Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani,
Prošle godine smo kupili plac i nakon izlaska geometra ustanovili da se na njemu nalazi polovina nelegalnog objekta. Druga polovina je izgradjena na parceli koja je u vlasništvu Republike Srbije, a korisnik opština. Objekat je izgradjen od strane ljudi romske nacionalnosti koji nemaju nikakav dokument koji im daje pravo korišćenja te parcele. Samim tim su nam zauzeli i put do placa. Možete li nas molim Vas posavetovati šta da uradimo?
Unapred zahvalni.
Poštovana, da biste se mogli baviti objektom (pravom svojine na istom i kasnije legalizacijom) morate da rešite svojinsko pravo na zemljištu. Ako postoji mogućnost, otkupite deo parcele (od Opštine) na kome se nalazi deo nelegalnog objekta, pa kasnije izvršite pripajanje tog dela parcele vašem već postojećem. Ukoliko to nije moguće, objekat se u tom delu parcele mora rušiti jer nećete dobiti dozvolu za legalizaciju/ozakonjenje
Poštovani,
Zamolio bih za pomoć, u zgradi koja je još u izgradnji investitor je etažu -1 odnosno prostor koji je bio namenjen za garažna mesta naknadno pregradjivao i pravio pojedinačne podrume koje sada prodaje. U ugovoru je navedeno da zgrada sadrži 56 garažnih mesta, da li će ovo naknadno pregradjivanje uticati na to da se ne dobije upotrebna dozvola? Hvala unapred
Poštovani, svako odstupanje od odobrenog projekta prilikom gradnje znači da će biti određenih problema oko dobijanja upotrebne dozvole. Proverite da li je investitor menjao građevinsku dozvolu, šta mu je istom dozovljeno na -1 etaži, to neka Vam je polazna tačka. Ukoliko nisu predviđeni podrumi kao posebne etažne jedinice, već garažna mesta, onda ćete imati problem.
Poštovani Brane,
Kupila sam stan u novogradnji 2018. putem stambenog kredita od proverenog investitora, ugovor naravno kod notara overen, stavljena i upisana hipoteka na stan.
2019.godine zgrada dobija upotrebnu dozvolu. Pre par dana slučajnim uvidom ustanovila sam da se u katastru ja više ne vodim kao vlasnik stana već investitor (isti je slučaj sa još jednim komšijom koji je iste godine uzeo stan na kredit dakle pre upotrebne dozvole) dok su sve ostale komšije koje su kupile stanove na kredit nakon izdavanja upotrebne dozvole uredno upisane kao vlasnici stanova.
Da li znate da me posavetujete da li je ovo greška katastra pa treba podneti žalbu jer podaci o vlasniku nisu ažurirani ili bi ja trebalo da podnesem Zahtev za upis iako je to valjda već notar obavio po službenoj dužnosti i ja znam da sam 2018.godine bila na sajtu katastra upisana kao vlasnik.
Hvala unapred.
Slađana
Ukoliko je konačni kupoprodajni ugovor bio overen kod javnog beležnika i njim je izdata bezuslovna saglasnost da se kao kupac knjižite na nepokretnosti kao vlasnik, tada bi Katastar morao doneti rešenje o upisu prava svojine. Dakle, proverite da li je Vašim ugovorom izdata posebna pismena saglasnost za upis vlasništva /clausula intabulandi/. Ukoliko nije, a isplaćena je cena u celosti, obratite se investitoru radi izdavanja iste. Za sve drugo, savet je da se obratite advokatu sa dokumentacijom.
Poštovani,
Da li novi vlasnik posebnog dela ima obavezu da preuzme dug prethodnog vlasnika prema stambenoj zajednici, koji je usledio zbog neplaćanja obavezujućeg učešća u održavanju zgrade. Prethodni vlasnik nije ostavio nikakav kontakt.
Poštovana, u plaćanju etažne nadoknade, dugovi i sva plaćanja se vrše od strane svagdašnjih vlasnika odnosno ne veže se obaveza za ličnost/vlasnika već za posebni etažni deo (za stan). Na Vama je da platite nadoknadu, pa da tužbom radi isplate-regresa, tužite prethodnog vlasnika koji nije izmirio svoju obavezu ako je tako bilo ugovoreno ugovorom o kupoprodaji kada ste Vi kupili predmetnu nekretninu.
