Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani, kupio bih stan od investitora, nemam ništa na sebi ali sam se odrekao dela kuće u korist majke pre godinu dana i ona je platila porez na poklon. Da li imam pravo na povrat PDV-a?
Poštovani Milenko, sva objašnjenja u vezi sa povratom PDV-a možete pogledati na našem Youtube kanalu u kome je advokat Brane Krunić odgovorio na najčešća pitanja. Video se nalazi na ovom linku: https://www.youtube.com/watch?v=IdnTVyQ_0WA&t=21s
Poštovani, zanima me da li se može kupiti stan (stara gradnja) iz kredita za mlade, dakle stan je uknjižen na 78m2 a vodi se kao 82m2, jer nije uknjižena terasa? Unapred hvala na odgovoru
Poštovani, Vaše pitanje zavisi od banke i procenitelja iste, mi se ne možemo izjasniti na Vaše pitanje. Nekretnina koja je predmet prodaje putem tzv. kredita za mlade, mora biti u celosti uknjižena i legalna. Obratite se banci kod koje planirate da uzmete kredit, a pravno je svakako moguće.
Poštovani,
Zainteresovani smo za kupovinu stana koji je pod hipotekom i ostao je još određen iznos da se isplati kao teret. U banci gde podnosim kredit mi traže pored osnovne dokumentacije i pismo o namerama banke i ostatak duga. To ne bi bio problem da taj stan ima kredit i hipoteku u određenoj banci koja bi u ovom slučaju bila banka poverilac. Začkoljica je u tome što je sadašnji prodavac stana taj stan kupio po dosta povlašćenoj ceni od Republike Srbije i on mesečni dug uplaćuje Republičkoj Direkciji za imovinu. U evidenciji katastra stoji da je prodavac vlasnik 1/1 tog stana, ali da postoji hipoteka.
Moje pitanje je da li je moguća uopšte prodaja ovog stana i gde bi se ta dva papira uopšte mogla izvaditi s obzirom da nije u pitanju kredit kod nijedne banke nego isplata državi. Ostatak duga pretpostavljam da bi dobili od RDI ali pismo o namerama nismo sigurni gde bi mogli da dobijemo. Zahtev za kredit ne mogu da predam dok ne dostavim banci ta dva papira tj kompletnu dokumentaciju.
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovana, RDI u ovom slučaju, kao poverilac, izdaje oba dokumenta odnosno i Pismo o namerama kao i potvrdu o stanju duga. Samo poverilac može takve akte da izda, pa je savet da stupite u kontakt sa pravnom službom RDI.
Poštovani, muž je poklonio bratu plac na kom je on izgradio kuću koja nije završena. Skoro su se razveli i ona je uzela plac sa kućom koji je muž poklonio bratu i hoće da proda. Šta mi možemo da uradimo u ovom slučaju? Da li može da zabrani prodaju?
Poštovana, zakon omogućava vlasniku nepokretnosti da isti sa svojom nekretninom raspolaže bez ograničenja – da istu proda, izda, optereti založnim pravom i slično. Ukoliko je supruga po osnovu razvoda braka dobila određenu imovinu (deobom sa suprugom i to u vidu sudske presude o razvodu braka i/ili deobe zajedničke imovine), ona je vlasnik i niko je ne može u tom smislu ograničavati.
Poštovani,
Šta se dešava imamo stan iz Ugovora o dozivotnom izdrzavanju, upisani smo u katastar. Sada hoću sa suprugom da prodamo stan ali ostavinska još nije ni zakazana. Znam da se stan može prometovati, ali šta se dešava ako bi sin koji se nije javljao 20 god. pokušao da ospori Ugovor. Da li treće lice koje bi kupilo staan imalo problema ili neko uznemiravanje.
Poštovani, uvek je moguća takva vrsta rizika da se određeni zakonski naslednik (po)javi radi raskida ugovora. Međutim, raskid ugovora o izdržavanju je relativno teško dokazivo na sudu, osim ukoliko baš nije očigledno da je ugovor zaključen protivno zakonskim odredbama. Predlog je da se obavezno obratite advokatu radi više konsultacija oko zakonskih mogućnosti raskida ugovora o izdržavanju.
Poštovani,
Želimo da kupimo stan koji nema nikakvu zabeležbu na posebnom delu objekta, sve je dobro, medjutim postoji zabeležba na parceli i na objektu- zgradi (ZABELEŽBA PRIJEMA ZAHTEVA BROJ**** ISPRAVKA VRSTE / IMAOCA PRAVA ISPRAVKA VRSTE / IMAOCA PRAVA). Da li to može da bude razlog odbijanja stambenog kredita od strane banke?
