Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.154 Odgovor
Nasledila sam kucu pre tri godine i hocu da je prodam koliko placam porez
Da li može stan koji se knjiži kao garaža legalizovsti kao stan?
Potrebno je da se angažuje arhitekta za izradu projekta prenamene garaže u stan. U projektu mora biti dokazano da prostor ispunjava minimalne tehničke uslove za stan (osvetljenje, ventilacija, sanitarni čvor, minimalna kvadratura po propisu…). Zatim se traži dozvola za prenamenu od Službe za građevinarstvo, a onda se izdaje građevinska dozvola. Nakon toga, pristupa se izvođenju radova i kasnije tehnički prijem.
Dana 15.09.2025 god zvali su me iz agencije za prodaju nekretnina, da razgovaramo o nekretnini koju želim da prodajem a oglasila sam je na internetu. Prilikom razgovora sa vlasnicima agencije, pričali smo o ugovoru o posredovanju (koji je po njima neobavezujući) da bi kasnije prilikom potpisivanja, stavili na potpisivanje ekskluzivni ugovor o prodaji nekretnina. Napominjem da sam izašla sa posla na pauzi za doručak i nisam ponela naočare. Kasnije sam shvatila da mi je poturen na potpisivanje ekskluzivni ugovor o prodaji stana, pa sam onda dana 19.08.2025 , email-om obavestila da raskidam ugovor. Oni su meni posle 4 dana o potpisivanja ugovora, a dva sata pole raskidanja poslali fiskalni račun na iznos od 176.250 dinara ??? i fakturu za plaćanje u iznosu od 176.250,00 dinara. Vlasnik me je obavestio da sam prekršila čl.4 i čl.10 ekskluzivnog ugovora, a fakturisao mi je po čl.6 koji se odnosi na visinu provizije nakon prodaje stana što iznosi 1500 evra po kursu od 117.5 kurs koji je u menjačnicama a ne po srednjem kursu NBS.
Ja sam ih obavestila putem e-maila i poštom sa povratnicom da ne nameravam da platim račun i da su njihova potraživanja po osnovu fakture i računa nerealna, s obzirom da za 4 dana nisu počeli svoje posredovanje, nisam im dostavila overene kopije dokumentacije od stana, nisu videli nekretninu, niti slikali, niti oglašavali, nisu izašli na teren, niti imali vremena da naprave bilo kakvih troškova, odnosno nisu pretrpeli nikakvu štetu i neću platiti ni dinara.
Sada su mi pustili rešenje o izvršenju. Da li stan mogu da prodam? Da li ću izgubiti sudski spor ako udjem u parnicu sa njima? Napominjem da sam ugovor raskinula zato što su počeli da me zovu te sam se ja raspitala i po gradu ima mnogo prevarenih osoba i puno sudskih sporova.
Poštovana, angažujte advokata radi zastupanja. Ne deluje mi da agencija ima pravo na takvu nadoknadu pogotovo ako stan nije oglašen niti su istu pogledali, slikali.. Shodno zakonu, imate i pravo na raskid ugovora a posrednik nije ispunio svoje obaveze shodno članu 16. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Član 27. navedenog zakona može dosta da Vam služi.
Poštovani,
Prodajem stan u zgradi koja nije legalizovana. Izgradjena je 2016. godine. Uselila sam se 2017. godine.
Od 15 stanova, samo jedan stan je uknjižen (prvi stan koji je investitor prodao). Moj stan i dalje spada u nelegalan. Vasništvo nad stanom je prenešeno sa investitora na mene. Postoji zahtev za uknjiženje od strane investitora i advokatica ne zna zašto slučaj još uvek nije rešen.
Da li se stan može legalizovati sada, 2025. godine? Kako bih to uradila (advokat uprave zgrade nije od pomoći)?
Da li mogu prodati stan ako ostane nelegalizovan? Kako to da uradim? Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana, ne možemo se izjasniti na pitanje jer nemamo sve relevantne podatke oko dokumentacije kojom raspolažete. Mora se utvrditi razlog zašto stanovi nisu upisani, da li je sproveden tehnički prijem ili nedostaje neki akt u vezi sa tim, zbog čega nije vršeno etažiranje. Nelegalan stan je moguće prodati.
Kupili smo kuću, isplatili u celosti u ugovoru piše da bivši vlasnik posle 30 dana mora da nam preda ključeve ali on stalno odlaže predaju ključeva, moli za produžetak i laže da je iznajmio stan, kako mi da uđemo u našu nekretninu?
Poštovani, ukoliko se ne možete dogovoriti oko predaje poseda nepokretnosti, pokrenite sudski postupak radi iseljenja iz nepokretnosti. Angažujte advokata, a kada sud donese odluku, sa tom odlukom putem javnog izvršitelja uz asistenciju organa MUP – PU vršite iseljenje lica.
