Проценитељи некретнина су обучена лица која дају стручно мишљење о вредности неке некретнине. Према Закону о лиценцираним проценитељима вредности непокретности, процену вредности непокретности може да врши једино лиценцирани проценитељ непокретности. Мишљење проценитеља о вредности неке некретнине треба да буде објективно, укључујући све факторе релавентне за ту некретнину, али и непристрасно у односу на оне коју ту некретнину поседују или оне који за поменуту некретнину показују неку врсту интереса.
Процена вредности некретнина се може радити из више разлоге (нпр. израда финансијских извештаја, стечајни или извршни поступци, пореске сврхе, дугорочно управљање неком некретнином, улагање у њу, позајмљивање новца на основу обезбеђења позајмице некретнином итд). Ипак, процена непокретности се најчешће ради у случају када је нека некретнина предмет купопродаје, а обавезна је у ситуацијама узимања стамбеног кредита.
Предмет процене могу бити различите врсте непокретности: стан, кућа, пословни простор, пословне зграде, индустријски објекти, објекти посебне намене (тржни центри, хотели, ресторани), као и разне врсте замљишта (пољопривредно, грађевинско и др).
Како проценитељ врши процену?
Када клијент ангажује проценитеља, потребно је да му јасно представи разлог и потребу за проценом некретнине, као и да прибави пратећу документацију, пре свега извод из листа непокретности. Након провере документације, проценитељ излази на терен и прегледа непокретност и фотографише је. Фотографије, као и начињени записи биће део Извештаја о процени који проценитељ прави по завршетку поступка.
Које методе користи проценитељ?
У стручној литератури се може наићи на неколико приступа, али се пракси користе три познате методе процене вредности некретнине: компаративни или упоредни приступ, приносни приступ и трошковни приступ.
Компаративни приступ или упоредна метода – процена вредности се врши поређењем непокретности са истим или сличним непокретностима. Да би се користио овај приступ потребно је добро праћење тржишта, али и преглед доступних информација о различитим трансакцијама над непокретношћу, односно анализа раније постигнутих купородајних цена сличних непокретности. Ову методу је добро користити у случајевима где постоји довољан број упоредивих трансакција на тржишту, како би упоредна метода била што валиднија.
Приносни приступ – процена непокретности на основу које се претпоставља да ће непокретност доносити власнику одређен приход. На овај начин тржишна вредност се одређује капитализацијом нето прихода који ће настати коришћењем непокретности током њеног економског века, а након датума процене. Овај метод се најчешће користи у случајевима купопродаје комерцијалних непокретности .
Трошковни приступ – ова метода подразумева процену пре свега специјализованих непокретности које се ретко или готово никада не продају на трижту осим кроз продају привредних субјеката, те је из тог разлога и немогуће поредити те непоректности са постигнутим ценама сличних непокретности на тржишту. Ова метода се често користи и код пројекције неке инвестиције (нпр. код процене колико би коштала изградња неке некретнине), као и код писања студије изводљивости.
Иако су проценитељи непокретности релативно ново занимање на нашем тржишту, никако не треба занемарити њихову важност, и то не само у ситуацијама где је њихова процена обавезна.
Сајт 4зида.рс на својој Страници процене вредности некретнине даје оквирну процену цене изражене у распону. За тачну процену цене некретнине потребно је ангажовати лиценцираног проценитеља.