Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.222 Odgovor
Poštovani,
Vlasnik sam nepokretnosti 4/10. Ostala 4 suvlasnika po 1/10 i 2/10. Suvlasnici su upisani u katastar bez jmbg. Nikad nisu živeli na adresi, ne plaćaju porez, niti na bilo koji drugi način učestvuju u održavanju nekretnine. Deda je podelio tako kako bi im izašao u susret devedestih tokom rata ali se oni ovde nikada nisu zadržali. Porez su više od 50 godina plaćali moj deda zatim otac, a sada nakon njegove smrti plaćam ja. Ne postoji način da stupim u kontakt sa suvlasnicima jer ne žive u zemlji, ne znam da li su živi i imaju li naslednike a razmišljam da se nekretnina ustupi investitorima. Koje su mogućnosti?
Pozdrav
Poštovana, morate saznati gde se nalaze ta lica (suvlasnici) jer bez njih neće moći mnogo da uradite. Ukoliko želite da otkupite udeo od njih, mora se zaključiti ugovor o kupoprodaji kod javnog beležnika, ili da to učinite sa njihovim naslednicima. Bilo kakva pravna radnja zahteva saznanje informacija koje sam ukazao. Naravno, kada se i pronađu, imate pravo da od njih tražite srazmerni deo plaćenih troškova održavanja, poreza i sve drugo.
Imam ugovor o doživotnom izdržavnju sa majkom, ima kuću koju bi sad prodali. Da li je to moguće?
Poštovani, da biste prodali nekretninu za koju je zaključen ugovor o izdržavanju, potrebno je da prethodno kod javnog beležnika overite sporazumni raskid ugovora, pa tek onda možete zaključiti nov ugovor za predmetnu nekretninu (kupoprodaja). Dok se ne raskine ugovor o izdržavanju, u evidneciji kod javnog beležnika postoji zabeležba koja Vam ne daje mogućnost da dalje raspolažete nekretninom.
Ukoliko komšija, koji je ispod mene, podiže nadstrešnicu da li ima pravo da istu šrafovima fiksira na zidu koji je spoljni zid mog stana?
Da li zato sto mu vlaži ispod nadstrešnice može da stavlja pur penu na spoljašnji zid mog stana, a bez informisanja mene o tome?
Poštovana, spoljni zid zgrade ne predstavlja privatnu svojinu jednog stana, već je to zajednički deo zgrade, u suvlasništvu svih stanara i niko ne sme da ga menja, buši, dograđuje ili oštećuje bez saglasnosti stambene zajednice. Komšija sme da postavi nadstrešnicu samo na svoj deo objekta, ali ne sme ništa pričvršćivati na zajednički zid bez saglasnosti stanara.
Poštovani,
potpisao sam kupoprodajni ugovor za kupovinu stana, platio ugovorenu cenu i dogovorio rok u kome će bivši vlasnik da napusti stan i predati mi ključeve istog. Pre mog stupanja u posed, u stanu se desio požar a lice od koga sam kupio stan je stradalo a stan je značajno oštećen. Da li imam pravo na naknadu štete od zakonskog naslednika preminulog bivšeg vlasnika i na koji način ostvariti pravo na istu, imajući u vidu da stan više nije u stanju u kome sam ga kupio? Napominjem da će nasledniku pripasti značajna sumu novca od preminule osobe(majke), koja prevazilazi iznos štete na mom stanu, a koja predtavlja deo kupoprodajne cene koju sam isplatio , a po okončanju ostavinskog postupka koji je u toku.
Hvala
Poštovani, imate pravo na naknadu štete jer prodavac, odnosno naslednik, odgovara za stanje stana do momenta predaje poseda. Takođe, imate opciju i sniženja kupoprodajne cene ukoliko ne tražite raskid ugovora. Dakle, radi naknade štete možete podneti tužbu nadležnom sudu ali i tražiti raskid ugovora i povraćaj cene ili umanjenje cene. Tužite naslednika kao pravnog sledbenika preminulog prodavca. Predlog je da se svakako obratite advokatu.
Poštovanje,
U procesu sam kupovine kuće od fizičkog lica. Ovo mi je prva nekretnina da li se u potpunosti oslobađam poreza za prenos apsolutnih prava ili se oslobađaj tog poreza samo za 40m2? Koliko onda procenata to iznosi od kupoprodajne cene kada sam oslobođen poreza?
