Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani,
Otac mi je ostavio u nasledstvo imovinu i napravili smo ugovor o poklonu. Kupila bih stan i zanima me da li imam pravo na povrat PDV-a obzirom da vec imam nekretninu na sebe?
Poštovana, obzirom da imate u vlasništvu nepokretnost (nije bitno kako ste je stekli niti koliko imate stambene površine) nemate dalja prava na povrat PDV prilikom kupovine stana u novogradnji.
Poštovani,
Pokojni deda je imao pravo na korišćenje gradjevinskog zemljišta 1/1. Pošto hoćemo da pokrenemo postupak podele zemljišta interesuje me da li ta građevinska parcela ulazi u ostavinsku masu. Hvala unapred
Poštovani, sva prava i obaveze pokojnog lica ulaze u ostavinsku raspravu i zaostavštinu. Dakle, potrebno je da prijavite predmetnu parcelu i da kasnije, nakon donetog rešenja o nasleđivanju, eventualno (ako je moguće) zatražite konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine a sve u zavisnosti kakvom dokumentacijom raspolažete oko tog prava.
Da li mogu da kupim stan na kredit, ako nije prošla ostavinska rasprava, a naslednici se slažu sa prodajom?
Poštovani, da bi se nekretnina kupila putem stambenog kredita, potrebno je da svi vlasnici budu uknjiženi na nepokretnosti koja je predmet prodaje. Dakle, kao vanknjižna svojina ne može biti promet vlasništva ako se radi o stambenom kreditu (mora se sprovesti ostavinska rasprava).
Jemac sam za stan ćerki i zetu. Trebalo je da oni plaćaju kredit. Međutim to se nije desilo do danas, otplatio sam pola. Molim Vas za savet da li I kako ja mogu da stopiram kredit (hipotekarni) u banci, pošto više ne mogu da plaćam, otišao sam u penziju.
Poštovani, u slučaju da se bankarski kredit ne može dalje plaćati (ni od strane dužnika ali ni od strane jemca) banka kao poverilac ima pravo da pokrene postupak javne prodaje hipotekovane nepokretnosti, te da se od prodaje nepokretnosti naplati u preostalom neisplaćenom potraživanju.
Poštovani, Imamo problem sa uvođenjem gasa u stambenoj jedinici gde na jednoj katastarskoj parceli ima 4 stambena objekta dva su naša a druga dva komšija i njegova pokojna majka. Komšija nije pokrenuo postupak o nasleđivanju pošto i ovako je jedini naslednik i ne žuri mu se ali hoće da da saglasnost da mi uvedemo gas u našoj jedinici.Da li je dovoljna njegova saglasnost pošto on ima vlasništvo nad svojom jedinicom odnosno dali važi pravilo većine na parceli.
Poštovana, dovoljna je saglasnost komšije oko uvođenja gasa. O više detalja, morate razgovarati sa nadlažnom službom (javnim preduzećem) koja se bavi uvođenjem gasa.
Uložio u roditeljsku kuću sa usmenim dogovorom da ostaje u mom vlasništvu. Sad roditelji žele da delim sa bratom, šta je sa mojim uloženim novcem 45000 evra?
Poštovani, ukoliko se ne možete vansudski dogovoriti oko Vašeg svojinskog dela, angažujte veštaka građevinske struke oko procene uloženog, a kada Vam jedino preostaje da svoje potraživanje i/ili suvlasništvo potražujete putem suda u parničnom postupku.
Zdravo, da li može stan koji se vodi kao garaža da se kupi na stambeni kredit?
Srdačan pozdrav
Poštovani, nije moguće putem stambenog kredita kupiti garažu (iako se ona u stvarnosti koristi kao stan). Potrebno je izvršiti prenamenu prostora u stambeni.
Poštovani,
Živim u stanu na Vračaru, i priča se da stoji urbanističkom planu tj da će je država uskoro srušiti. Kakve opcije za tu postoje za trampu, po kojoj ceni se procenjuje vrednost nekretnine, mogu li nas preseliti bilo gde u gradu sa istom kvadraturom ili ima mogucćosti da ss profitira? Hvala
Poštovana, u Vašem slučaju se eventualno radi o postupku eksproprijacije, te Vam ukazujemo da je takav postupak propisan zakonom o eksproprijaciji i u istom možete da pogledate sve odredbe koje se tiču procena nepokretnosti – visine naknade (član 41-43a) postupka za određivanje naknade (članovi 56-62)
Upravnica nam je poslala dopis da nam zabranjuje da koristimo dvorište (tako je uknjiženo i u susvojini),zato što nemamo ugovoru o trajnom korišćenju parking mesta..Mene zanima kakva su naša prava,i da li ću ja trpeti zakonske posledice pošto se neću pridržavati te odluke?
