Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.894 Odgovor
Poštovani,
Dobio sam ponudu za kupovinu stana u beogradskom naselju Kotež u zgradi koja je izgrađena 2009 godine. Po rečima vlasnika stan je predat na uknjižbu i legalizaciju, te da bi posle potpisivanja ugovora proces legalizacije kao i plaćanje poreza, struje i vode prešao na moje ime. Stan je u vlasništvu 1/1. Moje pitanje je koliko je bezbedna kupovina stana na ovaj način?
Poštovani, postavlja se pitanje zašto od 2009. godine do danas nije izvršena legalizacija i uknjižba stanova u zgradi (punih 16 godina). Obzirom na toliko dug period vremena, bez sprovedene uknjižbe, ne možemo Vam precizno dati savet oko kupovine dok se ne izvrši uvid u to šta je predato za legalizaciju, kada je predato i da li nešto nedostaje od dokumentacije (posebno kasnije radi dobijanja tehničkog prijema objekta).
Ukoliko moj manji stan zamenim sa komšijinim, koji je veći za 25m2 (uz moju doplatu), da li plaćam neki vid poreza? Takođe, da li za tu razliku koju treba da isplatim, mogu da dobijem stambeni kredit?
Zamena stanova se sa poreskog aspekta smatra kao da su učinjene dve kupoprodaje, a u tom slučaju plaćate porez na prenos apsolutnih prava za nekretninu koju stičete (u praksi, kupac plaća porez za nekretninu koju stiče), prema vrednosti koju poreska uprava ima pravo da proceni ili koja je upisana u ugovor o zameni/kupoprodaji. Postavlja se pitanje kada ste stekli nekretninu koju prodajete, a zbog postojanja poreza na kapitalnu dobit i vrednosti koja je ta nekretnina bila prilikom sticanja.
Poštovani, kupujemo uknjiženu garsonjeru u novogradnji površine 31.52kvm. U katastru se vodi kao da je 32kvm i investitor naplaćuje po toj kvadraturi. Znači mi zapravo plaćamo 0.48kvm više. Mene interesuje da li je svuda takva praksa kod uknjiženih stanova?
Poštovani, u fazi izgradnje je praksa da se plaća tačno onoliko koliko ima m2 (računajući i decimale). Nakon uknjiženja stana i etažiranja zgrade, uvek se zakružuje na + ako je preko 0,50 odnosno – ako je ispod 0,50. Pomnožite cenu 1m2 sa 31,52m2 i to je „praksa“ u fazi izgradnje.
Želim da kupim kuću preko stanbenog kredita. Papiri za zemljište su uredni kao i za stambenu jedinicu i još jedan dodatni objekat. Na tom placu postoji još jedan objakat koji je dozidan pre 2015 god i vidi se na GeoSrbiji. Objekat je podignut uz sve dozvole i plaćeni su svi neophodni računi. Objekat je delemično završen (ozidan i postavljen krov) ali taj objekat nije upisan u katastar nepokretnosti. Moje pitanje je da li može da se kupi ta kuća zbog tog ne uknjiženog objekta? Hvala
Poštovani, neke poslovne banke dozvoljavaju i da se takve nepokretnosti kupe putem stambenog kredita. Pravno je moguće, a proverite u više banaka da li je njima takva nepokretnost podobna za upis založnog prava.
Muž je dao zemlju za stanove, zemlja se vodila na njega, majku i sestru. Stanovi su skoro gotovi i treba da bude primopredaja. Zanima me dal postoji mogucnost vraćanja pdv iako nismo platili novcem stanove već dali posed. Mužu je to prva nekretnina.
Poštovana, ukoliko je suprug imao ranije samo zemlju, bez objekata bilo koje vrste za stanovanje, tada nije izgubio pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine stana. Ukoliko se radi zamena, poreski se to smatra kao da su izvršene dve kupoprodaje, pa je potrebno da se takva transakcija sprovede i knjigovodstveno kroz fiskalne račune investitora i da se plati PDV, da bi se kasnije isti mogao refundirati.
Poštovani, zanima me kako suprug može da se oslobodi plaćanja poreza na imovinu za odredjenu parcelu koju je njegov pokojni otac prodao pre 30 god a kupac se nije do dana današnjeg uknjižio na istu i samim tim izbegava obavezu plaćanja poreza. Napominjem da smo ih kontaktirali da napravimo ugovor i da se to resi na jednostavan način ali oni ne žele da saradjuju.😌Da li je tužba jedini put do rešenja ove sporne situacije?
