Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.248 Odgovor
Poštovani, suprug i ja smo kupili stan u izgradnji i isplatili ga u celosti. Investitor je podneo dokumentaciju za tehnički prijem i dobijanje upotrebne dozvole, nakon čega mi planiramo da podnesemo zahtev za povraćaj pdv jer nam je to prva nekretnina.
Medjutim, investitor je sada dogradio montažne terase od čelične konstrukcije, koje nisu bile predvidjene po projektu i zahteva od nas kupaca stanova da mu isplatimo i te terase koje on računa po ceni kvadrata stana. Mi smatramo da je to nerealno i ponudili smo da platimo po ceni od pola kvadrata stana. On tvrdi da ukoliko ne isplatimo cenu za terasu koju on zahteva, smatraće se da nismo ispunili obaveze iz ugovora, s obzirom na to da će zgrada biti uknjižena po realnim kvadratima sa terasama.
Mi mislimo da ukoliko ne isplatimo to što on sada od nas zahteva, da nam neće dati svu dokumentaciju potrebnu za povraćaj pdv-a i za uknjižbu stanova.
Da li postoji neka mogućnost da se zaštitimo, s obzirom da u ugovoru stoji da je predmet kupovine stan čija je cena ugovorena i isplaćena od strane kupaca, dok se terasa ne pominje jer nije bila ni predvidjena projektom već naknadno dogradjena?
Poštovana Vesna, na ovako složenu situaciju nismo u mogućnosti da Vam detaljno odgovorimo ovim putem. Suština je da se od strane investitora ne sme odstupati od projektom predviđene gradnje a to bi trebalo da stoji u ugovoru koji imate (ili da može uz saglasnost kupaca, koji su već zaključili ugovore). Dok Vam se ne izdaju fiskalni (i avansni računi) ne možete podneti zahtev za povrat PDV-a. Angažujte advokata oko provere ispravnosti sprovođenja gradnje pa čak i građevinsku inspekciju.
Agent i agencija za nekretnine su nas nagovorili da potpišemo predugovor o prodaji stana. Mi smo tražili 60 dana za iseljenje i potpisali. Medjutim kreditni kupac je dobio kredit tek 30 dana kasnije i u ugovoru neće da pomere datum iseljenja za tih 30 dana kasnije. Agent nas je ubedjivao da ce kredit biti odobren za 10dana, mi smo poverovali. Gde da podnesemo prijavu protiv agenta i agencije?
Poštovani, inspekcijski nadzor vrši ministarstvo preko tržišnog inspektora, na osnovu ovlašćenja propisanih zakonom kojim se uređuje trgovina.
Grad Beograd se upisao na ekspropisanu građesku parcelu a da nije izmirio obavezu isplate iste. Koja su moja prava?
U opštini je potpisana dogovorena cena NIJE ISPLAĆENA A GRAD SE UPISAO.
Poštovani, savet je da angažujete advokata radi pokretanja sudskog postupka tužbom radi naknade štete i isplate naknade (sa zakonskom zateznom kamatom).
Ko ima veće pravo da tuži za održaj, držalac kuće na zemljištu ili vlasnik placa? Mislim šta je bolje, pošto plac treba da se prevede na držaoca kuće, a držalac neće da tuži, nego hoće da ja tužim kao vlasnik zemljišta, pa da mu posle to poklonim, pošto je on to kupio od mog dede pre 40 godina. Treba da se tuži suvlasnik na tom zemljištu koji ima oko 65 kvadrata.
Poštovana, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da održaj pripada držaocu, ne vlasniku. Tačnije, pravo na održaj ima onaj ko nepokretnost drži kao svoju uz mirnu, savesnu i neprekidnu državinu 20 godina (nesavestan) ili 10 godina (savesan). Mišljenja smo da držalac kuće tuži suvlasnika i traži da se utvrdi da je stekao pravo svojine održajem a obuhvata se i kuća i zemljište (i tih 65 m²).
Dobila sam treće dete u maju 2022, a sada kupujem stan da li imam pravo na subvenciju za kupovinu prvog stana?
Poštovana, državni konkursi za subvencije radi kupovine stana imaju mnogo uslova koji moraju biti ispunjeni, te s toga nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor.
