Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovani,
potpisao sam advokatu 3 prazna a4 papira i dao kopiju lične karte da bi mi napravio uvid u plac i nekretninu gde sam suvlasnik, pitanje je da li on može to da zloupotrebi i napravi neku drugu vrstu punomoći ili da mi otudji nekretninu ili nesto slično, malo sam se zabrinuo?
Poštovani, za otuđivanje/promet nepokretnosti, potrebno je da je punomoćje overeno kod javnog beležnika od strane vlastodavca. Na osnovu potpisanog advokatskog punomoćja (pa i blanko potpisanog) nije moguće vršiti promet nepokretnosti, niti ustanovljanje bilo kakvog založnog prava (hipoteke i slično).
Poštovani,
Regulacionim planom isparcelisano je zemljište. Od jedne parcele 3. Ima i kuća istog vlasnika tik uz prugu zabranjena zona… nije legalizovana. Da li takve parcele i kuća mogu da se prodaju trećem licu. I da li to neko saopšti prilikom kupovine ako može da se kupi… ako da faktički se kupuje nekretnina i zemljište koje nije dozvoljeno za izgradnju?
U listu nepokretnosti ne piše da se radi o zoni sa zabranjenim prometom ali u Službi za građevinarstvo se svakako može proveriti i dobiti informacija da li je moguća gradnja i/ili legalizacija na tim parcelama. Niko sem prodavca neće sugerisati kupcu u vezi problema sa legalizacijom, ali prodavac u tom slučaju ne bi bio savestan prodavac i može kasnije da snosi posledice oko toga. Kupac, sa druge strane, uvek može da proveri stanje nepokretnosti koju kupuje (a pre potpisivanja ugovora).
Da li se može izvršiti zamena dve nepokretnosti tj deo zgrade za deo zemljišta tj30 kv.stare kuće za 30 kv.zemljišta radi uknjižbe ako se tako dogovore naslednici?
Poštovana, zamena nepokretnosti je moguća sa ugovorom o zameni nepokretnosti, svaka ugovorna strana podleže plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava, jer se sa poreskog aspekta, zamena tretira kao da su učinjene dve kupoprodaje.
Zdravo,
Zanima me šta možemo uraditi ukoliko komšija godinama u zajedničkoj prostoriji drži delove rasklopljenog nameštaja-daske, te ostali stanari ne mogu odložiti ništa?
Poštovani, Vaše pitanje je isključivo stvar za upravnika stambene zajednice. Organizujte se na skupštini i uredite korišćenje svih zajedničkih prostorija. Niko ne može samostalno da koristi zajedničke delove zgrade bez odobrenja dvotrećinske većine svih članova stambene zajednice.
Posle smrti oca sestra i ja dobijamo u nasledstvo po pola kuće. Sestra je svoj deo prepisala sinu koji inače već živi u toj kući. Ja sam se dogovorila da svoj deo takodje prodam njemu. Sestrić čeka odobrenje banke da me isplati. Šta treba uraditi kada me isplati? Da li plaćam porez na dobijeni iznos? Unapred hvala
Poštovana, u slučaju kupoprodaje nepokretnosti, zakonski uvek prodavca tereti obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, međutim, taj porez se u praksi uvek prebacuje kao obaveza kupca. Dakle, ugovorom utvrdite da porez na prenos apsolutnih prava plaća kupac, a Vas ne terete nikakve poreske obaveze pa ni porez na kapitalne dobitke, jer ste naslednik iza pok. oca u prvom naslednom redu.
Poštovani, roditelji su kupili neuknjižen stan gradjen jos 60-tih godina, četvrti su vlasnici. Da bi se uknjižio sada stan nedostaje nam još ugovor o kupovini izmedju prvog vlasnika stana i firme koja je gradila zgradu a koja više ne postoji. Do prvog vlasnika ne možemo doći jer je preminuo 80-tih i nema naslednike. Istorijski arhiv i sud kažu da ne čuvaju nikakva starija dokumenta i da nemaju takve podatke. Šta možemo dalje da uradimo?
