjasniti na vaše pitanje bez uvida u dokumentaciju. Ne postoji mogućnost aneksiranja ugovora ako je on u celosti izvršen (pogotovo ako je nekretnina kupljena putem stambenog kredita). Parking mesto morate rešavati sa investitorom sa novim ugovorom, u skladu sa međusobnim dogovorom. Skidanje ograde od strane investitora ili namera stanara da se napravi kapija, mora biti jasno definisano i samim projektom kada je zgrada bila građena (da li je uopšte projektom predviđena ograda/kapija i drugo). Šta se smatra zajedničkom svojinom stanara a šta imovinom investitora, moralo je biti regulisano ugovorima. Obzirom da se mora sagledati i pitanje vlasništva na samoj parceli gde se nalaze parking mesta, savet je da se obratite advokatu.
Pozdrav, koji su rizici kupovine stana u zgradi koja nema upotrebnu dozvolu?
Poštovani Milane,
ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu, ista se neće moći etažirati u Katastru i dok istu ne dobijete, nećete moći da se uknjižite kao vlasnici na posebnoj etažnoj jedinici (stanu). Moguća je takva kupovina, ali morate imati u vidu da vam prodavac ne može garantovati bilo kakve rokove i garancije oko završteka izgradnje objekta, sprovođenja tehničkog prijema objekta, dobijanje upotrebne dozvole i drugo, jer je to obaveza investitora.
Poštovani,
Odlučila sam da kupim kuću. Da li možete ukratko da mi opišete proces, šta me čeka od trenutka izbora kuće pa do ključ u ruke? Interesuje me ceo proces, znači, sastavljanje ugovora, isplata vlasniku, kako se vrši isplata, koliki su moji propratni i dodatni troskovi i slično?
Unapred hvala.
Poštovana Vesna,
obzirom na detalje koji Vas zanimaju, nije moguće na ovakav način dati odgovor. Savet je da se obratite advokatu. Naime, postoje mnogoborjni detalji oko samog ugovora, načina isplate (da li je isplata odjednom, ili u više delova), da li će se pre toga raditi ugovor o kapari, predugovor ili je isplata odjednom pa se radi konačni kupoprodajni ugovor, da li se odmah izdaje saglasnost za uknjižbu ili ne, kada se predaje posed nepokretnosti, da li se isti predaje oslobođen od lica i stvari, da li postoje tereti na nepokretnosti. Troškovi u vezi sa postupkom kupoprodaje, kako advokatski tako i od javnog beležnika, zavisi od vrednosti nepokretnosti koja se prometuje i drugo. Od vrednosti nepokretnosti zavisi i porez na prenos apsolutnih prava, zatim porez na kapitalnu dobit koji plaća prodavac i drugo.
Da li mogu da promenim ličnu kartu i adresu i ako je vlasnik umro a sin je u toku nasleđivanja stana za koga sam udata?
Poštovana Gina,
u nadležnoj PU ili PS, pored važeće lične karte, tražiće i vlasnički List nepokretnosti za premdetnu nekretninu, da se vidi ko je vlasnik i da li on daje saglasnost da se prijavite na tu adresu. Smatram da nećete moći prijaviti prebivališnu adresu u ličnoj karti dok se pravnosnažno ne okonča ostavinska rasprava.
Poštovani,
Nasledila sam deo kuće posle smrti oca, sada bih volela da uzmem kuću na kredit. Da li može da se traži povrat pdv-a za kupovinu prve nekretnine?
Poštovana Ines,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu ili deo iste (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a (koji se ujedno može vratiti samo ako se kupuje prvi stan direktno od investitora).
Poštovanje. Molim vas, suvlasnik kuće sam sa jednim čovekom. On je nadogradio nekoliko spatova na njegovom i na mom delu kuće, bez ikakve moje dozvole a videla sam i bez dozvole. Zatim je je celokupna kuća snimljena i kataster promeni broj parcele i upišu sve na ime njegove majke. Celokupan objekat, a znači bila je prizemna kuća 1/2 njihova 1/2 moja. Zatim zbog nekih njihovih dugovanja državi sud im proda kuću tako da se ja sada vodim samo kao vlasnik na parceli. Godinama je nisam obilazila, to sam nasledila od oca. Katastar od kad sam je prebacila na svoje ime i sve uredno platila nikada nije poslao rešenje za porez a imaju sve moje podatke. Kome ja mogu da se žalim? Kako je katastar smeo to da uradi? Nikada me za ništa nisu obavestili. Sada sam htela da prometujem objekat i to sam videla. Izvadila sam istorijat i videla šta je sve odrađeno. Kome da se obratim? Hvala unapred
Poštovana Miro,
obratite se advokatu za preduzimanje pravnih radnji i zaštite svojih interesa. Suvlasnik u svim odlukama Katastra, mora biti uredno obavešten o preduzetim radnjama i mora mu se pružiti mogućnost da učestvuje u samom upravnom postupku (makar sa potpisivanjem saglasnosti, izjava i drugo).
Da li mogu svoju polovinu kuće prodati? Nasledile sestra i ja od roditelja.
Poštovana Nataša,
svoj udeo na nepokretnosti možete u svakom momentu, kao vlasnica, prodati, izdati ili opteretiti zalogom. Takva prava se zakonski dozvoljavaju svakom vlasniku. Međutim, zakonom o prometu nepokretnosti, propisano je da suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, isti mora prethodno da ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Za kupovinu prvog stana da li postoji ogranicenje kvadrature stana za povracaj pdv-a.Hvala unapred.
Poštovani Nikola,
pravo na refundaciju PDV-a može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15m2 po svakom članu koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan. Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od naznačene površine, pravo na refundaciju PDV može da ostvari do iznosa koji odgovara površini kako je već napisano (40m2 + 15m2 za svakog člana porodičnog domaćinstva). Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.
Dobar dan.
Investitor pravi stambeni objekat, graniči se samnom.
Ali balkonče mi stavio na moju stranu da gledaju, leva strana gledanje od ulice.
Da li je to po zakonu?
Pozdrav
Simo Ilic
predraga tomica 12
11000 bg
Poštovani Simo,
na vaše pitanje se, bez uvida u bilo kakvu dokumentaciju, ne mogu izjasniti. Ukoliko smatrate da investitor ne gradi savesno ili po odobrenom projektu, tada se možete obratiti inspekciji građevinarstva i drugim nadležnim službama radi provere ispravnosti gradnje.
Nakon smrti majke nasledila sam stan u otkupu. Imam pravosnažno ostavinsko rešenje. Da li postoji neki vremenski rok u kome ja trebam podneti zahtev za prenos prava na otkup stana?
Poštovana Snežana,
ukoliko je rešenje o nasleđivanju doneo javni beležnik, tada on po službenoj dužnosti dostavlja isto nadležnom Katastru radi upisa prava svojine na nasleđenom stanu. Međutim, ukoliko stan još nije isplaćen već ste vi tu obavezu preuzeli kao naslednica, onda se obratite pismenim putem prodavcu (onome kome plaćate mesečnu ratu otkupa) da vas evidentira kao novog kupca. Poseban rok ne postoji, osim što prodavac mora znati ko je naslednik prava otkupa i kome da šalje mesečne fakture ili sa kim da se zaključi aneks ugovora o otkupu stana.
Dobar dan! Otac je nasledio kuću posle smrti majke kao jedini maslednik. Kuću prodaje da bi kupio meni manju kuću a deo para bi potrošili na operaciju koja mi je neophodna. Kuća u kojoj on živi još nije preveo na sebe. Intresuje me da li smo u obavezi da platimo porez na dobit. Hvala unapred.
Poštovana Katarina,
porez na kapitalnu dobit se ne određuje za naslednike koji su nekretninu stekli u prvom naslednom redu. Obzirom da je otac nasledio kuću iza svoje majke, kao prvi nasledni red, nema poreza na kapitalnu dobit shodno članu 72a Zakona o porezu na dohodak građana.
Prodajem kuću koju sam dobila po osnovu nasleđa. Kupujem stan sebi i ćerki. Da li plaćam i pdv, obzirom da je kupovina prvog stana? Da li mora da bude novogradnja, da ne bih imala obavezu za pdv?
Poštovana Milena,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, ima punoletno fizičko lice sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu ili deo iste (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a (koji se ujedno može vratiti isključivo ako se kupuje prvi stan direktno od investitora). Međutim, ako nekretninu ne kupujete od investitora, već je “druga ruka” prodaje, onda plaćate porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% od tržišne/ugovorene cene nepokretnosti – od kog takođe nemate pravo na oslobađanje, jer posedujete nekretninu na svom imenu.
Poštovani, suprug i ja se razvodimo, imamo u suvlasništvu stan od 84 km2, koji je jako “zahvalan”, za razna renoviranja. Potrebno je da se obratimo stručnjaku, da bi saznali da li je to moguće, na koji način, koja je preliminarna cena, i t.d.
Kome prvo da se obratimo? Koji je naš 1. korak?
S poštovanjem.
Poštovana Ljiljana,
predlog je da se obratite ovlašćenoj agenciji za promet nepokretnosti ili sudskom veštaku radi procene tržišne vrednosti nepokretnosti, ali i samih ulaganja/renoviranje (barem ona oko kojih ste se međusobno dogovorili). Stan možete prodati, pa iz kupoprodajne cene da rešite međusobna imovinsko-pravna pitanja, ali možete i vi kao suvlasnik da isplatite supruga shodno proceni/veštačenju. U slučaju da se vansudski ne možete dogovoriti, onda jedino preostaje da se putem tužbe i nadležnog suda ostvare prava stranaka.
Poštovanje! Ne znam da li sam pravilno postavila pitanje jer ne mogu da pronadjem odgovor. Pitanje je bilo u vezi izdatog lokala. Ja kao vlasnik sam potpisala ugovor sa jednim covjekom kod notara kojim se on obavezuje za placanje racuna i kirije. E sad, znam da lokal radi ali da ga nije prijavio. U slucaju da inspekcija uhvati da radi, da li ce meni zatvoriti lokal i da li bi mene za nesto teretili? Hvala
Poštovana, kao vlasnica nepokretnosti možete imati određene probleme oko neprijavljivanja obavljanja određene delatnosti zakupca u Vašem prostoru. Naime, ukoliko ni sam lokal ne ispunjava minimum propisanih uslova za obavljanje takve vrste delatnosti a Vi ste to znali ili ste morali da znate, može se prilikom dolaska inspekcije privremeno zabraniti obavljenje neregistrovane delatnosti, što vama pravi štetu oko daljeg izdavanja, neplaćanje zakupnine, režije i drugo. Nadležni inspektori će pokrenuti određeni prekršajni postupak u kom i Vi, svakako, morate biti uključeni.
Poštovani, imam par pitanja. Da li može da se proda neuknjižen stan? Stan je 56m2, nalazi se u Žarkovu. Gradnja zgrade 2001 tek skoro predato za legalizaciju. Zanima me za koliko bi mogao da se proda takav stan ?
Hvala
Poštovana Branka,
neuknjižen stan može biti predmet kupoprodaje, međutim da bi Vam se dao precizniji odgovor, mora se utvrditi da li za zgradu, gde se predmetni stan nalazi, postoji izdata građevinska dozvola, projekat i drugo. Predmetna situacija se posebno ne razlikuje od kupovine/prodaje stana u izgradnji, međutim, takva zgrada ima uredno izdatu građevinsku dozvolu, odobreni projekat… Predlažem da se sa celokupnom dokumentacijom obratite advokatu radi više detalja.
Vlasnik sam 30%stana u kome živim sa dva punoletna sina. Oba sina su takođe vlasnici. Svaki ima po 35% vlasništva i to su dobili kao poklon od bake nakon razvoda, jer je baka bila vlasnik 75% stana.
Sinovi žele da kupe sebi po stan od investitora. Da li oni imaju pravo na povraćaj PDVa tj.subvenciju koju daje država za one koji prvi put kupuju nov stan, s obzirom da jedino imaju deo stana koji nisu kupili već dobili na poklon.
Hvala na odgovoru
Poštovana Mima,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Sinovi u konkretnom slučaju, obzirom da imaju deo nepokretnosti na svom imenu, nemaju pravo na povrat PDV-a, niti na subvenciju države.
Postovani,
da li mogu da prodam plac sa kućom koja nije legalizovana? Pozz
Poštovana Ana,
nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Ukoliko objekat nije ni ucrtan u Katastru, tada se ugovorom može kao predmet kupoprodaje opisati samo parcela/zemljište, uz napomenu da se na istom nalazi nelegalizovan objekat. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Kupio sam kucu od žene i napravili smo kupoprodajni ugovor. Ja sam kuću uknjižio u katastar, platio porez i ostalo, prodavac je ugovor potpisao kod notara, posle 5 godina prodavac kaže da je prevaren, i da mu nisam isplato novac za kupovinu nekretnine. Pritom je podnela krivičnu prijavu da je prevarena. Da li se ugovor može poništiti?
Poštovani Vukašine,
u konkretnom slučaju, tvrdnje da je isplaćena kupoprodajna cena trebaju biti dokazane. Bitno je sagledati da li je kupoprodajna cena isplaćena preko bankovnog računa – tada ne postoji dilema, ali isto tako nema dileme i ako je u samom kupoprodajnom ugovoru upisano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti, te da prodavac svojim potpisom to i potvrđuje (ako je plaćeno u kešu). Međutim i da nije kao što je napisano, opet se postavlja pitanje zašto je prodavac dozvolio da se vi kao kupac, uknjižite kao vlasnik na kući ako nije primio kupoprodajnu cenu. Takođe, postvalja se pitanje i zašto se problematika javlja nakon 5 godina od kupovine. U zavisnosti od toga šta je napisano kupoprodajnim ugovorom, moglo bi se utvrditi da li postoji osnov raskida ugovora ili ne.
Poštovani, supruga je kupila stan u izgradnji, nema na sebe nekretninu, plaćanje sam ja izvršio sa svog računa i avansni račun glasi na moje ime. Priložili smo ugovor o preuzimanju duga, ja sam se odrekao udela u stanu, poreska uprava odbija da nam ispati povrat zbog avansnog računa na moje ime.
Poštovani Zorane,
shodno onome što ste napisali, ne vidim razlog da Vam se odbija mogućnost povrata PDV-a i na deo koji ste Vi, kao preuzimalac duga platili sa svog računa. Ukoliko ste dobili rešenje, predlažem da se svakako uloži žalba kao i da istu napiše advokat. Ugovor o jemstvu ili ugovor o preuzimanju duga je dovoljan osnov da se može izvršiti povrat PDV-a i na deo cene koja nije plaćena direktno sa računa kupca.
Pišem Vam iz Novog Sada. Imam problem o upisu prava vlasništva na nekretnine.
Imam jednu parcelu sa 2 objekta. U jednom objektu su 4 stana, a u drugom objektu 1 stan.
Moja porodica živi u objektu broj 1, imamo 4 stana i 4 vlasnika, a u drugom objektu komšinica.
Objekti su nam na jednoj parceli. Ali jedan objekat ima broj 28, a drugi objekat broj 28a.
Krenuli smo u otkup zemljišta i parcelacoju parcele i primetili da postoji greška upisa.
Komšinica je upisana kao vlasnica moje nekretnine, ja nisam upisana, a njena nekretnina nema vlasnika.
A imam još jedan problem. Ja sam na mojoj nekretnini upisana kao vlasnik stana, ali je grad upisan kao vlasnik zidova?
Kome da se obratim za ove ispravke?
Unapred Hvala
Sandra, NS
Poštovana Aleksandra, bez uvida u dokumentaciju nije moguće dati precizan i jasan odgovor. Savet je da se sa svom dokumentacijom obratite advokatu.
Poštovani,
Interesuje me da li treba da platim porez na kapitalnu dobit. Naime, od 2005.godine u svom vlasništvu posedujem deo stana (1/2 stana, 38kvm), kao poklon od roditelja. Na toj adresi su prijavljeni moji roditelji i moj brat (koji je vlasnik druge polovine). Ja sam od skoro prijavljena na drugoj adresi.
2012.sam kupila novu nekretninu (od 38kvm). I istu prodala 2019.god. kako bih kupila veći stan za sebe, dete i supruga. Kupovina novog stana (43kvm) je bila u roku od 90 dana i dodala sam novac. Mi sada svi živimo na toj adresi. Nije bilo moguće da svi živimo sa mojim roditeljima i bratom.
Da li postoji mogućnost oslobođanja placanja poreza na kapitalnu dobit, pošto sam obezbedila sebi i porodici malo veći stan?
Unapred hvala.
Poštovana Slavice,
za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne.
Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Ako je pravo obveznik stekao poklonom, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac stekao to pravo, a ako ne može da se utvrdi ta cena, onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava od strane poklonodavca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa. Obzirom da ne posedujem ugovore i iznose po kojima su prodati odnosno kupljeni stanovi, ne mogu se preciznije izjasniti. U postupku utvrđivanja prava na poresko oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak po osnovu rešavanja stambenog pitanja, obveznik podnosi nadležnom poreskom organu dokaze o rešavanju svojeg stambenog pitanja ili stambenog pitanja člana svoje porodice, odnosno domaćinstva. Dokazima o rešavanju stambenog pitanja obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva podrazumevaju se zaključeni i od strane suda overeni ugovori o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji, fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pismene izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva, kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložena u rešavanje stambenog pitanja.
Ako obveznik rešava stambeno pitanje člana svoje porodice ili domaćinstva, nadležnom poreskom organu podnosi i dokaze iz kojih se nesporno može utvrditi da sredstvima koja je on ostvario prodajom nepokretnosti rešava stambeno pitanje člana porodice, odnosno domaćinstva (ugovor o poklonu, overena pismena izjava i sl.), kao i dokaz da član porodice, odnosno domaćinstva po tom osnovu stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime.
Poštovani, molim Vas za informaciju:
jel potrebno upisivati broj bankovnog računa prodavca u kupoprodajni ugovor?
Hvala lepo
Poštovani Vlado,
shodno Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma, lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vršenjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Dakle, obzirom da se transakcija mora obaviti putem banke, mora se i uneti broj dinarskog/deviznog računa prodavca ali i kupca, odnosno sa kog računa se vrši plaćanje (to sve poslovne banke u Republici Srbiji zahtevaju u kupoprodajnim ugovorima).
Dobro vece. Plac je kupljen 1992 godine ugovor nije overen u Sudu, receno je da nije mogao da se overi. Kod notara postoji izjava svedoka koji su bili tu kada je bio kupljen plac i isplacen u celosti. Komsije koje su mi prodale plac parkiraju vozila ispred moje kuce govoreci dok plac nije upisan u katastar to je njihovo pravo. Da podignem ogradu nemam pravo to znam bar su mi tako rekli dok nisam upisana u katastar. Dve stvari me interesuju kada ce biti donesen zakon o ozakonjenju ili zakon o legalizaciji objekta i drugo pitanje na koji nacin dok ne bude usvojen taj zakon i da li mogu da uklonim ta vozila pauk ne odgovara jer nema ograde, saobracakna policija ne izlazi za ovakve slycajeve kazu da je nadlezan Sud tako da ne znam kako bih reagovala. Hvala i srdacan pozdrav
Poštovana Gordana,
predlažem da nadležnom sudu predate tužbu radi utvrđenja prava svojine putem održaja, te da nakon toga (po osnovu presude) uknjižite svoje pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti u Katastru. Obzirom da imate i svedoke, te da je proteklo dovoljno vremena da se putem održaja stekne pravo svojine, ne biste trebali u sudskom postupku imati posebnih problema. U ovom momentu, nemate osnov tvrditi da ste Vi vlasnica predmetne parcele. Zakon o ozakonjenju je donet i trenutno je važeći: (“Sl. glasnik RS”, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 – odluka US i 1/2023 – odluka US).
Ukoliko osoba poseduje nesto od navedenog u svom vlasnistvu: parcela bez objekta, lokal tj poslovni prostor, uknjizeno garazno mesto… da li ona moze pri kupovini prvog stana da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava??
Poštovani Miloše,
članom Član 31a Zakona o porezima na imovinu propisan je postupak poreskog oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu, pod uslovom da je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, da kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije. Ukoliko imate samo plac, bez objekta na istom, pomoćni objekat ili garažu (koji nisu namenjeni za življenje) tada možete i dalje da ostvarite ovo pravo.
Dobar dan! Izdala sam poslovni prostor i kod notara potpisan ugovor kojim se obavezuje placanje racuna, kirije itd. Zakupac nije prijavio restoran da radi iako radi i placa struju. U slucaju da inspekcija uhvati ne prijavljen lokal da li mogu ja odgovarati za to ili on.
Poštovana, kao vlasnica nepokretnosti možete imati određene probleme oko neprijavljivanja obavljanja određene delatnosti zakupca u Vašem prostoru. Naime, ukoliko ni sam lokal ne ispunjava minimum propisanih uslova za obavljanje takve vrste delatnosti a Vi ste to znali ili ste morali da znate, može se prilikom dolaska inspekcije privremeno zabraniti obavljenje neregistrovane delatnosti, što vama pravi štetu oko daljeg izdavanja, neplaćanje zakupnine, režije i drugo. Nadležni inspektori će pokrenuti određeni prekršajni postupak u kom i Vi, svakako, morate biti uključeni.
Postovani,
Majka, brat i ja smo vlasnici kuce posle oceve smrti. Sin moga brata, zeli da nadzida sprat, pa me interesuje da li je to moguce ako nije vlasnik objekta, ili je potrebna saglasnost nas troje vlasnika, i da li je on vlasnik tog sprata ako dobije dozvolu za zidanje?
Poštovana Sofija,
Investitor je lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola. Finansijer je lice koje po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira, odnosno sufinansira izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, sanaciju ili izvođenje drugih građevinskih odnosno investicionih radova i na osnovu tog ugovora stiče određena prava i obaveze koje su propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet izgradnje. Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu i izvod iz projekta za građevinsku dozvolu izrađene u skladu sa propisom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze o uplati odgovarajućih taksi i naknada i druge dokaze propisane propisom kojim se bliže uređuje postupak sprovođenja objedinjene procedure. Kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana zakonom. Građevinska dozvola se izdaje na ime investitora i finansijera ako je uz zahtev za izdavanje priložen ugovor između investitora i finansijera, overen u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa, u kome se investitor saglasio da nosilac prava i obaveze iz građevinske dozvole bude i finansijer. Ukoliko se radovi izvode na zemljištu koje je van gabarita objekta, neophodno je pribaviti saglasnost i vlasnika tog zemljišta. Za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže se i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.
Poštovanje,
Ako mi prodamo stan u vlasništvu koji smo imali 3godine, po zakonu trebamo platiti porez na kapitalni dobit 15%. E sad ako te pare od prodaje stana iskoristimo kao učešće za stambeni kredit dali onda plaćamo porez,tj da li je nekretnina kupljena na kredit dovoljna da ne platimo porez jer smo mi time obezbedili krov nad glavom.
Poštovani,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Isplata učešća za stambeni kredit radi kupovine nove nekretnine jeste deo ulaganja u rešavanje stambenog pitanja (od prodaje stare nekretnine), ali nije osnov za njegovo oslobađanje. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje (ali se od iste ne oslobađa u celosti). Mora se sagledati prodajna cena stana kao i kupovna cena druge nekretnine. To su parametri, a ne osnov kako je stečen neki deo novca, da li preko kredita banke, ili pozajmice ili..
Postovani,
Zivim u nelegalizovanom stanu vise od 30 godina sa boravistem na istoj adresi. Koje pravo sticem tim boravkom i kada mogu da ga legalizujem ma svoje ime?
Zahvaljujem
Tanja
Poštovana Tanja,
življenjem u stanu i preko 30 godina, ne čini mogućnost da se po automatizmu legalizuje objekat/stan. Međutim, postoji mogućnost sticanja prava svojine (vlasništva) održajem. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Poštovani,molim Vas za pomoć. Da li imam pravo na povrat PDV-a za kupovinu stana,ukoliko imam nekretninu na svom imenu gde u katastru piše da ja imam samo pravo korišćenja,a nekretnina je u svojini Republike Srbije? Hvala Vam unapred na odgovoru.
Srdačan pozdrav.
Poštovana Jovana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate nepokretnosti na koju verovatno i plaćate porez na imovinu, nemate pravo na povrat PDV-a. Između ostalog, za povrat PDV-a traži se i dokaz lokalne poreske administracije da niste bili obveznik poreza na imovinu, za šta sumnjam da niste plaćali godinama unazad.
Interesuje me stambeni kredit. Kredit bi uzeo sin koji ima privatnu firmu više od godinu dana. On ima 19 ipo godina, u januaru puni 20. Ima zaposlene radnike ali trenutno nema svoju platu. Doprinosi uredno plaćeni. Da li je moguće i šta je potrebno da bi ostvario uslov za stambeni kredit i da li postoji starosna granica kada moze podici stambeni? To je prva nekretnina. Hvala unapred.
Poštovan Nadice,
samo i isključivo od politike banke, zavisi da li Vaš sin može uzeti stambeni kredit radi kupovine nepokretnosti. Uslove, rokove, kreditnu sposobnost, obezbeđenje banke i drugo, morate proveriti u nekoj od poslovnih banaka. Svakako će jedan od uslova biti da je sin zaposlen i da ima redovna mesečna primanja, a kako bi se mogli uredno isplaćivati mesečni anuiteti prema banci. Starosna granica za podizanje kredita opet zavisi od primanja, da li je u pitanju stalno ili privremeno zaposlenje i drugo.
Postivani,
Sta treba da znam kada kupujen stan u izgradnji da budem siguran da sve ide po pravilu i zakonu?
Mike
Poštovani Milivoje,
predlog je da se obratite advokatu radi detaljnijih usmerenja. Postoje mnogobrojne stavke na koje se mora obratiti pažnja: da li su investitoru uredno izdate sve dozvole za gradnju, rokovi završetka gradnje, rokovi preuzimanja poseda nekretnine, opremanje iste sa sanitarijama (kakvog kvaliteta), pitanja vezano za kašnjenje u predaji poseda (tzv. penali), da li je investitor likvidan kao pravno lice, da li mu je prva stambena zgrada koju gradi ili je već poznat po gradnji u mestu u kom se nalazite i mnoga druga pitanja. Svakako je savet da se sa investitorom zaključi pred/ugovor i da se isti overi kod javnog beležnika, jer samo sa overenim pred/ugovorom možete na ispravan način zaštiti svoja prava ako dođe do nesporazuma i pokretanja određenog sudskog postupka.
Imam stan u suterenu koji sam upisala u katastar po Veljinom zakonu. Da li mogu taj stan da ustupim drugom licu?
Poštovana,
bez uvida u osnov sticanja (kada ste i kako stekli nekretninu), nije moguće dati precizniji odgovor. Međutim, ukoliko je stan u suterenu uknjižen i legalan (nije bitno po kom zakonu je sprovedeno uknjiženje tj. legalizacija) ne vidim problem u daljem prometovanju predmetne nepokretnosti.
Poštovani, vlasnik sam stana koji sam stekao pre braka. Interesuje me u slučaju kada bi pomenuti stan zamenio za drugu nekretninu (bez ikakve doplate) da li bi ta, nova nekretnina postala zajednička imovina mene i supruge ili bi bila moje vlasništvo?
Poštovani Dragane,
članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, propisano je da: zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je izvršio javni beležnik, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Dakle, zakonska formulacija je jasna, dok ste u braku, po službenoj dužnosti će se upisati zajednička supružnička svojina sve dok se ne dostavi overena izjava kod notara, da se radi o posebnoj isključivoj svojini vas kao kupca. Ugovor o zameni se tretira kao da činite dve kupoprodaje, pa samim tim Vi kupujete u braku. Predlog je da supruga bude potpisnica ugovora o zameni nepokretnosti uz konstataciju da se radi o vašoj posebnoj imovini stečenoj u braku.