Poštovani, kupljen plac a preveden 1993. u sudu u Šapcu, nije u katastar uknjižen kako da odemo do katastra i da zavedemo?
Poštovana, obratite se advokatu sa originalnom dokumentacijom radi predaje zahteva za uknjižbu u nadležni Katastar putem e-šaltera.
Poštovani,
Koji se potencijalni problemi mogu očekivati prilikom kupovine stana u prizemlju pri čemu investitor „poklanja“ dvorište.
Neko mora biti vlasnik tog dela parcele i pretpostavljam da je investitor. Ako kupim stan uz koje se dobija dvorište kako ja mogu postati vlasnik tog dela parcele? Koja je procedura za uknjižavanje? Da li uopšte postoji mogućnost da postajem vlasnik ili je jedina opcija da dobijem prava korišćenja tog dvorišta što bi onda sprečilo da ostali stanari koriste to dvorište?
Koliko su troškovi za knjiženje/prenosa prava na korišćenje…
Srdačan pozdrav!
Odgovor na Vaše pitanje zahteva konkretne konsultacije, ali svakako je da se sa trajnim pravom korišćenja tog dela dvorišta možete bolje zaštititi nego da nemate nikakvo posebno pravo u odnosu na ostale stanare zgrade. Sve što nije Vama konkretno prodato i/ili predato trajnim korišćenjem (uz konkretan opis šta Vam se daje) nemate pravnu sigurnost. Takođe, postavlja se pitanje pristupa tom delu dvorišta, da li je to samo iz Vaše nekretnine moguće ili…
Poštovani,
Dobio sam stan u nasledje u kući od tri sprata. jedan ulaz i onda stepenice za svaki sprat izdvojene. Do sada su me odbijali da me upišu kao vlasnika tražili da se izdvoje jedinie iako kuća ima upotrebnu dozvolu. Sada je geometar napravio elaborat izmerio sve i nacrtao, imam nasledno rešenje i upotrebnu dozvolu za kuću. Da li je to dovoljno da se upišem kao vlasnik i pošto sam etažirao (to sa geometrom) i da je prodam ne pitajući sestru koja živi na gornjim spratovima a sa kojim nisam u nikakavim odnosima. Pozdrav
Poštovani, sve dok ste formalno suvlasnik celog objekta (kuće) sa sestrom i/ili drugim suvlasnicima, morate im ponuditi kupovinu pre prodaje trećem licu, po osnovu prava preče kupovine. Dok se Vaša jedinica (stan) ne etažira u Katastru kao poseban deo, imate obavezu da ponudite suvlasnicima. Nakon etažiranja i dobijanja npr. stan 1, 2 itd. ne morate ponuditi suvlasnicima prodaju po osnovu prava preče kupovine.
Sa ocem imam zaključen ugovor o doživotnom izdržavanju. Uz moju saglasnost otac je prodao jednu od nekretnina iz tog ugovora. Da li se zabeležba o postojanju ugovora o doživotnom izdržavanju, za tako prodatu nekretninu, automatski briše iz evidencije ili je potrebna druga procedura?
Zabeležba ugovora o doživotnom izdržavanju u katastru nepokretnosti ostaje upisana dok se ne dostavi isprava podobna za brisanje, bez obzira na to što je nekretnina prodata uz Vašu saglasnost. Potrebno je overiti brisovnu dozvolu overenu kod notara, u kojoj izričito izjavljujete da dajete saglasnost da se zabeležba ugovora o doživotnom izdržavanju briše za tu konkretnu nepokretnost ili je potrebno sačiniti i overiti Aneks ugovora o doživotnom izdržavanju kojim se ta nekretnina izuzima iz ugovora.
Poštovani/a,
stan sam kupio 2007 godine (pre notara) i nisam ga uknjižio. U medjuvremenu sam izgubio sve prethodne kupoprodajne ugovore uključujući i moj (a i prodavac je umro u medjuvremenu). Firma koja je pravila stanove je završila stečajni postupak pre 3-4 godine. U sudu nemaju moj skeniran ugovor ali su mi izdali overen izvod iz registratora gde se potvrdjuje da sam u Sudu overio ugovor.
Od dokumenata posedujem kopiju mog ugovora iz MUP-a kad sam se prijavljivao na novu adresu, rešenje Poreske uprave o porezu na stan, račune na moje ime za Infostan, izvadio sam kopiju arhivskog primerka glavnog projekta-projekta izvedenog stanja. Zgrada-nadogradnja ima upotrebnu dozvolu. Da li mogu sa ovim dokumentima da uknjižim stan i šta mi je eventuano potrebno za uknjiženje tj da li po novom Zakonu mogu da uknjižim stan? Ili koje pravne korake evenualno pred sudom mogu da preduzmem kako bih na kraju mogao da podnesem zahtev za uknjizenje?
Unapred hvala na odgovoru.
Poštovani, obzirom da se radi uknjižbe nepokretnosti mora u Katastar od strane advokata predati originalni kupoprodajni ugovor (ili overana kopija) a vi imate samo običnu kopiju, podnesite tužbu radi utvrđenja prava svojine protiv naslednika pok. prodavca, a kako bi Vam presuda suda bila osnov za upis vlasništva. Lako Vam je dokazati sve u postupku – vlasništvo, isplatu cene itd jer sve posedujete u fotokopiji što je za sud dovoljno.
Poštovani,
potrebna mi je pomoć-savet. U pitanju je stan u neuknjiženoj zgradi. Na kupoprodajnom ugovoru iz 2005. godine je upisan pogrešan broj parcele. Prodavca ne mogu da pronadjem. Šta je moguće uraditi da se taj podatak ispravi? Unapred hvala
Poštovana, u slučaju da ne možete pronaći prodavca radi aneksiranja postojećeg ugovora, potrebno je da podnesete tužbu nadležnom sudu radi utvrđenja prava svojine a da se u tom postupku postavi privremeni zastupnik sa spiska advokata kog će sud da odredi. Predložite veštačenje radi utvrđivanja nepokretnosti, odnosno njene identifikacije.
Dobar Dan,
Suprug i ja smo pre sedam meseci kupili stan. U ugovoru je stajalo da investitor ima 30 dana od prijama novca da skine bilo koji teret sa nepokretnosti. Mi ih stalno kontaktiramo medjutim do današnjeg dana brisovnicu dobili nismo. Koji bi bili sledeći koraci?
Poštovana, ukoliko prodavac/investitor ne izvrši svoje obaveze na koje je ugovorom obavezan, tada možete podneti tužbu nadležnom sudu radi naknade štete i eventualnog raskida ugovora (ukoliko to želite) uz mogućnost da Vam se novac vrati. Ukoliko ne želite raskid, sud ga mora obavezati na izvršenje određene obaveze uz naknadu štete ako je imate zbog toga. Angažujte advokata..
Poštovani, imam stan u svom vlasništvu od 2015. za koji sam dobila povraćaj pdv-a. Moj suprug kupuje stan na svoje ime, i nije do sad imao nekretninu u vlasništvu, a deo sredstava je iz kredita koji sam ja uzela. U ugovoru mi nisu ponudili da se odreknem zajedničke svojine. Da li suprug ima pravo na povraćaj pdv- a za 40 m2? Kako će se obračunavati porez na imovinu? Da li možemo naknadno da potpišemo izjavu da se ja odričem zajedničke imovine kako bi nam se vratio pdv u celosti?
Poštovana, ukoliko supružnik bude jedini kao kupac na kupoprodajnom ugovoru može iskoristiti mogućnost povrata PDV-a na 40m2, ali je potrebno da se zaključi i ugovor o jemstvu sa investitorom (jer Vi plaćate deo kupoprodajne cene putem stambenog kredita kao treće lice). Katastar će Vas knjižiti kao zajedničku svojinu supružnika u 1/1 dela a tada se porez (na imovinu) gleda u po 1/2 dela (tretira Vas kao suvlasnike u jednakim delovima).
Poštovani kada se kupuje nekretnina od vlasnika, bez posredstva agencija na šta treba obratiti pažnju, znam da je objekat tj stan u procesu uknjiženja
Morate izvršiti uvid u List nepokretnosti za predmetnu nepokretnost i da proverite da li postoje bilo kakvi tereti i zabeležbe, zatim da li je ispravno upisana – broj stana, spratnost, ko je vlasnik i drugo. Nakon toga, javnom beležniku se dostavlja osnov sticanja nepokretnosti – kada je i kako prodavac stekao nekretninu (npr. kupoprodajni ugovor), pa ako je istu kupio u toku trajanja bračne zajednice, potrebna je sagalasnost supružnika radi prodaje. Savet je da angažujete advokata.
Poštovani,
supruga i ja smo vlasnici parcele koju bismo poklonili njenoj majci, zanimaju nas troškovi poreza za obe strane, i onda bismo kao pravno lice kupili tu istu parcelu od nje, koji su i tu troškovi za obe strane (ona nakon toga neće kupovati novu nekretninu)?
Unapred zahvalni
Poštovani, u slučaju poklona nekretnine majci odnosno tašti, na udeo koji poklanja ćerka plaća se porez na poklon u visini od 1,5% na vrednost udela a na Vaš udeo se plaća 2,5% od vrednosti nekretnine koju proceni poreska uprava. Nadalje, kupovinom iste te nekretnine od strane pravnog lica, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2,5% od kupoprodajne/tržišne vrednosti nepokretnosti. Troškove overa ugovora proverite sa javnim beležnikom.
Ako je vlasnik predao potrebnu dokumentaciju katastru pre 3 meseca i ima broj predmeta,može li prodavati svoj stan,na osnovu potvrde?! Unapred hvala na odgovoru!
Poštovana, proment nepokretnosti je moguć i pre donošenja rešenja o upisu vlasništva iz katastra, s tim da je tada javnom beležniku potrebna sva orginalna dokumentacija na osnovu koje se može utvrditi vlasničko i stvarno pravno stanje, te da se nakon overe ugovora dalje sprovodi promena u Katastru (dakle kao vanknjižna prodaja nepokretnosti koja je apsolutno moguća i dozvoljena).
Dobar dan. Dva meseca pre zvaničnog razvoda kupila sam stan na svoje ime. U katastru se vodim kao 1/1 . Razveli smo se i nakon 10 godina rešila sam da prodam taj stan. Da li mi je potrebna saglasnost bivšeg supruga ? Hvala
Poštovana, ukoliko je bilo koja nepokretnost kupljena u braku, a nije stečena putem poklona ili nasledstva, potrebna Vam je saglasnost supružnika za prodaju nepokretnosti osim ako ste se imovinski izdelili u postupku razvoda (tada Vam ne treba dodatna saglasnost).
Poštovani, da li je moguće sada ili od Nove godine da uknjižim stan posedujem kopije ugovora o otkupu i potvrdu da je plaćeno, takođe i ostavinske od 1993. godine. Sve su kopije. Hvala
Poštovana, nemate vremensko ograničenje kada možete podneti zahtev za upis prava svojine (jer ono ne zastareva) ali bez overenih kopija ili originala dokumentacije, u Katastru nećete moći sprovesti promene. Ukoliko imate samo obične kopije dokumentacije (ugovora, ostavinskog rešenja i slično) tada biste morali podneti tužbu nadležnom sudu za utvrđivanje prava svojine pa da se na osnovu sudske presude uknjižite kao vlasnica. Probajte iz arhiva suda da pribavite originale ili iz poreske upreve.
Poštovani,
Hteli bi da kupimo plac koji je građevinsko zemljište i na kome se nalazi stara kuća od naboja.
Sve je upisano u katastar 1/1 ali za kuću stoji – Objekat izgrađen pre donošenja propisa o izgradnji objekta. Te nas zanima da li bi na temelju ove kuće mogli da podignemo barem montažnu kuću i pod kojim uslovima, odnosno šta bi nam dodatno možda trebalo od dokumentacije? Hvala unapred na odgovoru.
Srdačan pozdrav,
Marko
Postoji mogućnost rekonstrukcije i „zamene“ objekta ako želite da gradite objekat iste veličine, na istom mestu u skladu sa urbanističkim planom. Međutim i tada morate imati građevinsku dozvolu, jer postojeći temelj Vam ne daje pravo za građenje po automatizmu. Montažna kuća može da se zida na građevinskom zemljištu a trebaće Vam lokacijski uslovi, glavni projekat montažnog objekta, saglasnosti komunalnih preduzeća (elektrodistribucija, vodovod, kanalizacija, putevi)..