Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani,
Želimo da kupimo stan na kredit, u katastru je isti uknjižen na 67kvadrata gradjevinske površine i 59 korisne, međutim prilikom merenja procenitelja, došli smo do ukupne površine od 74 kvadrata, da li mislite da je to razlog da banka odbije kredit. Hvala!
Poštovani Nikola, na Vaše pitanje je odgovor da to zavisi isključivo od politike banke. Naime, svaka nekretnina koja se opterećuje hipotekom/zalogom a radi se stambenom kreditu, mora u potpunosti biti legalna/uknjižena. Obzirom da ovde postoji odstupanje, banka ima pravo da odbije odobrenje kredita ali isto tako ima pravo i da odobri. Raspitajte se u više banaka oko uslova dobijanja kredita i podobnosti nekretnine.
Poštovani,
Imam parcelu koju sam nasledila od majke i htela sam da je prodam međutim na parceli se pojavljuje ime vlasnika koji poseduje 7 ara .
Prilikom provere ta osoba pod tim imenom i prezimenom ne postoji u nijednim knjgama niti znam koje.
Šta da radim i kome da se obratim?
Unapred hvala.
Poštovana, nije moguće da je neko upisan na parceli Vaše majke bez ikakvog pravnog osnova. Zatražite iz Katastra pravni istorijat prava vlasništva/sledbeništva na parceli pa utvrdite kojim pravnim poslom je neko fizičko lice upisano na Vašoj parceli. Nakon toga, morate doći do te osobe/ili naslednika istog, te sa njima dalje utvrđivati Vaše pravo odnosno imovnsko-pravne odnose. Moguće i da je samo greška upisa u Katastru, pa postupite kako je napisano.
Postovani Brano dobar dan!
Brano od stambene zgrade za koju i njene delove imamo kupoprodajne ugovore i druge isprave overene kod suda i upisane u katastar i to za posebne i zajednicke delove (podrum)oduzeto nam je ćutke bez dozvole stambene zajednice bez ugovora bez naknade i sada se podrum od 136 m2 nalazi kod jednog vlasnika trgovine i u listu nepokretnosti na B2 stoji Iz druge javne evidencije. Šta sada raditi kako povratiti podrum jer je naš po zakonu o stanovanju i osnovama svojinsko pravnih odnosa. Molimo za pomoć, radi se o velikoj prostoriji koju smo platili i služi nam.
Srdačan pozdrav
Poštovani, ne možemo se izjasniti konkretno na pitanje dok se ne izvrši uvid u svu raspoloživu dokumentaciju, ali deluje da je jedino tužbom sudu radi utvrđenja prava svojine moguće da zaštitite svoja prava (kao stambena zajednica). Naime, za raspolaganje podrumom kao zajedničkim delom zgrade, potrebna je saglasnost dvotrećinske većine skupštine stanara stambene zajednice. Obzirom da to nije postojalo, a podrum nije upisan kao posebna etažna svojina već kao zajednička, obratite se advokatu.
Dobar dan. Moje pitanje je na koji način naterati bivšu zaovu da ogradi svoj plac koji je spojen sa mojim i na kojem se ne nalazi ništa, samo obavezno odrzavanje koje ne želi da rešava? Ja sam dobila nakon razvoda ugovorom o poklonu od bivšeg muža kuću na placu koji je spojen sa zaovinim. Od prošle godine pokušavam da joj ukažem na to da ja ne želim da održavam i kosim njen plac, pošto ona niti obilazi niti održava. A nismo u dobrim odnosima. Očigledno lepim putem ne može. Moje pitanje je šta ja mogu dalje da uradim?
Hvala
Poštovana, postoji mogućnost u određenom vanparničnom postupku uređenje međa, ukoliko se ne možete drugačije dogovoriti. Naime, u ovom postupku sud utvrđuje granicu između susednih nepokretnosti kad su međni znaci uništeni, oštećeni ili pomereni, a susedi ne mogu sporazumno da utvrde granicu. Predlog za uređenje međa između susednih zemljišnih parcela može podneti svaki od sopstvenika, odnosno korisnika tih parcela.
