Pronašli ste stan koji odgovara vašem budžetu, ima dobar raspored i nalazi se na lokaciji koju ste želeli. Međutim, u prizemlju zgrade nalazi se kafić, restoran, pekara ili prodavnica. Da li je to razlog da odustanete od kupovine?
Ne nužno. Poslovni prostor u prizemlju može biti i prednost, posebno ako vam znači da su vam prodavnica, apoteka ili druge usluge na nekoliko koraka od kuće. Ipak, određene delatnosti mogu da utiču na kvalitet stanovanja, od buke i mirisa do problema sa parkingom i privatnošću.
Zato, pre nego što donesete odluku o kupovini, nije dovoljno da proverite samo stanje stana. Važno je da saznate i šta se nalazi ispod njega, kako taj prostor funkcioniše i šta bi moglo da se promeni u budućnosti.
Donosimo sedam stvari koje bi trebalo da proverite pre kupovine stana iznad poslovnog prostora.
1. Koliko buke dolazi iz lokala?
Buka je verovatno prva stvar na koju kupci pomisle kada razmatraju stan iznad kafića ili restorana. Međutim, muzika i razgovor gostiju nisu jedini mogući izvori neprijatnih zvukova.
Pomeranje stolica i stolova, rad ventilacionih uređaja, dostava robe ili pražnjenje kontejnera mogu se čuti u stanovima, posebno ako zgrada nema odgovarajuću zvučnu izolaciju.
Problem je što se tokom jednog razgledanja stana često ne može steći realna slika o nivou buke.
Ako stan obilazite radnim danom u prepodnevnim satima, kafić može biti gotovo prazan. Situacija može biti potpuno drugačija petkom uveče ili tokom vikenda.
Šta možete da uradite?
Obiđite stan najmanje dva puta, u različito doba dana. Jedan obilazak organizujte u terminu kada lokal ima najviše gostiju ili je njegova delatnost najintenzivnija.
Zatvorite prozore i nekoliko minuta provedite u tišini. Obratite pažnju na zvukove koji dopiru kroz pod, zidove i ventilacione otvore.
Razgovarajte i sa stanarima susednih stanova. Njihovo iskustvo može da vam otkrije probleme koje tokom kratkog obilaska ne biste primetili.
2. Da li se mirisi iz restorana šire do stana?
Miris svežeg peciva iz pekare nekome može biti prijatan, ali svakodnevno širenje mirisa pripreme hrane u stambeni prostor može postati problem.
Kod restorana, pekara i objekata brze hrane posebno je važno proveriti kako je rešena ventilacija.
Obratite pažnju na to gde se nalaze ventilacioni otvori i da li su postavljeni u blizini prozora ili terase stana koji planirate da kupite.
Mirisi ne moraju da dopiru samo kroz otvorene prozore. U pojedinim slučajevima mogu se širiti kroz neadekvatno izvedene instalacije ili druge otvore u zgradi.
Ako tokom razgledanja osetite intenzivne mirise hrane, pokušajte da utvrdite odakle dolaze i koliko dugo se zadržavaju.
Važno je i da proverite da li lokal ima odgovarajuću ventilaciju i da li su stanari ranije prijavljivali probleme.
Za procenu tehničkog stanja ventilacionog sistema najbolje je konsultovati stručnjaka.
3. Proverite radno vreme
Nije isto živeti iznad prodavnice koja radi do 20 časova i ugostiteljskog objekta koji prima goste do kasno u noć.
Ipak, radno vreme samo po sebi ne govori sve.
Čak i kada se lokal zatvori, zaposleni mogu nastaviti sa čišćenjem, pomeranjem inventara ili iznošenjem otpada. Kod pojedinih delatnosti rad počinje veoma rano, pre nego što se lokal otvori za kupce.
Na primer, pekara može započeti pripremu proizvoda u ranim jutarnjim satima, dok prodavnica može primati robu pre početka radnog vremena.
Zato proverite kada se poslovni prostor zaista koristi, a ne samo kada je otvoren za posetioce.
