Podaci Republičkog geodetskog zavoda, za drugi i treći kvartal 2025. godine, potvrdili su trend oporavka stambenog tržišta, i to sa značajnim rastom udela kupovine iz kredita.
Kupovina nekretnina uz pomoć stambenih kredita dostigla je najviši nivo od 2018. godine. Stručnjaci tvrde, zbog stabilizacije kamatnih stopa, ali i rasta cena nekretnina.
Visoke cene stanova i dalje bez značajnijeg pada
Prema podacima sa portala 4zida, prosečne oglašene cene stanova u većim gradovima i dalje se zadržavaju na visokom nivou.
U Beogradu se oglašene cene kvadrata u proseku kreću iznad 3.300 evra. U Novom Sadu prosečne cene su oko 2.700 evra po kvadratu a u Nišu oko 1.900.
U ova dva grada cene su za sada stabilne, ali bez značajnijeg pada. Upravo takvo cenovno okruženje dodatno utiče na to da se sve veći broj kupaca okreće stambenim kreditima.
Kredit se vraća u fokus
„Ovaj trend je bio očekivan. Nakon perioda visokih kamatnih stopa tokom 2023. i dela 2024. godine, tržište se postepeno prilagođava novim uslovima. Kupci ponovo počinju da koriste stambene kredite.
Državni programi za mlade su svakako dali psihološki i tržišni impuls, jer su vratili fokus na kredit kao osnovni model kupovine prve nekretnine. Međutim, po mom mišljenju, oni nisu jedini razlog rasta“, kaže za 4zida finansijski konsultan i nekadašnji generalni sekretar Udruženja banaka Vladimir Vasić.
Foto: Shutterstock
Ključni faktori rasta stambenih kredita
Prema njegovom mišljenju ključni faktori koji su uticali na porast broja stambenih kredita su stabilizacija kamatnih stopa i očekivanja da neće više značajno rasti. Zatim rast plata i zaposlenosti, ali i činjenica da su cene nekretnina ostale visoke, pa keš kupaca ima sve manje u odnosu na ukupan broj transakcija.
„Drugim rečima, kredit se polako vraća kao dominantan model kupovine, što je i prirodno za razvijenija tržišta“, objašnjava ovaj finansijski stručnjak.
Stan za keš
Poznavaoci tržišta nekretnina, ali i sami kupci stanova i kuća su često isticali da je do nedavno keš novac bio dominantan način kupovine nekretnine. Sa tim se slaže i naš sagovornik.
„Veliki broj keš kupaca nisu bili mit, već realnost srpskog tržišta, ali u specifičnom istorijskom i ekonomskom kontekstu. U Srbiji je dugo postojao nizak nivo finansijske pismenosti, zatim nepoverenje prema bankama iz devedesetih, veliki udeo gotovine i sive ekonomije, ali i kupovina stanova kao čuvanje vrednosti novca.
Zbog toga je keš kupovina godinama dominirala, naročito u većim gradovima“, kaže Vladimir Vasić za 4zida.
Promena navika i uloga mlađih generacija
On objašnjava se se situacija poslednjih desetak godina promenila, jer je bankarski sektor postao stabilniji, kreditni proizvodi dostupniji, ali i mlađe generacije su mnogo otvorenije prema zaduživanju za rešavanje stambenog pitanja.
To potvrđuju i podaci sa 4zida jer više od četvrtine aktivnih oglasa za prodaju stanova u Beogradu odnosi se na stanove do 150.000 evra, koje se u praksi najčešće kupuju uz pomoć stambenog kredita.
Krediti kao dominantan model kupovine u EU
I u većini zemalja Evropske unije kupovina nekretnina se dominantno finansira kreditima.
U razvijenim tržištima, poput Nemačke, Francuske, Holandije ili Skandinavskih zemalja, između 70 i 90 procenata kupovina ide uz stambeni kredit. Stručnjaci kažu da je to zato što su kamate dugoročno bile niske, kredit se posmatra kao finansijski alat, a ne kao teret ali i visoko poverenje koje građani imaju u bankarski sistem.
„Kupovina za keš je u tim zemljama uglavnom rezervisana za investitore ili za stariju populaciju koja menja nekretninu“, kaže Vladimir Vasić, nekadašnji generalni sekretar Udruženja banaka Srbije.
Kamatne stope u Srbiji i poređenje sa evrozonom
Ako poredimo sa našom zemljom, kamatne stope za stambene kredite su i dalje nešto više nego u najrazvijenijim zemljama EU.
Međutim, ta razlika više nije dramatična kao ranije. U zemljama evrozone kamatne stope na stambene kredite kretale su se oko 2,5 odsto do 4 odsto, u zavisnosti od zemlje i ročnosti. U našoj zemlji raspon je od oko 4 procenta pa do 6 šest procenata, za kredite u evrima.
„Razlika postoji, ali treba imati u vidu da Srbija nije članica evrozone, da imamo drugačiji nivo rizika i inflacije ali i naše tržište kapitala je pliće. Zato je realno očekivati da kamate kod nas uvek budu nešto više nego u najrazvijenijim državama EU, ali je pozitivan signal što se ta razlika smanjuje“, smatra Vladimir Vasić, finansijski stručnjak.