Postovani,
Suprug je kupio stan na kredit koji jos uvek nije otplacen u celosti. Stan ce nakon celokupne otplate biti na njegovo ime. Ja u svom licnom vlasnistvu nemam nijednu nekretninu, tj. nista sto se vodi na moje ime od zemljista ili nekretnina. U slucaju da kupim stan na svoje ime, da li imam prava povracaja PDV-a i oslobodjen je od poreza za prenos ?
Hvala
Poštovana Vesna,
pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Dakle, obzirom da do sada niste bili upisani kao vlasnik nepokretnosti (u ma kom udelu) niti ste bili obveznik poreza na imovinu po osnovu nepokretnosti, imate pravo na oslobađanje poreza pri kupovini nepokretnosti (PDV-a ili apsolutnih prava, u zavisnosti šta i od koga kupujete).
Da li moze strani drzvljanin da uzme kredit za stan ili kucu i da otplacuje sve uredno i sta mu je potrebno? Hvala unapred
Poštovani Kristijane,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima. Dakle, zavisi čije državljanstvo imate i da li sa tom zemljom postoji uzajamnost. U vezi kredita, zavisi sve od banke do banke i politike poslovanja, svakako da nije zabranjeno ali je banci to nesigurno pogotovo ako strani državljani nemaju stalno zaspolenje i primanje zarade u R Srbiji.
Poštovani, nalazim se u Americi. Želeo bih da se vratim kuci, imam dvojno državljanstvo. Ali moji stari dokumenti – isprave su ili zastareli ili izgubljeni, a da izvadim nove isprave treba vremena. Da li ja sa stranim pasošem mogu da kupim kuću koja mi se svidela ili bi mogao da dobijem neku potvrdu kao državjanin Srbije da kaparišem i kupim kuću?
Poštovani Jovice,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Dobar dan, vlasnik sam stana u pr u stambenoj zvradi, da li imam prava da stan izdajem kao poslovni prostor, bez saglasnosti ostalih stanara? Da li trebam neko posebno odobrenje, tj , saglasnost? Hvala unapred, pozdrav Svetlana.
Poštovana Svetlana,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Vlasnik nepokretnosti dužan je da se pri korišćenju nepokretnosti uzdržava od radnji i da otklanja uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti, kojima se otežava korišćenje drugih nepokretnosti (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, potresa, buke, oticanja otpadnih voda i sl.) preko mere koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namenu nepokretnosti i na mesne prilike, ili kojima se prouzrokuje znatnija šteta. Prilikom izdavanja nekretnine, nemate potrebu da prikupljate bilo kakve saglasnosti trećih lica, ali se mora voditi računa kakva delatnost bi se izvršavala u tom prostoru (da li je samo kancelarijskog tipa ili nešto što može da proizvodi buku, rad mašina i drugo).
Poštovani Brane,
Kupila sam stan u novogradnja, potpisala predugovor u kome piše da je stan projektovane površine 58 kvadrata. Stručnjak gradjevinske struke je izmerio stan I tvrdi da je stan 53 kvadrata. Investitor odbija da koriguje kupoprodajnu cenu u glavnom ugovoru. Šta mi je činiti, obzirom da je cena po kvadratu 3000, e, sto znaci da me je zakinuo za 15 000 e.
Poštovana Snežana,
ukoliko je površinu izvedenog stanja izmerio veštak građevinske struke a ona značajno odstupa od ugovorom utvrđene površine stana, tada jedino možete pokrenuti parnični postupak pred nadležnim sudom radi raskida predugovora i povrata novčanih sredstava (ako ste platili određeni deo). Obično se, u praksi, u predugovorima sa investitorima upisuje da se odstupanje od +/- 3,00% m2 toleriše, a da se preko toga doplaćuje ili umanjuje kupoprodajna cena. Posavetujte se sa advokatom u svakom slučaju.
Poštovani, molim da mi pojasnite. U rešenju za moju nekretninu piše da objekat u gabaritu ima 422m2 i da ima P+1. tj da je uknjizeno 844m2 a u e katastru nam stoji upisano samo 422m2. Da li moramo da idemo u katastar da ispravljamo grešku? Šta je Vas savet? S’ poštovanjem, Dragana.
Poštovana Dragana,
praksa upisa površina u Katastru se uvek svodi na upis površine u gabaritnoj osnovi objekta. U vašem slučaju, osnova objekta je 422m2 i postoji + SP1 (sprat) u istom gabaritu. Dakle, ne radi se o grešci već u načinu upisa objekata.
Poštovani, interesuje me da li imam pravo na povraćaj PDV-a ako sam ostavinskom raspravom nasledila deo kuće od bake?
Nemam nekretninu u vlasništvu ovo bi mi bila prva .
Poštovana Ivana,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a.
Po ugovoru mi je definisano plaćanje penala na osnovu kašnjenja završetka radova i useljenja u zgradu. Investitor odbija da uplati. Kakve korake predlažete?
Poštovana Ivana,
predlažem da se obratite advokatu kako bi isti opomenom pred utuženje skrenuo pažnju investitoru o obavezama prema Vama. Ukoliko su penali osnovani (nije kašnjenje zbog više sile i drugo, u zavisnosti kako Vam piše u samom ugovoru) tada svakako možete podneti tužbu nadležnom sudu radi isplate svih neplaćenih penala na ime kašnjenja u primopredaji poseda nepokretnosti.
Poštovani,
Dobila sam u nasledstvo deo nekretnine(deo stana u kući), plaćam godišnji porez uredno na to. Da li to znaci da nemam pravo na povraćaj PDV-a iako kupujem prvu nekretninu?
Hvala unapred na odgovoru
Pozdrav
Jelena
Poštovana Jelena,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a.
Zanima me plac koji nije parcelisan. Vlasnici kažu da je u toku parcelacija i žele da prodaju svoj deo, koji je suvlasništvo sa 5-6 vlasnika. Da li je moguće pravno to kupiti pre nego što je gotov parcelacija?
Poštovana Miro,
suvlasništvo u opredeljenom udelu prava svojine je moguće kupiti i pre nego što je izvršena parcelacija, međutim mora se imati u vidu pravo preče kupovine ostalih suvlasnika a pre Vas, koji niste suvlasnik. Dakle, obzirom da je u Katastru i dalje upisana jedna parcela sa više suvlasnika, trenutno možete kupiti samo stanje vlasništva kako je upisano u Katastru. Predlog je da zaključite predugovor, isplatite kaparu ili određeni deo kupoprodajne cene i sačekate da se završi parcelacija, kada ćete zaključiti i overiti konačni kupoprodajni ugovor sa tačno opredeljom (novoformiranom) parcelom koju kupujete.
Pošto nije uknjiženo kako mogu da budem sigurna da je to jedan vlasnik,i da mogu da prevedem kupovinom na sebe?
Poštovana Miljana,
bez dokumentacije na uvid, nije moguće dati precizniji odgovor. Naime, mora se utvrditi kojom dokumentacijom raspolaže prodavac, da li prodavac ima valjani pravni osnov da se uknjiži kao vlasnik (overen ugovor koji nije sproveden u Katastru ili sudsko rešenje, presuda…) te po osnovu toga da se utvrdi da li je u tom pravnom aktu njemu dozvoljen bezuslovan upis kao vlasnika. Ukoliko nekretnina nije legalna (pa samim tim nije ni uknjižena) onda utvrditi da li postoji izdata građevinska dozvola ili nedostaje samo upotrebna dozvola ili.. Savet je da se obratite advokatu za više detalja.
Zdravo Pronasla sam parcelu na kojoj se nalazi i kuca koju bih htela da kupim. Tu niko ne zivi godinama, kuca je napustena a u katastru nema nikog da se vodi kao vlasnik. U takvim slučajevima, zanima me kome ta parcela pripada? I kako bi mogla da se kupi?
Poštovana Ivana,
Ukoliko ni u katastru ne piše ko je vlasnik parcele koju želite da kupite, probajte tu informaciju da saznate preko nadležne lokalne poreske administracije (da li je i ko plaćao porez na tu imovinu) ili podnesite zahtev Katastru za izdavanje istorijata prava vlasništva za predmetnu nekretninu (ko su i kada bili vlasnici) pa onda preko tih informacija da dođete do eventualnih naslednika ili…
Poštovanje. Imam dva pitanja. Da li se može prodati stan pod hipotekom (uzet preko bankarskog kredita) i da li mogu takav stan sudski poverioci da otuđe i prodaju trećem licu? Hvala
Poštovani Bojane,
stan pod hipotekom/založnim pravom može biti predmet kupoprodaje, međutim ako se u momentu prenosa prava svojine i isplatom kupoprodajne cene ne izvrši i isplata poverioca (u Vašem slučaju, banke), tada hipoteka ostaje a treća lica – hipotekarni poverioci mogu prodavati predmetnu nekretninu, bez obzira ko je vlasnik iste. Članom 2. Zakona o hipoteci, propisano je: Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Pri kupovini prvog stana u izgradnji od investitora, kakve imam olakšice vezane za PDV i porez na prenos?
Poštovani Ilija,
povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje od investitora. Ako je neko lice, koje nije investitor, vlasnik predmetne nepokretnosti i ako je već bilo nekog prometa – sa investitora na to lice, onda nemate pravo povrata PDV-a jer se onda možete osloboditi od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) na 40m2 (kao “druga ruka” prometa). Dakle, bilo da Vam se refundira PDV (10%) ili da se oslobađate plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%), oba se odnose na površinu od 40m2 za kupca prve nekretnine, a za članove porodičnog domaćinstva na još po 15m2 (koji takođe moraju da ispunjavaju uslove propisane Zakonom koji reguliše predmetnu materiju).
Pri kupovini prve stambene nekretnine da li imam prava na povrat PDV-a ukoliko imam u vlasništvu poljoprivredno zemljište?
Poštovani Ilija,
ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stičete prvi stan niste imali u svojini, odnosno susvojini stan/kuću na teritoriji Republike Srbije (objekat za življenje, bez obzira da li je legalan ili nije), onda imate pravo na povrat PDV-a, jer sama građevinska parcela ili poljoprivredno zemljište, bez objekata, vam ne umanjuju ovo pravo.
Da li postoji neki član u zakonu ako nekretninu posedujemo 20 godina da na osnovu toga prelazi u legalizovanu? Hvala.
Poštovana Dragana,
Takva mogućnost za legalizaciju objekata ne postoji. Međutim, postoji mogućnost sticanja prava svojine (vlasništva) održajem. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Dobar dan.U pitanju je kupovina kuće. Kuća se vodi na ženu koja prodaje kuću znači objekat je 1/1 ali na parceli koja iznosi 1 a pola ara ima ona a pola ara ima njen nevencani muž, koji je umro da li može da se napravi kupoprodajni ugovor?
Poštovani Zvonko,
Da bi se uradio kupoprodajni ugovor, prvo je potrebno da se uradi ostavinska rasprava te da se naslednici uknjiže u Katastru kao vlasnici, pa tek onda da se prometuje nekretnina. Naime, njima kao naslednicima je neophodno da se po pravu preče kupovine ponudi kupovina parcele/zemljišta (kao suvlasnicima) pa tek onda da se ponuda uputi trećem licu. Pretpostavka je da se radi o idealnom delu suvlasništva a ne o realnom, te s toga i u slučaju prometa nekretnine, nije jasno opredeljeno koji deo parcele se formalno – pravno prodaje, odnosno kupuje.
Poštovanje.
Kupio sam nov stan kao prvu nekretninu. Pitanje glasi:da li imam pravo na povrat pdv i koliko se vremenski ceka povrat pdv. Hvala
Poštovani Mladene,
povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje direktno od investitora. Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ukoliko ispunjavate ove uslove kao i druge propisane članom 56a Zakonom o porezu na dodatu vrednost, onda ostvarujete ovo pravo. U praksi, a u zavisnosti od Opštine, čeka se nekoliko meseci za povrat sredstava.
Na koji način se može zavestati nekretnina koja je u zajedničkoj svojini (stečena u braku)- putem testamenta, da li cela ili u nekom idealnom udelu (npr 1/2)..da li bracni drug mora da bude potpisnik takvog testamenta ili ?
Hvala
Poštovani Miloše,
imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku, predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Zajedničkom imovinom supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Dakle, moguće je npr. prodati celu nepokretnost koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika, ako su sa tim saglasna oba supružnika. Nije moguće da supružnik proda svoj udeo (ili u Vašem slučaju da zavešta), osim ukoliko se prethodno ne izvrši deoba zajedničke imovine u kom slučaju bi došlo do razvrgnuća zajedničke imovine i udeli supružnika postali njihova posebna imovina (da se utvrdi da ste suvlasnici u po 1/2 dela, pa tek onda svako može samovoljno da raspolaže svojom polovinom). Međutim, Porodični Zakon članom 180 tačka 2. propisuje da se pretpostavlja da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki. Dakle, u slučaju spora između zakonskih naslednika oko veličine dela koji bi iz zajedničke svojine pripao drugom bračnom drugu, ostavinski sud će zakonske naslednike uputiti da pokrenu parnični postupak. U situaciji kada među zakonskim naslednicima nema spora oko udela ostavioca i supružnika u zajedničkoj imovini i dalje je neophodno odrediti udele, kako bi se mogla izvršiti raspodela imovine iza ostavioca na naslednike, pa se može shodno opisanom članu smatrati da su udeli i bili jednaki (pola/pola). Sudska praksa bi trebala jasnije da odgovori na ove nedoumice.
Dobar dan. Planiram da kupim vikendicu na planini tj A kućicu 18kv koja je na poljoprivrednom zemljištu. Zanima me šta mi je sve potrebno da legalizujem objekat, kakva je procedura prebacivanja poljoprivrednog zemljišta u građevinsko i s obzirom da nema struje, šta sve moram da posedujem da bih mogla da dobijem priključak struje? Ako znate okvirne cene. Hvala najlepše
Poštovana Jelena,
kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta je dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi planski dokument koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granice planskog dokumenta sa popisom katastarskih parcela sa odgovarajućim grafičkim prikazom. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u roku od 15 dana po dobijanju tog akta, rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti. Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju. Vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan je da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište. Ako je promena namene, odnosno vrste zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta, odluke nadležnog organa ili ukoliko je izgrađen objekat u skladu sa zakonom do 15. jula 1992. godine, odnosno do dana stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu (“Službeni glasnik RS”, broj 49/92), ne plaća se naknada za promenu namene zemljišta, bez obzira što je kao kultura određene klase tog zemljišta upisana njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, trstik-močvara ili neplodno zemljište. Od dana stupanja na snagu planskog dokumenta kojim je izvršena promena namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnik takvog zemljišta ostvaruje sva prava vlasnika na građevinskom zemljištu.
Poštovanje mene zanima da li imam pravo na povraćaj pdv za kupovinu prvog stana, kad mi je otac preminuo uradili smo ostavinsku i podelili sve na tri dela stan koji imamo da li ja zbog toga nemam prava na povraćaj pdv ili imaj jer to nije moja kupovina nego splet okolnosti?
Hvala unapred na odgovoru
Poštovani Predraže,
pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Obzirom da ste vi već vlasnik stambenog objekta (bez obzira kako ste isti stekli i koje je površine vaš suvlasnički udeo), nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani,
Kako da budem sigurna, da će kupac nakon overenog ugovora o kupoprodaji nepokrettnosti kod notara, isplatiti ugovorenu cenu u celosti?
Da li mogu da insistiram da mi kupac plati nepokretnost pre odlaska kod notara na overu ugovora o kupoprodaji?
Unapred se zahvaljujem
Poštovanja Sanja,
svakako je najbolje rešenje za Vas da se pre potpisivanja ugovora ili u momentu potpisivanja istog, isplati celokupna kupoprodajna cena i da se na taj način samim ugovorom utvrdi da ne postoje dalja međusobna potraživanja. Takođe, ukoliko se kupoprodajna cena isplaćuje sa bankovnog računa kupca a na prodavčev bankovni račun, tada morate imati overeni kupoprodajni ugovor kao osnov prenosa novca (banka traži), međutim tim ugovorom ne izdajete bezuslovnu saglasnost za upis vlasništva kupca na nekretnini tzv. clausula intabulandi, već će te to uraditi naknadno posebnom pismenom izjavom overenom kod javnog beležnika, po prijemu celokupne kupoprodajne cene.
Poštovani,
Ukoliko nemam ugovor o posredovanju sa agencijom za kupovinu nekretnine, da li sam u obavezi da platim proviziju? Dakle ja kao kupac nisam nalogodavac, rečeno mi je da je provizija 2,5?. Nikakav ugovor o posredovanju nisam zaključio.
Poštovani Dušane,
posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina. Predmetni ugovor pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene. Dakle, agencija bi u slučaju sudskog postupka, morala da dokaže svoje pravo postojanja naknade određenim pismenim aktom ili drugim aktom kojim se dokazuje Vaša obaveza na ime provizije.
Poštovanje,
Imam predugovor overen kod notara i plaćenih 20% učešća za kupovinu stana u novogradnji, posle par meseci sam dobio testament na moje ime. Moje pitanje je da li i dalje imam pravo na povracaj PDVa?
Poštovani Nikola,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ukoliko je samo napisan testament a nije sproveden (dakle, zaveštalac je živ) i dalje ostvarujete ovo pravo. Međutim, ako je testament sproveden (zaveštalac je pokojno lice) i Vaše pravo svojine je upisano u Katastru (na bilo koji suvlasnički udeo kuće ili stana), onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani,
Da li nasleđena porodicna kuća, koja ima građevinsku dozvolu upisanu u RGZ, može biti predmet kupoprodaje?
Poštovana Bojana,
takva nekretnina može biti predmet kupoprodaje samo je bitno da se svi podaci iz vlasničkog Lista nepokretnosti upišu u kupoprodajni ugovor.
Poštovani,
U pravilniku sam našao da se ne plaća porez na kapitalnu dobit ukoliko se novac stecen prodajom nekretnine uloži u rešavanje stambenog pitanja, pa me zanima da li se kupovina placa i građevinskog materijala računa u rešavanje stambenog pitanja? Takođe me zanima koja je procedura jer da bih dobio građevinsku dozvolu i da bih nabavio materijal mi treba nekoliko meseci? Unapred hvala.
Poštovani Gorane,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da imate nota/fiskalne račune o izvedenim radovima itd), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Prošle godine smo supruga i ja kaparisali stan gde smo sa investitorom potpisali predugovor (nije overen) u kome je navedena cena od 1500 evra/m2, za stan površine 73,32 m3, sa cenom od 109.980 evra. U razgovoru sa investitorom mi je rečeno da nakon etažiranja će stan najeverovantije imati veću kvadraturu za 2 ili 3 m2, te da cemo morati da doplatimo tu dodatnu kvadraturu. Da li je taj zahtev po zakonu osnovan?
Poštovani Vladimire,
Zakon o obligacionim odnosima predviđa da se kapara daje u trenutku zaključenja kod kojeg se zahteva stroga forma (pismena forma i solemnizacija pred/ugovora kod javnog beležnika). Dakle, svako davanje izvršeno pre nego se ispune uslovi za zključenje ugovora se ni u kom slučaju ne može smatrati kaparom, pa sve i da su same stranke to davanje imenovale kao kaparu. Dakle, kapara ne postoji u Vašem slučaju. Nadalje, kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen. U tom slučaju, nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Nećete moći ni podnošenjem tužbe sudu da primorate da zaključi glavni ugovor. Iz navednog proizilazi da nemate zaštitu u konkretnom slučaju i mogući su takvi zahtevi investitora.
Dobar dan. Kada u oglasu piše – vikendica nema struju i nije uknjižena, ali postoji mogućnost uvođenja- da li to da tretiram kao obmanjivanje, ili istinu, jer po sadašnjem zakonu može, ali tek ako se ispoštuju sve procedure oko legalizacije, što može da potraje jako dugo?
Poštovana Ljiljana,
u ovom slučaju prodavac je savesno lice koje Vam u celosti iznosi stvarno činjenično stanje nekretnine koju prodaje, a na vama je da eventualno pre kupovine, proverite u nadležnoj Službi za građevinarstvo da li je moguće legalizovati takvu nekretninu i koji su troškovi za taj proces. Generalno, nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodajnog ugovora, ali se za više detalja mora sagledati dokumentacija kojom raspolaže prodavac (osnov sticanja i drugo). Vremensko trajanje okončanja postupka legalizacije Vam niko, ni od advokata ni od projektanata, u praksi, ne može garantovati.
Poštovani, prodajem svoj stan i kupujem dva manja. Šta je sve potrebno da platim od taksi, poreza i slično?
Poštovana Silvana,
prilikom prodaje Vašeg stana, u praksi svi troškovi padaju na teret kupca pa tako istog očekuju troškovi: overa ugovora kod javnog beležnika (taksa zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet prodaje kao i od broja učesnika u potpisivanju ugovora), taksa uknjižbe vlasništva u Katastru nepokretnosti (5.400,00 rsd) kao i porez na prenos apsolutnih prava (2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti). Kao prodavca, Vas očekuje eventualno porez na kapitalnu dobit koji je propisan članom 72. Zakona o porezu na dohodak građana. Kupovinom dva manja stana, očekuju Vas sve već navedene obaveze, s tim da porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) zakonski tereti prodavca, ali u praksi, plaća ga kupac ukoliko je tako ugovorom utvrđeno.
Poštovani, moja majka želi da proda kuću (pola kuće se vodi na nju a pola na mene) preko konkursa i sad se ispostavilo kao postoji neka hipoteka iz 1978 godine za koju niko od nas ni ne zna. Gde da se obratim i šta da radim?
Poštovana Klara,
hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, ako je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), ako upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, kao ni njegovi naslednici, te ako za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka – amortizacije hipoteke.
Postovani,
Po zakonu mi je nakon ostavinske rasprave 2004 god,pripala jedna trećina nasledstva, ostalo je dobio brat jer se mama odrekla svog dela u njegovu korist, a ja prihvatila po zakonu sta mi pripada. Međutim,mama je preminula 2008 god,i on je bio ljut na mene a i sada je, što sam prihvatia svoj deo. Sada je rešio u martu 2023 da se dogovorimo i rešimo to konačno, ali je i dalje ljut. Napominjem da je to dvorišna kuca sa jednim ulazom i sanitarnim čvorom a površine 100 kvadrata, dvorište 5 ari. Pošto je na neki način nedeljivo po sobama, predpostavljam da će biti isplata.
Moje pitanje je šta ako mi ponudi mnogo manje nego što treba, a ja se neću složiti sa tim, tj isplata po trzišnoj vrednosti bi trebala biti?
Poštovana Miljanka,
vi svoj udeo u nepokretnosti možete ponuditi i prodati bilo kom trećem licu (pod uslovom da je za tu cenu, koju Vi tražite, vaš brat odbio da kupi taj suvlasnički udeo). Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora kako ste već napomenuli) a nema ni trećih zainteresovanih lica kao kupaca, onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..). Dakle, vašem bratu će ovakav način prodaje možda i odgovarati jer će on po osnovu prava preče kupovine i u toj javnoj prodaji, imati pravo preče kupovine (kao suvlasnik) pre svih trećih lica.
Poštovani,
Zašto banke za odobravanje stambenog kredita traže učešće od 40% za stan u zgradi koja se nalazi u Padinskoj Skeli ali se iz nekog razloga vodi na KO Kovilovo? Da li je to po zakonu NBS? Stan je uknjižen.
Poštovana Miro,
svaka banka ima pravo da shodno svojoj poslovnoj politici, opredeli iznos neophodan za učešće radi dobijanja stambenog kredita. Deo novca koji vi morate da date u kešu, kako bi vam banka odobrila stambeni kredit, uglavnom je u praksi 20,00%. U zavisnosti od ispunjenosti prethodno navedenih uslova i procenjenog rizika (lokacije gde se nalazi predmetni stan, koliko je moguće lako prodati taj stan u slučaju aktiviranja hipoteke i drugo), banke mogu promeniti udeo učešća. Kako je već rečeno, zavisi od banke do banke a u poslednjih godinu dana, pojedine banke nude mogućnost uzimanja stambenog kredita sa učešćem od 10,00% za prvi stan (npr. Poštanska štedionica).
Postovani, na nekretnini su napravljeni dupli papiri tj pokojni deda je ugovorom o poklonu raspodelio svoju imovinu ali je napravljen prividni ugovor o dozivotnom izdrzavanju. Uknjizba nekretnine je izvrsena samo na osnovu pomenutog prividnog ugovora i to dok je baba bila ziva. Katastar i Republicki geodetski zavod odbijaju da prikazu prvobidno stanje. Po vama sta ciniti?! Unapred hvala.
Poštovani Aleksandre,
bez uvida u dokumentaciju ne može se dati konkretniji odgovor. Prividni ugovor kao takav ne postoji, ugovor ili ima ili nema pravnu snagu. Ukoliko je ugovor overen shodno Zakonu, onda ne postoji prividni jer se mora dokazati postojanje određene mane volje ili ništavost kod takvog ugovora. Obratite se advokatu za više detalja.
Poštovani, vanknjižna nekretnina stečena ugovorom o poklonu od mog pokojnog oca – mogu li ja da poklonim prijateljima pošto je u lošijem stanju i nemam mogućnosti za održavanje a želim da ucinim dobro delo?
Poštovana Slavice,
javni beležnik može overiti ugovor o poklonu i ukoliko nepokretnost nije uknjižena u Katastru, međutim, bitno je da imate redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) od prvog vlasnika stana tj. poklonodavca, a po osnovu kojih javni beležnik može overiti i ugovor kojim vi dalje poklanjate predmetnu nepokretnost. U svakom ugovoru, mora da postoji jasno i nedvosmisleno izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola kojom se poklonoprimac može nesmetano upisati kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti.
Ako suvlasnici nekretnine odluče da je renoviraju i izdaju koje radnje je potrebno napraviti da se zaštite sve strane? ( u slučaju da jedan od suvlasnika želi prodati, ili oko podjele novca) Da li bi se sklapao neki ugovor kao npr. o partnerstvu? Hvala
Poštovana Lea,
svakako je najbolje da prilikom izdavanja nekretnine, postoji pismeni ugovor o izdavanju nekretnine a naravno da možete i sa drugim suvlasnikom potpisati određeni sporazum o novčanim ulaganjima, troškovima, preuzimanju prava i drugih obaveza. Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, propisano je da više lica imaju pravo susvojine na nepodeljenoj stvari kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo). Ako suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to određeno zakonom. Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja stvarju potrebna je saglasnost suvlasnika čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti stvari. Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Suvlasnici mogu poveriti upravljanje stvarju jednom ili nekolicini suvlasnika ili trećem licu. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova.
Poštovani
Da li je moguće prometovati i uknjižiti poljoprivredno zemljište gde je vlasnik (prodavac) upisan u katastru ali mu nije upisan matični broj
Unapred zahvalan
Dragan
Poštovani Dragane,
moguće se prometovati takvo zemljište, s tim da predlažem da se pre overe kupoprodajnog ugovora od strane vlasnika/prodavca, nadležnom Katastru dostavi zahtev za upis/ispravku ličnih podataka u katastarskom operatu (uz priloženu očitanu ličnu kartu) te da se taj predati zahtev dostavi javnom beležniku na uvid. Bitno je, da je pre momenta overe ugovora kod javnog beležnika, u Katastru evidentiran/zabeležen predmet postojanja izmene ličnih podataka, jer se po osnovu JMBG mora sravniti stanje u Listu nepokretnosti i u samom ugovoru.
