Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Počeli smo ugovor o doživotnom izdržavanju sa jednom bakom. Baka je u medjuvremenu završila u bolnici (nije životno ugrožena i u potpunosti svesna). Pitanje: Da li notar sa advokatom ima pravo da ode u bolnicu i overi ugovor?
Poštovani, takva pravna radnja je u celosti zakonita i može se izaći na teren sa javnim beležnikom, ali je savet pre toga, da se uradi veštačenje primaoca izdržavanja na okolnosti njegove testatorske i poslovne sposobnosti.
Ukoliko se nekretnina nalazi u mestu x, a prodavac y i kupac z imaju prebivalište u mestu r, mogu li oni da sklope ugovor o kupoprodaji u mestu r da ne bi morali da putuju u mesto u kojem se nekretnina nalazi? Šta bi se moglo učiniti po tom pitanju?
Poštovani Ivane, u Vašem slučaju se kupoprodaja može realizovati samo preko overenog punomoćja za promet nepokretnosti, a nadležnost javnog beležnika je u mestu gde se nalazi nepokretnost. Svako lice može izdati punomoćje kod javnog beležnika u mestu gde živi (mesto prebivališta) a da opunomoćena lica preduzmu radnju overe i potpisivanja ugovora u mestu gde se nekretnina nalazi.
Da li na Bulevaru Patrijarha Pavla u Novom Sadu mogu da se dižu zgrade spratnosti P+5? Investitor je prilikom potpisivanja kupoprodajnih ugovora uslovio kupce da se odreknu prava na krov, gde sad gradu dodatnu etažu u dodatni objekat.
Molio bih Vas za odgovor i pravni savet šta stanari koji poseduju stan mogu da urade po tom pitanju?
Hvala unapred!
Poštovani, bez uvida u plansku dokumentaciju i urbanističke planove, ne možemo Vam dati precizan odgovor. Angažujte advokata u Novom Sadu radi provere mogućnosti gradnje zgrade na toj lokaciji sa P+5, kako bi Vam eventualno dao jasnija usmerenja šta i kako da činite. Raspolaganje zajedničkim delovima može da se vrši samo ako postoji dvotrećinska saglasnost svih članova stambene zajednice.
Poštovani, kako da nateram skupštinu stanara, odnosno stambenu zajednicu, da solidarno učestvuje u finasiranju popravke krova koji je zajednička imovina svih članova zajednice. Dogovor, zbog opstrukcije nekoliko članova stambene zajednice nije mogao da bude realizovan, iako se Upravnik stambene zajednice trudi da do dogovora dodje.
Da li postoji način da stanari, sudskim putem ili na neki drugi način budu primorani da izvrše svoju zaknosku obavezu?
Unapred zahvalan.
Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo i da izvrši popravku i druge radove na zajedničkim delovima zgrade koja je neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku. Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti. Vlasnik posebnog ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih delova.
Dobar dan.
Kupila sam kuću pre 5 godina kreditom koji mi je odobrila banka bez ikakvih problema. Sada me je komšija tužio, jer olker na mojoj kući ulazi u njegov vazdušni prostor. Dobila sam od suda presudu (iako nisam obaveštena da sam tužena) da u roku 15 dana uklonim olker. Šta treba da uradim?
Poštovana, ukoliko imate pravnosnažnu sudsku presudu o određenoj činidbi, tada istu morate i da poštujete i da uklonite sve što se presudom nalaže. U slučaju da to ne uradite samostalno, tada se isto može uraditi prinudnim putem što će Vam značajno uvećati troškove. Angažujte advokata o proveri ulaganja pravnog leka na presudu.
Poštovani, otac prodao njivu pre 2 godine, nije napravljen kupoprodajni ugovor i nije išao kod notara već je samo potpisao neki papir u našoj kući gde je kupac isplatio novac. U medjuvremenu je otac umro i ja sam nasledio njivu jer još uvek nije prenesena i vodi se na moje ime. Ja sam se u medjuvremenu predomislio i želim da zadržim njivu s tim da vratim kupcu novac koji je dao. Da li kupac može da me tuži ako ne želi da primi novac nazad? Nije bilo svedoka.
Poštovani, obzirom da nikada nije bio potpisan i overen kupoprodajni ugovor na sudu, odnosno kod javnog beležnika, ne može se smatrati da je došlo do pravnog posla kupoprodaje, već se radi o sticanju bez osnova, gde biste mogli da vratite novac licu koje je to dalo Vašem ocu uz eventualnu naknadu štete ako je za to lice šteta i nastala (+kamata). Postavlja se i pitanje da li je to lice u posedu nekretnine ili nije, što je ključno u ovom slučaju.
