Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.111 Odgovor
Poštovani
Našli smo kuću koja nam u svakom pogledu odgovara i želimo da je kupimo. Jedini problem je to što je kuća na parceli na kojoj se nalazi više kuća i tako parcela ima više suvlasnika. Sama kuća je u potpunosti legalizovana i bez tereta, ima 1/1 vlasnika. Interesuje nas da li u slučaju kupovine preko stambenog kredita to predstavlja problem banci? Da li se može izdvojiti deo parcele na kojoj se kuća nalazi ako postoje zabeležbe i prava plodouživanja? Hvala na odgovoru.
Poštovana, pravno je moguće, ali sve nadalje zavisi od politike banke. U poslednje vreme, dok i sama parcela nije upisana u 1/1 dela, banke ne daje stambene kredite pa je sigurno uslov da se radi preparcelacija i odvajanje dela parcele za tu posebnu kuću (iako je ona uknjižena u 1/1 dela). Dalja mogućnost je da se hipoteka stavi na celu parcelu, ali tada je potrebna saglasnost svih suvlasnika, što smatram da ipak nije realno i za suvlasnike pravno održivo.
Poštovani,
Da li je moguće pokloniti stan detetu za koji postoji validan kupoprodajni ugovor iz 2018. god ali zgrada nije legalizovana.
Hvala
Poštovana, da, moguće je, s tim da će Vam javni beležnik tražiti svu originalnu pravnu dokumentaciju o prethodnim vlasnicima kako bi se mogao dokazati pravni kontinuitet prava vlasništva radi kasnije uknjižbe (posle eventualne legalizacije)..
Da li mogu da prodam stan, a da ostanem u njemu da živim naredne tri godine? I naravno da plaćam kiriju novom vlasniku?
Poštovani, takva situacija je pravno i faktički moguća, sve je stvar dogovora sa novim vlasnikom nekrentine tj. Vašim kupcem. Nakon kupoprodaje, odmah zaključite ugovor o zakupu nepokretnosti kao posebni pravni posao, sa svim elementima u ugovoru: rok trajanja zakupa, visina zakupnine i sva druga prava i obaveze.
Suprug i ja smo prepisali kuću na sina, kao poklon. Sin živi u toj kući sa svojom porodicom. Da li mi možemo da izmenimo odluku da kuća može da bude njegovo vlasništvo samo posle naše smrti? Hvala unapred!
Poštovana, pravno je moguće, ali samo ako se raskine ugovor o poklonu putem suda ili ako Vam sin vrati poklon putem ugovora, pa da se kasnije sačini testament ili ugovor o izdržavanju ili šta već želite da postignete. Trenutno, sin je vlasnik nepokretnosti i bez njegove volje, osim sudskim putem i da postoje ispunjeni određeni uslovi, ne možete da opozovete poklon.
Dobar dan. Želim da kupim stan u Nišu koji ima vlasnika ali je državina u pitanju. Naravno znam da se može kupiti samo za keš, ali ne znam da li ja taj stan mogu posle uknjižiti kao privatnu svojinu a ne državinu i dal je to moguće?
Unapred hvala
Ukoliko postoji dokumentacija (npr. ugovor o kupovini stana, rešenje o nasledstvu, otkup iz društvene svojine), ali nije sprovedeno u katastru, postoji mogućnost da se izvrši uknjižba. Bitno je pre kupovine proveriti da li se prodavac prvo može uknjižiti kao vlasnik (na osnovu ugovora, rešenja…) da biste se Vi kasnije mogli uknjižiti. Bez prethodne provere i eventualne uknjižbe prava svojine na prodavca, nemojte uzimati nekrentinu.
Moj deda je pre 20 godina prodao nekoliko placeva. Kroz njivu je ostavio put koji su novi vlasnici koristili za prilaz. Taj put se i dalje u katastru vodi na nas (sada na mog oca) a u međuvremenu je i dobio naziv tj. to je sad ulica. Da li imamo pravo da to naplatimo od opštine (Zvezdara je u pitanju) Hvala unapred.
Poštovani, postavlja se pitanje da li je i kada donet plan kojim se utvrđuje da se radi o eksproprijaciji, a pretpostavka je da se radi o faktičkoj eksproprijaciji pa je savet da angažujete advokata i da se putem tužbe nadležnom sudu zatraži naknada štete.
Kroz moj plac prolazi treće lice sa svojom porodicom. Gospođa ima sudsko rešenje o dozvoljenom prolazu od 3 metra. Interesuje me da li može pravo na taj prolaz kad ona premine da nasledi njena ćerka sa svojom porodicom.
Ps. Mi smo kupili kuću i plac od njene sestričine.
