Najčešća pitanja korisnika kada je kupovina nekretnina u pitanju

Kako započinjemo kupovinu nekretnine

Prvi korak  kada je kupovina nekretnina u pitanju jeste prikupljanje adekvatnih informacija. Prilikom kupovine nekretnine, znači ukoliko imate prijatelje arhitektu ili građevinskog inženjera, pozovite ih da sa vama pogledaju stan koji vam se dopadne. Prisustvo advokata će vam biti neophodno kad bude trebalo pogledati dokumentaciju o nekretnini za koju ste zainteresovani.

4zida.rs je portal koji se bavi svim aspektima kupovine stana. Izračunajte koliko ste do sada dali novca na ime zakupa stana u kome živite. Ukoliko živite u svom stanu, a imate finansijskih mogućnosti da priuštite sebi još jedan, razmotrite sigurnost investicije u nekretnine i moguće načine zarade od te investiicije. Pogledajte što više stanova ili projekata koji su u izgradnji i odaberite onaj koji vam najviše odgovara. Šta god da odlučujete, prethodno pažljivo uporedite sa konkurencijom. Neke stvari možete da procenite i sami, a u tome vam mogu pomoći saveti stručnjaka iz 4zida.rs.

1. Da li je bolja nova ili stara gradnja?

Nova gradnja može biti loša kada je kupovina nekretnina pitanje, ali i odlična. Raspitajte se o načinu gradnje, materijalima koji se koriste i završnoj obradi stanova. Sa druge strane, procenite koliko sredstava vam je neophodno za renoviranje starog stana. Imajte u vidu da stan možete renovirati, ali ne možete celu zgradu, zajedničke instalacije, prilaze, zajedničke prostorije. Naravno prilikom renoviranja, ostaju vam veće mogućnosti da stan preuredite po svom ukusu.

2. Kako da procenimo adekvatnost cene?

Prilikom određivanja cene investitori u obzir uzimaju troškove koje su do tada imali. Cena je vezana za građevinsko zemljište i dobijanje neophodnih dozvola, zatim lokaciju na kojoj će se objekat nalaziti, kvalitet i cenu materijala koji se koriste u gradnji… Najznačajniji  uticaj na cenu ima lokacija. Tako će se isti kvalitet gradnje razlikovati i za po više od 500e po kvadratu u zavisnosti od toga gde se zgrada nalazi. Cene stanova su u poslednje vreme dostigle minimum sa tendencijom značajnog i brzog oporavka. Ako želite stan u užem gradskom području, visoka cena Vas ne sme iznenaditi. U prigradskim naseljima i širem gradskom području kvalitetne stanove možete naći za upola manju cenu koju biste platili u centru grada.

3. Koja je lokacija najbolja za kupovinu stana?

Najbolja je ona lokacija na kojoj možete sebi priuštiti stan. Kupovina nekretnina je velika stvar. Širenjem gradova, centri dobijaju svoj turistički značaj, ali se funkcionalnost života u njima smanjuje. Prilikom odabira lokacije razmišljajte o putovanju na radno mesto, imajući u vidu česte saobraćajne gužve. Za porodičan život obratite pažnju na blizinu škole, vrtića, pijace, mesta za rekreaciju. U velikim gradovima poseban značaj ima saobraćajna povezanost javnim prevozom.

4. Kako da se zaštitimo od rizika prilikom kupovine stana?

Prilikom overe predugovora i ugovora javni beležnici pre overe proveravaju i neposredno posle overe unose podatke o nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje u jedinstvenu bazu podataka, kojoj pristup imaju svi javni beležnici. Na taj način je smanjena mogućnost bilo kakve zloupotrebe, u smislu dvostruke prodaje iste nepokretnosti. Za kupce koji stan kupuju u novogradnji poželjno je da imaju uvid u dokumentaciju investitora, posebno građevinsku dozvolu.

5. Kako da odaberemo najpovoljniju banku za podizanje stambenog kredita?

Da biste odabrali najpovoljniju banku neophodno je da odete na razgovor u više njih i uporedite koje uslove Vam nude. Prilikom poređenja nekam Vam jedan od najvažnijih elemenata bude efektivna kamatna stopa (EKS).

Koliko novca nam je potrebno za dodatne troškove prilikom kupovine stana?