Poštovani, naznačena zabeležba ne bi smela da predstavlja razlog da banka odbije stambeni kredit, a ukoliko se baš na tome zahteva, moguće je iz Katastra zatražiti potvrdu kojom se ukazuje da se predmetna zabeležba ne odnosi na stan (kao poseban deo) koji kupac želi da kupi putem stambenog kredita. Bankama je takva vrsta potvrde uvek bila dovoljna.
Da li prilikom kupovine stana mogu da budu dva kupca? Konkretno baba sa jednim delom u kešu, a za drugi deo unuk da podigne kredit kod banke.
Poštovana, moguće je da više fizičkih lica bude kupac jedne nekretnine (stana), sa različitim udelima i različitim načinima isplate cene.
Poštovani, imala sam kuću i zemlju preko 15 godina u posedu. Dala sam investitoru i zamenu za stan. Ugovor je glasio kao ugovor o prenosu svojine. Da li ću prilikom prodaje tog stana morati da platim porez na kapitalnu dobit? Unapred hvala.
Imaćete poresku obavezu. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo. Kod prenosa nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje. Ali, obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice,oslobađa se poreza na kapitalni dobitak.
Imaćete poresku obavezu. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo. Kod prenosa nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje. Ali, obveznik koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, oslobađa se poreza na kapitalni dobitak.
Poštovani imam problem nasledio sam kuću koju želim da prodam ali sam na ostavinskoj raspravi saznao da sam vlasnik vlasnik 96% a 4% su na neka dva čoveka koji su umrli pre 80 godina. Pitao sam advokata kaže da stupim u kontakt sa njima što je neizvodljivo kako ja sad da postanem vlasnik 1/1 jer kupac samo tako hoće da kupi? Da napomenem ovo dvoje što imaju po dva posto izgleda da nemaju potomke i nemam sa kim da stupim u kontakt i sad me koči ta sitnica bukvalno imaju po 2 kvadrata njih dvoje.
Poštovani, bez sprovedene ostavinske rasprave iza pokojnih lica, nije moguće da otkupite tih 4m2 na bilo koji način. Morate pokrenuti ostavinsku raspravu kao zainteresovano lice, da se eventualno utvrde naslednici, pa ako to nije moguće, te udele će naslediti Republika Srbija. Nakon toga, radite fizičku deobu od RS, pa ako je ista nemoguća, onda javna prodaja u sudskom postupku, pa otkup iz naznačene javne prodaje shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju. Obratite se advokatu.
Poštovani, kupio sam 2002g manji poslovni prostor od investitora koji je u međuvremenu ugasio firmu a ja nisam dobio od njega potrebnu izjavu da mogu da uknjižim na svoje ime postojeci lokal iz zauzetosti poslom i iz neznanja da mi je to potrebno. Izmirio sam u celosti kupoprodajnu cenu i imam overen ugovor i plaćam porez na isti. Kontaktirao sam stečajnog upravnika i on mi kaže da je sve izmireno. Ali ta firma nema pravnog naslednika. Sad je 2025g a moj predmet sedi u katastru već nekoliko godina. Postoji li rešenje? Hvala na odgovoru unapred.
Poštovani, ukoliko nemate izdatu dozvolu za uknjižbu svog prava vlasništva od strane prodavca (tzv. clausula intabulandi) tada morate da tužite prodavca, te da Vam presuda suda bude osnov da se knjižite u Katastru kao vlasnik. Ukoliko je prodavac kao pravno lice u stečaju, stečajni upravnik bi morao da izda salgasnost (pogotovo ako ima dokaza da je sve uredno isplaćeno). Ukoliko i to postoji, ne možemo se izjasniti zbog čega predmet stoji u Katastru.
Hoću da kupim nekretninu sa vanbračnim suprugom. Ja bih podigla stambeni kredit i učestvovala 20% a on bi dao novac 80%. Interesuje me na koga bi se stan vodio?