Poštovana, zavisi da li se radi o služebnosti prolaza koja se veže samo za jedno lice ili za svagdašnjeg vlasnika na parceli do koje se prolazi. Proverite u Listu nepokretnosti šta tačno piše u opisu tereta. Ako se odnosi na svagdašnjeg vlasnika, onda oni i da prodaju svoju nekretninu, novi kupac će imati pravo da prolazi kroz vašu parcelu.
Ko plača proviziju od 3 %. Kupac ili prodavac nekretnine?
Poštovani, proviziju obično plaća onaj ko je angažovao agenciju za posredovanje (obično prodavac ako je tražio od agenta da mu isti oglašava i prodaje nekretninu).
Ako izdam poslovni prostor preko deset godina, postoji li mogućnost da izgubim vlasništvo, mislim da li korisnik mora izaći ako mu dam otkaz?
Hvala
Poštovani, naznačeno pravno nije moguće, jer zakup nije osnov da se izvrši prenos vlasništva, tj. prava svojine. Takve opcije su samo moguće kada smatrate da ste vlasnik nečega po osnovu podobnog akta kojim se zakonom daje pravo da se izvrši prenos vlasništva, a to ugovor o zakupu svakako nije.
Moj deda je testamentom ostavio kuću na mene i brata ali je otac prodao bez odobrenja. Mi živimo u inostranstvu i saznali smo preko komšija.
Poštovani, nije jasno pitanje, jer kako je neko mogao da proda nekretninu ako iste nije vlasnik (koji je pokojni) a postoji testament? Da li je testament sproveden kroz ostavinsku raspravu, ili tek treba da se prizna po formi i sadržini ili.. Angažujte advokata sa svom raspoloživom dokumentacijom.
Poštovani,
nedavno sam na Linkedinu pročitao da čovek iako legalno kupi stan koji u momentu kupovine nije imao katastar zabeležbe, ne može biti siguran da je to njegovo vlasništvo dok ne prodje 20 godina što je rok u kome se mogu javiti eventualni problemi i tužbe kod prethodnih vlasnika, po raznim osnovama. Ako je to taćno, kakva provera dokumentacije je potrebna u momentu kupovine stana i da li za sve eventualne vlasnike 20g unazad? Pozdrav, Ljuba
Poštovani, nisu tačni navodi, svaki vlasnik kada kupi nekretninu i ako je uknjižen u Katastru, nije potrebno dodatno dokazivati svoje vlasništvo, osim ako je to lice nesavesno pa je protivpravnim radnjama stekao nekretninu- npr. rušljivim testamentom ili ugovorom o izdržavanju koji nije bio zaključen u skladu sa odredabama zakona. Tada postoji mogućnost da se putem tužbe, od strane naslednika, traži poništaj takvih pravnih radnji.
Poštovani, kupili smo stan u izgradnji u Zvorniku. Predugovor smo potpisali i završetak radova je bio septembar 2024. Medjutim oni kasne, aprila 2025. su nas obavestili da su radovi gotovi. Mi smo poslali ljude da očiste stan, medjutim stan nije bio gotov sanitarije i neke sitnice nisu završili. Mi smo došli 20. jula 2025. i preuzeli stan uz nedostatke uz obećanje da će popraviti greške za koje se nisj javili. Mi smo samo našli majstora koji traži 500eura i njih obavestili oni kažu da je to previše. Kupili smo i garažno mesto ali u garažu ne možemo da udjemo. Ulaz u garažu je preuzak i to su obećali popraviti kad ništa ne znamo. Mene zanima da li mi možemo da ih tužimo za nepoštovanje i kašnjenje dogovoreno predugovorom. Da li je ta tužba vredna tužbe?
Unapred zahvalna porodica Milicic
Ne možemo se detaljno izjasniti bez uvida u kupoprodajni ugovor kojim ste kupili predmetnu nekretninu. Svakako je obaveza investitora u novogradnji da preda stan „ključ u ruke“ i da sanira sve nedostatke koji se zateknu u stanu (loš spoj keramike, drvenarije, popravka oštećenja i slično). Ukoliko je veća šteta, angažujte veštaka građevinske struke, neka konstatuje stanje i podnesite tužbu radi naknade štete, a pogotovo za garažno mesto ako je ono gabaritno uže sagrađeno od projektom predviđenog.
Poštovani,
Imao sam nekretninu u svom vlasništvu (nasledstvo) koju sam prodao 2016. godine. Da li je tačna informacija da pravo na povrat PDV-a zastareva nakon 10 godina? Pitanje je ako 2026. kupim novu nekretninu da li imam pravo na povrat PDV-a?
Hvala, unapred!
Poštovani, nemate pravo na povrat PDV-a jer ste nakon 01.07.2006. godine imali nekretninu u svom vlasništvu, a što Vam nadalje isključuje mogućnost da se zakonski tretirate kao kupac prve nekretnine. Više o ovome možete pogledati u Zakonu o PDV, na blogu sajta 4zida ili u videu: https://youtu.be/IdnTVyQ_0WA?si=ntDOcMVjFK2-MuV8 gde se ova tema detaljno već obrazložila.
