Kada se dogodi snažan zemljotres i kada vidimo snimke zgrada koje se ruše za nekoliko sekundi, prvo pomislimo na jačinu udara.
Međutim, takvi događaji ponovo otvaraju pitanja o tome kako se zgrade projektuju, koliko su bezbedne i na šta kupci treba da obrate pažnju prilikom izbora nekretnine.
O konstrukciji, tlu i seizmičkoj otpornosti najčešće govore građevinski inženjeri. Ipak, kvalitet jedne zgrade ne zavisi samo od nosive konstrukcije. Važnu ulogu imaju kvalitet projekta, saradnja različitih struka, izbor materijala, izvođenje radova i način na koji se objekat održava tokom godina.
O tome kako danas nastaju stambene zgrade, da li je starogradnja zaista kvalitetnija od novogradnje i šta svaki kupac može da proveri pre donošenja odluke, za 4zida govori Danijela Ješić, master inženjerka arhitekture koja se bavi projektovanjem.
Kvalitet zgrade rezultat je rada više struka
Kako su se stanovi i zgrade projektovali ranije, a kako se projektuju danas?
Ranije su se stambene zgrade uglavnom projektovale kao tipski objekti. Jedan projekat se pažljivo razvijao, detaljno razrađivao i nakon toga se ista ili veoma slična zgrada gradila na različitim lokacijama širom zemlje.
Takav pristup omogućavao je da se projekat kroz vreme usavrši i da svaka faza bude dobro proverena.
Danas se većina objekata projektuje individualno, u skladu sa konkretnom lokacijom, urbanističkim uslovima i zahtevima investitora. Razlika nije toliko u tome da li se danas projektuje bolje ili lošije, već drugačije.
Zašto starogradnja nije automatski kvalitetnija od novogradnje
Da li su starije zgrade nužno kvalitetnije, kako se često čuje?
Često se može čuti da je starogradnja kvalitetnija, ali to nije pravilo. Kvalitet objekta zavisi od mnogo faktora – od projekta, kvaliteta izvođenja i ugrađenih materijala, pa sve do toga kako je zgrada održavana tokom godina.
Kod mnogih starijih tipskih stambenih zgrada korišćeni su prefabrikovani armiranobetonski elementi. Prednost takvog pristupa bila je u tome što se jedan projekat detaljno razrađivao, proveravao i zatim primenjivao na velikom broju objekata.
„Starost objekta sama po sebi nije merilo kvaliteta.“
Sa druge strane, savremena gradnja koristi nove materijale i tehnologije, uz znatno veći fokus na termoizolaciju, energetsku efikasnost, zvučnu zaštitu i komfor stanovanja. Istovremeno, gotovo svaki objekat danas projektuje se kao zasebna celina, prilagođena konkretnoj lokaciji i potrebama investitora.
Zato starost objekta sama po sebi nije merilo kvaliteta. Mnogo je važnije proceniti kako je zgrada projektovana, koliko je kvalitetno izvedena i kako je održavana tokom svog veka trajanja nego donositi zaključke samo na osnovu godine izgradnje.
Starogradnja i novogradnja imaju različite prednosti
Koje prednosti ima starogradnja, a koje novogradnja kada govorimo o kvalitetu života i sigurnosti?
Često se postavlja pitanje da li je bolja starogradnja ili novogradnja, ali odgovor nije jednoznačan. Starije zgrade često imaju prostranije stanove, deblje zidove i nalaze se u naseljima sa puno zelenila i razvijenom infrastrukturom.
Novogradnja donosi bolju energetsku efikasnost, savremene instalacije i veći komfor u svakodnevnom životu.
Na kraju, mnogo je važnije kako je zgrada projektovana, izgrađena i održavana nego kada je sagrađena. Zato svaki objekat treba posmatrati pojedinačno.
Šta se danas smatra kvalitetnom zgradom
Šta se najviše promenilo u tehnologiji gradnje u poslednjih 20–30 godina?
Najveće promene dogodile su se u tehnologiji projektovanja, razvoju građevinskih materijala i propisima koji definišu standarde gradnje.
Danas se projekti izrađuju pomoću naprednih digitalnih alata, što omogućava mnogo precizniju koordinaciju arhitekata, konstruktivaca i svih drugih učesnika u projektu.
Istovremeno, razvijeni su novi materijali koji obezbeđuju bolju termoizolaciju, veću energetsku efikasnost, dugotrajnost i jednostavnije održavanje objekata.
Osim toga, standardi koje zgrade moraju da ispune, posebno kada su u pitanju energetska efikasnost, pristupačnost i bezbednost, danas su znatno viši nego pre nekoliko decenija.
Zbog toga se od savremenih objekata više ne očekuje samo da budu trajni i funkcionalni, već i energetski efikasni, održivi, udobni za život, pristupačni različitim grupama korisnika i ekonomični za održavanje tokom čitavog životnog veka.
Šta proveriti pre kupovine stana osim rasporeda i završne obrade
Na šta kupac treba da obrati pažnju kada razgleda stan u novogradnji?
Većina kupaca prvo primeti raspored prostorija i završnu obradu, ali savet je da pogledaju malo „ispod površine“. Nije najvažnije koliko stan ima kvadrata, već kako su oni iskorišćeni.
Dobar stan je onaj u kome je prostor funkcionalno organizovan, sa jasno odvojenom dnevnom i noćnom zonom, odgovarajućim dimenzijama prostorija i dovoljno prirodnog svetla.
Važno je obratiti pažnju na:
- funkcionalnost rasporeda;
- orijentaciju stana;
- količinu prirodnog svetla;
- visinu plafona;
- dimenzije prostorija
Osim samog stana, važno je sagledati i celu zgradu – kako je postavljena na parceli, koliko je udaljena od susednih objekata, kakva je osunčanost i da li buduće izgradnje mogu značajno promeniti uslove stanovanja.
