Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.894 Odgovor
Postovani,
Ukoliko kupim stan koji nije uknjizen a u procesu legalizacije , da li bih imao pravo na povrat PDV s’ obzirom da mi je to prva nekretnina? Hvala unapred.
Prijatan dan.
Poštovani Bojane,
Povrat PDV-a imate samo ako kupujete stan od investitora, a PDV se može vratiti i ako se stan uzima još u izgradnji (to i znači da nije još izdata upotrebna dozvola). Za stanove koji su već bili predmet prometa investitora (“druga ruka prodaje”) nemate pravo na povrat PDV-a, jer se onda na promet te nekretnine obračunava porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% na osnovicu/tržišnu vrednost nekretnine (za koji porez takođe postoje uslovi za oslobađanje za kupca prve nekretnine u skladu sa članom 31a i 31b Zakona o porezima na imovinu).
Dobar dan. Interesuje me da li sestra i ja mozemo da prodamo stan posto smo vlasnice po pola,jer stan nije uknjizen?
Poštovana Majo,
Stan se može prodati iako je u vlasništu pola-pola, samo je pitanje iz kog razloga nije uknjižen (to zavisi i da li će ugovor o kupoprodaji javni beležnik hteti da overi). Savet je da se obratite advokatu kako bi se utvrdilo iz kog razloga stan nije uknjižen. Bez uvida u postojeću dokumentaciju, nije moguće dati detaljniji odgovor.
Poštovani,
Kupili smo stan pre pet godina u naselju Krnjača u Beogradu.
Kupili smo stan od žene koja ga je kupila od investitora. Imamo kupoprodajni ugovor, potvrdu o plaćenom porezu na apsolutna prava.
Imamo ugovo izmedju te žene i investitora da je on dužan da legalizuje zgradu i on je to uradio, ali kad udjem na sajt katastra piše da je stan VlASNIŠTVO 1/1 ALI da sa i dalje vodi na investitora. Šta ja trebam da uradim da prebacim stan na moje ime ( odnosno na ime mog oca)
Napomena, struja, infostan, porez stiže sve na ime mog oca.
Hvala unapred na odgovoru
Srdačan pozdrav
Marko Krstic
Poštovani Marko,
Kako bi se Vaš otac upisao kao vlasnik stana, potrebno je da nadležnom Katastru podnesete zahtev za upis prava svojine i da priložite originale ugovore koje imate, tj kojim dokazujete pravni kontinuitet prava vlasništva (ugovor između investitora i vašeg prodavca, pa između njega i vašeg oca). Ono što je bitno je da je u svim tim ugovorima izdata bezuslovna tzv. clausula intabulandi, odnosno uknjižbena dozvola. Ukoliko nije, mora se utvrditi iz kog razloga nije izdata (nije isplaćena celokupna cena stana ili..) pa se mora overavati Aneks ugovora itd. Ukoliko i dalje postoje nejasnoće, obratite se advokatu za konkretniju pomoć.
Postao sam vlasnik stana na osnovu ugovora od doživotnom izdržavanju koji sam sklopio sa ocem i majkom. Stan je nedugo nakon njihove smrti prodat. Da li podlezem plaćanju ili sam oslobođen plaćanja poreza na kapitalnu dobit?
U razgovoru sa Javnim beleznikom, advokatom, pa čak i radnikom Poreske uprave svi su mišljenja da sam oslobođen jer se nalazim u prvom naslednom redu, ali niko nije 100% siguran.
Interesuje me Vaše mišljenje.
Hvala unapred.
Poštovani Bojane,
Nemate pravo na poresko oslobađanje. Naime, ako je pravo obveznik stekao ugovorom o doživotnom izdržavanju, nabavnom cenom smatra se tržišna cena prava koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika. Vaše pravo svojine nije stečeno nasleđem već ugovorom o dvorbi. Predmetna materija je regulisana članom 75 i 76. Zakona o porezu na dohodak građana.
Poštovani,
Interesuje me da li je potrebno da se radi ugovor o poklonu između moje majke i mog sina, poklon je u novcu koji je moja majka ostvarila prodajom nekretnine, a moj sin bi ga koristio kao učešće za podizanje stambenog kredita?
