Vodič za izdavanje stana 2026
01 |
Sve što vam niko ne
kaže kad se odlučite
da prvi put izdate stan
Izdavanje je jedno od onih iskustava koje najbolje razumemo tek kad pogrešimo.
Ovaj vodič vam omogućava da ne pravite tuđe greške.
Izdavanje stana može biti stabilan izvor prihoda, ali samo ako je proces od početka postavljen ispravno.
Pravni koraci, porezi, priprema prostora, izbor zakupca i promocija oglasa – sve to utiče na sigurnost stanodavca i bržu popunjenost stana.
Ovaj vodič okuplja najvažnije informacije koje vlasnicima nekretnina pomažu da samostalno i bez stresa izdaju stan, uz napomene zasnovane na važećim propisima i tržišnim podacima. Informacije su edukativnog karaktera.
02 |
Pravni koraci koji su obavezni za svakog stanodavca
2.1. Ugovor o zakupu – osnova dobre saradnje
Ugovor o zakupu štiti i stanodavca i zakupca.
Ugovor treba da sadrži:
- podatke o ugovornim stranama
- opis nepokretnosti (adresa, spratnost, površina)
- trajanje zakupa (određeno ili neodređeno)
- cenu zakupnine i način plaćanja
- depozit (visina, uslovi povraćaja)
- inventar listu
- pravila korišćenja stana
- obaveze oko popravki
- razloge i rokove za raskid ugovor
💡 Preporuka:
Inventar listu odštampati u dva primerka sa fotografijama ključnih elemenata
(bela tehnika, zidovi, vrata, podovi).
2.2. Prijava ugovora Poreskoj upravi
Zakupac i stanodavac bi trebalo da prijave ugovor u roku od 30 dana od potpisivanja.
Potrebno je:
- kopija ugovora
- kopija ličnih dokumenata
- popunjen obrazac
- dokaz o vlasništvu
💡 Neprijavljivanje se tretira kao poreski prekršaj.
2.3. Prijava stanara u MUP
Po Zakonu o prebivalištu:
- prijava boravka je obavezna ako zakupac u stanu boravi duže od 90 dana
- prijavu može obaviti i vlasnik i zakupac
- odjava je takođe obavezna po
prestanku zakupa
03 |
Finansije i porezi
3.1.
Porez na prihod od
izdavanja
Porez plaća stanodavac. Osnovica poreza se formira tako što se od ugovorene mesečne zakupnine odbija normirani trošak, pa se na preostali iznos obračunava porez po stopi od 20%.
Plaća se:
- porez 20%
- doprinosi (varira u zavisnosti od statusa stanodavca)
3.1.
Porez na prihod od
izdavanja
Porez plaća stanodavac. Osnovica poreza se formira tako što se od ugovorene mesečne zakupnine odbija normirani trošak, pa se na preostali iznos obračunava porez po stopi od 20%.
Plaća se:
- porez 20%
- doprinosi (varira u zavisnosti od statusa stanodavca)
3.2.
Depozit – sigurnosna
mera
Uobičajeno: 1–2 mesečne zakupnine. Svrha depozita je pokrivanje štete, dugovanja ili neplaćenih računa. Depozit se vraća zakupcu samo ako:
- nema oštećenja
- stan je vraćen u prethodnom stanju
- izmireni su svi računi
💡 Dugoročno, stan koji se redovno održava brže privlači kvalitetne zakupce.
04 |
Priprema stana za izdavanje
4.1. Minimum za stan koji se lako izdaje:
- okrečiti prostor
- dubinski očistiti
- ukloniti lične stvari
- proveriti električne instalacije
- obezbediti osnovnu belu tehniku
- popraviti kvarove pre fotografisanja
4.2. Inventar lista
Inventar lista treba da sadrži:
- spisak kompletne opreme
- stanje zidova
- stanje podova
- broj ključeva
- fotografije svih relevantnih mesta (pre slanja ključeva zakupcu)
Ovo je jedan od najefikasnijih načina da se
izbegnu nesporazumi kod iseljenja.
05 |
Fotografija i video: Kako da oglas izgleda profesionalno
5.1. Fotografije
Najvažniji elementi:
prirodno dnevno svetlo
• otvoren prostor (širokougaoni kadar)
• uklonjeni lični predmeti
• ravne linije (bez krivljenja geometrije)
Savet: Najbolje vreme za fotografisanje: 10–14h.
5.2. Video obilazak (opciono, ali vrlo efikasno)
Video od 30–40 sekundi može drastično da smanji broj nepotrebnih obilazaka. Snima se u hodu, stabilno, bez brzog okretanja kamere.
06 |
Određivanje cene zakupa
6.1. Kako analizirati tržište?
Cena zavisi od:
- lokacije
- kvadrature
- sprata
- renoviranosti
- nameštenosti
- grejanja
Saveti:
• pogledati oglase za iste lokacije
• porediti samo slične stanove (slična lokacija, kvadratura, spratnost, stanje)
• izbegavati drastičnu precenu (produžava vreme izdavanja)
6.2. Psihologija cene
Previsoka cena -> Manje upita
Preniska cena -> Rizik od niskokvalitetnih upita
Najbolja cena -> Ona koja generiše prve upite
u roku od 24–48
07 |
Kako napisati oglas koji donosi najviše pregleda
7.1. Elementi dobrog oglasa
- jasan naslov (lokacija + tip stana + kvadratura)
- precizan opis opreme
- istaknute prednosti (blizina prevoza, parkinga, škola)
- pravila (pušenje, ljubimci)
- fotografije u logičnom redosledu – ulaz, dnevna, kuhinja, spavaća, kupatilo
7.2. Vidljivost oglasa na platformi
Najviše utiče:
- kompletan opis
- kvalitet fotografija
- realna cena
- aktivnost oglasa u prvih nekoliko sati
08 |
Kako izabrati pouzdanog zakupca
8.1. Šta pitati kandidata?
• gde trenutno živi
• šta je razlog preseljenja
• gde radi i koliko dugo
• koliko dugo planira da ostane u stanu
• kakav koncept računa preferira
8.2. Signali upozorenja
• previše insistiranja na smanjenju cene
• izbegavanje depozita
• nedosledne informacije
• izbegavanje potpisivanja ugovora
• insistiranje na “privremenom korišćenju bez papira”
09 |
Predaja stana i početak zakupa
Checklist za predaju:
- stanje brojila (fotografisati)
- preuzimanje ključeva
- inventar lista
- zapisnik o preuzimanju
- kontakt podaci za hitne slučajeve
- dogovor oko načina slanja računa
10 |
Raskid ugovora i proces iseljenja
10.1. Redovan raskid
- poštovanje dogovorenog otkaznog roka
- zajednički pregled stana
- vraćanje depozita (delimično ili u celosti)
10.2. Vanredni raskid
- kašnjenje sa zakupninom
- oštećenja
- nepoštovanje pravila korišćenja
- remećenje kućnog reda
11 |
Najčešće situacije i kako ih rešiti
- zakupac kasni sa zakupninom
- stan je oštećen
- zakupac želi podzakup
- komšije se žale
- zakupac iznenada želi raniji raskid
- neplaćeni računi po iseljenju
PREPORUKA: Sve dogovore dokumentovati pisano (poruke, mejl).
Preuzmite vodič u .pdf formatu sa listom koraka koje treba da obavite pre, tokom izdavanja, ali i po iseljenju: