Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.953 Odgovor
Poštovani,
Da li je zakonski moguće knjižiti različite spratove kuće na različite vlasnike, da se vlasništvo po spratu vodi 1/1?
Kuća je ostavljena u nasledstvo.
Hvala,
Dražena
Poštovana Dražena,
to znači da bi trebalo da se etažira objekat, odnosno da se od jedne celine napravi više zasebnih celina, sa posebnim ulazima ali i sa svim potrebnim instalacijama i drugo. Dakle, moguće je, samo je pitanje da li postoje uslovi za to. Često se kuće (porodične stambene zgrade) etažiraju na dva ili više posebna stana i oni su tako upisuju u Katastru – kao posebne etažne jedinice.
Poštovani, kako se određuje tržišna cena nekretnine u procesu eksproprijacije? Zakon kaže da ne sme biti niža od tržišne, da li je to iznos poreske osnovice u rešenju za plaćanje poreza? Hvala
Poštovani Darko,
visina naknade u novcu za eksproprisane nepokretnosti određuje se po tržišnoj ceni, prema okolnostima u momentu zaključenja sporazuma o visini naknade, a ako sporazum nije postignut, prema okolnostima u momentu donošenja prvostepene odluke o naknadi. Naknada za eksproprisano poljoprivredno zemljište i građevinsko zemljište određuje se u novcu prema tržišnoj ceni takvog zemljišta. Procenu tržišne cene vrši organ nadležan za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnostima. Svakako je predlog da se u postupku zatraži veštačenje na okolnosti utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti.
Poštovani,
podstanar sam sa troje dece i psom. Ovi nisu normalni stanodavci, srca nemaju sve, uredno plaćam, ne razvlačim ništa, svakog prvog kirija i računi. Koja su moja prava, osim da plačem i molim, nije potpisan ugovor.
Strah me, nisam pri sebi.
Bilo kakva pomoć, hvala.
Poštovana Bojana, nejasni ste sa pitanjem, ne znam u čemu je problem, te Vam ne mogu ništa konkretno ni odgovoriti.
U katastru nam je stan upisan kao državina. Da li postoji mogućnost da se upišemo kao vlasnici u katastar?
Poštovana Darinka,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati precizan odgovor. Mora se utvrditi kakvim pravom raspolažete u momentu sticanja državine (ili prava korišćenja), po kom osnovu ste stekli nekretninu (da li ugovorom o otkupu od RS ili Opštine ili nekadašnjih društvenih preduzeća, da li je ugovor overen kao i mnogi drugi detalji).
Poštovani.
Prilikom kupovine stana koji se vodi kao garaža da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava i koliko %?
Da li može da se izvrši prenamena i garaža pretvori u stan (šta je potrebno uraditi i koliko košta u Novom Sadu)?
Hvala
Poštovani Gorane,
Prilikom kupoprodaje bilo koje nekretnine, ukoliko nije novogradnja, plaća se porez na prenos apsolutnih prava u visini od 2.5% od kupoprodajne/tržišne cene nepokretnosti. Moguće je izvršiti prenamenu objekata, samo je pitanje da li za to postoje svi tehnički uslovi, odnosno da li je izdata i kakva građevinska dozvola kao i da li se kasnije može sprovesti tehnički prijem i dobijanje upotrebne dozvole. Za prenamenu objekta, potražite savet od projektanta i ujedno od advokata radi više tehničkih detalja.
Postovani Brane,
Hvala Vam puno na odgovoru sto se tice kupovine gradjevinskog zemljista of strane stranog drzavljanina.
Znaci strani drzavljanin fizicko lice moze da kupi zemljiste u Srbiji cak I poljoprivredno pod uslovom da na toj parceli bude kuca.
Jos jedno malo pitanje. Postoji li neko ogranicenje koje se tice povrsine tog zemljista koje je zajedno sa kucom (5, 10, 15, 20 ari) koje moze da kupi stranac?
Hvala,
Natalija
Poštovana Natalija,
Odgovor se odnosio na građevinsko zemljište (jer ste to i pitali), sa izgrađenim objektom. Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane. Poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini lice državljanin države članice EU može steći, između ostalog, ako je najmanje deset godina stalno nastanjen u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta, ukoliko obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade. Površina nije ograničena a spram svih ranijih odgovora na Vaše pitanje.
Poštovani,
Moj suprug je suvlasnik parcele na kojoj je je izgradio tri objekta(suvlasnik sa manjim udelom je brat od strica, koji nema nijedan objekat na toj parceli). Fizička deoba nije izvršena. Da li moj suprug može da proda svoj deo parcele sa objektima?
Poštovana Irena, može se prodati supružnikov deo parcele, ali se pre toga mora, po osnovu prava preče kupovine, ponuditi suvlasnik da pre svih trećih lica prvo on kupi taj deo parcele (zemljišta) i objekte, jer se trenutno radi o privatnoj idealnoj svojini na nepokretnostima (nije realni deo, jer još nije urađena deoba nepokretnosti). Kupoprodajnim ugovorom se jasno mora opisati predmet kupoprodaje vašeg supruga a čak je predlog da se od stane geometra uradi Skica o načinu korišćenja i da se onda proda tačno označeni deo sa predmetne Skice (koja bi bila sastavni deo kupoprodajnog ugovora).
Poštovani, želela bih da izdam stan pa me zanima kako to ide oko ugovora – koja je moja obaveza a koja stanara? Da li postoji neki običan ugovor ako oni žele prijavu? Stan je u kući i u procesu je leaglizacije i ne znam da li u tom slucaju ih mogu prijaviti?
Poštovana Marija,
Predlog je da se zaključi pismeni ugovor o zakupu nepokretnosti, kojim se vi kao zakupodavac obavezujete da nesmetano omogućite zakupcu korišćenje predmeta zakupa, dok se zakupac obavezuje da uredno plaća zakupninu, sve troškove režije kao i porez na zakup (zakonska je obaveza prijave poreza na zakup) kao i da predmetnu nepokretnost održava kao dobar domaćin. Bez obzira što je nepokretnost nelegalna, može se prijaviti lice na tu kuću/adresu (postoji mogućnost i da će radi provere adrese, iz MUP PU ili PS izaći na lice mesta nadležni organi da se uvere o postojanju nepokretnosti i drugo).
Poštovani, imam jedno pitanje u vezi predugovara za kupovinu stana.
Koju sumu novca investitor uzima za sklapanje predugovara?
Negde sam pročitala da je to 10%.
Unapred hvala.
Poštovana Slađana,
Predugovor i konačni kupoprodajni ugovor, čine saglasnost volje dve ugovorne strane. Ne postoji zakonska obaveza kupca da isplati određeni procenat kupoprodajne cene po osnovu predugovora, niti zakonsko pravo prodavca da traži određeni procenat. Sve je stvar međusobnog dogovora i dinamike isplate, praksa je da se traži 10% kapare ili 20% učešća (ako je kupovina putem stambenog kredita) ali to nije obavezno i svakako se drugačiji procenti mogu ugovarati spram međusobnog dogovora.
Kupio sam stan u Beogradu u novogradnji od 50m2 sa uračunatim PDVom u februaru 2006.godine dok je još postojala zajednička država Srbija i Crna Gora.Tada sam imao prebivalište u Crnoj Gori i državljanstvo Crne Gore.Tada nisam imao povraćaj PDVa na prvi stan. 2010 godine sam postao državljanin Srbije sa prebivalištem u Beogradu. Sada ako se odlučim za kupovinu novog stana da li će se taj novi stan računati meni kao državljaninu Srbije kao kupovina prvog stana zbog prava na povraćaja PDVa ili mislite da sam to pravo od 40 m2 već jednom u februaru 2006.godine iskoristio.
.
Poštovani Gorane,
Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Dakle, ako u ovom momentu imate stan u svom vlasništvu, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani, treba mi pomoć u vezi ovlašćenja. Naime, moja baka živi u Švajcarskoj i ima plac u Srbiji i želi da mi da ovlašćenje da na njenom placu napravim zgradu. Šta je potrebno od dokumentacije i gde se vrši overa u Švajcarskoj da bi dokument bio validan. Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana Nevena,
Obzirom da je potrebno dosta papirologije kako bi se započela gradnja zgrade, predlog je da se obratite nekoj od projektantskih kuća koje se sa tim bave. Punomoćje se može overiti u srpskoj Ambasadi/Konzulatu u Švajcarskoj ili kod notara (kada je potrebno punomoćje snabdeti i Apostilom).
