Vreme čitanja: 9 minuta
U Beogradu u prvom kvartalu 2019. godine kvadrat stana mogao je da se kupi za oko 1.300 evra. Danas u proseku košta 2.000 evra više. U Novom Sadu je pre pandemije korone, koja je dala prvi zamah rastu cena, kvadrat koštao 1.225 evra. Danas se u proseku prodaje za oko 2.830 evra.
Drastičan rast cena nekretnina, a naročito zakupa stanova poklapa se sa početkom sukoba u Ukrajini, kada je u Srbiju došao veliki broj građana iz Ruske Federacije, ali i iz Ukrajine.
Kako su Rusi uticali na cene zakupa stanova?
Prema podacima 4zida.rs, mesečni najam garsonjere u Beogradu u prvom kvartalu 2022. godine je koštao 250 evra. Do četvrtog kvartala cena je porasla na 350 evra.
Jednosobni stanovi su u tom periodu poskupeli sa 300 na 500 evra. Dvosobni sa 450 na 800 evra, a trosobni sa 600, na čak 1.000 evra.
Slična situacija bila je i u Novom Sadu. Rentiranje garsonjere je od početka do kraja 2022. godine poskupelo sa 200 na 280 evra, jednosobnog stana sa 220 na 300 evra, dvosobnog sa 300 na 500 evra, a trosobnog sa 400 na 700 evra.
Dobrica Ilić, vlasnik i direktor agencije „ETAGI.com“, franšiza najveće ruske kompanije za nekretnine koja postoji u 16 zemalja i ima kancelarije u Beogradu i Nišu, a u planu je uskoro i kancelarija u Zrenjaninu, kaže za 4zida da su u međuvremenu cene zakupa pale, ali da su i dalje ostale na daleko višem nivou u odnosu na period pre masovnog dolaska Rusa u Srbiju.
Prema podacima sajta 4zida trenutno se garsonjera u Beogradu može iznajmiti za oko 380 evra. Jednosoban stan za oko 450, a dvosoban za oko 700 evra.
U Novom Sadu se najmanji stanovi iznajmljuju u proseku za oko 280 evra. Jednosobni su oko 300, dvosobni 450, trosobni oko 650 evra.
Zašto su kirije nakon skoka počele da padaju?
“U prvom naletu dosta vlasnika je izgubilo svoje stalne zakupce, jer su dobili mnogo veći novac od Rusa. Međutim, Rusi su potpisivali ugovore na godinu dana, jer sami nisu znali šta će i kako će. Jedan veliki broj njih se vratio za Rusiju. Zato je posle godinu dana došlo i do pada cena kirija. Pojavili su se prazni stanovi na tržištu, i onda su prosto morali da koriguju cene, jer je bila velika konkurencija.
Postoje predrasude da su svi Rusi bogati, da im nije bitno koja je cena zakupa i da je dovoljno da vlasnik nekrentine traži što veću cenu, ali iz mog iskustva i ovde i u Crnoj Gori, mogu reći da su oni jako dobro obavešteni i da to više ne prolazi”, kaže Dobrica Ilić.
Kakve nekretnine Rusi traže u Srbiji?
On kaže da su Rusi do sada najviše nekretnina kupili u Novom Sadu i Beogradu, ali su im jako interesantni i manji gradovi kao što su Subotica i Zrenjanin, jer vole prirodu i mirne lokacije.
Takođe im je intresantno i Pančevo zbog blizine Beograda kao i Niš kao centar juga Srbije. U Nišu na primer, za 8 meseci poslovanja njihove kancelarije u tom gradu, kaže da imaju najveće interesovanje za kuće u okolnim ruralnim naseljima.
Oni koji iznajmljuju smeštaj uglavnom ga ne menjaju često, ali zavisi od toga kada su i kako došli, i po kojoj ceni su ga iznajmili.
Prvi talas Rusa se tako bazirao na centar grada. Sada je, međutim, situacija drugačija, pa biraju i stanove van centralnih zona, koji su povoljniji.
S druge strane, Ilić napominje da su Rusi navikli na neke prateće sadržaje od fitnesa, zajedničkih prostorija, kovorkinga, tako da se, dosta njih, ako imaju dovoljan budžet, interesuju za “Beograd na vodi”.
“Generalno jako im je bitno da je mirno, tiho i da je čisto. Takođe, čak 90 odsto njih ima kućnog ljubimca, bar jednu macu ili kucu”, kaže Ilić.
Zašto deo Rusa ostaje u Srbiji i gde?
On navodi da ima dosta Rusa kojima se sviđa u našoj zemlji. Između 20 i 30 odsto onih koji su do sada došli u Srbiju odlučilo je da ovde kupi nekretninu. Deo njih je otišao negde dalje na zapad ili u neke druge zemlje, a neki su se vratili za Rusiju.
Oni koji su se odlučili da ostanu u Srbiji, prilikom kupovine nekretnine radije biraju kuće. Kada su u pitanju stanovi, prednost daju novogradnji.
“Rusi su navikli da prelaze velika rastojanja, njima je normalno da voze i da putuju sat vremena do posla ili da voze decu u školu. Jako cene mir, svako ko može da priušti ima kuću, oni to zovu dača. Cene porodičnu atmosferu, mir, tišinu.”
Šta ruskim kupcima nedostaje na našem tržištu?
“Kompleksi koji kod nas postaju popularni, kod njih imaju tradiciju već sigurno duže od 30 godina. To su kompleksi sa jako dobrom infrastrukturom, sa prodavanicama, restoranima, kafićima, sa lepo uređenim dvorištima, ogradama, sa zajedničkim sadržajima, kao kondominijum, što kao tip stanovanja kod nas tek počinje da se razvija i to njima nedostaje u našoj ponudi”, smatra Ilić.
Šta je izazov za ruske državljane?
Napominje da je ipak ključno pitanje njihovog budžeta, ali da se stariji lakše odlučuju da ostanu u Srbiji, jer im je ovde lepo, zbog sličnosti jezika i mentaliteta ili zato što nemaju platežnu sposobnost da kupe nekretninu negde na zapadu. S druge strane, Srbija kao trajna destinacija za mlađe generacije nije toliko privlačna.
“Imamo dosta manje razvijenu infrastrukturu od nekih drugih zapadnih zemlja, kao i neke administrativne, otežavajuće stvari. Što se tiče tehnologije, Rusi su čak uznapredovali i u odnosu na zapadnu tehnologiju, a kamoli u odnosu na nas, i onda je sve ovde njima čudno i neobično. Oni koji su platežno sposobni, ponekad komentarišu da ne žele da kupe nekretninu u Beogradu za 350.000 evra, kada recimo, mogu i na Kipru da nađu za toliko novca i da dobiju stalni boravak”, navodi Dobrica Ilić.
Šta je važno ruskim državljanima kod kupovine nekretnine?
On napominje da procedura za kupovinu nekretnine u Srbiji suštinski nije komplikovana. Njima je privlačno to što zaista imaju mogućnost da dobiju privremeni boravak, a potom i stalni, pa čak i državljanstvo, iako Ilić napominje da se u poslednje vreme nekad teže dobija.
“Za njih je specifično da moraju da kupe već postojeću nekretninu, koja ima adresu, jer moraju negde da budu prijavljeni. Dakle, veliki broj nekretnina za njih otpada, a problem je i što se najveći deo onih nekretnina koje valjaju prodaju odmah, tako da oni imaju malo izbora u tom smislu.
Rusi inače znaju da moraju, bukvalno, kad naprave kupoprodajni ugovor, odmah da trče da plate porez. Teško im je objasniti da kod nas to drugačije funkcioniše i da treba da čekaju rešenje, jer je kod njih obaveza da se odmah svi dugovi izmire. Po našoj proceduri često prođe i po nekoliko meseci, pa su oni u stresu, pitaju da li će da plaćaju kamate”, kaže vlasnik agencije za nekretnine “Etagi.com“.
Kakve kuće Rusi najčešće kupuju u Srbiji?
Kada je u pitanju kupovina kuća, za njih su najprivlačnije one koje su van grada, ka Kosmaju ili Avali. Ilić napominje da su i oni ranije gradili velike kuće kao i mi, ali da se taj trend promenio i da sada smatraju da im je dovoljno do 150 kvadrata.
“Traže da objekat ima jednu ili dve spavaće sobe, jednu gostinjsku sobu, i to je to. Sa nekim dvorištem da bude, 200 do 500 kvadrata, da ima neke sadržaje da bude što bliže gradu, ali da bude u prirodi. Naš problem u ponudi je što su kuće koje su dostupne za prodaju ogromne. Kada se to pomnoži sa cenom kvadrata ona je visoka i ne prodaje se lako. Uopšte im, međutim, nije problem da kupe stare kuće, koje će posle renovirati”, kaže Ilić.
Zašto Rusi iz Crne Gore kupuju nekretnine u Srbiji?
On napominje da je u poslednje vreme interesantno da mnogi Rusi prodaju nekretnine u Crnoj Gori, jer nemaju direktnih letova i to im, uz još neke druge stvari, otežava život, i onda kupuju stanove i kuće ovde u Srbiji.
“Priča se da se očekuje još jedan talas Rusa, ali ne verujem da će doći tako veliki broj ljudi kao što je to bilo pre nekoliko godina. Za njih je specifično da oni bukvalno vuku jedni druge, a s obzirom da je ogroman broj Rusa ostao ovde, definitivno možemo očekivati konstantan priliv i na naše tržište nekretnina”, smatra Dobrica Ilić.