Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.978 Odgovor
Poštovani, nasledio sam od majke deo koji je ona dobila kolonizacijom, kuća i plac. ona ima većinski deo ‘pravo korišćenja državna svoina’po katastru! Ona je u toj kući zivela i ulagala, manjinski korisnici ne žive tu.i hoće rešavanje vlasništva! Kako mogu da otkupim manjinske delove i da uvedem 1/1 svojinu, mimo njihovog kočenja?
Ukoliko nemate mogućnost da na bilo koji način raspolažete svojim suvlasničkim delom ili delovima drugih suvlasnika a ne postoji mogućnost fizičke deobe opcija je postupak javne prodaje (civilna deoba) a nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća.Putem javne prodaje se može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju.Kao suvlasnik imate pravo preče kupovine svih udela nekretnine.
Poštovani,
Vlasnik sam uknjižene kuće 1/1 koju sam poklonom dobio od oca. Na istom placu je brat svojevoljno napravio kuću koja nije legalizovana, jer plac nije podeljen. Imao sam nameru da mu poklonim pola placa ali problem je na koji način. On ima prolaz na drugu ulicu, koji koristi već 30 godina ali koji delom ide preko manjeg placa koji je deo stečajne mase jedne fabrike. Da li postoji neki način da poklonim ili prepišem deo placa bratu i ako ne, da li ja mogu prodati moju kuću?
Poštovana, na delu parcele koja je u vlasništvu trećeg lica (preduzeća u stečaju) ne možete raspolagati, osim ako u stečajnom postupku ne proverite sa stečajnim upravnikom mogućnost otkupa tog dela parcele. Za vašu parcelu, jedino možete uraditi Skicu načina korišćenja (ako je moguće) i da svaki objekat dobije svoj deo parcele, te da tako utvrdite suvlasištva i da poklonite bratu određeni deo za korišćenje objekta.
Vlasnik sam poslovnog prostora-kancelarije na Novom Beogradu -20 m2. Potencijalni zakupac želi da plati unapred 6 meseci, a možda i godinu dana. U pregovorima insistira na tome da ako plati unapred po pravilu (mada ne znam kom, mislim da to niie ni tržišno pravilo) ima popust. Po meni plaćanje unapred osigurava ostanak u prostoru i plaćenu cenu zakupa bar za taj period. Pitanje je da li postoji neko „pravilo“ koje ipak reguliše taj popust?
Poštovana, ne postoje takva pravila oko „popusta“ na zakupu određenih nepokretnosti, jer je sve to stvar dogovora (volje) ugovornih strana.
Poštovani,
U ugovoru o poklonu napravljena je štamparska greška ta da moj otac dobija 1/3 njive(srednji dio),a treba da piše 1/3 njive(severni dio).
Tako je zavedeno i u katastru.
Kako je moguće ispraviti grešku.
Hvala
Poštovana Jelena, ukoliko je ugovor već sproveden u Katastru, nije moguće praviti Aneks ugovora već se mora uraditi nov ugovor, sa izmenama kako bi trebalo da stoji. Međutim, ako ugovor još nije sproveden u Katastru, moguće je uraditi Aneks sa željenim izmenama.
Poštovani,
na mojoj parceli je izgrađen bazen za seoski vodovod.Od početka se nisu poštovala mnoga pravila,a sad se spremaju da taj deo otuđe i da prebace u opštinske ruke.Može li to tako bez moje saglasnosti i kakva su moja prava?Zahvaljujem se na odgovoru.
Poštovana, ukoliko je detaljnim urbanističkim planom utvrđeno da će na tom mestu biti izgrađen objekat koji je vezan za državni (javni) interes, tada se može govoriti o eksproprijaciji. U tom slučaju, korisnik eksproprijacije (Grad) ima obavezu da isplati naknadu svim vlasnicima od kojih se uzima imovina zarad javnog interesa. Obratite se advokatu radi provere naznačenog, a ukoliko se ove činjenice potvrde, pokrenite postupak za naknadu štete.
