Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.057 Odgovor
Poštovani,
interesuje me da li je moguće dobiti dozvolu za nadogradnju dela zgrade. Sa porodicom živim u jednom od tri ulaza u stanu na poslednjem spratu. Vlasnici smo stana. Ukoliko je moguće, koji su uslovi za dobijanje dozvole?
Na Vaše pitanje vam ne možemo dati precizan odgovor, jer nadogradnja zavisi isključivo od urbanističkih uslova: da li visinski zgrada prelazi zakonski limit, da li zgrada ima tavan, da li se preko te zamišljene linije podiže sprat ili..Svakako, o ovim detaljima možete više saznati u Zavodu za urbanizam ili da angažujete projektanta, da proveri sve mogućnosti podizanja sprata na zgradi. Svakako vam trebaju građevinska dozvola, saglasnost skupštine stambene zajednice i drugo.
Poštovani,
kupio sam stan u Grockoj, Stan je uknjižen 1/1 i sva dokumentacija je potpuno uredu. 1991 godine kada je zgrada završena istu su obili kao i stanove u koje su se uselili. Zgrada je napravljena za Tranšpedove radnike, samo su 2 stana od 40 uknjižena. Sada hoće da legalizuju zgradu da bi uknjižili stanove. Da li sam obavezan da tom nazovi „geometru“ dostavim svoje podatke pošto se navodno čekam samo ja da bi on predao dokumenta.Nadam se vašem odgovoru. Hvala.
Poštovani,
Imam garsonjeru od 15 kvadrata koja se vodi kao zajednička prostorija.
Nalazi se u Belim vodama, Čukarica. Pokušala sam da ga uknjižim, ali bezuspešno pošto se ne vodi kao stan.
Koja dokumenta mi trebaju i kome tačno da se obratim za prenamenu zajedničke prostorije u stan, da bih ga mogla uknjižiti.
Srdačan pozdrav,
Snezana Simic
Poštovana, potrebno je da pribavite saglasnost Stambene zajednice gde se nalazi Vaša nepoketnost a o tome odluku mora doneti dvotrećinska većina svih članova unutar skupštine stambene zajednice. Nakon toga, obratite se projektantima oko realizacije projekta prenamene zajedničkog dela u posebnu etažnu jedinicu, a svakako je potrebno pribaviti i sve dozvole nadležnih državnih organa (građevinska, kasnije i upotrebna).
Poštovani,
Nasledila sam stan u Hrvatskoj od oca pre 2 godine. Ja bih taj stan prodala zbog nemogućnosti plaćanja dažbina koje su povelike.
Došla sam do saznanja da, ako se proda nekretnina pre isteka 3 godine od njenog sticanja, plaća se kapitalna dobit od 25%. Da li i mene kači to pravilo, ili ne, pošto sam ja nasledila nekretninu, a ne kupila? Ako moram da platim toliki porez, bolje mi je da se strpim još godinu dana.
Poštovana, nismo nadležni oko pružanja pravnih saveta za nepokretnosti koje su van teritorije Republike Srbije, jer se zakonski propisi razlikuju. U Republici Srbiji, stopa poreza na kapitalnu dobit je 15% na razliku prodajne i nabavne cene, a pod određenim uslovima možete biti oslobođeni od istog. O oslobađanju od plaćanja poreza na kapitalnu dobit, možete više pročitati na prethodnim odgovorima na blogu sajta 4zida.
Poštovani,
brat je 2014 god. ugovorom o poklonu nasledio kuću od oca. Do sada kuća nije upisana u katastru na njegovo ime. Gde se podnosi prijava za upis i jel može on lično da je podnese u katastru? Notar kaže da on to ne radi pa ga je uputio na advokata. Brat ne želi advokata on bi prijavu direktno podneo samo ne zna gde i kako.