Kuća koja se prodaje jednog vlasnika na istoj je parceli kao i kuća koja je drugog vlasnika ali toliko mala da ne moze da se isparcelise. Da li ta kuća sme da se prodaje bez saglasnosti vlasnika manje kuće?
Poštovana Dragana,
Samo ukoliko se radi o suvlasničkim odnosima dva ili više lica, tada je potrebna saglasnost za prodaju. Međutim, ukoliko su lica vlasnici objekta u celosti, nije potrebna bilo čija saglasnost. Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, mora prethodno da ga ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Postovani,
Suvlasnik sam dvorista sa bratom od strica tako da obojica imamo idealne polovine. Na placu se nalaze dve kuce i sada se obe takodje vode kao zajednicko vlasnistvo iako je u praksi jedna kuca njegova a druga moja. Koji bi bio najlaksi nacin da razresimo ovu situaciju tako da svako od nas ima upisanu kucu u katastru kao licno vlasnistvo 1/1?
Poštovani Vladimire,
predlog je da se obratite advokatu radi sačinjavanja ugovora o razvrgnuću ili deobi suvlasničke zajednice, koji se overava u formi solemnizacije kod javnog beležnika. Predmetnim ugovorom morate jasno opredeliti koji objekat pripada kom suvlasniku. U vezi same parcele – zemljišta i dvorišta, ko će koji deo da koristi, predlog je da napravite sa geometrom Skicu o načinu korišćenja parcele koja bi bila sastavni deo navedenog ugovora. Nakon zaključenja i overe ugovora, isti se dostavlja katastru radi upisa vlasništva na objektima ali i sada na realnom udelu na parceli (neće biti više idealno pravo svojine).
Dobar dan.
Pitanje je da li mogu lokal od 20ak kvadrata da prebacim u stambeni prostor? Lokal je u prizemlju zgrade. Napravio bih neki studio od njega ili eto neku kao manju garsonjeru. Hvala unapred.
Poštovani Darko, kako biste otpočeli proces promene namene prostora, najpre je potrebno izraditi Idejno rešenje.
Izradu Idejnog rešenja vrši projektant kojeg angažujete vi kao investitor i vlasnik prostora koji je predmet promene namene. Lokacijski uslovi su dokument koji na vaš zahtev izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove na čijoj teritoriji se nalazi prostor koji je predmet ovog postupka. Lokacijski uslovi su nužan dokument, jer su u njemu sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. U postupku promena namene prostora, neophodno je pribaviti Rešenje o odobrenju za izvođenje radova. Skrećemo pažnju da je ishodovanje ovog rešenja nužno. Poslednji korak u ovom postupku čini registracija promene namene vašeg prostora u Katastru nepokretnosti. Katastar će na osnovu vašeg zahteva i priloženog Rešenja o promeni namene sprovesti promenu namene prostora iz poslovnog u stambeni. O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Poštovani,
– koju dokumentaciju kupac mora da dobije od prodavca pri kupovini kuce? Šta, osim kupoprodajnog ugovora između kupca i prodavca, spada u dokumentaciju koja mora da se prosledi kupcu?
– ukoliko je kuća uknjižena na osnovu (bez naznake za spratnost – dakle kuća se sastoji od prizemlja i prvog sprata, u osnovi 100 m2), – objekat preuzet iz zemljisnje knjige – i uknjizen na 100m2 – bez naznake za spratnost. Šta to znaci konkretno za kupca? Da li kuća može tako da se prometuje, i ako, u kakve obaveze ulazi kupac?
Unapred hvala velika na odgovoru!
Poštovana Katarina,
potrebno je da se kod javnog beležnika zakaže termin radi overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, da se istom predaju lične karte stranaka kao i prodavčev osnov sticanja nepokretnosti (kad i kako je prodavac stekao nekretninu). Ukoliko kuća u stvarnosti ima sprat a isti nije uknjižen u Katastru, onda je verovatno nelegalna (delom) ili samo greškom – prilikom preuzimanja podataka iz zemljišnih knjiga, sprat nije upisan. Navedeno se može proveriti u projektu kuće, da li u istom postoji spratnost (dakle, tražite i odobreni projekat od prodavca da Vam dostavi na uvid). Napominjemo, u kupoprodajni ugovor se može upisati predmetna nepokretnost samo onako kako je ista u tom momentu upisana u Listu nepokretnosti.
Dobro jutro
Recite mi molim Vas kako mogu da dodjem do fotokopije ugovora o stanu posto mi je mama umrla a svi dokumentaciju je uzeo moj brat.
Poštovana Ksenija,
pokušajte da preuzmete fotokopiju ugovora iz arhive suda (ukoliko je ugovro overen kada je sud za to bio nadležan) a u protivnom kod javnog beležnika.
Poštovani,
da li je moguće dobiti stambeni kredit ukoliko je kuća legalizovana i skroz čista sa papirima ali ostali deo placa se i dalje vodi kao vlasništvo Republike Srbije, tačnije za taj deo placa nije izvršena konverzija, dakle nema pravo svojine nego korišćenja? Hvala na odgovoru.
Poštovani Nebojša,
nije moguće dobiti stambeni kredit i uopšte pokrenuti postupak dok se ne izvrši pravo konverzije iz prava korišćenja u pravo privatne svojine. Naime, navedeno nije moguće učiniti zbog toga što se hipoteka stavlja i na samu parcelu (+ i na objekat) i za to je potrebno da Republika Srbija potpiše založnu izjavu što je faktički i ravno nemogućem. Dakle, prvo konverzija prava korišćenja u pravo privatne svojine, a kako bi vlasnik mogao nesmetano da potpiše i overi založnu izjavu kojom banka obezbeđuje svoje potraživanje (davanje kredita).
Poštovani, kupujemo stan koji ce biti završen 2024. i tada će biti isplaćena poslednja rata. Ugovor se zaključuje sada u martu 2023. kada se plaća prvi deo. Kupac će postati punoletan u decembru ove 2023. Da li će se moći ostvariti povrat pdv-a obzirom da će klauzula intabuladbi biti data tek sledeće godine nakon isplate cele kupoprodajne cene. Hvala na odgovoru.
Poštovana Tamara,
u ovom slučaju nije moguće isplatiti kupoprodajnu cenu, jer se ista mora isplatiti sa bankovnog računa kupca na bankovni račun prodavca (investitora) zbog kasnijeg dokazivanja Poreskoj upravi. Banka će radi prenosa novčanih sredstava tražiti i kupoprodajni ugovor (koji nemate zaključen jer je sin mlt.). Obzirom da Vaš sin, kao maloletnik, ni nema otvoren račun u banci, ali i da niko sem njega ne može vršiti prenos kupoprodajne cene, moraćete sačekati formalno njegovo punoletstvo radi realizacije ovog posla a sa namerom da se izvrši refundacija PDV-a kao kupca prvog stana. Ujedno, refundaciju može da izvrši samo punoletni državljanin RS shodno članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Postovani,da li je moguce dobiti povrat pdv-a na kupovinu kuce od privatnog lica?
Poštovani Borise,
povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju (stanove), ako se stan kupuje od investitora. Ako je neko lice, koje nije investitor, vlasnik predmetne nepokretnosti i ako je već bilo nekog prometa – sa investitora na to lice, onda nema povrata PDV-a jer se onda možete osloboditi od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) na 40m2 (kao “druga ruka” prometa). Fizičko lice nije obveznik PDV-a pa se samim tim pri prodaje kuće to ne plaća, već se obračunava porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti.
Nasledila sam stan od tetke u Kraljevu. Ona ga je kupila 2010 god za 30.000 eura.
Ja sam ga prodala za isto toliko i zanima me da li plaćam kapitalnu dobit i da li moram u roku od 90 dana da kupim novu nekretninu? Živim u Beogradu.
Poštovana Snežana, o
bveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u RS, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo, samim tim pitanje je da li imate poreza jer je ključno za koliko ste kupili prvi apartman, za koliko ste ga prodali a za koliko ste nadalje kupili drugi apartman. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne cene i nabavne cene. Rok za donošenje rešenja od strane poreske uprave, u praksi i jeste nekoliko godina.
Poštovani,
prodala sam plac i u roku od 2 meseca kupujem stan. Interesuje me da li imam pravo oslobadjanja od plaćanja Prenosa apsolutnih prava od 2,5% i na koji način da to ostvarim? Inače ovo mi je prva nekretnina ako se ne računa plac.
Hvala unapred!
Poštovana Tatjana,
članom Član 31a Zakona o porezima na imovinu propisan je postupak poreskog oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu, pod uslovom da je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, da kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije. Ukoliko ste imali samo plac, bez objekta na istom, tada možete i dalje da ostvarite ovo pravo.
Kada na osnovu održaja kuća prelazi iz prava korišćenja u privatnu svojinu?
Poštovani,
održaj je kada savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar protekom deset godina. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. To je državina koja je stečena na osnovu ugovora o kupoprodaji, poklonu ili zameni. Državina potrebna za sticanje prava svojine održajem mora biti savesna. Zakon određuje da savesna državina postoji ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Držalac mora biti savestan za sve vreme trajanja održaja. Ako u toku trajanja državine držalac sazna da je prenosilac bio nevlasnik, on će se smatrati nesavesnim držaocem. Međutim, od navedenog morate razlikovati konverziju prava korišćenja (javne svojine RS) u pravo privatne svojine, koje ne potpada pod gore navedeni institut, jer je isto regulisano drugim Zakonom. Obzirom na postavljeno pitanje, dajemo malo širi odgovor.
Poštovani, moja deca imaju po polovinu placa koji je površine 5 ari. Na tom placu je izgrađena kuća površine oko 90 kvadrata. Kuća nije legalizovana. Da li bi prilikom kupovine prvog stana imali pravo na povraćaj PDV? Hvala.
Poštovana Anice,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nelegalnu kuću na koju se uredno plaća porez na imovinu jer se taj podatak proverava od strane poreske uprave), onda nema pravo za povrat PDV-a.
Poštovani,
Potrebna mi je Vaša pomoć oko tumačenja Zakona o porezu na dohodak građana – porez na kapitalne dobitke član 72a. Naime, moja sestra i ja prodajemo stan koji smo nasledile posle smrti naše majke. Stan je otkupljen pre 1994. godine. Moja sestra živi u Sloveniji i državljanin je RS Srbije, a ja živim u Holandiji i nisam više državljanin RS Srbije. Da li smo u obavezi da platimo porez na kapitalnu dobit, pošto smo mi naslednice prvog reda?
Hvala unapred i srdačan pozdrav,
Ljiljana Zlatanović
Poštovana Ljiljana,
Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom u smislu člana 72a Zakona o porezu na dohodak građana, ne smatra se razlika nastala prenosom prava, udela ili hartija od vrednosti, kada su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu. Dakle, ukoliko ste nekretninu nasledile iza pok. majke, nemate obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
Poštovani,
da li notar može da overi Ugovor o poklonu kojim otac poklanja ćerki plac sa starom kućom na njegovo ime ucrtanoj u katastru i izgrađenoj pre donošenja zakona o izgradnji, ako na tom placu piše da je svojina državna a on ima pravo korišćenja? Radi se o starom delu naselja gde su sve stambene kuće i planom je to područje i predviđeno za stanovanje.
Poštovani Ivane,
ukoliko je objekat u privatnoj svojini, a pravo korišćenja je i dalje upisano na parceli/zemljištu, tada je moguće da se izvrši prenos vlasništva ugovorom i da se isti overi kod javnog beležnika. Međutim, ukoliko su i objekat i parcela sa pravom korišćenja u javnoj svojini RS, tada nije moguće vršiti bilo kakve pravne poslove dok se ne uradi konverzija prava korišćenja u pravo privatne svojine. Pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, osim za lica čiji je položaj uređen Zakon o konverziji uz naknadu, odnosno kada se navedena konverzija sprovodi uz naknadu.
Poštovani Brane,
Sve pohvale za nesebične savete.
Pitanje za vas:
Zelim da kupim poslovni prostor koji je u katastru uredno zaveden. Cena je 100.000 eur.
Poslovni prostor ima sigurnog zakupca, i u naredne 3 godine vlasnik na ime zakupa dobija 20.000 EUR.
Zbog nepovljnih kredita trenutno, plan je da ponudim 80.000 EUR u gotovini, a ostatak od 20000 EUR da isplatim od navedenog zakupa u naredne 3 godine.
Da li je moguće napraviti ugovor ili predugovor pod ovakvim uslovima bezbedan za kupca i prodavca?
Poštovani Nikola,
zahvaljujem na lepim rečima. Naime, moguće je uraditi takav pravni posao. Predlog je da se uradi predugovor (overen kod javnog beležnika) kojim će se jasno definisati takvi uslovi prodaje (isplata kupoprodajne cene na godišnje rate kako ste i sami napisali) ali je predlog da se u isti unese i odredba vezano za kaparu (kao odustanicu). Konačni kupoprodajni ugovor bi se zaključio i overio kod javnog beležnika kada bude isplata poslednje rate kupoprodajne cene (za 3 godine, ukoliko prodavac može toliko da Vas sačeka..) i da se tim konačnim ugovorom dozvoli upis vlasništva Vas kao kupca na predmetnoj nepokretnsoti.
Poštovani, stambena zgrada ima 20 stambenih jedinica u svom sastavu, ulični lokal od 17m2 koji je 1980g prilikom useljenja bio oznacen kao SMEĆARNIK. Stanari su odlučili i svojim potpisima potvrdili da žele da urade prenamenu u magacin, likovnu galeriju, biblioteku… mirno tiho nesto.
Koji su naredni koraci kako bi se ideja realizovala.
Hvala na ogdovoru
Poštovani Bodane,
Značajno je znati kako je ta prostorija označena u Listu nepokretnosti, da li je upisana kao posebna etažna jedinica ili nije, da li se vodi kao zajednička svojina (npr. kao lift, stepenište i drugo što ne postoji upisano u Katastru). Ukoliko je prostorija etažirana i upisana, tada se mora raditi prenamena prostora. Kako biste otpočeli proces promene namene prostora, najpre je potrebno izraditi Idejno rešenje.
Izradu Idejnog rešenja vrši projektant kojeg angažujete vi kao investitor i vlasnik prostora koji je predmet promene namene. Lokacijski uslovi su dokument koji na vaš zahtev izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove na čijoj teritoriji se nalazi prostor koji je predmet ovog postupka. Lokacijski uslovi su nužan dokument, jer su u njemu sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. U postupku promena namene prostora, neophodno je pribaviti Rešenje o odobrenju za izvođenje radova. Skrećemo pažnju da je ishodovanje ovog rešenja nužno. Poslednji korak u ovom postupku čini registracija promene namene vašeg prostora u Katastru nepokretnosti. Katastar će na osnovu vašeg zahteva i priloženog Rešenja o promeni namene sprovesti promenu namene prostora iz poslovnog u stambeni. O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Poštovani
Zanima me da li mogu kao bosanka iz RS-а da kupim stan u BG iako zivim u Gevgeliji već 30-tak godina?
Isto tako da li mogu da platim stan direktno iz Makedonije na račun prodavaca stana?
Poštovani Vlatko,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima. Dakle, zavisi čije države imate državljanstvo i da li sa tom državom RS ima ispunjen uslov uzajamnosti.
Poštovani. Stekao sam stan po osnovu ugovora o izdržavanju sa rođenom tetkom pre 10 god. Hteo bih da ga prodam pa imam pitanje u vezi oslobađanja od kapitalne dobiti. Da li tih 10 godina pocinje da teče od dana njene smrti ili od dana kada sam platio porez na prenos apsolutnih prava ili od dana kada sam dobio resenje o uknjizenju? Napominjem da u trenutku njene smrti stan nije bio uknjižen već sam ga ja uknjiži posle godinu dana. Unapred hvala.
Poštovani Ljubomire,
shodno Zakonu o porezu na dohodak građana (član 75.) – ako je pravo, udeo ili hartiju od vrednosti obveznik stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena prava, udela ili hartije od vrednosti koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika. Davalac izdržavanja pravo svojine na predmetnim stvarima stiče nakon smrti primaoca izdržavanja.
Poštovani gospodine Kruniću,
dobio sam stan na poklon od majke. Sastavili smo Ugovor o poklonu koji overavamo kod notara i tom prilikom plaćamo naknadu koju nam je odredio notar na osnovu kataloške vrednosti nekrentnine ali mi je napomenuo da se prilikom odlaska u Katastar za podnošenje zahteva o promeni vlasnika nekretnine plaća neka naknada/taksa.
Molim vas za povratnu informacciju o ceni te takse/naknade koju plaćam u Katastru. Samo da napomenem da u stanu koji sam dobio na poklon od majke živi njena sestra koja ima pravo doživotnog plodouživanja, to sam naznačio u Ugovoru o poklonu.
Unapred zahvalan.
Poštovani Gorane,
jednokratna taksa za upis prava svojine (vlasništva) u Katastru iznosi 5.400,00 dinara dok taksa za upis doživotnog plodouživanja iznosi 2.370,00 dinara.
Da li je moguca prodaja garsonjere koja nije uknjizena a predata na legalizaciju 2003godine? U pitanju je nadogradnja u Medaku. Šaljem ispod cene ali ne znam koji je način prodaje.
Poštovana Slavice,
Nelegalna nekretnina generalno može biti predmet kupoprodaje, međutim, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor, jer ne znam da li postoji građevinska dozvola za predmetnu nadogradnju. U sličnoj poziciji se nalaze i stanovi u izgradnji, koji nisu uknjiženi u Katastru, ali poseduju građevinsku dozvolu. Zakon o legalizaciji se značajno promenio od 2003. godine. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Nekretnina koja je kupljena pre 60 godina. Opis prostorija je u ugovoru 7 odeljenja, na spratu i 4 u prizemlju velicina sa imanjem 2.95h. A ugovor od prethodnog vlasnika koji je prodao je 7 odeljenja na spratu 3 u prizemlju 2.95h ukupno. Gde prvi vlasnik tuzi zadnjeg vlasnika da nije prodao 1 prostoriju i naziva ga nemoralnim a u posedu je 60god i do tada nista nije preduzeo Ako mu je bila prostorija kao oduzeta od drzave a i vracena, kada je prodavao preko svog punomocnika i sada trazi da mu se to vrati.
Poštovana Vera,
bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se izjasniti na vaše zahteve, obzirom da postoji više kupoprodajnih ugovora kao i pokrenut postupak pred sudom. Obratite se advokatu sa celokupnom dokumentacijom kojom raspolažete.
Postovani,
stan je kupljen pre 10godina. Pre 4godine je plaćen porez na prenos apsolutnih prava uvećan za kamatu zbog plaćanja po isteku roka. Sva dokumentacija je uredno predata Katastru i do danas nije dobijeno rešenje. Šta dalje? Unapred zahvalna!
Poštovana Nadežda,
Shodno važećim propisima, uknjižba prava vlasništva u Katastru nije uslovljena plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava. Dakle, bez obzira da li je porez na prenos apsolutnih prava plaćen ili nije, Katastar po prijemu ugovora, mora doneti rešenje o uknjiženju ili odbačaju (ako postoji određena mana u ugovoru). Svakako je savet da se putem eKatastra obratite nadležnoj službi sa urgencijom ili zahtevom da se po Vašem predmetu postupi u što kraćem vremenskom roku.
Postovani, da li kupac nekretnine ima pravo da se odrekne dela dvorista u korist investitora i da investitor tu napravi parking koji prodaje, a to ne navodi u ugovoru?
Pri tom uzima novac na ruke i posle tvrdi da je to ipak poklon.
Ko nam garantuje osim ugovora konacnog gde pise uz stan pripada parking na koriscenje
Trazili smo i potvrdu i priznanicu pre davanja novca kod beleznika gde su rekli da tako ide.
Ovo je sramota velika! APELUJEMO NA DRUGE DA TO NE DOZVOLE!
Unapred zahvalna cetvoroclana porodica
Popovic
Poštovani Branislave,
Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Pravo svojine je apsolutno pravo koje omogućava nosiocu da raspolaže svojom imovinom, na način koji nije protivan zakonu. Dakle, ukoliko lice, kupac određene nekretnine, želi deo svoje imovine da proda, pokloni, izda ili slično drugom licu (u ovom slučaju investitoru) on to može da učini, ali se jasno mora znati koja prava su preneta na to lice. Termin “odrekne dela dvorišta” mora imati svoj pravni osnov, a ukoliko taj deo dvorišta formalno – pravno nije otkupljen od strane investitora, tada ga on ne može prodavati (jer nije vlasnik istog). Ne postoji mogućnost da neko tvrdi da je poklon, jer se za poklon mora overiti ugovor o poklonu kod javnog beležnika. Ukoliko ne postoji pravni osnov (npr. ugovor, sudska odluka ili slično) da investitor bezuslovno raspolaže delom koji je dobio “odricanjem dela dvorišta” – onda taj deo dvorišta, verovatno, prodaje odnosno naplaćuje od trećih lica, bez pravnog osnova. Ukoliko je pak investitor vlasnik parcele na kojoj se gradi zgrada (stan u novogradnji) pa se odričete nekog dela parcele kako bi on kasnije taj deo moga da proda kao parking, onda ste vi kao kupci na to nedvosmisleno pristali potpisivanjem ugovora o kupoprodaji i takvu situaciju omogućili investitoru.
Poštovanje, potrebna mi je informacija da li je moguće potpisati predugovor o prodaji nekretnine u nasljedstvu, s tim da je još uvek jedan roditelj živ ali nije sposoban za potpisivanje ugovora. Ćerke su jedini naslednici i glavni ugovor bi potpisale nakon ostavinske rasprave. Da li bi taj predugovor bio validan? Hvala u napred.
Poštovani Vedrana,
nije moguće potpisati i overiti predugovor kod javnog beležnika ukoliko ne postoji pravnosnažno rešenje o nasleđivanju iza pokojnog lica. Naslednik, koji bi kasnije imao pravo potpisivanja ugovora, mora biti utvrđen rešenjem o nasleđivanju, koje mora biti konačno. U slučaju da drugi roditelj nije sposoban za potpisivanje, isto lice se mora staviti pod starateljstvo a o tome vodi računa Centar za socijalni rad.
Poštovani,
Nevenčana supruga i ja smo kaparisali stan u novogradnji za koji postoji mogućnost povrata PDVa.
Kako oboje nemamo nekretninu u svom vlasništvu, da li postoji mogućnost povratka PDVa na ukupnu površinu od 59m2 i na koji način?
Unapred hvala.
Poštovani Aleksandre,
Pravo na refundaciju PDV-a može se ostvariti za stan čija površina, za kupca prvog stana, iznosi do 40 m2 a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu, koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije od 01.07.2006. godine.
Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine koja je propisana (40m2) ima pravo na refundaciju PDV-a do iznosa koji odgovara površini stana od 40m2. Međutim, porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Shodno naznačenom, ukoliko kupite nekretninu u jednakim delovima, tada biste imali ukupno oslobađanje na 40m2 (svako od vas na po 20m2). Ukoliko kupi nekretninu samo jedno od vas, tada taj ima pravo na oslobađanje na 40m2 a drugi se, shodno Zakonu, ne smatra članom porodičnog domaćinstva i nema pravo da iskoristi povrat PDV-a na dodatnih 15m2.
Da li neko ko gradi kuću može da dobije da bude oslobođen plaćanja priključka za vodu, struju, kanalizaciju itd. Zato što je navodno dobio status investitora ulice na NEODREĐENI rok. Eto, ja znam za takav jedan primer od skoro i prosto mi je neverovatno da je to nešto moguće. Ili je tu opasno muljano u institucijama koje su odobrile tako nešto. Šta raditi u ovakvom slučaju, kome se žaliti, podneti prijavu?
Poštovani Milane,
Bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se detaljno izjasniti. Opštinska Služba za građevinarstvo je nadležna za izdavanje građevinskih, upotrebnih i svih drugih dozvola investitorima, pa je predlog da se od njih krene radi dobijanja određenih informacija. Ukoliko smatrate da je neko postupio protivno zakonu ili eventualno izvršio određeno krivično delo, onda se obraćate nadležnoj policijskoj upravi ili tužilaštvu.
Poštovani,
Prodavao bih stan koji se nalazi u zgradi koja nije nikada legalizovana, niti su predata dokumenta za legalizaciju.
Zanima me da li takav stan može da se proda, odnosno na koji način bi u slučaju prodaje mogao da se overi ugovor, da li notari overavaju takve ugovore ili se može ugovor overiti u sudu?
Da li je potrebna neka specifična dokumentacija?
Poštovani Branislave,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora. Ukoliko i postoji mogućnost da se overi kupoprodajni ugovor za Vašu nekretninu, isključivo je nadležan javni beležnik jer sudovi ne overavaju više bilo kakve vrste ugovora.
Poštovanje. Zamolio bih Vas da mi objasnite sledeće: Vlasnik sam 1/8 stambenog objekta i 1/4 dvorišta u kome se između ostalog nalazi i taj objekat. Suvlasnici mi ne dozvoljavaju pristup pomenutom objektu, ni prolaz kroz jedan deo dvorišta(velika kapija).Da li smem nasilno da uđem u objekat i koja su moja prava? Unapred hvala.
Poštovani Jezdimire,
(su)vlasnik nepokretnosti ima pravo da bezuslovno koristi i upotrebljava stvar koje je suvlasnik, bez da mu se u skladu sa zakonom, to onemogućava. Nedozovljavanjem korišćenja stvari, na kojoj i vi imate pravo susvojine a od strane ostalih suvlasnika, je nezakonito i postoje različiti načini da zaštite svoja prava (npr. negatorna tužba – tužba za uznemiravanje svojine). Takođe, postavlja se pitanje da li postoji određeni sporazum ili ugovor o načinu korišćenja parcele, objekata, jer je pretpostavka da se radi o neetažiranoj parceli kao i šta je upisano u osnovu sticanju vaše nekretnine, šta ste tačno kupili i koji deo parcele/objekata.
Postovani,
Da li skupstina stambene zajednice svojim izglasavanjem, bez moje volje, moze da mi nametne da moje ucesce za izgradnju lifta u stambenoj zgradi bude vece od pripadajuceg od srazmere mojih kvadrata – sto mislim da je po zakonu?
Poštovani Sretene,
Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako nije drugačije propisano. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima:
1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;
2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade mogu odlučiti da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje, ukoliko se sa tim saglase 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.
Postovani,
Otac me je ovlastio za prodaju stana koji je u njegovom vlasništvu 1/1,sa svim navedenim potrebnim elementima punomoćja koje je overeno kod notara pre godinu dana,tacnije 16.6.2022 godine.
U medjuvremenu sam ja promenila lk i adresu stanovanja,tako da se sada razlikuju adresa i broj lk koji su navedeni u punomoćju.
Pitanje glasi:Da li je punomocje kao takvo i dalje validno i ako nije sta je potrebno preduzeti ,kako bi se unela nova adresa(da li je potrebno novo punomocje i sve iz početka itd..)
Poštovana Ana,
Promena podataka u ličnoj karti (adresa i broj lične karte) ne čine uslov da se mora menjati izdato punomoćje, jer se ipak na osnovu JMBG-a (koje bi trebalo da je upisano u punomoćju) može utvrditi da se i dalje radi o istom licu koje može u ime i za račun izdavaoca punomoćja potpisati sve akte. Dakle, smatram da ne biste smeli imati problema oko realizacije pravnog posla.
