Vreme čitanja: 11 minuta
Kupovina, prodaja ili izdavanje nekretnine često uključuje i saradnju sa agencijom za nekretnine. Jedno od prvih pitanja koje se javlja u saradnji sa agencijom jeste: ko plaća proviziju? Da li je plaća prodavac, kupac, stanodavac, zakupac ili obe strane? Da li je iznos provizije propisan zakonom? Šta se dešava ako do kupoprodaje ili zakupa na kraju ne dođe?
Odgovori na ova pitanja nalaze se u Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, ali i u samom ugovoru koji klijent potpisuje sa agencijom. Zato je najvažnije da pre bilo kakve obaveze razumete šta potpisujete, koliko plaćate i u kom trenutku nastaje obaveza plaćanja.
Šta je agencijska provizija?
Agencijska provizija, odnosno posrednička naknada, jeste naknada koju agencija za nekretnine (posrednik) dobija za uslugu posredovanja.
U praksi, to znači da agencija za račun svog klijenta traži drugu ugovornu stranu: kupca, prodavca, zakupca ili zakupodavca. Cilj posredovanja je da se strane povežu, pregovaraju i eventualno zaključe ugovor o prodaji, kupovini ili zakupu nepokretnosti.
Dakle, provizija nije naknada za samo gledanje oglasa, već za ugovorenu uslugu posredovanja.
Ko je nalogodavac i zašto je to važno?
Ključna reč kod agencijske provizije je nalogodavac.
Nalogodavac je lice koje je sa agencijom zaključilo ugovor o posredovanju. To može biti prodavac, kupac, zakupodavac, zakupac ili punomoćnik nekog od njih.
Zašto je to važno? Zato što proviziju plaća upravo nalogodavac, odnosno osoba koja je angažovala agenciju i sa njom potpisala ugovor.
Drugim rečima, nije presudno samo da li ste kupac ili prodavac, već da li ste sa agencijom zaključili ugovor o posredovanju i šta je u tom ugovoru navedeno.
Ko po zakonu plaća agencijsku proviziju?
Po Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, proviziju plaća lice koje je sa agencijom zaključilo ugovor o posredovanju.
Ako je ugovor sa agencijom potpisao prodavac, on je nalogodavac i on ima obavezu plaćanja provizije. Ako je ugovor potpisao kupac, tada obavezu ima kupac.
U praksi, međutim, moguće je da se strane dogovore i drugačije, ali taj dogovor mora biti jasno naveden u ugovoru.
Da li kupac plaća proviziju ako je samo video oglas?
Ako kupac nije zaključio ugovor o posredovanju sa agencijom, on nema obavezu plaćanja provizije samo zato što je video oglas ili pozvao broj iz oglasa.
Na primer, ako je agencija oglasila stan po nalogu prodavca, a kupac samo vidi oglas i javi se agenciji, obaveza plaćanja provizije zavisi od toga da li kupac potpisuje ugovor o posredovanju sa agencijom.
Zato je važno da kupac pre potpisivanja bilo kog dokumenta proveri šta taj dokument predstavlja: da li je to samo potvrda o razgledanju nepokretnosti ili ugovor o posredovanju koji stvara obavezu plaćanja provizije.
Može li agencija da naplati proviziju i od prodavca i od kupca?
Može, ali samo ako je sa obe strane posebno ugovorila uslugu posredovanja.
Agencija može istovremeno posredovati i za prodavca i za kupca, ali u tom slučaju mora postojati osnov za naplatu provizije od svake strane posebno. To najčešće znači da agencija ima zaključen poseban ugovor o posredovanju i sa prodavcem i sa kupcem.
Ako je provizija posebno ugovorena sa obe strane, agencija može imati pravo da je naplati od obe strane. Ako ugovor postoji samo sa jednom stranom, onda se obaveza plaćanja odnosi na tu stranu.
Koliko iznosi agencijska provizija u Srbiji?
Zakon ne propisuje tačan iznos agencijske provizije. Ne postoji zakonski minimum, niti zakonski maksimum.
Visina provizije određuje se dogovorom između agencije i nalogodavca i mora biti navedena u ugovoru o posredovanju.
Članom 15. zakona je određeno samo da ugovor o posredovanju mora da sadrži podatke o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade.
Na tržištu Srbije uobičajeno je da kod kupoprodaje iznosi oko 2–3% od ugovorene cene (uvećano za PDV ako je posrednik obveznik PDV-a), ali to nije zakonska obaveza, već tržišna praksa. Strane mogu ugovoriti i viši ili niži procenat, odnosno fiksni iznos.
Koliko iznosi provizija kod zakupa stana?
Kod izdavanja stanova, provizija se u praksi najčešće vezuje za iznos jedne mesečne zakupnine, njen deo ili iznos koji su strane posebno dogovorile.