Poštovani,
Zamolio bih vas za odgovor/savet o postupku primopredaje novogradnje (stana) u državinu ili bar za upućivanje na zakonski izvor gde je taj postupak propisan i objašnjen. Hvala
Predaja poseda nepokretnosti kao takva, zakonom nije precizno definisana, osim odredbi Zakona o obligacionim odnosima koje propisuju elemente za predaju stvari prodavca kupcu. Morate posed preuzeti zapisnički sa jasnim nedostacima koji postoje u stanu a koje je dužan prodavac/investitor da otkloni o svom trošku u određenom roku. Nedostaci se odnose na bilo šta u stanu: kanalizacioni, elektro, gasni i svi drugi radovi, postavka podova, zidova, plafona i drugo, oštećenja PVC stolarije, drvenarije.
Poštovanje, dve rodjene sestre treba da kupe zajednički stan od 70 kvadrata, obema je to prva nekretnina, da li obe imaju povrat pdv?
Poštovani Gorane, moguće je da dve sestre kupe jednu nekretninu u novogradnji od 70m2, ali tada se obe oslobađaju na ukupno 40m2, odnosno svaka na po 20m2 za povrat PDV-a. Isto se odnosi i da ne kupuju novogradnju, već starogradnju, tada na isti način obračunavate umanjenje poreza na prenos apsolutnih prava.
Da li mogu da dobijem zajedničku prostoriju pošto imam pravo preče kupovine po ceni koju je utvrdio procenitelj ako se stanari nisu uspeli da se usaglase sa cenom?
Hvala Vam unapred na odgovoru.
Srdacan pozdrav
Vera
Poštovana, obzirom da se stanari nisu usaglasili sa cenom za otkup zajedničke prostorije, preostaje Vam jedino da putem tužbe nadležnom sudu zaštitite svoja prava i da se u tom postupku dostavi procena ovlašćenog sudskog veštaka, koja će činiti validnu vrednost zajedničkog prostora. Takođe, potrebna Vam je saglasnost dvotrećinske većine svih vlasnika posebnih delova zgrade.
Poštovani,
Pri kupovini kuće u ugovoru sam dala izjavu da se kuća knjiži na muža kao njegovo posebno vlasništvo. Da li je moguće posle nekog vremena (kada otplatimo kredit za istu) da se nekim pravnim putem ta imovina sa njegove posebne prebaci na zajedničku (da mi on pokloni deo, ili slično) kako bih ipak posle imala pravo na nasledjivanje ne daj Bože u slučaju nesrećnog slučaja.
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovana, predmetna materija je regulisana članom 7. stav 5. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, pa ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini.
Poštovani,
Dobio sam stan na poklon od dede, oca moje majke, za njegovog života, rešio sam da ga prodam. U ovom slučaju me interesuje da li sam dužan da platim kapitalnu dobit ukoliko ne kupim nekretninu u narednih 90 dana?
S’pošovanjem,
Poštovani, poklon jeste oporeziv porezom na kapitalnu dobit, te ukoliko ne rešite stambeno pitanje u roku od 90 dana, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac stekao to pravo, a ako ne može da se utvrdi ta cena onda tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava od strane poklonodavca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa.
Poštovani,
Nasledio sam posle smrti roditelja 2/3 stana a sestra 1/3.U stan ništa nije ulagano-renovirano od kada je zgrada napravljena 1976.godine .Ja sam sestri ponudio da otkupim njenu 1/3 ali ona traži cenu kao da je stan renoviran neki maksimum .Kako mogu sudskim putem da otkupim njenu 1/3 po realnoj ceni, da li mi se to isplati i da li postoje rizici.
Srdačan pozdrav
Poštovani, ukoliko želite da otkupite udeo Vaše sestre na stanu, a ne postoji mogućnost fizičke deobe, opcija je postupak javne prodaje nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Putem javne prodaje se može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju. Kao suvlasnik imate pravo preče kupovine svih udela nekretnine, međutim mogu se javiti svi zainteresovani kupci na licitaciji.
Poštovani, pitanje je u vezi ugovora o kupovini gradjevinskog neizgradjenog zemljišta. Naime moj otac je od opštine kupio zemljište 1988. godine i uredno platio, da bi nakon nekoliko godina moj otac saznao kada je vadio rešenje iz katastra nepokretnosti da se sada taj plac-zemljište vodi na njegovog oca. Na osnovu čega je moglo da se bez ikakvog znanja i osnova donese rešenje da se zemljište vodi sada na drugo ime. Šta je dalje potrebno uraditi jer očigledno je uradjeno nezakonito?
