Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani
Imamo plac u NS 1700m2, front 18m izlazi na ulicu. Susedni plac isto toliki ali je 2/3 tog placa grad otkupio za novu ulicu. Preostali deo 6m front i 97m u dubinu je urbanističkim planom stavio za Obavezno spajanje parcela. Komsija čija je ta parcela je isplaćen od grada i čeka se uknjižba na grad . Na koji način da resimo parcelaciju ako on to neće a Urbanističkim planom je obavezno da bi se moglo graditi?
Unapred hvala
Poštovana, ukoliko se parcelacija ne može regulisati u upravnom postupku i sa sporazumom van suda, onda Vam jedina opcija preostaje da se putem suda pokrene vanparnični postupak radi deobe/parcelacije. Angažujte advokata radi pokretanja postupka deobe.
Došlo je do poplave u mom stanu izazvane curenjem iz stana komšije iznad, što je dovelo do oštećenja plafona i ozbiljnog narušavanja strukture kuhinje, jer su natopljeni zidovi prouzrokovali njen pad.
Želela bih da se na miran način dogovorim sa komšijom oko sanacije štete, ali nisam siguran/na kako da pravilno pristupim ovom pitanju. Da li biste mi mogli savetovati koji su najbolji koraci u ovakvoj situaciji i kako bih mogala formalno da se dogovorim sa komšijom o nadoknadi štete?
Poštovana, u ovakvim slučajevima je bitno utvrditi uzrok nastanka štete (putem veštaka građevinske struke): da li se radi o cevi za koju je nadležna Skupština stanara ili isključivo komšija u stanu iznad. Nakon toga, utvrdite takođe putem veštaka visinu štete koja je nastala, te pokušajte mirnim putem naplatiti štetu. Ukoliko ne uspete, angažujte advokata radi pokretanja parničnog postupka radi naknade štete koju je prouzrokovao komšija (tada već kao tuženo fizičko lice).
Da li mogu prodati kuću a da zadržim jednu sobu do života uz dozvolu kupcu da nadogradjuje illi da menja ono šta on hoće?
Poštovani Gorane, pravno je moguće ali u praksi i životno – vrlo teško. Novi vlasnik ne može ograničiti Vama kretanje samo u jednoj sobi, niti postoji način da se to kontroliše, a obzirom da je on već vlasnik ostatka kuće – nije realno. Postojala bi realnija opcija da ste npr. fizički odvojeni u drugom objektu, na istoj parceli.
Poštovani,
Da li je moguće kupiti stan (overiti ugovor kod notara) koji se nalazi u kući ali bez vlasništva nad parcelom? Stan se u katastru vodi 1/1 na prodavca ali bez vlasništva nad parcelom? Više je vlasnika nad parcelom ali ne i vlasnik tog stana koji je na prodaju. Šta to može da znači za potencijlnog kupca u smislu rizika?
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovani, moguće je kupiti takvu nekretninu jer se kupuje stan kao posebni etažni deo zgrade (kuće) a zakon svakako omogućava korišćenje zemljišta za redovnu upotrebu objekta. Bitno je da se kupac knjiži na stanu kao posebnom delu zgrade, a na parceli, sve zavisi od pravnog stanja i načina upisa i opisa parcele/zemljišta.
Kada se za zajednički prostor u stambenoj zgradi koja je uknjižena, ustupi za novčana sredstva, a „kupac“ ne uknjuži taj prostor u zakonskom roku, ili ne može da uknjizi, da li zgrada treba da mu vrati ta sredstva, a ona ih je medjuvremenu potrošila za investicione radove na zgradi. Može li se ugovorom sa kupcem definisati da zgrada nema obavezu vraćanja novca „kupcu“
Poštovani, ne možemo Vam dati odgovor bez uvida u ugovor koji je potpisan između Skupštine stanara i „kupca“. Ukoliko je primljen novac i potrošen, ne znači da se ne mora vratiti, samo je pitanje osnova i svih rokova i dogovorenih uslova oko raskida ugovora. Ukoliko ništa nije dogovoreno, primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima ali i onda se postavlja pitanje oko razloga raskida pravnog posla.
Poštovanje! Da li moj sin-jedini naslednik-koji već ima svoj stan 1/1 može da posle moje smrti nasledi moj stan koji se vodi na mene kao držalac, svojina privatna, udeo 1/1 Puno Vam hvala!
Poštovani Milorade, da, može da nasledi takvu nekretninu.