Poštovana, ukoliko posedujete ugovor o prodaji predmetne nepokretnosti, on je dovoljan osnov da se u poreskoj upravi prijavi promena vlasnika. Međutim, ukoliko nemate ugovor ali ni bilo kakav drugi papir o tome, tada pravno nepokretnost nije prodata drugom licu i savesno nadalje raspolažite sa predmetnom nepokretnošću, jer je pitanje da li je kupac tu parcelu i isplatio, kada i kome. Naravno, tužba je uvek poslednja opcija.
Do naše kuće se nalazi prazan plac koji je napušten još 70-ih godina, vlasnik je preminuo, dva sina naslednika da bi izbegli vojsku su pobegli u Australiju, ne može se stupiti u kontakt sa njima. Nisu preneli zemljište na sebe i dalje se vodi na preminulog oca, provereno u katastru. Zanima me da li se može kupiti plac i na koji način?
Poštovani, ukoliko je neko fizičko lice pokojno, tada nepokretnošću tog lica mogu raspolagati/prodati samo zakonski naslednici, uz uslov da je sproveden ostavinski postupak. Mora se pokrenuti ostavinska rasprava, da se sinovi pok. lica pozovu i da se izjasne oko nasleđivanja. Tek pravnosnažnošću tog rešenja o nasleđivanju, možete dogovarati otkup od (tada već novih) vlasnika.
Poštovani,dobila sam nekretninu 2021.godine na poklon od mog brata od tetke,i to njegov deo 1/2,pošto je vlasnik druge polovine moja majka.On nije oženjen,i nema naslednika.Mene zanima da li se nekretnina dobijena na poklon može dalje prodati?Dodala bih da polovina moje majke je pod hipotekom,pa kada bi se otplatila ta hipoteka,i obrisala da li moja majka i ja možemo zajednički prodati čitavu nekretninu,obzirom da sam,kažem,ja svoju polovinu dobila na poklon?Glavni razlog prodaje je veoma loše stanje nekretnine,ali je drugi razlog to što je brat od tetke koji je meni poklonio svoj deo tvrdio da upravo između ostalog zbog urušenosti i lošeg stanja on tu više ne želi da živi,i da će se nakon primopredaje poklona,i overe iseliti što do dana današnjeg nije učinio,a takođe čitavo vreme ne plaća svoj deo troškova za struju,vodu,gas…Hvala unapred na odgovoru,i izvinjavam se na opširnosti slučaja
Poštovana Sanja, kada steknete pravo svojine (da li poklonom, ili kupoprodajom ili na bilo koji drugi zakonit način) kao vlasnik nepokretnosti možete bezuslovno raspolagati svojom nekretninom (ili udelom). Dakle, možete prodati svoj udeo nepokretnosti koji ste stekli poklonom, a isto tako i Vaša majka može prodati svoj udeo, s tim da će pre toga biti potrebno da se isplati hipoteka prema poveriocu, jer će retko ko želeti da kupi nekretninu sa postojanjem založnog prava.
Dobar dan interesuje me kako se dogovoriti danas su mi javili za kuću da vlasnica želi da ostane još mesec dana u kuči a ugovor potisujemo u ponedeljak. Nije problem ali kako se zaštititi od duga za komunalije, ili uzimanja nameštaja nakon potpisivanja ugovora. Kuća se kupuje preko agencije.
Poštovana, Vaša prava možete zaštititi ugovorom o kupoprodaji, kojim čak možete zadržati i jedan deo novca od kupoprodajne cene, deponovan kod Vas, kako biste mogli da izmirite sve troškove režije kada prodavci predaju posed i ukoliko načine eventualno neku štetu u nepokretnosti. Takođe, napišite u ugovor koje tačno stvari ostaju vama u posedu a koje ste takođe kupili (odnosno platili) uz nekrentinu.
Poštovani, molim Vas za mišljenje
Naime želim da kupim stan, vlasnik mi zaračunava bruto površinu stana sa zidovima i terasom, tj. ako stan ima po dužini od zida do zida 7 m, on dodaje i po 20 cm za debljinu zidova i tako isto i po širini ako stan ima 8 m on dodaje po 20 cm za debljinu zidova pa po njegovom ispada da stan npr ima 7.4×8.4. m umesto 7×8.m Pa po njegovom izađe da stan ima 62 m2 umesto 56 m2
A plus na sve to dodaje i kvadraturu terase isto kao da je stan tj. Kao da je grejna površina.
