Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovani, zanima me kako mogu da proverim da li su svi zakonski naslednici saglasni sa prodajom nekretnine?
Hvala.
Pozdrav,
Poštovani Mirsade,
Ukoliko želite da kupite nekretninu od više (su)vlasnika, tada svakako svi moraju potpisati ugovor o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika te više nemate dilemu da li je i ko saglasan sa prodajom. Međutim, ako kupujete samo deo nekretnine (od pojednih suvlasnika) tada shodno Zakonu o prometu nepokretnosti, svi preostali suvlasnici koji ne prodaju svoje suvlasničke udele, imaju pravo da po osnovu prava preče kupovine otkupe suvlasničke udele onih što prodaju. Ukoliko su ti suvlasnici nezainteresovani za kupovinu, o tome mora da postoji pismena potvrda/izjava a sve shodno članovima 5 – 8. Zakona o prometu nepokretnosti.
Poštovanje,
Pre više od 19 meseci sam dao kaparu od 10% za stan koji će tek biti građen, po ceni od 1000 eura po m2 (navedeno u pitvrdi o prijemu kapare).
Sad mi investitor nudi predugovor za isto stan po ceni od 1300 eura po m2 i rokom završetka sredina iduće godine.
Mogu li da osporim takav njegov zahtev i koja su moja prava?
Hvala Vam.
Poštovani Bobane,
Iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće se smatrati kaparom (iako su ga stranke tako imenovale) ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), već se ima smatrati samo davanjem dela kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom.
Poštovanje,moje pitanje je vezano za uknjiženje poslovnog prostora u stambenoj zgradi koji sam kupio 2002g i isplatio u celosti za šta imam (sačuvane)uplatnice ,kupoprodajni ugovor, 3 aneksa ugovora u kojima se vidi koliko je kad plaćeno jer se kasnilo sa gradnjom,rešenje o prenosu apsulutnih prava,rešenje o primopredaji prostora.Plaćam porez već 20 godina. na taj prostor .Ali nemam potvrdu da je p. prostor isplaćen u celosti .Da napomenem ta firma koja je gradila zgradu je u međuvremenu ugašena i ne postoji već 15-ak godina.Predao sam pre dve godine u katastar i ništa se ne dešava.Postoji li neka pravna mogućnost na osnovu dokumentacije koju posedujem da uknjižim isti.Pozdrav.
Poštovani Vidoje,
Da biste dobili detaljniji odgovor, morao bi se izvršiti uvid u celokupnu dokumentaciju. Ukoliko su Aneksi ugovora uredno overeni kod suda, te je utvrđeno da imate pravo da se kao kupac uknjižite kao vlasnik (izdata je bezuslovna clausula intabulandi) onda ne bi trebalo da bude problema ni oko uknjižbe. Međutim, obzirom da je firma koja je kao prodavac zaključila ugovor – nepostojeća (izbrisana iz registra privrednih društava) a takođe nemate potvrdu o isplati celokupne kupoprodajne cene (u međuvremenu Katastar Vam je odbio zahtev za upis), predlažem da se putem suda u praničnom postupku utvrdi postojanje vašeg prava (tužbom radi utvrđenja prava svojine) i da se onda po osnovu sudske odluke – presude, uknjižite kao vlasnik.
Poštovanje, moje pitanje glasi KAKO ODJAVITI PODSTANARA KOJI SE ODSELIO, I KAKVA JE PROCEDURA ZLOUPOTRBE VLASNIČKOG LISTA, jer se njegov otac bez MOG ZNANJA I DOZVOLE prijavio na moju adresu što sam slučajno saznala jer je stigla pošta na njegovo ime. On NE ŽELI DA SE ODJAVI i ako je odselio 30.06.2022., a njegov otac koji se bespravno prijavio isto neće dobrovoljno da se odjavi, koja je procedura, molim za savet. Pozdrav
Poštovana Jelena,
Potrebno je da sa ugovorom o kupoprodaji stana i vlasničkim Listom nepokretnosti odete u MUP RS – Policijsku upravu (ili policijsku stanicu) i da tamo tražite da sva lica koja se vode na vašoj adresi, budu odjavljena. O naznačenom ćete dati pismenu izjavu (u vidu izjave/zahteva) te će organi MUP RS – PU i izaći eventualno na teren da se uvere ko sve živi na datoj adresi i čije adrese sve treba da budu pasivizirane.
Ako se kupuje stan od fizickog lica kako je najsigurnije platiti prodavcu. Preko banke ili neki drugi nacin?
