Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.951 Odgovor
Poštovanje interesuje me kakva je procedura. Kupio sam stan u izgradnji i dao 90%para. Investitor je rekao u aprilu useljenje ja sam rekao dobro jel može od jula ako ne završiš da mi plaćaš penale 400€ što je on pristao i potpisali kod notara u pred ugovoru. Međutim stan još nije završen a investitor neće da plaća penale. Potpisano je da se stan smatra gotovim kad bude tehnički prijem. Hvala
Poštovani, obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka naplate štete koju trpite tako što Vam nekretnina nije gotova odnosno spremna za useljenje a i investitor Vam ne plaća obligaciono potraživanje odnosno penale. Savet je da probate poslati, putem advokata, opomenu pa ukoliko ni tada ne postignete cilj, pokrenite sudski postupak.
Poštovani, podneo sam tužbu osnovnom sudu protiv zajedničara za upis vlasništva na nepokretnosti. Interesuje me da li sam ja dužan da obavestim katastar i kako ili će to sud učiniti?
Poštovani, ukoliko se radi o sporu za određenu nepokretnost, sud po službenoj dužnosti o postojanju spora/sudskog postupka vrši zabeležbu u Katastru, koja stoji sve do pravnosnažnog okončanja sudskog postupka.
Moj otac je umro 2009 godine.
Ja sam se prihvatila svog zakonskog dijela.
Moj brat se isto prihvatio svog dijela i poklonio mami tako da će njih dvoje iza mojih leđa napraviti ugovor o doživotnom izdržavanju a za to će mom bratu sve pripasti. Moj brat se uopšte ne brine o mami kako je navedeno kod notara. Imam li ja tu neku šansu?
Hvala
Poštovana, obratite se advokatu radi konsultacije. Nismo u mogućnosti ovim putem da Vam damo jasne smernice jer se moraju znati detalji oko tog eventualnog izdržavanja, odnosno načina izdržavanja, međusobih odnosa, postojanje određenih svedoka i svih drugih elemenata.
Dobar dan.
Kupio sam nekretninu u novogradnji. Po Ugovoru imam garanciju od 5 godina od Investitora. Svaku falinku sam za dve godine prijavio i ništa mi nisu sanirati. Vrhunac je što mi probija voda na plafon jedne sobe što im je takođe prijavljeno i oni se ne obaziru. Ne znam sta da radim pa vam zato pišem. Hvala.
Bitno je da sve nastale probleme u vezi sa novoizgrađenom nekretninom pismeno prijavite investitoru, bez odlaganja. Obzirom da je zgrada/stan u garantnom roku, a investitor ništa ne preduzima radi saniranja štete, istu možete sanirati sami o svom trošku (uz prisustvo sudskog veštaka građevinske struke) pa da kasnije tražite da Vam se celokupno ulaganje + sudski troškovi isplate od strane investitora. Morate pokrenuti parnični postupak radi naknade štete koju je drugo lice bilo dužno da otkloni.
Zemlja je kupljena pre ċetrdeset godina nije uvedeno u katastar. Sada mi naslednici to radimo. Prodavci su bili majka i ćerka, ćerka je żiva pa je rađena ostavinska za mamu. Sad treba da sklopimo ugovor, ali se traži poreklo zemlje od majke. Zašto ako je urađena ostavinska i gde trażiti ta da dokumenta? Hvala
Poštovani, u konkretnom slučaju Katastar mora imati uvid u celokupni pravni kontinuitet sticanja prava svojine a ugovor iza pok. majke koja je Vama prodala tu nekretninu, možete eventualno potražiti u arhivu suda ili poreske uprave, jer se ugovor o kupoprodaji tada overavao na sudu a kasnije se predavao u poresku upravu radi plaćanja poreza. Ukoliko tamo ne nađete akt, pokušajte u Istorijskom arhivu Grada.
Da li vlasnik nekretnine može da prepiše nekretninu nasledniku svom i da se to sve sprovede a da u tom momentu vlasnik nad tom nekretninom ima dug za porez?
