Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovani, da li poslovni prostor može da se proda kao stan i da li može da se uknjiži? Hvala i pozdrav
Poštovana,
Predmet kupoprodajnog ugovora mora biti samo ono što je upisano u Katastru odnosno u Listu nepokretnosti za predmetnu nekretninu. Ukoliko piše da je predmetna nekretnina poslovni prostor, onda se tako jedino može i prodati (i obrnuto) ali svakako da postoji mogućnost prenamene npr. poslovnog prostora u stan, kada se mora uraditi celokupna tehnička dokumentacija (o tome se više posavetujte sa projektantskom kućom) ali se svakako moraju platiti i značajnije komulane takse.
Poštovani!
Šta mi je potrebno sve od dokumentacije da predam za upotrebnu dozvolu za kuću?
Znam da trebam da pošaljem dokumenta tj.tehničke uslove za priključenje na infrastrukturu!
Ili dali je potrebno da su uplaćeni priključci za vodu,kanalizaciju i elektro mrežu pre slanja za upotrebnu dozvolu?
Ili je potrebno samo da priložim tehničke uslove iz vodovoda i elektrodistribucije?
Kuća je izgradjena u celosti i što se tiče gradjevinske inspekcije kuća je primljena i uslovi su prihvaćeni u konstruktivnom smislu i temelju.
To mora sve da se overi preko objedinjene procedure CEOP? Sa elekrtronskim potpisom.
To mora da uradi ovlašćeno lice Projektant?
Poštovani,
Vaša pitanja zahtevaju opširan odgovor te nismo u mogućnosti na ovaj način da Vam odgovorimo. Predlažemo Vam da se obratite projektantskoj kući koja se tim bavi u celosti (dostava celokupne dokumentacije nadležnoj Službi za građevinarstvo, elektronski potpisani dokumenti po osnovu punomoćja, saglasnosti i drugo). Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole prilaže se izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu sa predlogom da se može izdati upotrebna dozvola, projekat izvedenog objekta izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, odnosno projekat za izvođenje i izjava stručnog nadzora, izvođača radova i investitora da nije odstupljeno od projekta za izvođenje i drugo. Razmena dokumenata i podnesaka u objedinjenoj proceduri obavlja se elektronskim putem osim za dokumente i podneske koji sadrže tajne podatke i koji su označeni stepenom tajnosti u skladu sa propisima kojima se uređuje tajnost podataka.
Dobar dan Brane,
Uputili su me ka Vama zbog nerazrešene situacije koja mi se desila. Naime od juna do pre mesec dana bila sam kao student podstanar, gazde su mi tražile ključeve od stana nedelju dana nakon izlaska iz stana, od tada mi se ne javljaju, niti odgovaraju na poruke. Poruke gde je ranije pisao da će mi depozit biti vraćen su obrisane. Sa druge strane imam poruke gde mi je pretio jer je stan, kako je on rekao, u katastrofalnom stanju, a to je sve zbog vlage koja se nalazila u celom stanu. Moja majka ih je nešto ranije kontaktirala, te je gospodin krenuo da joj preti i govorio da ne zna sa kime ima posla. Na ovaj kraći rezime situacije moje pitanje je, kome da se obratim za ostatak depozita koji treba da mi se vrati. Hvala unapred!
Srdačno, Milica
Poštovana Milice,
Zakup bi trebao da bude regulisan ugovorom između Zakupca i Zakupodavca. U slučaju da imate ugovor o zakupu sa kojim dokazujete da ste bili u obavezi da platite depozit, kao i potvrdu da ste ga eventualno platili, potrebno je da se obratite (najbolje Vaš izabrani advokat) dobronamerno sa jednom opomenom Zakupodavcu sa naznakom da ćete sudskim putem zaštiti svoja prava, ukoliko depozit ne bude vraćen. Svakako, naredna `instanca` je podnošenje tužbe sudu a radi povrata novca. Kakva god da je nastala šteta u stanu, mora se utvrditi uzrok nastanka štete, da li je uzrok nastao vašim delovanjem ili viša sila, a to će se isto moći utvrditi u sudskom postupku. U slučaju da nemate ništa napismeno, sem viber prepiske, dajte advokatu da ih pročita i utvrdi na koji način se eventualno išta može dokazivati u postupku i da li ima smisla u isti ulaziti.