Da li je sigurno kupiti stan, koji u Ekatastru vidim da je privatna svojina 1/1 osobe od koje želim kupiti ali u G listu stoji da je privatna svojina nekog drugog lica 1/1 u pitanju je manja stambena zgrada?
Hvala unapred.
Poštovana, nije nam jasno pitanje jer se u „G“ listu vrše upisi tereta na nepokretnostima (hipoteke, plodouživanja, zabrane otuđenja i opterećenja, sudski postupci i drugo) a ne vlasnička prava. Proverite sa advokatom šta je tačno upisano na nepokretnosti pod „G“ listom. Trebate voditi računa ko je upisan i na samom objektu (zgradi) a ko na posebnom delu zgrade – stanu.
Poštovani,
Posedujem plac koji je bio 1767m2, ali kad sam radio parcelaciju rečeno mi je će grad Novi Sad uzeti skoro 400 m2 za put tako da mogu
Našao sam kupca ali on bi da kupi samo 13850 pošto neće da ima probleme sa gradom. Mogu li da tražim naknadu od grada za 400 m2 pošto ne želim da održavam tu površinu koju ne mogu da koristim?Hvala
Poštovani, pretpostavljam da se ovde radi o faktičkoj eksproprijaciji ili čak o drugoj vrsti štete koju trpite na svojoj imovini. Svakako imate pravo na isplatu određenog iznosa za deo pracele koji ne možete da koristite, samo je pitanje kakvim pravnim poslom to pravo da ostvarite. Angažujte advokata.
Poštovani,
Plac za gradnju kuće se vodi na ženu, tj kupila ga je pre stupanja u brak. Hteli biamo da zidamo kuću na tom placu, da li ja mogu da podignem kredit za kuću na tom placu iako se ne vodi na mene plac, a da se pri tom kuća vodi na mene?
Poštovani, takve situacije su moguće s tim da će Vam za sve trebati pismena saglasnost vlasnika parcele. Stambeni kredit u ovom slučaju nije moguće dobiti, ali jeste neka druga vrsta kredita kojom će se, pretpostavljam, tražiti hipoteka na celom placu a kasnije i na sagrađenom objektu.
Zdravo, Da li može kuća divograđa da se legalizuje koja je izgrađena na državnom zemljistu, koja se vodi na Rep.SR. a vlasnik ima pravo na korišćenje tom imanju. Znači nije u privatnom vlasništvu?
Poštovani, prvobitno morate podneti zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine nadležnoj republičkoj Agenciji u Beogradu, pa tek onda možete da legalizujete svoju bespravno sagrađenu nekretninu.
Ne mogu da upišem dvorisni stan u katastar koji sam nasledila od majke a koji nije bio upisan u katastar mada postoji ugovor o otkupu prethodnog vlasnika i ugovor moje majke o kupovini stana. Na mesto br.4 koji mi po ugovoru i redu stanova pripada 5 stanova u nizu) upisan je stanar koji živi na 1. mestu od ulaza u zgradu. Na mestu mog stana od 47m2 uknjižen je stan od 64m2. Angažovala sam advokata, ali to traje već 7 meseci i svi tapkamo u mestu. Kako rešiti problem?
Poštovani,
Da li je moguće ostaviti nekretninu testamentom drzavljaninu Indije?
Poštovana, državljani Indije ne mogu biti vlasnici nepokretnosti u Republici Srbiji. O ovoj temi (kupovina nepokretnosti u RS od strane stranih državljana) smo više puta pisali na sajtu 4.zida pa je savet da pogledate.
Poštovani, moja sestra je kupila stan u izgradnji od investitora, skoro u celosti je isplaćen, ali bez predugovora i ugovora, samo poseduje priznanice o datom novcu. Zgrada nije još završena a investitoru su računi u blokadi. Zgrada je u završnoj fazi. Šta je činiti da ne bude prevarena? Unapred hvala.
Poštovani, za početak angažujte advokata i obavezno zaključite i overite kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika, a kojim se dozvoljava upis Vašeg vlasništva na nepokretnosti (bez obzira što zgrada nije završena). Međutim, Vi svakako morate isplatiti investitora u celosti i to Vam savetujem da uradite. Ukoliko dođe do stečaja kod investitora, imaćete ugovor i mogućnost upisa vlasništva a to Vam je najbitnije. Trenutno nemate posebnu pravnu sigurnost.
Poštovani Brane, hoću da prodam kuću koju sam kupio 2014. i to prvi nivo jer je to kuća na dva sprata moj je prvi nivo i sve je u katastru Vranje 4547/1 Zoran Jelenković drugi nivo je isto prodat ali se pojavljuje i 3. lice tj prodavac u listi nepokretnosti. Kažu to je investitor. Da li mogu prodati svoj deo na kredit i treba li mi saglasnost investitora ili da se u katastru poništi 3. lice uz saglasnost investitora jer može biti kočnica za odobrenje kredita? Hvala unapred.