Poštovani, postojanje određene poreske obaveze, odnosno duga, nije uslov da se nešto ne može prepisati trećem licu. Mora se voditi računa da se u tom slučaju ne radi o oštećenju prava poverioca, pogotovo ako su se već pokrenuli određeni postupci prinudne naplate pred sudom odnosno javnim izvršiteljom.
Šta od kupatilskih sanitarija prodavac može da iznese iz stana a šta mora da ostavi kupcu?
Poštovani, predaja poseda nepokretnosti, način i rokovi, su isključivo saglasnost volje kupca i prodavca. Praksa je da se sanitarije ne vade i ne nose a tu mislimo na kadu, tuš kabinu, lavabo i drugo jer se odnošenjem tih elemenata (odvajanjem od keramike) stvara šteta koja se posle more nadoknaditi kupcu. Obično sve sanitarije ostaju kupcu prilikom preuzimanja poseda.
Otac je umro, mi kao naslednici smo otkrili da za plac od 12 ari u Vojvodini nikada nije platio porez. Niti su mu uručivali rešenja, preko 20 gpdina. Šta možemo da uradimo da se zaštitimo od oduzimanja placa?
Poštovani, shodno pozitivnim zakonskim propisima, porez na imovinu zastareva za 5 godina, te s toga predlažem da prijavite parcelu u Poresku upravu (lokalnu poresku administraciju) kako bi Vam doneli rešenje o plaćanju poreza za 5 godina unazad (za sve pre toga, morate istaći prigovor zastarelosti).
Poštovani, nas troje smo nasledili kuću od ujaka koji nije imao dece(mi smo deca od njegovih pokojnih sestara). Jedan od brace želi da kupi ujakovu kuću, a nas dvoje da isplati u tri rate, a mi da mu prepišemo (poklonimo) naš deo kuće. Da bismo se zaštitili, možemo li negde(kod notara ili advokata) sastaviti neku zabelešku gde bi pisalo da ćemo mi našem bratu prepisati naš deo kuće kad nam isplati treću (poslednju) ratu?
Hvala unapred na odgovoru
Petar Sretenovic
Poštovani Petre, ne možete jednim pravnim poslom imati dva pravna instituta te vrste: kupoprodaju (jer Vas treće lice isplaćuje) a ujedno i poklon (koji je dobročini pravni posao, besteretni i bez naknade). Angažujte advokata da se sačini pravno valjani ugovor, stavite na papir stvarnu volju ugovornih strana i overite ugovor kod javnog beležnika. Vaša zamisao u pitanju čini pravni posao simulovanim.
Otac je kuću prodao čoveku za vreme života, jedini je otac bio vkasnkk ,a sad je lice koje je kuću kupilo. Nikom ništa nije ostavljeno tu nema ostavinske rasorave?
Poštovani, u ostavinskoj raspravi se utvrđuje imovina koja se nalazila u vlasništvu pokojnog u trenutku njegove smrti. Ako je pokojno lice svoju imovinu prodalo pre smrti, onda se ostavinska rasprava obustavlja jer nema zaostavštine iza pokojnog lica.
Jeg i moj brat, smo vlasnici tri kuće,i sada bi trebalo da se podelimo, gde smo suglasni da ja njemu ustupim mojih 50 posto, kao i on meni. Kome da se obratimo, znači ja njemu dajem dva poseda on meni jedan?
Obratite se advokatu radi sačinjavanja ugovora o razvrgnuću suvlasničke zajednice, koji se overava kod javnog beležnika. Naznačenim ugovorom morate opredeliti koji objekat pripada kom suvlasniku. U vezi same parcele tj. zemljišta, ko će koji deo da koristi, predlog je da napravite sa geometrom skicu o načinu korišćenja koja bi bila sastavni deo pomenutog ugovora. Nakon zaključenja i overe ugovora, isti se dostavlja katastru radi upisa vlasništva na objektima.
