Kupili ste stan, preuzeli ključeve i planirate useljenje. Međutim, ubrzo stiže neprijatno iznenađenje.
Prethodni vlasnik je ostavio neplaćene račune za struju, grejanje ili održavanje zgrade. Problem komplikuje i činjenica da pojedina javna preduzeća ne dozvoljavaju prenos računa na novog vlasnika dok se dug ne izmiri.
Ko je u takvoj situaciji dužan da plati zaostale račune? Kako kupac može da proveri dugovanja pre kupovine i šta da uradi ako ih otkrije tek nakon useljenja?
Odgovore na ova pitanja kao i savete šta treba proveriti pre potpisivanja kupoprodajnog ugovora za 4zida daje advokat Brane Krunić.
Ko plaća račune koje je ostavio prethodni vlasnik?
Jedna od najčešćih nedoumica kupaca jeste da li kupovinom stana preuzimaju i dugovanja koja su nastala dok je u njemu živeo prethodni vlasnik. Advokat Brane Krunić za 4zida objašnjava:
„Za dugovanje je odgovorno lice koje je zaključilo ugovor sa određenim pružaocem usluga, te je ono i odgovorno za sve dugove koji su nastali za vreme dok je koristio nepokretnost na koju se ugovor i odnosio. Novi vlasnik snosi troškove od momenta kada je on zaključio ugovor sa pružaocem usluga. Nekada može da se računa i od momenta kada je stupio u posed nepokretnosti.”
To znači da je za utvrđivanje odgovornosti važno kada su dugovanja nastala, kada je kupac preuzeo stan i kako je uređen odnos sa pružaocem usluge.
Šta je sa dugovanjima za održavanje zgrade?
Osim komunalnih računa, kupce mogu da sačekaju i dugovanja za tekuće i investiciono održavanje zgrade. Postavlja se pitanje da li profesionalni upravnik može da traži od novog vlasnika da plati ono što prethodni nije izmirio.
„Po pravilu, novi vlasnik stana snosi sve troškove nakon stupanja u posed stana (garaže/garažnog mesta..). Dug za prethodni period tereti prethodnog vlasnika kao tadašnjeg obveznika. Iz tog razloga, savet je da novi vlasnik nepokretnosti, pre nego što plati određeni dug, zatraži finansijsku karticu sa stanjem (dugovanja) obračunatim po mesecima, u kome će se jasno utvrditi podatak o eventualnom dugovanju za koji se period predmetno odnosi i drugo“, ističe advokat Krunić.
Finansijska kartica omogućava kupcu da utvrdi na koji period se dugovanje odnosi i da li je nastalo pre ili nakon preuzimanja stana.
Da dug otežava prenos računa?
Čak i kada dugovanje nije nastalo za vreme korišćenja stana od strane novog vlasnika, ono može da izazove praktične probleme.
Dug prethodnog vlasnika otežava prenos komunalnih usluga za ime novog vlasnika, obzirom da u većini slučajeva kod javnih preduzeća, prenos nije moguć dok prethodni dug ne bude u potpunosti izmiren.
Zbog toga provera računa pre kupovine nije važna samo radi izbegavanja dodatnih troškova, već i zbog nesmetanog korišćenja stana nakon useljenja.
Koje dugove treba proveriti pre kupovine?
Dugovanja za komunalne usluge nisu jedino na šta kupac treba da obrati pažnju. Potrebno je proveriti i da li na nepokretnosti postoje hipoteka, druga opterećenja ili sudski postupci.
„Pre kupovine nekretnine kupac bi trebao da proveri utrošak za struju, vodu i kanalizaciju, gas i grejanje, troškove stambene zajednice, internet/televiziju. Takođe, da li na nepokretnosti postoji upisana hipoteka ili neko drugo opterećenje, izvršni ili drugi sudski postupak.
Sve naznačeno se odnosi na obaveze koje terete samu nekretninu, dok se na vlasnika nepokretnosti (prethodnog ili novog) odnosi samo porez na imovinu, jer se isti ne „veže“ za nekretninu već za ličnost (po njegovom JMBG-u)“, objašnjava advokat.
Podaci o upisanim pravima i teretima mogu se proveriti u katastru nepokretnosti. Informacije o neizmirenim računima pribavljaju se od pružalaca usluga.
Ko plaća zaostali porez na imovinu?
Osim komunalnih dugovanja, prilikom kupovine stana važno je razlikovati tri vrste poreza.
„Kod poreza je važno razlikovati porez na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava i porez na kapitalnu dobit. Porez na imovinu je porez koji se odnosi na period kada je prodavac bio poreski obveznik, pa je po pravilu to njegov dug. Kupac postaje obveznik danom potpisivanja zapisnika o primopredaji nepokretnosti (ukoliko se radi o novogradnji) odnosno momentom zaključenja i overe konačnog kupoprodajnog ugovora (ako je tako ugovoreno).
Porez na prenos apsolutnih prava se plaća kada se nepokretnost kupuje od fizičkog lica, takozvana ,,druga ruka“ prodaje. Zakonski obveznik koji je dužan da plati ovaj porez je prodavac. Međutim, u praksi, uglavnom se kupac ugovorom obavezuje na plaćanje, što se mora jasno i precizno odrediti i napisati ugovorom.
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od kupoprodajne cene. Porez na kapitalnu dobit je razlika između prodajne i nabavne cene za datu nepokretnost, te ga plaća prodavac ako je prodajom ostvario oporezivu kapitalnu dobit. Visina te vrste poreza iznosi 15% (umanjeno za amortizacione stope) na razliku između prodajne i nabavne cene.”