Poštovani, morate pokrenuti ostavinsku raspravu iz pokojnog, a pređašnjeg vlasnika, pa makar se utvrdilo da je naslednik Republika Srbija. Nakon toga, morate da podnesete tužbu radi utvrđenja prava svojine sa svim ugovorima koji čine pravni kontinuitet, te da tako utvrdite postojanje Vašeg prava svojine. Angažujte advokata i pokrenite proces putem nadležnog suda.
Postovani,
U kom momentu investitor prebacuje račune za struju i informatiku na kupca stana? Da li ima pravo to da uradi pre zaključenja kupoprodajnog ugovora i isplate celog iznosa od strane kupca?
Poštovana, investitor u praksi, takve radnje izvrši tek nakon što je zgrada etažirana u Katastru a sve izmene se vrše po osnovu overnih kupoprodajnih ugovora. Dakle, investitor ne može da izvrši promenu korisnika za račune na novog vlasnika/kupca sve dok nema ni zaključen konačni kupoprodajni ugovor sa izdatom clausula intabulandi odnosno uknjižbenom dozvolom.
Poštovani,
Predugovor je predat banci u sklopu zahteva za stambeni kredit. Da li je u ovom stadijumu, pre zaključenja glavnog Ugovora, moguće raditi dopunu/izmenu nekih članova i na koji način se to radi? Da li pomoću posebnog Aneksa? Da li o tome mora da se izvesti i banka nakon toga?
Hvala unapred.
Poštovani, banka za pokretanje stambenog kredita u praksi, ne insistira na overenom predugovoru, pa je tako i mnogo lakše menjati sve odredbe u istom. Međutim, ukoliko banci dostavljate overeni predugovor kod javnog beležnika, tada morate zaključiti Aneks ugovora i onda ga dostaviti banci. Aneks predugovora mora biti u korelaciji sa interesima banke koja odobrava kredit.
Dobar dan…
Želim kupiti stan od kuma koji nije uknjižen, advokat koji nam papire rešava mi je rekao da javni beležnik ne odobrava overu kupoprodajnog ugovora jer je gradjevinska dozvola istekla!
Zgrada postoji više od 15 godina i ima skoro 80 stanova useljenih odavno, koje su mi opcije i šta znači razlog odbijanja notara?! Hvala
Poštovani, da bi se neuknjiženi stan mogao prometovati, nije pitanje samo postojanja građevinske dozvole već i pravnog kontinuiteta prava svojine od kada je zgrada napravljena pa sve do poslednjeg vlasnika. Deluje da bi se ovaj slučaj rešio samo prvobitnom uknjižbom stana, kao posebne etažne jedinice, pa da se nakon toga može prometovati. Obratite se advokatu sa svom raspoloživom dokumentacijom.
Poštovani, stan je kupljen pre 7 godina od vlasnika koji je kupio isti od investitora. Sada želim da ga prodam, ali saznajem da ne postoji priznanica o isplaćenoj ceni u prethodnom ugovoru (ni clausula) iako je meni notar overio ugovor i ja imam clausulu. U prethodnom ugovoru piše da je cena isplaćena (deo pri predugovoru deo preko izvršenih radova) i da nema potraživanja ali investitor sada ne želi da potpiše. Interesuje me iz prakse ko treba da nadomesti nastalu štetu?
Poštovani, Vi kao sadašnji vanknjižni vlasnik treba da podnesete tužbu Osnovnom sudu radi utvrđivanja prava svojine, gde uz Vaš ugovor prilažete i raniji osnov sticanja (ugovor od vašeg prodavca), gde kao dokazni predlog predlažete da se sasluša odgovorno lice kod investitora kao i da se od banke zatraži dokaz o vršenim plaćanjima. Sve troškove treba da snosi tuženi, ukoliko dobijete spor. Angažujte advokata.