Danas sam u nov prazan stan odlučio da stavim garnišne za zavese. Prvu rupu koju sam probušio uleteo sam direktno u kabl u plafonu. Kabl se nalazi na veoma neobičnom mestu tako da sam odlučio da nabavim bilo koji validan dokument ovog stana u kome postoji skica sa svom elektronikom, utičnicama i kablovima, kako bih izbegao ponovno pogadjanje kabla. Kome treba da se obratim za ovakvu vrstu dokumenta, i ukoliko se kablovi ne nalaze na predodredjenom mestu šta raditi? Hvala unapred!
Poštovani, obratite se investitoru da Vam preda projekat eletkro, vodovodnih i svih drugih instalacija.
Poštovani, otac mog supruga je kupio plac od komšijinog oca, nije ništa prevedeno a kuća je izgrađena. Oboje su preminuli i komšijin otac i otac mog supruga, sada komšija želi da nam oduzme plac. Neće da prevede plac i ako zna da je njegov otac to prodao. Šta dalje može da se uradi s’ obzirom da ti zapisi i ne postoje u opštini. Ne znam dal je to moguće, ali šta raditi jer kuća je izgradjena 60- i neke godine u njoj se živi od tada kako je mogucć sada da se plac prevede na mog supruga.
Da li postoji mogućnost da moja mama podigne stambeni kredit,ali da se stan vodi odmah na mene? Meni bi to bila prva investicija i da li bismo dobili povraćaj PDV?
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Međutim, kod povrata PDV-a poreska uprava će tražiti osnov isplate kupoprodajne cene od strane drugog lica a ne kupca, pa će se morati raditi ugovor o jemstvu ili preuzimanju duga, kako biste pravdali pravni osnov isplate. O ovome treba da obavestite investitora, jer će se i od njega zahtevati potpis na označenim ugovorima (vid saglasnosti).
Tata je zamenio zemljište za stan u izgradnji.Po izgradnji poklonio stan meni. Nakon 10 god vadim posedovni list i stan se vodi na investitora kao vlasnika iako imam sve ugovore. Hoću prodati stan.Kako da sad prebacim na sebe? Tata je umro
Poštovana, sa originalima ugovora se obratite advokatu da u Vaše ime (kao naslednice) preda zahtev Katastru radi upisa prava svojine na stanu po osnovu ugovora o poklonu. Takav zahtev sada predaju advokati putem e-šaltera Katastra.
Poštovani, imam ponudu da zamenim svoj stan za stan koji mi više odgovara iste vrednosti kao i moj. Medjutim stan se vodi na firmu i u katastru ima predzabeležbu s nazivom firme, sa rokom opravdanja koji je prošao, tačnije do 2.2024. Firma ima ugovor o kupoprodaji istog stana? Zanima me što više detalja kako je i da li je moguća zamena mog stana sa tim stanom koji se vodi na firmu i koji su potencijalni rizici? Unapred hvala
Poštovana, obratite se advokatu radi više detalja. Naime, prvo se mora utvrditi zbog čega postoji zabeležba roka opravdanja – da li je u celosti isplaćena cena i da li je data saglasnost toj firmi da se knjiži kao vlasnik? Od toga treba da krenete u proveru, kako ne biste napravili sebi štetu prilikom zamene prava svojine na stanovima. Rizici postoje, jer zabeležba ima svoj uzrok ali i posledicu.
Poštovani,
Živim od 1988. u Beogradu gde je otac dobio stan od preduzeća u kome je radio. Stan nije otkupljen. Oba roditelja su mi preminula te me zanima kome mogu da se obratim u vezi sa zvaničnim dokumentom da sam ja jedini nosilac stanarskog prava?
S poštovanjem.
Poštovani, neophodno je da se obratite preduzeću od kog je otkupljivan stan i to sa pravnosnažnim rešenjem o nasleđivanju u kome mora da piše da ste nasledili sva prava i obaveze po osnovu ugovora o otkupu predmetnog stana. Nakon toga, zatražite revalorizaciju cene – da se izračuna tačan preostali iznos za otkup pa sa tim preduzećem dalje ugovarate uslove. Nakon isplate celokupne cene, tražite knjiženje prava svojine na svoje ime.