Poštovani,
Stan u kom živim kupio sam 1985. godine. Hoću da ga prodam zainteresovanim invesitorima koji bi da ga ruše i na toj lokaciji da zidaju novu zgradu. Hoću da sebi kupim drugi stan od fizičkog lica ili nov od pravnog lica. Interesuje me da li treba ili ne da platim Porez na Kapitalnu dobit od 15% na “neku razliku” i kako se eventualno utvrđuje vrednost nekretnine koju sam kupio 1985.
Unapred vam hvala i molim za odgovor
Predrag Jovic
Poštovani Predraže, kapitalni dobitak u smislu Zakona o porezu na dohodak građana, predstavlja razliku između prodajne cene prava i njihove nabavne cene, a ostvarenu prenosom stvarnih prava na nepokretnostima. Međutim, kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava kada je obveznik izvršio prenos prava koje je pre prenosa imao u svom vlasništvu, neprekidno najmanje deset godina. Dakle, ne podležete plaćanju ovog poreza jer ste nekretninu stekli pre više od 10 godina. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava.
Kod prenosa prava putem razmene za drugo pravo, prodajnom cenom se smatra tržišna cena prava koje se daje u razmenu.
Poštovani, iznad moga stana je tavanski prostor. Prilikom kupovine stana 2018. godine, objašnjeno mi je da imam pravo da izgradim stan na tavanskom delu uz potpis 2/3 stanara. Nakon potpisivanja ugovora i uknjižavanja mog stana (koji se nalazi na poslednjem spratu ispod tavanakog dela) na moje ime, pojavio se čovek koji je rekao da je kupio od opštine tavanski prostor i da gradi stan na tom delu. Elem, 2022. stan je uknjižen pod njegovim imenom, stan koji ne postoji, sem kupatila ništa rađeno nije. Njegova tvrdnja je da je stan kupio od opštine, ali stan ne postoji. Dvehiljaditih godina je pokupio potpise stanara, a tavanski prostor je krenuo da uređuje 2021. Međutim, pre oko nedelju dana, krov je prokisao i napravio mi je materijalnu štetu. Gospodin tvrdi kako je krov zajednički deo zgrade i kako ne želi da ga sanira samostalno. Ne postojeći stambeni prostor je uknjižio i želi da ga otuđi, a pri tom želi da svi učestvujemo u sanaciji krova, koja je poprilično visoka (zamena celokupnog krova iznad tavanskog prostora koji je on uknjižio kao stan). Šta mi je činiti? Hvala najlepše
Poštovani Đorđe, bez uvida u dokumentaciju vrlo je teško dati precizan odgovor. Ukoliko imate dokaz da je određeno lice kupilo tavanski prostor od Opštine, te da je po osnovu tog ugovora on privatni vlasnik, mora se utvrditi odakle tačno potiče uzrok nastanka štete. Ukoliko se nesporno radi o šteti koja je nastala usled propusta u održavanju zajedničkih delova zgrade, na kojima, shodno Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, postoji zajednička nedeljiva svojina, onda vlasnici svih posebnih delova zgrade, koji koriste zajedničke delove, odgovaraju za štetu koja potiče od navedenih zajedničkih delova zgrade. Vlasnik samostalnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog samostalnog dela. Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade, odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete. Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova. Profesionalni upravnik odgovoran je stambenoj zajednici, odnosno vlasniku posebnog dela zgrade ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.
Dobar dan gospodine Krunić.
Naime, kupio sam plac u Vladimircima pre 20 dvadesetak godina i više. Pošto živim u inonstranstvu, Francuska, moj otac je završio transakciju umesto mene. Danas roditelji nisu više tu. Bio sam pre tri mesca da izvadim dokumenat vlasništva, jer planiram neku malu gradnju. U dokumentu koji su mi izdali glasi da imam pravo korišćenja a da vlasnik je država Srbija. Naravno bio sam zabrinut. U kadastru su mi rekli da sam vlasnik tog placa samo treba podneti zahtev za prelaženja u vlasništvo. Više puta sam pokušao da tražim kopiju za zahtev za prelaženje u vlasnistvo i ugovor bez uspeha. Šta vi mislite? Ja sam naravno imao poverenje u svog oca tako da mu nikad nisam tražio ugovor o kupoprodaji.
Najskrenije vam se zahvaljujem pozdrav.
Rade Jovanovic.
Poštovani Rade,
U slučaju postojanja prava korišćenja na parceli, sa vlasništvo RS, potrebno je da podnesete zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine. Katastar mora postupiti po zahtevu, samo je pitanje da li se konverzija radi sa ili bez određene naknade (to utvrđuje Katastar sa Službom za građevinarstvo Opštine gde se nalazi predmetna parcela). Ukoliko ste gore označno već predali u Katastar, onda je predlog da im pišete putem e-maila urgenciju za postupanje po vašem predmetu.
2009. godine prometovana je parcela, vinograd 3. klase. Kupac je bio grk preko punomoćnika grka. Nekretnina do danas nije uvedena u katastar, poljoprivredno zemljište. Sve je 2010. i 2011. prošlo sudsku proceduru bez mogućnosti prava upisa. Šta dalje, čija je sada to nekretnina ???????
Poštovani Lazare, shodno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane (“Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori”, br. 83/08 i 12/14). U ovom slučaju, imate vanknjižno vlasništvo (prema potpisanom i overenom ugovoru na sudu tokom 2009. godine ali isti ne možete sprovesti niti će se moći sprovesti u Katastru). Predlog je da se raskine ugovor, da Grk, kao tadašnji kupac, otvori firmu u Republici Srbiji pa da ta firma bude kupac nepokretnosti.
Poštovanje,izdao bih opremljen stan od sto dvadeset kvadrata na spratu kuće. Da li je neophodan ugovor o zakupu? a ako bih iznajmljivao preko agencije koji su uslovi, šta agencija traži? Srdačan pozdrav.
Poštovani,
savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma. Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisano je, između ostalog, da se posredovanje vrši na osnovu ugovora o posredovanju u zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao. Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaključenja ugovora. Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju. U praksi, jedna mesečna zakupnina se plaća na ime posredničke naknade prema Agenciji a zavisi od mesta do mesta – negde zakupac i zakupodavac dele jednu mesečnu zakupninu na ime naknade, dok negde svako od stranaka plaća po jedan iznos mesečne zakupnine posredniku.
Poštovanje, moj suprug i ja živimo u kući sa njegovim tatom. Nažalost suprugova majka je preminula! Svekar je vlasnik kuce! Mi svekra izdržavamo – plaćamo račune i ostale potrepštine za život. Međutim svekar nas bukvalno psihički maltetira i ucenuje ako ne plaćamo račune i izdržavamo daće kuću domu za stara lica ili će prodati, pa kakva prava mi imamo po tom pitanju ako on proda ili da domu za stara lica???
Poštovana Sunčice,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Ukoliko izdržavate određeno lice, savet je da o tome postoji ugovor – najbolje rešenje je ugovor o dvorbi, kojim biste u svakom smislu zaštitili svoja prava ali i kasnije troškove, jer tim ugovorom imovina nakon smrti vlasnika nekertnine – primaoca dvorbe, prelazi u vlasništvo davaoca dvorbe. Ukoliko ne postoji takav vid međusobnog dogovora odnosno ugovora, već samo nastavljate da plaćate račune i izdržavate lice, onda je to obligaciono-pravni deo potraživanja koji se kasnije može tražiti putem tužbe na sudu uz dokazivanje kada ste i šta tačno plaćali i koliko. Takođe, morate imati u vidu da i svekar ima pravo da traži zakupninu od vas na ime korišćenja njegove nekretnine.
Dobar dan, zanima me šta se radi u slučaju da se potpisuje kupoprodajni ugovor pri kupovini stana, a supružnik ne želi da se odrekne imovine koja se stiče u braku? Da li postoji neko drugo rešenje pri kupovini, kako bi vlasnica u ovom slučaju bila samo žena na čije ime se stan kupuje? Hvala najlepše
Poštovana Mia,
članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, propisano je da: zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je izvršio javni beležnik, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini. Dakle, zakonska formulacija je jasna, dok ste u braku, po službenoj dužnosti će se upisati zajednička supružnička svojina sve dok se ne dostavi overena izjava kod notara, da se radi o posebnoj isključivoj svojini vas kao kupca.
Poštovani Brane,
Na ostavinskoj raspravi, mom suprugu je od majke pripala 1/3 stana. Druge 2/3 njegovim sestrama koje su se odrekle nasledstva u njegovu korist. Rečeno mu je da treba da plati porez na nasleđe za te 2/3 stana.
Predao dokumentaciju poreskoj službi 2015 godine, predmet je zaveden ali su mu rekli da očekuju promenu zakona i da sačeka. U par navrata je bio i raspitivao se gde je stalno odgovor bio da se radi na ukidanju ili smanjenju tog poreza. Nikakvo rešenje ni do sada nije dobio o plaćanju.
Od tada je prošlo 7 godina, porez na imovinu stiže na njegovo ime ali nismo sigurni da je sve u redu u da nas u budućnosti neće iznenaditi neki neplanirani troškovi.
Hvala
Poštovana Zorice,
Plaćanje poreza na imovinu lokalnoj poreskoj administraciji (Opštini) po osnovu pravnosnažnog rešenja, nema nikakve veze sa plaćanjem državnog (republičkog) poreza na nasleđe i poklon koji je Vaš suprug dobio u ostavinskoj raspravi. Obzirom da je vlasništvo prepisano u Katastru na ime vašeg supruga, u redu je što je i razrezan porez na imovinu i to će plaćati sve dok bude predmetna nekretnina u njegovom vlasništvu. U vezi poreza na nasleđe i poklon, nema poreske obaveze niti kamate i sporednih davanja dok se ne donese rešenje o istom i dok se ne dostavi lično stranci. Dakle, shodno Vašem pitanju, ne bi smelo biti nepredviđenih troškova za porez na nasleđe i poklon, obzirom da rešenje nije ni doneto.
Poštovanje,
Planiram da kupim građevinski plac od 5 ari koji je 1/1 od vlasnika.
Da li za građevinske placeve važi pravilo preče kupovine od strane komšija?
Pošto plac stoji više godina nekorišćen, a uz to ga je jedan od komšija koristio da na njemu parkira auto i čamac i kosio travu. Da li on pravno ima na njemu pravo održaja i sticanja nekog vida državnine? Hvala unapred
Poštovani Miloše,
savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. To je državina koja je stečena na osnovu ugovora o kupoprodaji, poklonu ili zameni. Državina potrebna za sticanje prava svojine održajem mora biti savesna. Zakon određuje da savesna državina postoji ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Držalac mora biti savestan za sve vreme trajanja održaja. Ako u toku trajanja državine držalac sazna da je prenosilac bio nevlasnik, on će se smatrati nesavesnim držaocem. Nadalje, shodno Zakonu o prometu nepokretnosti, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Navedeno se ne odnosi na građevinske parcele.
Postovani,
Imam nedoumice u slučaju razvoda braka i podela imovine. Naime, suprug je stan kupio iz stambenog kredita i potpisao ugovor mesec dana pre sklapanja braka, a pre toga smo već živeli u vanbračnoj zajednici. Nakon kupovine stana uselili smo se zajedno u novi stan koji je kupio iz stambemog kredita, opremili i sredili unutra sve zajedno. U međuvremenu sam kupila stan ja, isto iz stambenog kredita, ali tad smo već bili u bračnoj zajednici. On nije hteo da se odrekne svog udela kod notara, iako je to moja prva nekretnina bila. Moja pitanju se odnose na to koliki deo stana moze da traži koji sam ja kupila tako sto sam ja na svoje ime podigla stambeni i otplaćujem sa svog računa. Postoji li mogućnost da on ne dobije taj deo? I da li onda i ja imam pravo na neki deo stana koji je on kupio mesec dana pree braka na stambeni a koji smo zajednički otplaćivali i sredili?
Hvala puno
Poštovana Tanja,
Bez jasnijeg uvida u dokumentaciju, ne možemo Vam dati detaljan odgovor. Značajni su iznosi kupovine nekretnina, iznosi odobrenih kredita kod banaka, ulaganja i drugo. Obratite se advokatu radi više detalja.
36 meseci, sadašnja rata je 17.200. Varijabilna kamata. Ako bih otplatijo celu sumu odjednom, koliko bi trebao da platim?
Poštovani Blagoje,
Morate se obratiti banci kod koje imate podignut stambeni kredit, samo Vam oni mogu dati odgovor na vaše pitanje.
Kada je bračni par vlasnik stana upisan kao zajednička svojina supruznika, prilikom prodaje istog da li se oni u ugovoru navode kao prodavci ili se npr muž navede kao prodavac, a žena kao supruga kupca koja je saglasna sa prodajom ili ? Hvala
Poštovani Miloše,
U slučaju upisane zajedničke svojine supružnika, oba supružnika su prodavci i tako se mora označiti u kupoprodajnom ugovor. Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020) regulisan je upis zajedničke svojine u katastar nepokretnosti. Njime je predviđeno da se zajednička svojina na nepokretnosti upisuje na ime svih zajedničara, a zajednička svojina bi se mogla definisati kao pravo svojine dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, ali su odredivi. To znači da pravo svojine na stvari imaju svi zajedničari kao celina, s tim da su njihovi udeli u pravu svojine neodređeni. Stoga su u katastru nepokretnosti kao vlasnici upisani svi zajedničari sa naznakom da se radi o zajedničkoj svojini u udelu 1/1. Upravo je to glavna razlika u odnosu na susvojinu koja predstavlja svojinu dva ili više lica na istoj stvari, ali tako da su njihovi udeli tačno određeni (1/2, 1/4 i slično).
Postovani,
Molim Vas za misljenje. Stan nakon ostavinske rasprave je prepisan na 4 osobe ( 4 jednaka dela).
Sve osobe su punolete. Tri osobe zele da prodaju stan a jedna ne zeli i protivi se tome. Ta osoba je alkoholicar.
Da li zakonski ta osoba s obzirom da je u manjini moze i ima prava da blokira ceo proces prodaje ili ne.
Hvala unapred,
Poštovana Nikolina,
Ukoliko jedan suvlasnik ne želi da proda svoj udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema četiri ulaza, četiri sanitarna čvora itd.) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Poštovani,
Muž i ja planiramo da podignemo stambeni kredit tako da ja budem vlasnik stana, a muž korisnik kredita. On je strani državljanin koji živi u Srbiji već više od 10 godina, desetak godina je imao radnu vizu, poslednje dve vizu na osnovu braka. Da li je u ovoj situaciji moguć povrat PDV-a za prvi stan, tj. da li je problem što bi on bio samo korisnik kredita, ne i kupac nekretnine?
Ja kao vlasnik ispunjavam uslove za povrat PDV-a, jedini potencijalni problem je što i on mora da bude potpisnik predugovora/ugovora zbog toga što bi kredit išao preko njegove plate, a ne moje. U najgorem slučaju, da li je moguće dobiti bar povrat za 20% m2 na osnovu mog dela? Hvala.
Poštovana Jasna,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da ćeti vi biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, a suprug nosilac stambenog kredita, bitno je da se sa vašeg bankovnog računa isplaćuje kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa računa vašeg supruga, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da vi budete kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da vi izvršite povrat PDV-a od 40m2 kao “kupac prve nekretnine” ako je u novogradnji, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa i kasnijih potvrda (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Hteo bih da kupim kucu preko bankarskog kredita. Sporno je to što je komsija ušao u plac koji želim da kupim oko 1m, i banka ne može da mi odobri kredit zbog toga. Postoji li neki način da se to odradi sa pravne strane da ne mora da se radi parcelizacija?
Meni svakako ne bi smetao taj sporni deo kao kupcu.
Poštovani Radovane,
zavisi od politike banaka, često su se stambeni krediti odobravali /u slučajevima kao što je Vaš/ po osnovu Ugovora o deobi parcele ili razvrgnuću suvlasničke zajednice, sa prilogom Skice o načinu korišćenja – koju je uradio geometar, a nije bilo obavezno da se radi postupak parcelacije. Međutim, u poslednjih godinu – dve, kako su se zaoštrili uslovi dobijanja kredita, nažalost banke sve više na tome insistiraju – da pored objekata koji moraju biti potpuno legalni i uknjiženi, parcela/zemljište takođe mora biti potpuno jasno utvrđena, bez suvlasničkih delova u tom smislu. Neka sadašnji vlasnik nekretnine (koje nameravate da kupite) otkupi sporni 1m komšijinog dela, a kako bi postao u 1/1 vlasnik. Ako je komšija objektom ušao 1m u deo placa vašeg prodavca, onda jedino rešenje preostaje parcelacija ili već napomenuto razvrgnuće imovinske zajednice – ali zavisi koja banka na to i pristaje.
Poštovani,
jedno pitanje. Ko je u obavezi, šta zakon kaže, da zajedničku struju u novoj zgradi prebaci sa investitora na račune info stana? Da li to čini sam investitor ili to mora stambena zajednica ?
Poštovana Majda,
zavisi šta Vam piše u ugovoru koji ste zaključili sa investitorom. Obično se ta obaveza u ugovorima prenese na kupca, pa je potrebno da kupac sa foto-kopijom ugovora ode i zaključi novi pretplatnički ugovor a to se radi tek kada se preuzme posed nepokretnosti i kada se od strane investitora isplate svi do tada nastali troškovi (tzv. radnička struja, voda i drugo koje se koristilo radi izgradnje stana od strane radnika).
Poštovani interesuje me da li supružnik ima pravo na polovinu nepokretnosti koja je stečena Ugovorom o doživotnom izdržavanju, u kome se navodi da primaoc izdržavanja daje nepokretnost davaocu izdržavanja? Bez navoda o supružniku..
Poštovani Dušane, zajednička imovina bračnih drugova uređena je Porodičnim zakonom i određena je kao imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja bračne zajednice. Rad supružnika ne mora da bude rad po osnovu kog se ostvaruje zarada, jer naše zakonodavstvo priznaje i takozvani indirektan rad pod kojim se smatra onaj rad koji drugom supružniku olakšava sticanje zarade, ali i rad kojim se održava imovina (utiče da smanjenje vrednosti bude manje nego što bi bilo). Pod režim zajedničke imovine ubrajaju se i prihodi od zajedničke imovine (npr. dividende, renta). Imovina stečena kao naknada za izdržavanje po ugovoru o doživotnom izdržavanju predstavlja zajedničku imovinu bračnih supružnika, ako su oba bračna supružnika učestvovala u davanju izdržavanja, bez obzira što je samo jedan od njih ugovarač kao davalac izdržavanja.
Poštovani,
Otplatio sam kredit u svojstvu sudužnika, pa me interesuje da li mogu tražiti da mi se vrati novac od dužnika čiji sam kredit otplatio? Ako može kako, na osnovu kojeg zakona, člana i slično?
Molim Vas za odgovor na ovo pitanje, jer to nisam mogao naći u Zakonu o obligacionim odnosima (vjerovatno mi se to nije dalo primijetiti).
Hvala
Poštovani,
Predmetna materija je regulisana članovima 1013-1017. Zakona o obligacionim odnosima: Jemac koji je isplatio poveriocu njegovo potraživanje može zahtevati od dužnika da mu naknadi sve što je isplatio za njegov račun, kao i kamatu od dana isplate. On ima pravo na naknadu troškova nastalih u sporu sa poveriocem od časa kad je obavestio dužnika o tom sporu, kao i na naknadu štete ako bi je bilo.
Poštovanje, imam jedno pitanje. Imamo kuću na kojoj je od pre dva meseca stavljena zabrana otuđenja iz 1920 god. Da li je moguće da ta zabrana postoji 103 godine a da je tek sad aktivirana?
Poštovana Ivana,
Zabrana može biti uspostavljena po različitim osnovama. Postavlja se pitanje prava koje neko poseduje i da li je ta zabrana, odnosno osnov uspostavalja te zabrane, zastareo. Predlog je da se obratite advokatu sa svom raspoloživom dokumentacijom jer se bez uvida u dokumentaciju ne može dati jasniji odgovor.
Ko plaća pisanje kupoprodajnog Ugovora, kupac ili prodavac?
Poštovana Aleksandra,
Praksa je da kupac snosi sve troškove oko kupoprodaje nepokretnosti: da on angažuje i plati svog advokata, da plati takse overe ugovora kod notara, taksu uknjižbe prava svojine u Katastru, porez na prenos apsolutnih prava i drugo. Naravno, postoji mogućnost drugačijeg dogovora, ali napisano je praksa u postupcima kupoprodaje.
Dobar dan. Treba mi pomoć sa pravne strane.
Kako funkcioniše prodaja ili prenos vlasništva nad nekretninom čiji je vlasnik jedne polovine lice koje koje prima socialnu pomoc i 100% je invalid a zastupa ga roditelj kao lice koje se brine o njemu?
Da li u tom slučaju postoji neka prepreka ili ne?
Poštovani Milane,
Ukoliko se određeno lice nalazi pod starateljstvom, tada je radi prodaje njegove određene imovine (nepokretnosti) potrebna posebna saglasnost Centra za socijalni radi. Naime, Centru se mora dastaviti procena vrednosti nepokretnosti urađena od strane ovlašćenog procenitelja, predlog ugovora koji bi se zaključio i overio kod javnog beležnika, overene izjave staratelja o tome gde bi se i na koji način trošila sredstva stečena od prodaje nepokretnosti i drugo. Dakle, moguća je kupoprodaja ali uz ispunjenje naznačenih uslova. Porodični zakon RS propisuje: Staratelj raspolaže imovinom štićenika koju ovaj nije stekao radom. Raspolaganje imovinom štićenika staratelj može preduzimati samo uz prethodnu saglasnost organa starateljstva. Glavnicu imovine štićenika staratelj može upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes štićenika. Prihodi od imovine štićenika mogu se upotrebiti i za podmirenje opravdanih troškova učinjenih tokom obavljanja poslova starateljstva odnosno za plaćanje nagrade staratelju, a na osnovu odluke organa starateljstva.
Postovani,
Da li postoji nacin da maloletno lice koje ima 16,5 godina kupi stan te ostvari povracaj PDV kada postane punoletno.
Konkretnije, da li ja kao njegov zakonski zastupnik mogu zakljuciti u njegovo ime predugovor o kupoprodaji, uplacivati rate u njegovo ime sve dok on ne napuni 18 god.
Naravno da bi u predugovoru stajala klauzula da danom sticanja punoletstva on zakljucuje UGOVOR na njegovo ime i pri tome uplacuje zadnju ratu sa njegovog racuna.
Da li ce on tada steci pravo na povracaj PDV na stan za koji je ugovor on zakljucio?
Puno hvala,
Gasa jocic
Poštovani,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Maloletno lice nema poslovnu sposobnost (stiče je punoletstvom, sa navršenih 18 godina života). Dete koje je navršilo 15. godinu života, može preduzimati pravne poslove ali samo one kojima upravlja i raspolaže svojom zaradom ili imovinom koju je steklo sopstvenim radom.
Zemlja je kupljena prije rata ima kupoprodajni ugovor. Vlasnk zemlje, prodavac, je umro. Zemlja je prešla katastarski na njegovu djecu, jer zemlja kupljena nije prevedena tj kupac nije uknjiži zemlju na sebe. Ima li kupac zemlje sa kupoprodajnim ugovorom ikakva prava sada?
Poštovana Milka,
Obzirom da postoji određeni kupoprodajni ugovor o kupovini zemlje (naravno, mora biti overen i po formi i po sadržini u skladu sa Zakonom), a kupac se nikada nije upisao kao vlasnik nekretnine, jedino mu preostaje da putem tužbe nadležnom sudu, a radi utvrđenja prava svojine, dokaže da je isplatio zemlju u celosti te da traži da se putem sudske presude uknjiži kao vlasnik predmetne nepokretnosti kod nadležnog Katastra. Deca su u ovom slučaju potpuno savesna (kao naslednici) ako nisu znali za postojanje predmetnog ugovora, ali su nesavesni ako su takvu činjenicu znali.
Poštovani,
Naime,zanima me da li je moguće da majka bude vlasnik nepokretnosti a otac nosilac kredita kada se kupuje stan na kredit?pitam jer kreditno nisam sposobna a da BiH dobila subvencije za kupovinu stana za majke potrebno je da budem vlasnik istog ?
Poštovana Milice,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani,
Planiramo kupovinu stana od investitora na stambeni kredit, suprug i ja. Ja bih bila nosilac kredita, kupac (jer sam kreditno sposobna), a njega bi pisali kao vlasnika stana ( zbog povraćaja pdv). Ja već imam nekretninu od 26m2 na sebi, pa verujem da nemam prava na povrat pdv. Da li je to izvodljivo?
Hvala unapred!
Poštovana Marina,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da će vaš suprug biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, bitno je da je sa njegovog bankovnog računa isplaćena kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa vašeg računa, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da suprug bude kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da suprug izvrši povrat PDV-a od 40m2 kao “kupac prve nekretnine”, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Zelim da kupim stan u jednoj od zgrada Beograda na vodi.
Zgrada jos nije zavrsena. “Vlasnik” stana jos nije isplatio stan, odnosno perostali deo, Beogradu na vodi. Platio je jedan deo a drugi bi trebalo ja da platim i da prethodno platim “vlasniku” deo koji je on platio BW.
Da li je moguce kupiti stan od nekoga ko nije isplatio stan, pa samim tim nije ni postao vlasnik stana?
Koja bi bila legalna procedura?
S postovanjem,
Smiljka
Poštovana Smiljka,
Moguće je realizovati ovakvu kupoprodaju i to tako što se može raskinuti ugovor između BW i vašeg prodavca, da se njemu vrati njegov, do tada uplaćeni novac, a da vi onda sa BW zaključite novi ugovor o kupoprodaji. Međutim, ukoliko stranke nisu za takvu opciju, a da biste vi bili sigurni kao novi kupac, vaš prodavac mora imati bezuslovnu saglasnost /clausula intabulandi/ za upis njegovog vlasništva u Katastru (koju izdaje investitor BW konačnim kupoprodajnim ugovorom a po prijemu celokupne kupoprodajne cene). Dakle, jako je bitno uvezati “tajming” isplate novca vašem prodavcu kao i vašeg prodavca njegovom prodavcu BW, te zaključivanje kupoprodajnih ugovora “jedan za drugim”.
Poštovanje.
Mogu li ja umesto majke da podignem novac u postanskoj stedionici sa svim dkumentima veznim za racun,jer ona nije u mogucnosti da ode do banke?
Poštovani, predmetno pitanje morate uputiti imenovanoj banci, uz prikaz dokumentacije kojom raspolažete.
Poštovani,
Kupila sam pre godinu i po stan na Altini-Zemun.Stan je u procesu legalizacije,zbog čega je prodavac tvrdio da ne možemo kod notara da overimo,tako da na tom ugovoru stoje potpisi prodavac i mene kao kupca,kao i dva svedoka.Da li ipak postoji nekakva mogućnost da mi taj ugovor overimo kod notara i da ja na neki način ipak dobijem neku pravnu sigurnost?Prodavac je stanove dobio kao kompenzaciju za svoje radove,zašta i postoji ugovor sa investitorima koji je overen kod notara.Hvala unapred na odgovoru.
Srdačno,
Delibašić Marija
Poštovana Marija,
Obzirom da je vaš prodavac overio ugovor o kupoprodaji sa investitorom kod javnog beležnika (a ni tad nije bila legalna nekretnina), ne vidim nikakvu prepreku da i Vi kao novi kupac overite ugovor sa prodavcem. Ukoliko je neka nekretnina u procesu legalizacije, ne znači da se ne može overiti ugovor za istu ili da ista uopšte ne može biti predmet prometa. Zavisi da li je i ako jeste, kako predmetna nekretnina upisana u Katastru, da li je upisana bez građevinske dozvole ili samo bez upotrebne dozvole, šta sve posedujete od dokumentacije i slično. Predlog je da se sa kompletnom dokumentacijom obratite advokatu a sve radi zaštite vaših interesa.