Poštovana, podnošenje zahteva za upis prava svojine se sada vrši isključivo putem e-šaltera u Katastru, preko advokata ili drugih profesniolanih korisnika koji imaju potpisane ugovore o pružanju takvih usluga sa Katastrom. Dakle, brat će ipak morati da se obrati advokatu radi podnošenja zahteva za upis prava svojine.
Poštovanje zanima me da li kupoprodajni ugovor koji radim u Srbiji kod notara važi kod nas na Kosovu prebacujem imanje?
Poštovani, svaki javni beležnik je nadležan samo za teritoriju (Opštinu) gde se nepokretnosti nalazi. Uvek se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti overava kod javnog beležnika gde se nalazi nepokretnost, a ako je ista na Kosovu, trebao bi biti nadležan isključivo javni beležnik u toj srpskoj pokrajini ili u centralnom delu Srbije ako Vaše mesto (gde se nalazi nekretnina) pripada tom reonu.
Poštovani,
Koje su posledice ukoliko zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu, a stan je kupljen putem stambenog kredita?
Da li je rizično kupiti stan bez upotrebne dozvole?
Poštovani, ukoliko nema izdate upotrebne dozvole, to znači da nije sproveden tehnički prijem objekta. Iz kog razloga nije sproveden tehnički prijem objekta, može biti raznolik: nedostatak u određenim strukturalnim delovima zgrade – rad lifta, rad svih instalacija – strujnih, kanalizacionih, grejnih, protivpožarna zaštita ili slično. Uvek postoji rizik kupovine takvih nepokretnosti.
Poštovani,
Imam kuću i u sklopu kuće garažu. Iz hodnika kuće imam regularan ulaz u garažu, a spoljna velika vrata sam htela da zazidam i tu postavim prozor kako bi ta garaža postala soba. Bez dodatnog proširenja prostora. Da li mi je potrebna neka dozvola za to?
Poštovana, formalno pravno morate da radite prenamenu prostora iz garaže u stambeni objekat. Ukoliko to učiniti bez dozvole, dobijate deo nelegalne kuće koju ćete u nekom momentu morati da legalizujete/ozakonite. Angažujte projektanta oko rešavanja svih dozvola prenamene prostora.
Poštovani,
Da li mogu da učestvujem u javnoj prodaji stana čije 1/2 sam vlasnik?
Brat i ja se nismo mogli dogovoriti oko uslova prodaje zajedničkog, nasleđenog stana. Sad je postupak u sudu, završeno je veštačenje i određena vrednost stana. Ja bih zelela da otkupim stan, a ako ne mogu ja da li moje dete može da ućestvuje u javnoj prodaji.
Pozdrav🙂
Poštovana, možete učestvovati u kupovini stana po osnovu prava preče kupovine. Član 170. Zakona o izvršenju i obezbeđenju propisuje: Imalac zakonskog prava preče kupovine nepokretnosti ima prvenstvo nad najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle objavljivanja koji je ponudilac najpovoljniji, a pre donošenja zaključka o dodeljivanju nepokretnosti, izjavi da kupuje nepokretnost pod istim uslovima kao najpovoljniji ponudilac.
Poštovani,
Kupili smo plac na parceli na kojoj se nalazi još 6 placeva pored našeg. Trebalo bi da se pokrene proces parcelacije i prodavac je rekao da moraju svi da pristanu na to, da li je moguce uraditi parcelaciju samo za određene placeve ukoliko ne pristanu svi? Pozdrav
Poštovani, u slučaju da se parcelacija i preparcelacija ne mogu uraditi mirnim, vansudskim putem uz saglasnost svih suvlasnika, tada možete pokrenuti postupak deobe nepokretnosti putem suda (u vanparničnom postupku) gde ćete putem veštačenja od strane veštaka građevinske struke i geometra, opredeliti elaboratom deobe plan deobe, kada će sud putem svoje odluke sprovesti deobu u nadležnom katastru. Kao protivnici predlagača moraju biti označeni svi suvlasnici.
