Vodič 4zida: Korak po korak do kupovine nekretnine

Kupovina nekretnine predstavlja značajan korak napred ka rešenju stambenog pitanja. Ovaj važan događaj kod mnogih donosi radost, ali i strepnju zbog neophodne papirologije i prodecura koje je potrebno ostvariti da bi se došlo do vlasništva nad nekretninom.

Sajt 4zida.rs je za vas pripremio Vodič “Korak po korak do kupovine nekretnine”.

Nakon što ste sebi odgovorili na 7 pitanja pre kupovine stana i videli da li je sada pravo vreme za da posedujete nekretninu, dalje vam predstoje procedura i birokratija. Pročitajte koje sve korake bi trebalo da ispunite u celom procesu kupovine stana ili kuće.

SLATKE MUKE – BIRANJE IDEALNOG STANA

Napravite uži krug od nekoliko stambenih jedinica koje vam se čine najprivlačnije, stavite njihove karakteristike na papir i  uporedite ih međusobno. I novogradnja i starogradnja imaju svojih prednosti i mana. Ukoliko se na vreme uključite u proces kupovine stana u novogradnji često možete da birate mnoge opcije – od rasporeda prostorija do vrste pločica i sanitarija. S druge strane, stanovi u starogradnji često mogu biti građeni od kvalitetnijih materijala, a nekada su i na boljim lokacijama, pogotovo ako govorimo o stanovima u centru grada. Stanovi u novoizgrađenim zgradama zahtevaju i proveru urbanističkog plana za okolne ulice kojim kupci mogu unapred da znaju da li će im prozore zakloniti neka nova građevina, koja će biti izgrađena.

Važno je da razmislite i da li vam je potrebna nekretnina u koju možete odmah da se uselite, ili možete da sačekate period potreban za završetak izgradnje ili renoviranja. Takođe, ukoliko uzimate nekretninu bez ulaganja, neophodno je proveriti kvalitet prozora i vrata, ali i instalacija i podnih obloga. Skrivenih mana, koje se otkrivaju s vremenom nakon useljenja će verovatno biti u svakom objektu, i na to kupci moraju biti spremni, ali je važno da stan po najvažnijim pitanjima zadovoljava sve vaše kriterijume. 

PRE KUPOVINE – DETALJNA PROVERA

Da se na kraju ne biste pokajali, pre kupovine potrebno je dobro proveriti sve o toj nekretnini. U početku će vam se činiti da je najteži izbor pitanje starogradnje ili novogradnje. Ipak, mnogo važnije od ovoge jeste pitanje urednih papira i procedure dolaska do vlasničkog lista. Pre kupovine važno je proveriti sve papire (od investitora ili bivšeg vlasnika) koji garantuju da je objekat legalizovan, da je pitanje vlasništva uredno, da su plaćeni porezi. Bez obzira na koji način planirate da isplatite nekretninu, da li preko kredita ili ne, formalno-pravni aspekt je veoma važan. Dakle, prvo i osnovno i idelano je da je stan uknjižen, odnosno “registrovan”.

Tek nakon detaljne provere papira treba se pozabaviti ostalim karkteristikama nekretnine kao što su lokacija, blizina okolnih objekata, škola, vrtića, prodavnica i povezanost sa gradskim prevozom ili drugim delovima grada. 

PRVA ADRESA – KATASTAR

Pre nego što date kaparu za stan, obavezno u katastru proverite vlasništvo. To je ujedno vaša prva adresa. U službi za katastar nepokretnosti se proveravaju zemljišno-knjižni status odabranog stana ili kuće. U ovoj službi kupci dobijaju informaciju ko je vlasnik nekretnine, da li je i kada uknjižena, da li se nalazi pod hipotekom..

Mnogim kupcima ovaj proces deluje komplikovano, pa se u ovom koraku odlučuju za angažovanje stručnjaka. Ipak, ukoliko ste naoružani strpljenjem i imate dovoljno vremena, zaposleni u katastarskoj službi pružiće vam neophodne informacije i proveriti u kakvom statusu je objekat. Možete i sami da proverite list nepokretnosti na sajtu katastra i videti da li je prodavac zapravo jedini vlasnik nepokretnosti čije ime je upisano u vlasnički list.

Dešava se da vlasniku nedostaje neki deo dokumentacije koji je kupcu neophodan da bi kupio stan. Često je to saglasnost drugih vlasnika, ukoliko ih ima više, ili potvrda o tome da je stan isplaćen u celosti. U ovim slučajevima agencija je ta koja pomaže da se ova dokumenta prikupe i agenti za nekretnine su ti koji će prvi primetiti da nešto od dokumentacije nedostaje.

Proverite i svu prateću dokumentaciju, posebno što tržište nekretnina u Srbiji nije u svim delovima uređeno po istom principu.