Na primer, može se ugovoriti da proviziju plaća zakupac, zakupodavac ili obe strane. U praksi se može sresti i model u kojem zakupac i zakupodavac dele trošak provizije, recimo po polovinu jedne mesečne zakupnine.
I ovde važi isto pravilo: proviziju plaća onaj ko je zaključio ugovor o posredovanju sa agencijom, osim ako je ugovorom predviđen drugačiji dogovor.
Da li se na agencijsku proviziju plaća PDV?
Ako je agencija obveznik PDV-a, na uslugu posredovanja obračunava se PDV.
Zato je važno da u ugovoru bude jasno napisano da li je PDV uračunat u cenu ili se obračunava posebno. Nije isto ako u ugovoru piše „2% + PDV” ili „2% sa uračunatim PDV-om”.
Cena usluge treba da bude jasno iskazana, kako bi klijent unapred znao koliko će ukupno platiti.
Kada agencija stiče pravo na proviziju?
Ovo pitanje uređuje član 20 Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
Prema tom članu, agencija stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovala. Međutim, agencija i nalogodavac mogu ugovoriti da se pravo na proviziju stiče već u trenutku zaključenja predugovora.
To znači da se provizija najčešće plaća kada je posao pravno formalizovan, odnosno kada je zaključen ugovor ili predugovor, ako je tako ugovoreno.
Važno je i sledeće: agencija ne može zahtevati delimično plaćanje provizije unapred, pre zaključenja predugovora ili ugovora za koji je posredovala.
Šta ako kupoprodaja ne bude realizovana?
Ako do kupoprodaje na kraju ne dođe, odgovor zavisi od toga šta piše u ugovoru o posredovanju.
Ukoliko je ugovorom predviđeno da agencija stiče pravo na proviziju po zaključenju predugovora, a predugovor je zaključen, agencija može imati pravo na proviziju iako glavni ugovor kasnije nije zaključen.
Ako je, međutim, ugovorom predviđeno da se provizija plaća tek po zaključenju glavnog ugovora, a do njega nije došlo, pitanje provizije zavisi od konkretnih ugovornih odredaba.
Posebno treba obratiti pažnju i na dodatne troškove. Agencija može naplatiti troškove poput izlaska na teren, oglašavanja ili drugih usluga samo ako je to izričito ugovoreno. Nalogodavac ima obavezu da nadoknadi takve troškove samo ako je unapred dogovoreno da ih snosi bez obzira na uspeh posredovanja.
Šta ako kupac odustane posle kapare?
Ako kupac odustane nakon davanja kapare ili potpisivanja predugovora, posledice zavise od pravila o kapari i od ugovora o posredovanju.
Uobičajeno je da kupac koji je dao kaparu i zatim odustane od posla, kaparu gubi. Kada je reč o agencijskoj proviziji, važno je šta je ugovoreno sa agencijom.
Ako je u ugovoru o posredovanju predviđeno da agencija stiče pravo na proviziju po zaključenju predugovora, ona može imati pravo na naknadu. Ako je predviđeno da se provizija plaća tek po zaključenju glavnog ugovora, a do njega nije došlo, pravo na proviziju zavisi od konkretnih ugovornih odredaba.
Mnogi ugovori sadrže i odredbu da se provizija duguje ako nalogodavac bez opravdanog razloga odustane od posla nakon što ga je agencija povezala sa drugom stranom. Takva obaveza postoji samo ako je izričito ugovorena i ako nije suprotna prinudnim propisima.
Šta ako prodavac odustane od prodaje?
Ako prodavac odustane od prodaje nakon što je agencija pronašla kupca koji odgovara prethodno dogovorenim uslovima, njegova obaveza prema agenciji zavisi od ugovora o posredovanju.
U praksi, ugovori mogu sadržati odredbu da se provizija duguje i kada nalogodavac svojom krivicom onemogući zaključenje ugovora, iako je agencija obavila svoj deo posla i pronašla odgovarajuću drugu stranu.
I ovde važi isto pravilo: takva obaveza postoji samo ako je jasno ugovorena.
Zašto je ugovor o posredovanju važan?
Agencija mora da ima zaključen ugovor o posredovanju da bi mogla da naplati proviziju.
Taj ugovor mora biti u pisanoj formi i treba da sadrži najvažnije elemente saradnje: ko je nalogodavac, šta agencija radi, koliko iznosi provizija, kada se plaća, na koji način se plaća i da li postoje dodatni troškovi.
Zakon propisuje i da ugovor o posredovanju mora da sadrži podatke o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade.
Zato pre potpisivanja treba proveriti:
- ko je označen kao nalogodavac
- koliko iznosi provizija
- da li je PDV uračunat
- kada nastaje obaveza plaćanja
- da li postoje dodatni troškovi
- šta se dešava ako jedna strana odustane
- da li postoji klauzula o ekskluzivnom posredovanju.