Poštovani, da li mogu li ostaviti testament svojoj unuki koja ima samo austrisko drzavljanstvo? Hvala unapred
Poštovani,
sticanje nepokretnosti je sa jednim brojem zemalja uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći koji sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, odnosno predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu nasleđivati imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima i u istom obimu kao i domaći državljani. Na ovaj način je obezbeđena ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Ovakvo rešenje je sadržano u ugovorima o pravnoj pomoći, ugovorima o trgovini i plovidbi, odnosno faktički i sa
Austrijom.
Međutim, za sticanje svojine nasleđivanjem, nije neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju odnosno polazi se od pretpostavke da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima do dokaza o suprotnom, što znači da strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.“
Poštovani, imam još jedno pitanje. Za stan koji smo suprug i ja kupili u izgradnji i uselili se 2008. godine nije iskorišćen povrat PDV jer smo oboje imali stanove u vlasništvu. Da li budući kupac ovog stana ima mogućnost povrata pdv ako prvi put kupuje nekretninu? Buni me reč novogradnja kod povrata pdv tj od koje godine se nekretnina smatra novogradnji? Stan je kupljen od Panongrada. Hvala još jednom.
Poštovana, kupac vašeg stana kupuje od vas, kao fizičkih lica tu nekretninu, a vi i vaš suprug kao takva lica niste obveznici PDV-a već apsolutnih prava. Dakle, čim je već urađena „prva ruka“ prodaje fizičkih lica, tada se više ne obračunava i vrši povrat PDV-a (kao npr. prva kupovina od investitora kao pravnog lica koji obračunava PDV), već se obračunava i eventualno oslobađa porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i tako je za svaku narednu prodaju nekretnine.
Postovani,
dala sam specijalnu punomoć rođenoj tetki u kojoj joj dozvoljavam da me zastupa i potražuje i overava i potpisuje sva dokumenta u BIH pred opstinskim sudom u Tuzli, katastarskom, geodetskom uredu a koja se odnosi na kuću u Tuzli (pa broj parcele, kuće i adresa) da me zastupa u ostavinskoj raspravi i da u moje ime prihvati dio koji mi se dosudi a u cilju zaštite mojih interesa. Punomoć ovjerena u konzulatu i izdata na neodređeno vrijeme.
Sad mi je malo nelagodno jer je ovlašćenje više nego što mislim da joj je potrebno i želim da ovu punomoć otkažem. Zanima me da li ima neki obrazac za otkazivanje ovakve punomoći i da li ovo zahtjeva da se ponovo ovjeri kod notara i u konzulatu (živim u inostranstvu). Da li me ovaj dio u punomoći koji glasi „sve radnje u mom najboljem interesu štiti od zloupotrebe punomoći“. Hvala unaprijed.
Poštovana,
U Republici Srbiji vlastodavac može po svojoj volji suziti ili opozvati punomoćje, čak i ako se ugovorom odrekao tog prava. Opozivanje i sužavanje svakog punomoćja može se učiniti izjavom bez posebne forme. Forma propisana zakonom za neki ugovor ili koji drugi pravni posao važi i za punomoćje za zaključenje tog ugovora, odnosno za preduzimanje tog posla. Obzirom da postoji razlika u overi punomoćja u Republici Srbiji (prosta overa) i u BiH, predlažem da se tamo radi opoziva svog punomoćja obratite advokatu radi sačinjavanja takvog akta.
Ana i Petar su u braku i nemaju nekretninu na svoje ime. Ana je kupac, kupuje stan, i po novoj praksi po automatizmu se upisuje i Petar na stanu kao zajednicka svojina. Pitanje glasi, ako Petar resi da kupi drugi stan, da li ce moci da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava ili je to pravo izgubio upisavsi se na prethodni stan kao zajednicku svojinu supruznika?