Poštovani,
Prilikom kupovine nekretnine, svakako je najpouzdaniji i najsigurniji način da se kupoprodajna cena isplati preko računa poslovne banke. Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, članom 46. propisano je da lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vršenjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Dakle, pod pretpostavkom da je cena nepokretnosti viša od 10.000 €, prodavac na “ruke” sme da primi svega do 10.000 €, dok preostali iznos mora da bude transferisan preko računa poslovne banke budući da je kršenje te odredbe propisano kao prekršaj za koji se plaća kazna za fizičko lice od 5.000,00 do 150.000,00 dinara.
Postovani, kupila bih stan , nasla sam i koji, a prvo prodala stan na Zlatiboru, koji sam kuoila pre 2 godine skoro. Zanima me kako mogu biti oslobodjena poreza na dobit? Da li je savet da prodam nekretninu na Zlatiboru za isti novac za koji sam kupila ili manje ? Da li u tom slucaju recimo 300 eura manje prodam , oslobadajam sebeod poreza na dobit ili ne. Hvala.
Poštovana Kaća,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz prethodnog stava (npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da ime nota/fiskalne račune o izvedenim radovima), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Suvlasnik sam kuće tj ja i sestra smo vlasnici 1/2. Ja bi da prodamo kuću, ona ne želi. Podelili smo kuću tako da je njoj pripalo prizemlje a meni sprat. Interesuje me da li i na koji način mogu da prodam moj deo kuće (sprat) ako ona ne želi da mi da saglasnost, a ne zeli da otkupi moj deo kuće?
Poštovani Marko,
Svakako pre prodaje vašeg dela nepokretnosti, morate prvo pismeno vašoj sestri da ponudite po osnovu prava preče kupovine, da ona kao suvlasnik, kupi udeo po ponuđenoj ceni. Međutim, ukoliko ona nije zainteresovana, tek tada možete da ponudite vaš suvlasnički udeo trećem licu. Ovaj postupak je propisan članovima 5,7 i 8. Zakona o prometu nepokretnosti. Nadalje, vi papirološki prodajete 1/2 idealnog dela nekretnine, ali se kupoprodajnim ugovorom mora jasnije opisati koje deo se tačno prodaje, kao i da se pozovete na akt kojim ste se vi i sestra fizički izdelili (ukoliko isti postoji).
Postovanje
Da li strani drzavljani mogu kupiti nekretninu, kucu, koja je u postupku legalizacije
Hvala
Poštovana Lejla,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Takođe, objekat može biti predmet kupoprodaje ako je u postupku legalizacije, ali je bitno utvrditi šta nedostaje: da li je objekat uknjižen a nema upotrebnu dozovlu, u čijem se vlasništvu nalazi parcela koja je predmet prodaje i drugo.
Dobar dan
Kupili smo stan u izgradnji .U predugovoru smo pisali na suprugu.
Mozemo li to promeniti i pisati ga na cerku u novembru puni 18god.
Hvala
Poštovani Zvonko,
Ne postoje pravne prepreke da se koriguje takvo stanje u konačnom ugovoru, ali ako je već isplaćen deo kupoprodajne cene investitoru kao prodavcu, a od strane Vaše supruge (a ne ćerke, jer je i dalje mlt.) onda je pitanje povratka PDV-a kao kupca prve nekretnine za deo koji je već isplaćen investitoru.
Dobar dan, da li imam pravo povrata PDV-a za kupovinu prvog stana ako suprug poseduje imovinu koju je stekao pre nego što smo stupili u brak. Da li se povrat odnosi samo na novogradnju ili i na starogradnju?
Hvala i pozdrav, Ivana
Poštovana Ivana,
Ukoliko biste samo vi bili kupac po kupoprodajnom ugovoru, a do momenta overe ugovora niste imali ništa u svom vlasništvu, imate pravo na povrat PDV-a u skladu sa zakonom (za novogradnju). Međutim, suprug, obzirom da već poseduje nepokretnost na svom imenu (irelevantna je činjenica postojanja bračne zajednice) nema pravo na bilo kakvo oslobađanje. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. U slučaju kupovine `starogradnje`, tada se obračunava, plaća i/ili oslobađa porez na prenos apsolutnih prava (koji iznosi 2,5%) a ne PDV (koji iznosi 10% i koje se odnosi samo na refundaciju kod `novogradnje` – kupovina od investitora).