Napravila sam pomocni objekat od 6 kvadrata na zemljistu gde vlasnici stanova imaju pravo koriscenja. Sada taj objekat nemogu da legalizujem zato sto mi jedan od komsija nece da potpise saglasnost.
Molim vas da li ima nekog resenjavza moj oroblem
Poštovani,
Pre svega, nadam se da ste dobro.
Zanima me da li ima negde jasno objašnjeno koliko pomoćni objekat mora da bude uvučen od granice parcele?
Razumem da to može da zavisi od veličine objekta kao i od same lokacije parcele.
U našem slučaju u pitanju je garaža, koja bi takodje imala prilaz od same ulice, medjutim nas arhitekta nam kaže da mora biti uvučena 3m od granice parcele sto mi nikad do sad nismo čuli pa smo hteli da proverimo.
Hvala unapred.
Poštovana Ljiljana, ne možemo se izjasniti na Vaše pitanje, jer se prvo mora utvrditi regulacioni plan gradnje (urbanistički plan Grada) da bi se utvrdila zauzetost parcele, površina objekta koji želi da se gradi, regulacione linije gradnje na parceli i drugo. Morate se obratiti projektantu, verovatno da je i u pravu.
2001. godine sam sagradio prizemni objekat od 64kvm na 20cm od međe bez saglasnosti. Vlasnik se nije bunio i prodao je plac 2005. godine. 2010. dograđujem pomoćni objekat i počinjem da podižem potkrovlje. Novi vlasnik me prijavljuje građevinskoj inspekciji, koja nalaže rušenje. 2016. rušim potkrovlje, podižem sprat i postavljam fasadu. Komšija nudi saglasnost za legalizaciju u zamenu za gradnju na 20cm od međe. Odbijam, a on preti ponovnim prijavljivanjem inspekciji. Posledice?
Poštovani, ne možemo Vam dati precizan odgovor bez uvida u raspoloživu dokumentaciju. Angažujte advokata.
Poštovani, molim za pomoć. Kupila sam stan preko agencije koji se vodi da ima 42 kv. Kada sam premerila fali 1.5 kv ukupno ima 40.5. Da li imam pravo da tužim agenciju i tražim odštetu za 1.5kv koji fali? Kada sam ih kontaktirala i rekla da ću da izvedem sudskog izvršitelja, njihov odgovor je bio da je to ozakonjeno tako i da su se posle ozakonjenja izvodili radovi i na to je trebalo odbiti 3% ali ja sam kupila stan godinu dana posle radova i to je tako. Da li imam pravo na odštetu?
Poštovana, uvid u List nepokretnosti (kao javna knjiga) je moguć od strane bilo kog lica. Detalje kupljenog stana trebali ste dobiti i od agencije ali i od javnog beležnika. Međutim, ukoliko je površina stana u Katastru uknjižena kao 42m2, tada se jedino tako moglo i moralo pisati u ugovoru. Agencija ne snosi bilo kakvu odgovornost za naznačeno, već investitor/Katastar/projekat koji se tako sproveo u Katastru. Mogli ste premeriti stan i pre kupovine.
Poštovani,
Pri kupovini stana u izgradnji kada se investitoru daje 20% kao kapara.
Da li vidite bolje rešenje od toga da se u ugovoru doda deo gde će se reći da se kapara vraća kupcu ukoliko banka ne odobri kredit? I da li, čak i ako bi investitor potpisao ovakav ugovor, to znači da će morati da vrati kaparu ili ipak na neki način može to da izbegne.
Ukoliko se u samom ugovoru upiše postojanje kapare shodno ZOO, tada imate sigurnost da se takav ugovor overi kod beležnika. Međutim, prodavac ne odgovara za Vaše uslove odobravanja kredita, pa u slučaju da banka ne odobri kredit (osim zbog prodavčeve krivice), prodavac sa tim nema posebno nikakve obaveze jer ga ne zanima odakle vama novac za kupovinu. On bazira svoju pažnju na: visini kupoprodajne cene i roku isplate, a ne na načinu isplate. Postoji mogućnost dogovora ali ne i obaveza.