UGOVOR, PRVI POTPIS I PRVA UPLATNICA 

Potpis i sklapanje kupoprodajnog ugovora vrši se između kupca i direktnog prodavca, odnosno vlasnika nekretnine. Ugovor se definiše po gotovo ustaljenom šablonu, a taj posao u velikoj meri olakšavaju i agencije za nekretnine, koje nude opciju posredovanja u sklapanju i kasnijoj overi ugovora kod javnih beležnika. Overa ugovora podrazumeva i plaćanje takse za overu, koja u najvećem broju slučajeva ide na teret kupca, a ona zavisi od vrednosti nekretnine koja je navedena u samom ugovoru.

Tada počinje da teče rok od deset dana kada kupac mora da plati porez na svoju tek kupljenu imovinu, odnosno nekretninu. To se obično završava u opštini na čijoj teritoriji je nekretnina, a visina poreza na ime prenosa apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto od tržišne vrednosti nekretnine, odnosno vredosti koju proceni nadležna poreska uprava. 

Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja. Poreski obveznik je po zakonu prodavac, ali u praksi troškove poreza gotovo uvek plaća kupac. Svi kupci koji do tog trenutka nisu imali nekretninu na svom imenu, a ispunjavaju za to zakonske uslove, mogu iskoristiti odredbe o oslobađanju od plaćanja poreza za kupca prve nekretnine. Kupci prve nekretnine su oslobođeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupovinu nekretnine u starogradnji veličine, odnosno plaćanja PDV-a za kupovinu nekretnine u novogradnji za nekretnine do 40 metara kvadratnih. (*detaljnije o ovim olakšicama u narednom tekstu)

Kupovinom nekretnine postajete i poreski obveznik poreza na imovinu pa je potrebno da u nadležnoj opštinskoj poreskoj službi podnesete prijavu za porez na imovinu.

UPIS I DOKAZ DA JE VAŠ STAN VAŠ 

Sledeći korak je podnošenje zahteva nadležnom sudu za promenu vlasništva nad kupljenom nekretninom. Kako bi stan ili kuća bili uknjiženi u katastar, zahtev mora sadržati jedan originalan primer overenog ugovora, potvrdu o plaćenoj taksi, fotokopije potvrde elektronskog čitača ličnih karata i kupca i prodavca. U što kraćem roku, najčešće oko sedam dana, kupci mogu očekivati rešenje iz katastra da je nekretnina upisana na njihovo ime.

Izvod iz katastra nepokretnosti, odnosno vlasnički list omogućava i konačno prebacivanje računa za komunalne usluge na ime kupca, kao i promenu prebivališta za sve članove porodice novog vlasnika.

KREDIT

Kredit je zapravo negde pri vrhu ove liste, ali smo ga ostavili za kraj jer zaslužuje posebne smernice.

Većina naših sugrađana do svog krova nad glavom danas uspeva da dođe uglavnom preko kredita. Bilo da je reč o celom iznosu ili o delu iznosa, banka je neizbežna stanica koju moramo da obiđemo. Preporučujemo vam da prvo pročitajte detaljne savete našeg stručnog saradnika, advokata Brane Krunića, kako do nekretnine putem bankarskog stambenog kredita. 

Stambeni kredit je ujedno i najčešći vid novčane pozajmice za kupovinu. Podnošenje zahteva za stambeni kredit zahteva prethodno sklopljen predugovor između kupca i vlasnika nekretnine sa prepisom lista nepokretnosti na njegovo ime. Banke pred klijente kao obavezan zahtev postavljaju da datum potpisa predugovora i prepisa lista nepokretnosti bude isti.  Ukoliko je na prepisu u kratkom periodu došlo do nekih iznenadnih promena, stručnjaci u oblasti trgovine nepokretnostima savetuju detaljnu proveru vlasničkog lista.

Zaključenje predugovora zahteva i davanje kapare prodavcu, ali i provizuju ukoliko je agencija posrednik u kupovini stambene jedinice.

Sva procedura oko kupovine stana mnogo je jednostavnija ukoliko kupcima nije potreban kredit od banaka za kupovinu nepokretnosti. U tim slučajevima odmah se sklapa kupoprodajni ugovor.

SAVETI OVLAŠĆENIH LICA

Može vam se činiti da je kupovina nekretnine obiman proces i da zahteva puno papirologije. To je donekle i tačno, ali je i neophodno kako bi i kupac nekretnine, ali i prodavac u svakom trenutku bili zaštićeni i uvereni u validnost procesa. Mnogim kupcima nekretnina znači kada ih u ovom procesu vode ovlašćena lica – agenti za prodaju nekretnina, ili kad odgovore na pitanja dobiju od ovlašćenih osoba – advokata, notara, ljudi iz katasterske ili poreske službe.

Zapamtite, kupovina stana je značajan korak. Stoga mu pristupite savesno i odgovorno i ispoštujte sve korake u proceduri.

*Ovaj tekst je deo serijala tekstova “Vodič 4 zida za kupovinu nekretnina”. Prethodni tekst iz serijala možete pročitati na OVOM linku.

Ključne reči

komentari

Reci nam šta misliš o ovom članku. Napiši komentar

Vaša email adresa neće biti objavljena.

top