Poštovani Miloše,
Konkretan odgovor na Vaše pitanje – Petar neće imati pravo da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava kupovinom druge nekretnine, jer će već imati upisanu zajedničku svojinu na prethodno kupljenoj nepokretnosti (jedan od uslova, između ostalih, za oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je da kupac/sticalac nema niti da je imao bilo koju nekretninu na svom imenu, kao i da nije bio obveznik poreza na imovinu – a sticanjem prvog stana, ove uslove već (ne)ispunjava).
Poštovani,
Planiram kupovinu prve nekretnine, nisam do sada imao nikakvu nepokretnost kupljenu na svoje ime. Pošto planiram da kupim nekretninu od drugog fizičkog lica a ne od investitora, da li u tom slučaju imam prava na povrat PDV-a?
Unapred hvala
Poštovani Lazare,
U navedenom slučaju nemate pravo na povrat PDV-a jer se isti ne obračunava od strane fizičkog lica, već je to slučaju pri kupovini stana u npr. novogradnji od investitora kao pravnog lica (koji obračunava i plaća PDV). U Vašem slučaju, imate pravo poreskog oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava i to na 40m2 za vas kao „kupca prvog stana“, a za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove za oslobađanje od poreza, na po 15m2. Navedeno je regulisano članovima 31 i 31a Zakona o porezima na imovinu.
Poštovanje.
Uskoro se razvodim, pa me zanima da li će suprug imati neko pravo, tj. biti upisan u katastar kao vlasnik nekretnine ako prodam stan koji je stečen pre braka i koji je moja posebna imovina i kupim 2 manja stana.
Hvala unapred!
Poštovana,
Samo imovina koju jedan supružnik ima pre zaključenja braka, bez obzira na to da li je ta imovina stečena radom, teretnim ili dobročinim pravnim poslovima (npr. imovina stečena (za)radom), stan na osnovu kupoprodajnog ugovora (imovina stečena teretnim pravnim poslom), čini posebnu imovinu. Dok ste formalno u braku, bez saglasnosti supružnika na ugovoru kojim kupujete ta dva manja stana – da je to Vaša posebna imovina, nećete biti upisani kao jedini vlasnik, već kao zajednička supružnička svojina (oba supružnika u 1/1 dela prava svojine). Dakle, ili pravnosnažno okončajte brakorazvodnu parnicu ili obezbedite saglasnost supružnika (dok ste u braku) da ta imovina čini Vašu posebno stečenu imovinu. Predlog je da se obratite advokatu oko detalja sprovođenja ovog pravnog posla.
Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Zanima me postupak i troškovi prodavaca i kupca i odvjetnika.
Hvala.
Dusanka
Poštovana,
Potrebno je da se kod javnog beležnika zakaže termin radi overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, da se istom predaju lične karte stranaka kao i prodavčev osnov sticanja nepokretnosti. Savet je da se od strane advokata sačini ugovor o kupoprodaji nepokretnosti a naravno, pre svega toga, da su svi elementi ugovora poznati- cena, predaja poseda, da li postoje određeni tereti na nekretnini (da li su poslate ponude međašima predmetne nekretnine da po osnovu prava preče kupovine prvi kupe poljoprivredno zemljište, pre trećih lica) i drugo. U praksi, kupac snosi sve troškove koji se tiču postupka kupoprodaje – overa ugovora, takse za uknjižbu vlasništva u Katastru, pa čak i porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) i advokatske troškove. Troškovi zavise od visine vrednosti nekretnine koja se prodaje, te s toga predlažem da se sa advokatom i javnim beležnikom dogovore i provere tačni troškovi za njihov deo posla.
Poštovani,
kupili bi sada stan u izgradnji, ali bi hteli da se on vodi na sina jer bi hteli da vratimo PDV pošto bi mu to bila prva nekretnina. Međutim on puni 18 god. tek za tri mececa (aprila 2023), a investitor traži sada da se odmah isplati stan. Molim za savet kako da kupovinu završimo uz što manje troškova.