Poštovani, prilikom kupovine nepokretnosti kao kupac prve nekretnine, oslobađate se na 40m2 na plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. Dajemo Vam primer: kuća je 60m2, vi se oslobađate na 40m2, dakle 2/3 poreza se oslobađate a plaćate 1/3 iznosa (pun iznos je 2.5% na kupoprodajnu cenu ukoliko je poreska uprava prihvati iz samog ugovora). Ne oslobađate se na utvrđivanje vrednosti zemljišta kao i na pomoćne objekte.
Prodala sam njivu isplaćena u gotovu i potpisala kod notara, medjutim u katastar nije moguće da se uknjiži jer postoji zabeležba da rešenje o upisu nije konačno zbog žalbe. Da li je moguće poništiti ugovor o kupoprodaji i vratiti novac?
Poštovana, moguće je tražiti raskid ugovora ako je ugovor objektivno neizvodljiv zbog pravnih smetnji, zabeležbi koje onemogućavaju uknjižbu kupca kao i npr. spora koji traje i nema rok kada će biti rešen. Ukoliko su obe strane saglasne, najbolje je sačiniti Sporazum o raskidu ugovora koji se overava kod notara. Ukoliko nema sporazuma, tada jedino možete pokrenuti sudski postupak radi raskida ugovora koji može trajati i nekoliko godina.
Poštovani,
Po ugovoru je trebalo da bude predaja ključeva 31.12.2024. za stan u novogradnji. U ugovoru nije definisana naplata penala.
Nisam kreditni kupac, već je novac uplaćen na račun investitora u 3 etape, s tim što je po ugovoru poslednja rata trebalo da bude plaćena pred samu predaju ključeva. Agent me je obavestio da treba poslednja rata da se uplati i da će predaja ključeva biti nekoliko dana od proknjiženja uplate. Uplata poslednje rate je bila u junu mesecu. Da li ja imam prava na neku naknadu štete u ovom slučaju i da li, obzirom na ovoliko kašnjenje mogu da odustanem u ovoj fazi od kupovine ali da mi se vrati pun iznos koji je uplaćen? U predugovoru je navedeno da ako odustanem određeni iznos ostaje investitoru. Takođe, u maju mesecu sam i usmenim i pisanim putem ukazao investitoru na niz loše urađenih stvari u stanu, od kojih mnogo greške i ne mogu da se isprave. Do dana današnjeg nije ništa urađeno po tom pitanju.
Poštovani, nismo u mogućnosti da Vam odgovorimo na pitanje jer je isto dosta kompleksna situacija i zahteva konsultacije. Međutim, imate pravo na naknadu štete i štete radi izmakle dobiti. Zakon o obligacionim odnosima daje pravo kupcu da raskine ugovor ako ispunjenje više nema svrhu za njega a kod stanova u izgradnji, sudska praksa prihvata i duža kašnjenja kao osnov za raskid. U vašem slučaju radi se o materijalnim nedostacima koji su nastali isključivo krivicom prodavca tj. investitora.
Kupio sam stan u nadogradnji (nadgradnja nema upotrebnu dozvolu) i u katastru sam upisan kao vrsta prava: DRŽALAC oblik svojine: privatna. Koja je procedura da se vrsta prava prevede iz DRŽALAC u SVOJINA i koje su posledice ako se to ne uradi do maja 2028. godine kada je navedeno da je zadnji rok da se to uradi?
Poštovani, postupak nije automatski i potrebno je da, pre svega, imate zakonski osnov tj. validnu ispravu kao dokaz o pravnom prenosu vlasništva (ugovor o kupoprodaji). Potrebno je podneti zahtev nadležnoj službi katastra za upis prava svojine putem e-šaltera. Ukoliko nekretnina nema upotrebnu dozvolu, to može samo otežati upis. Međutim, nekada je jedina opcija sudski postupak (tužba radi utvrđenja vlasništva). Obratite se advokatu radi predaje zahteva u nadležni Katastar.
Poštovani, posle smrti moga deda ostali su naslednici, dva strica, tetka i ja i brat(mi smo naslednici iza pokojnog oca).
U dvorištu postoje tri kuće, jedna je uknjižena, a dve nisu. Ta što je uknjižena pripada jednom stricu.