Informacije o radnom vremenu možete potražiti na samom lokalu, ali i proveriti kod nadležnih službi ako želite da utvrdite koje je radno vreme dozvoljeno.
4. Gde se nalaze bašta, ulaz i prostor za dostavu?
Stan koji se nalazi direktno iznad bašte kafića može imati drugačije uslove stanovanja od stana u istoj zgradi koji je okrenut ka dvorištu.
Ako se terasa nalazi iznad prostora u kojem se okupljaju gosti, moguće je da će razgovori i drugi zvukovi biti primetniji kada otvorite prozore.
Proverite i gde se nalazi ulaz u lokal. Ako je neposredno uz ulaz u stambeni deo zgrade, obratite pažnju na to da li dolazi do okupljanja ljudi, zadržavanja ispred vrata ili ometanja prolaza.
Dostava robe je još jedan detalj koji kupci često previde.
Kamioni i kombiji mogu privremeno zauzimati parking mesta, blokirati prilaz ili stvarati buku prilikom istovara.
Posebno je važno proveriti da li lokal koristi zajedničko dvorište zgrade i po kom osnovu.
Savet: Prošetajte oko cele zgrade. Pogledajte gde se nalaze ulazi, kontejneri, ventilacioni uređaji i mesta za dostavu. Neki od potencijalnih problema mogu se uočiti i pre nego što uđete u stan.
5. Proverite ventilaciju, instalacije i stanje zgrade
Kada se u prizemlju nalazi poslovni prostor, važno je razumeti kako su njegove instalacije povezane sa ostatkom objekta.
Restorani i pekare mogu imati ventilacione sisteme, rashladne uređaje i drugu opremu koja proizvodi zvuk ili vibracije.
U pojedinim slučajevima problem može nastati ako su uređaji postavljeni neposredno uz zidove ili druge konstrukcione elemente zgrade.
Kod starijih objekata posebno je važno proveriti da li je poslovni prostor naknadno adaptiran i da li su tokom radova menjane instalacije.
Kupac ne mora sam da procenjuje tehničku ispravnost takvih sistema.
Ako postoje vidljivi tragovi vlage, neobični zvukovi, vibracije ili sumnja da su izvedene značajnije intervencije, razumno je angažovati građevinskog inženjera ili drugog odgovarajućeg stručnjaka.
Pre kupovine možete zatražiti i informacije od profesionalnog upravnika o eventualnim problemima sa zajedničkim instalacijama i ranijim intervencijama na zgradi.
6. Šta ako se promeni namena lokala?
Ovo je jedno od važnijih pitanja koje kupci često ne postave.
Zamislite da kupujete stan iznad knjižare, butika ili kancelarije. Poslovni prostor radi tokom dana, nema intenzivne buke i ne utiče značajno na svakodnevni život stanara.
Međutim, zakupac može da ode, a vlasnik prostora može da odluči da ga izda za drugu delatnost.
Da li se u tom prostoru može otvoriti restoran, kafić ili neki drugi ugostiteljski objekat?
Odgovor zavisi od više faktora, uključujući namenu prostora, tehničke uslove i propise koji se primenjuju na konkretnu delatnost.
Zato je važno razlikovati trenutnu delatnost od namene poslovnog prostora koja je evidentirana u dokumentaciji.
Pre kupovine proverite kako je prostor upisan u katastru i, ukoliko postoji razlog za sumnju, zatražite dodatnu dokumentaciju.
Za pitanja o promeni namene, potrebnim dozvolama i pravima stanara konsultujte advokata.
7. Da li stan iznad lokala treba da bude jeftiniji?
Kupci ponekad očekuju da stan iznad restorana, kafića ili drugog poslovnog prostora bude povoljniji od sličnih nekretnina u istoj ulici.
Međutim, ne postoji univerzalno pravilo da takvi stanovi moraju imati nižu cenu.