Poštovani
Da li je moguć uvid u sadržaj Ugovora o kupovini nepokretnosti, koji je sklopljen 2008. god u sudu?
Koja je procedura ako mogućnost uvida ili dobijanja kopije postoji?
Napomena, radi se o ugovoru u kojem ja nisam jedna od strana.
Poštovani, pokušajte putem advokata da podnesete zahtev Osnovnom sudu, a radi dobijanja akta iz arhive suda.
Poštovani,
Kao preduzeće smo 2018. predugovorom isplatili stan u procesu izgradnje, u medjuvremenu vlasnici su u procesu ostavinske rasprave gde žena neće da se odrekne tih stanova. Većina vlasnika putem tužbe su uknjižili svoje stanove ali dva stana kupljena preko firmi nisu jer idu na privredni sud gde to navodno neće da odrade. Da li mogu da tu firmu tužim i tražim povraćaj novca ali uz odštetu jer prilikom kupovine kvadrat je koštao oko 1000€, a sada oko 1800€?
Poštovani, evidentno je da se samo putem suda mogu zaštititi Vaša prava. Angažujte advokata radi pokretanja parničnog postupka radi raskida predugovora i eventualne naknade štete. Oko svih drugih detalja se ne možemo izjasniti jer nemamo uvid u potpisan predugovor kao i međusobna prava i obaveze iz ugovornog odnosa.
Dobar dan, zanima me vezano za stan. Moj otac je izgubio kupoprodajni ugovor, a stan je nelegalizovan.Ne moze da se seti gde je overio taj ugovor jer je to bilo pre 20 godina. Zanima me kako može da dokaže da je on vlasnik stana jer nam treba za promenu prebivališta. Hvala.
Poštovana, pre 20 godina, ugovori o kupoprodaji nepokretnosti su se overavali na Opštinskom sudu gde se nalazi predmetna nepokretnost. Pokušajte iz arhiva (sada Osnovnog suda) da zatražite primerak ugovora ili čak iz Poreske uprave, koja je u tom momentu dobijala ugovore radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Kupio sam stan u kući od Grada Niš. Sada hoću da prodam ali nisam vlasnik 1/1 već su mi upisali 40 m2 1/1 a 19 mm2 sam upisan kao držalac. Ko Mediana,Pantalej broj parcele na kojoj je kuća 4619 Niš .Sada ne mogu ja da prodam i ako sam platio uredno. Šta da radim?
Da li zakupac poslovnog prostora ima pravo da parkira svoj auto na parceli(dvorište) gde ima više vlasnika? Hvala.
Poštovani, ne možemo Vam dati odgovor na postavljeno pitanje dok se ne utvrdi ko je vlasnik parcele (dvorišta), ko ima pravo istu da koristi, po kom pravnom osnovu, da li je vlasnik dvorišta i zakupodavac koji izdaje poslovni prostor i drugo.
Poštovani, moje maloletno dete (3 godine) naslediće kuću od babe, pošto ona iz nama nepoznatih razloga ne želi da je prepiše sinu jedincu već želi svom unuku. Ta odluka mene brine jer je jako nerazumna, naime, kuća je u jako lošem stanju, jako je stara, renoviranje je preskupo. Jedina realna opcija je prodaja. Da li mi kao roditelji u tom slučaju nećemo imati nikakva prava da raspolažemo kućom, u smislu da je prodamo i kupimo drugu, već isključivo dete kada napuni 18 godina?
Poštovana, maloletno lice može biti vlasnik i prodavac nepokretnosti, ali u tom slučaju potrebno je učešće i saglasnost Centra za socijalni rad, jer maloletno lice ne može da preduzima samostalno takvu vrstu pravnih poslova (prodaja svog dela) i mora se voditi računa o tome da se takav pravni posao odvija u najboljem interesu maloletnog lica. Potrebna je procena nekretnine od strane Centra kao i saglasnost za prodaju (ili sačekajte punoletstvo deteta).