Poštovanje, imam kupca za moj stan koji se nalazi u soliteru na 8. spratu, a ja bih kupio isti takav stan u susednom soliteru . Interesuje me koja je varijanta najpovoljnija? Da li da prodam stan i za istu svotu kupim stan koji me interesuje, ili da kupac koji je zainteresovan za moj stan kupi stan koji mene interesuje pa da izvršimo razmenu bez ikakve doplate? Lično bi mi, smatram, više odgovarala druga varijanta jer se bojim da ne ostanem nekim slučajem bez stana koji me interesuje.
Poštovani Aleksandre, ne možemo se izjasniti na Vaše pitanje, jer ne znamo detalje oko kupoprodajne cena oba stana, da li postoji kapitalna dobit ili ne kao i druge pojedinosti.
Poštovani, brat i ja smo nasledili kuću od roditelja, da li postoji mogućnost da otkupim njegov deo putem stambenog kredita i da ja budem jedini vlasnik nekretnine?
Poštovani
Deo zemlje (parcele) se greškom vodi na mene, pravom vlasniku želim tu parcelu da vratim. On mi predlaže da napravi tužbu po dogovoru i da ja samo trebam da kažem da je zemlja bila njegova i da je katastar napravio grešku. Da li ću ja imati neke troškove zbog te tužbe po dogovoru?
Poštovani, ukoliko se u tužbi napiše da se u slučaju priznanja tužbenog zahteva od strane tuženog neće naplaćivati bilo kakvi troškovi, tada zaista i ne biste smeli imati bilo kakve troškove. Međutim, to se uvek do samog momenta može i promeniti a sve u zavisnosti od postupka i advokata suprotne strane.
Poštovani Nenade, moguće je da putem stambenog kredita otkupite bratov udeo na nepokretnosti, s tim što će banka u tom slučaju zahtevati da se hipoteka (kao vid obezbeđenja banke) uspostavi na celu nekretninu i na parcelu, a ne samo na deo koji kupujete od brata.
Poštovani,
Molim Vas za informaciju o obavezi plaćanja razlike u stvarnoj (izmerenoj) površini i planiranoj (prema nacrtima) stana.
Naime, kupila sam stan u novogradnji, pre početka izgradnje same zgrade. Kupila sam po ugovoru stan od nešto manje od 62 kvadrata. Nakon završetka izgradnje, izmeren je stan od 65 kvadratnih metara. Da li plaćam ovu razliku, i po kojoj ceni?
Hvala unapred na odgovoru.
Pozdrav,
Tanja Dapcevic
Poštovana Tanja, morao bi se izvršiti uvidu u ugovor koji posedujete da bismo Vam dali konkretniji odgovor. Naime, često se u tipskim ugovorima investitora naznačuje da se neće plaćati razlika u ceni ako nakon izvedenog stanja objekta, površina bude +/-3% od građevinske površine stana. Obično se u praksi, tek nakon tih +-3% vrši doplata cene (po ceni m2 koju plaćate po ugovoru) ili se pak vraća preko toga uplaćena razlika.
Poštovani,
Da li je u obavezi kod notara overiti ponudu prava preče kupovine u slučaju da jedan od suvlasnika želi da proda svoj deo ili ne !?
Hvala.
Ponudu o pravu preče kupovine nije obavezno overiti kod beležnika,on mora biti u pismenom obliku.Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.Ponuda i izjava o prihvatanju mora se učiniti preporučenim pismom. Ako se imalac prava preče kupovine kome je učinjena ponuda u roku od 15 dana od dana prijema ponude ne izjasni da prihvata ponudu prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima.
Dali imam pravo da se priključim na privatnu kanalizaciju koja se nalazi na putu posle koliko meseci privatna kanalizacija prelazi na državnu kanalizaciju?
Poštovani, odgovor na Vaše pitanje možete dobiti u JP Vodovod, a mi se ne možemo izjasniti jer ne znamo detalje o planskom i urbanističkom aktu mesta gde živite.