Dobar dan,
Zanima me kako se obračunava kvadratura terase u vrednost stana koji je u prizemlju. Korisna površina stana je 86m2, a kvadratura terase je oko 40m2 i najveći deo je nenatkriven. U zemljišnim knjigama se nigde ne pominje terasa, već su po svemu sudeći tokom izgradnje svi slični stanovi u prizemlju koji gledaju na unutrašnje dvorište, ogradili deo površine u svoje terase još u vreme društvene svojine. Kako se ova površina tretira, kao svojina stana ili javna površina ako se nigde ne pominje kao deo stana? I šta činiti da bi se takav stan legalno prodao? Da li pri oglašavanju tu površinu terase računati u kvadraturu ili prosto uračunati tu terasu kao vrednost u ceni stana po kvadratu?
Poštovani, takva terasa faktički predstavlja zajedničku svojinu svih stanara ako ona i formalno pravno nije uvrštena u kvadraturu stana. Da biste je priklonili stanu, odnosno povećali površinu stana, potrebna Vam je dvotrećinska većina svih stanara kao i projektno-tehnička dokumentacija. Ukoliko se samo iz Vašeg stana može izaći na predmetnu terasu u praksi, logično je da ćete je samo Vi koristiti ali formalno pravno ne pripada Vama i ne može biti predmet prodaje sa stanom.
Moj sin ima etažno vlaništvo stana u „staroj švapskoj kući“. U kući postoje dva stana, njegov stan od 66m2 i stan komšinice koji po rešenju o dodeli ima 65m2. Stanovi su iz otkupa, s tim što je on svoj stan 1995. kupio od vlasnika koji je prethodno otkupio, a komšinica je nasledila stanarsko pravo od oca i onda otkupila stan navodeći u ugovor o otkupu kvadraturu od 75m2. On je svoj stan uknjižio a komšinica nije. Može li on i šta treba da uradi da bi svoj deo tavana pretvorio u stambeni prostor. Treba li mu njena saglasnost, ugovor ili nešto slično. Da li može da adaptira deo tavana iznad svog stana iako ona ne bude htela dogovor? Koje su uopšte mogućnosti da on nešto uradi sa svojim delom tavana?
Poštovani, u naznačenom slučaju je potrebna saglasnost drugog suvlasnika objekta, jer se radi o raspolaganju zajedničkim delom zgrade. Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa propisuje da za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Pozdrav,
Zainteresovan sam za kupovinu parcele koja je javna svojina u vlasništvu Autonomne Pokrajine Vojvidine?
U pitanju je njiva 2 klase, da li je izvodljivo da otkupim od države taj deo parcele i da za njega podnesem zahtev za građevinsku dozvolu radi izgradnje porodične kuće?
Unapred zahvalan
Poštovani Miroslave, pitanje uputite AP Vojvodini i to odseku za poljoprivredno i građevinsko zemljište. Mislim da su male šanse za takvim pravnim poslom, osim ako ste suvlasnik sa AP Vojvodinom pa da otkupite njihov suvlasnički udeo. U protivnom, nisam siguran da ćete to moći da učinite.
Poštovani Brane, pre 4 godine kupili smo stan preko stambenog kredita (Novi Sad ). Već neko vreme razmišljamo o kupovini kuće u manjem okolnom mestu. Treba mi informaija da li ja mogu da prodam stan ali da zadržim kredit to jest prebacim hipoteku na tu kuću koju bih kupio? To jest da li takve opcije postoje i ako postoje da li je to komplikovano izvodljivo realno.
Poštovani Marko, takve opcije su pravno moguće ali u praksi banke retko tome pribegavaju. Dakle, sve zavisi od poslovne banke sa kojom imate potpisan ugovor o kreditu. Potrebno je da njihov procenitelj izvrši procenu te nove nekretnine i da sagleda da li je ista podobna za banku i u kojoj meri. Nije suviše komplikovano, ali ima određenih troškova.
Poštovani, Kupio sam stan i garažu u izgradnji, u stan sam se uselio a aneksom za garažu nije definisana površina. Investitor ne želi da potpiše aneks iako su garaže sada površinski i numerički definisane. Na koji način privoleti investitora da svoju obavezu izvrši?