I da li je bolja varijanta da se radi prvo ugovor o poklonu između moje majke i mene, a nakon toga između mog sina i mene? Kakve su naše obaveze po tom pitanju?
Veliko hvala, srdačan pozdrav
Poštovana verice,
U ovom slučaju, radi kasnije eventualne potrebe za dokazivanjem sticanja/porekla novca, predlog je da se obratite advokatu radi sačinjavanja ugovora o poklonu novca, da isti overite kod javnog beležnika, a da sin dalje sa tim novcem raspolaže i kupuje nekretninu odnosno isplaćuje učešće za banku. Obaveza na ime naznačenog pravnog posla je podnošenje poreske prijave za poklon novca nadležnoj Poreskoj upravi. Naslednik prvog naslednog reda, supružnik i roditelj ostavioca, odnosno poklonoprimac prvog naslednog reda i supružnik poklonodavca se oslobađaju od plaćanja ovog poreza, a shodno članu 21. Zakona o porezima na imovinu;
pozdrav, zanima me da li banke odobravaju kredite za kuce koje nisu legalizovane, ali su zavedene u katastru, da li bi banka dala kredit u tom slucaju, hvala unaper!
Poštovani Filipe,
Prvo je neophodno da se uradi ozakonjenje/legalizacija nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Ne možete prvo kupiti nekretninu, pa onda legalizovati (jer banka mora imati legalnu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom). Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu, potpuno legalnu nekretninu, a ovu kupite nelegalnu i kasnije je vi legalizujete (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom).
Poštovani,
Interesuje me da li je moguće kupiti parking mesto u zgradi u kojoj kupac ne živi (nije vlasnik posebnog dela objekta kojem pripada parking mesto).
Poštovana Jelice,
Moguće je kupiti takvo parking mesto, ali u praksi se retko dešava da investitori parking mesta prodaju trećim licima odnosno onim licima koja u toj zgradi nemaju stan ili drugu etažnu jedinicu. Kupovina parking mesta, ukoliko je etažirano u Katastru, nema nikakve razlike od kupovine npr. stana u predmetnoj zgradi.
Da li mogu da umanjim porez na kapitalnu dobit na vrednost izmedju kupovne cene iz 2018. godine i prodajne cene iz 2021. godine, po bilo kom osnovu, s obzirom da su cene porasle znatno u medjuvremenu a stan koji sam kupio nije bio u fazi “kljuc u ruke”, a do momenta kupovine novog ce proci ukupno vise od 8 meseci?
Poštovani Branko,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz prethodnog stava (npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da ime nota/fiskalne račune o izvedenim radovima), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Otac mi je umro prosle godine i ostavio mi je kucu u Krcedinu sa placom.Sa obzirom da nisam u mogucnosti da je odrzavam i odlazim tamo htela bih da je prodam ili zamenim za garsonjeru u Beogradu.Da li je pravno uredu da ako nadjem nekoga za zamenu da se uradi ugovor kod advokata i overi kod notara ili postoji jos nesto sto bih zakonski morala da uradim.Posedujem svu dokumentaciju o kuci koja je regularna.
Poštovana Gordana,
Moguće je uraditi ugovor o zameni nepokretnosti i sa poreskog aspekta to se tretira kao da radite dve kupoprodaje (tj. Vi prodajete svoju kuću i kupujete stan). Svakako je savet da naznačeni pravni posao uradi advokat, kao stručno lice, a kod javnog beležnika je potrebno da zakažete termin i odnesete svu relevantnu dokumentaciju (lične karte za kupca i prodavca, tj. obe ugovorne strane kao i osnove sticanja nepokretnosti – u Vašem slučaju, rešenje o nasleđivanju iza pok. oca). Nakon overe ugovora, podnese se poreske prijave, ali to može i javni beležnik da uradi u Vaše ime kao i izabrani advokat.