Kako proveriti da li ima neplaćenih računa?
Provera dugovanja trebalo bi da bude deo pripreme za kupovinu, a ne nešto čime će se kupac baviti tek nakon preuzimanja ključeva.
Advokat savetuje da bi kupac u potpunosti bio zaštićen poželjno je da od pružaoca usluga, javnih preduzeća, pribavi potvrde o stanju duga pre kupovine (struja, voda, gas, grejanje…). Dodatno može da zatraži i potvrdu lokalne poreske administracije o stanju poreza na imovinu pre kupovine, kao i da proveri dugovanja prema stambenoj zajednici.
Od prodavca se može zahtevati osnov sticanja nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, podatke o legalnosti objekta, a ukoliko je u pitanju investitor (pri kupovini novogradnje) svakako su značajne građevinska i upotrebna dozvola.
Ostale podatke o nepokretnosti, hipoteke i opterećenja na nepokretnosti, kupac može samostalno da proveri javnim uvidom u Katastar nepokretnosti.
Kako se zaštititi kupoprodajnim ugovorom?
Jedan od načina da se izbegnu kasniji sporovi jeste da se u kupoprodajnom ugovoru jasno definiše ko plaća troškove nastale do predaje stana. Advokat Brane Krunić predlaže i konkretnu formulaciju.
„Ugovor o kupoprodaji treba da sadrži odredbu koja se odnosi na troškove koji su nastali do dana predaje poseda nepokretnosti kupcu, ta odredba bi mogla da glasi:
„Do dana predaje poseda predmetne nekretnine kupcu, prodavac se obavezuje da izmiri sva dugovanja koja terete nekretninu i to: struju, vodu sa komunalijama, grejanje, etaž, telekom usluge, porez na imovinu i drugo te da o tome pruži kupcu dokaz.“
Ugovorom je potrebno definisati ko snosi porez na prenos apsolutnih prava, što se u većini slučajeva u praksi, prenosi na kupca. Porez na kapitalnu dobit, ukoliko isti bude razrezan od strane Poreske uprave, snosi prodavac u celosti mada se i ovde ugovorne strane mogu drugačije dogovoriti (nije zakonom zabranjeno).”
Ovakva odredba može da pomogne u jasnom razgraničenju obaveza prodavca i kupca, ali je važno da bude prilagođena konkretnom ugovoru.
Šta ako kupac sazna za dugovanja tek nakon useljenja?
Dešava se da kupac tek prilikom prenosa računa ili nakon prvog obračuna troškova sazna za dugovanja prethodnog vlasnika.
„Kupac bi trebao prvenstveno da se obrati prodavcu i da od njega zahteva da plati sve račune i dugovanja koji su nastali do momenta same predaje poseda nepokretnosti kupcu. U slučaju da na poziv kupca, prodavac ne izmiri sva dugovanja koja terete predmetnu nepokretnost, kupac bi trebao da plati sva dugovanja te da po osnovu tužbe nadležnom sudu, nastalu štetu/dug, potražuje /regresno/ od prodavca što se u praksi često i dešava a mora se imati u vidu da su u tom slučaju mnogo veći troškovi koje će prodavac na kraju morati da snosi (sudske takse, takse prema javnom izvršitelju, advokatski troškovi i slično)“, objašnjava Krunić.
Tri provere koje kupac ne bi trebalo da preskoči
Tri najvažnije stvari koje kupac treba da proveri pre potpisivanja ugovora i preuzimanja ključeva su:
1. Vlasništvo i dokumentacija nekretnine
Da li je prodavac zaista vlasnik stana, da li prodaje celu nepokretnost ili samo određeni udeo iste, da li su površina, broj stana tačno evidentirani.
Zatim, mora da se obrati pažnja na legalnost objekta i dokumentaciju na osnovu koje je prodavac stekao nepokretnost.
Ukoliko je u pitanju novogradnja, kupac bi najpre trebalo da proveri postojanje građevinske/upotrebne dozvole, status investitora, da li je kojim slučajem pravno lice investitora u blokadi poslovnih računa, da li je prezaduženo pravno lice i slično.
2. Hipoteke, zabeležbe i druga opterećenja
Da li na nepokretnosti postoji upisana hipoteka ili neko drugo opterećenje (zabeležba izvršenja naplate nekog potraživanja, zabeležba sudskog spor, zabrana otuđenja nepokretnosti..), kao i da li neko lice ima upisano pravo doživotnog plodouživanja, pravo stanovanja ili drugih stvarnih/ličnih službenosti.
3. Dugovanja i primopredajni zapisnik
Poželjno je da se od pružaoca usluga, nadležnih javnih preduzeća, pribave potvrde o stanju duga pre kupovine (struja, voda, gas, grejanje…).
Može da se zatraži i potvrda lokalne poreske administracije o stanju (duga) poreza na imovinu pre kupovine, kao i da se provere dugovanja prema stambenoj zajednici (investiciono i/ili tekuće održavanj. To se obično traži od upravnika stambene zajednice.
Takođe, posebno je važno da kupac i prodavac potpišu zapisnik o primopredaji nepokretnosti. Ponekad se u isti unose i podaci sa očitanih strujnih, vodovodnih i drugih brojila, datum predaje ključeva, a kako bi bilo jasno određeno od kog trenutka troškovi terete kupca.