Poštovani, ukoliko se Vaša nekretnina vodi kao zajednička svojina više lica i/ili sa određenim udelima svakog, tada ne morate imate saglasnost svih suvlasnika vezano za prodaju svog dela ali zbog upisa hipoteke – morate, jer će banka radi odobrenja stambenog kredita zahtevati da se hipoteka stavi na celu nekretninu a ne samo na Vaš udeo (faktički, i na udelima suvlasnika bi se nalazila hipoteka banke odnosno kupca Vašeg udela).
Postovani,
Jel mogu da dam moj stan na korišćenje mojoj prijateljici bez ikakve nadoknade samo da plaća račune? Normalno, ovo da bude navedeno kod notara zato što taj dokumenat treba nju za boravak kroz posao.
Poštovana Nataša, da, moguće je. Potrebno je da imate ugovor o zakupu nepokretnosti bez naknade, da se to jasno i navede, a po osnovu kog ugovora će se Vaša prijateljica kod MUP-a prijaviti sa boravišnom adresom (uz Vašu pismenu saglasnost).
Postoji li rok broja dana za trajanje oglasa o prodaji stambene nekretnine? Zakonski rok ili je sve na proceni prodavca o reklamiranoj ceni?
Poštovani, takva situacija nije propisana zakonom. Ne postoji rok u kome se nešto mora oglašavati odnosno prodavati.
Pozdrav. Ja i brat smo vlasnici puta i hoćemo da se ogradimo. A komšija je pre 15 godina napravio sebi ulaz sa tog puta (iako ima svoj put do kuće) i dalje koristi naš put i taj ulaz, a neće da održava put. Mi hoćemo da stavimo ogradu i ogradimo se. A on ne želi da skloni ccijevi od ulaza da mi možemo postaviti ogradu, Šta raditi? Hvala
Poštovani, ukoliko je predmetni put u Vašem (katastarskom) vlasništvu, tada niko ne može da Vas ograničava u vršenju svog vlasničkog prava, s tim da ne smete na taj način da nanosite štetu drugim licima. Ukoliko komšija ima drugu opciju za ulaz do svoje kuće, prvo utvrdite sa geometrom Vašu parcelu – granice, površinu i drugo, te podnesite tužbu za smetanje državine/poseda. Obratite se advokatu radi više detalja.
Poštovani molim Vas odgovor – sestra i ja smo idealni suvlasnici većeg stana stečenog nasljedstvom. Ona se sa familijom uselila u ceo stan ja nemam pristup stanu – ne da ključeve. Predala sam sudu zahtjev za fizičku diobu i čeka se ročište. Da li je moguće uraditi ugovor o korišćenju stana da ja svoj dio predam njima u zakup ili da mi se ugovorom odredi kako se prostorije kosriste? Hvala, Svetlana
Poštovana, takav vid korišćenja – da se utvrdi ko koju prostoriju u jednom stanu koristi nije moguće, jer ste suvlasnici idealnog a ne relanog dela. U Vašem slučaju, uz deobu nepokretnosti (za koju čekate suđenje) podnesite i tužbu za naknadu štete odnosno potraživanje zakupnine za sve vreme koliko borave u stanu. Naravno, tražite polovinu celokupne zakupnine. Potrebno je da se veštak izjasni o prosečnoj zakupnini za takve vrste stanova.
Poštovani
Imam plac koji je idealni deo velike parcele. Komšija pored mene hoće da proda svoj plac koji je takodje idealni deo od 4ara na istoj parceli. Može li se takva kupoprodaja overiti kod notara interesuje me da ga ja kupim? Hvala
Poštovana, može se naznačeno prometovati. Predlažem da se uradi od strane geometra Skica o načinu korišćenja parcele, da ista bude sastavni deo kupoprodajnog ugovora, jer time dobijate svoj tačno opredeljni deo (koji ujedno i kupujete). Obično svaki kupac želi i na papiru da zna šta kupuje od zemljišta (koji deo u stvarnosti će i koristiti). Druga opcija – preparcelacija, koja je značajno skuplja i druže traje. Obratite se advokatu.
Poštovani,
Nameravam da napišem testament i da celu svoju imovinu ostavim osobi koja sa mnom nije u srodstvu. Inače, nemam bliže rodbine, jedinac sam (nemam roditelje-umrli su, nemam ni rođenu braću ni sestre, ni supružnika, ni decu, ni potomke, niti pretke (dede, babe, pradede, prababe…)), moje pitanje je: Da li braća i sestre od strica, ujaka ili tetaka spadaju u krug NUŽNIH naslednika koji mogu da potražuju neki NUŽNI DEO?