Poštovani,
Nekretninu (kuću) koju sam kupio 1991. prodao sam 2022 godine. Želim da kupim stan u novogradnji, interesuje me da li imam pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine stana.
S poštovanjem,
Slobodan Đurić, Zemun
Poštovani Slobodane,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako ste prodali svoju nekretninu 2022. godine, onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Zdravo, izdala bih prvi put nekretninu, strancu (placala bih porez, znam sve o tome, imam ugovor itd). Upravo sam otkrila na netu da ako prijavim boravak stranca na adresi, ne mogu sama da ga odjavim i da za sve dugove koje napravi on mogu mene da terete ili da mi dodju izvrsitelji, sto je uzasno. Zanima me da li ovo vazi i za boravak (privremeni il stalni) ili samo za prijavu prebivalista da odjavu ne mogu kao zakupodavac da dama sama vec mora i zakupac/stranac da bude prisutan i ako on ode/nije tu/nece ja ostajem zaglavljena? Mogu li pravno ikako da se zastitim od toga?
Poštovana Marija,
Potrebno je da sa ugovorom o kupoprodaji stana i vlasničkim Listom nepokretnosti odete u MUP RS – Policijsku upravu (ili policijsku stanicu) i da tamo tražite da sva lica koja se vode na vašoj adresi, budu odjavljena. O naznačenom ćete dati pismenu izjavu (u vidu izjave/zahteva) te će organi MUP RS – PU i izaći eventualno na teren da se uvere ko sve živi na datoj adresi i čije adrese sve treba da budu pasivizirane. Pasiviziranje adrese je označavanje u evidenciji nadležnog organa da građanin ne stanuje na adresi prijavljenog prebivališta ili boravišta;
Poštovani,
želim da izdam svoj stan ali me zanima da li je to moguće jer još nije završena ostavinska rasprava? Ja i brat smo naslednici i on se slaže sa izdavanjem. Ukoliko je to moguće šta treba da se navede na ugovoru?
Srdačan pozdrav.
Poštovana Mirjana,
Bez pravnosnažno okončane ostavinske rasprave i dalje se ne zna ko je tačno vlasnik nepokretnosti. Međutim, ukoliko ste Vi i brat jedini naslednici, najbolje da oboje potpišete ugovor o zakupu (ili određenu saglasnost) kako kasnije ne bi bio problem ukoliko samo jedno od vas dvoje nasledi predmetni stan. Ovom činidbom se štiti i zakupac, koji kasnije ne bi imao problema oko plaćanja zakupnine ali i kome bi to morao da čini.
Poštovani,
Molim Vas za odgovor na sledeće pitanje:
Pravno lice poseduje pravo svojine na objektu, a pravo korišćenja na zemljištu ispod objekta.
Koji je najefikasniji put da konvertuje pravo korišćenja u pravo svojine i da li je obavezno plaćanje konverzije? Svojina je upisana na grad u kome se nekretnina nalazi.
Hvala
Poštovani Budimire,
Zahtev za konverziju se predaje nadležnom Katastru a da li se plaća naknada i kolika, zavisi od područja gde se nalazi nepokretnost i šta je detaljnim planom regulacije tamo predviđeno. Podnesite zahtev Katastru a oni će Vam odgovoriti na isto.
Poštovani, interesuje me da li nekretnina koja nije legalizovana može da se pokloni ugovorom o poklonu?
Poštovana Dragana,
Nelegalna nekretnina može biti predmet poklona, samo je pitanje da li je ista uknjižena u Katastru ili nije. Ukoliko nije, poklanjate samo parcelu (uz poseban član u ugovoru o opisu nekretnine koja se nalazi na tom zemljištu).
