Kupovina stana, posebno u novogradnji, nije samo pitanje lokacije i cene, već i papira i zakona. Dva najvažnija dokumenta su građevinska i upotrebna dozvola. Ako ih nema – kupac može da ima ozbiljne pravne i imovinske probleme.
Kako objašnjava advokat Brane Krunić za 4zida, upravo ove dve dozvole su ključne za pravnu sigurnost kupca. One određuju da li je zgrada legalna i da li stan koji kupujete uopšte postoji u pravnom smislu.
Šta je građevinska, a šta upotrebna dozvola?
Građevinska dozvola je zvaničan dokumentkoji omogućava početak radova na izgradnji objekta. Ova dozvola potvrđuje da je projekat za izgradnju objekta u skladu sa svim zakonima i propisima. Izdaje se investitoru koji dostavi svu potrebnu dokumentaciju, dokaže pravo svojine na zemljištu i plati propisane takse. Bez nje, radovi su nelegalni.
„Bez građevinske dozvole svaka gradnja se smatra bespravnom i postoji rizik da bude obustavljena ili čak uklonjena“, upozorava advokat Krunić.
Upotrebna dozvola se izdaje nakon tehničkog pregleda (prijema) zgrade koji vrši komisija za tehnički pregled a koju formira investitor.
„Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio. Tek sa upotrebnom dozvolom objekat može da se uknjiži u katastar i da stanovi postanu pravno vidljivi“, dodaje Krunić.
Može li kupac da traži na uvid dozvole?
Kupac može da traži na uvid obe dozvole, međutim upotrebna dozvola se dobija tek po završetku izgradnje objekta. U ranoj fazi izgradnje, može da vidi samo građevinsku dozvolu. Ako ona ne postoji – gradnja je nelegalna i rizikuje da ostane bez stana.
„Ukoliko građevinska dozvola ne postoji, kupac mora da bude svestan da radovi na izgradnji tog objekta mogu biti obustavljeni. Može doći čak i do rušenja kompletnog objekta. Međutim, svakako treba biti svestan da sami radovi na izgradnji objekta ne mogu biti započeti bez izdate građevinske dozvole“, naglašava advokat.
Za gotovu zgradu je ključna upotrebna dozvola. Bez nje stan ne postoji u evidencijama i ne može se legalno preneti vlasništvo.
„Ukoliko za predmetnu zgradu još uvek nije izdata upotrebna dozvola, kupac treba da bude svestan da taj objekat ne može biti uknjižen u katastru. To znači da na primer stan koji se nalazi u takvoj zgradi ne postoji u zvaničnim evidencijama (konkretno u Katastru nepokretnosti).
Nakon tehničkog pregleda za stambenu zgradu se izdaje upotrebna dozvola. Tek se onda sve jedinice u zgradi upisuju u Katastar. Često se dešava da se kupci stanova i usele u nekretninu dok još nije izdata upotrebna dozvola.
Svakako da postoji određen rizik da zgrada neće moći da se etažira ako recimo nedostaje priključak na gradsku struju ili gradsku vodu, ili ako druga tehnička dokumentacija odstupa od dozvoljenog“ naglašava advokat.
Koja dokumenta treba tražiti od investitora?
Prema rečima advokata Krunića, svaki kupac novogradnje treba da traži:
- Građevinsku dozvolu
- Prijavu početka radova
- Dokaz da je investitor vlasnik zemljišta (List nepokretnosti koji sadrži broj parcele kao i podatke ko je vlasnik na predmetnom zemljištu). Ukoliko investitor takav dokaz ne priloži, kupac to može samostalno da proveri na sajtu Republičkog geodetskog zavoda (Katastar nepokretnosti).
- Proveru da li je investitor aktivno privredno društvo na sajtu Agencije za privredne registre (APR) i na sajtu Narodne banke Srbije (NBS) proveri da li su tekući računi investitora uključeni u platni promet.
