Vreme čitanja: 8 minuta
Sve više stranih državljana odlučuje da kupi nekretninu u Srbiji, bilo da planiraju preseljenje, investiranje ili pokretanje poslovanja.
Međutim, postupak kupovine razlikuje se od slučaja kada nekretninu kupuje državljanin Srbije i podrazumeva određene zakonske uslove koje je važno poznavati unapred.
Na pitanja o tome ko može da kupi nekretninu u Srbiji, koja dokumentacija je potrebna i da li kupovina donosi pravo na boravak, za 4zida odgovara advokat Brane Krunić.
Da li stranci mogu da kupe nekretninu u Srbiji?
Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strani državljani mogu da kupe nekretnine u Srbiji, ali pod određenim uslovima.
Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovom reciprociteta, da steknu pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti.
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji takođe može, pod uslovom reciprociteta, da stekne pravo svojine na stanu ili stambenoj zgradi pod uslovima koji važe i za državljane Republike Srbije
Koje nekretnine stranci mogu da kupe?
Kada je reč o stambenim nekretninama, strani državljani mogu da kupe:
- stan
- kuću
- stan u novogradnji
- stambenu zgradu
- zemljište koje služi za redovnu upotrebu kuće ili stambene zgrade koju kupuju
Međutim, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji ne može da stekne svojinu nad drugim vrstama zemljišta, osim ako je ono neposredno vezano za stambenu nekretninu koju kupuje.
Šta stranci ne mogu da kupe?
Strani državljani ne mogu kupovinom steći svojinu na poljoprivrednom zemljištu.
Poslovni prostor i određene vrste zemljišta mogu kupiti samo strana lica koja obavljaju privrednu delatnost u Srbiji i kojima je ta nepokretnost neophodna za obavljanje delatnosti.
Šta znači uslov reciprociteta?
Jedan od ključnih uslova za kupovinu nekretnine jeste postojanje reciprociteta između Srbije i države čiji je kupac državljanin.
Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom, te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).
Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova tzv. „inter vivos“ tj „pravnih poslova među živima“ od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, zaključenih još u prvoj polovini dvadesetog veka.
U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države: Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.
U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde Republike Srbije je, na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama (što možete pogledati na sajtu mpravde.gov.rs).
Koja dokumenta su potrebna strancu?
Za kupovinu nekretnine stranom državljaninu je pre svega potreban važeći pasoš.
Lica koja imaju dvojno državljanstvo mogu koristiti i važeću srpsku ličnu kartu ili pasoš.
Osim identifikacionih dokumenata, kupac mora da obezbedi sredstva za kupovinu nekretnine koja se polažu na odgovarajući dinarski ili devizni račun. Banke u Srbiji redovno proveravaju poreklo novca, pa mogu tražiti dokumentaciju kao što su:
- ugovor o prodaji druge nekretnine
- ugovor o radu
- potvrda o ušteđevini
- druga dokumentacija koja dokazuje poreklo sredstava
Ukoliko je kupac u braku i želi da se supružnik upiše kao suvlasnik nepokretnosti, potrebno je dostaviti i dokumentaciju o bračnom statusu, najčešće izvod iz matične knjige venčanih preveden na srpski jezik od strane ovlašćenog sudskog prevodioca.
Šta obavezno proveriti pre kupovine nekretnine?
Bez obzira na to da li je kupac domaći ili strani državljanin, pre kupovine treba detaljno proveriti pravni status nekretnine.
Posebnu pažnju treba obratiti na:
- List nepokretnosti
- postojanje hipoteke
- založna prava
- sudske sporove
- zabrane otuđenja
- pravo doživotnog plodouživanja
- vlasničku strukturu
- eventualne suvlasnike
Takođe je važno proveriti da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik nepokretnosti i da li postoje lica koja imaju pravo preče kupovine.
Kupovina stana u novogradnji
Strani državljani mogu kupovati i stanove u izgradnji.
U tom slučaju od investitora treba tražiti:
- građevinsku dozvolu
- potvrdu o prijavi radova
- upotrebnu dozvolu, ukoliko je gradnja završena
Kod starogradnje, kuća i garaža važno je proveriti da li je nekretnina uknjižena i legalno izgrađena.
Proverite i račune
Pre kupovine preporučuje se provera da li su uredno izmireni:
- komunalni troškovi
- porez na imovinu
- druga eventualna dugovanja vezana za nekretninu
U praksi stranci često angažuju advokate koji vrše kompletnu pravnu proveru nepokretnosti i zastupaju ih tokom postupka kupovine.
