Zakon o stanovanju i održavanju zgrada – šta morate da znate?

zakon-o-stanovanju

Tokom 2020. godine u Republici Srbiji načinjene su poslednje izmene Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (koji je donet 2016. godine), čijim stupanjem na snagu su prestali da važe svi do tada Zakoni koji su relugisali predmetnu materiju: Zakon o stanovanju, Zakon o održavanju stambenih zgrada, Zakon o socijalnom stanovanju i drugi.

Novi Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada uređuje: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije i druga pitanja od značaja za stambenu politiku.

Potrudićemo se da vam u kratkim crtama prezentujemo novosti u vezi sa već napomenutim Zakonom i njegovim izmenama, te na koji način da postupate u skladu sa istim.

UPRAVLJANJE ZGRADOM:

Poslove upravljanja zgradom vrše vlasnici stanova ili kuća ali stambena zajednica može to da obavlja preko preko svojih organa ili profesionalnog upravnika kome su povereni poslovi upravljanja u stambenoj zgradi. Bitno je napomenuti da vlasnici stanova i vlasnici poslovnih prostora formiraju stambenu zajednicu koju čine svi vlasnici posebnih delova stambene zgrade. Stambena zajednica ima status pravnog lica i ona mora da ima registrovan matični broj, PIB i tekući račun. Jedinica lokalne samouprave vodi Registar stambenih zajednica a postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti.

ORGANI STAMBENE ZAJEDNICE:

Obavezni organi stambene zajednice su 1) Skupština i 2) Upravnik.

Skupština

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova(npr. stanova, garaža, poslovnih prostora i drugo). Sednica skupštine održava se najmanje dva puta godišnje, a zakazuje je upravnik. Skupština bira i razrešava upravnika, donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika,  određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici stanova na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice kao i o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade (npr. popravka krova, fasade itd).

Značajno je napomenuti i da vlasnik posebnog dela (stana ili poslovnog prostora ili … ) ima jedan glas u skupštini stambene zajednice, ali u slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu (npr. ako je jedno lice vlasnik 2 stana, on ima pravo na 2 glasa u skupštini).

Upravnik

Upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice.

Mandat upravnika traje četiri godine i on se se upisuje u Registar stambenih zajednica. Upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica (koju smo ranije napomenuli), uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova (stanovima, poslovnim prostorima, garažama i drugo) kao o i licima kojima su stanovi, garaže i prostori izdati u zakup, raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade (zajednički delovi zgrade su npr. hodnici, lift, stepenište i sve ono što pripada u zajedničku svojinu svih suvlasnika).

U slučaju da se iz redova stanara zgrade ne imenuje upravnik, tada se ta nadležnost prepušta profesionalnim upravnicima koja su zapravo privredna društva ili preduzetnici. Oni pored poslova koje inače obavljaju i upravnici, takođe primaju prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi). U praksi, upravnici se plaćaju od 200 dinara do 400 dinara mesečno po stanu, u zavisnosti od stambene zgrade.

Tražiš stan za najam? Pogledaj IZDAVANJE STANOVA

Odgovornost

Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti ili kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta (npr. pukla je vodovodna cev između nekih spratova/stanova a nije jasno utvrđeno)

Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova (stanova, poslovnih prostora) imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu.

Šta podrazumeva održavanje zgrada?

Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz:

1) hitne intervencije,

2) tekuće održavanje i

3) investiciono održavanje.

Vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade (npr. lifta ili hodnika) kao i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade.

U troškovima održavanja vlasnici učestvuju prema sledećim kriterijumima:

1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;

2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.

Ko vrši nadzor?

Inspekcijski nadzor vrši nadležno ministarstvo preko inspektora, građevinske ili komunalne inspekcije. U vršenju inspekcijskog nadzora, inspektor za komunalne delatnosti ovlašćen je da zatraži i izvrši uvodu u sve evidencije i drugu dokumentaciju, da uzima izjave od odgovornih lica, da proverava da li se stambena zajednica registrovala, odnosno izabrala i registrovala upravnika,

Kaznene odredbe

Za nepostupanje po zakonskim okvirima i pravilima ponašanja u stambenoj zajednici, novčanom kaznom od 5.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizička lica kao vlasnici posebnog dela zgrade (što uključuje i posebno angažovanje javnog izvršitelja radi naplate potraživanja a gde uvek nastaju dodatni troškovi), dok su kazne za samu stambenu zajednicu predviđene od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara (u zavisnosti od težine prekršaja).

Autor teksta: Brane Krunić, advokat iz Subotice, specijalista građanskog i privrednog prava. Poslovi sa nekretninama su mu porodičan biznis duže od 20 godina.

Ključne reči

Reci nam šta misliš o ovom članku. Napiši komentar

Vaša email adresa neće biti objavljena.

komentari

  • Bas danas imamo sednicu skupstine stanara.Imamo upravnika zgrade, koji nam nije preko dve godine dao finasijski izvestaj, koji je decembra 2019 imao zadnji sastanak, ne pitamo se za svoje pare, osim sto placamo njega i cistacicu, dajemo i po 300 dinara za odrzavanje.Ja se borim protiv njega godinama.Drugi vecinom cute.Clan je odredjene stranke, mada je to manje bitno on je necastan covek.Ovaj vas clanak mi je znacio , jer pripremam se da ukazem na njegov nezakonit i netrasparentan rad.Mozda Vam se javim , kasnije sa nekim pitanjemKao tipa, planiram da ga prijavim Mup- u Srbije odseku za privredni kriminalU vezi ne davanja finasijskog izvestaja , iako sam mu pre skoro godinu ipo preko poste uputila zvanican zahtev sa potpisima nekoliko stanara.
    Sada zurim, ja kao da sam po vokaciji advokad, spremam papire za sastanak.
    Hvala vam na clanku .pomogao je.

  • Dobro osnovno uputstvo,definicija.Mene zanima ponasanje,koriscenje grejanja na gas,s obzirom da mi kalorimatri zadaju glavobolju.

top