Poštovani,
Da li mogu da podignem stambeni kredit, to je pola sume za novu nekretninu, a drugu polovinu dajem u kesu? Da li mogu da tu nekretninu prijavim na majku? Ona nema ništa na njeno ime. Da bi dobili povraćaj pdv.
Hvala unapred
Poštovani Saša,
moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, kao i da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani, zanima me da li banka može da potražuje dug od naslednika koji je testamentom nasledio kuću? Nije mu ostavljen dug da otplaćuje, a nisu ni u krvnom srodstvu. Pri tom osoba koja je nasledila kuću je ometeno lice i korisnik tuđe nege i pomoći.Hvala unapred. Merima
Poštovana Merima,
zaostavštinu čine sva nasleđivanju podobna prava koja su ostaviocu pripadala u trenutku smrti. Mađutim, naslednik odgovara za ostaviočeve dugove do visine vrednosti nasleđene imovine. Za više detalja, obratite se advokatu.
Stan koji bih htela kupiti uknjižen je kao garaža. Kakvi problemi mogu nastati takvom kupovinom, postoji li mogućnost da se to s vremenom uknjiži kao stan, i koliki je porez na prenos apsolutnih prava za takvu kupovinu?
Poštovana Milice,
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i ono je regulisano Zakonom o porezima na imovinu (bez obzira da li je u pitanju nekretnina: kuća, stan, garaža, zemljište..). Moguće je izvršiti prenamenu prostora, ali za to moraju biti isupunjeni Zakonom propisani uslovi. Neophodno je uraditi idejno rešenje (od strane projektanta). Ovlašćeni projektant će tokom daljeg postupka u vaše ime podnositi zahteve nadležnim organima lokalne samouprave. Zatim, organ lokalne samouprave izdaje lokacijske uslove, a u istim su sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. Postoje još određeni uslovi koji moraju biti ispunjeni (rešenje o odobrenju za izvođenje radova), te s toga, pre kupovine, proverite da li je moguće izvršiti prenamenu prostora i koliko vas troškova ukupno očekuje.
Postovani G-dine Krunic,
U procesu sam kupovine stana u Srbiji. Stan je uknjižen i sve je u redu što se papira tiče.
Vlasnik želi uplatu u kešu a ne preko računa. Da li je tako nešto moguće ili je uplata moguća samo preko računa? Pošto imam dvojno državljanstvo moja sredstava se nalaze u inostranstvu. Interesuje me da li mogu da izvršim uplatu iz inostranstva na račun prodavca u Srbiji a na bazi kuporpodajnog ugovora?
Ukoliko uplata iz inostranstva nije moguća ,molio bih za savet kako da se uplata izvrši.
Hvala vam
Poštovani Zorane,
Lice koje se bavi prodajom nepokretnosti u Republici Srbiji, ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Predmetno je regulisano Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma. Međutim, u praksi se dešava da se isplata vrši u kešu, pogotovo ako kupac ima poreklo/osnov sticanja tog novca. U Vašem slučaju, isplatu je moguće izvršiti i sa deviznog računa (iz inostranstva) a na devizni račun prodavca u Republici Srbiji (potrebno je da banci u inostranstvu dostavite overeni kupoprodajni ugovor – preveden i na jezik te države, a po osnovu koga bi se izvršio transfer novca, s tim da je važno u ugovor upisati tačne detalje oko: brojeva deviznih računa, IBAN, SWIFT, naziv banke i drugo).
Poštovani, da li može punomoć za stan u Srbiji da se overi u inostranstvu (Rumunija)?
Poštovana,
punomoćje za promet nepokretnosti se može overiti u inostranstvu (u Rumuniji) i to u srpskoj Ambasadi/konzulatu. Međutim, ukoliko to izdavaocu punomoćja nije praktično, tada se može overiti i kod notara u Rumuniji (prevedeno na jezik te države). Između Srbije i Rumunije na snazi je bilateralni Ugovor o pravnoj pomoći iz 1960. g. i Dodatni protokol uz ovaj Ugovor iz 1972. g. Postojanje ovog Ugovora kojim se javne isprave izdate u jednoj od država potpisnica, u cilju upotrebe u drugoj državi potpisnici, oslobađaju bilo kakve legalizacije, isključuje primenu propisa koji regulišu diplomatsko-konzularnu legalizaciju i potrebu “Apostille” potvrde, po Haškoj konvenciji. To praktično znači da se javne isprave koje su izdate u jednoj od država potpisnica, ukoliko su snabdevene potpisom i pečatom nadležnog organa, mogu bez overavanja ili legalizacije upotrebiti pred organima druge države potpisnice, samo uz prevod ovlašćenog sudskog tumača jedne od dveju država. Ovo se odnosi i na privatne isprave i prepise javnih i privatnih isprava overene od strane nadležnog organa ili službenog lica.
Poštovani,
Kupac stana je po ugovoru imao da isplati ugovorenu cenu u tri rate. Dve je uredno platio a treću nije i nije u mogućnosti da otplati. Ugovorom je predviđeno da nakon isplate ukupne ugovorene sume stiče pravo svojine i raspolaganja nekretninom. Da li kupac ima bilo kakvo pravo povraćaja novca ili sticanja udela u svojini stana? Ugovorom nije definisana odustanica.
Poštovani,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati konkretan odgovor. Međutim, Zakon o obligacionim odnosima propisuje da u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili raskinuti ugovor prostom izjavom, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Ukoliko je ispunjenje o roku bitni sastojak ugovora, tada pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla. Kad ispunjenje obaveze u određenom roku nije bitni sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i posle isteka roka ispuni svoju obavezu, a poverilac da zahteva njeno ispunjenje. Ali, ako poverilac želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primeren naknadni rok za ispunjenje. Ako dužnik ne ispuni obavezu u naknadnom roku, nastupaju iste posledice kao i u slučaju kad je rok bitni sastojak ugovora. Predlažem da se obratite advokatu radi više detalja, jer se pre svega mora izvršiti uvid u ugovor koji imate sa kupcem.
Posle ostavinske rasprave postao sam suvlasnik stana 1/2 zajedno sa sestrom koja isto ima udeo 1/2. Sestra ne želi da prodamo stan, ja želim. Kako da ostvarim svoje pravo?
Poštovani Stevo,
Ukoliko sestra ne želi da otkupi Vaš udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Postovani,
Sestra i ja smo nasledile kuću od pokojnog oca. Da li prodajom iste pa kupovinom novog stana u novoj gradnji imamo pravo na oslobađanje nekog poreza ili povracaj pdv-a? To je jedina nekretnina koju posedujemo i prva kupovina novog stana.
Poštovana Ljiljana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Dakle, obzirom da već imate nepokretnost na svom imenu (u susvojini), ni Vi ni sestra nemate više prava da se oslobodite poreza pri kupovini nepokretnosti.
Poštovani,
Polovinom februara treba da kupim “stari” stan. Tada dospeva i prva rata poreza na imovinu.
Da li prethodni vlasnik treba da uplati 1/2 te rate jer je bio vlasnik 1/2 perioda za koji se plaća rata (januar-mart) ili da uplati dospelu ratu u celosti, a ja kao novi vlasnik da nastavim plaćanje po rešenju tj. od aprila?
Pored toga, zamolio bih Vas za odgovor na pitanje: da li posedovanje drugog stana utiče na poresko umanjenje ukoliko su svi ostali uslovi ispunjeni?
Poštovani Jovo,
Zaključenjem i overom kupoprodajnog ugovora, podnose se od strane javnog beležnika poreske prijave za porez na imovinu, a po osnovu tog ugovora, razrezuje se porez na prodavca – starog vlasnika do dana overe ugovora, a od tog dana, pa do kraja godine, na novog vlasnika, tj. kupca. Samim tim, od poreske uprave biste trebali dobiti nova rešenja sa stanjem kako sam objasnio a onda po njima vršite plaćanja. Umanjenje poreske obaveze za 50% godišnje postoji za nekretninu koje ste vlasnik a i prijavljeni ste sa prebivališnom adresom (dakle, možete imati više nekretnina, ali se umanjenje godišnjeg poreza na imovinu odnosi samo na onu nekretninu na koju ste prijavljeni svojom prebivališnom adresom u ličnoj karti).
Da li je ugovor o imovini koja je zakonski prevedena 2011. po ugovoru o podeli imovine pri brakorazvodnoj parnici sada ništavan? Hvala
Poštovana Zorice,
U slučaju brakorazvodne parnice te rešavanja imovinsko-pravnih odnosa između supružnika, sporazum o istom ili sudska presuda nemaju vremenski ograničeno trajanje, jer se po njima već postupilo i sproveo se prepis imovine (uknjižba vlasništva). Oko tih odnosa, ponovo se, zakonski, ne može postaviti pitanje pred sudom, jer jednom presuđena stvar ne može ponovo biti predmet sudskog postupka/spora niti se ono može smatrati ništavim aktom. Naravno, postoji mogućnost otuđenja tih nepokretnosti ali to je već volja tog lica koji želi da proda nekretninu, kao već upisanog vlasnika u Katastru.
Poštovani,
Želeo bih da podignem stambeni kredit i otkupim stan od majke i tetke (koji im je pripao posle smrti roditelja). Rečeno mi je u banci da to nije moguće i da bi trebalo da se stan 50% dela koja pripada majci prepiše meni/pokloni kako bih ja kao vlasnik 50% stana mogao podići kredit da isplatim tetku. Da li je to stvarno moguće i postoji li neka bolja opcija?
Poštovani Stefane,
Poslovne banke obično ne dozvoljavaju da se stambeni krediti podižu radi kupovine nepokretnosti kada se ista kupuje od roditelja ili prvog naslednog reda (npr. supružnika). U konkretnoj situaciji, jeste isplativije da Vam majka putem ugovora o poklonu prepiše svoju polovinu stana (ne plaćate porez na poklon, jer se poklanja u prvom naslednom redu a i overa kod notara Vam je 50% umanjena), a da onda putem stambenog kredita isplatite drugog suvlasnika – tetku. Budite spremni da će banka želeti da stavi zalogu/hipoteku na celu nekretninu, a ne samo na polovinu koju kupujete.
Poštovani, interesuje me koja je procedura za prepis stana kada vlasnik živi u inostranstvu, a stan je ovde u Srbiji. Vlasnik živi u Australiji i treba da na mene prepiše stan koji živim ovde. Da li treba da prepis bude kao poklon i šta treba sve da se uradi da bi se to rešilo? Hvala vam
Poštovani Ljubo,
Ugovorom o poklonu se može prepisati stan na Vas, ali se to može uraditi i drugim pravnim poslovima – samo je bitan motiv obe ugovorne strane (ako isplaćujete cenu, onda kupujete, a to onda znači da se radi kupoprodajni ugovor itd.). Vlasnik koji živi u Australiji, može po osnovu punomoćja, koje bi tamo i overio u propisanoj formi, opunomoćio punoletno, poslovno sposobno lice u Republici Srbiji, da u njegovo ime i za njegov račun može da pokloni ili proda njegovu nepokretnost. Sa originalom specijalnog punomoćja, ličnim kartama potpisnika ugovora, obratite se javnom beležniku radi zakazivanja termina overe ugovora. Predlog je da se od strane advokata sačini specijalno punomoćje i da se isto pošalje u Australiju, te da se nakon prijema originala overenog punomoćja, od strane advokata sačini i odgovarajući ugovor.
Poštovani,
Kratko.
Nakon smrti majke brat i ja nasledili smo po zakonu stan koji je, eto nažalost, prodat posle dve godine.
Još uvek nije potpisan konačan ugovor. Čekamo kupca da prebaci sredstva u utorak.
Kupac ima Devizni u Rajfajzen banci. Juče je moj brat otvorio JEDAN devizni na molbu Agencije i kupca u istoj banci kako ne bi plaćao proviziju dva puta. Eto kratak uvod.
Pitanje: Da li postoji zakon koji štiti moja sredstva na zajedničkom računu, odnosno da se moja sredstva ne mogu koristitii?
Naravno ukoliko imate neki savet..
Hvala.
S poštovanjem,
Zoran
NoviSad
Poštovani Zorane,
Ukoliko nemate poverenje u to da će se Vaš deo sredstava sačuvati na bratovom računu ili da Vam se u jednom momentu sredstva neće isplatiti, svakako imate pravo da insistirate da se vama, vaš deo kupoprodajne cene, isplati na devizni račun koji biste i vi otvorili u imenovanoj banci ili koji već imate u nekoj drugoj banci. Smatram da iznos provizije prema banci, pa čak i da ga Vi platite ili makar podelite sa kupcem, nije vredan kasnijeg problema oko preuzimanja vašeg dela novca sa tuđeg računa. Sve napomenuto je stvar dogovora, koji se može ali i ne mora tako realizovati.
Poštovani,
Suvlasnik sam 1/2 nekretnine koja je predmet civilne deobe i koju želim da otkupim. Interesuje me da li ću u tom slučaju sudu morati da uplatim samo sredstva za deo koji nije u mom vlasništvu ili celokupan iznos?
Srdačno,
Jelena Vukoičić
Poštovana Jelena,
Predmetna materija je regulisana Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, te kada je nepokretnost u susvojini, u rešenju o izvršenju određuje se izvršenje na suvlasničkom delu izvršnog dužnika. Rešenjem o izvršenju može se, uz saglasnost svih suvlasnika, odrediti da se cela nepokretnost proda drugom licu ili nekom suvlasniku. U tom slučaju ostali suvlasnici namiruju se iz prodajne cene pre troškova izvršnog postupka, srazmerno visini suvlasničkog dela. Time se ne dira u pravo preče kupovine suvlasnika. Dakle, plaća se cena samo suvlasničkog udela, koji je prethodno procenjen na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju dobije javni izvršitelj od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke.
U NATO bombardovanju srušene su kuće i napravljena zgrada, tu sam dobio stan umesto srušene kuće. Još uvek u katastru stoji stara kuća a ja nisam sa stanom uknjižen i ako prodam stan ništa ne mogu da prebacim na njega jer beležnik samo overava ugovor uknjiženog stana. Kako to da rešim?
Poštovani Milorade,
Javni beležnik može overiti kupoprodajni ugovor i ukoliko nepokretnost nije uknjižena u Katastru (npr. stan u izgradnji) i to se radi po osnovu vanknjižne svojine. Bitno je da imate redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) od prvog kupca stana, pa do vašeg prodavca, a po osnovu kojih javni beležnik može overiti i ugovor kojim vi prodajete predmetnu nepokretnosti. U svakom ugovoru, mora da postoji jasno i nedvosmisleno izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola, kao i dokaz da je uredno, po svim ugovorima, isplaćena kupoprodajna cena (odnosno, da ne postoje određena potraživanja nekih od ranijih prodavaca).
Poštovani,
brat je dobio stan na poklon od majke i po njenoj smrti stičem pravo nasleđivanja nužnog dela, samim tim i dela poklona. Brat želi da proda nekretninu za života majke, koja je inace u katastru uknjižena na njegovo ime. Ja nemam nista protiv da on proda stan ali s druge strane ne želim da se odreknem zakonskog nužnog dela, koji mi pripada po majčinoj smrti. Da li brat moze da proda nekretninu, da li bi to pravilo smetnje budućem kupcu/novom vlasniku nekretnine i na koji nacin bi mogla situacija da se reši?
Unapred zahvalna!
Poštovana Sanja,
Ukoliko je brat uknjižen u Katastru kao vlasnik, on nema ograničenja u vezi sa daljom prodajom nepokretnosti, ali će javni beležnik biti u obavezi da obavesti kupca da je nekretnina stečena od strane prodavca putem poklona, te će sugerisati na eventualno postojanje nužnog dela. Ukoliko nužni naslednik, koji smatra da mu je povređen nužni deo ništa ne preduzme, onda ni kupac neće imati nikakvih problema. Međutim, ako se postavi pitanje pred sudom u vezi povrede nužnog dela, rok u kome se može zahtevati – ukoliko se nužni deo isplaćuje kao novčana protivvrednost – 3 godine od ostaviočeve smrti (ukoliko je povređen poklonom).
Da li je moguće uknjižiti stan, ukoliko prethodni vlasnik nije upisan u katastar nepokretnosti? Zgrada ima građevinsku i upotrebnu dozvolu.
Poštovana Bojana,
Ukoliko zgrada ima građevinsku i upotrebnu dozvolu a samo prethodni vlasnik nije uknjižen, to je moguće da uradi novi vlasnik nepokretnosti (odmah na svoje ime), s tim da je potrebno da se dostavi Katastru redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) a po osnovu kojih ugovora će javni beležnik overiti i ugovor kojim vi prodajete/kupujete predmetnu nepokretnosti. U svakom ugovoru, mora da postoji izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola, kao i dokaz da je uredno isplaćena kupoprodajna cena.
Poštovani,
Da li postoji zakonski rok za banku u kom treba da izda brišovnu dozvolu? Negde sam našao da je u pitanju 8 dana, pa da li je to tačno?
Stan je kupljen, u toj banci preko stambenog kredita, bio je pod hipotekom i sada je taj kredit uredno isplaćen (o čemu je stigla potvrda na mail od strane banke). Problem je, dakle, što banka ne daje brisovnu dozvolu i nema precizne informacije kada će to učiniti – prvo kažu biće u roku 7-10 dana, a onda kažu da neće biti ni za mesec dana.
Hvala.
Poštovani Rade,
Poverilac (u ovom slučaju banka) je dužna da dozvoli brisanje hipoteke, ukoliko je potraživanje u celosti isplaćeno, odnosno ako su ispunjeni uslovi predviđeni Zakonom o hipoteci. Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke. Stvar je interne procedure banke, iako je zakon vrlo jasan – bez odlaganja. Urgirajte ponovo ili se obratite, pismeno, direktoru filijale. Obično pravna služba banke ide na overe brisovnica kada se skupi nekoliko predmeta, ne idu pravnici kod javnih beležnika radi overe jedne brisovne dozvole (pretpostvaljam da zato i čekate, što je u praksi čest slučaj).
Poštovani, na parceli na kojoj imam kuću vodi se spor o utvrđenju dela parcele. Kuću sam prethodno legalizovala i uknjižila 1/1. Na objektu nema tereta ni zabeležbi, samo na parceli. Da li mogu da prodam kuću, s tim da je kreditni kupac u pitanju? Da li će mu banka odobriti kredit za takav objekat, i da li će notar bez problema overiti ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti?
Poštovana Malina,
Obzirom na činjenicu da postoji spor oko utvrđenja dela parcele, predmetna nepokretnost nije pogodna da se proda putem stambenog kredita, a ukoliko postoji i zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja nepokretnosti (parcele) do okonačnja sudskog postupka, nećete moći da raspolažete predmetnom nepokretnostošću u smislu njene prodaje.
Postovani,
Da li je moguce da predugovor sa prodavcem stana zakljuci jedna osoba (npr. suprug), a da se ugovorom kupac promeni (odnosno kupac budem ja)?
Unapred hvala.
Poštovana Tamara,
sa pravnog aspekta je to moguće, međutim postoji određeni problem ako se kupoprodajna cena isplaćuje npr. na račun investitora kao pravnog lica, te ako se radi o novogradnji (zbog knjigovodstva i samog proknjiženja uplata od strane kupca – koji se kasnije menja, povrata PDV-a i drugo). Međutim, ako ste u bračnoj zajednici, svejedno je ko će biti kupac na konačnom ugovoru jer bi ste se, osim ako se drugačije ne dogovorite, knjižili kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela, u Katastru nepokretnosti, a shodno članu 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova.
Da li važe presude suda o pravu službenog prolaza koje je prethodni vlasnik dobio na sudu posle promene vlasnika parcele?
Poštovani Nikola,
Sudske presude nemaju određeni rok trajanja, odnosno iste važe sve dok se određeno pravo, obaveza, činjenje ili nečinjenje, u celosti ne ispune shodno utvrđenom dispozitivu presude. Ukoliko je pravo službenost prolaza utvrđeno u korist svagdašnjeg vlasnika određene parcele (povlasnog dobra) tada se određeno pravo prolaza može koristiti bez obzira ko je vlasnik predmetne parcele i kada je došlo do promene vlasnika (svaki novi vlasnik parcele će imati pravo da, po pravu prolaza, koristi poslužnu parcelu – ako se radi o upisu službenosti prolaza za svagdašnjeg vlasnika a ne za određeno lice).
Poštovani Brane, kupila sam stan na svoje ime overen kod notara ali stan nije bio uknjižen. Kako je to nova zgrada, prošle godine investitor uknjižava zgradu i stan na svoje ime, a mene ne obaveštava. Tražila sam da zakaže kod notara uknjižbu na moje ime što on vešto izbegava pravdajući kako nema vremena i to traje pola godine. Sve sam isplatila i za to posedujem dokumentaciju. Sta raditi u tom slučaju? Hvala
Poštovana Milka,
Zavisi kakve su vam odredbe predugovora ili ugovora koji posedujete sa investitorom, a uvek postoji opcija da se putem advokata obratite investitoru ili da podnesete tužbu po osnovu koje ćete se upisati kao vlasnica stana u Katastru (bitno je da je kupoprodajna cena u celosti isplaćena, da je vaš stan u celosti uknjižen). Pretpostavljam da je vama samo potreban aneks ugovora ili izdavanje uknjižbene dozvole, a ako istu neće da izda prodavac, onda će sud presudom naložiti upis vašeg vlasništva u Katastru. Obratite se advokatu radi preduzimanja daljih koraka i zaštite vaših interesa.
Poštovani, da li postoji registar advokata koji se isključivo bave nekretninama?
Hvala i pozdrav.
S. Pavicevic
Poštovani,
Poseban registar za tako nešto ne postoji. Advokati obavljaju sve vrste pravnih poslova, naravno da ima nekih koji su specijalizovani za određene oblasti (npr. radno pravo, krivično, autorska prava i drugo) ali posebni registri o tome ne postoje.
Mogu li ja kao Hrvatski državljanin da kupim kuću u Beogradu, Dedinje ?
Poštovani Ivane,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima (sa Republikom Hrvatskom postoji uzajamnost, dakle, možete kupiti nekrentinu).
Postovani gospodine Krunicu,
Supruga i ja živimo u Australiji i imamo dvostruko državljanstvo. Supruga će uskoro naslediti stan u Beogradu o kome ne želi da se brine. Ja ću uskoro prestati da radim i mislim da živim u tom stanu 4-5 meseci godišnje. Ideja je da supruga prenese vlasništvo stana na mene, njenog supruga. Ne radi se o kupoprodaji. Da li je to izvodljivo i koja je procedura da bi se to ostvarilo?
Hvala i pozdrav!
Poštovani Nebojša,
Takvu volju je najbolje sprovesti ugovorom o poklonu (između bračnih supružnika) koji se mora overiti kod javnog beležnika u Beogradu. Ukoliko niste u prilici da to lično, oboje, obavite u Republici Srbiji, sve se može uraditi putem specijalnog punomoćja koje ćete overiti u srpskoj Ambasadi/Konzulatu u Australiji ili kod notara (sa snabdevenim Apostilom). Po osnovu takvog punomoćja, nakon nasleđivanja nepokretnosti od strane vaše supruge, može se uraditi ugovor o poklonu a ranije se nosi dokumentacija javnom beležniku i zakazuje se termin overe (potrebnu su lične karte potpisnika ugovora, rešenje o nasleđivanju kojim će supruga steći stan kao i specijalna punomoćja, ukoliko se na taj način realizuje pravni posao). Predlog je da se za sve navedeno obratite advokatu.
Postovani!
Naslijedio sam nekretnine od djeda, i od tih nekretnina sam udaljen oko 30 Kilometara, jer stanujem na drugom mjestu! Prvi rođaci su mi napravili kuce na mome dijelu nekretnine! Dok je trajala ostavinska rasprava, u proslosti je to išlo sporo, njih dvojica su napravili kuce na mome dijelu nekretnine! Iako sam ih upozoravao, oni su nastavili po svome, pod izgovorom treba njima! Ja sam upisan u Zemljišne knjige i imam sve papire! Da li ta zemlja može preći na njih, jer se nalazim u inozemstvu vec preko 10 godina? Sa rođacima se ne mogu dogovoriti, a niti sam fizički u mogućnosti da ih spriječim! Sto bi vi uradili da ste na mom mjestu ili da dignem ruke od svega? Nadam se da sam bio jasan, ja sam vlasnik de jure, a oni de fakto? Da li to zemljište mogu povratiti tuzbom , ili postaje njihovo na osnovu dosjelosti? Hvala lijepo na odgovoru, i da smo blizu počastio bih vas! Pozdrav!
Poštovani,
lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio. U tom slučaju, vlasnik zemljišta ima pravo da za vreme od tri godine od dana saznanja za završenu izgradnju, ali najkasnije u vreme od deset godina od završene izgradnje, traži da mu graditelj naknadi vrednost zemljišta u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao a vlasnik se tome odmah usprotivio, vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta.
Ako vlasnik zemljišta zahteva da mu pripadne pravo svojine na građevinski objekat, dužan je naknaditi graditelju vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi u vreme donošenja sudske odluke.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kad građevinski objekat vredi znatno više od zemljišta, građevinski objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on za zemljište duguje vlasniku naknadu po prometnoj ceni zemljišta.
Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju naknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.
Ako je graditelj savestan a vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, u slučaju kada su vrednost građevinskog objekta i vrednost zemljišta približno jednake, sud će građevinski objekat, odnosno građevinski objekat i zemljište, dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju, vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito o njihovim stambenim prilikama.
Obratite se advokatu oko gore utvrđenih zakonskih uslova sa raspoloživom dokumentacijom, te proverite stanje vašeg slučaja.
Poštovani dala sam depozit za stan u izgradnji u većem iznosu i osim predugovora koji nije overen i priznanica o datom novcu koje takođe nisu overene nemam ništa. Zgrada nije završena i imam utisak da investitor nema novca da ga završi iako se radi ali već predugo. Svi kupci stanova u nekoliko zgrada koje su sve nezavršene su u istoj situaciji. On zove i traži još novca od nas. Plašim se da ne ostanem bez stana. Kome da se obratim?
Poštovana Olivera,
predugovor da bi imao pravnu snagu, mora biti overen u propisanoj formi kod javnog beležnika. Za početak, pokušajte da solemnizujete predugovor kod javnog beležnika, a onda se bazirajte na rokovima završetka zgrade, eventualno penalima u slučaju kašnjenja, možda i nekom menicom od strane investitora, kao vid obezbeđenja. Obratite se advokatu kako biste na ispravan način zaštitili svoja prava, jer ukoliko pred/ugovor nije overen ili ukoliko ne dođe do zaključenja konačnog ugovora shodno propisanoj formi, tada se za davanje dela kupoprodajne cene može tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova.
Imamo ugovor o prenosu prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu. Zaključen 13.06.2011.
Overen je kod suda.
Plaćen porez na promet 04.02.2016.
Probali upis, naravno ne može.
Sada je konačno urađena konverzija.
Pitanja:
Šta sada, jer je agencija u kojoj smo radili zatvorena?
Neko mi je rekao da treba neki aneks ugovora, ko to sastavlja?
I da li ćemo morati ponovo da plaćamo porez na promet?