Suvlasnik sam jedne polovine placa. Da li mogu moju polovinu dati investitoru da izgragi zgradu bes saglasnosti drugog suvlasnika?
Poštovani, kao suvlasnik idealnog dela nepokretnosti (1/2 placa), Vi imate pravo da raspolažete samo svojim (u)delom, ali nemate pravo da samostalno odlučujete o fizičkom raspolaganju celim zemljištem (radi davanja investitoru), jer bi to značilo zadiranje u prava drugog suvlasnika. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da je za raspolaganje celom stvari potrebna saglasnost svih suvlasnika.
Zanima me podijela imovine. Tetka mi je prepisala dio stana ja imam 2.3 sada a moj stric ima 1.3 vlasništva. Nikako se ne mogu dogovoriti s njim oko podjele ne želi da ga ja isplatim, a on meni kaže da bi on mene isplatio ali nema toliko para. Šta da radim?
Poštovani, ukoliko se predmetna nekretnina ne može fizički podeliti, tada ili postoji opcija da otkupite udeo jedno od drugog, ili ako to ne želite, stan se mora prodati putem javne prodaje i da se na taj način svaki suvlasnik naplati od kupovne cene, međutim u takvim postupcima se nekretnine obično prodaju znatno ispod tržišne cene, kada su svi u faktičkom gubitku. Predlog je da se dogovorite van suda.
Poštovani, Imam sa Majkom garažu koja je pola njena pola moja. Majka je garažu izdala napravila ugovor bez mene i mog potpisa. Ja ne želim garazu da izdajem da li ja mogu da dam otkaz osobi koja je iznajmila garažu da mi garažu oslobodi? Koja prava ja imam kao suvlasnik garaže jer ta osoba neće da oslobodi garažu kaže on ima ugovor sa mojom Majkom i sa mnom nema ništa iako zna da pola garaže pripada meni. Šta mogu da uradim po ovom pitanju? Pozdrav
Poštovana, obratite se advokatu radi podnošenja tužbe nadležnom sudu. Naime, svakako je da imate pravo na naknadu štete koju trpite (jer je i Vaš deo izdat bez Vaše saglasnosti) a onda i da se podnese tužba radi smetanja poseda, gde su rokovi poprilično ograničeni. Nijedan suvlasnik nema pravo da samostalno raspolaže celom stvari (iznajmi celu garažu), bez saglasnosti ostalih suvlasnika.
Poštovani,
zainteresovana sam za stan koji je na oglasima vašim, nalazi se u potkrovlju i nije legalizovan, uknjižen. Deo zgrade 1. i 2. sprat su uknjiženi stanovi i katastru piše da deo objekta ima odobrenje za upotrebu/izgrađen pre propisa/preuzet iz zemljišne knjige. Piše takođe broj etaža, prizemlje 1, nad zemljom 5 i potkrovlje 2. U listu G piše da deo objekta nema dozvolu (upotrebnu ili građevinsku). Kako je moguće da 2 sprata zgrade ima sve, a da drugi deo nema? Da li je sigurno da može da se uknjiži kasnije stan ako se sad kupi neuknjižen?
Srdačan pozdrav,
Poštovana, nismo u mogućnosti da Vam damo precizan odgovor bez uvida u raspoloživu dokumentaciju. Nije sigurno da li će se nadograđeni deo zgrade moći uknjižiti i legalizovati u nekom momentu, da li su svi radovi izvedeni po osnovu izdate građevinske dozvole, postoji li saglasnost Skupštine stanara za sve radove, da li su uredni svi priključci kod javnih preduzeća (voda, struja, grejanje i drugo).. Načelno, neuknjižena nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali..
Poštovani, zainteresovana sam za kupovinu stana koji je u katastru uknjižen kao državina. Da li postoje rizici za kupovunu takvog stana i ako postoje koji su? Hvala unapred! S poštovanjem Aleksandra
Ukoliko postoji dokumentacija (npr. ugovor o kupovini stana, rešenje o nasledstvu, otkup iz društvene svojine), ali nije sprovedeno u katastru, postoji mogućnost da se izvrši uknjižba. Bitno je pre kupovine proveriti da li se prodavac prvo može uknjižiti kao vlasnik (na osnovu ugovora, rešenja…) da biste se Vi kasnije mogli uknjižiti. Bez prethodne provere i eventualne uknjižbe prava svojine na prodavca, nemojte uzimati nekrentinu.
Dobar dan, interesuje me kakva su iskustva izdati stan strancima! Na šta trebam obratiti pažnju i koliko je sigurno? Gde se radi izjava da smo saglasni da oni borave u našem stanu? Hvala unapred.