Poštovana, obzirom da niste u braku, kao kupac u Katastru nepokretnosti bi bilo uknjiženo lice koje je upisano na kupoprodajnom ugovor. Ukoliko ste oboje upisani u kupoprodajnom ugovoru kao kupci, bitno je utvrditi suvlasničke srazmere (da li svako po 1/2 dela ili…)
Poštovani, molim Vas za konkretan odgovor i uputstvo kakve radnje preduzeti dalje, radi se o sledećem sada pok. Ivan kupio je 1990 god., plac od 9 ari i poklonio je 1992 god., isti plac sinu i to nije sporno ali 1994 god., je dokupio jos 3 ara na osnovu kupoprodajnog ugovora ali ga nije nikada poklonio sinu jer je imao i ćerku nakon njegove smrti 2002 god., u Ostavinskoj raspravi sudija je rekao sinu da ne može da se uknjiži na oba placa ukupno na 12 ari i to je trajalo nekoliko godina da bi se sin dosetio i napravio je Ugovor o poklonu 2009 god., sa naslednikom prodavca za isti plac od 3 ara koji je prodat na osnovu kupoprodajnog ugovora od 1994 god., i uknjižio se u kataster na svoje ime mimo ostavinske rasprave koja se posle završila da nema ostavinu pok. Ivan, znači sakrio je kupopradajni ugovor od 1994 god., a uz pomoć novog ugovora o poklonu od 2009 god., se uknjižio 2010 god., bez znanja svoje sestre kojoj je pripadao deo, kakve radnje preduzeti dalje da bi se to ispravilo u katastru? Unapred zahvalan
Poštovani, nije moguće da Vam damo odgovor na vrlo kompleksno pitanje, pogotovo bez uvida u svu raspoloživu dokumentaciju. Obratite se advokatu.
Treba da dobijem nasledstvo-stan koji ima ugovor o otkupu ali u ugovoru stoji broj zgrade 1 a stan se nalazi u 3 lamela je u pitanju stambeno su promenili brojeve pre 20 g, svi računi stižu na br.3. Da li mogu da podignem uverenje iz poreske i stambenog za preminuli lice da bi notaru dostavio isto da navede to u ostavini? Hvala
Poštovani, beležnik u rešenje o nasleđivanju može samo da unese da naslednik nasleđuje prava i obaveze po osnovu ugovora o nasleđivanju, a kasnije, nakon donošenja rešenja o nasleđivanju, moraćete kao naslednik da pokrenete određeni upravni i/ili sudski postupak radi upisa svog prava vlasništva i ispravke svih podataka oko nepokretnosti (sa određenim veštačenjem ili drugim dozvolama).
Poštovani, nasledila sam stan od supruga koji je nasledio stan od svojih roditelja. Ukoliko rešim da ga prodam, da li ću biti u obavezi da kupim novu nekretninu u roku od 3 meseca da ne bih platila porez ili nisam vezana rokom?
Poštovana, kapitalnim dobitkom u smislu Zakona o porezu na dohodak građana, ne smatra se razlika nastala prenosom prava, udela ili hartija od vrednosti, kada su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu. Dakle, niste vezani rokom jer ako ste nasledili supruga (kao prvi nasledni red) uopšte nemate obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit.
Poštovani, želim prodati stan koji je jedino vlasništvo koje imam, u u roku od 2 meseca kupiti drugi koji je znatno skuplji od vrednosti ovog koga prodajem. Moje pitanje je da li u ovom slučaju treba da platim porez na kapitalnu dobit za stan koji prodajem?
Poštovana, obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Dobar dan! Kupujemo stan u novogradnji. Postoji mnogo ozbiljnih nedostataka (razlike u nivou poda, krivo postavljeni prozori, prozorske klupice, lajsne od pene itd.)
Šta možete da zahtevate od programera? Na osnovu kog zakona? Gde se prijaviti?
Stan je trebalo da bude primopredaja 31. marta 2025. Akt još nije ponuđen. Odbili su da isprave nedostatke.
Poštovana, ukoliko ne postoji mogućnost da se u garantnom roku odnosno po primopredaji poseda od strane investitora ne isprave sve vidljive greške koje ste naveli, jedino Vam preostaje da angažujete sudskog veštaka građevinske struke, da se nalazom utvrde svi načinjeni propusti, te da putem suda zaštitite svoja prava i da obavežete investitora da Vam plati sve što ste prvobitno, Vi o svom trošku, morali da ispravite i sanirate.
Poštovani,
Investitor mi je ponudio određenu svotu novca koju treba da mi da na samom potpisivanju ugovora za lokaciju na kojoj sam vlasnik, a pored toga i stan koji ce biti izgradjen na lokaciji. Takodje i kiriju u toku izgradnje. Da li treba da zaključimo ugovor o kupoprodaji ili zameni? Šta je razlika između ta dva ugovora?
Poštovana, pedlažem da uradite kupoprodajni ugovor umesto ugovora o zameni nepokretnosti, jer nepokretnosti koje dajete i koje dobijate nisu iste vrednosti (jer se dobija nekretnina + isplata u gotovom novcu i samim tim nekretnine nisu iste vrednosti), a kod ugovora o zameni, Poreska uprava će ih tretirati podjednakih vrednosti (njihovo zakonsko tumačenje) pa će biti i veći porez na promet obračunat.