Poštovani, ukoliko postoje svi preduslovi za zaključenje Aneksa ugovora a to investitor kao prodavac ne želi da učini, tada možete podneti tužbu nadležnom sudu radi utvrđenja prava svojine, kada ćete se sa presudom upisati kao vlasnik na posebnom delu u Katastru nepokretnosti. Angažujte advokata.
Poštovani, da li prodajom legalnog stana u zgradi sa dograđenom nelegalnom terasom, novi vlasnik prilikom inspekcijskog nadzora ne podleže prekršaju niti obavezi i troškovima rušenja te terase, s obzirom na zatečeno stanje prethodnog vlasnika te da nije krivicom novog vlasnika načinjen prekršaj? Da li je novi vlasnik u prekršaju i kakve su mu obaveze u vezi nelegalne terase?
Poštovana Sanja, savet je da se ugovorom novi vlasnik ogradi od odgovornosti i da će u slučaju pokretanja bilo kakvih postupaka vezano za nelegalnu terasu, prodavac snositi obaveze i eventualne troškove. Ukoliko toga nema u ugovoru, novi vlasnik, kao sadašnji vlasnik, odgovara za svoju imovinu (pogotovo što je znao da je nelegalna).
Pozdrav,
Imam nedoumicu oko povraćaja kapare. Dao sam prodavcu kaparu i dobio sam priznanicu da sam mu dao novac ali na kraju nisam mogao da skupim novac i isplatim stan pa sam morao da odustanem. Prodavac mi je vratio deo novca ali drugi deo prodavac je već dao agenciji za proviziju jer se oni naplaćuju od kapare. Da li mogu da tražim novac i od agencije? Hvala
Poštovani, nisam siguran da Vi imate obavezu plaćanja Agencije, već prodavac jer je on angažovao agenciju da mu pronađe kupca za nekretninu. Prodavac je zaključio ugovor sa agencijom, a ne Vi. Takođe, pitanje je da li agencija ima pravo i na koliko provizije ako nije došlo do realizacije pravnog posla? Kapara ima pravnu snagu samo ako je ugovorom utvrđena a taj ugovor overen kod javnog beležnika. U protivnom, ne radi se o kapari.
Poštovani,
Vidim da dosta ljudi pita za pomoć i da ste u prilici da im pomgnete Vašim savetima.
Moje pitanje je sledeće: Skoro sam uzeo stan od 41 kvadrata (jednoiposobon), tako stoji u ugovoru iako u fizičkom smislu stan ima samo jednu sobu. Ugovor je napravljen, overeno kod notara, plaćeno skoro sve. Međutim, kada smo izmerili stan, tamo ima nepunih 36 kvadrata životnog prostora, onog koji se realno računa u kvadraturu. Da li tu može nešto da se uradi po tom pitanju, jer ipak 5 kvadrata manje je ozbiljna stvar. Hvala puno na odgovoru.
Poštovani, nephodno je proveriti da li je stan u celosti izgrađen po projektu ili se od njega odstupilo. Ukoliko se odstupilo, dakle fali soba, tada imate pravo da tražite da se takva prostorija sagradi spram projekta, a ako to nije moguće, tada putem tužbe nadležnom sudu možete zahtevati naknadu štete i povraćaj više uplaćene kupoprodajne cene. Dakle, bitno je šta je ugovorom potpisano i da li je u celosti stan izgrađen po projektnoj dokumentaciji. Savet je da angažujete advokata.
Može li skupština stanara zgrade koja ne poseduje upotrebnu dozvolu da sklopi ugovor o izdavanju u zakup njenog zajedničkog dela, i ako ne može kako taj ugovor poništiti?
Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik. Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova. Dakle, ukoliko imate ove preduslove, možete aktivno preduzimati pravne radnje kao zajednica bez obzira da li imate ili nemate upotrebnu dozvolu.
Poštovani!
Godine 2019. u stambenoj zgradi vlasnik dva poslovna objekta je bez odluke vlasnika stanova
probio zajednički zid za vrata na oba objekta. Žalili smo se građevinskoj inspekciji odgovora nije bilo.
Prošlo je 5 godina sada imamo probleme.
Pitanje je postoji li mogućnost da preko suda tražimo zaziđivanje otvora tj. vraćanje kako stoji u projektu. Unapred hvala.
Poštovani, ukoliko se takva građevinska aktivnost preduzela bez saglasnosti minimum dvotrećinske većine stanara kao i bez građevinske dozvole, možete Vaše pravo zaštititi preko suda.