Bez obzira da li se stan izdaje stranom licu ili domaćem državljaninu, bitno je da imate pismeno zaključen ugovor o zakupu, da su njime utvrđena sva međusobna prava i obaveze: cena zakupnine, obaveza plaćanja troškova režije, stanje u kom se stan predaje zakupcu… Ukoliko se nekretnina izda strancu, morate istog prijaviti u nadležnom MUP RS – Odseku za strance a radi prijave njihovog boravka. Savet je da obavezno uzmete i depozit u visini jedne ili dve mesečne zakupnine.
Poštovani, treba da kupimo stan u Beogradu i pri proveri u e-katastru stoji da je zemljiste pod hipotekom od 2014 god. a zgrada je izgradjena 2015 god. Zgrada ima 7 stanova i ni jedan nije pod hipotekom. Kakva je procedura i da li je sigurno kupiti stan ako je zemljiste pod zgradom pod hipotekom?
Kupovina stana može biti sigurna, ali samo ako se utvrdi da hipoteka sa zemljišta ne može pravno uticati na stan koji kupujete. Postavlja se pitanje da li je hipoteka sa zemljišta preneta i na stanove u zgradi. Ako jeste, stan može biti opterećen hipotekom i kupovina je rizična bez prethodnog brisanja hipoteke. Ako je stan uknjižen bez tereta i ako postoji dokument (npr. saglasnost za prodaju tog stana bez hipoteke), to je pravni osnov da taj stan nije opterećen hipotekom. Angažujte advokata.
Stan je u novogradnji i useljenje je do kraja avgusta. Ja bih hteo da prodam taj stan iako imam još jednu ratu od 130.000,00 eura pa pitam da li mogu taj stan da prodam ili ustupim u prodaji kreditnom kupcu. Da li stan treba da poseduje još neke papire za kreditnog kupca
Poštovani, odgovor na Vaše pitanje je da, pravno je moguće, s tim da Vaš kupac mora imati originalni kupoprodajni ugovor (koji ste Vi zaključili sa Vašim prodavcem) a kojim je Vama data bezuslovna saglasnost da se prvo vi knjižite kao vlasnik na stanu (clausula intabulandi). Ukoliko to ne posedujete (jer niste isplatili celokupnu cenu – ostala Vam je rata od 130.000,00 EUR) tada morate raskinuti ugovor o kupoprodaji ali onda Vi niste ni dalji prodavac, nego Vaš raniji prodavac (investitor).
Dobar dan,
Kuća u kojoj živim je bila nekada u vlasništvu svaba posle rata kuća je prodata i to tako da je podeljena na dva dela u jednom delu sam ja a u drugom neki komšija. Kuća ima dva ulaza i podeljena je tako da je zid izmedju mene i njega zajednićki. Komšija taj zid koristi tako da je naslagao nameštaj i neke slike po zidu što meni smeta jer kuća ne može da diše i meni se pojavila vlaga na zidu. Koja su moja prava?
Poštovani, u slučaju da Vam je naneta šteta direktnim uticajem suvlasnika odnosno komšije, tada imate pravo na nakndu štete (saniranje vlage i drugo) ukoliko se dokaže da vlaga na Vašem zidu direktno potiče od njegove radnje. U protivnom, ne možete određivati ko će i šta da drži na svom delu zida u svom delu kuće.
Poštovani,
Da li se jedan duplex stan može podeliti na dva zasebna stana i koje sve korake je potrebno preduzeti da bi se to ostvarilo ?
Hvala unapred,
Marko
Poštovani, moguće je jedan dupleks stan izdeliti na dva zasebna stana, a potrebna Vam je saglasnost, pre svega Skupštine stanara o takvoj deobi, zatim projekat o izvođenju građevinskih radova, etažni elaborat.. Obratite se projektantu radi sačinjavanja neophodnih akata kao i upravniku stambene zajednice.
Postovani,da li se placa kapitalna dobit na stan u zgradi koja je izgradjena i useljena 1999 godine a ozakonjena 2020 god kada su stanovi i uknjizeni.Imam razlicite informacije, jedna je da se ne placa a druga da se placa jer sam postala vlasnik stana datumom uknjizbe u katastar.Stan sam stekla ugovorom o zajednickoj gradnji 1997 godine. Hvala
Poštovani,
Kada se radi o dvojnoj kući i svako je vlasnik svog dela, ali je suvlasništvo nad parcelom, da li mora da se poštuje pravo preče kupovine prema suvlasniku dela zemljišta?
Hvala
Kada jedan od suvlasnika želi da otuđi svoj udeo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima pod istim uslovima. Ako ga proda trećem licu, a da ga prethodno nije ponudio ostalim suvlasnicima, oni mogu zahtevati da se kupoprodaja poništi i da oni kupe udeo pod istim uslovima.