Poštovani, ne možemo se izjasniti bez uvida u dokumentaciju. Međutim, može da bude prosto greška prilikom upisa prava vlasništva u nekadašnje zemljišne knjige a možda je i Katastar prilikom preuzimanja podataka iz lk pogrešno upisao ime. Proverite u Katastru šta je osnov sticanja tog lica koje je upisano kao vlasnik, pa će Vam biti jasnije.
Poštovani, pitanje je u vezi legalizacije. Naime odbijena sam za legalizaciju jer sam izašla iz gabarita zgrade.
U pitanju je adaptacija zajedničke prostorije u polusuterenu. Imam saglasnost tri vlasnika stanova od njih četiri.
Problem je izlazak vani jer taj četvrti vlasnik neče da potpiše.
Moje pitanje je da li se meni može legalizovati samo ta zajednička prostorija iako sam u geodetskom snimku prijavila i tu prostoriju što sam gradila van zgrade a povezana je sa ovom unutar zgrade. U opštini mi službenica rekla da onda taj dozidani deo mora da se ruši. To zemljište nije opštinsko nego vlasnici stanova imaju pravo korišćenja.
Molim vas pomognite ako ima rešenja.
Hvala
Poštovana, bez uvida u dokumentaciju nismo u mogućnosti da Vam damo precizan odgovor. Obratite se advokatu.
Da li notar može da overi ugovor kupoprodajni za stan koji je gradila zadruga, na zemljištu opštine (drzavnina)?
Poštovani, ukoliko je stan kao posebni deo objekta u privatnoj svojini određenog lica, ugovor o kupoprodaji se može overiti kod javnog beležnika bez obzira što je zemljište ispod zgrade u državini ili u javnoj svojini opštine.
Poštovani,
Zanima me plac od majkinog oca koji se i dalje vodi na majkinog oca to jest moga dede po majci. Moj deda ima troje dece dve ćerke i jednog sina, deda je preminuo kao i ujak, ostali su samo majka i tetka pa me zanima da li je tetka mogla da proda plac koji se vodi i dalje na dedu i da li moja majka ima pravo na taj plac koji se i dalje vodi na dedu?
Poštovana, bez sprovedene ostavinske rasprave na sudu (odnosno kod javnog beležnika) i bez pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju, nijedan naslednik nije mogao formalno raspolagati nekretninom pokojnog lica. U Vašem slučaju, ni Vaša tetka ali ni majka nemaju pravo da raspolažu placem (dok se ne utvrdi ko je naslednik istog i u kom suvlasničkom udelu).
Dobar dan izvinite sto vas uznemiravam imam samo par pitanja. Hoćemo da prepišemo očevu kuću na moje ime, ali kući nije priključena voda da li je moguć prepis bez toga? I u kući ima dug za legalizaciju da li to mora da se plati pre prepisa ili može i posle? Hvala puno.
Poštovana, nepostojanje priključka za vodu nije smetnja da se nekretnina kao takva prometuje odnosno prepiše poklonom na ime drugog lica. Moguće je da zbog nepostojanja priključka nećete moći komunalije prebaciti na svoje ime, kada postanete vlasnik, ali vlasništvo u Katastru ćete moći da regulišete, ako je nekretnina uknjižena i kao takva postoji u Katastru (bez obzira na dug za legalizaciju).
Poštovani,
može li osoba koja uzima stambeni kredit kupiti stan na ime svoje majke? Kakva je praksa banaka u takvim situacijama (dakle podnosilac kredita i kupac nisu ista osoba)? Da li je i u tom slučaju potrebna saglasnost supružnika podnosioca kredita?
Hvala
Poštovana Sandra, moguće je da jedno lice nosilac stambenog kredita a da drugo lice bude kupac. To je moguće kod bilo koje poslovne banke, samo je bitno da je nosilac kredita kreditno sposoban i da se zaloga banke može staviti na podobnu nekretninu za banku. Saglasnost supružnika nije potrebna, osim ako banka na tome ne insistira, jer će i kupac i nosilac kredita biti jemci za povrat kredita banci.