Poštovani,
Ispred prodavnice u naselju Sremčica u Beogradu postoji deo koji nije lepo asfaltiran, tj. urađen je ukoso i jako je nezgodan. Često se dešava da ljudi padaju i tom prilikom lome kolena, butne kosti… Zanima me ko je nadležan za deo trotoara ispred prodavnice i kome možemo da se obratimo za isti. Kao i da li je moguće tužiti, jer konkretno u mojoj porodici se desio prelom butne kosti prilikom pada. Hvala
Poštovana, pretpostavka je da je za takav deo trotoara nadležna opština odnosno Grad, te se sa zahtevom za naknadu štete možete njima obratiti.
Poštovani,
ja i majka smo suvlasnici po jedne polovine nepokretnosti, oboje duže od 10 godina. Ja sam moju polovinu stekao iz pokojnog oca s tim što je majka meni u ostavinskoj raspravi ustupila svoj deo. Interesuje me da li se u slučaju prodaje nekretnine podnosimo prijavu za porez na kapitalnu dobit?
Poštovani, prijava poreza na kapitalnu dobit se uvek mora podneti shodno zakonskim odredbama, a po ovom što ste napisali, ne bi trebalo da imate porez na kapitalnu dobit na deo koji ste nasledili iza oca (jer se radi o prvom naslednom redu) a i duže od 10 godina ste vlasnici nepokretnosti.
Hoću imovinu da prodam zajedno sa suprugom našem sinu po realnoj ceni. Da li i u ovom slučaju moram ispoštovati pravo preče kupovine prema trećem licu kao suvlasniku. Svestan sam obaveze plaćanja poreza na proment. Hvala na odgovoru.
Poštovani, svaki suvlasnik pre prodaje svog suvlasničkog udela ima obavezu da po pravu preče kupovine ponudi preostalim suvlasnicima da oni, pre trećih lica, kupe suvlasničke udele. Ukoliko suvlasnik ne želi da kupi Vaše suvlasničke udele (mora da postoji određena forma o načinu ponude i samog odgovora) tada ponudu možete uputiti trećem licu.
Poštovani,
Koji odnos saglasnosti stanara je potreban za dozvolu zakupa krova stambeno-poslovne zgrade, postavljanje i izgradnju radio telekomunikacione opreme mobilne telefonije? Više od pola ili dvotrećinski?
Poštovani, raspolaganje zajedničkim prostorijama (hodnici zgrade, krov, tavan, podrum itd..) je moguće samo ako postoji dvotrećinska većina svih članova Skupštine stanara zgrade.
Poštovani Brane,
Želimo da kupimo stan, ali smo uvidom u Katastar videli da zgrada ima građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu. Zgrada je stara, građena za vojna lica još 80-ih. Stanovi su uknjiženi, vlasnici su upisani (vrsta prva: svojina, oblik svojine: privatna). Agent za nekretnine tvrdi da neće biti problema oko odobravanja kredita od banke s obzirom da je zgrada „stara, proverena i nije problematična“. Molim Vas da me posavetujete da li je bezbedno kupiti stan u takvoj zgradi ili je bolje odustati od kupovine? Da li ćemo biti uredno upisani u Katastar kao novi vlasnici i da li mi ili naši naslednici možemo kasnije imati nekih problema sa takvom nekretninom? Da li se upotrebna dozvola može dobiti i naknadno, posle toliko godina korišćenja zgrade, i na koji način?
Unapred hvala i srdačan pozdrav!
Poštovana, ne možemo Vam dati savete ovakve vrste. Rizik uvek postoji dok god zgrada nema izdatu upotrebnu dozvolu, jer se postavlja pitanje u čemu je nedostatak. Kupovina jeste moguća, verovatno ne putem stambenog kredita, ali u gotovom novcu da.
Poštovani, vlasnik 3/4 kuće želi da proda kuću, a 1/4 kuće ima više vlasnika od kojih se neki slažu sa prodajom, a neki ne. Kakva je procedura, šta vlasnik većinskog dela treba da uradi da bi prodao kuću? Hvala.
Ukoliko nemate mogućnost da na bilo koji način raspolažete svojim suvlasničkim delom ili delovima drugih suvlasnika a ne postoji mogućnost fizičke deobe opcija je postupak javne prodaje (civilna deoba) a nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Putem javne prodaje se može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju. Kao suvlasnik imate pravo preče kupovine svih udela nekretnine.