Poštovani, ukoliko je dvorište u obliku zajedničke svojine svih stanara, to onda pripada svim stanarima kao i drugi zajednički delovi zgrade – hodnici, lift i drugo, pa se samim tim običnim dopisom upravnice ne može zabraniti korišćenje dvorišta (osim ako je eventualno investitor upisan na tom delu ili slično).
Poštovani,
Suprugu je odbijen zahtev za uknjižbu u katastar, jer se površina iz ugovora o suinvestiranju ne slaže sa onom iz upotrebna dozvole. Suinvestitor iz nekog razloga razvlači potpisivanje aneksa ugovora u kojem se navodi stvarna površina.
Koja su naša prava po tom pitanju? Kako da uknjižimo stan?
Zahvaljujem unapred na odgovoru.
Poštovana, ukoliko se aneks ugovora o suinvestiranju ne može potpisati vansudski i mirnim putem, jedino preostaje da se podnese tužba sudu radi zaštite prava i obaveze drugog investitora da potpiše ugovor. Vodite računa da pokretanjem sudskog postupka značajno produžavate rok za okončanje pravnog posla a možda i narušavanje međusobnih odnosa.
Kupili smo stan pre 3.god. rešenje za porez na apsolutna prava nam još nije stiglo. Da li je moguće da taj stan uknjižim na svoje ime?
Poštovani, ne/plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava nije prepreka da se pravo vlasništva u Katastru nepokretnosti knjiži na ime kupca. Ranije je zakonski bilo uslovljeno da se pre knjiženja vlasništva, dobije potvrda o plaćanju poreza od Poreske uprave, međutim, to više nije na snazi i jedno na drugo ne utiče ni na koji način.
Poštovani,
Prodavac ima rešenje da je jedini naslednik majčinog stana, koji je ona kupila (postoji i taj ugovor) i stan je uknjižen na prvog vlasnika, ne na majku niti na sina-prodavca.
Problem je u tome što se broj uknjiženog stana u katastru i na ugovoru razlikuje (nedostaje slovo kod broja ulice).
Da li možemo u predugovoru staviti da to mora da se ispravi do konačne isplate i da li prodavac uopšte može da uknjiži stan na svoje ime?
Hvala
Poštovani, smatramo da slovo kod broja ulice nije prepreka oko knjiženja ranijih vlasnika jer je bitno da je nekretnina kao poseban deo, ispravno upisana: broj stana, sprat, kvadratura, u kom se ulazu nalazi i drugo. Obratite se advokatu radi podnošenja zahteva preko e-šaltera Katastra nepokretnosti a za upis ranijeg vlasnika, pa kada se uknjiži, dalje prometujte stan.
Poštovani,
Planiram kupovinu stana u novogradnji (trenutno u fazi tehničkog prijema) i na osnovu katastra zemljište je pod hipotekom. Da li postoji rizik za potpisivanje ugovora i na koji način se zaštiti? Da li je praksa da se ugovor sklopi nakon tehničkog prijema ili je potrebno sačekati upotrebnu dozvolu?
Poštovana Mirjana, svaka hipoteka koja je trenutno upisana na zemljištu, upisana je samo iz razloga što još zgrada nije etažirana i uknjižena. Svaka hipoteka i na zemljištu ima svoje specifikacije: na koji se stan odnosi, u čiju korist, na koji iznos, te će se nakon uknjižbe i etažiranja stanova svaka hipoteka preneti na stanove kao posebne jedinice. Bitno je samo utvrditi da li neka hipoteka posebno i samo opterećuje parcelu kao takvu (investitor npr. upisao za neki svoj drugi pravni posao..)
Poštovani, interesuje me da li stan koji sam uzeo preko stambenog kredita i treba da ga otplaćujem 13 godina mogu da prepišem na drugu osobu i da ona otplaćuje kredit a naš je dogovor da ja i dalje živim u njemu do moje smrti? Unapred hvala.