Hvala
Poštovani Bojane,
ukoliko je urađena konverzija prava korišćenja u pravo privatne svojine, mora se utvrditi da li u ugovoru imate bezuslovnu clausula intabulandi tj. uknjižbenu dozvolu. Ukoliko nemate (jer se radilo o pravu korišćenja) onda morate napraviti Aneks sa prodavcem te novo katastarsko stanje prilagoditi u samom Aneksu. Agencija Vam za ovo ne treba, obratite se advokatu radi sačinjavanja Aneksa ugovora, te radi uknjižbe vlasništva. Porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća ponovo, jer se ne radi o ponovnoj prodaji/prometu, već o promeni prava kojim raspolažete na zemljištu.
Da li stan iz otkupa koji nije isplaćen može biti predmet ostavinske rasprave? Hvala
Poštovana Vesna,
U takvim slučajevima bitno je da se u ostavinskoj raspravi prijavi pravo po osnovu ugovora o otkupu stana, te da se nakon donošenja rešenja o nasleđivanju, naslendici mogu dalje baviti otkupom nekretnine. Dakle, ne može se utvrditi nasledstvo sa stvarno pravnim karakterom, već samo pravo po osnovu ugovora koje bi prešlo na naslednike.
Postovani, hocu da prodam kucu koja je kupljena na kredit i ima hipoteku. Kupac bi kucu platio preko racuna. Iznos od 30.000 bi platio odmah a ostatak od 15.000 bi otplatio kroz 2 godine. Na koji nacin on moze da se zastiti da ako mi uplati novac da cu ja stvarno otplatiti kredit i prepisati kucu na njega a na koji nacin ja da se zastitim da ce mi on isplatiti ostatak kroz 2 godine .
Unapred hvala na odgovoru
Marko
Poštovani Marko,
predlog je da sačinite i overite predugovor o kupoprodaji nepokretnosti ili ugovor o kapari, kojim bi se utvrdila kapara u nešto većem iznosu. Kapara kao stvarno sredstvo obezbeđenja podrazumeva predaju određenog iznosa novca jedne strane drugoj, radi obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza ali i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Kaparom se vrši i vid “psihološkog pritiska” na davaoca kapare da svoju obavezu ispuni, kako mu kapara ne bi propala, ali i na primaoca kako ne bi vratio dvostruki iznos kapare. Kapara može imati i snagu delimičnog ispunjenja ugovorne obaveze. Ukoliko je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, to pravo će imati svaka ugovornica uz primenu pravila: ukoliko odustane davalac kapare, on je i gubi, a ukoliko odustane primalac kapare, dužan je vratiti je u dvostrukom iznosu. Na taj način kapara ima i funkciju odustanice. Pravo svojine prenesite konačnim ugovorom na kupca, kada se isplati u celosti kupoprodajna cena, odnosno kada i vi kao prodavac (najkasnije tog momenta) isplatite banku kao poverioca a u međuvremenu imate (obe strane), sredstvo obezbeđenja.
Poštovani, nekretnina tj kuca koju hocu da prodam je u vlasnistvu 1/2 na brata i mene. Brat je trenutno u inostranstvu. Na koji nacin brat moze da mi da punomoc? Dogovoreno je izmedju nas dvojice da prodamo nekretninu ali on trenutno boravi i radi u inistranstvu. Hvala unapred.
Poštovani Nenade,
predlažem da se obratite advokatu radi sačinjavanja punomoćja. Svakako se u punomoćje mora uneti tačan opis nekretnine koja se prodaje (sa savim katastarskim podacima kao i sa obimom udela koji se prodaje), po kojoj ceni se prodaje nekretnina (a može se upisati da o tome odlučite i vi, kao punomoćnik), zatim da se opunomoćite da u bratovo ime možete da primite kupoprodajnu cenu, da izdate saglasnost za uknjižbu na ime kupca i drugo. Punomoćje se može overiti kod notara u mestu gde se nalazi Vaš brat u inostranstvu (prevedeno na jezik države u kojoj živi, najverovatnije i snabdeveno sa pečatom – Apostil) ili u bilo kojoj Ambasadi/Konzulatu Republike Srbije, što je svakako jednostavnija varijanta.
Molim advokata da mi odgovori.
Izdao sam stan zakupcu i nisam trazio ni uzeo depozit.Video sam na racunaru da neplaca racune za struju na koju se grejao – tri meseca nije platio. Nije platio i jednu kiriju. Stan mu je izdat okrecen i posle 4 meseca kada sam dosao iz drugog grada, gde zivim, on je pobegao i nije ni vrata zatvorio, ostavio ih sirom. Zidovi su za tako kratko vreme pozuteli, balkonska aluminijumska vrata su bila iskrivljena i nisu mogla da se zatvaraju, u sudoperi u kuhinji nije bilo vode i vidljivo je dno sudopere sve vlazno i napijeno vode. Suko u predsoblju izvadjen iz zida sve crn. Mogao je da mi upali stan.A bravu na ulaznim vratima je cilindar kvalitetan zamenio sa nekim kineskim nekvalitetnim i ostavio je kljuc unutra na stolu, ali nije sa tim kljucem nikako moglo da se zakljucaju vrata. Zvao sam majstore sa oglasa, popravili su bateriju u kuhinji, namucili su se sa balkonskim vratima i sa bravom na ulaznim vratima. Sve su ljudi namucili se i popravili to i naravno naplatili mi. Ja sam sa njim napravio ugovor gde je on duzan da redovno placa sve obaveze i ako se nesto pokvari otkloni kvar. Kostace me dosta da bih osposobio stan i da mogu da ga izdam ponovo. Usput da kazem da su i majstori i ja videli na vratima da je stan vise puta obijan i da mi on to nista nije rekao niti prijavljivao policiji. On mi se na telefon ne javlja niti znam da li je u Beogradu ,gde je radio, ili se vratio u Paracin, gde je imao prijavu stana. Ja mislim da se on bavi i prevarom, da dodje u stan i da prvo novac za prvi mesec, a zatim laze i vara i kad ne moze vise bezi iz stana, uzima u najam drugi stan i tako redom. Hvala Vam unapred na odgovoru,ali ne mogu ja da ga tuzim jer su skupi advokati i sudske takse. Hvala Vam jos jednom na odgovoru. DRAGAN MITROVIC – JAGODINA
Poštovani Dragane,
ukoliko se isti ne javi u vansudskom postupku radi naknade štete koju vam je načinio, ne preostaje Vam ništa drugo nego da podnesete tužbu nadležnom sudu radi utvrđivanja štete i eventualne kasnije naplate. Pokretanje postupka tužbom ne znači i da ćete se naplatiti ukoliko dobijete sud, već samo da će Vam biti dužan. Da li to lice ima imovinu iz koje ćete se eventualno naplatiti, ne mogu se izjasniti, ali ako već izbegava pozive i ne znate gde se nalazi, teško da ćete sem tužbe sudu nešto uspeti. Imate ugovor o zakupu i na osnovu njega, na sudu, dokazujete međusobna prava i obaveze.
Poštovani,
Brat i ja kupujemo stan koji je duplex, znači vlasništvo će biti 2/1. Njegov deo je 60m2 , moj 40m2. On nema pravo na povrat PDV-a, a mene interesuje koliki je deo na koji ja imam pravo povrta ?
Poštovana Dragana,
pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2. Dakle, imaćete samo srazmerni deo povrata PDV-a sagledavajući početnu osnovica na 40m2 (konkretno, imaćete pravo na povrat PDV-a na manje od 20m2).
Poštovani, molim Vas za odgovor da li se i na koji način može overiti kupoprodajni ugovor kod notara za stan koji je upisan u katastar KO NOVI BEOGRAD po takozvanom “Veljinom zakonu”? Ima zabeležbu da je izgradjen bez gradjevinske dozvole. Kupac i prodavac su saglasni da se ista zabeležba unese u kupoprodajni ugovor. Podneta su ponovo sva dokumenta za ozakonjenje Službi za ozakonjenje opštine Novi Beograd. Hvala Vam.
Poštovani Rajko,
takva nekretnina može biti predmet kupoprodaje, samo je bitno da su svi učesnici u celosti upoznati da postoji postupak legalizacije a to bi i Javnom beležniku trebalo da bude vidljivo u listu nepokretnosti. Ukoliko je nekretnina uknjižena/ucrtana a nema građevinsku dozvolu, svakako može biti predmet kupoprodaje kao i bilo koja druga, potpuno legalna, nekretnina.
Postovani
Imamo stan koji je pokojni otac dobio. On je u međuvremenu poginuo, a onda je izašlo da mogu da se otkupe stanovi i majka je pre otkupa prevela na sebe i tako otkupila stan na svoje ime. Plaćen i overen sudski u to vreme je uknjizba je bila skupa i to je uradila pre 3-4 godine.
Tako da je sve uredno i isplaćeno i poseduje A list na svoje ime. Ali i kad je otkupila stan i na svoje ime rešenje za porez smo dobijali na pokojnog oca i to se i dalje produžilo i uknjižbom u katastar. Šta uraditi i kojim putem to ispraviti?
Unapred zahvalni
Poštovani Gorane,
Ukoliko je to porez na imovinu (koji naplaćuje lokalna poreska administracija) onda je potrebno da sa ugovorom (fotokopijom), kojim je majka stekla nekretninu, odete i prijavite poreskoj upravi da je došlo do promene vlasnika. Nije komplikovana procedura, ali poreska uprava to ne radi po službenoj dužnosti a u praksi se često desi da ne izvrše promene, pa čak i kada im Javni beležnici dostave dokumentaciju.
Poštovani, kupujem kuću od vlasnika koji ju je kupio na kredit 2008 godine i na koju je stavljena hipoteka, u međuvremenu vlasnik je pomoćne objekte srušio i izgradio nove za koje je sačinjen elaborat i koji su ozakonjeni rešenjem nadležne službe za urbanizam, ostalo je da se ozakonjeni objekti upišu u katastarskoj službi , ali banka kod koje je vlasnik podigao stambeni kredit već tri meseca ne daje saglasnost za upis predmetnih objekata u katastru, oni se drže toga da on nije smeo da menja stanje objekta bez njihove saglasnosti. Šta raditi pošto se ovo već odužiilo? Hvala, svako dobro želim.
Poštovani Stevane,
ukoliko Vi kao kupac želite da isplatite hipoteku banke (iz iznosa kupoprodajne cene), onda ne vidim razlog da banka ne da saglasnost za upis predmetnih objekata u Katastar. Tačno je da vlasnik hipotekovane nepokretnosti ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, a koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga. Pokušajte da sa bankom dogovorite potpisivanje saglasnosti za upis objekata u Katastar istog onog momenta kada se isplaćuje kupoprodajna cena, koja se odmah preusmerava i na isplatu potraživanja – hipoteke banke, u celosti.
Da li može jedna od 4 sestara da koči i ne da 7 kvadrata na pola ara placa nama ostalima da ne možemo da iskoristimo to što smo nasledili. Čak jedna od nas ima kuću na istom placu na 2ara i da li sam ja većinski vlasnik i kako da rešim to da otkupim?
Poštovana,
Bez uvida u dokumentaciju, ne možemo Vam dati konkretne odgovore. Ko je i šta nasledio, u kom (su)vlasničkom udelu, mora se utvrditi iz osnova sticanja nekretnina. Za više detalja, morate se obratiti advokatu sa svom dokumentacijom koju posedujete. Vi kao jedan od suvlasnika svakako možete otkupiti udele drugih suvlasnika i možete postati vlasnik nekretnine u celosti. U slučaju da neko od suvlasnika ne želi da proda svoj udeo, onda postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine putem suda ili javnom prodajom (u slučaju da nije moguća fizička deoba).
Poštovani,
Zanima me da li je moguće podići stambeni kredit a stan upisati na majku ili oca?
Hvala unaprijed!
Poštovana,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, kao i da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani,
Treba da sastavimo punomoć za prodaju nekretnine u Republici Srpskoj, a niko od notara ne zna da nam kaže šta tačno treba da sazdži punomoć, tj. koje sve stavke treba nabrojati za koje dajemo punomoć. Da li se može napisati neka opšta punomoć u smislu zastupanja po svim pitanjima vezanim za prodaju?Nešto kao obrazci koji se mogu naći internetu ili moramo pisati neku specifičnu punomoć?
Hvala unapred na odgovoru!
Poštovani,
Predlažem da se obratite advokatu radi sačinjavanja punomoćja i bitno je u kakvoj je formi isto overeno, jer nije ista forma overe punomoćja za promet nekretnina u Republici Srbiji i Republici Srpskoj. Svakako se u punomoćje mora uneti tačan opis nekretnine koja se prodaje (sa savim katastarskim podacima), po kojoj ceni se prodaje nekretnina, zatim da se opunomoći lice da u vaše ime može da primi kupoprodajnu cenu, izda saglasnost za uknjižbu na ime kupca i drugo. Predlog je da se obratite advokatu oko više detalja.
Poštovani,
Vlasnik sam gradskog građevinskog zemljišta 1/1, ali nemam nikakav stan ili kuću na svoje ime. Da li bih imao pravo po povrat PDV-a? Na svoje ime imam jedino automobil i to građevinsko zemljište.
Poštovani Miloše,
Ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stičete prvi stan niste imali u svojini, odnosno susvojini stan/kuću na teritoriji Republike Srbije (objekat za življenje, bez obzira da li je legalan ili nije), onda imate pravo na povrat PDV-a, jer sama građevinska parcela ili poljoprivredno zemljište, bez objekata, vam ne umanjuju ovo pravo.
Poštovani,
Kuca u kojoj zivim se nalazi na placu, sa preko 20 i vise vlasnika koja su upisana u katastar nepokretnosti, gde su upisani i moji roditelji koji su vlasnici kuce. Kuca nije legalizovana,u proceduri je legalizacije. Moje je pitanje: kako da resim problem i kome da se obratim, da bih imanje koje imamo bilo 1/1 vlasnistvo, i da se moze legalizovati? Osobe koje su u katastru niko ne poznaje,i ne znam kako doci do njih. Hvala unapred
Poštovani,
svakako je najlakše uraditi postupak kupoprodaje nepokretnosti, ali obzirom da to nije moguće zbog nedostatka informacija o svim suvlasnicima, predlog je da se uradi sudska fizička deoba nepokretnosti. Predlog za deobu se podnosi nadležnom sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti (u kome i vaši roditelji mogu biti kupci i to sa pravom preče kupovine po osnovu suvlasništva), a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Sve druge suvlasnike može zastupati neko od advokata, ako se podnese i zahtev za imenovanje privremenih zastupnika za sva lica koja nisu u zemlji ili ne znate gde se ona uopšte nalaze (nepoznate adrese prebivališta, ne primaju uredno poštu i drugo).
Poštovani, da li poslovni prostor može da se proda kao stan i da li može da se uknjiži? Hvala i pozdrav
Poštovana,
Predmet kupoprodajnog ugovora mora biti samo ono što je upisano u Katastru odnosno u Listu nepokretnosti za predmetnu nekretninu. Ukoliko piše da je predmetna nekretnina poslovni prostor, onda se tako jedino može i prodati (i obrnuto) ali svakako da postoji mogućnost prenamene npr. poslovnog prostora u stan, kada se mora uraditi celokupna tehnička dokumentacija (o tome se više posavetujte sa projektantskom kućom) ali se svakako moraju platiti i značajnije komulane takse.
Poštovani!
Šta mi je potrebno sve od dokumentacije da predam za upotrebnu dozvolu za kuću?
Znam da trebam da pošaljem dokumenta tj.tehničke uslove za priključenje na infrastrukturu!
Ili dali je potrebno da su uplaćeni priključci za vodu,kanalizaciju i elektro mrežu pre slanja za upotrebnu dozvolu?
Ili je potrebno samo da priložim tehničke uslove iz vodovoda i elektrodistribucije?
Kuća je izgradjena u celosti i što se tiče gradjevinske inspekcije kuća je primljena i uslovi su prihvaćeni u konstruktivnom smislu i temelju.
To mora sve da se overi preko objedinjene procedure CEOP? Sa elekrtronskim potpisom.
To mora da uradi ovlašćeno lice Projektant?
Poštovani,
Vaša pitanja zahtevaju opširan odgovor te nismo u mogućnosti na ovaj način da Vam odgovorimo. Predlažemo Vam da se obratite projektantskoj kući koja se tim bavi u celosti (dostava celokupne dokumentacije nadležnoj Službi za građevinarstvo, elektronski potpisani dokumenti po osnovu punomoćja, saglasnosti i drugo). Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole prilaže se izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu sa predlogom da se može izdati upotrebna dozvola, projekat izvedenog objekta izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, odnosno projekat za izvođenje i izjava stručnog nadzora, izvođača radova i investitora da nije odstupljeno od projekta za izvođenje i drugo. Razmena dokumenata i podnesaka u objedinjenoj proceduri obavlja se elektronskim putem osim za dokumente i podneske koji sadrže tajne podatke i koji su označeni stepenom tajnosti u skladu sa propisima kojima se uređuje tajnost podataka.
Dobar dan Brane,
Uputili su me ka Vama zbog nerazrešene situacije koja mi se desila. Naime od juna do pre mesec dana bila sam kao student podstanar, gazde su mi tražile ključeve od stana nedelju dana nakon izlaska iz stana, od tada mi se ne javljaju, niti odgovaraju na poruke. Poruke gde je ranije pisao da će mi depozit biti vraćen su obrisane. Sa druge strane imam poruke gde mi je pretio jer je stan, kako je on rekao, u katastrofalnom stanju, a to je sve zbog vlage koja se nalazila u celom stanu. Moja majka ih je nešto ranije kontaktirala, te je gospodin krenuo da joj preti i govorio da ne zna sa kime ima posla. Na ovaj kraći rezime situacije moje pitanje je, kome da se obratim za ostatak depozita koji treba da mi se vrati. Hvala unapred!
Srdačno, Milica
Poštovana Milice,
Zakup bi trebao da bude regulisan ugovorom između Zakupca i Zakupodavca. U slučaju da imate ugovor o zakupu sa kojim dokazujete da ste bili u obavezi da platite depozit, kao i potvrdu da ste ga eventualno platili, potrebno je da se obratite (najbolje Vaš izabrani advokat) dobronamerno sa jednom opomenom Zakupodavcu sa naznakom da ćete sudskim putem zaštiti svoja prava, ukoliko depozit ne bude vraćen. Svakako, naredna `instanca` je podnošenje tužbe sudu a radi povrata novca. Kakva god da je nastala šteta u stanu, mora se utvrditi uzrok nastanka štete, da li je uzrok nastao vašim delovanjem ili viša sila, a to će se isto moći utvrditi u sudskom postupku. U slučaju da nemate ništa napismeno, sem viber prepiske, dajte advokatu da ih pročita i utvrdi na koji način se eventualno išta može dokazivati u postupku i da li ima smisla u isti ulaziti.
Dobila sam potvrđenu presudu od apelacionog za alimentaciju za dva deteta od 25% i to mi redovno naplaćuje državna ustanova gde mi bivši muž radi, e sada njegov račun je opterecen i od strane 3 cerke kojoj takođe se uplacuje 10.000 dinara mesečno. Sada me zanima da bivši muž mora uplati retroaktivno ukupno 600.000 dinara i to ide preko izvrsitelja sada, a on takođe ima i kredit od 38.000 dinara i zanima me koliko ce maksimalno meni da se uplaćuje novac i da li će da mu se ukine kredit preko administrativne zabrane dok se meni ne reguliše sav retroaktivni iznos ili kako? Stvarno me zanima m, jer mi je prekopotreban novac. Hvala vam puno!
Poštovana,
Predmetna tematika nije u nadležnosti sajta 4zida.rs, te Vam na pitanje ne možemo dati odgovor. Molimo da se obratite advokatu radi konsultacije u vezi porodičnih odnosa.
Poštovani, da li mogu li ostaviti testament svojoj unuki koja ima samo austrisko drzavljanstvo? Hvala unapred
Poštovani,
sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički i sa
Austrijom.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju odnosno polazi se od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.”
Poštovani, imam još jedno pitanje. Za stan koji smo suprug i ja kupili u izgradnji i uselili se 2008. godine nije iskorišćen povrat PDV jer smo oboje imali stanove u vlasništvu. Da li budući kupac ovog stana ima mogućnost povrata pdv ako prvi put kupuje nekretninu? Buni me reč novogradnja kod povrata pdv tj od koje godine se nekretnina smatra novogradnji? Stan je kupljen od Panongrada. Hvala još jednom.
Poštovana, kupac vašeg stana kupuje od vas, kao fizičkih lica tu nekretninu, a vi i vaš suprug kao takva lica niste obveznici PDV-a već apsolutnih prava. Dakle, čim je već urađena “prva ruka” prodaje fizičkih lica, tada se više ne obračunava i vrši povrat PDV-a (kao npr. prva kupovina od investitora kao pravnog lica koji obračunava PDV), već se obračunava i eventualno oslobađa porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i tako je za svaku narednu prodaju nekretnine.
Postovani,
dala sam specijalnu punomoć rođenoj tetki u kojoj joj dozvoljavam da me zastupa i potražuje i overava i potpisuje sva dokumenta u BIH pred opstinskim sudom u Tuzli, katastarskom, geodetskom uredu a koja se odnosi na kuću u Tuzli (pa broj parcele, kuće i adresa) da me zastupa u ostavinskoj raspravi i da u moje ime prihvati dio koji mi se dosudi a u cilju zaštite mojih interesa. Punomoć ovjerena u konzulatu i izdata na neodređeno vrijeme.
Sad mi je malo nelagodno jer je ovlašćenje više nego što mislim da joj je potrebno i želim da ovu punomoć otkažem. Zanima me da li ima neki obrazac za otkazivanje ovakve punomoći i da li ovo zahtjeva da se ponovo ovjeri kod notara i u konzulatu (živim u inostranstvu). Da li me ovaj dio u punomoći koji glasi “sve radnje u mom najboljem interesu štiti od zloupotrebe punomoći”. Hvala unaprijed.
Poštovana,
U Republici Srbiji vlastodavac može po svojoj volji suziti ili opozvati punomoćje, čak i ako se ugovorom odrekao tog prava. Opozivanje i sužavanje svakog punomoćja može se učiniti izjavom bez posebne forme. Forma propisana zakonom za neki ugovor ili koji drugi pravni posao važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora, odnosno za preduzimanje tog posla. Obzirom da postoji razlika u overi punomoćja u Republici Srbiji (prosta overa) i u BiH, predlažem da se tamo radi opoziva svog punomoćja obratite advokatu radi sačinjavanja takvog akta.
Ana i Petar su u braku i nemaju nekretninu na svoje ime. Ana je kupac, kupuje stan, i po novoj praksi po automatizmu se upisuje i Petar na stanu kao zajednicka svojina. Pitanje glasi, ako Petar resi da kupi drugi stan, da li ce moci da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava ili je to pravo izgubio upisavsi se na prethodni stan kao zajednicku svojinu supruznika?
Poštovani Miloše,
Konkretan odgovor na Vaše pitanje – Petar neće imati pravo da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava kupovinom druge nekretnine, jer će već imati upisanu zajedničku svojinu na prethodno kupljenoj nepokretnosti (jedan od uslova, između ostalih, za oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je da kupac/sticalac nema niti da je imao bilo koju nekretninu na svom imenu, kao i da nije bio obveznik poreza na imovinu – a sticanjem prvog stana, ove uslove već (ne)ispunjava).
Poštovani,
Planiram kupovinu prve nekretnine, nisam do sada imao nikakvu nepokretnost kupljenu na svoje ime. Pošto planiram da kupim nekretninu od drugog fizičkog lica a ne od investitora, da li u tom slučaju imam prava na povrat PDV-a?
Unapred hvala
Poštovani Lazare,
U navedenom slučaju nemate pravo na povrat PDV-a jer se isti ne obračunava od strane fizičkog lica, već je to slučaju pri kupovini stana u npr. novogradnji od investitora kao pravnog lica (koji obračunava i plaća PDV). U Vašem slučaju, imate pravo poreskog oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava i to na 40m2 za vas kao “kupca prvog stana”, a za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove za oslobađanje od poreza, na po 15m2. Navedeno je regulisano članovima 31 i 31a Zakona o porezima na imovinu.
Poštovanje.
Uskoro se razvodim, pa me zanima da li će suprug imati neko pravo, tj. biti upisan u katastar kao vlasnik nekretnine ako prodam stan koji je stečen pre braka i koji je moja posebna imovina i kupim 2 manja stana.
Hvala unapred!
Poštovana,
Samo imovina koju jedan supružnik ima pre zaključenja braka, bez obzira na to da li je ta imovina stečena radom, teretnim ili dobročinim pravnim poslovima (npr. imovina stečena (za)radom), stan na osnovu kupoprodajnog ugovora (imovina stečena teretnim pravnim poslom), čini posebnu imovinu. Dok ste formalno u braku, bez saglasnosti supružnika na ugovoru kojim kupujete ta dva manja stana – da je to Vaša posebna imovina, nećete biti upisani kao jedini vlasnik, već kao zajednička supružnička svojina (oba supružnika u 1/1 dela prava svojine). Dakle, ili pravnosnažno okončajte brakorazvodnu parnicu ili obezbedite saglasnost supružnika (dok ste u braku) da ta imovina čini Vašu posebno stečenu imovinu. Predlog je da se obratite advokatu oko detalja sprovođenja ovog pravnog posla.
Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Zanima me postupak i troškovi prodavaca i kupca i odvjetnika.
Hvala.
Dusanka
Poštovana,
Potrebno je da se kod javnog beležnika zakaže termin radi overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, da se istom predaju lične karte stranaka kao i prodavčev osnov sticanja nepokretnosti. Savet je da se od strane advokata sačini ugovor o kupoprodaji nepokretnosti a naravno, pre svega toga, da su svi elementi ugovora poznati- cena, predaja poseda, da li postoje određeni tereti na nekretnini (da li su poslate ponude međašima predmetne nekretnine da po osnovu prava preče kupovine prvi kupe poljoprivredno zemljište, pre trećih lica) i drugo. U praksi, kupac snosi sve troškove koji se tiču postupka kupoprodaje – overa ugovora, takse za uknjižbu vlasništva u Katastru, pa čak i porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i advokatske troškove. Troškovi zavise od visine vrednosti nekretnine koja se prodaje, te s toga predlažem da se sa advokatom i javnim beležnikom dogovore i provere tačni troškovi za njihov deo posla.
Poštovani,
kupili bi sada stan u izgradnji, ali bi hteli da se on vodi na sina jer bi hteli da vratimo PDV pošto bi mu to bila prva nekretnina. Međutim on puni 18 god. tek za tri mececa (aprila 2023), a investitor traži sada da se odmah isplati stan. Molim za savet kako da kupovinu završimo uz što manje troškova.
Hvala
Poštovana Marija,
U ovom slučaju nije moguće isplatiti kupoprodajnu cenu, jer se ista mora isplatiti sa bankovnog računa kupca na bankovni račun prodavca (investitora) zbog kasnijeg dokazivanja Poreskoj upravi. Banka će radi prenosa novčanih sredstava tražiti i kupoprodajni ugovor (koji nemate zaključen jer je sin maloletan). Obzirom da Vaš sin, kao maloletnik, ni nema otvoren račun u banci, ali i da niko sem njega ne može vršiti prenos kupoprodajne cene, moraćete sačekati formalno njegovo punoletstvo radi realizacije ovog posla a sa namerom da se izvrši refundacija PDV-a kao kupca prvog stana. Ujedno, refundaciju može da izvrši samo punoletni državljanin RS shodno članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Otac je stavio hipoteku na plac 1987 god. na kom je gradio kuću. Uzimao je povoljan kredit od stambene zadruge. Kredit je otplatio u celosti ali hipoteku nije nikad skinuo. On je u međuvremenu umro a stambena zadruga je ugašena davno. Na kući koju sam 2015 sagradio i legalizovao stoji da postoji teret hipoteke iz 1987 god. Kako da skinem hipoteku sa kuće i placa?