Ima li on pravo na to ili nema. Ako ima pravo onda ok, ako nema mogu li ja osporiti njegov način merenja, pogotovu što u papirima stoji da stan ima 56 m2 a ne 62 koliko on traži.
Srdačan pozdrav
Poštovani, prodavac prodaje po jednoj traženoj ceni, a kupac kupuje. Ukoliko se usaglasite, zaključujete ugovor. Ukoliko se ne usaglasite, nema pravnog posla. Svako ima pravo da računa onako kako želi površinu svoje nepokretnosti (bruto građevinsku/neto korisnu površinu stana), a jedino validno i ispravno je ono što je upisano u Katastru (neto korisna stambena površina). Samo u slučaju da u Katastru nije ispravno upisano, tada se mora podneti dokaz radi ispravke.
Poštovani,
U procesu smo kupovine stana koji bi nam bio prva nekretnina. Medjutim, stan nije u novogradnji već se radi o starom stanu koji kupujemo od fizičkog lica.
Interesuje me, da li smo oslobodjeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, jer nam je to prva nekretnina ili ne. I šta od poreza plaćamo.
Unapred hvala!
V.V.
Poštovana Vesna, ukoliko kupujete svoju prvu nekretninu od prodavca kao fizičkog lica, onda imate pravo na oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u visini od 40m2, dok član porodičnog domaćinstva ima pravo na još 15m2 da se oslobodi, s tim da on u budućnosit gubi to pravo kada bude želeo lično da kupi nekretninu. Detaljnije možete pročitati u Zakonu o porezima na imovinu (član 31a i 31b). U ovom postupku, očekuje Vas još porez na imovinu (koji plaćate kvartalno).
Zamolila bih za savet. Interesuje me kupovina stana koji je uknjizen kao državina. Kako su mi objasnili, stan je u nadogradnji i nema upotrebne dozvole. Takodje, uknjižen je na manju kvadraturu, navodno, zbog kosina. Da ji je praksa da se stanovi uknjiže na taj način i Vaš savet zbog državine. Unapred hvala. Srdačan pozdrav.
Poštovana, praksa je da se investitor mora prvobitno uknjižiti kao vlasnik svih posebnih etažnih jedinica u zgradi (nakon etažiranja i dobijanja upotrebne dozvole) a da se nakon toga Vi kao kupac, sa svojim kupoprodajnim ugovorom, uknjižite kao vlasnica. Nepostojanje upotrebne dozvole svakako za Vas, u budućnosti, može biti problem baš kao i državina, jer investitor mora biti vlasnik parcele na kojoj gradi objekat u privatnoj svojini.
Htela sam da kupim stan. Vlasnik 1/1, uredno uknjižen izgrađen 2017 od investitora. Investitor je vlasnik parcele. 2024 je stavljena zabeležba na sve stanove u zgradi. Investitor nije platio porez oko 33 miliona dinara i da se stanovi ne mogu otudjiti. Agencija me ubedjuje da će sve biti ok i da će nabaviti neki dokaz da taj stan nije u svoj toj priči mada ja mislim da situacija nije najsjajnija i da ako kupim stan može biti problema jer investitor nije platio porez a firma je u stečaju. Notar nije hteo da overi kupoprodajni ugovor i traži detalje zabeležbe. Molim za savet.
Poštovana Ana, nismo u mogućnost da Vam damo precizan odgovor, obratite se advokatu sa raspoloživom dokumentacijom. Naime, postavlja se pitanje ko je tačno upisan kao poverilac, da li će isti ukoliko se otplati cena stana investitoru a on taj novac plati poveriocu, poverilac izdati brisovnu dozvolu za Vaš stan. Suštinski, ne deluje kao posao u koji treba da ulazite.
Poštovani,
Moj otac prodaje stan i želi da mi taj novac pokloni da ja kupim sebi stan. Da li plaćam kapitalnu dobit i da li je potreban ugovor o poklonu tog novca izmedju mene i oca ili je dovoljno samo da mi prosledi novac preko računa?
Hvala unapred
Poštovana, naznačeno možete da regulišete u banci sa Izjavom koju daje Vaš otac, po osnovu koje se od strane člana porodice (oca) prenosi novac na Vaš račun.
Dobro veče, ako su kuća i okućnica prodate zašto u lk piše i dalje ime prodavca a ne novog vlasnika? Hvala.