Mene zanima šta može da se uradi sa dve kuće koje nisu uknjižene, kako to može da se podeli?
Poštovani, neuknjižene nepokretnosti mogu biti predmet nasleđivanja, odnosno da se u rešenje o nasleđivanju samo unesu prava i obaveze po toj nepokretnosti, međutim tek posle pravnosnažnosti rešenja o nasleđivanju morate sprovesti upis objekata (legalizaciju i/ili etažiranje) kako biste mogli da upišete pravo svojine ili da ga delite kako želite u javnom registru (RGZ).
Poštovani zanima me pisani ugovor ne overen da li je merodavan na sudu ukoliko bude potrebno.
I da li overen kod notara ugovor znači i plaćanje poreza na dobit?
Poštovani, ukoliko je ugovor za promet nekretnine neoveren, ugovor je ništav i ne može se koristiti za upis u katastar niti kao valjan dokaz o kupoprodaji. Za promet svih nepokretnosti u Republici Srbiji, overa ugovora kod notara je obavezna i više o tome možete pogledati u članu 4. Zakona o prometu nepokretnosti kao i u Zakonu o javnom beležništvu. Porez na dobit se plaća samo ako su za isto ispunjeni uslovi a o tome možete više pročitati na sajtu 4zida – blog.
Poštovani prvo da se zahvalim što dobrovoljno dajete pravne savete!
Moje pitanje je sledeće (tj.2):
Kuća je zavedena na 82m2 a ima 240m2, usled podizanja kredita trebalo bi je potpuno uknjižiti gde i kako se to radi i koje je vreme čekanja? Drugo pitanje je: da li može to da završi osoba kojoj su data apsolutna prava nad nekretninom (nije vlasnik). Svako dobro
Poštovani, ukoliko nekretnina nije u celosti legalna, odnosno ukoliko ima nadograđene delove koji su urađeni bez dozvole za gradnju, imaćete mogućnost da od 08.12.2025. do 08.02.2026. godine elektrosnkim putem podnesete zahtev za legalizaciju i vodite računa da taj rok ne propustite, jer posle Vam sledi teže dokazivanje i vlasništva i legalizacije. Prijave će se slati putem digitalne platforme koju će uspostaviti Agencija za prostorno planiranje i urbanizam i Republički geodetski zavod.
Zdravo htela sam da pitam živim već 26 godina u napuštenoj kući. Vlasnik se posle tih 26 godina pojavio i tužio sudu vlasnik ove kuće se nalazi u inostranstvu dobio njihovo državljanstvo i sad se pojavio posle svih tih godina. Uložila sam u kuću više nego što vredi cela kuća. Posavetujete šta treba da uradim i da prebivalište mi se vodi na toj adresi cela porodica je samo prijavljena na toj adresi.
Poštovana, bez obzira što se vlasnik nije javljao 26 godina, niste smeli protivpravno da ulazite u nečiju imovinu i da živite u istoj. Vaša ulaganja imate pravo zatražiti da Vam se isplate kao vid naknade štete, međutim postavlja se pitanje da li je on (vlasnik) znao da neko tamo živi i da se kuća renovirala, odnosno da li se tome nekada usprotivio ili nije. Obavezno angažujte advokata i sa istim se što pre posavetujte.
Dobar dan, Kupio sam plac, završio svu papirologiju, isplatio, kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika i hteo sam da to bude na moje ime iz 1-1, ali opet na toj parceli imam udela sa komšijom (polovina placa koi je on kupio ranije i napravio kuću). Kako sada opet sve prebaciti na moje ime da je 1-1 Hoću sto bi bilo na moje ime a ne da imam udela sa komšijom šta treba uraditi, šta mi je ciniti?
Poštovani, da biste imali svoj deo parcele u 1/1 dela prava svojine, jedino Vam preostaje da izvršite parcelaciju zemljišta, a taj postupak se može uraditi van suda (u zavisnosti od površine parcele koja se deli i na koju površinu se deli) ili putem suda u vanpraničnom postupku deobe. Potrebno je da angažujte geometra radi izrade elaborata i projekta deobe. Savet je da svakako angažujte advokata a pre svega zatražite od Službe za građevinarstvo informaciju o mogućnosti deobe.