Dobar dan. Da li moze nekretnina koju imam u svom vlasnistvu 1/1 biti predmet hipoteke za kupovinu kuce? Da li se i u tom slucaju placa ucesce? Hvala
Poštovani Miloše,
U dogovoru sa poslovnom bankom kod koje ste se dogovorili u vezi podizanja kredita, stan u vašem vlasništvu može biti predmet založnog prava – hipoteke, a da se kupi druga nekretnina, u ovom slučaju kuća. Kod stambenih kredita, politika banke je da se minimum 20,00% od kupoprodajne cene isplaćuje učešće iz sopstvenih sredstava, a ako je nekretnina koja je predmet zaloge – hipoteke npr. 100% veća od vrednosti samog kredita, onda banke i ne traže učešće (npr. podižete kredit od 40.000,00 EUR a u zalogu dajete stan koji vredi 80.000 EUR). Dakle, sve ovo zavisi od procene nekretnine koju kupujete i koju zalažete.
Kako da se obezbedim prilikom izdavanja stana da nemam problema. Hvala
Poštovani Aleksandra,
Najbolji način da se zaštite je uzimanje depozita. Depozit predstavlja obezbeđenje da ukoliko zakupac ne plati svoje obaveze (zakupninu, režijske troškove i/ili načini određenu štetu u stanu) vlasnik nekretnine – zakupodavac, iz primljenog depozita može da nadoknadi sve troškove (tako treba i navesti u ugovoru). Zbog ovoga je važno da zakupodavac i zakupac sačine i zaključe ugovor o zakupu i u njemu unesu stavku o depozitu. U praksi, depozit se obično uzima u visini jedne ili dve mesečne neto zakupnine.
Više o depozitu možete pročitati u ovom tekstu
Dobar dan,
Stan iz nasledstva je prodat. Naslednici su iz 3.naslednog reda. Da li su u obavezi da prijave kapitalnu dobit poreskoj upravi u roku od 30 dana? i kako se visina poreza utvrđuje?
Hvala
Poštovani Aleksandre,
Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama člana 72. Zakona o porezu na dohodak građana. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne i nabavne cene ostvarene prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava ako su stečena nasleđem, ako se prenos vrši između bračnih drugova i kod prvog naslednog reda, kao i svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina (oslobađanje od plaćanja ovog poreza je propisano članom 72a imenovanog Zakona)
Na bazi izjave overene u sudu o saglasnosti za pravo sluzbenosti prolaza preko njegove parcele dobio sam lokacijsku dozvolu 2013 god. Takvu istu izjavu posedujem od predhodnog vlasnika te parcele i predhodnog vlasnika moje parcele. Vlasnik koji mi je vec dao tu izjavu 2013 sada mi trazi nerealnu finansijsku nadoknadu da bi mi dao novu izjavu kod notara. Koja su moja prava i kako da ih ostvarim. Hvala
Poštovani Zvonko,
Predlog je da putem suda zaštitite svoja prava odnosno da putem tužbe za utvrđivanje službenosti prolaza zatražite to pravo, te da se u samom sudskom postupku, putem veštačenja, utvrdi realna finansijska nadokanda za korišćenje poslužnog dobra.
Postovani da li agencija može da naplati proviziju ukoliko nije ničim doprinela da se nekretnina proda, hvala unapred
Poštovana Petra,
Prema Zakonu o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Inače, posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Posle oceve smrti nasledila sam i put na koji placam neka odvodnjavanja.Tu su sad izvodeni i neki radovi za kanalizaciju.Pojedini mi govore da to mogu da prodam drzavi.Ako ne mogu da prodam kako se to poklanja drzavi.
Poštovana Slavice,
Predmetni put ne možete prodati državi ali ako država gradi isti, morao se prvo utvrditi javni interes za taj put pa sprovesti postupak eksproprijacije u kom bi vam se, kao jedan od načina obeštećenja, isplatila naknada (po realnoj tržišnoj ceni). Za detalje, obratite se advokatu jer postoji mogućnost da se radi i o tzv. faktičkoj eksproprijaciji.
Pozdrav,
Zainteresovana sam za kupovinu stana, i u pitanju je 2.5soban stan na Adicama, za 42.100€.