Poštovani,
Suprug i ja planiramo da kupimo kucu. Mi smo u vanbracnoj zajednici i imamo dete. Mozete li da mi odgovorite da li bi suprug imao pravo na oslobadjanje poreza na prenos apsolutnih prava? Suprug i ja nemamo na sebi nekretninu, ali on u opstini Krupanj ima neke delove njiva, suma, vocnjaka na sebi, na koje placa porez. Da li se to racuna kao imovina koja pravi prepreku za gore pomenuto pitanje? I jos me zanima, da li zbog vanbracne, a ne bracne zajednice postoji mogucnost da se racunamo kao clanovi istog domacinstva, pa da on ima pravo na oslobanjanje za 40 kvadrata, a ja na dodatnih 15 kvadrata? (Da li da se pre kupovine prijavimo na istu adresu i da li da napravimo kod notara izjavu o postojanju vanbracne zajednice?)Kuca bi bila na teritoriji Novog Sada. Izvinite na opsirnosti i hvala.
Poštovana Dijana,
Prilikom kupovine nekretnine u vanbračnoj zajednici, suprug bi imao pravo na oslobađanje na prenos apsolutnih prava na 40m2, s tim da je bitno da na tim parcelama/zemljištu (koje ima u svom (su)vlasništvu) nema nikakvih objekata pogodnih za življenje (porodične stambene zgrade, pomoćne zgrade i drugo).
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu Zakona o porezima na imovinu koji reguliše materiju poreza na prenos apsolutnih prava, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Dakle, kao vanbračni parter nemate pravo da učestvujete u oslobađanju od plaćanja poreza, ali kao član domaćinstva bi to moglo da bude eventualno zajedničko dete.
Pre kupovine placa 23.12.2015 godine,uzeo sam izvod iz katastra radi provere podataka,gde je pisalo da je plac gradsko gradjevinsko zemljiste. Nakon overe kupoprodajnog ugovora kod notara 25.12.2015.godine takodje je konstatovano da je u pitanju gradsko gradjevinsko zemljiste,ali poslednjih 7 godina i ove 2022 godine poreska uprava mi salje resenja o porezu na plac,gde i dalje pise gradsko gradjevinsko zemljiste.
Ali problem je katastru gde su mi promenili bez mog zahteva i moje saglasnosti namenu placa u poljoprivredno zemljiste.
Kome da se obratim da se namena placa vrati u gradsko gradjevinsko zemljiste?
Hvala Vam.
Poštovani Igore,
Predlažem da se sa upitnim zahtevom obratite gradskoj upravi – Sekretarijatu za poljoprivredu i zaštitu životne sredine (ili kako je taj organ naslovljen u opštini gde živite) i da sa njima utvrdite osnov prenosa ggz u poljoprivredno zemljište i/ili obrnuto.
Ja sam srpkinja i živim u Bosni i imam bosanske dokumente. Da li bih mogla kupiti imovinu u Srbiji iako nemam srpsko državljanstvo?
Unaprijed hvala,
Branka Doboj
Poštovana Branka,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Postovani, molim da mi pojasnite sta znaci ako u katastru nepokretnosti stoji:
Tereti na parceli – G list Vrsta tereta : Zabelezba prava trajnog koriscenja parking mesta u otvorenom stambenom bloku
Zabelezba parcele: Zabelezba da prvostepena odluka broj ___ nije konacna.
Radi se o natkrivenom parking mestu i da li se ono moze uknjiziti?
Ista zabelezba stoji i u vlasnickom listu kao zabelezba posebnog dela da resenje nije konacno. Stan je uknjizen 1/1.
Da lli je sigurna kupovina ovog stana i parkinga?
Unapred zahvalna
Poštovana Snežana,
Pretpostavka je da se radi o prodaji parking mesta od investitora sa pravom korišćenja, kada će samo u Katastru u “G” listu (tzv. List o teretima na nepokretnostima tj. posebnom delu) stojati da je upisano nečije pravo korišćenja, ali ne i pravo svojine. Takvo parking mesto može biti predmet prometa, s tim da rešenje o upisu sadašnjeg vlasnika mora biti konačno (upravo to i znači “zabeležba da prvostepena odluka nije konačna” – doneto je rešenje o upisu nečijeg prava, ali nije prošao rok za žalbu po tom rešenju i ono nije konačno). Po pravnosnažnosti rešenja, kada protekne rok za žalbu ili ako se od iste stranke u Katastru ne odreknu, možete raditi dalji promet.
Zdravo!
