Jedno od pitanja koje se nameće ovih dana, zbog odlaska u stečaj jedne od 20 banaka koje posluju u Srbiji, je i šta se dešava sa zahtevima klijenata za odobravanje stambenih kredita koji su bili u postupku u trenutku kada joj je Narodna banka Srbije oduzela licencu.
Stručnjaci kažu da ima više pravaca u kojima bi ova krizna situacija mogla da dobije epilog. Pravne posledice zavise od toga u kojoj fazi se nalazio konkretan zahtev klijenta u trenutku otvaranja stečajnog postupka.
Pošto je banka ušla u stečaj i prestala sa redovnim poslovanjem, svi započeti procesi odobravanja i plasiranja novih pozajmica ili kredita se obustavljaju. Banka nema kapacitet niti zakonsku mogućnost da isplati nova sredstva po zahtevima koji nisu kompletno realizovani pre uvođenja stečaja.
Pošto se radi o stambenom kreditu gde vreme igra ključnu ulogu zbog ugovora i kapare sa prodavcem, kupcu nekretnine, preostaje jedino da odmah podnese zahtev u nekoj drugoj komercijalnoj banci, ukaže na vanredne okolnosti i da se nada da će oni imati sluha da ubrzaju procedure za klijente koji već imaju spremnu dokumentaciju.
Advokat Brane Krunić za 4zida kaže da, ukoliko je klijent samo predao zahtev za dobijanje kredita, ali zahtev nije ni analiziran, nema osnova da se okonča postupak odobrenja, kao ni u drugom slučaju, ako je sama banka interno odobrila kredit, ali da ugovor još nije bio potpisan.
Treća opcija je, da je ugovor o kreditu sa bankom bio potpisan, ali novac nije isplaćen i u tom slučaju se mora posebno analizirati ugovor po svojoj sadržini, gde bi u pravnom smislu, banka imala određene obaveze.
Koje korake klijenti mogu da preduzmu?
Advokat ukazuje da se ovde ne radi samo o stečaju nad bankom i nemogućnosti da se isplati kredit, već da bi potencijalni problem mogle biti i obaveze iz ugovora koji je klijent banke potpisao sa prodavcem nekretnine, poput kapare.
“Svaki klijent treba da sačuva zahtev za odobravanje stambenog kredita, eventualnu potvrdu da je zahtev primljen, zatim odluku banke (kreditnog ili drugog odbora) ukoliko ona postoji, određenu korespodenciju sa referentom banke, procenu vrednosti nepokretnosti (ako je do tada urađena od strane ovlašćenog procenitelja) kao i sve uplate i druge akte koje je činio klijent povodom svega navedenog. Nakon prikupljanja naznačenih dokumenata, potrebno je podneti zahtev Agenciji za osiguranje depozita, koja je ujedno i stečajni upravnik banke”, objašnjava advokat.
Šta se dešava sa kaparom?
Brane Krunić napominje da, u slučaju da su se ugovorne strane dogovorile da kupac određene nepokretnosti iznos dela kupoprodajne cene, koji čini kaparu, uplati na poseban račun u banci, a kupac i prodavac su zaključili predugovor, a do otvaranja stečaja banka nije prosledila novac prodavcu, treba sagledati da li kupac ima pravo da zahteva izdvajanje novca (kapare) iz stečajne mase (izlučno pravo) ili ima samo obligaciono potraživanje prema banci.
“Shodno Zakonu o stečaju, izlučni poverilac je lice koje, na osnovu svog stvarnog ili ličnog prava, ima pravo da traži da se određena stvar izdvoji iz stečajne mase. Međutim, sama činjenica da je novac označen kao kapara, ne znači automatski da je izuzet iz stečajne mase”, ukazuje advokat.
Šta ako je kredit odobren, a nije isplaćen?
Brane Krunić objašnjava da, ukoliko je ugovor o kreditu potpisan, a kredit nije isplaćen, na osnovu Zakona o obligacionim odnosima, postoji ugovorni odnos koji nije u potpunosti izvršen.
On napominje da se u ovom slučaju, mora ukazati na član 94. Zakona o stečaju (kod dvostranoteretnog ugovora kao što je kupoprodaja) koji propisuje da, ako stečajni dužnik i njegov saugovarač do otvaranja stečajnog postupka nisu u celosti ili delimično izvršili dvostranoteretni ugovor koji su zaključili, stečajni upravnik može, umesto stečajnog dužnika, ispuniti ugovor i tražiti ispunjenje od druge strane.
“Ako stečajni upravnik odbije ispunjenje, saugovarač stečajnog dužnika može ostvariti svoje potraživanje kao stečajni poverilac. Ako saugovarač stečajnog dužnika pozove stečajnog upravnika da se izjasni o ispunjavanju ugovora, stečajni upravnik je dužan da saugovarača stečajnog dužnika, u roku od 15 dana od dana prijema poziva, pismeno obavesti o tome da li namerava da ispuni ugovor. Ako stečajni upravnik ostane kod ispunjenja ugovora, pa u toku stečajnog postupka prestane da ga izvršava, potraživanje po osnovu tog ugovora smatra se obavezom stečajne mase”, objašnjava advokat Krunić.
On napominje da se kod ovakvih situacija može utvrđivati i određena šteta koja je nastala kod kupca (npr. kupac je izgubio kaparu), da njena naplata zavisi od utvrđivanja odgovornosti banke.
“Ukoliko formalno nije potpisan ugovor o kreditu između banke i klijenta, odnosno do tog momenta je kredit samo interno odobren, to samo po sebi nije ugovor o kreditu. Dakle, ukoliko novac nije isplaćen, klijent nema poseban osnov da traži izlučenje odobrenog iznosa kredita iz stečajne mase, jer novac nije prenet klijentu, tj novac nije postao njegova imovina koja se nalazi kod banke da bi ga i potraživao”, navodi advokat Brane Krunić.