Poštovani Bane,
Potrebna mi je informacija kako da promenim u katastar nepokretnosti „Drzalac“ u svojinu na parcele koje sam nasledio ugovorom o doživotnom izdržavanju i upisane su kao DRŽALAC. Hvala
Poštovani, obratite se advokatu da po osnovu ugovora o izdržavanju (kao osnovu sticanja nekretnine) i određenog zahteva prema Katastru, izvrši promenu putem e-šaltera.
Želim da prodam parcelu gradskog građevinskog zemljišta za koju je država vlasnik 1/2 i ja 1/2. Možete li mi reći kakva je procedura u ovom slučaju?
Poštovana, pre prodaje Vaše polovine zemljišta, morate po osnovu Zakona o prometu nepokretnosti svoj suvlasnički udeo ponuditi drugom suvlasniku, da po osnovu prava preče kupovine eventualno RS kupi Vašu polovinu a pre svih trećih lica. U praksi, to je vrlo redak slučaj – da se Državno pravobranilaštvo uopšte i izjasni na Vašu ponudu, kao i da RS kupi određeni udeo, ali predlog je da im se svakako uputi dopis preporučenim pismom, pre prodaje trećem licu.
Kuću sam legalizovao još pre pet godina. Medjutim, plac nije 1/1 jer ima još dosta suvlasnika. Pitanje je da li ja mogu da prodam svoju nekretninu u ovako pravnom stanju i kako ja da objasnim to kupcu?
Poštovani, suvlasnički udeli mogu biti predmet kupoprodaje, s tim da je savet da kupcu ukažete na mogućnost preparcelacije ili čak sporazuma o načinu korišćenja parcele sa svim ostalim suvlasnicima (najbolje je da svaki suvlasnik tačno zna, prema skici geometra, koji deo parcele koristi i u kojoj površini).
Poštovani,
Da li imam prava da NE potpišem napravljen ugovor nekretnine, kojeg je advokat poslao notaru i da odložim zakazani termin (bez odštete)?
Promenili smo mišljenje kupovine kuće zbog uvođenja sankcija SR i NIS-u sa strane USA, tako da neće biti goriva i nećemo moći da idemo redovno autom 600km, da radimo neophodne radove. Nigde ništa jos nismo potpisali.
Molim za odgovor. Stefan
Poštovani, ukoliko pre namere da zaključite ugovor kod javnog beležnika, niste isplatili deo kupoprodajne cene ili čak kaparu /kao odustanicu/, načelno nemate nikakve obaveze prema prodavcu, osim ako je njemu Vašom radnjom direktno prouzrokovana određena šteta, a sve zbog odustanka.
Poštovani,
Molim Vas za savet u vezi sa kupovinom stana u izgradnji putem stambenog kredita. Zainteresovan sam za stan koji bi, prema rečima investitora, trebalo uskoro da bude spreman za useljenje. Međutim, zgrada još uvek nije prošla tehnički prijem i samim tim nema upotrebnu dozvolu. Zanima me koji su konkretni rizici u ovakvoj situaciji za kupca, naročito ako bi se kupovina realizovala putem stambenog kredita — odnosno, da li postoji mogućnost da kupac izgubi uplaćena sredstva ili pravo na stan ako se proces dobijanja upotrebne dozvole iz nekog razloga oduži ili ne uspe.
Hvala unapred na odgovoru.
Pravo svojine na stanu koji kupujete nećete moći uknjižiti u Katastru sve do momenta dok se ne izvrši etažiranje objekta, koji sleduje nakon tehničkog prijema i upotrebne dozvole. Uvek se može postaviti pitanje za bilo kog investitora – da li će izgradnju i tehnički prijem sprovesti u celosti (likvidnost firme). Rizik uvek postoji, ali savet je da proverite da li su graditelji firme koje duže vreme rade i imaju dobar portfolio iza sebe. Sredstva zavise od postojanja firme i drugih pitanja.
Dobar dan poštovani,
Ako izdajem apartman preko recepcije apart hotela i imamo 60% ja a 40% dajem njima, u ceni izdavanja je i PDV koji takođe delimo 60/40, koliki se PDV u procentima računa na izdavanje. Hvala na odgovoru
Poštovani, opšta stopa PDV za oporezivi promet dobara i usluga ili uvoz dobara iznosi 20%. Po posebnoj stopi PDV od 10% oporezuje se promet dobara i usluga smeštaja u ugostiteljskim objektima za smeštaj u skladu sa zakonom kojim se uređuje turizam.