Poštovana, zavisi kada je kuća sa okućnicom prodata (kada je zaključen ugovor), jer ako je stariji ugovor i još overen na sudu ili ranije kod javnog beležnika, upis vlasništva se nije vršio po automatizmu, već stranka – obično kupac, podnosi zahtev Katastru da se izvrši prenos vlasništva. Danas je to moguće isključivo putem advokata i preko e-šaltera Katastra a potreban je original ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili overena kopija da je verna originalu.
Hipotekom na svom stanu postajem jemac licu koji od banke dobija kredit za kupovinu nekretnine. On to ne može da ostvari jer mu banka ne želi dati kredit za kupovinu nekretnine na kojoj se nalazi nelegalni objekt.
Kako da se osiguram od gubitka svoje nekretnine, u slučaju prestanka otplate kredita?
Veoma zhvalan.
Poštovani, nije jasno pitanje obzirom da je rečeno da banka ne želi da da kredit određenom licu, a u drugom delu pitanja navodite da u slučaju prestanka otplate kredita, želite da osigurate svoju nekretninu. Međutim i da imate hipoteku kao jemac na svojoj nekretnini, imajte na umu da ćete Vi prodajom te nekretnine morati da vratite dug banci (u slučaju da glavni dužnik ne otplaćuje uredno rate kredita banci kao poveriocu).
Poštovani,
u periodu 2002-2004 izvršena je prenamena stambenog u poslovni prostor stana od 37kvm na drugom spratu stambene zgrade (više porodično stanovanje)po svim tadašnjim propisima, gde je prostor uknjižen kao poslovni za obavljanje zdravstvene delatnosti. Interesuje me da li je moguće vraćanje tj prenamena u stambeni, pošto ordinaciju preseljavam u veći prostor, a ovaj bih stavio na tržište kao stambeni. Hvala.
Poštovani, moguća je ponovna prenamena prostora, obratite se projektantu radi izrade ponovne dokumentacije ali i radi dobijanja dozvole za prenamenu u nadležnoj Službi za građevinarstvo.
Poštovani,
Želim da kupim stan koji bih delom finansirala iz sopstvenih sredstava a delom bih trazila kredit od banke, ali da vlasnik stana bude moj punoletni sin. Da li je to moguće? Da li bi u tom slučaju bili oslobodjeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava do 40m2?
Poštovana, moguće je da jedno lice bude nosilac stambenog kredita, a da drugo lice bude kupac na ugovoru (za oslobađanje od apsolutnih prava). Takođe, u tim situacijama (npr. za povrat PDV-a) će biti potreban i ugovor o jemstvu sa investitorom/prodavcem ili ugovor o pristupanju dugu, jer će se poreskoj upravi morati pravdati zbog čega treće lice (Vi) plaća iznos iz kredita a ne sam kupac. Dakle, pravno je moguće ali treba iskoordinisati pravni posao pa je savet da se obratite advokatu.
Poštovani,
Nalazim se u vanbračnoj zajednici. Partner i ja uzimamo nekretninu, s tim što ja dajem pare za učešće a on je nosilac kredita. Da li nekretnina može da se uknjiži i na mene naknadno nakon odobrenja kredita ili u finalnom ugovoru mora da stoji i moje ime kao kupca?
Pozdrav
Poštovana, nekretninu i konačnim kupoprodajnim ugovorom možete kupiti u suvlasničkim srazmerima, npr. svako po 1/2 dela, s tim da ako su vam prve nekretnine, imate na ukupno 40m2 oslobađanje odnosno povrat poreza. Naravno, nakon kupoprodaje ako je samo suprug kupac na kupoprodajnom ugovoru, možete poklonom/novom kupoprodajom ili drugim pravnim poslom regulisati međusobna imovinska prava. Savet je da međusobno sačinite internu potvrdu koliko je ko učestvovao u isplati stana.
Poštovani,
Moja majka je nasledila a zatim prodala nekretninu u inostranstvu.
Majka ima srpsko državljanstvo i prebivalište na teritoriji RS.
Nema nekretninu uknjiženu na svoje ime ali je naslednik dela vikendice i oko 5 ari zemlje za koje još uvek nije završena ostavinska rasprava. Da li ima pravo na povrat PDV-a za kupovinu stana u Srbiji?
Hvala
Poštovana, član 212. Zakona o nasleđivanju utvrđuje da zaostavština prelazi po sili zakona na ostaviočeve naslednike u trenutku njegove smrti. Dakle, naslednici momentom smrti lica stiču zaostavštinu. Vaša majka jedino da se odrekne od nasledstva da bi imala osnov da pri kupovini stana u novogradnji izvrši povrat PDV-a.