Dobro je pogledati i zajedničke delove zgrade, poput ulaza, hodnika i garaže, jer oni često pokazuju koliko je pažnje posvećeno celom objektu.
„Kupovina stana je dugoročna odluka i zato je uvek bolje postaviti više pitanja pre nego doneti konačnu odluku.“
Takođe, kupci bi trebalo da obrate pažnju na pristupačnost objekta, odnosno da li se kroz zgradu mogu jednostavno kretati roditelji sa dečjim kolicima, starije osobe i osobe sa invaliditetom.
Na kraju, vredi raspitati se o projektnoj dokumentaciji, energetskom pasošu, korišćenim materijalima i garancijama koje investitor daje.
Današnji stanovi prilagođeni su drugačijem načinu života
Kako se promenio raspored stanova u odnosu na ranije decenije?
Način života se značajno promenio, pa su se tome prilagodili i stanovi. Nekada su prostorije bile strogo odvojene – kuhinja je uglavnom bila zasebna, dnevni boravak odvojen od trpezarije, a hodnici su zauzimali veći deo površine.
Danas se projektuje drugačije. Dnevni boravak, kuhinja i trpezarija često su objedinjeni u jednu funkcionalnu celinu kako bi se prostor bolje iskoristio i prilagodio savremenom načinu života.
Cilj je da stan bude što funkcionalniji i da se svaki kvadratni metar iskoristi na najbolji mogući način.
Zašto lepa fasada nije dovoljan pokazatelj kvaliteta zgrade
Koliko fasada govori o kvalitetu zgrade?
Fasada može da ostavi dobar prvi utisak i pruži određene informacije o objektu, ali sama po sebi ne govori da li je zgrada kvalitetno izgrađena. Iza završne obrade fasade nalaze se termoizolacija, hidroizolacija, konstrukcija, instalacije i brojni drugi elementi koji imaju veliki uticaj na trajnost, bezbednost i komfor stanovanja.
„Lepa fasada privlači pažnju, ali pravi kvalitet zgrade krije se u onome što se ne vidi.“
Fasadu zato treba posmatrati kao jedan od pokazatelja, ali ne i kao jedini kriterijum pri proceni kvaliteta objekta.
Pukotine i vlaga ne znače uvek ozbiljan problem, ali…
Da li su pukotine, tragovi vlage i druga oštećenja na fasadi razlog za oprez?
Pukotine, tragovi vlage ili vidljiva oštećenja svakako zaslužuju dodatnu pažnju, ali sami po sebi ne znače da zgrada ima ozbiljan problem. Najvažnije je utvrditi njihov uzrok.
Neke pukotine nastaju zbog prirodnog sleganja objekta i mogu biti potpuno bezopasne, dok druge mogu ukazivati na ozbiljnije probleme.
Slično je i sa vlagom. Nekada je posledica lošeg održavanja ili kvara instalacija, a nekada ukazuje na problem sa hidroizolacijom. Zato ne treba donositi zaključke na osnovu prvog utiska. Kada postoji dilema, najbolje je konsultovati stručnjaka.
Kvalitet zgrade zavisi i od toga kako se održava
Koliko redovno održavanje utiče na trajnost i bezbednost zgrade i ko je za to nadležan?
Redovno održavanje ima veliki uticaj na trajnost, funkcionalnost i vrednost jedne zgrade.
Čak i kvalitetno projektovan i izveden objekat vremenom je izložen kiši, snegu, temperaturnim promenama i svakodnevnom korišćenju. Zato zgrada nije objekat koji se jednom izgradi i više nikada ne zahteva ulaganja, već sistem koji zahteva kontinuiranu brigu.
Za održavanje zajedničkih delova odgovorni su vlasnici stanova, odnosno stambena zajednica, koja to najčešće organizuje preko profesionalnog upravnika.
Održavanje ne podrazumeva samo estetske popravke, već i redovne preglede fasade, krova, oluka, hidroizolacije, liftova, instalacija i svih zajedničkih delova objekta. Pravovremena sanacija manjih oštećenja sprečava nastanak mnogo ozbiljnijih i skupljih problema u budućnosti.
Stručni savet može sprečiti skupe greške prilikom kupovine
Kada je potrebno angažovati stručnjaka da pregleda stan ili zgradu pre kupovine?
Kupovina stana jedna je od najvećih životnih investicija i zato smatram da je stručno mišljenje uvek korisno, posebno kada postoji bilo kakva dilema. Kupci često donose odluku na osnovu emocija – dopadnu im se pogled, raspored ili završna obrada. To je potpuno prirodno, ali pre konačne odluke vredi uključiti i stručnu procenu.
„Stan možete renovirati, zameniti podove ili kupatilo, ali konstrukciju i osnovni koncept projektovanja ne možete promeniti.“
Arhitekta ili građevinski inženjer mogu da uoče detalje koje prosečan kupac često ne primeti – od funkcionalnosti rasporeda i kvaliteta završnih radova do mogućih znakova vlage, nepravilnosti ili drugih nedostataka.
Stručni pregled posebno se preporučuje kod starijih objekata, kada postoje vidljiva oštećenja ili kada se planira adaptacija stana.
Stan možete renovirati, zameniti podove ili kupatilo, ali konstrukciju i osnovni koncept projektovanja ne možete promeniti. Nekoliko sati stručnog pregleda predstavlja mali dodatni trošak u poređenju sa vrednošću nekretnine, a može pomoći da odluku donesete sa mnogo više informacija i izbegnete znatno veće troškove nakon kupovine.