Hvala
Poštovana Marija,
U ovom slučaju nije moguće isplatiti kupoprodajnu cenu, jer se ista mora isplatiti sa bankovnog računa kupca na bankovni račun prodavca (investitora) zbog kasnijeg dokazivanja Poreskoj upravi. Banka će radi prenosa novčanih sredstava tražiti i kupoprodajni ugovor (koji nemate zaključen jer je sin maloletan). Obzirom da Vaš sin, kao maloletnik, ni nema otvoren račun u banci, ali i da niko sem njega ne može vršiti prenos kupoprodajne cene, moraćete sačekati formalno njegovo punoletstvo radi realizacije ovog posla a sa namerom da se izvrši refundacija PDV-a kao kupca prvog stana. Ujedno, refundaciju može da izvrši samo punoletni državljanin RS shodno članu 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.
Otac je stavio hipoteku na plac 1987 god. na kom je gradio kuću. Uzimao je povoljan kredit od stambene zadruge. Kredit je otplatio u celosti ali hipoteku nije nikad skinuo. On je u međuvremenu umro a stambena zadruga je ugašena davno. Na kući koju sam 2015 sagradio i legalizovao stoji da postoji teret hipoteke iz 1987 god. Kako da skinem hipoteku sa kuće i placa?
Poštovani Saša,
Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, ako je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), ako upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, kao ni njegovi naslednici, te ako za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka – amortizacije hipoteke.
Dobar dan. Da li može nelegalizovana kuća da se proda tj. da se overi ugovor? Hvala.
Poštovana Olgice,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru (tada se može prometovati samo zemljište, ali ne i objekat). Dakle, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Poštovani, kupila sam apartman u izgradnji na Kopaoniku. Kada je završen bio je u mom vlasnistvu 3 godine. Nakon toga, prodala sam ga i odmah kupila drugi, takođe u izgradnji. Zanima me da li plaćam porez na ekstra profit i ako ga plaćam, zanima me kako se obračunava i kada mogu da očekujem poresko rešenje u vezi istog, obzirom da je od prodaje starog i kupovine novog apartmana prošlo skoro godinu dana? Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Marija,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo, samim tim pitanje je da li imate poreza jer je ključno za koliko ste kupili prvi apartman, za koliko ste ga prodali a za koliko ste nadalje kupili drugi apartman. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne cene i nabavne cene. Rok za donošenje rešenja od strane poreske uprave, u praksi i jeste nekoliko godina.
Pitanje za pravnika: Suprug i ja smo 2008. godine kupili stan u izgradnji, stan je uknjižen pola-pola, novac za kupovinu nasleđen je od roditelja i prodajom tih nekretnina kupljen je stan u novogradnji. Sada hoćemo da prodamo taj stan i opet kupimo stan u izgradnji. Da li imamo pravo na povrat PDV, ako ne, koje su mogućnosti da ga ostvarimo? Kupili bi stan u Beogradu gde nam ćerka živi. Da li ona ima pravo na povrat PDV i na koji način da se to zakonski izvede? Hvala unapred na odgovoru
Poštovana Sanja,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, shodno Vašem pitanju, nemate pravo na povrat PDV-a jer ste imali nekretninu u svom vlasništvu posle 2006. godine. Ukoliko ćerka nije imala nekretninu u (su)svojini, tada ona može biti kupac sa pravom na povrat PDV-a u novogradnji.
Poštovani,
Nosioc sam stanarskog prava u privatnom vlasništvu. Pre par dana je vlasnik preminuo, a s obzirom da ima vise naslednika, kako da rešim plaćanje stanarine? Znam da bih trebao da otvorim sutski depozit, ali gde i koji su mi potrebni dokumenti da bih to ostvario?
Poštovani Đorđe,
Mora se podneti predlog sudu u kome će predlagač naročito navesti razloge zbog kojih se deponuju predmeti odnosno novac, navesti lice u čiju korist se oni predaju, uslove pod kojima će se predmeti predati, a po potrebi će priložiti odgovarajuće dokaze. Sud će rešenjem odbaciti predlog ako oceni da nisu ispunjeni uslovi za prijem predmeta u depozit ili ako predlagač u određenom roku ne predujmi troškove čuvanja. Ako sud ne odbaci predlog, doneće rešenje o prijemu predmeta, odnosno novca u sudski depozit i odrediti način čuvanja. Kad se u depozit predaju predmeti za koje deponent ne zna kome licu treba da se predaju ili ako ne zna koje od više deponovanih predmeta kome od više lica treba da se predaju, sud će zakazati ročište na koje će pozvati predlagača i sva zainteresovana lica radi sporazumevanja kome licu pripada deponovani predmet. Predlog se podnosi svakom stvarno nadležnom redovnom sudu.