Poštovani, da li je moguće ostavu koja je uknjižena uz stan otuđiti i koliko je ugovor koji nije overen kod notara već samo potpisan od strane prodavca i kupca validan na sudu?
Poštovana, kupoprodajni ugovor koji nije overen u skladu sa zakonom (ranije na sudu a sada kod javnog beležnika), nema pravnu snagu i ne proizvodi pravno dejstvo. U vezi ostave, ako je ona upisana kao posebna etažna jedinica – nemate nikakav problem sa prodajom iste, međutim ako je upisana uz stan, katastar neće moći knjižiti novog kupca, jer stan i dalje ostaje u vlasništvu drugog lica.
Poštovani,
moj deda je još 80ih godina preveo sve parcele koje su ostale iza njegovog oca na sebe i time na taj način lišio brata i sestru nasledstva. Pošto je pokrenuta ostavinska rasprava posle smrti moga dede zanimalo bi me da li se te parcele uopšte mogu podeliti. I da li naslednici dedinog brata i sestre mogu ospore tu podelu? Da li taj slučaj zastareva? Unapred zahvalna.
Poštovani, u ovom slučaju se radi o povredi prava na nužni deo. Institut nužnog nasleđivanja je regulisan Zaknom o nasleđivanju (članovi 39-65). Obzirom da je potrebno znati mnoge detalje oko tog „prevoda“ imovine na ime Vašeg dede, ne možemo Vam dati konkretniji odgovor. Ujedno, ako je nužni deo povređen i poklonima, dopuna novčane protivvrednosti može se zahtevati u roku od tri godine od smrti ostaviočeve. Obratite se advokatu.
Poštovani, redovno smo plaćali porez na imovinu, tj na kuću i plac, sve do legalizacije iste. Znači uredno dobijali rešenja i plaćali. Medjutim posle legalizacije, rešenja nam nisu stizala i mi nismo plaćali i tako već 17 godina. Interesuje me koje su kazne, i da li postoji zastarelost u ovom slučaju??
Poštovani, pravo Poreske uprave na utvrđivanje poreza zastareva u roku od 5 godina od prvog dana naredne godine od godine u kojoj je trebalo utvrditi porez, odnosno sporedno poresko davanje. To znači da ako je porez trebalo, na primer, utvrditi u 2017. godini, rok zastarelosti počinje da teče od 1. januara 2018. godine, a zastarelost je nastupila istekom 31. decembra 2022. godine.
Poštovani, otac je poklonio dva stana, jedan meni a jedan sestri. Sve smo regularno sa notarom završili i stanovi su uredno prevedeni na naša imena. Moje pitanje je sledeće. S obzirom da sestra nema djece a stan je poklon od našeg oca kome ide stan, mom sinu ili zetu? Hvala.
Prvi nasledni red čine ostaviočeva deca i njegov bračni drug. Ostaviočeva deca i bračni drug nasleđuju na jednake delove. Međutim, kada je ostavilac imao bračnog druga, a nije imao potomstvo, bračni drug nasleđuje u drugom naslednom redu i njemu pripada polovina zaostavštine (½), dok drugu polovinu na jednake delove nasleđuju ostaviočevi roditelji (po ¼).
Poštovani,
Investitor je prodao stanove i uselio sve stanare. Stanari su se organizovali i dobili prof. upravnika. Nakon 2-3 meseca pojavili se problemi oko zgrade i na poziv investitoru da ih otkloni on je negativno odhovarao. Problemi: pregorelo spoljno osvetlenje, gromobranske trake su nepovezane, ulazna vrata su spala jer su nekvalitetna, većina roletni u zgradi je pukla, Na krovu je samo lim bez ikakve izolacije. Šta stanari u ovom slučaju mogu da urade?