Unajmila sam agenciju da mi uz odgovarajuću naknadu završi uknjiženje garaže. Vlasnik agencije me je zvao da mi kaze da je sve završio, samo još da overimo dokumenta kod notara i onda da mu platim 250eura. Tako smo i uradili i u njegovoj agenciji sam mu dala na ruke pare. Da bi on onda reko da još samo čeka odgovor od stečajnog upravnika i da se to posšalje za Beograd. Na kraju je ispalo da se stečajni upravnik više ne javlja a on ne zna kako da stupi u kontakt sa njom. I to tako stoji već nekoliko meseci. Ne znam šta da radim, koja su moja prava? Kome da se obratim?
Poštovana Zonka,
sa svom dokumentacijom kojom raspolažete, obratite se advokatu. Ne znam u kakvoj su povezanosti ta garaža i stečajni upravnik. Bez uvida u dokumenta, ne mogu Vam dati precizan odgovor.
Poštovani,
Kupujem stan koji ima neizmirena dugovanja za infostan za koja advokat agencije tvrdi da su zastarela. Moje pitanje je: da li je tačno da se dugovanja infostana vezuju za matični broj vlasnika i da u momentu kad u infostanu prijavim promenu vlasništva, računi počinju od nule. I da li to važi i za ostale dažbine (sem EPS-a) Hvala
Poštovana Jelena,
Dugovanja za komunalne usluge se uvek utužuju (predlogom za izvršenje) prema adresi sedišta korisnika usluga. Ukoliko kupite stan, a bivši vlasnik je i dalje prijavljen na adresu tog stana, izvršenje i eventualna plenidba stvari će biti sa adrese tog stana. Ukoliko su sva dugovanja starija od 1 godine, tada su ta potraživanja zastarela, ali se na to mora prigovoriti jer sud ne vodi računa o tome po službenoj dužnosti. Obično se kod komunalnih preduzeća ne dozvoljava promena korisnika usluga nakon kupoprodaje, dok se sva potraživanja istih ne izmire.
Kupio sam stan uklnjižio i ostalo je još da platim porez na prenos apsolutnih prava. Od ukniženja je prošlo više od dva meseca. Uplatio sam dve rate poreza. Međutim, stiže rešenje iz Katastra da se prethodno o uklnjiženju poništava jer prodavac duguje ogroman iznos za porez. Na stan je stavljena zabeležba ( hipoteka). Uputio sam žalbu i nisam dobio nikakav odgovor. Nisam nastavio sa uplaćivanjem rata za porez. Šta dalje da radim?
Poštovani Dragane,
Svakako se za detalje obratite advokatu, ali je bitno utvrditi da li je prvo zaključen i overen vaš kupoprodajni ugovor ili je uknjižena zaloga poreske uprave. Ne može se po osnovu dugovanja poreza poništiti rešenje o uknjižbi u Katastru.
Poštovani, imam stan u vlasništvu koji sam otkupila od opštine jos dvehiljadtihih godina i stekla pravo vlasništva nad njim. Godine 2008 pripojila sam mom stanu, a na temelju dogovora sa stanarima i pismenog ugovora overenog u sudu. Na temelju dokumentacije i svih potrebnih dozvola izvršena je legalizacija tog dela stana i pripojenje prvobitnom stanu resenjem Republičkog geogetskog zavoda od 9.06.2014 godine, s time da je upisan teret svojine: upis izvršen po zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez gradjevinske dozvole u dogradjenom delu na postojećem tavanu iznad prvobitnog stana. Molila bih vas da m odgovorite da li je dozvoljeno prometovanjem ove nepokretnosti jer bih želela da je prodam, a nikako da dobijem pravi i merodavan odgovor. Unapred hvala i molim što hitniji odgovor
Poštovana Marina,
Po ovome što je napisano ne vidim razlog da se ne može predmetna nepokretnost prodati, samo je pitanje kakvom dokumentacijom raspolažete. Bez uvida u istu, ne mogu Vam dati precizan odgovor. Obratite se advokatu.
Poštovani, kako da nađemo rešenje? Moj pokojni otac je živeo u kući koja je pripadala njegovom ocu, tj pomoćni objekat. Dat mu je na založnu izjavu samo. Posle očeve smrti naravno majka živi tu. Da li ona ima pravo na taj objekat posle 74 godine života?