Na teritoriji naše opštine postoji više praznih stanova i kuća koji su upisani u katastar nepokretnosti kao vlasništvo Republike Srbije, a kojima raspolaže Opština. Prethodni korisnici su pomrli pre (neki od njih) i više od dvadeset godina; njihova deca su upisana kao korisnici ali nikada nisu živeli u tim stanovima, nisu plaćali stanarine (zakupnine), kao ni račune za vodu, struju i smeće, pa su sada nagomilani ogromni dugovi po tom osnovu.
Ja imam pedeset i dve godine i ceo život sam podstanar. Da li imam pravo da se uselim u neki od tih stanova, i kako da to izveden? Takođe me zanima da li bih ja morala da platim dugove koje su svojim neplaćanjem i zanemarivanjem ostavili prethodni vlasnici?
Poštovana Biljana,
Republika Srbija i Opština kao vlasnik tih prostora ima pravni interes i da svoju imovinu čuva, za iste uredno plaća sve obaveze na ime održavanja tih nepokretnosti. Da li su stanari tih stanova i kuća sa ili bez pravnog osnova u tim stanovim/kućama, to bi RS i Opština trebale da utvrđuju. Vi kao treće lice bez pravnog osnova, nemate pravo da se uselite u nečiju nekrentinu i da u istoj živite. Za sticanje svojine na nepokretnostima, potrebno je zaključiti valjani pravni posao. Da li deca pok. korisnika imaju pravni osnov (npr. ugovor o otkupu stanova u državnoj/društvenoj svojini), to sem njih i Opštine niko ne može da zna. Savet je da se sa nekim od tih korisnika utvrdi da li imaju valjani osnov da oni budu upisani kao vlasnici nepokretnosti, pa da od njih eventualno kupite nekretninu, uzmete istu u zakup i slično.
Postovanje.
Da li mogu dati punomocje stranom drzavljaninu koji ima boraviste u Srbiji da u moje ime moze da proda ili pokloni moj gradjevinski plac. Napominjem da to strano lice boravi u Srbiji vise od 10 godina i ima svoju nekretninu u Srbiji.
Hvala
Poštovani Kosta,
Punomoćjem za promet nekretnina može biti ovlašćeno bilo koje punoletno i poslovno sposobno lice, samim tim to može biti i strani državljanin, ali pod uslovom da zna srpski jezik. U slučaju da ne zna srpski jezik, onda će biti potreban prevodilac kao i dva svedoka koja poznaju jezik na koji se ugovor prevodi.
Dobar dan .
Dali postoji mogucnost kupovine kuce Ili stana , na kredit? Osoba zivi i radi van Srbije . Dali ste povezani sa inostranim bankama.
Lep Pozdrav
Zorica
Poštovana Zorice,
Kuću i stan je moguće kupiti na kredit, ali kod poslovnih banaka u Republici Srbiji. Ukoliko osoba koja namerava da kupi nekretninu živi van Srbije, a u mestu gde trenutno boravi postoji srpska ambasada/konzulat ili notar, može izdati i overiti specijalno punomoćje, kako bi neko treće lice u njegovo ime, moglo da obavi sve formalno pravne radnje radi sprovođenja postupka kupoprodaje. Takođe, svaka poslovna banka ima svoje uslove oko forme punomoćja za promet nekretnina, ali i za ugovor o kreditu, te s toga predlažem da se prvo izabere poslovna banka kod koje se podiže stambeni kredit i da se sa istom utvrde detalji.
Poštovani,
Godine 1994. krenula sam sa otkupom stana na 40 godina, tj. na 480 rata.
U ugovoru stoji da će se rata revolorizovati svakih 6 meseci, ali ne piše ko je dužan da obračuna iznos nove rate.
Mi još uvek otplaćujemo iznos koji je naveden u ugovoru jer nam niko nikada nije dostavio novi iznos za plaćanje.
Firma je čak pre 20 godina promenila broj računa na koji smo uplaćivali a da nas nije obavestila o tome, nego je pošta odbila uplatnicu pa smo morali sami da se raspitujemo za novi broj računa.
U firmi su tom prilikom primetili da je iznos neadekvatan, ali nisu reagovali.
Zanima me šta možemo da očekujemo u ovom slučaju da se desi? Ko je odgovoran što rata nije redovno revalorizovana?
Da li mi možemo da snosimo neke posledice zbog ove situacije?