Razmatram da kupim nekretninu koja nije uknjižena na prodavca. Nekretnina se trenutno vodi u katastru na Zavod za izgradnju grada Beograda (investitor). Prodavac poseduje ugovor o otkupu stana od firme iz 1993. Da li je ovakvu nekreninu moguće uknjižiti nakon kupovine iako ne postoji dokumentacija koja ukazuje da je firma kupila stan od investitora (tj. ne postoji pravni kontinuitet).
Poštovani, imajući u vidu da ne postoji pravni kontinuitet prava vlasništva (izdatih clausula intabulandi), samim tim se ni Vi ne možete kao sledeći kupac uknjižiti u RGZ kao vlasnik. Potrebno je da se od strane Vašeg prodavca, poslednjeg vlasnika u nizu, pred nadležnim sudom pokrene postupak (tužbom) radi utvrđenja prava svojine. Sve dok se to ne učini, rizična Vam je kupovina.
Nasledila sam kucu pre tri godine i hocu da je prodam koliko placam porez
Postoji li neka baza podataka u katastru ili nekoj organizaciji koja se bavi nekretninama o prethodnim prodajama i cenama za koje su nekretnine prodate. Konkretno na Novom Beogradu?
Poštovani, pokušajte preko sledećeg linka doći do potrebnih informacija: https://www.rgz.gov.rs/podaci-iz-registra-cena-nepokretnosti
Zdravo,
Imam jedno pitanje a vezano za povraćaj PDV-a na kupovinu stana od 38m2 u novogradnji? Naime, prvi mi je nekretnina koju imam u svom vlasništvu i planirao sam da podnesem zahtev za povraćaj PDV – 10%. Medjutim imam jednu nedoumicu. Pre 4 godine je moja majka kupila stan od 54m2 i s obzirom da je stan u starogradnji podnela je zahtev da ne plati porez na prenos apsolutnih prava, prilikom podnošenja zahteva kako ne bi platila porez upisala je moje ime i prezime i na osnovu mene nije platila porez na 15m2.
Da li mogu da podnesem zahtev za refundaciju PDV za moju nekretninu ili ipak ne mogu jer po osnovu mene nije plaćen porez na prenos ap?
Nadam se da ste me razumeli.
Unapred zahvalan na odgovoru.
Pozdrav
Poštovani, nažalost, nemate pravo na povrat PDV-a obzirom da ste svoje pravo umanjenja poreza iskoristili kao član porodičnog domaćinstva kada je Vaša majka kupovala nepokretnost.
Poštovani gospodine Brano!
Da li po zakonu o upravljanju i održavanju zgrada može upravnik profesionalnog upravljanja da bude ujedno i organizator o poveravanju poslova jer je vlasnik privrednog društva za upravljanje i održavanje zgrada u istoj zgradi a to je slučaj kod nas. Znači jedno lice dve funkcije.
Veliki pozdrav i molim Vaše mišljenje.
Poštovani, mišljenja sam da jedno lice formalno pravno može biti profesionalni upravnik i vlasnik pravnog lica koje je organizator održavanja. Međutim, takva situacija je dozvoljena samo ako je skupština stanara to izričito odobrila i ako je sve ugovoreno transparentno i u pisanoj formi (cena rada i održavanja, obaveze, prava..). U suprotnom, ako ne postoji odluka Skupštine, tada postoji sukob interesa i mogućnost povrede zakona, pa se u tom slučaju možete obratiti nadležnoj inspekciji.
Da li je moguća kupovina nekretnine ili njene polovine od rodbine putem stambenog kredita?
Konkretno stan koji trenutno koristim je u fazi ostavinske rasprave i moja želja je da otkupim od majke i tetke polovinu stana ili ceo.
Isto tako stan nije uknjižen, da li je moguća kupovina takvog stana putem stambenog kredita?
Poštovani, moguće je kupiti suvlasnički udeo na nepokretnosti putem stambenog kredita, međutim stan koji se kupuje mora u celosti biti uknjižen na vlasnika a takođe, u takvim situacijama, zaloga/hipoteka banke kao poverioca se obično stavlja na celu nekretninu a ne samo na polovinu koja se kupuje. Možda je rešenje da eventualno kupite predmetni stan, a da na neku drugu nekretninu stavite/uknjižite hipoteku banke radi obezbeđenja.