Poštovani,
Suvlasnik sam jednog stambenog objekta, gde vlasništvo nije jasno definisano. Kada se jedna kuća sastoji iz dva stambena prostora, a objekat nije etažiran, gde je drugi suvlasnik svojim sredstvima dogradio novi deo kuće u kome on živi, na osnovu koje dokumentacije drugi suvlasnik može da tvrdi da mu osim novog dela kuće pripada i polovina starog dela?
Hvala unapred!
Poštovani, mora se sagledati Vaš osnov sticanja nepokretnosti, odnosno šta tačno piše u kupoprodajnom ugovoru ili drugom pravnom aktu kojim ste Vi stekli (staru) nekretninu. Od tog akta zavisi šta i kako možete dalje dokazivati u vlasničkoj strukturi i lako se može utvrditi šta je naspram tog kupljenog – nadograđeno.
Poštovanje,
Imam jedno pitanje u vezi sticanja vlasničkog prava. Žena stanuje u kući skoro već 20 godina i ne plača stanarinu. Ugovor o iznajmlivanju takodje ne postoji. Da li joj nakon izvjesnog vremena pripada kuća ili ne? Puno hvala.
Poštovana, postoji mogućnost sticanja vlasništva održajem. Međutim, jedino savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakonita je samo ona državina koja se zasniva na pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine (npr. kupoprodajni ugovor a ne zakup) i ako nije pribavljena silom, prevarom. Dakle, zakup nije osnov za prenos i sticanje svojine.
Poštovani, suprug je vlasnik kuće 1/2, kao i zemljišta oko kuće isto 1/2. Na polovini koja je naša (fizički je podeljeno dvorište) je izgradjena pomoćna zgrada koja je samo naša, ali je u katastru upisano vlasništvo isto 1/2. Pitanje je da li može to da predje i na koji način samo u vlasništvo mog supruga?
Poštovana, angažujte advokata radi sačinjavanja ugovora o deobi odnosno razvrgnuću suvlasničke zajednice. Svi suvlasnici treba da potpišu deobni ugovor, koji se mora overiti kod javnog beležnika u formi solemnizacije. Nakon overe, isti se dostavlja po službenoj dužnosti u Katastar radi izmene vlasničke strukture.
Poštovani,
Želim da kupim stan u novogradnji iz kredita koji bih ja podigla. Zakonski nemam prava na povrat pdv-a, ali suprug ima. Da li postoji mogućnost da suprug dobije povrat pdv-a na 40m2 stana (ukupna kvadratura 45m2) ukoliko stan uknjižimo kao zajedničku svojinu?
Unapred hvala!
Poštovana, ukoliko je samo suprug kao kupac na ugovoru (bez Vašeg imena) tada će on imati pravo na povrat PDV-a na 40m2 (bez obzira što će Vas Katastar knjižiti kao zajedničku supružničku svojinu i bez obzira što Vi imate nekretninu na svom imenu). Ukoliko na ugovoru budete oboje kao kupci, tada će suprug imati pravo na povrat PDV-a samo na deo koji kupuje (npr. kupuje 1/2 – tada ima pravo na povrat na 20m2 PDV-a).
Poštovani,
komšija je postavljajući novu ogradu ušao u moj posed u dužini od 12 m. Nakon omeđavanja moje parcele je to potvrđeno. Želim da deo ograde izmesti iz moje parcele, kako bih mogla ograditi po važećem premeru. Komšija nije voljan da je pomera, mislim da mirnim putem neće ići. Kako da ostvarim svoje pravo?
Obratite se advokatu radi pokretanja postupka deobe nepokretnosti ali i naknade štete (ukoliko istu dokažete da ste pretpreli uz čak i postupak smetanja poseda). U vanparničnom postupku postoji mogućnost utvrđivanja međe i/ili deobe a shodno veštačnju koje se mora uraditi od strane veštaka građevinske struke i geometra. Nakon donošenja sudske odluke, istu možete sprovesti na prinudan način uz asistenciju policije i javnog izvršitelja.