Razlog zašto je ovako jeftin, je zato što nije uknjižen kao stan, vodi se kao tavan. Tj., prostor se nalazi u zgradi koja ima 2 sprata i tavan(taj tavan je uređen kao jedan velik stan). Agenti su mi rekli da ću moći da ga uknjižim kao stan kada se dozvoli na tom delu Adica zidanje više od 2. sprata, jer je ovo tehnički 3. sprat. Kakve su legalne posledice uzimanja ovog prostora i korišćenja njega u stambene svrhe? Da li je ovo uopšte legalno? I da li u slučaju neke inspekcije, odgovara vlasnik tog prostora ili investitor koji je gradio više od dozvoljenog? Tj tehnički nije, jer se ovo vodi kao tavan.
Poštovana Melinda,
Predmetnu nekretninu možete kupiti i ugovorom je opisati identično kako je to uknjiženo u Katastru nepokretnosti. Jedno je kako je nekretnina uknjižena (a to je tavanski prostor) a drugo kako se u stvarnosti koristi – kao stan. Morate imati u vidu rizik sa kojim ulazite u kupovinu, a to je da možda formalno-pravno, nikada nećete moći da izvršite prenamenu u stambeni prostor (to zavisi od mnogo faktora). Svesno kupujete takvu nepokretnost, ali svakako nadležnim organima (pre svega Poreskoj upravi) morate označiti da se radi o stambenom prostoru, kako ne biste imali problem oko poreza na imovinu i drugo.
Dali izvodjac radova ima pravo da stavi prozorei balkone na zadnjoj fasadi zgrade koja je udaljena na nekih cetiri ili pet metara od moje kuce i direktno gleda u moje dvoriste kao da sede u lozi u poziristu a moje dvoriste scena? Zar ne postoji Urbanisticki zavod ? Zalila sam se opstini i Gradjevinskoj Inspekciji ali sam ostala bez odgovora.Zalila sam se kad je zgrada pocela da se zida a sada je vec narasla do krova.Molim za odgovor jer nemam kome da se obratim.
Poštovana Milena,
Urbanističkim planom je jasno utvrđeno spram dela grada, kakav stambeni objekat može da se gradi – spratnost, okrenutost, gabaritnost i drugo. Detaljnije Vam se ne možemo izjasniti, osim da ako direktno trpite štetne emisije (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, potresa, buke..) svoja prava, a ujedno i naknadu štete, potražite putem nadležnog suda, a u svemu prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Postovani
Postoji stan koji bi kupio za kes ..radi se o zgradi koja je napravljena posle zemljotresa u Kraljevu i na kojoj je hipotekom vlasnik grad Krtaljevo , radi se o Dositejevoj ulici. E sad konkretno pitanje kako mogu da zakljucim bilo kakav ugovor o kupovini jer kod notara ne moze da se overi zbog hipoteke i klauzule da ne sme 5 godina da se otudji ..Nije uopste problem oko realizacije kupoprodaje moja je drugarica ali moram ipak nekako da se osiguram .
Hvala na odgovoru i sve najbolje
Poštovani Vladimire,
Obzirom da se ne može iz navedenih razloga zaključiti kod javnog beležnika konačni kupoprodajni ugovor, možete stan isplatiti u celosti, preuzeti posed nepokretnosti ali o tome da se sačini potvrda o prijemu kupoprodajne cene kao i da se utvrde međusobna prava i obaveze oko isplate i brisanja založnog prava (hipoteke).
Dobar dan! Molim, kazite, da li resenje za legalizaciju i vlasnicki list su dokumente sa istom pravnom snagom? Da l postoji nesto, sta moze sa vlasnickom listom i ne moze sa resenjem za legalizaciju?
Hvala unapred!
Poštovana irina,
Vlasničkim listom iz Katastra dokazujete pravo svojine/vlasništva na nepokretnosti i on je legalan i punovažan pravni osnov da u bilo kojoj državnoj ustanovi, organu, banci i/ili javnom preduzeću dokažete da ste vlasnik nepokretnosti, dok rešenjem o legalizaciji samo dokazujete da je nepokretnost legalna, što automatski ne znači da je lice koje je izvršilo legalizaciju nekretnine i dalje vlasnik iste.
Interesuje me sta za nas koji planiramo da kupimo stan preko stambenog kredita, predstavlja informacija da stan nije uknjizen?