Kupoprodajni ugovor i overa kod notara
Kada se provere svi podaci o nekretnini, pristupa se izradi kupoprodajnog ugovora, koji najčešće sastavlja advokat.
Ugovor se sačinjava na srpskom jeziku.
Prilikom overe kod javnog beležnika stranac mora imati prisutnog ovlašćenog sudskog prevodioca koji govori njegov maternji jezik.
Osim prevodioca, prisustvuju i dva punoletna svedoka koji poznaju srpski jezik i jezik stranog državljanina.
Postupak overe ugovora kod javnog beležnika uglavnom je isti kao i za domaće državljane, s tim što su za strance obavezni sudski prevodilac i dva svedoka.
Kako stranac plaća nekretninu u Srbiji?
Kupoprodajna cena može se uplatiti direktno iz inostranstva na račun prodavca u Srbiji, u skladu sa propisima o deviznom poslovanju.
U praksi se kupoprodaja između rezidenata i nerezidenata najčešće obavlja preko deviznih računa otvorenih u bankama u Srbiji.
Banke mogu zahtevati kupoprodajni ugovor i drugu dokumentaciju koja potvrđuje osnov transfera novca, kao i dokaze o poreklu sredstava.
Iz bezbednosnih i regulatornih razloga kupoprodaja se gotovo uvek realizuje bezgotovinskim putem preko bankarskih računa, uz mogućnost evidentiranja i praćenja toka novca.
Upis vlasništva u katastar
Nakon overe ugovora, javni beležnik elektronskim putem dostavlja dokumentaciju Katastru nepokretnosti.
Nakon prijema dokumentacije katastar donosi rešenje o upisu prava svojine na ime kupca.
Kod kupovine stana u izgradnji, upis vlasništva se obavlja nakon dobijanja upotrebne dozvole i završetka etažiranja objekta.
Koliki su troškovi kupovine nekretnine?
Osim same kupoprodajne cene, stranac treba da računa i na dodatne troškove:
- advokatske usluge
- overu ugovora kod javnog beležnika
- troškove sudskog prevodioca
- troškove svedoka
- porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% kada se primenjuje
- taksu za upis prava svojine u katastar
Zbog angažovanja prevodioca i dodatne dokumentacije, ukupni troškovi mogu biti nešto viši nego kod domaćih kupaca.
Da li stranac može da dobije stambeni kredit u Srbiji?
Strani državljani mogu da dobiju stambeni kredit u Srbiji, ali je postupak složeniji nego za domaće državljane.
U ovom slučaju mora da bude ispunjen uslov reciprociteta. Razlikujemo strance koji žive i rade u Srbiji (rezidenti) u tom slučaju proces odobrenja kredita je lakši, obzirom da imaju privremeni boravak u Srbiji ili su stalno nastanjeni i zaposleni su u domaćoj kompaniji, u kojoj primaju platu.
Drugi su oni koji rade u inostranstvu (nerezidenti), u ovom slučaju dobijanje stambenog kredita je znatno složeniji proces i koji ne rade sve banke u Srbiji.
Da li kupovina nekretnine donosi boravišnu dozvolu?
Kupovina stana ili kuće može biti osnov za podnošenje zahteva za privremeni boravak u Srbiji.
Međutim, kupovina nekretnine ne znači automatsko dobijanje boravišne dozvole. Stranac mora posebno da podnese zahtev nadležnim organima i ispuni zakonom propisane uslove.
Boravišna dozvola može se dobiti na osnovu vlasništva nad useljivom stambenom nekretninom, odnosno stanom ili kućom.
Kupovina:
- garaže
- građevinskog zemljišta
- poljoprivrednog zemljišta
ne predstavlja osnov za dobijanje boravišne dozvole.
Uslov je i da stranac zaista koristi nekretninu za stanovanje, a ne da je izdaje trećim licima.
Privremeni boravak se u praksi najčešće odobrava na period do tri godine. Nakon određenog perioda zakonitog boravka, stranac može steći pravo da podnese zahtev za stalno nastanjenje, a kasnije i za državljanstvo Republike Srbije, ukoliko ispuni zakonom propisane uslove.
Najvažnije što treba da znate
Strani državljani mogu da kupuju nekretnine u Srbiji, ali pod uslovima koje propisuje domaće zakonodavstvo.
Pre kupovine potrebno je proveriti da li postoji reciprocitet sa državom čiji je kupac državljanin, prikupiti odgovarajuću dokumentaciju i detaljno proveriti pravni status nekretnine.
Zbog specifičnosti postupka, angažovanje advokata i pravovremena provera dokumentacije mogu značajno olakšati kupovinu i smanjiti rizik od nepredviđenih problema tokom procesa.