Na vrednost nekretnine utiču lokacija, sprat, kvadratura, raspored, stanje zgrade, kvalitet gradnje i brojni drugi faktori.
Važno je i o kakvom je poslovnom prostoru reč, da li njegova delatnost utiče na stanovanje i koliko je stan izložen eventualnim smetnjama.
Na primer, stan na prvom spratu, neposredno iznad ugostiteljskog objekta, može imati drugačije karakteristike od stana na četvrtom spratu iste zgrade.
Zato cenu treba posmatrati u kontekstu konkretne nekretnine.
Na portalu 4zida možete da uporedite oglašene cene stanova slične kvadrature, strukture i lokacije kako biste stekli bolji uvid u ponudu.
Imajte na umu da su oglašene cene one koje prodavci traže i da se mogu razlikovati od cena po kojima se kupoprodaja na kraju realizuje.
Ako tokom obilaska uočite nedostatke koji utiču na kvalitet stanovanja, to može biti jedan od argumenata za razgovor o ceni, ali ne znači da će prodavac automatski pristati na njeno snižavanje.
Nije svaki poslovni prostor isti
Vrsta delatnosti može značajno uticati na to šta je potrebno proveriti pre kupovine stana.
| Poslovni prostor | Šta posebno proveriti |
| Kafić | Muzika, bašta, radno vreme i okupljanje gostiju |
| Restoran | Ventilacija, mirisi, dostava i odlaganje otpada |
| Pekara | Ventilacija, rashladni uređaji i rani početak rada |
| Prodavnica | Dostava robe, istovar i rashladni uređaji |
| Teretana | Vibracije, muzika i zvukovi opreme |
| Kancelarija | Radno vreme, broj zaposlenih i posetilaca |
Ovo su potencijalni uticaji koje treba proveriti, a ne problemi koji nužno postoje u svakom objektu.
Čak i dva stana iznad iste vrste lokala mogu imati potpuno različite uslove stanovanja, u zavisnosti od kvaliteta gradnje, položaja prostorija i načina na koji poslovni prostor funkcioniše.
Šta ako lokal već pravi probleme stanarima?
Pre kupovine vredi proveriti da li su stanari ranije imali primedbe na rad poslovnog prostora.
Razgovarajte sa profesionalnim upravnikom ili predstavnikom stambene zajednice. Pitajte da li su postojale prijave zbog buke, ventilacije, korišćenja zajedničkih prostorija ili drugih problema.
Ukoliko postoje ozbiljnije primedbe, pokušajte da saznate da li su rešene i na koji način.
Za pravnu proveru posebno je važno utvrditi kome pripadaju delovi zgrade koje lokal koristi, kao i da li postoje odgovarajuće saglasnosti i dokumentacija za izvedene radove, kada su one potrebne.
Ako postoji nerešen spor ili sumnja u zakonitost izvedenih intervencija, pre davanja kapare konsultujte advokata.
Pre nego što date kaparu…
Kupovina stana je odluka koja se ne donosi samo na osnovu fotografija, lokacije i cene.
Ako se nekretnina nalazi iznad poslovnog prostora, pokušajte da pre donošenja konačne odluke dobijete odgovore na sledeća pitanja:
- Da li sam obišao stan u vreme kada lokal najintenzivnije radi?
- Da li se u stanu čuju buka ili vibracije i da li se osećaju mirisi?
- Da li sam razgovarao sa stanarima o njihovim iskustvima?
- Da li znam kako se koriste zajednički ulaz, dvorište i parking?
- Da li sam proverio namenu poslovnog prostora i eventualne probleme sa dokumentacijom?
- Da li je tražena cena odgovarajuća u poređenju sa sličnim stanovima u okolini?
Stan iznad lokala ne mora biti loša kupovina. Za nekoga ko želi da mu prodavnica, apoteka ili druge usluge budu nadohvat ruke, takva lokacija može imati i prednosti.
Ipak, važno je da odluku donesete na osnovu stvarnih uslova stanovanja, a ne samo utiska koji ste stekli tokom jednog razgledanja.