Poštovani Saša,
Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, ako je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), ako upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, kao ni njegovi naslednici, te ako za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka – amortizacije hipoteke.
Dobar dan. Da li može nelegalizovana kuća da se proda tj. da se overi ugovor? Hvala.
Poštovana Olgice,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru (tada se može prometovati samo zemljište, ali ne i objekat). Dakle, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Poštovani, kupila sam apartman u izgradnji na Kopaoniku. Kada je završen bio je u mom vlasnistvu 3 godine. Nakon toga, prodala sam ga i odmah kupila drugi, takođe u izgradnji. Zanima me da li plaćam porez na ekstra profit i ako ga plaćam, zanima me kako se obračunava i kada mogu da očekujem poresko rešenje u vezi istog, obzirom da je od prodaje starog i kupovine novog apartmana prošlo skoro godinu dana? Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Marija,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo, samim tim pitanje je da li imate poreza jer je ključno za koliko ste kupili prvi apartman, za koliko ste ga prodali a za koliko ste nadalje kupili drugi apartman. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne cene i nabavne cene. Rok za donošenje rešenja od strane poreske uprave, u praksi i jeste nekoliko godina.
Pitanje za pravnika: Suprug i ja smo 2008. godine kupili stan u izgradnji, stan je uknjižen pola-pola, novac za kupovinu nasleđen je od roditelja i prodajom tih nekretnina kupljen je stan u novogradnji. Sada hoćemo da prodamo taj stan i opet kupimo stan u izgradnji. Da li imamo pravo na povrat PDV, ako ne, koje su mogućnosti da ga ostvarimo? Kupili bi stan u Beogradu gde nam ćerka živi. Da li ona ima pravo na povrat PDV i na koji način da se to zakonski izvede? Hvala unapred na odgovoru
Poštovana Sanja,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, shodno Vašem pitanju, nemate pravo na povrat PDV-a jer ste imali nekretninu u svom vlasništvu posle 2006. godine. Ukoliko ćerka nije imala nekretninu u (su)svojini, tada ona može biti kupac sa pravom na povrat PDV-a u novogradnji.
Poštovani,
Nosioc sam stanarskog prava u privatnom vlasništvu. Pre par dana je vlasnik preminuo, a s obzirom da ima vise naslednika, kako da rešim plaćanje stanarine? Znam da bih trebao da otvorim sutski depozit, ali gde i koji su mi potrebni dokumenti da bih to ostvario?
Poštovani Đorđe,
Mora se podneti predlog sudu u kome će predlagač naročito navesti razloge zbog kojih se deponuju predmeti odnosno novac, navesti lice u čiju korist se oni predaju, uslove pod kojima će se predmeti predati, a po potrebi će priložiti odgovarajuće dokaze. Sud će rešenjem odbaciti predlog ako oceni da nisu ispunjeni uslovi za prijem predmeta u depozit ili ako predlagač u određenom roku ne predujmi troškove čuvanja. Ako sud ne odbaci predlog, doneće rešenje o prijemu predmeta, odnosno novca u sudski depozit i odrediti način čuvanja. Kad se u depozit predaju predmeti za koje deponent ne zna kome licu treba da se predaju ili ako ne zna koje od više deponovanih predmeta kome od više lica treba da se predaju, sud će zakazati ročište na koje će pozvati predlagača i sva zainteresovana lica radi sporazumevanja kome licu pripada deponovani predmet. Predlog se podnosi svakom stvarno nadležnom redovnom sudu.
Da li mogu da izbegnem porez na kapitalnu dobit ako posle prodaje nekretnine na teritoriji RS, kupim nekretninu u inostranstvu (npr. UK)?
Poštovani Davide,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Takođe, obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene u vezi sa rešavanjem stambenog pitanja u Republici Srbiji, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Pozdrav! Vlasnik sam kuće duže od 10 god ali je legalizovana pre 8 (i po tome bi trebalo da podleže porezu na kapitalnu dobit) koju sam gradio od “nule” pa me interesuje u slučaju prodaje kako će mi se obračunati porez na kapitalnu dobit obzirom da ne mogu računima dokumentovati nabavnu cenu kuce?
Poštovani,
Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo. Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cena čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.
Poštovani, sledeće nedelje treba da sklopim ugovor sa investitorom o kupoprodaji stana. Kada budem poslao dokumenta za povrat PDV-a, za koliko vremena bih mogao da očekujem da to sve bude gotovo, odnosno za koliko vremena od vremena slanja mogu da očekujem povrat novca? Hvala
Poštovani Vladimire,
To je najbolje da proverite u Poreskoj upravi gde podnosite poresku prijavu, jer to zavisi od mnogo faktora (Opština i Gradova gde podnosite dokumentaciju). Takođe, zavisi i da li Vi sami dostavite svu neophodnu dokumentaciju (npr. izvode iz MK, uverenja o državljanstvu i drugo) ili to tražite da Poreska uprava sama pribavlja. U slučaju da Poreska uprava te dokumente pribavlja po službenoj dužnosti, sigurno ćete duže čekati.
Kupio sam plac sa urađenim temeljima i građevinskom dozvolom iz ’92 god. Da li se može obnoviti građevinska dozvola? I sve one saglasnosti iz nje? Zemljište je prevedeno iz poljoprivrednog u građevinsko. Važi li to?
Poštovani Dragane,
Odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. Takođe, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, osim za objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Naznačene odredbe odnose se i na rešenja o građevinskoj dozvoli, odnosno rešenja o odobrenju za izgradnju koja su izdata u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana izgradnja objekata, pre 11. septembra 2009. godine.
Postovani,
Moja maloletna ćerka je nasledila 1/6 porodične kuće i placa njenog pokojnog oca. Kuća je deljiva na 2 dela ali na 6 delova nije deljiva. Već dve godine je prošlo a pošto nismo u dobrim odnosima sa ostalim vlasnicima nekretnine nemamo pristup toj kući. Kako se taj slučaj može rešiti da bi moja ćerka prodala svoj deo kuće? U međuvremenu je ćerka napunila 18godina.
Poštovana Marija,
predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti. Predlog je da ćerka svoj suvlasnički udeo pismeno ponudi ostalim suvlasnicima (po osnovu prava preče kupovine) a ako oni nisu zainteresovani, tada se ponuda može uputiti trećim licima ili, kako je već naznačeno, putem sudske deobe i javne prodaje.
Poštovani, šta je realni a šta idealni udeo na nepokretnosti? Hvala
Poštovani Milane,
U slučaju postojanja prava susvojine, odnosno kada dva ili više lica (fizička i/ili pravna) na fizički nepodeljenoj stvari imaju određeno IDEALNO pravo (npr. polovina) taj deo nije tačno/realno određen (suvlasnici su uknjiženi u Katastru sa određenim razlomkom – npr. 1/2 i 1/2 ) ali njihovi delovi nisu realno opredeljeni npr. da jednom pripada soba i kupatilo a drugom kuhinja i ostava. Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik. Međutim, kada lica imaju idealne delove određene stvari (npr. dvojne kuće) oni mogu napraviti fizičku deobu (po osnovu ugovora o fizičkoj deobi ili ugovora o razvrgnuću imovinske zajednice ili…) i odrediti šta tačno njihov idealni deo predstavlja u stvarnosti (realno će ga opredeliti).
Molio bi Vas za savet, izdao sam stan u kući na osnovu usmenog dogovora. Šta vi o tome mislite, Vaš savet? Zasad se dogovor poštuje odlično.
Poštovani,
Savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma.
Postovani, kupio sam garazu u izgradnji od investitora 2009 godine. Ugovor nije overen u sudu a po ugovoru je isplaceno 80% od kupoprodajne cene. Ostalih 20% je trebalo da bude isplaceno kad bude zavrseno. U medjuvremenu investitor je propao i izbrisana je njegova firma iz APR. Mi smo sami zavrsavali zgradu i ona je 2021 legalizovana a 2022 upisana u katastar. Medjutim posto nije postavljena protivpozarna zastita garaze nisu legalizovane. Danas sam video u katastru zabelezbu da je pokrenut postupak za promenu nosioca prava na identicnom broju garaze kao sto sto meni stoji u ugovoru. Moje pitanje je sta znaci ta zabelezba kad garaze jos nisu legalizovane zbog ppz zastite. I zanima me sta ako je investitor prodao moju garazu jos nekom licu? I koja su moja prava u tom slucaju s obzirom da kupoprodajni ugovor nije overen u sudu a takodje nije isplaceno 20% od kupoprodajne cene? Napominjem da sam platio za legalizaciju skupstini stanara koja je angazovala projektni biro. I garaza nije jos uvek zavrsena (samo je ozidana a nema vrata ,struju i unutra je voda jer nije uradjen odvod).
Poštovani Milane,
Ne možemo Vam dati jasniji odgovor bez uvida u dokumentaciju i šta je i na koji način zabeleženo u Katastru. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, da bi bio pravno valjan, mora biti overen kod javnog beležnika (odnosno ranije na sudu). Ukoliko nije overen, kao kod Vas, ili ukoliko ne dođe do zaključenja konačnog ugovora shodno propisanoj formi (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), tada se za davanje dela kupoprodajne cene može tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova. Predlog je da se obratite advokatu.
Postovani Brane,
Sto se tice kupovine zemljista uz kucu od strane fizickih lica koja nisu drzavljani EU, ako sam dobro razumela, celo zemljiste koje je pod kucom i oko kuce mora da bude gradjevinsko? U sustini prodaje se kuca i zemljiste koje je oko kuce koje je poljoprivredno, a gradjevinsko je samo ispod kuce. Takva je situacija sa 99% ponuda na trzistu u Srbiji. Znaci gore pomenuti drzaljanin ovo ne moze da kupi? Jesam li vas dobro razumela?
Poštovana Natalija,
Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica i Republike Srbije. Državljanin države članice EU poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može steći pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade pod uslovima ako: 1) je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta; 2) obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade i drugo.. Dakle, ima dosta preduslova koji moraju biti ispunjeni kao i čiji su državljani. Gradsko građevinsko zemljište mogu da kupuju stranci (pod uslovom uzajamnosti) samo ukoliko postoji građevinski objekat na istom.
Poštovani,
Da li je zakonski moguće knjižiti različite spratove kuće na različite vlasnike, da se vlasništvo po spratu vodi 1/1?
Kuća je ostavljena u nasledstvo.
Hvala,
Dražena
Poštovana Dražena,
to znači da bi trebalo da se etažira objekat, odnosno da se od jedne celine napravi više zasebnih celina, sa posebnim ulazima ali i sa svim potrebnim instalacijama i drugo. Dakle, moguće je, samo je pitanje da li postoje uslovi za to. Često se kuće (porodične stambene zgrade) etažiraju na dva ili više posebna stana i oni su tako upisuju u Katastru – kao posebne etažne jedinice.
Poštovani, kako se određuje tržišna cena nekretnine u procesu eksproprijacije? Zakon kaže da ne sme biti niža od tržišne, da li je to iznos poreske osnovice u rešenju za plaćanje poreza? Hvala
Poštovani Darko,
visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi. Naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje se u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta. Procenu tržišne cene vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima. Svakako je predlog da se u postupku zatraži veštačenje na okolnosti utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti.
Poštovani,
podstanar sam sa troje dece i psom. Ovi nisu normalni stanodavci, srca nemaju sve, uredno plaćam, ne razvlačim ništa, svakog prvog kirija i računi. Koja su moja prava, osim da plačeм i molim, nije potpisan ugovor.
Strah me, nisam pri sebi.
Bilo kakva pomoć, hvala.
Poštovana Bojana, nejasni ste sa pitanjem, ne znam u čemu je problem, te Vam ne mogu ništa konkretno ni odgovoriti.
U katastru nam je stan upisan kao državina. Da li postoji mogućnost da se upišemo kao vlasnici u katastar?
Poštovana Darinka,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati precizan odgovor. Mora se utvrditi kakvim pravom raspolažete u momentu sticanja državine (ili prava korišćenja), po kom osnovu ste stekli nekretninu (da li ugovorom o otkupu od RS ili Opštine ili nekadašnjih društvenih preduzeća, da li je ugovor overen kao i mnogi drugi detalji).
Poštovani.
Prilikom kupovine stana koji se vodi kao garaža da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava i koliko %?
Da li može da se izvrši prenamena i garaža pretvori u stan (šta je potrebno uraditi i koliko košta u Novom Sadu)?
Hvala
Poštovani Gorane,
Prilikom kupoprodaje bilo koje nekretnine, ukoliko nije novogradnja, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2.5% od kupoprodajne/tržišne cene nepokretnosti. Moguće je izvršiti prenamenu objekata, samo je pitanje da li za to postoje svi tehnički uslovi, odnosno da li je izdata i kakva građevinska dozvola kao i da li se kasnije može sprovesti tehnički prijem i dobijanje upotrebne dozvole. Za prenamenu objekta, potražite savet od projektanta i ujedno od advokata radi više tehničkih detalja.
Postovani Brane,
Hvala Vam puno na odgovoru sto se tice kupovine gradjevinskog zemljista of strane stranog drzavljanina.
Znaci strani drzavljanin fizicko lice moze da kupi zemljiste u Srbiji cak I poljoprivredno pod uslovom da na toj parceli bude kuca.
Jos jedno malo pitanje. Postoji li neko ogranicenje koje se tice povrsine tog zemljista koje je zajedno sa kucom (5, 10, 15, 20 ari) koje moze da kupi stranac?
Hvala,
Natalija
Poštovana Natalija,
Odgovor se odnosio na građevinsko zemljište (jer ste to i pitali), sa izgrađenim objektom. Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane. Poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini lice državljanin države članice EU može steći, između ostalog, ako je najmanje deset godina stalno nastanjen u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta, ukoliko obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade. Površina nije ograničena a spram svih ranijih odgovora na Vaše pitanje.
Poštovani,
Moj suprug je suvlasnik parcele na kojoj je je izgradio tri objekta(suvlasnik sa manjim udelom je brat od strica, koji nema nijedan objekat na toj parceli). Fizička deoba nije izvršena. Da li moj suprug može da proda svoj deo parcele sa objektima?
Poštovana Irena, može se prodati supružnikov deo parcele, ali se pre toga mora, po osnovu prava preče kupovine, ponuditi suvlasnik da pre svih trećih lica prvo on kupi taj deo parcele (zemljišta) i objekte, jer se trenutno radi o privatnoj idealnoj svojini na nepokretnostima (nije realni deo, jer još nije urađena deoba nepokretnosti). Kupoprodajnim ugovorom se jasno mora opisati predmet kupoprodaje vašeg supruga a čak je predlog da se od stane geometra uradi Skica o načinu korišćenja i da se onda proda tačno označeni deo sa predmetne Skice (koja bi bila sastavni deo kupoprodajnog ugovora).
Poštovani, želela bih da izdam stan pa me zanima kako to ide oko ugovora – koja je moja obaveza a koja stanara? Da li postoji neki običan ugovor ako oni žele prijavu? Stan je u kući i u procesu je leaglizacije i ne znam da li u tom slucaju ih mogu prijaviti?
Poštovana Marija,
Predlog je da se zaključi pismeni ugovor o zakupu nepokretnosti, kojim se vi kao zakupodavac obavezujete da nesmetano omogućite zakupcu korišćenje predmeta zakupa, dok se zakupac obavezuje da uredno plaća zakupninu, sve troškove režije kao i porez na zakup (zakonska je obaveza prijave poreza na zakup) kao i da predmetnu nepokretnost održava kao dobar domaćin. Bez obzira što je nepokretnost nelegalna, može se prijaviti lice na tu kuću/adresu (postoji mogućnost i da će radi provere adrese, iz MUP PU ili PS izaći na lice mesta nadležni organi da se uvere o postojanju nepokretnosti i drugo).
Poštovani, imam jedno pitanje u vezi predugovara za kupovinu stana.
Koju sumu novca investitor uzima za sklapanje predugovara?
Negde sam pročitala da je to 10%.
Unapred hvala.
Poštovana Slađana,
Predugovor i konačni kupoprodajni ugovor, čine saglasnost volje dve ugovorne strane. Ne postoji zakonska obaveza kupca da isplati određeni procenat kupoprodajne cene po osnovu predugovora, niti zakonsko pravo prodavca da traži određeni procenat. Sve je stvar međusobnog dogovora i dinamike isplate, praksa je da se traži 10% kapare ili 20% učešća (ako je kupovina putem stambenog kredita) ali to nije obavezno i svakako se drugačiji procenti mogu ugovarati spram međusobnog dogovora.
Kupio sam stan u Beogradu u novogradnji od 50m2 sa uračunatim PDVom u februaru 2006.godine dok je još postojala zajednička država Srbija i Crna Gora.Tada sam imao prebivalište u Crnoj Gori i državljanstvo Crne Gore.Tada nisam imao povraćaj PDVa na prvi stan. 2010 godine sam postao državljanin Srbije sa prebivalištem u Beogradu. Sada ako se odlučim za kupovinu novog stana da li će se taj novi stan računati meni kao državljaninu Srbije kao kupovina prvog stana zbog prava na povraćaja PDVa ili mislite da sam to pravo od 40 m2 već jednom u februaru 2006.godine iskoristio.
.
Poštovani Gorane,
Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Dakle, ako u ovom momentu imate stan u svom vlasništvu, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani, treba mi pomoć u vezi ovlašćenja. Naime, moja baka živi u Švajcarskoj i ima plac u Srbiji i želi da mi da ovlašćenje da na njenom placu napravim zgradu. Šta je potrebno od dokumentacije i gde se vrši overa u Švajcarskoj da bi dokument bio validan. Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Nevena,
Obzirom da je potrebno dosta papirologije kako bi se započela gradnja zgrade, predlog je da se obratite nekoj od projektantskih kuća koje se sa tim bave. Punomoćje se može overiti u srpskoj Ambasadi/Konzulatu u Švajcarskoj ili kod notara (kada je potrebno punomoćje snabdeti i Apostilom).
Poštovani,
Nekretninu (kuću) koju sam kupio 1991. prodao sam 2022 godine. Želim da kupim stan u novogradnji, interesuje me da li imam pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine stana.
S poštovanjem,
Slobodan Đurić, Zemun
Poštovani Slobodane,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako ste prodali svoju nekretninu 2022. godine, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Zdravo, izdala bih prvi put nekretninu, strancu (placala bih porez, znam sve o tome, imam ugovor itd). Upravo sam otkrila na netu da ako prijavim boravak stranca na adresi, ne mogu sama da ga odjavim i da za sve dugove koje napravi on mogu mene da terete ili da mi dodju izvrsitelji, sto je uzasno. Zanima me da li ovo vazi i za boravak (privremeni il stalni) ili samo za prijavu prebivalista da odjavu ne mogu kao zakupodavac da dama sama vec mora i zakupac/stranac da bude prisutan i ako on ode/nije tu/nece ja ostajem zaglavljena? Mogu li pravno ikako da se zastitim od toga?
Poštovana Marija,
Potrebno je da sa ugovorom o kupoprodaji stana i vlasničkim Listom nepokretnosti odete u MUP RS – Policijsku upravu (ili policijsku stanicu) i da tamo tražite da sva lica koja se vode na vašoj adresi, budu odjavljena. O naznačenom ćete dati pismenu izjavu (u vidu izjave/zahteva) te će organi MUP RS – PU i izaći eventualno na teren da se uvere ko sve živi na datoj adresi i čije adrese sve treba da budu pasivizirane. Pasiviziranje adrese je označavanje u evidenciji nadležnog organa da građanin ne stanuje na adresi prijavljenog prebivališta ili boravišta;
Poštovani,
želim da izdam svoj stan ali me zanima da li je to moguće jer još nije završena ostavinska rasprava? Ja i brat smo naslednici i on se slaže sa izdavanjem. Ukoliko je to moguće šta treba da se navede na ugovoru?
Srdačan pozdrav.
Poštovana Mirjana,
Bez pravnosnažno okončane ostavinske rasprave i dalje se ne zna ko je tačno vlasnik nepokretnosti. Međutim, ukoliko ste Vi i brat jedini naslednici, najbolje da oboje potpišete ugovor o zakupu (ili određenu saglasnost) kako kasnije ne bi bio problem ukoliko samo jedno od vas dvoje nasledi predmetni stan. Ovom činidbom se štiti i zakupac, koji kasnije ne bi imao problema oko plaćanja zakupnine ali i kome bi to morao da čini.
Poštovani,
Molim Vas za odgovor na sledeće pitanje:
Pravno lice poseduje pravo svojine na objektu, a pravo korišćenja na zemljištu ispod objekta.
Koji je najefikasniji put da konvertuje pravo korišćenja u pravo svojine i da li je obavezno plaćanje konverzije? Svojina je upisana na grad u kome se nekretnina nalazi.
Hvala
Poštovani Budimire,
Zahtev za konverziju se predaje nadležnom Katastru a da li se plaća naknada i kolika, zavisi od područja gde se nalazi nepokretnost i šta je detaljnim planom regulacije tamo predviđeno. Podnesite zahtev Katastru a oni će Vam odgovoriti na isto.
Poštovani, interesuje me da li nekretnina koja nije legalizovana može da se pokloni ugovorom o poklonu?
Poštovana Dragana,
Nelegalna nekretnina može biti predmet poklona, samo je pitanje da li je ista uknjižena u Katastru ili nije. Ukoliko nije, poklanjate samo parcelu (uz poseban član u ugovoru o opisu nekretnine koja se nalazi na tom zemljištu).
Unajmila sam agenciju da mi uz odgovarajuću naknadu završi uknjiženje garaže. Vlasnik agencije me je zvao da mi kaze da je sve završio, samo još da overimo dokumenta kod notara i onda da mu platim 250eura. Tako smo i uradili i u njegovoj agenciji sam mu dala na ruke pare. Da bi on onda reko da još samo čeka odgovor od stečajnog upravnika i da se to posšalje za Beograd. Na kraju je ispalo da se stečajni upravnik više ne javlja a on ne zna kako da stupi u kontakt sa njom. I to tako stoji već nekoliko meseci. Ne znam šta da radim, koja su moja prava? Kome da se obratim?
Poštovana Zonka,
sa svom dokumentacijom kojom raspolažete, obratite se advokatu. Ne znam u kakvoj su povezanosti ta garaža i stečajni upravnik. Bez uvida u dokumenta, ne mogu Vam dati precizan odgovor.
Poštovani,
Kupujem stan koji ima neizmirena dugovanja za infostan za koja advokat agencije tvrdi da su zastarela. Moje pitanje je: da li je tačno da se dugovanja infostana vezuju za matični broj vlasnika i da u momentu kad u infostanu prijavim promenu vlasništva, računi počinju od nule. I da li to važi i za ostale dažbine (sem EPS-a) Hvala
Poštovana Jelena,
Dugovanja za komunalne usluge se uvek utužuju (predlogom za izvršenje) prema adresi sedišta korisnika usluga. Ukoliko kupite stan, a bivši vlasnik je i dalje prijavljen na adresu tog stana, izvršenje i eventualna plenidba stvari će biti sa adrese tog stana. Ukoliko su sva dugovanja starija od 1 godine, tada su ta potraživanja zastarela, ali se na to mora prigovoriti jer sud ne vodi računa o tome po službenoj dužnosti. Obično se kod komunalnih preduzeća ne dozvoljava promena korisnika usluga nakon kupoprodaje, dok se sva potraživanja istih ne izmire.
Kupio sam stan uklnjižio i ostalo je još da platim porez na prenos apsolutnih prava. Od ukniženja je prošlo više od dva meseca. Uplatio sam dve rate poreza. Međutim, stiže rešenje iz Katastra da se prethodno o uklnjiženju poništava jer prodavac duguje ogroman iznos za porez. Na stan je stavljena zabeležba ( hipoteka). Uputio sam žalbu i nisam dobio nikakav odgovor. Nisam nastavio sa uplaćivanjem rata za porez. Šta dalje da radim?
Poštovani Dragane,
Svakako se za detalje obratite advokatu, ali je bitno utvrditi da li je prvo zaključen i overen vaš kupoprodajni ugovor ili je uknjižena zaloga poreske uprave. Ne može se po osnovu dugovanja poreza poništiti rešenje o uknjižbi u Katastru.
Poštovani, imam stan u vlasništvu koji sam otkupila od opštine jos dvehiljadtihih godina i stekla pravo vlasništva nad njim. Godine 2008 pripojila sam mom stanu, a na temelju dogovora sa stanarima i pismenog ugovora overenog u sudu. Na temelju dokumentacije i svih potrebnih dozvola izvršena je legalizacija tog dela stana i pripojenje prvobitnom stanu resenjem Republičkog geogetskog zavoda od 9.06.2014 godine, s time da je upisan teret svojine: upis izvršen po zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez gradjevinske dozvole u dogradjenom delu na postojećem tavanu iznad prvobitnog stana. Molila bih vas da m odgovorite da li je dozvoljeno prometovanjem ove nepokretnosti jer bih želela da je prodam, a nikako da dobijem pravi i merodavan odgovor. Unapred hvala i molim što hitniji odgovor
Poštovana Marina,
Po ovome što je napisano ne vidim razlog da se ne može predmetna nepokretnost prodati, samo je pitanje kakvom dokumentacijom raspolažete. Bez uvida u istu, ne mogu Vam dati precizan odgovor. Obratite se advokatu.
Poštovani, kako da nađemo rešenje? Moj pokojni otac je živeo u kući koja je pripadala njegovom ocu, tj pomoćni objekat. Dat mu je na založnu izjavu samo. Posle očeve smrti naravno majka živi tu. Da li ona ima pravo na taj objekat posle 74 godine života?
Poštovani, pravo svojine se ne može preneti po osnovu založne izjave (koja čini samo obezbeđenje određenog potraživanja). Postavlja se pitanje ko je nasledio dedu ali i oca, jer se pravo vlasništva prenosi po osnovu pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju. Sadašnji vlasnik po osnovu tog rešenja, može eventualno da pokloni majci nekretninu ili da majka kupi od tog lica ili..
Postovani,
Imam jedno pitanje, moze li drzavljanin Ruske Federacije, koji ima stalno nastanjenje u Srbija, da kupi gradjevinsko zemljiste, npr. u okolini Ivanjice, bez izgradjenog objekta na toj parceli?
Pozdrav,
Natalija
Poštovana Natalija,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2). Dakle, mora da postoji stan ili stambena zgrada na predmetnoj parceli kako bi se isto moglo prometovati.
Postovani, moja supruga i njen ujak su vlasnici kuce u Srbiji, svako ima po polovinu. Supruga želi da pokloni svoju polovinu ujaku. Živimo u inostranstvu, a ujak u Srbiji. Da li je moguće dati izjavu o poklanjanju i overiti kod Notara inostranstvu a da istu priznaju nadležni organi u Srbiji?
I da li mene supruga moze ovlastiti da obavljam sve neophodne imovinske radnje u njeno ime dok sam u Srbiji a da isto ovlašćenje bude priznato od nadležnih organa Srbije? Hvala unapred
Poštovani Gorane,
Najbolje rešenje je da Vaša supruga u inostranstvu, u srpskoj Ambasadi/konzulatu, overi specijalno punomoćje kojim se ovlašćuje neko treće lice (može biti i advokat) da u njeno ime, a bez njenog daljeg pitanja ili odobrenja, potpiše ugovor o poklonu, te da isti overi kod javnog beležnika, odnosno da jednostavno pokloni svoj suvlasnički udeo predmetne nepokretnosti (koja se tačno mora opisati u predmetnom punomoćju, a shodno Listu nepokretnosti). Ukoliko se punomoćje overava kod notara u inostranstvu, isto mora biti snabdeveno i Apostilom (u najčešćem broju slučajeva). Predmetnim punomoćjem se može ovlastiti punomoćnik i za preduzimanje svih drugih imovinskih radnji.