Da li mogu da izbegnem porez na kapitalnu dobit ako posle prodaje nekretnine na teritoriji RS, kupim nekretninu u inostranstvu (npr. UK)?
Poštovani Davide,
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Takođe, obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene u vezi sa rešavanjem stambenog pitanja u Republici Srbiji, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Pozdrav! Vlasnik sam kuće duže od 10 god ali je legalizovana pre 8 (i po tome bi trebalo da podleže porezu na kapitalnu dobit) koju sam gradio od “nule” pa me interesuje u slučaju prodaje kako će mi se obračunati porez na kapitalnu dobit obzirom da ne mogu računima dokumentovati nabavnu cenu kuce?
Poštovani,
Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, nabavnom cenom se smatra cena po kojoj je obveznik stekao pravo. Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cena čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.
Poštovani, sledeće nedelje treba da sklopim ugovor sa investitorom o kupoprodaji stana. Kada budem poslao dokumenta za povrat PDV-a, za koliko vremena bih mogao da očekujem da to sve bude gotovo, odnosno za koliko vremena od vremena slanja mogu da očekujem povrat novca? Hvala
Poštovani Vladimire,
To je najbolje da proverite u Poreskoj upravi gde podnosite poresku prijavu, jer to zavisi od mnogo faktora (Opština i Gradova gde podnosite dokumentaciju). Takođe, zavisi i da li Vi sami dostavite svu neophodnu dokumentaciju (npr. izvode iz MK, uverenja o državljanstvu i drugo) ili to tražite da Poreska uprava sama pribavlja. U slučaju da Poreska uprava te dokumente pribavlja po službenoj dužnosti, sigurno ćete duže čekati.
Kupio sam plac sa urađenim temeljima i građevinskom dozvolom iz ’92 god. Da li se može obnoviti građevinska dozvola? I sve one saglasnosti iz nje? Zemljište je prevedeno iz poljoprivrednog u građevinsko. Važi li to?
Poštovani Dragane,
Odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020 i 52/2021) propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. Takođe, građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, osim za objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Naznačene odredbe odnose se i na rešenja o građevinskoj dozvoli, odnosno rešenja o odobrenju za izgradnju koja su izdata u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana izgradnja objekata, pre 11. septembra 2009. godine.
Postovani,
Moja maloletna ćerka je nasledila 1/6 porodične kuće i placa njenog pokojnog oca. Kuća je deljiva na 2 dela ali na 6 delova nije deljiva. Već dve godine je prošlo a pošto nismo u dobrim odnosima sa ostalim vlasnicima nekretnine nemamo pristup toj kući. Kako se taj slučaj može rešiti da bi moja ćerka prodala svoj deo kuće? U međuvremenu je ćerka napunila 18godina.
Poštovana Marija,
predlog fizičke deobe nepokretnosti se podnosi sudu i ukoliko se u tom postupku, uz učešće sudskog veštaka iz oblasti građevinske struke, utvrdi da ne postoji mogućnost fizičke deobe (ili ista nije isplativa sagledavajući sve okolnosti slučaja), tada se po osnovu takvog sudskog rešenja, pokreće izvršni postupak radi javne prodaje nepokretnosti, a kada se iznos dobijen prodajom nepokretnosti deli spram suvlasničkih udela. Mora se imati u vidu da javna prodaja nepokretnosti znatno umanjuje tržišnu/prodajnu vrednost nepokretnosti. Predlog je da ćerka svoj suvlasnički udeo pismeno ponudi ostalim suvlasnicima (po osnovu prava preče kupovine) a ako oni nisu zainteresovani, tada se ponuda može uputiti trećim licima ili, kako je već naznačeno, putem sudske deobe i javne prodaje.