Pre kupovine stana neophodno je dobiti informacije vezane za dodatne troškove, kako Vas to ne bi iznenadilo u nekoj kasnijoj fazi kupovine. Ukoliko stan kupujete sopstvenim finansijskim sredstvima, od dodatnih troškova ćete imati takse kod javnog beležnika, porez na prenos apsolutnih prava i eventualnu proviziju banke za novčane transakcije. Ako ste korisnik stambenog kredita, tu su troškovi znatno veći, pa je neophodno da kod Vašeg bankara dobijete precizne informacije koliko je novca neophodno da imate na raspolaganju i za šta sve Vam je potreban, jer ti troškovi mogu iznositi i nekoliko hiljada evra.

Birajte uknjižen stan

Ako stan ispunjava tehničke uslove, evo na šta treba da obratite pažnju kada je reč o papirima:

− najsigurnije je kupiti stan koji je već uknjižen

− vlasnički list ne sme da bude stariji od jednog dana

− ako je vlasnik stana u braku, treba da imate i saglasnost njegovog bračnog druga o prodaji nekretnine

− ukoliko je reč o stanu iz nasleđa, prodavac treba da priloži rešenje o nasleđivanju, sa klauzulom o pravosnažnosti i rešenjima da je plaćen porez i da je podnet zahtev za uknjižbu

− ako je stan iz razvoda, oba bračna druga treba da daju saglasnost o prodaji stana ili dokaz da je stan pripao onom ko ga prodaje

− treba biti oprezan kada su stanovi nasleđeni prema ugovoru o doživotnom izdržavanju. Insistirajte da se uradi ostavinska rasprava i uknjižba stana.

Pored obaveznog proveravanja papira, veoma je važno proveriti i od kog materijala je napravljena zgrada, kakav je položaj stana ili kakva je zvučna izolacija.

6. Nekoliko univerzalnih pravila

Nekretnine koje su ušle u uži izbor za kupovinu obiđite nekoliko puta u različito doba dana, da biste sagledali neke važne faktore za život i provođenje vremena u stanu/kući:

1) svetlost u različito doba dana

2) mogućnost provetravanja

3) buka

Ukoliko posedujete auto, mogućnosti za parkiranje su veoma važno pitanje u većini gradova Srbije, koji su “zonirani”.

Bilo da kupujete stan ili kuću, dobro je popričati sa nekim raspoloženim stanarom/komšijom, svašta korisno se može saznati od starosedelaca.

Zamolite prijatelja/poznanika arhitektu ili nekoga ko ima iskustva sa adaptacijama, da pogleda nekretninu za koju se odlučite, jer vam stručno lice može skrenuti pažnju na neke probleme kojih niste svesni (npr. zastarelost instalacija, ograničenja u planiranju novog rasporeda u stanu…), a koji bi kasnije mogli da dovedu do nepredviđenih troškova.

Ukoliko vam je mesečni budžet “tesan” i volite da strogo držite svoje fiksne troškove pod kontrolom – raspitajte se o visini računa za infostan, visini poreza i sl. Takođe, proverite sa vlasnikom da li postoje neke ugovorne obaveze sa operaterom kablovske televizije, telekomunikacija ili interneta, čija je važnost na snazi, jer ukoliko ne želite te usluge, morate se dogovoriti sa vlasnikom da to reguliše, jer vi bez njega to nećete moći.

Ukoliko imate kućnog ljubimca kog izvodite u šetnju, prošetajte potencijalnim rutama, obratite pažnju na zabranjene zone i na specijalno ograđene zone za pse, kojih ima sve više. Važni su i blizina radnji sa hranom za životinje i veterinara, u hitnim slučajevima.

7. Ako je u pitanju novogradnja

Najveći problem sa velikim brojem novogradnji je ušteda na izolacionim materijalima i opremi stanova, pa bi bilo dobro da sa stručnim licem proverite prvenstveno da li je stan adekvatno termoizolovan, a onda i neke “sitnice”, koje vam kasnije mogu značajno umanjiti životni komfor – zvučna izolacija u tavanici (ukoliko stan iznad nije još uvek useljen, probajte da zamolite nekoga da u njemu malo glasnije priča i žustro prošeta – oni koji čuju komšije znaće o čemu govorim), debljina zida između vašeg i susednog stana (ukoliko su susedi bučni ili nasilni, ovo može biti veliki problem).

Kod novogradnji se dešavaju različita odstupanja od projekta i urbanističkog plana, pa se može desiti (naročito u prigradskim naseljima) da je zgrada nepropisno blizu susednoj, pa obratite pažnju na to da li vam neko može zavirivati u tanjir, a da je pritom u svom stanu.