Poštovanje,
Da li je prepreka neplaćeno grejanje prodavca prilikom kupovine stana, a nema zabeležbe na nekretnini? Da li se postaje punopravni vlasnik upisom u katastar?
Poštovani, neplaćene komunalije (struja, voda, grejanje i drugo) ne utiču na prenos vlasništva na nekretnini. Eventualni dugovi za komunalne usluge utiču na kasniji njihov prepis na ime kupca, kao i na pokretanje postupka prinudne naplate putem javnog izvršitelja. Pravo svojine se stiče upisom vlasništva u Katastar.
Poštovani,
Angažovano lice na izradi fasade po prijemu avansa, odustaje od radova, koji su pri kraju. Obmanuti smo i naručili boje za fasadu u količini za 240m2. Potpisivanjem priznanice, obavezao se da će nakon avansa ostatak novca tražiti, tek po završetku fasade. Danas je pokupio sav svoj alat i otišao kući pre vremena. Ostale su skele sa daskama. Molim Vas za savet, koje korake preduzeti?
S poštovanjem, Ivan
Poštovani, savet je da angažujete advokata. Naime, prvo treba utvrditi šta su međusobno ugovorena prava i obaveze (izvođača i naručioca), zatim angažovati veštaka građevinske struke oko procene urađenih radova kao i šta je ono što još nije završeno. Tek nakon naznačenog, eventualno pokrenuti sudski postupak za naknadu štete (koja se ogleda u tome da Vi možete završiti radove o svom trošku a kasnije tražiti regres od angažovanog lica). Bitno je imati pismeno šta je i kako dogovoreno.
Poštovani interesuje me ako država uzima parcelu za izgradnju škole da li vlasnik parcele može da traži u zamenu recimo stan u visini vrednosti parcele?I ako traži novac u kojem vremenskom roku se isplaćuje?
Poštovana Sonja, odgovor na Vaše pitanje možete pogledati u Zakonu o eksproprijaciji, članovi 41-43 i 56-62.
Poštovani,
Stanujem u zgradi koja je sa 2 strane zalepljena na susedne zgrade. Spreda je ulaz, a četvrtu stranu je komšija uzurpirao pomeranjem dvorišta do same zgrade tako da nemamo prilaz u slučaju potrebe izlaska na krov ili drugih tehničkih održavanja. Uzurpirano zemljište pripada opštini. Kome bi mogli da se obratimo da komšiji naloži pomeranje dvorišta i ostavljanje prostora oko zgrade slobodnim. Unapred zahvalan na odgovoru
Poštovani, predlažem da Skupština stanara stambene zajednice uputi dopis Opštini koja je vlasnik zemljišta, da oni preduzmu dalje aktivnosti za svoju imovinu (kao Grad). Potrebno je ukazati da je njihovo zemljište uzurpirano, verovatno nesavesno i protivzakonito, kao i da vašoj stambenoj zajednici ali i samoj parceli i zgradi takvo delovanje korisnika, može da izazove štetu.
Dobar Dan,, Imam kuću u Srbiji od oca koji je na žalost preminuo 2015, nema testamenta…Imam Majku I dva brata I nemamo kontakt baš….ali svake godine kada dodjem ona promeni ili pozove njenog bratanca da promeni bravu na kući…Da li ona može tako I šta ima sad bratanac tu da se on meša kad to nije njegovo…koja prava ja Imam I kako treba da postupim?
Hvala
Poštovani, ukoliko ste vlasnik nekretnine po osnovu nasledstva, ma kog suvlaničkog dela, niko nema pravo bez Vaše saglasnosti da menja bravu i onemogućava Vam pristup. Angažujte advokata radi pokretanja postupka radi smetanja poseda i regulisanja imovinsko-pravnih odnosa kao i eventualno naknadu štete (jer Vi svoj deo ne koristite i možete im tražiti plaćanje zakupnine).
Gde da nađem odgovor na postavljeno pitanje i savet i vezi korišćenja zajedničkih prostorija tj svojatanja istih?
Poštovana, akt je sledeći: ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020 – dr. zakon)
Poštovani, želim da prodam stan u zgradi koja je izgrađena na našem placu. Ugovor o suinvestiranju smo potpisali 25.03.2013., aneks o raspodeli stanova 10.06.2014., a zapisnik o primopredaji ključeva 01.05.2016. Koji datum od ovih Poreska uprava uzima kao prvi dan vlasništva nad stanom u procesu određivanja Poreza na kapitalnu dobit? Pokušavam da izračunam koliko dugo je u mom vlasništvu (min 10 godina je potrebno za oslobađanje od istog). Hvala unapred!
Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu (član 74. Zakona o porezu na dohodak građana)
Kuća koju želim da kupim je privatna svojina ali zemljište nije. Zahtev da se izvrši konverzija zemljišta u privatnu svojinu je podnet u martu 2024 ali je nedavno odbijen.
U katastru postoji zabeležba da je objekat izgradjen bez dozvole za gradnju. Ima 3 objekta: kuća i 2 pomoćna. Kako da znam na koji se objekat odnosi?
Kažu da notar neće overiti kupovni ugovor bez završene i konverzije i legalizacije. Kako može da se kupi takva imovina ako legalizacija traje i 30 godina!Kupujem za keš.
Poštovana, nismo u mogućnosti da Vam damo precizan odgovor dok se ne izvrši uvid u svu relevantnu dokumentaciju. Predlažemo da angažujete advokata.
Poštovani da li je moguće kupiti ili prodati zajedničke prostorije bez saglasnosti ijednog lica koji je do tada imao pravo korišćenja iste? hvala.mar
Poštovani, raspolaganje zajedničkim prostorijama je moguće samo ako postoji dvotrećinska većina svih članova Skupštine stanara zgrade. Prvobitno se treba utvrditi kakvim pravima raspolaže lice koje koristi zajedničke prostorije pa tek onda utvrditi da li ih može prodati.
Sastavljen je ugovor na odredjeno vreme na godinu dana izmedju fizičkog lica kao zakupodavca i zakupca koji je potpisao direktor Doo ,overen kod notara.Ugovor je istekao godina dans je prošla. Usled promene vlasničke strukture kako iseliti firmu koja je u zakupu bila kod prethodnog vlasnika a sa novim nema ugovor o zakupu?
Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. Sada im pismeno uručite otkaz ugovora sa otkaznim rokom.
Poštovani,
Vlasnik sam stana u Srbiji, ali kao stranac nisam u mogućnosti da uradim kategorizaciju apartmana.
Interesuje me da li je moguća kategorizacije stana preko agencija u Srbiji ili nekim drugim putem?
Ako je moguće šta je sve potrebno da bi se to uradilo?
Hvala
Poštovani, najlakši način da uradite kategorizaciju apartmana je da izdate punomoćje nekom od advokata u mestu gde se nalazi nekretnina, koji u Vaše ime i za Vaš račun može da odradi sve upravne radnje za kategorizaciju. Druga opcija, pismenim punomoćjem overenim kod javnog beležnika ili Ambasade/konzulata u mestu gde se nalazite, da opunomoćite neko drugo fizičko lice, koje nije advokat, da sprovede tačno naznačene radnje.
Poštovani,
Postojeći objekat, koji se vodi na suprugovu majku i oca, želimo da proširimo u vidu terase i na isti nadogradimo sprat i terasu. Da li postoji mogućnost da se sprat vodi na supruga, da bude kao poseban objekat, ne bi smo li dobili subvencije zbog prve nekretnine?
Hvala unapred.
Srdačan pozdrav.
Poštovana Kristina, na Vaše pitanje odgovor mogu dati projektanti ako je izvodljivo da se kuća nakon nadogradnje etažira u posebne etažne jedinice (kao dva posebna stana). Pravno je moguće, ali je pitanje urbanističke dozvoljenosti.
Poštovani,
Da li i na koji način je moguće pribaviti kopiju kupoprodajnog-ugovora o kupovini placa u Topoli, koji smo izgubili, a potreban je za ostavinsku raspravu? Plac je kupljen davno, pre 40 godina, vodi se na ime pokojne babe i sada otac (njen sin) ne može da uradi ostavinu bez tog papira. Ili je za ostavinu dovoljan izvod iz katastra (vlasnik upisan bez JMBG)? Hvala na odgovoru
Poštovana, dokaz prava vlasništva nekog lica se dokazuje i vlasničkim Listom nepokretnosti. Smatram da je dovoljno izvaditi List nepokretnosti kod javnog beležnika i predati Osnovnom sudu radi pokretanja ostavinske rasprave. Ukoliko se traže dodatni dokazi da se radi o pokojnom licu, onda pokušajte akt pribaviti iz istorijskog arhiva Grada.
Poštovani,
Šta je neto, bruto, korisna a šta gradj. površina stana? U procesu sam kupovine stana od investitora, skoro završen. Ugovor overen kod notara, u kome stoji NETO površina 65,1 m2. U gradj. dozvoli 65,1 neto površina, u katastru 65 projektovana korisna površina, projektovana gradj. površina nije evidentirana. Nakon mog merenja površine poda izmedju pregradnih i spoljnih zidova došao sam do 57m2. Investitor tvrdi da je geometar merio i da se prodaju i zidovi. Šta mi je činiti?