Kupljen je stan u novoj stambenoj zgradi ali se u kupoprodajnom ugovoru vodi kao garaža!
Postoji li mogućnost preimenovanja u stan i koji je proces?
Hvala!
Potrebno je da se angažuje arhitekta za izradu projekta prenamene garaže u stan. U projektu mora biti dokazano da prostor ispunjava minimalne tehničke uslove za stan (osvetljenje, ventilacija, sanitarni čvor, minimalna kvadratura po propisu…). Zatim se traži dozvola za prenamenu od Službe za građevinarstvo, a onda se izdaje građevinska dozvola. Nakon toga, pristupa se izvođenju radova i kasnije tehnički prijem.
Poštovani, na Divčibarama sam kupio apartman u zgradi od ukupno 14 apartmana. Investitor je pojedinim vlasnicima ap. upisao u Ugovor o kupovini ap. da imaju pravo trajnog korišćenje parking mesta koja se nalaze na parceli i koja su mu bila uslov za dobijanje gradj dozvole. Da li invest. ima pravo da daje pojedinim vlasnicima pravo trajnog korišćenja tih p.m.? Hvala
Poštovani, trajno prava korišćenja parking mesta se u praksi plaćaju investitoru, pa samim tim, ko je platio – dobio je naznačeno pravo.
Da li državljanin Holandije na osnovu vlasništva nekretnine – na opština Bajna bašta (vrednost 110000€) može aplicirati za privremeni boravak u Republici Srbiji?
Poštovani, svaki strani državljanin ako već ima vlasništvo na nekretnini u Republici Srbiji ima pravo da po osnovu svojinskog prava traži privremeni boravak kod nadležnog MUP-PU. Vrednost nekretnine nije bitna za ovu vrstu prijave, kao ni gde se nekretnina nalazi, osim što je bitno da se radi o nekretnini podobnoj za život (kuća, stan..)
Poštovanje,
Želeo bih duplex stan da podelim na dva zasebna stana pa me zanima da li je moguce uknjižiti ih u katastru kao dva odovojena stana i šta je sve potrebno uraditi da bih ispunio taj uslov ?
Hvala unapred
Poštovani, za odvajanje dupleksa u dva posebna stana, potrebna je građevinska dozvola, projekat podele, saglasnost skupštine stanara, upotrebna dozvola i etažni elaborat (jer će se dobiti jedan novi stan, sa posebnim brojem). Svakako je uslov da svaki stan može da ima zasebni ulaz, odnosno da je jedna zasebna funkcionalna celina. Predlog je da angažujete projektanta koji ovakve stvari i sprovodi papirološki..
Imam jedno pitanje koje je (rekao bih) dosta specifično, a u nedostatku iskusnih advokata u ovoj oblasti u malom mestu iz kog dolazim, pokušaću prvo da se konsultujem ovde.
Naime, pojavio se investitor sa željom da otkupi parcelu i da tu sagradi novi objekat.
U pitanju je 1 parcela, koja je gradsko građevinsko zemljište i podeljena je na četiri dela u katastru. Na sve četiri parcele je u B listu kao vlasnik upisana RS. Piše i da vlasnici koji su upisani u 1. deo V lista imaju pravo korišćenja.
deo parcele čini jedna prizemna kuća
deo parcele čini jedna prizemna kuća
deo parcele čini manja zgrada sa četiri stana koji su uredno upisani kao posebni delovi objekta.
deo je „zemljište uz zgradu i drugi objekat.“ Piše i da su vlasnici objekta upisani u 1. delu V lista, međutim, taj deo ne postoji na ekatastru
Parcela je nekada bila jedinstvena i na njoj je bila samo pomenuta zgrada. Nakon nacionalizacije, sagrađene su još dve kuće, jedna ispred, a jedna iza zgrade. Pretpostavljam da je pre svega neophodno uraditi konverziju gde bi se pravo korišćenja pretvorilo u pravo svojine?
Ono što mene zanima jeste, ukoliko se izvrši konverzija, ko bi bio vlasnik 4. dela koje se sada vodi kao zemljište uz objekat? I u kom srazmeru?
Da li bi vlasnici sve tri parcele dobili udeo 1/3, ili bi vlasnici 6 posebnih delova (4 stana i 2 kuće) dobili udeo 1/6, ili bi eventualno zbog situacije od pre nacionalizacije vlasnici stanova postali vlasnici u delu 1/4.
Hvala unapred
Poštovani, ne možemo se izjasniti na pitanje bez uvida u dokumentaciju po osnovu koje zahtevate upise prava privatne svojine. Ne znamo koliko ima nosioca prava korišćenja, šta su osnovi za upis prava svojine i kakav je udeo svakoga od njih. Predlog je da svakako putem advokata predate zahtev za konverziju.