Unapredzahvalna,
Maja Letić
Poštovana Majo,
Na ovakve zahteve se ipak mora izvršiti uvid u dokumentaciju koju posedujete. Svakako je preporuka da se pismenim putem obratite pravnom licu od koje ste 1994. godine otkupili stan, a možete i u tom smislu, angažovati sudskog veštaka iz oblasti eko.-fin. struke kako bi vam jasno utvrdio iznose (imajući u vidu revalorizaciju cena). Po osnovu veštačenja, nastavite da plaćate cenu na ime otkupa stana, te nakon celokupne isplate ukoliko Vam se ne omogući od strane firme kao prodavca da se uknjižite kao vlasnica u Katastru, podneće tužbu nadležnom sudu.
ŽELIM DA KUPIM STAN U ZGRADI GDE SU ZAJEDNIČKI PRIKLJUČCI ZA GAS,STRUJU I KOMUNALIJE.MOGU LI DA PRIKLJUČKE RAZDVOJIM SAMOSTALNO ILI MI TREBA SAGLASNOST I DRUGOG VLASNIKA STANA POŠTO POSTOJE ZAJEDNIČKE PROSTORIJE KROZ KOJE PROLAZE KABLOVI I CEVI OD GASA. KAO I PRIKLJUČAK ZA VODU KOJI SE NALAZI U PODRUMU I JEDNOM CEVI VODA IDE DO PRIZEMLJA I STANA KOJI BIH KUPIO NA SPRATU. NAPOMENUO BIH I DA JE KOTAO NA GAS U PODRUMU KOJI JE TAKOĐE ZAJEDNIČKI. A NA KUĆI POSTOJI I TAVAN NA KOJI SE IZLAZI IZ STANA NA SPRATU KOJI JE TAKOĐE ZAJEDNIČKI . DA LI SAM DUŽAN DA OMOGUĆIM IZLAZAK NA TAVAN KROZ STAN ILI MORAM UČESTVOVATI U PRAVLJENJU NOVOG ULAZA.
Poštovani Dragane,
Kao advokat ne mogu da odgovorim na Vaše pitanje, jer se prvo moraju sagledati sve tehničke mogućnosti razdvajanja svih instalacija (gasa, struje i drugo). Ukoliko se isto razdvaja od etažne jedinice koja je u svojini nekog privatnog (etažnog) dela, svakako da treba saglasnost tog vlasnika. U slučaju da se isto mora sprovesti kroz zajedničke delove zgrade, potrebna je saglasnost Skupštine zajednice stanara. Bez uvida u dokumentaciju, ne mogu se izjasniti oko eventualnog pravljenja novog ulaza.
Poštovani Mirko,
Preko internet sajta RGZ (e-šalter za građane) imate mogućnost podnošenja on line – e-primedbu na rad katastra, a zbog nerešavanja predmeta. Moguće je da postoje određeni nedostaci i u samom ugovoru koji ne dozvoljavaju postupanje po predmetu (svakako bi se i o tome moralo doneti određeno rešenje/zaključak)
Dao kaparu za stan u zgradi koja je ozakonjena po zakonu o ozakonjenje. Prvi kupac, bračni par pokrenuo postupak upisa, u katastra piše u proceduri. Drugi navodni vlasnik neuknjižen, kao i prvi. Savet šta uraditi kako bi se kupio i uknjižio kao vlasnik?
Poštovani Kole,
Kako biste se upisali kao vlasnik stana, potrebno je da nadležnom Katastru podnesete zahtev za upis prava svojine i da priložite originale ugovore koje imate, tj. kojim dokazujete pravni kontinuitet prava vlasništva (ugovor između investitora i prvog kupca, pa vašeg prodavca i vas kao kupca). Ono što je bitno je da je u svim tim ugovorima izdata bezuslovna tzv. clausula intabulandi, odnosno uknjižbena dozvola. Ukoliko nije, mora se utvrditi iz kog razloga nije izdata (nije isplaćena celokupna cena stana ili..) pa se mora overavati Aneks ugovora itd. Ukoliko i dalje postoje nejasnoće, obratite se advokatu za konkretniju pomoć. Praksa je da uknjižba u katastru može da potraje, pa je predlog da pišete molbu/urgenciju da se hitno postupi u rešavanju vašeg predloga (pokušajte preko internet stranice Katastra nepokretnosti – https://servisi.rgz.gov.rs/eprimedbe/form/ – da podnesete on-line primedbu na rad službe)
Dobar dan,
Imam sledece pitanje.Rodjaka je postala suvlasnik stana pre 2006 godine i suvlasnik je sve do sada,a ja sam po osnovu nasledstva ove godine dobio kucu u suvlasnistvo pa me zanima da li bi rodjaka ili ja imali pravo na povrat PDV-a kada se kupuje novogradnja od investitora i da li bi imali pravo na povrat 2,5% kod eventualne kupovine starogradnje?