Postovanje.
U rešenju Ostavinske Rasprave sam dobila deo kuće bez placa od oca koji je imao ugovor sa bratom o doživotnom izdržavanju. Plac se spominje samo u katastru pod kojim brojem i da na toj parceli može da se gradi objekat. Da li možda imam pravo na deo dvorišta tj.parcele?
Poštovana Ivanka,
Vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti shodno članu 106. Zakon o planiranju i izgradnji. Međutim, upis prava svojine na građevinskom zemljištu vrši se na osnovu rešenja iz člana 70. pomenutog zakona. Predlog je da se za više detalja, obratite advokatu radi pokretanja naznačenog postupka.
Postovani,
Zanima me odgovor na pitanje. Kupujem drugi put stan, prvi put sam iskoristio povrat PDV-a, u njemu sam ziveo sam. Da li za kupovinu drugog stana imam pravo na povrat PDV-a, ukoliko sada prijavim suprugu i dete, sobzirom da se bracni status promenio, i ako imam, na koju je to povrsinu stana?
Hvala
Poštovani Bane,
Jednom iskorišćeno pravo povrata PDV, ne daje Vam više mogućnost da kupovinom druge nekretnine opet refundirate PDV. Obzirom da ste već vlasnik stana, a supruga nije, predlog je da ona kupi nekretninu i da iskoristi svoje pravo povrata PDV-a na 40m2 a to može da učini i za dete na još 15m2 (kao člana porodičnog domaćinstva) ukoliko ni ona ni dete nisu imali bilo kakvu imovinu (u smislu stana ili kuće) u svom vlasništvu (od 01.07.2006. godine) i ukoliko ispunjavaju sve uslove propisane članom 56a. Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Poštovani,
Moja majka je vlasnik kuće u zajedničkom dvorištu. Uz kuću ima i dva pomoćna objekta (šupe). Imao bih dva pitanja.
1. Pomoćni objekti nisu u vlasništu, već za njih ima pravo korišćenja. Da li je moguće da se to pravo preinači u svojinu? Ako je moguće kako i kome da se obratimo.
2. Kuća je uknjižena na manju kvadraturu od stvarne. Da li je moguće da se to ispravi. Ako je moguće kako i kome da se obratimo.
Hvala puno na odgovoru!
Pozdrav,
Miloš
Poštovani Miloše,
Prvo se mora utvrditi kakvim pravima vaša majka raspolaže na pomoćnim objektima, da li ima osnov da se upiše pravo svojine umesto prava korišćenja (da li ih je ona gradila i kada, da li ih je kupila i sa kakvim pravom, da li su ucrtani u Katastru, da li su legalni ili ne, ko je vlasnik na parceli/zemljištu itd.). Obzirom da ima dosta preduslova koje treba ispuniti, predlažem da se kod projektanta raspitate oko postupka ozakonjenja objekta, te kod advokata oko sprovođenja celokupne papirologije/dokumentacije. Predlog je da pokušate kuću i pomoćne objekte u celosti ozakoniti/legalizovati te da upišete pravo svojine na dograđenim delovima.
Poštovani,
Overila sam ugovor kod notara sa stanarima kojima sam izdala stan. Zanima me koja je procedura da se prijave zbog plaćanja poreza?
Poštovana Andrijana,
Zakupci vašeg stana se uz vašu saglasnost kao zakupodavca, kod nadležnog organa Policijske uprave ili PS, mogu prijaviti na adresu nepokretnosti (boravišna adresa) ali to svakako ne utiče na obavezu plaćanja poreza na zakup. Poreska prijava se podnosi nadležnoj poreskoj upravi uz odgovarajući zahtev, lične karte stranaka i ugovor o zakupu. Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti (zakupa) je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ostvari prihode po tom osnovu. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti (zakupa) iznosi 20,00% a predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dohodak građana.
Vlasnik sam stana za koji sam uzeo kredit kod banke i podhipotekom je. prodao bih stan, ima li pravnih nemogućnosti za to? hvala na odgovoru
Poštovani Dragane,
Moguće je prodati takvu nekretninu. Shodno zajedničkom dogovoru kupca i prodavca, Kupac može da isplati banku kao poverioca od dela kupoprodajne cene, te da se u celosti zatvori kreditna partija i da se od strane banke izda brisovna dozvola – za brisanje hipoteke. Takođe, čak je moguće i da kupac svojim stambenim kreditom refinansira vaš stambeni kredit, kao prodavca, da se obriše vaša hipoteka, a da se uknjiži, na toj nekretnini, nova hipoteka radi obezbeđenja kredita koji je kupac uzeo od banke – po osnovu njegovog stambenog kredita. Za više detalja, svakako se obratite advokatu.
Poštovani
Ja i verenica smo pronašli stan koji ima gradjevinsku dozvolu a nema upotrebnu. Zgrada jos nije završena, priključena je na vodovodnu mrežu kao i na elektrodistribuciju. Stan se kupuje od fizičkog lica, ne direktno od izvodjača. Pa nas zanima da li je takva kupovina ispravna.
Hvala vam!
Poštovani,
Ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu, ista se neće moći etažirati u Katastru i dok istu ne dobijete, nećete moći da se uknjižite kao vlasnici na posebnoj etažnoj jedinici (stanu). Moguća je takva kupovina, ali morate imati u vidu da vam prodavac ne može garantovati bilo kakve rokove i garancije oko završteka izgradnje objekta, sprovođenja tehničkog prijema objekta, dobijanje upotrebne dozvole i drugo, jer je to obaveza investitora. Neophodno je pogledati i kakva su prava i obaveze utvrđena ugovorom između investitora i vašeg prodavca.
Postovani,
Ćerka i zet bi kupili stan. Kakva je procedura kad je u pitanju suvlasnistvo za nekretninu, za vracanje pdv-a, posto se na ugovoru nalaze oba imena?
S postovanjem Ljiljana
Poštovana Ljiljana,
Moguće je da su kupci zet i ćerka na ugovoru (npr. u jednakim delovima) a tada kao bračni par, mogu na ukupno 55m2 da izvrše povrat PDV-a, odnosno zet na 27,5m2 i ćerka na 27,5m2 -naravno pod uslovom da ispunjavaju sve elemente za povrat PDV-a, a o čemu smo detaljno već odgovarali u ranijim pitanjima posetioca sajta 4zida.rs a što je ujedno i propisano članom 56a. Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Da li gazda koji je izdao stan može da mu da otkaz nakon nedelju dana i dali postoji otkazani rok i koliki je?
Poštovani Jovice,
Upotreba zakupljene stvari se vrši za određeno vreme koje kad istekne, zakupac je dužan da vrati zakupodavcu upotrebljavanu stvar. Ugovorne strane saglasnošću volja određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije ugovorom određeno, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme što daje pravo obojici ugovarača da otkažu ugovor o zakupu u otkaznom roku. Otkazni rok bi trebao da je utvrđen u samom ugovoru i on se opredeljuje shodno međusobnom dogovoru ali u praksi, obično nije ispod 30 dana. Međutim, ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme (član 597 Zakona o obligacionim odnosima).
Sta je potrebno od dokumentacije za ostvarivanje popusta na porez na prenos apsolutnih prava za kupovinu prve nekretnine (kuce sa imanjem)? Da li se popust racuna samo na kucu i parcelu gde je kuca ili na sve navedeno u ugovoru? Po kom kljucu se racuna popust? Pitam to jer sam video da za kupovinu stana postoji informacija da se kod kupovine stana za podnosioca izuzuma od poreza 40kvm i za svakog clana plus 15kvm.
Izvinite ako je pitanje preopsirno ali jako malo informacija postoji na ovu temu.
Poštovani Vukašine,
Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan ili kuću na teritoriji Republike Srbije, do 15 m2 po svakom članu. Oslobađanje se odnosni samo na objekat (kuću), dok se na parcelu/zemljište i na pomoćne objekte ovo oslobađanje ne odnosi, te ćete na njih platiti pun iznos poreza. Prilikom kupovine nekretnine, možete od javnog beležnika zatražiti da po službenoj dužnosti podnese poreske prijave, a Vi morate da overite IKPS-PPAP obrazac. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezima na imovinu.
Poštovani, da li je pravno moguće prodati stan koji se otplaćuje na kredit i pod hipotekom je?
Poštovana,
Moguće je prometovati takvu nekretninu. Shodno zajedničkom dogovoru kupca i prodavca, kupac može da isplati banku kao poverioca od dela kupoprodajne cene, te da se u celosti zatvori kreditna partija i da se od strane banke izda brisovna dozvola. To je sve moguće uraditi jednim aktom ili sa predugovorom i kasnije konačnim kupoprodajnim ugovorom (kada se u celosti izbriše hipoteka banke). Takođe, moguće je i da kupac svojim stambenim kreditom refinansira stambeni kredit prodavca, da se obriše hipoteka prodavca, a da se uspostavi/uknjiži na toj nekretnini hipoteka kupca po osnovu njegovog stambenog kredita. Za više detalja, svakako se obratite advokatu.
Poštovani, zainteresovana sam za stan u novogradnji, cija zgrada ima gradjevinsku dovolu izdatu od strane opstine, a s obzirom na to da objekat nije u potpunosti zavrsen ne moze se jos uvek dobiti upotrebna dozvola. Sta se moze desiti u najgorem slucaju, ako kupim takav stan, a zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu?
Poštovana,
Ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu, ista se neće moći etažirati u Katastru i nećete moći da se uknjižite kao vlasnica na posebnoj etažnoj jedinici (stanu). U tom slučaju, po osnovu ugovora o kupoprodaji (koji možete overiti kod notara sa prodavcem/investitorom) imaćete samo vanknjižno vlasništvo i neregulisano imovinsko pravno pitanje oko nekretnine tj. vlasništva, koju ćete sigurno u celosti morati da isplatite. Takođe, bez upotrebne dozvole, nećete imati ni pre toga sproveden tehnički prijem objekta, koji je svakako značajan zbog opšte sigurnosti življenja u takvoj zgradi.
Da li mogu on line provjeriti poreske obaveze kao vlasnika nekretnine u Beogradu?
Nisam zavrsila katastarsku uknjizbu, gdje i šta trebam preduzeti?
Kao zajednica etažnih vlasnika, samoinicijativno smo se registrovali svi stanari koji su u posjedu.
Zgrada nije završena od strane investitora, pa smo sami završavali kako je ko stigao i umio.
Hvala unaprijed.
Poštovana Dušice,
Porez na imovinu prijavljujete i proveravate u lokalnoj poreskoj administraciji (poreskoj upravi Grada/Opštine gde se nalazi nekretnina). Postoji mogućnost i on-line provere stanja, treba da budete registrovani na sajt `MOJA LPA` (LOKALNA PORESKA ADMINISTRACIJA – lpa.gov.rs) i tu možete sve da pogledate u vezi vaših poreskih obaveza kao fizičkog lica.
Postovani,
Obracam Vam se u cilju dobijanja potrebnog saveta i informacija.
Rec je o ostavinskom postupku. Naime, moj otac je preminuo iza njega je ostala 1 nepokretnost koja je delom kupljena iz kredita.
Kako cu ja preuzeti kredit, plan je da se moja majka i dve sestre odreknu nasledstva u moju korist, interesuje me kako ce to uticati na obavezu poreza na nasledstvo i poklon? Kao i da li pored navedenih poreskih obaveza moze postojati jos neka u ovoj situaciji ?
Takodje Vas molim i za savet u vezi minusa na bankovnom racunu od mog oca, da li je isti bolje regulisati pre ili posle ostavinske rasprave?
Unapred hvala,
Poštovana Marice,
Shodno Zakonu o nasleđivanju, poklonom se smatra svako odricanje od prava, pa i odricanje od nasleđa u korist određenog naslednika, kao i svako drugo besplatno raspolaganje.
Zakonom o porezima na imovinu propisano je da sticanje imovine u ostavinskom postupku prijemom ustupljenog naslednog dela, smatra se poklonom ali isto tako i da porez na poklon ne plaća naslednik prvog naslednog reda, supružnik i roditelj ostavioca. Samim tim, iza majke (kojoj ste vi prvi nasledni red) nemate poreza, dok obveznici koji se u odnosu na ostavioca nalaze u drugom naslednom redu po zakonskom redu nasleđivanja, porez na nasleđe i poklon plaćaju po stopi od 1,5%.
Obveznici koji se, u odnosu na ostavioca, odnosno poklonodavca, nalaze u trećem i daljem naslednom redu, odnosno obveznici koji sa ostaviocem, odnosno poklonodavcem nisu u srodstvu, porez na nasleđe i poklon plaćaju po stopi od 2,5%.
U vezi bankovnog računa, isti će morati da reguliše naslednik prema pravnosnažnom rešenju o nasleđivanju – banka će prvo tražiti rešenje o nasleđivanju.
Postovani,
Imam jedno pitanje. Može li državljanin Ruske Federacije koji ima stalni boravak u Srbija da kupi gradjevinsko zemljište u okolini Ivanjice bez izgradjenog objekta na toj parceli?
Natalija
Poštovana Natalija,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2). Dakle, mora da postoji stan ili stambena zgrada na predmetnoj parceli kako bi se isto moglo prometovati.
Postovani, obracamo Vam se sa molbom da nam odgovorite sta znaci postupak promene indikacija fizickog lica u katastru nepokretnosti? Hvala.
Poštovana Jelena,
To znači da je kod Katastar pokretnut postupak ispravke/promene imena, upisa ili ispravka JMBG-a ili sličnih podataka za vlasnika nekog stana ili druge nepokretnosti. Obično su ti nepotpuni podaci `povučeni` iz nekadašnjih zemljišnih knjiga (koje je vodio sud) pa su pogrešno prepisani, ili ih uopšte nije bilo.
Dobar dan! Imam pitanje vezano za depozit i vraćanje istog ako je došlo do promene plana i iseljenja iz stana zbog nemogućnosti funkcionisanja u istom. Da li je moguć povraćaj depozita?
Poštovana Tijana,
odgovor na vaše pitanje zavisi od toga šta je napisano u ugovoru. Obično se ugovorom uvek utvrde sve situacije u kojima vlasnik stana ima pravo da ga zadrži. Time se štite obe strane u slučaju da kasnije dođe do spora. Ukoliko stanari i vlasnici ne potpisuju ugovor o zakupu, potrebno je da stanari od vlasnika traže dokaz o uplati depozita u vidu priznanice ili nekog drugog pisanog traga. Osim zbog neizmirenih obaveza, vlasnik stana može zadržati depozit u celosti ukoliko zakupac otkaže ugovor o zakupnini pre dogovorenog roka, kao i ukoliko ošteti stan ili prekrši neku od dogovorenih odredbi.
Poštovani!
Na moj oglas za prodaju kuće na vašem sajtu javljaju se strani državljani (ovog puta Kinezi). Imaju li oni pravo kupiti nekretninu u Srbiji i koji su uslovi? Da li imate možda agenta u Somboru (4zida), koji bi obavio sastavljanje ugovora i potrebne radnje oko prodaje?
I još jedno kratko pitanje: Da li isplata mora ići preko računa banke (u pitnju je suma oko 19000 Eura) ili može ići u kešu? Da li je legalno trgovati u Eurima ili se mora preračunati u Dinare?
Molim Vas da mi odgovorite u što kraćem mogućem roku!
S poštovanjem: Takács Mihály
Poštovani Mihaly,
državljani NR Kine mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima (porodičnoj stambenoj zgradi/kući) na teritoriji RS. Svaka transakcija preko 10.000,00 EUR bi trebala da ide preko računa banke (shodno Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma) , ali u praksi se često dešava da se i ovakve transakcije završavaju u `kešu`. Takođe, moguće je nekretninu isplatiti u EUR iznosu, a isto je dozvoljeno i propisano članom 34. Zakona o deviznom poslovanju.
Poštovani,
Američki državljanin kupuje nekretninu i ne nalazi se u Srbiji, a pritom daje punomoćje advokatu da u njegovo ime potpiše Ugovor o kupoprodaji (ovlašćenje je overeno kod notara u Americi i sadrži apostil pečat ). Da li je u tom slučaju potrebno da ovlašćenje bude u formi javnobeležničkog zapisa, ili je dovoljna overa notara i Apostol pečat? Unapred hvala.
Poštovana Jelena,
Dovoljno je da je punomoćje overeno od strane notara u USA i da je stavljen Apostil. Punomoćje ne mora biti u formi javnobeležničkog zapisa.
Postovani,
Po presudi suda dobio sam u vlasništvo nekoliko placeva u kojima sam ja vlasnik 1/2.
Na E katastru sam saznao ime suvlasnika ali ne i adresu. Kako da saznam adresu suvlasnika kako bih stupio sa njom u kontakt i ponudim mu podelu ili prodaju placeva.
Unapred hvala
Poštovani Igore,
Predlažem da se sa pismenom molbom obratite nadležnom MUP – PU ili PS i da u toj molbi detaljno obrazložite Vaš zahtev i zbog čega Vam trebaju adrese tih lica (suvlasnika).
Poštovanje,
Imam par pitanja u vezi ostavinske rasprave. Tetka je umrla prošle godine i iza sebe je ostavila stan. Nije bila udata i nema potomstvo. Nije ostavila testament niti ugovor o doživotnom izdrazavanju. Pravo na nasleđe imaju brat,sestra,2 polubrata,1 polusestra i više bratanica i sestrica od preminule braće I sestre. Imovina se dijeli na 9 dijelova. E sad svi smo na različite strane svijeta,Srbija,Njemacka,Crna Gora Slovačka. Prvo pitanje je da li naslednici mogu da daju ovjerenu naslednicku izjavu kod notara u svom gradu I pošalju notaru gdje se vodi rasprava ili nekom od naslednika?
Drugo pitanje je -da bih se ja prihvatila nasledstva i kupila stan i ostalim naslednicima isplatila njihov dio kojim im pripada od prodaje stana. Da li ostali naslednici trebaju da se odreknu nasledstva i da je to najpovoljnija opcija za mene? Da li odugovlacenje u raspravi,neodazivanje na poziv notara,ne davanje naslednicke izjave meni ide na štetu? Šta u toj situaciji ja da radim?
Unaprijed zahvaljujem
Poštovana Jelena, moguće je overiti nasledničke izjave u mestu gde se naslednici nalaze (svakako je preporuka da se to uradi u srpskoj ambasadi/konzulatu), ali je predlog da svi ovlastite npr. jednog advokata da se u ime svih zakonskih naslednika prihvati nasledstva / ili odrekne u nečiju korist, samim tim biste brže i efikasnije rešili vaše probleme i zaštitili interese. Smanjuje se mogućnost odugovlačenja u raspravi, prijema poziva, pristupa ostavinskoj raspravi i drugo (advokat može sve da uradi u ime i za račun zakonskih naslednika).
Poštovani, Oktobra 2020 smo preko agencije za promet nekretnina u Novom Sadu pronašli odgovarajući stan, oni su dogovorili sastanak sa investitorom gde je dogovorena cena stana i dinamika plaćanja pošto smo kreditni kupci. Agencija je uzela odmah svoju proviziju 3% na ukupnu vrednost stana a sa investitorom je potpisana rezervacija za stan i njemu je isplaćeno 10% od ukupne vrednosti stana da bi i on bio siguran da će prodati a i mi da ćemo kupiti, po toj ceni i trebalo je još 10% kada krenu radovi. Rezervacija je urađena za stan u izgradnji za koji tada još nisu imali lokacijske, građevinske i druge dozvole. Kada jsu napokon stigle dozvole posle skoro dve godine investitor nas je obavestio da je cena skočila 30% i ako nam ne odgovara možemo odustati stim da će nam biti vraćena rezervacija. Možete li nam reći koja su naša prava, dali je investitor u obavezi da ispoštuje dogovoreno i potpisano uz posredništvo agencije, dali rezervaciju vraća u iznosu koji je primio ili višu(kao kapara), dali agenciji ostaje provizija ili vraća(bar deo) ili možda da pokušamo da se dogovorimo sa investitorom? Hvala unapred.
Poštovani Gorane,
Iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće se smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom. U vezi Agencije, bitno je utvrditi šta je potpisano ugovorom o posredovanju i kada nastupa obaveza plaćanja agencijske provizije (šta ako se pravni posao ne sprovede). Ukoliko je došlo do raskida pravnog posla usled promenjenih okolnosti, u tom slučaju se primenjuju odredbe člana 133. Zakona o obligacionim odnosima.
Dobar dan,
Imam pola kuce u vertikali koja ima dve stambene jedinice i zelim da prodam gornju (duplex). Sta mi treba od papira da zapocnem proces prodaje?
Hvala
Poštovani Veljko,
Ukoliko imate samo ½ dela prava svojine na čitavom objektu, tada možete papirološki prodati ukupno ¼ dela prava svojine cele nekretnine sa posebnim opisom koji deo nekretnine se prodaje (npr. spratni deo, sa posebnim ulaz sa zapadne strane, koji se satoji od 2 sobe, kupatila itd). Takođe, možete uraditi i posebnu Skicu dela nekretnine koju prodajete i da ona bude sastavni deo kupoprodajnog ugovora ili da izetažirate objekat i upišete sve posebne jedinice (ako je to fizički moguće). Potrebna Vam je lična karta, vlasnički List nepokretnosti kao i osnov sticanja nekretnine – kada ste i kako vi stekli tu nekretninu (kupili, stekli poklonom ili nasleđem, ili…). Posebno skrećem pažnju na obavezu da se Vaš deo ponudi, pre svih, suvlasniku po osnovu prava preče kupovine a shodno Zakonu o prometu nepokretnosti.
Moje poštovanje.
Izvinite što sam dosadan, pokušaću da budem konkretan sa pitanjem.
Želim da kupim stan izgrađen 2012 godine od pravnog lica. Prodavac (tj lice iz agencije koji je posrednik) tvrdi da imam pravo na povrat PDv-a kao državljanin Srbije kao kupac prvog stana u Srbiji.
Da li je to tačno i koliko traje procedura prenosa vlasništva (potpunih prava) na moje ime?
Unapred se zahvaljujem.
Pozdrav!
Relja
Poštovani Relja,
Povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje od investitora. Ako je neko pravno lice, koje nije investitor, vlasnik predmetne nepokretnosti i ako je već bilo nekog prometa – sa investitora na to pravno lice, onda nemate pravo povrata PDV-a jer se onda možete osloboditi od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) na 40m2 (kao “druga ruka” prometa). Overom kupoprodajnog ugovora, javni beležnik u roku od najviše 24h šalje elektronski kupoprodajni ugovor na uknjižbu u Katastar.
Postovani,
Nas otac zeli da nam prepise stan, dvoje nas je, moj brat i ja. Mama se slaze.
Koja je procedura i koji su troskovi?
Hvala na odgovoru
Poštovani,
Prepis nekretnine se može učiniti ugovorom o poklonu, a predlog je da se isti uradi od strane advokata (usluge advokata su regulisane Tarifom o nagrada i naknadama troškova za rad advokata). Iznos troškova oko overe ugovora kod javnog beležnika zavisi od vrednosti nekretnine (npr. ako je vrednost nekretnine između 7 – 10 miliona dinara, onda je taksa overe ugovora 26.640,00 dinara). Međutim, obzirom da se radi o poklonu prvog naslednog reda, javnobeležnička taksa je za 50% umanjena, a oslobođeni ste u celosti od plaćanja poreza na poklon. Taksa za upis vlasništva poklonoprimaca u Katastru je 5.400,00 dinara.
Imam vanknjižnu nekretninu – garsonjeru, koja nije uknjižena a nalazi se u prizemlju zgrade u centru Novog Sada, centralno grejanje i računi su kao za stan, koju je pokojna majka kupila a ja nasledila i imam papire za garsonjeru (kupoprodajni ugovor itd.overen u sudu).
U katastru se ta nekretnina vodi kao uknjizen lokal na investitora koji je u stečaju. Izvršena je prenamena u stan (dokumenti i nacrti) kojom je lokal tehnički pretvoren u stan (spušten plafon,etažiranje,proširenje) ali ta prenamena nije nigde evidentirana. Nakon čega je kao stan prodata mojoj pokojnoj majci.
Kako to da prodam i da li može da se proda imajući u vidu da javni beležnici overavaju kupoprodajne ugovore o nekretninama koje su evidentirane u katastru a ovo nije?
Kako to prodati?
Hvala na odgovoru
Poštovana,
Bez uvida u tehničku dokumentaciju vezano za stan i kupoprodajni ugovor kojim je kupljen stan, nije moguće detaljnije dati odgovor. Svaka prenamena prostora je potrebna da se izvrši i sprovede kroz službu za građevinske poslove, da se plate određene komunalne takse, da se o istom donese rešenje i da se po službenoj dužnosti dostavi nadležnom Katastru na uknjiženje. Obzirom da stan nije nigde evidentiran, već se isti vodi kao poslovni prostor firme u stečaju, predlog je da angažujete advokata kako bi se moglo utvrditi pravo činjenično stanje – izlučno i/ili razlučno potraživanje u stečaju i drugo.
Poštovani,
ja sam većinski vlasnik “kolonostičke” kuće.
Od većine suvlasnika sam odkupio delove. Ostao je još samo jedan suvlasnik koji ne želi da mi proda svoj deo.
Taj suvlasnik živi u svom delu, ali koristi i jedan deo koji pripada meni. Ja želim da ga isplatim.
Da li postoji mogućnost da tog suvlasnika isplatim po tržišnoj ceni, jer on ne želi da proda svoj deo, niti da prestane da koristi moj deo?
Poštovani,
Predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti.
Zanima me kompletna procedura po pitanju zamene nekretnine.
Poštovani,
Kod zamene nekretnina se sa pravnog i poreskog aspekta, tretira kao da su učinjene dve kupoprodaje. Dakle, za overu ugovora kod javnog beležnika, plaća se taksa prema zbiru vrednosti obe nekretnine, plaćaju se dve takse za upis prava svojine u Katastru nepokretnosti (svako lice plaća za nekretninu koju stiče ugovorom o zameni). Sagledavajući zamenu nekretnina sa poreskog aspekta, porezi se od strane nadležne Poreske uprave razrezuju po stopi od 2,5%, a u praksi se obično ugovorom utvrđuje da svako lice plaća porez na prenos apsolutnih prava za nekretninu koju stiče ugovorom. Naravno, ne znači da su nekretnine koje se menjaju iste vrednosti, pa se iz tog razloga precizno mora utvrditi ko ima kakve obaveze – isplata cene/razlike u vrednostima nekretnine, predaja poseda nepokretnosti, da li postoje i kakvi tereti na nekretninama i drugo. Savet je da ovu vrstu ugovora sačini advokat te da i isprati postupak zamene nepokretnosti u celosti.
Postovanje,
U pregovorima smo sa prodavcem oko kupovine placa. Plac se vodi na vlasnika, uknjižen, dozvoljena gradnja, legalan 1/1. Naše pitanje je, mora li prodavac ponuditi komšijama prvo taj plac ili se pravo preče kupovine samo odnosi na poljoprivredno zemljište kada se prodaje i kada je više suvlasnika u vlasništvu jednog placa?
Hvala puno.
Poštovani Miloše,
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.