Poštovani, pravno je moguće ali banke u praksi to retko dozvoljavaju. Obično se zhateva da se isplati hipoteka i zaključi ugovor o kupoprodaji, a ne da se menja dužnik ili da se menja samo jemac i slično. Više detalja svakako možete dobiti u poslovnoj banci (pravna služba) kod koje imate stambeni kredit, ali ponavljamo, pravno je moguće i izvodljivo.
Poštovani, da li postoji neki pravnim lek za Vlasnik stana sa ravnim krovom čije komšije koriste krov neovlašćeno stavljanjem stolica, izbacivanjem gradjevinskog otpada, oštećujući tako hidroizolaciju koju sam kao vlasnik stana samostalno finansirao više puta do sada?
Poštovani, takvo postupanje pojedinih lica je protivpravno, jer je za raspolaganje zajedničkim delovima zgrade (krov i drugo) potrebna saglasnost dvotrećinske većine svih članova skupštine stambene zajednice. Obratite se upravniku zgrade, da se odmah zabrane takve radnje. Sva naneta šteta mora se nadoknaditi od strane lica koje je štetu prouzrokovalo.
Poštovanje
Živim sa suprugom u jednoj kući a sin, snaja i troje njihove dece su u drugoj kući al u istom dvorištu. Na koji način da se uradi raskid zajednice zbog neslaganja sa njima, da svako nastavi u svojoj kući a da razdvojimo račune?
Hvala
Poštovani, potrebno je da zaključite sporazum o deobi zajedničke imovine ili o razvrgnuću imovinske zajednice, a sve zavisi kako su vlasništva na parceli i na objektima trenutno upisani. Vaša zamisao je pravno moguća i sprovodljiva, pa se obratite advokatu radi sačinjavanja akata. Takođe, predlog je da se uradi i Skica o načinu deobe parcele od strane geometra, da se utvrdi ko i šta tačno koristi od dvorišta/parcele.
Poštovani,
S obzirom da nemamo uslove za garažu za kola, tačnije da garaža bude u sklopu placa na kojem se kuća nalazi. Da li postoji mogućnost izgradnje bilo kakvog objekta ( montažno- demontažnog od drveta , cevi ili drugih materijala sa čvrstom podlogom- betonom ili bez) na ulici ispred kuće. Ako uzmemo u obzir da od kuće do javnog puta ima skoro 9 metara bez trotoara.
Poštovani, bez uvida u plansku dokumentaciju ne možemo Vam dati precizan odgovor. Svakako ne možete da gradite na parceli koja nije u Vašem vlasništvu, koja je javna odnosno državna ili gradska. Za sve drugo, morate proveriti da li Vam je potrebna građevinska dozvola za gradnju. Svakako nije preporuka da išta gradite bez dozvole i ako nije regulisano na čijoj parceli želite da gradite.
Dobar Dan, kupio sam parcelu sa starijom kućom 1984 god. Tu kuću smo srušili i na istom temelju napravili novu. Ono što nismo znali da je zemljište u vlasništvu države (pravo korišćenja). Pretpostavljam da je neko od državnih preduzeća (verovatno železnica) pre mnogo godina (min 80 godina) zemljište ustupilo na korišćenje svojim radnicima. Da li postoji mogućnost konverzije ovog zemljišta? Da li može da se prebaci na moje ime i pod kojim uslovima? Kojoj instituciji treba da se obratim?
Poštovani, u vezi konverzije zemljišta se možete obratiti Agenciji za prostorno planiranje u Beogradu, ul. Kralja Milutina 10A.
Dobar dan imam problem sa komšijom godinama da bi sad baš ja mislim preterao naime kad je gradio kuću imao je dozvolu za renoviranje on je izmenio kompletnu kuću gradio od temelja da bi ušao u naše dvorište i sad je kulminacija stavio je dva veća prozora koji gledaju direktno u moje dvorište. Šta mi je činiti sporni su prozori? Unapred hvala
Poštovana, nije ispravno da prozori od komšije direktno gledaju na Vaše dvorište, pa se postavlja pitanje da li su oni postavljeni spram dozvole i projekta ili ne. Savet je da se obratite komšiji sa naznakom da se prozori zazidaju ili makar zatamne/prekriju a ukoliko ne uspete na taj način, obratite se građevinskoj inspekciji.