Poštovani, živimo u zgradi i imamo lodju čiji zid delimo sa komšijama (koji sa druge strane takodje imaju lodju), e sad, da li postoji pravna mogućnost da od komšija otkupimo njihovu lodju i pripojimo sve našem stanu? Da li je to uopšte pravno moguće? U pitanju je prostor od 2×2.2m. Hvala Vam na odgovoru.
Poštovana, formalno pravno je moguće zaključiti kupoprodajni ugovor i da otkupite 4m2 od stana komšije, da u opisu (u ugovoru) napišete da je to u stvarnosti lođa i da se samo ona kupuje za određenu cenu, ali onda postajete suvlasnici na komšijinom stanu u Katastru, što mislim da za komšije nije dobra pozicija. Druga opcija je neekonomična, a to je da se radi elaborat i građevinska dozvola, zatim odvajanje dela stana i pripajanje vašem itd.
Poštovani,
Da li mlade majke mogu da dobiju subvenciju države na stanove koji su u procesu uknjižavanja tj. još uvek nisu uknjiženi i da li se na takve stanove može dobiti povraćaj PDV-a?
Hvala unapred.
Poštovana, Uredba Vlade Republike Srbije kojom su propisani uslovi o dodeli državne pomoći za kupovinu prvog stana ili kuće po osnovu rođenja deteta, u maksimalnom iznosu od 20.000 evra, objavljena je u Službenom glasniku i dostupna je na sajtu Ministarstva za brigu o porodici i demografiju. Predlažem da tamo pogledate sve uslove konkursa.
Poštovani, kupila sam pre 20.godina garsonjeru na Zvezdari na trećem spratu zgrade koja ima 5 spratova a u prizmelju je graditelj umesto garaža izgradio poslovne prostore i još nadzidao jedan sprat umesto krova, pa zgradu nije mogao da uknjiži. U katastru se zgrada vodi na bivšu vlasnicu stare kuće umesto joje je podognuta ova zgrada. Za zgradu piše da je izgrađena bez odobrenja za gradnju, da joj nije poznata namena, da vlasnik odnosno držalac nije utvrđen, a da je oblik svojine : dugi oblici.
U zgradi inaže živi puno stanara, svi stanoci su ueljeni, imamo i struju i vodu i plaćamo porez. Svi imamo kupoprodajne ugovore overene u sudu. Da li imam pravo da prodam garsonjeru makar da nije vidljiva u Katastru, ali na licu mesta postoji i nesmetano se koristi?
Poštovana, ukoliko zgrada nije uknjižena u Katastru, javni beležnik će tražiti građevinsku dozvolu kako bi eventualno mogli da prometujete stan. U slučaju da ne postoji ni izdata građevinska dozvola, u ovom momentu smatram da nećete moći overiti kod javnog beležnika kupoprodajni ugovor.
Stanar mi živi u stanu na Vračaru i neće da izađe evo 3 godine, a kiriju ne plaća. Tužio sam ga za izbacivanje iz stana ali ne znam mogu li da ga tužim za kiriju koju nije platio i za kiriju dok traje spor oko izbacivanja iz stana?
Nemam ugovor sa njima, usmeno smo se dogovorili oko kirije. Šta da radim?
Unapred se zahvaljujem za odgovor.
Srdacan pozdrav
Miodrag
Poštovani, možete podneti tužbu sudu i za naplatu svih dospelih a neisplaćenih zakupnina, s tim što morate voditi računa o načinu dokazivanja šta ste se i kako dogovorili oko zakupnine, rokova isplate i drugo. Morate imati svedoke (možda komšije) koji mogu da posvedoče da je podstanar tu živeo, da su ga viđali itd. Svakako angažujte advokata radi pokretanja sudskog postupka.
Poštovani,
Kupio sam stan. S obzirom da sam u braku, moja supruga je automatski vlasnica jedne polovine tog stana. Ja sam prije kupovine bio već vlasnik nekretnine i ostvario sam povrat PDV-a, ali supruga nije. Dakle mojoj supruzi bi ovo bila prva nekretnina, to jest jedna polovina stana. Da li ona ima pravo na povrat PDV-a? Ja sam potpisao ugovor o kupoprodaji stana, i sa mog računa je isplaćen kompletan iznos.