Poštovani Nikola, praksa je da uvek plaćate neto korisnu, stambenu površinu stana, dakle šta ono u stvarnosti možete da koristite a ne i što ne možete (pod ispod zida i slično). Dakle, cena m2 se uvek plaća prema neto stambenoj korisnoj površini, a ne bruto površini stana. Ako plaćate neto 65,1m2, onda ne može neto m2 stana da bude 57m2.
Poštovani
Da li prilikom kupovine nekretnine za sina možemo isplatu koja ide preko računa platiti sa mog supruginog i njegovog računa ili celokupan iznos mora ići sa računa kupca?
Poštovani, uvek se sa kupčevog računa treba isplatiti kupoprodajna cena, osim ako ne postoji overeno punomoćje kod javnog beležnika kojim je dozvoljeno da se na drugačiji način isplaćuje kupoprodajna cena. Međutim, ukoliko se radi o kupovini nekretnine u novogradnji i eventualnog povrata PDV-a za kupca prve nekretnine, tada se zbog poreske uprave isplata mora izvršiti sa računa kupca (koji je naznačen u kupoprodajnom ugovoru).
Poštovanje Otac je kupio plac 5ari 2005 godine ugovor je overen u drugom opštinstkom sudu u kojem piše da je prodavac knjižni vlasnik nakon nekoliko godina otac je hteo da proda plac i kada smo otvorili parcelu u katastru to je pisalo da je vlasnik DRZAVA REPUBLIKA SRBIJA!!! Predato za legalizaciju kuća pod krovom idt idt. Koja je dalja procedura jer taj plac niko neće da kupi a ugovor je tu. Ps vlasnik je dobio taj plac u razmeni sa državom.
Poštovani, savet je da angažujete advokata. Možda se na osnovu pravnog kontinuiteta prava vlasništva (svih ranijih ugovora za tu zemlju) može samo podneti zahtev za konverziju iz državne svojine u privatnu svojinu, a moguće je da se parcela uopšte nije mogla prodati jer je u javnoj svojini RS, te s toga postoje i elementi određenog krivičnog dela.
Poštovani, moja baka i njena sestra prodale su kuću pre 10-ak godina i kupci do današnjeg dana nisu preveli kuću na sebe. Više puta smo ih kontaktirali da to završe, ali to i dalje nije rešeno. Računi za odvodnjavanje stižu na ima moje bake. Zanima me na koji način ovo može da se reši, ukoliko oni ne žele da odrade prevod kako nam ne bi stizali računi i kako kuća vise ne bi glasila na ime moje bake?
Hvala unapred
Poštovana Majo, obratite se advokatu sa originalnim kupoprodajnim ugovorom, da podnese zahtev za prepis vlasništva preko e-šaltera Katastra nepokretnosti. U navedenom slučaju, prodavci imaju pravni interes da podnesu zahtev (jer obično to rade kupci) a nakon prepisa vlasništva, tražite da Vam regresno isplate sve poreske obaveze koje su faktički godinama bile njihova (kupčeva) obaveza.
Izdala sam stan preduzetniku, koji se bavi izdavanjem stanova na dan. Njegova 2 gosta, stranca, su se zaglavila u liftu i čekajući dežurnu ekipu da ih evakuiše, sami su pokušali da se izbave i oštetili su vrata lifta. Upravnica smatra, da ja kao vlasnik stana treba da nadoknadim štetu iako nemam nikakve veze sa izdavanjem stana na dan. Molim za pravni savet.
Poštovana, bez obzira da li su lica u liftu bila u svojstvu zakupaca ili podzakupaca, to je moglo biti bilo koje treće lice u liftu koje je svojom direktnom radnjom oštetilo lift. Smatramo da se nastala šteta na vratima lifta mora nadoknaditi isključivo od lica koja su direktno štetu preouzrokovala.
Poštovani, na stanu koji je u katastru upisan na moje ime je moj otac imao pravo doživotnog plodouzivanja. On je preminuo 2021.godine. Intereuje me da li ja lično mogu predati dokumentaciju u katastar nepokretnosti za brisanje navedenog prava doživotnog plodouživanja ili to mora ići preko advokata?
Poštovana, brisanje plodouživanja se mora regulisati preko advokata i e-šaltera Katastra nepokretnosti. Prilaže se izvod iz MKU kao i Vaša lična karta (trenutnog vlasnika nepokretnosti).