Pozdrav!
Da li kao firma imamo neke olakšice i benefite pri kupovini kuće sa placem, kojom bi dalje proširili poslovnu ponudu (izdavanje)?
Unapred hvala na odgovoru!
Poštovani, zakon ne pravi posebnu razliku između sticanja vlasništva od strane pravnog i fizičkog lica. Šta više, godišnji porez na imovinu je prema pravnim licima veći (zbog obavljanja privredne delatnosti i sticanja dobiti od predmetne nepokretnosti). Izdavanjem određenog objekta u vlasništvu pravnog lica, a kao i fizička lica, imate obavezu prijave i urednog plaćanja poreza na zakup (odnosno PDV-a ukoliko ste u sistemu istog za taj pravni posao).
Poštovani,
Suprug i ja smo 2014. godine kupili stan i ostvarili pravo na povrat PDVa za prvu nekretninu, suprug, u svojstvu vlasnika za 40m2 m, a ja za 15m2 kao član domaćinstva. Ono što me zanima jeste, da li bih u slučaju kupovine svoje prve nekretnine od investitora mogla da ostvarim pravo na povrat PDVa na 25m2 imajući u vidu da sam pomenuto pravo koristila za 15m2?
Unapred zahvalna na odgovoru.
Poštovana, odgovor na Vaše pitanje je negativno, odnosno čim ste već jednom iskoristili pravo da na bilo koji način izvršite povrat PDV-a (da li kao kupac ili učesnica kao član porodičnog domaćinstva), nemate više pravo da izvršite ponovni povrat PDV-a u ma kom delu.
Poštovani,
Sporazumnim razvodom podeljena je zajednička nekretnina u odnosu 2/3 i 1/3. Da li imam pravo preče kupovine ove nekretnine i da li je moguće isplatiti bivšeg supruga bankarskim kreditom za moj deo obzirom da je on upisan u katastru kao vlasnik 1/1? Da li banke prave problem kod ovakve vrste kupoprodajnih ugovora? Porez na imovinu pretpostavljam plaćam samo na deo koji otkupljujem.
Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana, prvo morate sprovesti presudu o razvodu braka u Katastru nepokretnosti radi upisa suvlasničkih srazmera. Moguće je kasnije da putem stambenog kedita otkupite udeo od supruga, ali će banka zahtevati da se na celokupnu nekretninu uspostavi založno pravo – hipoteka. Ukoliko imate mogućnost i kreditnu sposobnost, ovaj pravni postupak je vrlo realno sprovesti. Obratite se advokatu radi uknjižbe a kasnije i radi ugovora o kupoprodaji putem stambenog kredita (kada isti banka odobri).
Banka je kao uslov za kredit za mlade uz subvenciju stavila sledeće:
– Lična karta/pasoš – svih učesnika u kreditu (korisnik, zastupnici, solidarni i založni dužnici, prodavci i supružnici ukoliko daju saglasnosti) Da li je potrebna saglasnost mog supruga ako sam ja nosilac kredita, on nije solidarni dužnik, a za ovaj kredit ne treba založna izjava i da li će on po službenoj dužnosti biti upisan u katastar bez saglasnosti? Hvala
Poštovana, ukoliko ste u braku a suprug ne potpiše kupoprodajni ugovor kod beležnika, Katastar će po službenoj dužnosti upisati i njegovo vlasništvo u obliku zajedničke supružničke svojine u 1/1 dela zajedno sa Vama. Navedeno je u potpunosti odvojeno od banke i odobrenja kredita, te ako banka kao uslov traži da se potpiše založna izjava od strane supruga, isti će morati to da učini jer se kredit neće odobriti. Nije moguće da ne treba založna izjava, pa u tom delu niste precizirali pitanje.
Ako je neko po osnovu nasleđa vlasnik ili je bio vlasnik šumskog zemljišta u selu, da li ima pravo na povrat pdv-a za prvi stan? Da li se misli prva nepokretnost bilo koje vrste ili prvi stan odnosno nekretnina? Hvala
Poštovana, posedovanje nepokretnosti koji nisu namenjene za stanovanje (poljoprivredno zemljište, šumsko zemljište, garaža, poslovni prostor i slično) nisu osnovi da se vlasniku umanji pravo da izvrši povrat PDV-a pri kupovini stana (kao kupca prve nekretnine ali namenjene za stanovanje). Bitno je da na predmetnom zemljištu ne postoji bilo kakav objekat (legalan i/ili nelegalan) koji je služio ili sada služi za stanovanje i koje je u ma kom delu bio u Vašem vlasništvu.