Pitam za komšiju, on je prodao poljoprivredno zemljište oko 16 ari, to već ima 15 godina, čovek koji je kupio uvek odugovlači da prepiše na svoje ime, da li komšija može da ponovo proda zemlju drugom ili šta može da uradi ?
Poštovana, komšija ako ponovo proda nekretninu drugom licu, onda bi se smatralo da je on nesavesna stranka i može imati kasniji problem (tužba radi raskida ugovora, naknada štete i slučno). Savet je da se obratite advokatu i da tražite da on u ime kupca, a po nalogu sadašnjeg vlasnika – kao imaoca pravnog interesa, preda zahtev Katastru za uknjižbu.
Poštovani,
Korisna i građevinska površina nije evidentirana. Da li to može predstavljati problem? Nekretnina se kupuje preko stambenog kredita.
Pozdrav, Aleksandra
Poštovana, naznačeno nije problem za dobijanje stambenog kerdita, samo je jako bitno da oni kvadrati koji su upisani u Katastru u stvarnosti i postoje, odnosno da ne postoji nijedan nelegalan (npr. nadograđeni) deo objekta i slično a koji nije sproveden i upisan u osnovu objekta.
Pozdrav,
Kupili smo garažno mesto u izgradnji. Nakon što smo je dobili na korišćenje, uočili smo da je kvadratura manja nego što piše u ugovoru u izvradnji. Pošto je još uvek garaža u procesu dobijanja upotrebne dozvole, da li investitor mora da obezbedi ispravnu kvadraturu? Ako to ne učini, kako možemo uticati da se prava kvadratura uknjiži u katastru ili naknadno ispravi?
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovani, moguće je da se traži izmena spram stvarne kvadrature ali je to u ovoj fazi vrlo teško i dugotrajno. Predlog je da sa investitorom, kao prodavcem, razgovarate oko povrata dela novčanih sredstava zbog više plaćenih kvadrata.
Molim za odgovor. Imali smo stanare sa kojima imamo ugovor, napustili su stan, ostavili račune isključili telefone i odselili se. Gde, to ne znamo. Šta sada uraditi, ostao je dug od 1000 €? Hvala.
Poštovana, jedini način je da Vi platite sve dospele troškove, zatim da tužite podstanare i da zahtevate u tužbi naknadu štete i regres (u vezi sa plaćanjem režije). Međutim, ako ih ne možete pronaći, postoji mogućnost u sudskom postupku da se postavi privremeni zastupnik, ali Vam je svakako naplata neizvesna čak i da imate presudu u rukama.
Poštovani,
Ako sam u katastar nepokretnosti upisana kao vlasnik 1/4 porodične kuće nakon smrti roditelja, da li imam pravo na povrat PDV -a pri kupovini nove nekretnine?
Poštovana, obzirom da posedujete suvlasništvo na nepokretnosti, bez obzira na način kako ste to stekli, nemate pravo na refundaciju PDV pri kupovini stana u novogradnji.
Postovanje,
Da li za prijavu prebivalista umesto vlasničkog lista vlasnik stana može da priloži Ugovor o zajedničkom ulaganju ili Zapisnik o primopredaji nepokretnosti?
Za prijavu prebivališta MUP prihvata vlasnički list, Ugovor o zakupu – ako prijavljuje zakupac, uz saglasnost vlasnika, pisana izjava vlasnika overena kod notara – da dozvoljava prijavu prebivališta drugom licu na svojoj adresi ili rešenje, ugovor ili drugi pravni osnov koji jasno potvrđuje da podnosilac ima pravo da koristi nepokretnost.
Moj otac je vlasnik kuće i kućevnog plaća, na kom postoje i pomoćne zgrade. Moja sestra koja živi sa ocem koji je dementan je bez ičije saglasnosti prodala crep sa pomenutih pomoćnih objekata i time ugrozila njihovu bezbednost. Kakva su moja prava u tom slučaju i da li je ona imala zakonsko pravo to da uradi?
Poštovani, samo je vlasnik shodno zakonu ovlašćen da svojim nekretninama raspolaže, zalaže ih, ubira plodove i drugo. U naznačenom pitanju, deluje da je Vaša sestra protivpravno postupila, neovlašćeno raspolagala imovinom drugog lica (Vašeg oca) što čak povlači i krivičnopravnu odgovornost. Možete je tužiti za naknadu štete i podneti krivičnu prijavu.
Poštovani, 3 pitanja veoma bitna.
Što provjeriti u dokumentaciji?
Što znači uknjženo, a što ne?
Da li je isto uknjiženo i legalizovano?