U takvim i sličnim situacijama, savet je da prvo angažujete veštaka građevinske struke da se utvrde svi nedostaci, a koje bi investitor morao da sanira u zakonskom garantnom roku. Ukoliko takva opcija ne postoji, vansudski na miran način, tada je predlog da stambena zajednica preduzme određene radnje za ispravku/sanaciju svih radova o svom trošku, da se sve zapisnički utvrdi, a da se nakon toga tuži investitor radi naknade štete. Savet: obavezno prisustvo građevinskog veštaka.
Pozdrav, interesuje me kako se odredjuje cena naknade kada investitor ruši vašu zgradu u kojoj živite i na njenom mestu gradi novu? Hvala unapred na odgovoru.
Poštovani, u svim tim slučajevima se radi o `otvorenom tržištu` i dogovoru. Naravno da svaka cena zavisi od lokacije nekretnine, da li je nova ili stara kuća koja treba da se ruši, koliko je u istu uloženu itd. Svakako je savet da angažujete sudskog veštaka građevinske struke kako bi isti procenio vrednost vaše nepokretnosti, da Vam to bude polazna tačka oko pregovora sa investitorima.
Imam kuću koja se vodi na meni 1/1 i dva sina… Da li ja mogu prodati tu kuću bez njih i šta njima dugujem po zakonu?
Poštovana, jedino vlasnik nepokretnosti ima pravo da proda svoju nepokretnost odnosno da sa njom raspolaže shodno sopstvenoj volji. Deca se u ovom slučaju ništa ne pitaju, niti polažu prava. Jedino ako jednom od dece poklonite nekretninu ili pak novac veće vrednosti i slično, tada se može raditi o povredi nužnog dela. Dok ravnomerno svojoj deci raspoređujete imovinu, ne može doći do povrede nužnog dela.
Poštovani
Nakon smrti mojih roditelja polovinu od dve njive koje su roditelji ostavili mojoj sestri i meni kao nasledstvo.
Ja sam sestri poklonila moju polovinu njive iz moga nasledstva.
Medjutim sestrinski odnosi su se u toj meri pogorsali, da je svaki kontakt prekinut, sestra me je čak i bezpravno tužila u sudu.
Ja želim da mi sestra vrati poklonjenu njivu.
Da li postoji mogućnost da mi sestra vrati poklonjenu njivu zbog grube neblagodarnosti.
Hvala
Poštovana, da bi se određeni ugovor o poklonu raskinuo putem suda, mora se dokazati gruba nezahvalnost poklonoprimca prema poklondavcu (da se teško ogrešio o njega, da ga tera na vršenje krivičnih dela itd). Savet je da angažujete advokata, te ukoliko ima realnih osnova, pokrenite pranični postupak raskida ugovora o poklonu.
Sin je pre 11 godina, dok je bio maloletan, pisan (kao deo domaćinstva) za oslobađanje dela poreza na prenos apsolutnih prava (za 15m2) kada je supruga kupovala kuću.
Da li sada ima prava na povrat PDV-a za kupce prvog stana u novogradnji.
Poštovani, u opisanom slučaju, sin nema pravo na ponovni povrat PDV-a.
U slučaju odbijanja investitora da završi zgradu 9 meseci nakon roka i neplaćanja penala, prema uredno sastavljenom ugovoru za legalnu gradnju stana u Kotežu, šta je bolje učiniti: tužiti ga sudu ili krivično prijaviti u policiji ili možda nešto treće?
I još jedno pitanje, šta se preduzima u slučaju ako je investitor insolventan pri raskidanju ugovora o kupoprodaji stana (pošto mi je to cilj)?
Poštovani, na Vaše pitanje se ne može odgovoriti na ovaj način. Angažujte advokata i posavetujte se oko daljih koraka i zaštite svojih interesa. Svakako je moguće da pokrenete parnični postupak pred sudom, ali ako tuženi (dužnik) nema imovine, ne možete se ni naplatiti. Jedino se putem krivičnog postupka odgovornost sa pravnog lica prebacuje na fizičko lice, što je vama svakako interes da uradite.