Radi se kupovinu stana u izgradnji na kredit. Stan je u prizemlju i ima 66 kvadrata. Takođe, stan ima terasu od par kvadrata koja će biti uknjižena i terasu (koja se nastavlja na ovu manju) od 30ak kvadrata koju investitor neće da uknjiži, već se na nju dobija pravo korišćenja kroz poseban ugovor.
Kažu da terasa nije po projektu i da im je u planu da je vode kao spoljni deo zgrade, ali možda, nisu sigurni.
Da li smatrate da je ovakva terasa prepreka za dobijanje kredita?
Poštovani, dok se predmetna terasa ne vodi kao sastavni deo posebnog dela (stana), tada se neće moći kupiti takav stan putem stambenog kredita. Čest je slučaj da se takvi delovi stana (neformalno – terase) koriste od krova poslovnih prostora ispod tih stanova, ali oni često nisu tako uknjiženi. Formalno pravno, takva terasa ne pripada stanu i čini zajedničku svojinu svih stanara iako se do njih fizički dolazi samo kroz taj predmetni stan.
Da li mogu da prodam kuću ako se kuća vodi pola na mene a pola na ćerku koja ima 17 godina i saglasna je sa tim?
Poštovana, maloletno lice može biti vlasnik i prodavac nepokretnosti, ali u tom slučaju potrebno je učešće i saglasnost Centra za socijalni rad, jer maloletno lice ne može da preduzima samostalno takvu vrstu pravnih poslova (prodaja svog dela) i mora se voditi računa o tome da se takav pravni posao odvija u najboljem interesu maloletnog lica. Potrebna je procena nekretnine od strane Centra kao i saglasnost za prodaju (ili sačekajte punoletstvo deteta).
Poštovani, stambeni objekat kuća, ima dozvolu za gradnju iz 1958, objekat je useljen 1960 godine. U katastru se vodi objekat od 30m2, a stvarno stanje je ukupno 100m2( objekat p+1).Kako usaglasiti stvarno stanje sa stanjem u katastru?
Poštovani, potrebno je da uradite postupak ozakonjenja objekta. Angažujte projektanta i geometra oko celokupne procedure.
Poštovani,
Suvlasnik sam na parceli sa svojih 11,5 ari. Jedan od suvlasnika se sam izdvojio pre nekog vremena i dobio svoju parcelu 1/1 ali ga katastar nije obrisao sa stare parcele gde smo svi zajedno. U medjuvremenu je preminuo i naslednik je nasledio parcelu gde se uknjizio 1/1 a preminula osoba je ostala i dalje na nasoj parceli kao suvlasnik. Šta nam je činiti jer za projekat preparcelacije ili cepanje parcele moramo imati potpis svih suvlasnika?
Hvala unapred
Poštovani Aleksandre, na tom delu parcele gde se vlasništvo vodi na pokojnom licu, potrebno je pokrenuti ostavinsku raspravu (ili dopunsku) radi utvrđivanja naslednika. Nakon toga, sa tim naslednikom potpisujete i overavate kod javnog beležnika ugovor o razvrgnuću imovinske zajednice. Ukoliko ne postoji ni o tome dogovor, tada putem suda zatražite utvrđivanje prava svojine na svom delu pa nakon toga deobu nekretnine. Angažujte advokata.
Poštovani,
Na početku braka mesec dana od venčanja suprug i ja smo kupili stan. Stan se vodi na njegovo ime. Kako i gde se to može promeniti da oboje budemo vlasnici?
Članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastukture daje odgovor na Vaše pitanje. Ukoliko ste u braku i kupili ste nekretninu u braku, Katastar bi trebao po službenoj dužnosti da upiše zajedničku supružničku svojinu u 1/1 dela. Konkretno, suprug može da overi izjavu kod javnog beležnika da se radi o zajedničkoj svojini ili da Vam ugovorom o poklonu pokloni 1/2 dela.