Hvala
Poštovana Marina, Te informacije možete pronaći u tekstu na blogu 4zida: https://www.4zida.rs/blog/zasto-su-dozvole-vazne-pre-nego-sto-kupite-stan/
Nasledila sam nekretninu u Beogradu od očeve rođene sestre koja je preminula
1. Ugovorom o doživotnom izdržavanju ( zaključenim 2003.godine) delom 23/24
2. Kroz ostavinsku raspravu izvršnim rešenjem suda 1/24
Da napomenem da mi nije prva nekretnina i da znam da plaćam prenos apsolutnih prava.
PITANJE:
Nakon upisa u katastar kao vlasnica 1/1 prodajem stan.
Koje su moje poreske obaveze nakon prodaje istog?
Vaše poreske obaveze u naznačenom slučaju su porez na kapitalnu dobit gde se tržišna cena smatra cenom koja je uzeta ili mogla biti uzeta kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava u momentu njihovog sticanja od strane obveznika, kao i formalno pravno – porez na prenos apsolutnih prava, koji je po zakonu prodavčeva obaveza ali se ugovorom u praksi (skoro u 100% slučajeva) prenosi na kupca, pa ga kupac plaća kada zaprimite rešenje.
Da li prodavac stana diže deponovani novac od strane kupca u banci tek kada kupac i fizički otključa stan i useli se u njega i pritom se uveri da je sve u redu i sa overenom izjavom kupca diže novac sa banke. Da li ovo može da se unese u ugovoru na zahtev kupca.
Poštovani, takav zahtev kupca nije protivpravan, moguće ga je dogovoriti ako postoji volja obe ugovorne strane, međutim takva odredba nije uobičajena i ne dešava se u praksi. Obično se ugovara da se stan prodaje u viđenom stanju, da je kupac upoznat sa svim fizičkim i pravnim svojstvima predmetne nepokretnosti i da na istu nema primedbi. Nije u praksi da prodavac ne sme podići novac u banci sa svog računa ili da čeka neki uslov za to.
Dobila sam stan pre 40 god. od opštine kao samohrana majka. Stan pri dodeli komisiji nije prikazan od strane referenta u pravoj kvadraturi. Prikazan je kao 30kv. A stan je veštačen sada i ima 44kv. Ja plaćam sve režije na 44kv. Svih 40 godina održavam, popravljam, ulažem. Sada kada hoću da otkupim sporni su 14kv. I evo 10 godina prodje ja još ne mogu da otkupim. Stan je uknjižen na grad Beograd. Oni meni prodaju 30kv. Koliko piše u rešenju a 14kv da oni budu su vlasnici a to je jedna stambena jedinica nedeljivo soba i kuhinja. Sta da radim ja sada dalje? 40 godina održavam i ulažem u taj stan zgrada je iz 1838. godine stara.
Poštovana, jedina mogućnost Vam je da angažujete advokata i da tužbom radi utvrđenja po osnovu sticanja prava svojine održajem zaštitite svoja prava i izdejstvujete presudu za upis i dodatnih kvadrata (čak i da ih naknadno otkupite po ceni kojoj Vam se ponudi). Deluje da predmetnu problamtiku vansudskim putem neće rešiti.
Imam nasledjenu 1/3 kuće koja je poravnanjem podeljena tako da uzimam manji deo kuće a za uzvrat dobijam ulaz oko 100m2 placa, ostatak kuće je prodat drugom licu koje je ceo plac u katastru uknjižio na sebe i ne priznaje poravnanje kao da ne postoji. Šta da radim u katastru se čude kako je to moglo da de desi a na podnete prigovore ne odgovaraju.
Poštovani, obzirom da posedujete sudsko poravnanje kojim je izdeljena nekretnina, a nije nam poznato po osnovu čega je kupac (drugo lice) uknjižio ceo plac na svoje ime, imate pravo da pokrenete postupak deobe zajedničke stvari u vanparničnom postupku a tim postupkom da ujedno tražite i deobu parcele i objekata, nakon čega biste imali svoje nepokretnosti u vlasništvu 1/1 dela.
Poštovani, nasledio sam stan od roditelja gde sam suvlasnik sa sestrom 50/50. Ukoliko uskoro ne prodamo stan, sestra hoće da uzme kredit za drugi stan za sebe koji bi kupila na kredit na osnovu svojih 50% vlasništva i da tu polovinu preuzme izvršitelj – da li je to legalno i kako mogu to da sprečim?
Hvala puno.
Ukoliko se predmetna nekretnina ne može fizički podeliti, tada postoji opcija da otkupite udeo jedno od drugog, ili se stan mora prodati putem javne prodaje i da se na taj način svaki suvlasnik naplati od kupovne cene, međutim u takvim postupcima se nekretnine obično prodaju znatno ispod tržišne cene, kada su svi u faktičkom gubitku. Međutim, sestra svakako neće moći da stavi hipoteku samo na svoj udeo od 50% stana bez vaše pismene saglasnosti kao drugog suvlasnika.