Poštovani Marko,
Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, ako, između ostalog, od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, prema stanju koje ste opisali, nemate pravo na poreska umanjenja po osnovu kupovine prve nekretnine. Isto se odnosi i na apsolutna prava.
Zdravo,
Želela bih da stan u Beogradu izdam stanarima na duže vreme pa me interesuje savet kako se najbolje zastititi od prevara u smislu neredovnog plaćanja kirije i režija?
Poštovana Nevena,
Najbolji način da se zaštite je uzimanje depozita. Depozit predstavlja obezbeđenje da ukoliko zakupac ne plati svoje obaveze (zakupninu, režijske troškove i/ili načini određenu štetu u stanu) vlasnik nekretnine – zakupodavac, iz primljenog depozita može da nadoknadi sve troškove (tako treba i navesti u ugovoru). Zbog ovoga je važno da zakupodavac i zakupac sačine i zaključe ugovor o zakupu i u njemu unesu stavku o depozitu. U praksi, depozit se obično uzima u visini jedne ili dve mesečne neto zakupnine.
Više o depozitu možete pročitati u ovom tekstu
Postovani,
Treba mi savet oko kupovine placa za uknjizenom kucom. Broj parcele je 1513/16 i nalazi se u Borci opstina Palilula. U katastru pise da je parcela pod teretom za uplatu naknade za prenamenu zemljista od 6.1.2022. kada su i dobili resenje za uknjizenje kuce. Prodavci kazu da nisu podnosili zahtev za prenamenu zemljista. Na placu ima legalan prikljucak za vodu, a moje pitanje je da li ovaj teret moze da bude problem za prikljucak na struju i da li ce notar overiti kupoprodajni ugovor
Poštovani Milane,
Postojanje zabeležbe obaveze plaćanja prenamene zemljišta u Listu nepokretnosti kod odnosne nekretnine ne predstavlja problem da se nekretnina prometuje, notar će overiti ugovor sa napomenom o postojanju te naknade koja se nije izmirila (savet je da ugovorom definišite čija će to biti obaveza kada dospe na naplatu – kupčeva ili prodavčeva). Takođe, navedeno ne bi trebalo da predstavlja problem za priključak struje.
Poštovani,
Nakon smrti oca (koji je bio vlasnik stana i kao takav upisan u katastar), ostavinskom raspravom postala sam jedini vlasnik stana.
2020. godine sam nadležnom Katastru podnela zahtev za preimenovanje vlasnika na imovini – stanu. I pored brojnih uregencija, nisam dobila rešenje o upisu vlasništva u Katastar, do danjašnjeg dana, iako su svi rokovi za izradu pomenutog rešenja istekli.
Koje su moje zakonske mogućnosti, tj. šta još mogu da uradim, kako bih ostvarila svoje pravo?
Poštovana Slađana,
Pokušajte preko internet stranice Katastra nepokretnosti – https://servisi.rgz.gov.rs/eprimedbe/form/ – da podnesete on-line primedbu na rad službe. Rok za odgovor na primedbu je 5 /pet/ dana i u praksi, deluje.
Dobro vece ,
Da li je obaveza plaćanja agencijske provizije ako u oglasu koji su oglasili ne stoji da treba da se plati provizija?
Poštovani Milivoje,
Prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Inače, posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Postovani,
Da li je upotrebna dozvola neophodna prilikom kupovine kuce i gde se ona nabavlja?
Da li je nabavlja kupac ili prodavac?
Hvala!
Vanja Ljubic
Poštovana Vanja,
Ukoliko kuća ne poseduje upotrebnu dozvolu, ona može biti predmet prometa, ali je bitno utvrditi kakvim tačno pravom prodavac raspolaže po osnovu ugovora kada je on stekao nekretninu. Takođe, od značaja je kakvo je pravno stanje na parceli/zemljištu, šta je utvrđeno ugovorom kojim je prodavac stekao predmetnu nekretninu. U slučaju da je kuća kao takva ucrtana u Katastru i da poseduje građevinsku dozvolu, potrebno je na ime prodavca sprovesti tehnički prijem objekta i dobijenje uporebne dozvole. Međutim, deluje mi da se postupak dobijanja uporebne dozvole treba sprovesti kroz postupak ozakonjenja (potpune legalizacije nekretnine).