Poštovani,kupila bih kuću na kojoj predhodni vlasnik ima dug za električnu energiju.Moje pitanje je da li mogu prevesti potrošnju(strujomer)na svoje ime i ako on još uvek ima dug prema Epsu?
Hvala vam na odgovoru
Poštovanja Tanja, praksa EPS-a je da se strujno brojilo ne može prepisati na novog vlasnika ukoliko postoji bilo kakav dug prethodnika.
Poštovani, interesuje me sledeće:
Ja i supruga imamo neko zemljiste u Srbiji. Želeli bismo da našem advokatu damo punomoćje za kupoprodaju tih nepokretnosti.
Interesuje me da li taj advokat može da zloupotrebi to punomocje?
Na primer, pošto to zemljište vredi preko 20000 evra, da li on može da to zemljište proda nekome za 100 evra i da se pozove na punomoćje i da mi ne dobijemo ništa (osim tih 100 evra).
Da li je on dužan da nas obavesti kad nađe kupca?
Izdavanjem punomoćja možete na jasan način da opredelite sve uslove kupoprodaje, između ostalog da u punomoćju napišete da se nekretnina prodaje za cenu od 20.000 EUR. Ukoliko je u ugovoru napisana druga cena, tada bi javni beležnik trebao da ukaže na takvo stanje i da ne overi ugovor. Takođe, možete upisati da se kupoprodajna cena od strane kupca u celosti mora isplatiti na Vaš račun kod poslovne banke, a ne da se isplaćuje i u gotovom novcu. Dakle, imate više opcija i mogućnosti.
Poštovani,
Ćerka treba da nasledi 1/2 stana od 27 m2 od majke koja je umrla. Majka je ranije 1/2 stana od 27 m2 poklonila svom vanbračnom mužu.
Šta je povoljnije? Da li kada sud odredi da je njoj pripala ta polovina odmah da se odrekne u korist očuha, na šta pristaje, ili da nakon što preuzme nasleđe pa takođe odmah napravi sa očuhom ugovor o poklonu i time preda imovinu očuhu. Unapred hvala na odgovoru. Lep pozdrav!
Poštovani, ćerka i vanbračni partner njene majke nisu u prvom naslednom redu, te između njih ne postoji poresko oslobađanje ukoliko se radi o poklonu tj. odricanje u korist očuha u ostavinskoj raspravi (jer se to smatra poklonom). Faktički, oporezuje se isto kao i da je kupoprodaja u pitanju (2.5% od procenjene vrednosti nepokretnosti).
Postovani
Zivim privatno u iznajmljenoj kuci. U kuci zivim sa cerkom, njenom dvoje maloletne dece i sa svoja dva maloletna sina. Sa Elvirom sam sklopio ugovor o zakupu, da bi ona pre par dana odustala od ugovora i od mene zahteva da se iselim do prvog oktobra ove godine. Stim sto joj je pri useljenu dato 300e depozita i u julu jos oko 100000 dinara, od useljenja do jula su joj redovno placane kirije o cemu imam dokaz i ugovor o zakupu kuce na neodredjeno vreme. Molim za pravni savet.
Pozdrav, Imam oca koji nikad u životu nije bio sa mnom, živela sam sa majkom koja je preminula pre 3 godine. On ima 2 sina sa drugom ženom i dosta imovine je imao na sebi, sada je svu tu imovinu prepisao na sinove i sadašnju ženu. Mene zanima koja su moja prava i da li ja imam pravo na nešto..? Hvala
Poštovana, svako lice može da raspolaže svojom imovinom na način kako želi, a to je da: proda, pokloni bilo kom licu, optereti i slično. U ovom slučaju se ne radi o naslednom pravu i povredi nužnog dela, jer je Vaš otac živ. Shodno tome, ne vidimo u ovom momentu bilo kakva prava kojim biste tražili deo imovine.
Poštovani, Da li lice koje je sklopilo ugovor o doživotnom izdržavanju može da otuđi (proda) deo imovine koja je u ugovoru. Uz saglasnost i druge strane.