Poštovani,
Živim i radim u Srbiji, i državljanin sam Srbije.
Imam nasleđen stan u Hrvatskoj koji sada prodajem.
Zanima me da li mi kupac pare može uplatiti direktno u moju banku u Srbiji, ili mora da ih uplati u banku u Hrvatskoj, pa ja posle sama da prebacujem pare iz jedne banke u drugu?
Dakle, da li je po zakonu dozvoljeno da mi se uplate pare direktno u srpsku banku, ili moram ići ovom zaobilaznom putanjom?
Poštovani, svekar je isključio struju u kući u kojoj živimo njegov sin, troje dece, ja i njegova žena zakonska sa kojom nije u dobrim odnosima godinama. Naime on tu ni ne živi, svrati jednom u 3 meseca..Sad smo čuli da hoce i da proda..Šta nam je činiti postoji li li neki način da se odbranimo od dede monstruma?
Hvala
Poštovana, da bismo Vam mogli dati jasniji odgovor, potrebno je znati ko je vlasnik nekretnine u kojoj živite, šta je razlog isključenja struje i na koga stižu računi za struju. Vlasnik nepokretnosti ima pravo da svoju nekretninu u celosti koristi, upotrebljava i izdaje. Po kom pravnom osnovu se nalazite u nekretnini ako je svekar vlasnik i niste u dobrim odnosima sa njim, to nam nije poznato. Ne možemo Vam dati precizan odgovor.
Postovani G-dine Krunicu,
Nasledila sam polovinu stana posle smrti majke i prodala istu mom bratu.
Sada bih htela da uložim dobijena sredstva i kupim manju jedinicu koja bi se vodila na mene.
Kako je najednostavnije da realizujem uknjižbu na moje ime, imajući u vidu da sam u braku?
Najlepše hvala!
Mirjana
Poštovana, obzirom da ste u braku, potrebno je da Vaš supružnik izda saglasnost (ugovorom ili drugom posebnom izjavom overenom kod beležnika) da nekretnina što kupujete čini isključivo Vašu posebnu imovinu, a kada se samo Vi knjižite u Katastru kao vlasnica u 1/1 dela. U protivnom, ako suprug ne izda bilo kakvu izjavu, knjižićete se kao zajednička supružnička svojina.
Poštovani,
Moj otac je primio u našu kuću tročlanu familiju i prijavio ih na kućnu adresu.
Da li oni stiću vremenom neka prava na tu kuću?
Da napomenem da nema nikakvih ugovora ili slično za stanovanje.
Poštovani, postoji mogućnost sticanja vlasništva održajem. Međutim, jedino savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakonita je samo ona državina koja se zasniva na pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine (npr. kupoprodajni ugovor a ne zakup) i ako nije pribavljena silom, prevarom. Dakle, zakup nije osnov za prenos i sticanje svojine.
Poštovani,
zanima me da li je zakonski predviđeno koliko ulaznih vrata mora imati petosoban stan. Stan je duplex koji se nalazi u prizemlju i prvom spratu, zgrade koja ima tri sprata.
Mi trenutno imamo troje ulaznih vrata, dvoje na prvom spratu i jedna u prizemlju.
Da li je to dozvoljeno?
Stan ima jedno strujno brojilo, jedan vodomer i jedan kotao za grejanje na gas.
Kvadratura stana je 121m2.
Poštovani, svaki stan obično ima jedna ulazna vrata, ali ako dođe do spajanja više stanova, onda je za to potreban i projekat spajanja stanova u jedan kao i saglasnost skupštine stanara ako se ulazna vrata pomeraju, otvaraju nova i drugo. Jedna vrata moraju biti, a sve preko toga je odluka vlasnika uz oprez da se ne naruši nečije pravo prolaza/prilaza u stambenoj zajednici.
Da li mogu potpisati sa elektronskim potpisom kupoprodajni ugovor. Da li notar priznaje elektronski potpis ako nisam prisutan na licu mesta?
Poštovani, nije moguće na takav način potpisati kupoprodajni ugovor. Kupac i prodavac prilikom potpisivanja ugovora moraju fizički biti prisutna kod javnog beležnika (ili opunomoćena lica ako se pre overe izdalo punomoćje).