Nakon požara u kojima je uništena ili oštećena šuma, postavlja se pitanje šta se dešava sa zemljištem na kojem se ona nalazila. Da li ono i dalje ostaje šumsko zemljište? Može li vlasnik da promeni njegovu namenu i pod kojim uslovima je na takvoj parceli dozvoljena gradnja?
Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, usvojenim 31. avgusta 2026. godine, uređeni su i uslovi za promenu namene šumskog zemljišta oštećenog ili uništenog požarom.
Šumsko zemljište pod određenim uslovima može da postane građevinsko, ali postupak ne zavisi samo od želje vlasnika. Kako pravnici objašnjavaju za 4zida, presudni su zakonski uslovi, važeća planska dokumentacija i namena za koju se zemljište koristi.
Šta se smatra šumskim zemljištem?
Prema Zakonu o šumama, šumsko zemljište nije samo površina na kojoj trenutno raste šuma. U ovu kategoriju spada i zemljište na kojem je, zbog njegovih prirodnih osobina, racionalnije gajiti šume, kao i zemljište na kojem se nalaze objekti namenjeni upravljanju, korišćenju i zaštiti šuma.
Vlasnik može da proveri kako je njegova parcela evidentirana u javnom eKatastru Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Tu su dostupni podaci o vrsti zemljišta, načinu korišćenja, površini i delovima parcele.
Međutim, podaci iz katastra nisu dovoljni da bi se utvrdilo šta na određenom zemljištu može da se gradi.
Ukoliko vlasnik želi da zna kakav je pravni status njegove parcele i šta na njoj može da se radi, neophodno je izvršiti uvid i u planski dokument, kako bi se utvrdila njena planska namena.
To znači da parcela koja je u katastru evidentirana kao šumsko zemljište može imati drugačiju namenu predviđenu važećim planskim dokumentom.
Upravo je planska dokumentacija jedan od ključnih izvora informacija prilikom razmatranja mogućnosti gradnje.
Kada je moguća prenamena šumskog u građevinsko zemljište?
Promena namene šuma i šumskog zemljišta moguća je samo u slučajevima koje predviđa Zakon o šumama.
Među njima su situacije kada je prenamena utvrđena planom razvoja šumske oblasti, kada je zahteva opšti interes utvrđen posebnim zakonom ili aktom Vlade. Takođe i kada je potrebna radi izgradnje objekata za zaštitu ljudi i materijalnih dobara od elementarnih nepogoda.
Zakon predviđa i mogućnost promene namene radi izgradnje ekonomskih ili stambenih objekata vlasnika šuma na površini do 10 ari.
Pod određenim uslovima, prenamena je moguća i radi izgradnje objekata za korišćenje obnovljivih izvora energije malih kapaciteta, eksploatacije mineralnih sirovina, kao i u postupcima komasacije i arondacije, odnosno ukrupnjavanja i zaokruživanja zemljišnih parcela.
Za promenu namene šuma i šumskog zemljišta potrebna je saglasnost nadležnog ministarstva.
Da li može da se gradi na šumskom zemljištu?
Pravnici objašnjavaju da vlasnik može da pokrene postupak prenamene radi izgradnje stambenog ili ekonomskog objekta, ali samo ako su ispunjeni zakonom propisani uslovi.
Mogućnost izgradnje objekata na površini do 10 ari ne znači da svaki vlasnik automatski ima pravo da gradi na svom šumskom zemljištu. Neophodno je proveriti i šta predviđa važeći planski dokument za konkretnu parcelu.
Prenamena ne znači i pravo na gradnju
Promena namene zemljišta samo je jedan od preduslova za gradnju.
Da bi vlasnik mogao da dobije građevinsku dozvolu, parcela mora da ispunjava i uslove propisane važećim urbanističkim planom.
Između ostalog, proverava se da li parcela ispunjava uslove za građevinsku parcelu, da li je na njoj dozvoljena stambena izgradnja, koliki je dozvoljeni indeks zauzetosti i izgrađenosti, kao i koja su ograničenja u pogledu spratnosti i visine objekta.
Tek nakon provere ovih uslova može se pristupiti narednim koracima. Ti koraci uključuju pribavljanje lokacijskih uslova, izradu odgovarajuće projektne dokumentacije i podnošenje zahteva za građevinsku dozvolu.
Zato je potrebno razlikovati dva pitanja. Da li zemljište može da promeni namenu i da li je na njemu dozvoljena izgradnja konkretnog objekta.
Šta se dešava sa šumskim zemljištem nakon požara?
Činjenica da je šuma izgorela ne znači da zemljište na kojem se nalazila automatski postaje građevinsko.
Prema članu 88. Zakona o planiranju i izgradnji, šumsko zemljište na kojem je šuma oštećena ili uništena požarom zadržava namenu određenu planskim dokumentom koju je imalo pre nastanka požara.
Drugim rečima, ako je parcela pre požara prema planskom dokumentu bila šumsko zemljište, ona po pravilu zadržava tu namenu i nakon požara.
Požar sam po sebi ne predstavlja osnov za promenu namene zemljišta u građevinsko.