2020 sam dobila gradjevinsku dozvolu I iste godine je počela gradnja. S obzirom da živim u inostranstvu dala sam uredno punomoćije kod Notara rodjaku koji je bio zadužen za gradjevinsku dozvolu kao I sve pravne poslova oko kuće. Kuća je izgradjena u sivoj gradnji stavljena pod krov. I sada saznajem da moja gradjevinska dozvolaje istekla jer radovi nisu bili prijavljeni I niti je taksu na gradjevinskoj dozvolu platio. Šta sada raditi jer želim tu kucu prodati ali nisu uredni papiri.Hvala
Poštovana, morate okončati upravni postupak oko dobijanja građevinske dozvole ili završiti gradnju kuće pa istu legalizovati kroz postupak ozakonjenja. Angažujte projektanta i advokata radi okončanja ovih postupaka.
Ja sam jedan od suvlasnika koji hoće da kupi zemlju sa pravom preče kupovine od drugog suvlasnika koji prodaje zemlju. Suvlasnik koji prodaje me ucenjuje sa vrlo visokom cenom da moram odustati od kupovine. Šta da radim? Kome se obratiti za procenu te parcele po tržišnoj vrednosti?
Poštovana, kupoprodajna cena nepokretnosti je saglasnost volja dve strane a ne obaveza da se proda po tržišnoj ceni. Tek ukoliko se zaključi ugovor sa trećim licem o kupoprodaji po bilo kojoj ceni a Vama to nije ponuđeno, ili je ispod ponuđene cene ka Vama, tada možete obarati takav pravni posao. Do tada, nemate pravni osnov i sve je stvar dogovora kupca i prodavca.
Pozdrav, moj deda je poklonio polovinu svog placa svom polubratu posle toga je jednim delom placa napravio zgradu i ostavio prostor iza kao i kapiju da stigne do tog prostora seljačka kuća tu je sušio paprike uglavnom danas geometar meri i ukazuje da je deda jednim delom ušao ceo metar sa zgradom u ono što je prepisao što ne može da bude tačno jer nacrti i geo Srbija prikazuju parcele drugačije kako postupiti u takvoj situaciji?
Poštovani, ne možemo se izjasniti bez uvida u raspoloživu dokumentaciju. Međutim, ukoliko je objekat delom prešao u drugu parcelu, tada jedino ostaje opcija da vlasnik objekta otkupi deo parcele na koji je sazidao svoj objekat i da na taj način rešite imovinske odnose. Druga stvar je da li je vlasnik druge parcele znao da se zgrada gradi na delu njegove parcele i da li se tome usprotivio itd.
Poštovani
Zanima me k’o plaća proviziju agenciji prilikom prodaje nekretnine.
Mi smo inače iz Pančeva a imamo kuću u Vršcu gde agencija tvrdi da obe strane plaćaju po 1.5% provizije dok naši svi iz Pančeva po agencijama tvrde da proviziju plaćaju kupci i da je to samo app ako prodje prodje kod Vršačkih agencija da obe strane plaćaju proviziju.
Poštovani, mora se utvrditi ko je sa određenom Agencijom zaključio ugovor o posredovanju kao nalogodavac, da li samo prodavac ili i kupac. Ukoliko je prodavac angažovao agenciju radi prodaje nekretnine i ima potpisan ugovor sa istom, onda je on u obavezi da plati agenciju u celosti (pogotovo ako kupac nema ništa napismeno sa agencijom, nikakav ugovor). Obično se, u praksi, kod zakupa nepokretnosti plaća po 1.5% prema agenciji od strane zakupca i zakupodavca, ali ne i kod kupoprodaje.
Poštovani,
Upravo sam nasledila kuću od preminulog oca. On je izgleda delio struju putem kabla komšijama jer oni nisu uveli struju. Oni su takodje učestvovali u plaćanju računa. Sada od mene traže da nastave da sprovode struju iz naše kuće ali ja nisam sigurna da li je to legalno. Molim vas za savet, hvala!
Poštovana, u ovakvim situacijama se jedino možete obratiti EPS-u koji je nadležan za sve nove ali i dodatne strujne priključke, kontrolna brojila i drugo.
Poštovani/a,
Da li investitor sme da uzme keš bez priznanice i ugovora, na ime kapare.?
Poštovani, kapara kao pravni institut da bi bila punovažna, mora ugovorom biti overena kod javnog beležnika. Ukoliko nije, ne radi se kapari već o eventualnom sticanju bez osnova. Nadalje, ukoliko je prodavac pravno lice, tada se svaki deo kupoprodajne cene od strane kupca mora uplatiti na račun pravnog lica kod poslovne banke. Sve drugo su neformalne pravne radnje iz kojih kasnije mogu nastati problemi.