Hvala
Poštovani, prema Zakonu o nasleđivanju, nužni naslednici su ostaviočevi: potomci, usvojenici i njihovi potomci, bračni drug, roditelji, usvojilac, braća i sestre, dedovi i babe i ostali preci. Međutim, krug lica: usvojilac iz nepotpunog usvojenja, ostaviočeva braća i sestre, njegovi dedovi i babe i njegovi ostali preci nužni su naslednici samo ako su trajno nesposobni za privređivanje a nemaju nužnih sredstava za život. Više o ovome, možete pogledati u Zakonu o nasleđivanju.
Dobar dan. Da li postoji Ugovor o razmeni podrumskih ostava sa komšijom?
Unapred hvala.
Ugovor o zameni nepokretnosti postoji kao takav i zamena može biti sa ili bez određene naknade, samo je pitanje da li su podrumske ostave upisane kao posebne etažne jedinice u Katastru ili nisu. Ako jesu, ugovor je moguće overiti kod javnog beležnika i sa njim da se sprovedu promene vlasnika. Međutim, ako nisu upisane, tada se ugovor ne može overiti ali možete interno napraviti određeni akt o rameni i isključivom korišćenju (ovaj način Vam ne čini potpunu pravnu sigurnost).
Poštovani, supružnici podelili stan 1/2. Nakon smrti pokrenuta ost. 2016, druga 1/2 prelazi u vlasništvo supruge. Podnet zahtev katastru za promenu vlasništva, do danas zahtev nije završen, 1/2 stana i dalje na preminulo lice. Supruga preminula 2019. nju nasleđuje ćerka, njena 1/2 u katastru prevedena na ćerku. 1/2 stana se i dalje vodi na lice preminulo 2016 (oca). Moguć razlog nepostupanja katastra i neobjedinjavanja po zahtevu iz 2016, koja su rešenja?Hvala
Poštovana Marija, preko internet sajta RGZ (e-šalter) imate mogućnost podnošenja online – e-primedbu na rad katastra, a zbog nerešavanja predmeta. Moguće je da postoje određeni nedostaci u samom rešenju o nasleđivanju koji ne dozvoljavaju postupanje po predmetu (svakako bi se i o tome moralo doneti određeno rešenje/zaključak). Možete angažovati i advokata da se zvanično obrati RGZ-u jer nije logično da 8 godina stoji nerešen predmet.
Poštovanje, na izvodu iz katastra pojavile su se hipoteke na kuću koju su kupili moj otac i majka od kredita njihovih firmi. Kuća je kupljena 1974 god. kredit otplaćen i pre vremena a hipoteke su iz 1934, 1937, i 1981 god. šta nam je činiti da ne bi došlo do nekih problema u slučaju da se kuća prodaje. Hvala!
Poštovana Mirjana, morate utvrditi ko su upisani poverioci na hipotekama. Ukoliko su poveriocu aktivna pravna lica, zatražite od njih brisovne dozvole. Ukoliko su Grad ili Republika obratite se javnom pravobranilaštvu. Ukoliko firme ne postoje, morate da pokrenete postupak amortizacije hipoteke pred sudom a za to svakako predlažem da se obratite advokatu. O amortizaciji obezbeđenog potraživanja možete pročitati u članu 52. Zakona o hipoteci.
Poštovani, koja kvadratura se navodi u u govoru o kupoprodaji koji se objavljuju na sajtu rgz za cene nepokretnosti? Nije mi jasna razlika između uknjižene i korisne površine kad se gleda površina kuće, i gde može da se vidi?
Poštovani, način upisa svih nepokretnosti u Katastru se svodi na upisivanje bruto građevinske površine u osnovi. Dakle, ukoliko je npr. Vaša nekretnina na sprat i ima u stvarnosti 80m2, tada će u Katastru pisati da ima 40 (kao površina osnove nekretnine) + spratnost (SP1). Ukoliko se Vaše stanje razlikuje od napisanog, morate proveriti dokumentaciju u vezi sa izdatom građevinskom i/ili upotrebnom dozvolom. Korisna neto površina se upisuje nakon ozakonjenja.
Poštovani, naslednik sam nepokretnosti upisane su na moje ime,a postoji zabeležba da prvostepena odluka nije konačna, mene interesuje da li ja mogu prodati te nepokretnosti ili moram čekati da se ta zabeležba skine?
Poštovani Mile, Vašu nasleđenu nekretninu možete prodati a javnom beležniku dostavite rešenje Katastra kojim je ta zabeležba i nastala, kako bi isti mogao da utvrdi o kakvoj zabeležbi se radi. Ovaj vid zabeležbe ne predstavlja poseban problem kod prodaje nepokretnosti.