Poštovani, pravo svojine se ne može preneti po osnovu založne izjave (koja čini samo obezbeđenje određenog potraživanja). Postavlja se pitanje ko je nasledio dedu ali i oca, jer se pravo vlasništva prenosi po osnovu pravnosnažnog rešenja o nasleđivanju. Sadašnji vlasnik po osnovu tog rešenja, može eventualno da pokloni majci nekretninu ili da majka kupi od tog lica ili..
Postovani,
Imam jedno pitanje, moze li drzavljanin Ruske Federacije, koji ima stalno nastanjenje u Srbija, da kupi gradjevinsko zemljiste, npr. u okolini Ivanjice, bez izgradjenog objekta na toj parceli?
Pozdrav,
Natalija
Poštovana Natalija,
Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije (stav 2). Dakle, mora da postoji stan ili stambena zgrada na predmetnoj parceli kako bi se isto moglo prometovati.
Postovani, moja supruga i njen ujak su vlasnici kuce u Srbiji, svako ima po polovinu. Supruga želi da pokloni svoju polovinu ujaku. Živimo u inostranstvu, a ujak u Srbiji. Da li je moguće dati izjavu o poklanjanju i overiti kod Notara inostranstvu a da istu priznaju nadležni organi u Srbiji?
I da li mene supruga moze ovlastiti da obavljam sve neophodne imovinske radnje u njeno ime dok sam u Srbiji a da isto ovlašćenje bude priznato od nadležnih organa Srbije? Hvala unapred
Poštovani Gorane,
Najbolje rešenje je da Vaša supruga u inostranstvu, u srpskoj Ambasadi/konzulatu, overi specijalno punomoćje kojim se ovlašćuje neko treće lice (može biti i advokat) da u njeno ime, a bez njenog daljeg pitanja ili odobrenja, potpiše ugovor o poklonu, te da isti overi kod javnog beležnika, odnosno da jednostavno pokloni svoj suvlasnički udeo predmetne nepokretnosti (koja se tačno mora opisati u predmetnom punomoćju, a shodno Listu nepokretnosti). Ukoliko se punomoćje overava kod notara u inostranstvu, isto mora biti snabdeveno i Apostilom (u najčešćem broju slučajeva). Predmetnim punomoćjem se može ovlastiti punomoćnik i za preduzimanje svih drugih imovinskih radnji.
Postovanje.
U rešenju Ostavinske Rasprave sam dobila deo kuće bez placa od oca koji je imao ugovor sa bratom o doživotnom izdržavanju. Plac se spominje samo u katastru pod kojim brojem i da na toj parceli može da se gradi objekat. Da li možda imam pravo na deo dvorišta tj.parcele?
Poštovana Ivanka,
Vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti shodno članu 106. Zakon o planiranju i izgradnji. Međutim, upis prava svojine na građevinskom zemljištu vrši se na osnovu rešenja iz člana 70. pomenutog zakona. Predlog je da se za više detalja, obratite advokatu radi pokretanja naznačenog postupka.
Postovani,
Zanima me odgovor na pitanje. Kupujem drugi put stan, prvi put sam iskoristio povrat PDV-a, u njemu sam ziveo sam. Da li za kupovinu drugog stana imam pravo na povrat PDV-a, ukoliko sada prijavim suprugu i dete, sobzirom da se bracni status promenio, i ako imam, na koju je to povrsinu stana?
Hvala
Poštovani Bane,
Jednom iskorišćeno pravo povrata PDV, ne daje Vam više mogućnost da kupovinom druge nekretnine opet refundirate PDV. Obzirom da ste već vlasnik stana, a supruga nije, predlog je da ona kupi nekretninu i da iskoristi svoje pravo povrata PDV-a na 40m2 a to može da učini i za dete na još 15m2 (kao člana porodičnog domaćinstva) ukoliko ni ona ni dete nisu imali bilo kakvu imovinu (u smislu stana ili kuće) u svom vlasništvu (od 01.07.2006. godine) i ukoliko ispunjavaju sve uslove propisane članom 56a. Zakona o porezu na dodatu vrednost.