- Informaciju o tome da li postoje uslovi za dobijanje upotrebne dozvole
„Svi ovi podaci su dostupni javno i važno je da kupac ne veruje na reč, već da proveri sam,“ savetuje Krunić.
Šta ako zgrada nema upotrebnu dozvolu, a kupac već živi u stanu?
Prema zakonu, javni beležnik i advokat su obavezni da o tome obaveste kupca pre zaključenja ugovora.
„Kupac prilikom kupovine nepokretnosti, već samim uvidom u List nepokretnosti može da proveri da li određena zgrada ima upotrebnu dozvolu. Dakle, ne može da se desi da javni beležnik ili advokat ne obaveste samog kupca da zgrada nema upotrebnu dozvolu, jer je to njihova obaveza. Ukoliko se pak i desi da kupac o tome nije obavešten, on će kupoprodajnim ugovorom steći pravo vlasništva na stanu.
Međutim, neće moći da se uknjiži kao formalni vlasnik u Katastru nepokretnosti sve dok se zgrada ne etažira a to prethodno znači da zgrada ima upotrebnu dozvolu.
Posledice nepostojanja upotrebne dozvole su da vlasnici stanova, eventualno kasnije mogu sami i o svom trošku (ako je npr. investitor u stečaju ili je brisan kao privrednog društvo iz APR-a) da sprovedu sve tehničke elemente koji nedostaju kako bi se u celosti okončao tehnički prijem objekta a samim tim i dobijanje upotrebne dozvole“ ističe advokat Krunić.
Postoji li pravna zaštita ako investitor ne dobije dozvolu?
„U tom slučaju, sud je jedina prava adresa za zaštitu prava kupaca. On može da naloži investitoru da završi tehnički prijem i pribavi upotrebnu dozvolu – ali taj proces može da potraje uz značajne troškove“, kaže Krunić.
Da li banke odobravaju stambene kredite bez upotrebne dozvole?
Da – ali uz ograničenja. Banke daju kredite tek kada je objekat izgrađen minimum 80 odsto, i kada postoji građevinska dozvola i tehnička dokumentacija.
„Banka šalje svog procenitelja koji na licu mesta proverava stepen izgrađenosti. Pošto se kod javnog beležnika zaključi konačni kupoprodajni ugovor (sa prethodno odobrenim kreditom), kupac sa ugovorom odlazi u banku i nakon toga banka isplaćuje novac prodavcu odnosno investitoru“, objašnjava Krunić.
Ne zaboravite – upis u katastar nije automatski
Nakon što zgrada dobije upotrebnu dozvolu, investitor prvo upisuje stanove na sebe. Kupac mora sam da preda zahtev za prenos vlasništva.
„Nakon dobijanja upotrebne dozvole, vrši se etažiranje svih stanova, garaža i drugih etažnih jedinica u Katastru. Te se sve jedinice prvobitno upisuju na ime investitora kao vlasnika. Nakon toga, svaki pojedinačni kupac ima obavezu (putem advokata preko e-šaltera) da zaključeni ugovor o kupoprodaji sa zahtevom preda Katastru kako bi se moglo upisati njegovo pravo svojine.
Ljudi često misle da se to dešava automatski – ali ne dešava se. Stan ne može da se proda, nasledí, ni koristi kao zalog ako nije upisan.
Često se u praksi dešava da vlasnici stanova godinama ne upišu svoje pravo vlasništva na stanovima jer ni ne znaju da je to njihova obaveza. Takva stanja mogu dovesti do velikih problema kao što su kasnije dokazivanje vlasništva ako investitor padne u stečaj, ili ako je hitno potrebna prodaja stana. Savet je da uvek proverite svoju imovinu kod nadležnog Katastra nepokretnosti a danas se to sve može uraditi i on-line uvidom“ zaključuje Krunić.
Ako tražite stan za kupovinu, pogledajte aktuelnu ponudu stanova na prodaju.