Međutim, ima i dobrih novogradnji i to ćete po ceni kvadrata i opremljenosti zgrade/stambenog kompleksa ubrzo shvatiti. Pored nekih prednosti koje se odnose na bezbednost i održavanje zgrade (24h portir, služba održavanja), savremeni kondominiumi su često građeni uz primenu principa energetske efikasnosti (korišćenje solarne/termalne energije, bolja termoizolacija, korišćenje “sive” vode itd.), što može značajno uticati na smanjenje fiksnih mesečnih troškova.

8. Ako je u pitanju stara gradnja

Kod kupovine stana u staroj gradnji najvažnije je što približnije proceniti visinu ulaganja do stanja u kom želite nekretninu. Za to vam svakako treba pomoć stručnjaka, ali imajte na umu da na procenjenu vrednost ulaganja morate dodati 20 – 40%, zbog nepredviđenih troškova i promena odluka u toku radova (čest je, recimo, slučaj da želimo da zamenimo parket i uračunamo samo cenu materijala i rada, a kada se stari parket skine, u starijim stanovima se najčešće ispostavi da je i podloga – cementna košuljica – propala i ne može da primi novi parket, pa se stara mora obiti, ukloniti i izliti nova, što predstavlje značajan novi trošak i produženje radova).

Instalacije – njihova snaga, tip i stanje – je jako važno ispitati. Mnogi stari stanovi i kuće imaju monofaznu struju, koja ne može da podnese opterećenje koje prave savremeni kućni aparati i mašine, pa je potrebno sve električne instalacije zameniti. Takođe, stare vodovodne i kanalizacione cevi mogu biti trule, pa ih je dobro zameniti.

Ono što je, takođe krupno pitanje, to je tip grejanja. Grejanje na struju i kaljeve peći ne nose toplotni komfor karakterističan za centralno parno grejanje, porodice sa malom decom i starije osobe bi trebalo da ih izbegavaju. Često se u starim zgradama stanari odlučuju na zamenu instalacija i uvođenje centralnog grejanja, pa se i ta investicija u dogledno vreme može očekivati.

10. Ako kupujete stan za porodicu

Porodicama sa decom ili parovima koji planiraju decu, važno je da obrate pažnju na rute za šetnju i blizine zelenih površina, kao i prostore u kojima se grupe dece mogu bezbedno igrati. Takođe, obratite pažnju na javno osvetljenje, ukoliko imate decu, veoma je važno da je kraj dobro osvetljen.

Važna su i blizina vrtića i škola, i eventualno sportskih, dečjih i kulturnih centara sa dobrom ponudom aktivnosti za decu, da ne bi postala istinita šala da je “vožnja pola roditeljstva”.

U samoj zgradi je važno da postoji lift, ukoliko ste iznad drugog sprata, zbog dečjih kolica i ostalog “bagaža”, koji roditelji svakodnevno nose.

Ako kupujete “devojački” ili “momački” stan

Ako ste u zrelim godinama ili ukoliko ste osetljivi na buku i lakog sna – proverite:

– ko živi u stanu iznad (mala deca prave buku, i ako niste u stanju da je tolerišete, bolje je da ne budete tu, nego da očekujete da deca mirno sede kod svoje kuće)

– saobraćaj u ulici (naši stari autobusi umeju da prave veliku buku)

– da li postoje neki pivredni/industrijski objekti ili zanatski pogoni u blizini

– da li postoje noćni klubovi u blizini (ponekad se teško vide sa ulice)

– nekome možda smeta graja iz školskog dvorišta/vrtića, proverite ima li ih u komšiluku

Starijim osobama može smetati nedovoljan toplotni komfor, i zato bi trebalo da traže stan sa centralnim grejanjem.

11. Ako kupujete kuću

Kod kupovine kuće je važno da stručno lice proveri krov (ako ništa na njemu nije rađeno više od 30 godina, verovatno vas u dogledno vreme čekaju veće investicije) – obratite pažnju da li postoji miris memle, i tragovi prokišnjavanja koji nisu zamaskirani. Probajte da dođete do projekta odnosno arhitektonskih crteža kuće, na kojima su ubeležene pozicije instalacija i konstruktivnih elemenata – to će vam biti od velikog značaja pri eksploataciji i održavanju kuće, i eventualnim radovima. Probajte da saznate da li u kraju postoji problem podzemnih voda, a od prethodnog vlasnika koliko su stare vodovodne, kanalizacione i električne instalacije.

Оставите одговор

Vaša email adresa neće biti objavljena.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

top