Poštovani, šta je realni a šta idealni udeo na nepokretnosti? Hvala
Poštovani Milane,
U slučaju postojanja prava susvojine, odnosno kada dva ili više lica (fizička i/ili pravna) na fizički nepodeljenoj stvari imaju određeno IDEALNO pravo (npr. polovina) taj deo nije tačno/realno određen (suvlasnici su uknjiženi u Katastru sa određenim razlomkom – npr. 1/2 i 1/2 ) ali njihovi delovi nisu realno opredeljeni npr. da jednom pripada soba i kupatilo a drugom kuhinja i ostava. Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik. Međutim, kada lica imaju idealne delove određene stvari (npr. dvojne kuće) oni mogu napraviti fizičku deobu (po osnovu ugovora o fizičkoj deobi ili ugovora o razvrgnuću imovinske zajednice ili…) i odrediti šta tačno njihov idealni deo predstavlja u stvarnosti (realno će ga opredeliti).
Molio bi Vas za savet, izdao sam stan u kući na osnovu usmenog dogovora. Šta vi o tome mislite, Vaš savet? Zasad se dogovor poštuje odlično.
Poštovani,
Savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma.
Postovani, kupio sam garazu u izgradnji od investitora 2009 godine. Ugovor nije overen u sudu a po ugovoru je isplaceno 80% od kupoprodajne cene. Ostalih 20% je trebalo da bude isplaceno kad bude zavrseno. U medjuvremenu investitor je propao i izbrisana je njegova firma iz APR. Mi smo sami zavrsavali zgradu i ona je 2021 legalizovana a 2022 upisana u katastar. Medjutim posto nije postavljena protivpozarna zastita garaze nisu legalizovane. Danas sam video u katastru zabelezbu da je pokrenut postupak za promenu nosioca prava na identicnom broju garaze kao sto sto meni stoji u ugovoru. Moje pitanje je sta znaci ta zabelezba kad garaze jos nisu legalizovane zbog ppz zastite. I zanima me sta ako je investitor prodao moju garazu jos nekom licu? I koja su moja prava u tom slucaju s obzirom da kupoprodajni ugovor nije overen u sudu a takodje nije isplaceno 20% od kupoprodajne cene? Napominjem da sam platio za legalizaciju skupstini stanara koja je angazovala projektni biro. I garaza nije jos uvek zavrsena (samo je ozidana a nema vrata ,struju i unutra je voda jer nije uradjen odvod).
Poštovani Milane,
Ne možemo Vam dati jasniji odgovor bez uvida u dokumentaciju i šta je i na koji način zabeleženo u Katastru. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, da bi bio pravno valjan, mora biti overen kod javnog beležnika (odnosno ranije na sudu). Ukoliko nije overen, kao kod Vas, ili ukoliko ne dođe do zaključenja konačnog ugovora shodno propisanoj formi (overa kod javnog beležnika u formi solemnizovane isprave), tada se za davanje dela kupoprodajne cene može tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova. Predlog je da se obratite advokatu.
Postovani Brane,
Sto se tice kupovine zemljista uz kucu od strane fizickih lica koja nisu drzavljani EU, ako sam dobro razumela, celo zemljiste koje je pod kucom i oko kuce mora da bude gradjevinsko? U sustini prodaje se kuca i zemljiste koje je oko kuce koje je poljoprivredno, a gradjevinsko je samo ispod kuce. Takva je situacija sa 99% ponuda na trzistu u Srbiji. Znaci gore pomenuti drzaljanin ovo ne moze da kupi? Jesam li vas dobro razumela?
Poštovana Natalija,
Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica i Republike Srbije. Državljanin države članice EU poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može steći pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade pod uslovima ako: 1) je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta; 2) obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade i drugo.. Dakle, ima dosta preduslova koji moraju biti ispunjeni kao i čiji su državljani. Gradsko građevinsko zemljište mogu da kupuju stranci (pod uslovom uzajamnosti) samo ukoliko postoji građevinski objekat na istom.