Unapred zahvalan,
Stefan
Poštovani, u ovom slučaju je Vaša supruga trebala da bude na kupoprodajnom ugovoru kao kupac kao i da se sa njenog računa isplati kupoprodajna cena. Obzirom da ste to sve Vi uradili, a posedujete nepokretnost, supruga nema prava da iskoristi povrat PDV-a jer ste pogrešno označili nosioca ugovora (kupac + član domaćinstva može da vrši povrat PDV-a a ne obrnuto). Supruga sada ima nekretninu i nemogućnost da vrši povrat PDV-a.
Poštovani,
kupio sam stan na poslednjem spratu zgrade i pored stana je vešernica koja ima izlaz na terasu na koju se može pristupiti jedino iz te prostorije. Prethodni vlasnici su 1998. vešernicu pripojili stanu za koju plaćaju infostan već 30 godina (na računu za infostan je uračunata i kvadratura vešernice). Posedujem urednu dokumentaciju (ugovor o prenosu trajnog prava korišćenja sa stambenom zajednicom radi pripajanja stanu, spisak koliko je koji stan dobio procentualno obeštećenje, nalaze veštaka iz geodetskog zavoda o neugrožavanju bezbednosti ostalih stanara zgrade i utvrđivanja naknade koja pripada svakom stanu, urbanističku dozvolu za adaptaciju i pripajanje prostorije stanu, arhitekstonski projekat, rešenje suda o pripajanju. Sticajem okolnosti nisu upisali kvadraturu u katastar, šti bih ja sada uradio. Šta je potrebno osim ove papirologije i ugovora o kupoprodaji.
Hvala unapred
Poštovani, ne možemo se preciznije izjasniti na Vaše pitanje bez uvida u dokumentaciju, ali mi deluje da se može sa građevinskim veštačenjem od strane veštaka građevinske struke, u smislu utvrđivanja tačne kvadrature, sva predmetna papirologija predati Katastru radi upisa m2.
Poštovani, kupio sam kuću sa imovinom, u koju je i parcela koja je sporna sada. Problem je u tome što je žena (koja je meni prodala tu parcelu, kuću i imovinu), na sudskom poravnanju, ustupila tu parcelu čoveku koji je čuvao njenog rođaka, po ugovoru o doživotnom izdržavanju, koji je raskinut od strane čoveka koji je čuvao rođaka žene o kojoj govorim. Taj čovek (koji je čuvao rođaka žene koja mi je prodala parcelu) imao dokumenat o poravnanju ali nije preneo parcelu u katastru i od datuma poravnanja je prošlo 20 godina. Ja imam kupoprodajni ugovor overen kod notara i rešenje iz katastra od 2022 godine. Šta ja mogu uraditi u ovom slučaju i kako rešiti ovaj problem? Hvala nam unapred.
Poštovani, ne preostaje Vam ništa drugo nego da se obratite advokatu i da sa tužbom radi utvrđenja prava svojine ili sticanje svojine putem održaja, pokrenete sudski spor i zaštite svoja prava. Obzirom da utvrđivanje prava svojine ne zastareva, niste ni u kakvoj prekluziji. Obratite se advokatu.
Poštovani,
da li se dvorište stambene zajednice može prevesti sa investitora na stambenu zajednicu?
Hvala na odgovoru
Poštovana, pravo vlasništva se mora izvršiti pravnim poslom u skladu sa zakonom, dakle kupoprodajom ili sličnim aktom. Prava koja Vi dobijate kao stambena zajednica zavisi od projekta zgrade, šta je Vaša zajednička svojina a šta ne. Obično se na takvim parcelama, gde ostaju investitori, grade parking mesta, ostave i slično, kako bi se kasnije još moglo prodati stanarima.
Poštovani, imam overen predugovor sa investitorom gde kasni sa penalima vec 6 meseci. U glavnom ugovoru su promenili da penali kreću tek od aprila 2025. Da li imam prava naplate penala po predugovoru?
Poštovana, ukoliko ste konačnim ugovorom pristali da se penali utvrđuju od aprila 2025. godine, tada ste na to svesno pristali i nemate pravo da po ranijem predugovoru tražite penale jer je bilo drugačije dogovoreno. Konačan ugovor je akt nakon zaključenog predugovora, s tim u vezi, on je konačni akt i sa njim se menjaju odredbe predugovora.