Na površinama koje su oštećene dejstvom prirodnih nepogoda sprovodi se i sanacija, u skladu sa propisima koji uređuju gazdovanje šumama.
Kada sanacija nije predviđena planskim dokumentom gazdovanja šumama, ona se vrši na osnovu sanacionog plana koji donosi vlasnik, odnosno korisnik šume, u slučajevima propisanim zakonom.
Šta donose izmene Zakona o planiranju i izgradnji?
Izmene Zakona o planiranju i izgradnji preciziraju i slučajeve u kojima je moguća promena namene šumskog zemljišta na kojem je šuma oštećena ili uništena požarom.
Zakon predviđa da se promena namene takvog zemljišta može izvršiti kada je neophodna radi realizacije projekta za koji je, u skladu sa zakonom, utvrđen javni interes, odnosno radi izgradnje objekata javne infrastrukture.
Promena namene moguća je i kada proizlazi iz režima zaštite i upravljanja zaštićenim područjem, u skladu sa propisima kojima se uređuje zaštita prirode.
Pravnici za 4zida objašnjavaju da se pod javnim interesom podrazumevaju potrebe koje prevazilaze interes pojedinačnog vlasnika.
To mogu biti projekti iz oblasti saobraćaja, energetike, vodoprivrede, komunalnih delatnosti, obrazovanja ili zdravstva, kada je javni interes utvrđen u skladu sa zakonom.
Javna infrastruktura obuhvata objekte i sisteme koji služe javnim potrebama, poput javnih puteva, železnica, mostova, vodovodne i kanalizacione mreže ili energetske infrastrukture.
Javni interes i javna infrastruktura nisu potpuno isti pojmovi. Izgradnja javne infrastrukture može biti jedan od razloga za utvrđivanje javnog interesa.
Promena namene zemljišta nije automatska
Kako objašnjavaju pravnici, mora da postoji konkretan projekat i odgovarajući zakonski i planski osnov. Postupak uključuje propisane provere i odgovarajuće izmene planske dokumentacije.
Sama činjenica da je šuma izgorela nije dovoljna da bi vlasnik dobio pravo da na zemljištu gradi privatni stambeni ili komercijalni objekat.
Posebna pravila za zaštićena područja
Ako se šumsko zemljište nalazi u nacionalnom parku, rezervatu prirode ili drugom zaštićenom području, primenjuju se i dodatna ograničenja.
Mogućnost korišćenja zemljišta zavisi od stepena i režima zaštite koji važi za konkretno područje.
Zakon o planiranju i izgradnji predviđa mogućnost promene namene izgorelog šumskog zemljišta i kada takva promena proizlazi iz režima zaštite i upravljanja zaštićenim područjem, ali isključivo u skladu sa propisima o zaštiti prirode.
Zbog toga je za parcele koje se nalaze u zaštićenim područjima neophodno proveriti ne samo plansku dokumentaciju već i odgovarajuće režime zaštite.
Šta proveriti pre kupovine zemljišta?
U oglasima za prodaju zemljišta mogu se pronaći parcele koje se predstavljaju kao pogodne za izgradnju kuće, vikendice ili turističkog objekta, iako su u katastru evidentirane kao šumsko zemljište.
Pravnici za 4zida savetuju da se kupci u takvim situacijama ne oslanjaju isključivo na opis oglasa ili informacije koje dobiju od prodavca.
Prvi korak je provera podataka u katastru, a zatim i uvid u važeći planski dokument koji obuhvata konkretnu parcelu.
Posebno je važno utvrditi da li je zemljište planom određeno kao građevinsko i kakva je izgradnja na njemu dozvoljena.
Jedan od načina da kupac dobije ove informacije jeste pribavljanje Informacije o lokaciji od nadležnog organa za urbanizam.
Ovaj dokument izdaje se na osnovu važećeg planskog dokumenta i sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na konkretnoj katastarskoj parceli.
Na osnovu njega kupac može da proveri da li je dozvoljena izgradnja objekta koji planira, kolika površina parcele može biti zauzeta objektom i koji drugi urbanistički uslovi moraju da budu ispunjeni.
Da li je dovoljno platiti naknadu za prenamenu zemljišta?
Plaćanje naknade za prenamenu ne znači da vlasnik šumskog zemljišta automatski dobija pravo na gradnju.
Kako objašnjavaju pravnici za 4zida, najpre mora da postoji odgovarajući zakonski i planski osnov za prenamenu. Tek nakon toga sprovode se odgovarajuće promene u katastru i utvrđuju obaveze plaćanja naknade, kada je ona propisana.
Isto važi i za zemljište na kojem je šuma izgorela. Požar ne menja automatski njegov pravni status niti vlasniku daje pravo da na njemu gradi.
Pre kupovine šumskog zemljišta potrebno je proveriti njegovu trenutnu namenu, važeću plansku dokumentaciju i mogućnosti izgradnje na konkretnoj parceli.
Privatno vlasništvo nad parcelom ne znači i neograničeno pravo gradnje na njoj. Mogućnost prenamene i izgradnje zavisi od zakonskih uslova, planske dokumentacije i karakteristika konkretne parcele.