Poštovana Slavice, moguće je a potrebno je raskinuti ugovor o izdržavanju samo za deo nekretnine koja se namerava prodati (sačiniti i overiti kod javnog beležnika Aneks ugovora o izdržavanju i iz ugovora izbaciti deo nekretnine).
Nameravala sam da kupim stan i prilikom gledanja istog rečeno mi je da zgrada nema upotrebnu ni gradjevinsku dozvolu ali da je stan uknjižen. Inače zgrada je iz 60-god. Je li to rizićna kupovina?
Poštovana, kupovina nelegalnih nepokretnosti je moguća (bez građevinske i bez upotrebne dozvole) i naravno da uvek postoji rizik za kupovinu takvih nepokretnosti – razlog zbog čega nema izdate dozvole se uvek postavlja kao ključno pitanje, posebno nemogućnost da kasnije eventualno pribavite upotrebnu dozvolu kao zajednica. Upis vlasništva je moguć, ali buduće pravne situacije su uvek rizične.
Poštovani, želim kupiti stan, zgrada je legalizovana. Ima 3 stana u nadogradnji koji nisu legalizovani. Prilikom unosa podataka u zapisnik te ’90 godine, pogrešen je broj stana i umesto 18 upisano broj 2 i od tada je promenio već dva vlasnika. Žena koja je tada kupila od vlasnice 2001. nije menjala, čovek koji je nasledio stan kao doz.izdržavaoc, sada prodaje nama. Šta da radimo? Gde promeniti to da bi moglo da se preda za legalizaciju? Zgradu je inače radila Zadruga Sumadija.
Poštovani potrebna mi je pomoć u vezi Poreza na kapitalnu dobit.
Moj očuh je bio vlasnik stana.
2022. je Ugovorom o poklonu prepisao polovinu stana sinu iz prvog braka a drugu polovinu mojoj majci tj .supruzi.
Stan je nakon njegove smrti prodat pre 3 meseca. Majka planira kupovinu nekretnine čim nadje odgovarajuću…da li je u obavezi da plati taj porez?
Postoji obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit, obzirom da se radi o sticanju nepokretnosti ugovorom o poklonu. Ako je pravo svojine obveznik stekao poklonom, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac stekao to pravo, a ako ne može da se utvrdi ta cena onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava utvrđena od strane nadležnog poreskog organa.
PoŠtovani,
kako naterati investitora da napokon legalizuje zgradu?
U kupoprodajnom ugovoru stoji da je predao za legalizaciju joŠ 2013. Problem je što ne mogu da prodam svoj stan i preselim se, jer stan nije legalizovan, a samim tim sam taoc bahatog investitora.
hvala unapred
Poštovani, ne možemo se izjasniti na Vaše pitanje jer moramo znati dosta informacija oko samog postupka legalizacije: šta je i kada predato od dokumenata, šta nedostaje da bi se kasnije sproveo i tehnički prijem i mnoge druge stvari. Angažujte advokata sa svom raspoloživom dokumentacijom.
Dobar dan,
Imam situaciju sa komšijom ispod koji tvrdi da mu sa naše terase kaplje i vlaži zidove i ulazi u sistem za roletne. Mišljenja keramičara su podeljena, neki kažu da se nikako ne može utvrditi da je sa naše terase dok se ne krene lupati, drugi pak kažu da je sa naše. Sve u svemu, on sad preti tužbom. Kakve su preporuke za dalji sled i šta se može desiti ukoliko nas zaista tuži?
Poštovana Jovana, bez jasnog utvrđivanja uzroka nastanka štete, možete samo nagađati čija je odgovornost i ko treba da sanira štetu. Predlog je da zajedničkim snagama angažujete veštaka koji će utvrditi šta je uzrok nastanka štete, a spram toga ćete znati kasnije kako i šta da preduzimate. Ako Vas komšija tuži, to je za sada preuranjeno, jer nije jasno utvrđen izvor nastanka štete.