Poštovana Milice,
Dok se nepokretnost ne uknjiži, nećete moći da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu (osim ako se radi o novogradnji, onda tek nakon 80% završenosti objekta). Poslovna banka koja odobrava kredit uvek zahteva uknjiženu i potpuno legalnu nekretninu kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom. Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu nekretninu, a ovu kupite neuknjiženu (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom). Međutim, od značaja je i u Vašem pitanju tumačenje “neuknjižen stan”: da li se prodavac nije uknjižio u Katastar (a ima punovažni pravni osnov za to) ili zgrada nije uknjižena ili etažirana ili…
Posedujem stan koji je u državini pošto nam investitor nije dostavio upotrebnu dozvolu. Da li ga mogu prodati?? Hvala unapred
Poštovana Milka,
Ukoliko stan ne poseduje upotrebnu dozvolu, on može biti predmet prometa, ali je bitno utvrditi kakvim tačno pravom Vi raspolažete po osnovu Vašeg ugovora kada ste stekli nekretninu. Takođe, od značaja je kakvo je pravno stanje na parceli, šta je utvrđeno ugovorom kojim ste kupili predmetnu nekretninu i drugo. Za više detalja, obratite se advokatu.
Pozdrav, zanima me kako se navodi na predugovoru a potom i na ugovoru iznos koji plaćamo u kešu za stan, a ostatak ide preko kredita?
Poštovana Jelena,
Za takvu vrstu detalja u vezi (pred)ugovora i stambenog kredita, obratite se advokatu.
Poštovani,
Posedujem plac sa započetom i nedovršenom kućom, koja nije stavljena pod krov. Izgradnja kuće je počela sa kompletnom projektnom dokumentacijom i na osnovu izdate građevinske dozvole iz jula 1976. god. i važila je dve godine. Iz odeljenja za ozakonjenje opštine Čukarica, u pitanju je Sremčica, sam dobila odgovor da Rešenje o ozakonjenju ne mogu da mi izdaju, ako se kuće konstruktivno ne dovrši, odnosno stavi pod krov.
Ja bih želela da taj plac prodam, ali nemam mogućnost da ga dovedem u stanje da se može ozakoniti, a čula sam da kupoprodajni ugovor za takav objekat ne može da se overi kod notara, pa ako vi znate odgovor, vrlo bi ste mi pomogli.
Srdačan pozdrav!
Tanja Ciganović
Poštovana Tanja,
Nelegalni objekti mogu biti predmet kupoprodaje ali se pre svega, mora utvrditi da li je i ako jeste, kako uopšte objekat upisan/uknjižen u Katastru. Od toga, zavisi dalja sudbina prodaje nepokretnosti.
Postovani!
Zanima me kako mogu da dam punomocje na parcelu koja je u mom vlasnistvu drugoj osobi da moze vrsiti bilo kakve malverzacije, zagradjivati odrzavati graditi, vaditi dozvole bilo kakve vrste u vezi parcele, otvoriti radnju ili preduzece na kat parceli, prodati i prevesti parcelu u moje ime. Nalazim se na relaciji Amerika Srbija i nisam u mogucnosti da ispunim sve gore opisano zbog putovanja. Unapred hvala.
Poštovana Ljiljana,
Predlog je da se obratite advokatu za više detalja u vezi sačinjavanja punomoćja. Sve što ste naveli trebalo bi uneti u punomoćje, ali svakako da mora biti sadržinski preciznije odnosno tačnije i detaljnije opisano. Punomoćje se overava kod javnog beležnika u formi proste overe potpisa ili ako isto overavate u USA, onda najbolje u sprskoj Ambasadi/Konzulatu.
Poštovani, kod kupovine prve stambene nekretnine, ako fizičko lice već ima u svojoj svojini poslovni prostor, da li i dalje važi da je oslobodjen od plaćanja pdv-a ili poreza na prenos apsolutnih prava?
Poštovana Tara,
Ukoliko posedujete poslovni prostor u su/svojini (tako se i vodi kao posebna etažna jedinica u Katastru), onda i dalje ispunjavate uslov da se oslobodite poreza (na prenos apsolutna prava) ili povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine.