Како започињемо куповину некретнине
Први корак када је куповина некретнина у питању јесте прикупљање адекватних информација. Приликом куповине некретнине, значи уколико имате пријатеље архитекту или грађевинског инжењера, позовите их да са вама погледају стан који вам се допадне. Присуство адвоката ће вам бити неопходно кад буде требало погледати документацију о некретнини за коју сте заинтересовани.
4зида.рс је портал који се бави свим аспектима куповине стана. Израчунајте колико сте до сада дали новца на име закупа стана у коме живите. Уколико живите у свом стану, а имате финансијских могућности да приуштите себи још један, размотрите сигурност инвестиције у некретнине и могуће начине зараде од те инвестииције. Погледајте што више станова или пројеката који су у изградњи и одаберите онај који вам највише одговара. Шта год да одлучујете, претходно пажљиво упоредите са конкуренцијом. Неке ствари можете да процените и сами, а у томе вам могу помоћи савети стручњака из 4зида.рс.
1. Да ли је боља нова или стара градња?
Нова градња може бити лоша када је куповина некретнина питање, али и одлична. Распитајте се о начину градње, материјалима који се користе и завршној обради станова. Са друге стране, процените колико средстава вам је неопходно за реновирање старог стана. Имајте у виду да стан можете реновирати, али не можете целу зграду, заједничке инсталације, прилазе, заједничке просторије. Наравно приликом реновирања, остају вам веће могућности да стан преуредите по свом укусу.
2. Како да проценимо адекватност цене?
Приликом одређивања цене инвеститори у обзир узимају трошкове које су до тада имали. Цена је везана за грађевинско земљиште и добијање неопходних дозвола, затим локацију на којој ће се објекат налазити, квалитет и цену материјала који се користе у градњи… Најзначајнији утицај на цену има локација. Тако ће се исти квалитет градње разликовати и за по више од 500е по квадрату у зависности од тога где се зграда налази. Цене станова су у последње време достигле минимум са тенденцијом значајног и брзог опоравка. Ако желите стан у ужем градском подручју, висока цена Вас не сме изненадити. У приградским насељима и ширем градском подручју квалитетне станове можете наћи за упола мању цену коју бисте платили у центру града.
3. Која је локација најбоља за куповину стана?
Најбоља је она локација на којој можете себи приуштити стан. Куповина некретнина је велика ствар. Ширењем градова, центри добијају свој туристички значај, али се функционалност живота у њима смањује. Приликом одабира локације размишљајте о путовању на радно место, имајући у виду честе саобраћајне гужве. За породичан живот обратите пажњу на близину школе, вртића, пијаце, места за рекреацију. У великим градовима посебан значај има саобраћајна повезаност јавним превозом.
4. Како да се заштитимо од ризика приликом куповине стана?
Приликом овере предуговора и уговора јавни бележници пре овере проверавају и непосредно после овере уносе податке о непокретности која је предмет купопродаје у јединствену базу података, којој приступ имају сви јавни бележници. На тај начин је смањена могућност било какве злоупотребе, у смислу двоструке продаје исте непокретности. За купце који стан купују у новоградњи пожељно је да имају увид у документацију инвеститора, посебно грађевинску дозволу.
5. Како да одаберемо најповољнију банку за подизање стамбеног кредита?
Да бисте одабрали најповољнију банку неопходно је да одете на разговор у више њих и упоредите које услове Вам нуде. Приликом поређења некам Вам један од најважнијих елемената буде ефективна каматна стопа (ЕКС).
Колико новца нам је потребно за додатне трошкове приликом куповине стана?
Пре куповине стана неопходно је добити информације везане за додатне трошкове, како Вас то не би изненадило у некој каснијој фази куповине. Уколико стан купујете сопственим финансијским средствима, од додатних трошкова ћете имати таксе код јавног бележника, порез на пренос апсолутних права и евентуалну провизију банке за новчане трансакције. Ако сте корисник стамбеног кредита, ту су трошкови знатно већи, па је неопходно да код Вашег банкара добијете прецизне информације колико је новца неопходно да имате на располагању и за шта све Вам је потребан, јер ти трошкови могу износити и неколико хиљада евра.
Бирајте укњижен стан
Ако стан испуњава техничке услове, ево на шта треба да обратите пажњу када је реч о папирима:
− најсигурније је купити стан који је већ укњижен
− власнички лист не сме да буде старији од једног дана
− ако је власник стана у браку, треба да имате и сагласност његовог брачног друга о продаји некретнине
− уколико је реч о стану из наслеђа, продавац треба да приложи решење о наслеђивању, са клаузулом о правоснажности и решењима да је плаћен порез и да је поднет захтев за укњижбу
− ако је стан из развода, оба брачна друга треба да дају сагласност о продаји стана или доказ да је стан припао оном ко га продаје
− треба бити опрезан када су станови наслеђени према уговору о доживотном издржавању. Инсистирајте да се уради оставинска расправа и укњижба стана.
Поред обавезног проверавања папира, веома је важно проверити и од ког материјала је направљена зграда, какав је положај стана или каква је звучна изолација.
6. Неколико универзалних правила
Некретнине које су ушле у ужи избор за куповину обиђите неколико пута у различито доба дана, да бисте сагледали неке важне факторе за живот и провођење времена у стану/кући:
1) светлост у различито доба дана
2) могућност проветравања
3) бука
Уколико поседујете ауто, могућности за паркирање су веома важно питање у већини градова Србије, који су “зонирани”.
Било да купујете стан или кућу, добро је попричати са неким расположеним станаром/комшијом, свашта корисно се може сазнати од староседелаца.
Замолите пријатеља/познаника архитекту или некога ко има искуства са адаптацијама, да погледа некретнину за коју се одлучите, јер вам стручно лице може скренути пажњу на неке проблеме којих нисте свесни (нпр. застарелост инсталација, ограничења у планирању новог распореда у стану…), а који би касније могли да доведу до непредвиђених трошкова.
Уколико вам је месечни буџет “тесан” и волите да строго држите своје фиксне трошкове под контролом – распитајте се о висини рачуна за инфостан, висини пореза и сл. Такође, проверите са власником да ли постоје неке уговорне обавезе са оператером кабловске телевизије, телекомуникација или интернета, чија је важност на снази, јер уколико не желите те услуге, морате се договорити са власником да то регулише, јер ви без њега то нећете моћи.
Уколико имате кућног љубимца ког изводите у шетњу, прошетајте потенцијалним рутама, обратите пажњу на забрањене зоне и на специјално ограђене зоне за псе, којих има све више. Важни су и близина радњи са храном за животиње и ветеринара, у хитним случајевима.
7. Ако је у питању новоградња
Највећи проблем са великим бројем новоградњи је уштеда на изолационим материјалима и опреми станова, па би било добро да са стручним лицем проверите првенствено да ли је стан адекватно термоизолован, а онда и неке “ситнице”, које вам касније могу значајно умањити животни комфор – звучна изолација у таваници (уколико стан изнад није још увек усељен, пробајте да замолите некога да у њему мало гласније прича и жустро прошета – они који чују комшије знаће о чему говорим), дебљина зида између вашег и суседног стана (уколико су суседи бучни или насилни, ово може бити велики проблем).
Код новоградњи се дешавају различита одступања од пројекта и урбанистичког плана, па се може десити (нарочито у приградским насељима) да је зграда непрописно близу суседној, па обратите пажњу на то да ли вам неко може завиривати у тањир, а да је притом у свом стану.
Међутим, има и добрих новоградњи и то ћете по цени квадрата и опремљености зграде/стамбеног комплекса убрзо схватити. Поред неких предности које се односе на безбедност и одржавање зграде (24х портир, служба одржавања), савремени кондоминиуми су често грађени уз примену принципа енергетске ефикасности (коришћење соларне/термалне енергије, боља термоизолација, коришћење “сиве” воде итд.), што може значајно утицати на смањење фиксних месечних трошкова.
8. Ако је у питању стара градња
Код куповине стана у старој градњи најважније је што приближније проценити висину улагања до стања у ком желите некретнину. За то вам свакако треба помоћ стручњака, али имајте на уму да на процењену вредност улагања морате додати 20 – 40%, због непредвиђених трошкова и промена одлука у току радова (чест је, рецимо, случај да желимо да заменимо паркет и урачунамо само цену материјала и рада, а када се стари паркет скине, у старијим становима се најчешће испостави да је и подлога – цементна кошуљица – пропала и не може да прими нови паркет, па се стара мора обити, уклонити и излити нова, што представље значајан нови трошак и продужење радова).
Инсталације – њихова снага, тип и стање – је јако важно испитати. Многи стари станови и куће имају монофазну струју, која не може да поднесе оптерећење које праве савремени кућни апарати и машине, па је потребно све електричне инсталације заменити. Такође, старе водоводне и канализационе цеви могу бити труле, па их је добро заменити.
Оно што је, такође крупно питање, то је тип грејања. Грејање на струју и каљеве пећи не носе топлотни комфор карактеристичан за централно парно грејање, породице са малом децом и старије особе би требало да их избегавају. Често се у старим зградама станари одлучују на замену инсталација и увођење централног грејања, па се и та инвестиција у догледно време може очекивати.
10. Ако купујете стан за породицу
Породицама са децом или паровима који планирају децу, важно је да обрате пажњу на руте за шетњу и близине зелених површина, као и просторе у којима се групе деце могу безбедно играти. Такође, обратите пажњу на јавно осветљење, уколико имате децу, веома је важно да је крај добро осветљен.
Важна су и близина вртића и школа, и евентуално спортских, дечјих и културних центара са добром понудом активности за децу, да не би постала истинита шала да је “вожња пола родитељства”.
У самој згради је важно да постоји лифт, уколико сте изнад другог спрата, због дечјих колица и осталог “багажа”, који родитељи свакодневно носе.
Ако купујете “девојачки” или “момачки” стан
Ако сте у зрелим годинама или уколико сте осетљиви на буку и лаког сна – проверите:
– ко живи у стану изнад (мала деца праве буку, и ако нисте у стању да је толеришете, боље је да не будете ту, него да очекујете да деца мирно седе код своје куће)
– саобраћај у улици (наши стари аутобуси умеју да праве велику буку)
– да ли постоје неки пивредни/индустријски објекти или занатски погони у близини
– да ли постоје ноћни клубови у близини (понекад се тешко виде са улице)
– некоме можда смета граја из школског дворишта/вртића, проверите има ли их у комшилуку
Старијим особама може сметати недовољан топлотни комфор, и зато би требало да траже стан са централним грејањем.
11. Ако купујете кућу
Код куповине куће је важно да стручно лице провери кров (ако ништа на њему није рађено више од 30 година, вероватно вас у догледно време чекају веће инвестиције) – обратите пажњу да ли постоји мирис мемле, и трагови прокишњавања који нису замаскирани. Пробајте да дођете до пројекта односно архитектонских цртежа куће, на којима су убележене позиције инсталација и конструктивних елемената – то ће вам бити од великог значаја при експлоатацији и одржавању куће, и евентуалним радовима. Пробајте да сазнате да ли у крају постоји проблем поѕемних вода, а од претходног власника колико су старе водоводне, канализационе и електричне инсталације.
Погледајте – ОГЛАСИ НЕКРЕТНИНЕ ПРОДАЈА