Potvrda o razgledanju
U praksi agencije često koriste potvrdu o razgledanju nepokretnosti. Njome kupac ili zakupac potvrđuje da je određenu nekretninu video preko konkretne agencije.
Takav dokument može biti dokaz da je agencija posredovala i da je klijenta upoznala sa nepokretnošću. Međutim, potvrda o razgledanju sama po sebi ne mora nužno da bude isto što i ugovor o posredovanju.
Ako dokument koji se potpisuje sadrži sve potrebne elemente ugovora o posredovanju, onda može proizvoditi i takve posledice. Zato svaki dokument treba pažljivo pročitati pre potpisivanja.
Šta ako kupac pokuša da zaobiđe agenciju?
Ako je kupac sa agencijom zaključio ugovor o posredovanju, a zatim pokuša direktno da se dogovori sa prodavcem, njegova obaveza prema agenciji zavisi od ugovora koji je potpisao.
Ako ugovor postoji i ako je agencija kupca upoznala sa nekretninom i dovela ga u vezu sa prodavcem, agencija može imati pravo na proviziju.
Ako kupac nije zaključio ugovor sa agencijom, tada nema zakonsku obavezu plaćanja provizije samo zato što je video oglas.
Sa druge strane, ako je prodavac potpisao ugovor o posredovanju sa agencijom, njegova obaveza prema agenciji ostaje u skladu sa tim ugovorom.
Šta ako istu nekretninu oglašava više agencija?
Nije retkost da se ista nekretnina nalazi u ponudi više agencija. To samo po sebi ne znači da svaka agencija automatski ima pravo na proviziju.
Pravo na proviziju ima ona agencija koja ima ugovor o posredovanju i koja je izvršila zadatak predviđen tim ugovorom.
Ako je kupac sarađivao sa jednom agencijom, a upravo ga je ta agencija upoznala sa nekretninom i dovela do zaključenja posla, ona može imati pravo na proviziju od kupca ako je to ugovoreno.
Sama činjenica da je neka agencija objavila oglas ili prva oglašavala nekretninu ne daje joj automatski pravo na proviziju.
Šta znači ekskluzivno posredovanje?
Posebnu pažnju treba obratiti na klauzulu o ekskluzivnom posredovanju.
Ako nalogodavac potpiše ugovor sa klauzulom o ekskluzivnom posredovanju, to znači da se u ugovorenom periodu obavezuje da neće angažovati drugog posrednika za istu nepokretnost.
Ako za vreme trajanja ekskluzivnog posredovanja nalogodavac zaključi posao preko druge agencije, može biti dužan da prvoj agenciji plati naknadu štete u visini ugovorene posredničke naknade, ako je tako predviđeno ugovorom.
Zato ovu odredbu treba posebno pažljivo pročitati pre potpisivanja.
Da li ista pravila važe i za zakup?
Da. Pravila o posredovanju važe i kod prodaje i kod zakupa nepokretnosti.
Kod izdavanja stanova, proviziju plaća onaj ko je sa agencijom zaključio ugovor o posredovanju. To može biti zakupodavac, zakupac ili obe strane, ako je tako posebno dogovoreno.
Više agencija može oglašavati isti stan ako za to imaju ovlašćenje zakupodavca, ali samo oglašavanje ne znači automatsko pravo na proviziju. Pravo na proviziju zavisi od ugovora i od toga da li je agencija zaista posredovala u zaključenju posla.
Ako zakupac pokuša da zaobiđe agenciju i direktno zaključi ugovor sa zakupodavcem nakon što ga je agencija upoznala sa stanom, agencija može imati pravo na proviziju ako je to predviđeno ugovorom o posredovanju.
Pre nego što potpišete, proverite ključne uslove
Agencijska provizija nije proizvoljan trošak koji se podrazumeva u svakoj situaciji. Ona se plaća na osnovu ugovora o posredovanju i pod uslovima koji su u tom ugovoru navedeni.
Zato je najvažnije da pre potpisivanja proverite:
- da li potpisujete ugovor o posredovanju
- ko je u ugovoru označen kao nalogodavac
- koliko iznosi provizija
- da li se na iznos dodaje PDV
- kada se provizija plaća
- da li postoje dodatni troškovi
- šta se dešava ako posao ne bude realizovan
- da li postoji ekskluzivno posredovanje
Najjednostavnije pravilo glasi: proviziju plaća onaj ko je sa agencijom ugovorio uslugu posredovanja, u iznosu i u trenutku koji su navedeni u ugovoru.
Zato ugovor ne treba posmatrati kao formalnost, već kao dokument koji određuje vaša prava, obaveze i ukupne troškove saradnje sa agencijom.