Postovanje Brane,
Suprug je prodao stan za 67.ooo. eura, koji je kupio pre godinu dana za 60.000. Posle 2 meseca sam ja kupila nov stan čija je cena 60.000 e i parking mesto 8.000e, za opremanje novog stana je potroseno 7000e za koje imamo fiskalne račune…Intresuje me da li smo u obavezi platiti porez na kapitalnu dobit ili možemo da izbegnemo zbog kupovine novog iako je on plaćen manje?
Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje poreska uprava ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Dakle, prvo bi se moralo utvrditi kako je razrezan porez na prenos apsolutnih prava da bismo Vam dali konkretniji odgovor. Poresko oslobođenje možete pogledati u članu 79. Zakona o porezu na dohodak građana.
Pri potpisivanju ugovora o kupovini stana, moja supruga se odrekla prava i saglasila da je isklkučivo moja. Da li je moguće promenti to i upisati se na zajedničko vlasništvo?
Stan još nije isplaćen i prelazi u vlasništvo po isplati i roku za iseljenje.
Poštovani, moguće je u skladu sa članom 7 stav 5. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture. Kada se bude izdavala uknjižbena dozvola od strane prodavca, zaključite Aneks ugovora i postupajte shodno naznačenom članu. Ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini.
Započeli smo predmetom restitucije 2014. godine u Nisu i stigli do završnog rešenja pre 2 godine da bismo ovih dana pronašli da je naš Advokat preminuo i da nas niko ni o čemu pa ni o njegovoj smrti nije obavestio. Mi živimo u Australiji i ne znamo sta i kako je najbolje da dodjemo do našeg predmeta. Molim Vas ako možete da nam date savet.
S postovanjem
Sonja Stojanovic
Poštovana, u slučaju smrti advokata, drugi advokat je preuzimatelj njegove kancelarije. Obratite se Advokatskoj komori Niša o dobijanju informacija ko je preuzimatelj kancelarije vašeg, sada pokojnog advokata.
Dobro dan jedno pitanje suprug mi je Slovak kupio mi je kuću u Srbiji, isplaćen mu je novac za kuću, sa tim da je svojeručno
potpisao kod advokata i pečatom kod notara da mu se isplatilo novac i da on nema nikakva potraživanje od mene. Da li on ima prava sada il ne?
Poštovana, ne možemo Vam dati odgovor na pitanje dok se ne izvrši uvid u potpisanu i overenu izjavu. Međutim, ako je suprug napisao i potpisao da nema dalja potraživanja po bilo kom osnovu, onda ne može ni putem suda da traži bilo kakvu isplatu.
Poštovanje
Aneks ugovor potpisan i overen od strane preduzeća investitora i kupca stana a ne overen u sud
Katastar zahteva dokument overen kod suda ,a to je sad nemoguće jer je preduzeće investitora ugaseno i ne postoji vise od 10 god. Kako to sad mogu da rešim, potrebno mi je za uknjiženje?
Hvala
Poštovani, obzirom da nemate overeni Aneks ugovora (a zakonski mora biti overen kod javnog beležnika ili ranije na sudu), predlažem da angažujete advokata te da sa tužbom radi utvrđenja prava svojine zaštitite svoja prava, a ukoliko je prošlo više od 10 godina imate i osnov sticanja putem održaja. Sve naznačeno je izvodljivo čak iako prodavac kao pravno lice više ne postoji (ako je firma ugašena).
Poštovanje. Pitala bih Vas kome treba da se obratim posto sam nasledila kuću i imanje u selu od majke. Sve je na moje ime uknjiženo. Imam kupoprodajni ugovor overen gde se navoodi ulaz u dvorište tj put. Taj put je koristio moj otac, moj deda. Komšija je izveo geometra i ispalo je da je 1,5m u njegovom. Od tada je zagradio put i ja nemam ulaz u dvorište. Hvala.
Poštovana, zakonski je propisano da svako mora imati zemljište za redovnu upotrebu objekta (pogotovo prilaz javnom putu-ulici). Ukoliko se ne možete dogovoriti sa komšijom, obratite se advokatu da putem tužbe nadležnom sudu uspostavite službenost kolskog i pešačkog prolaza do Vašeg objekta.
Poštovani, kupila sam dvorišni stan u kome pored mene živi jos 3 stanara, gospodja koja je pre 20god navodno izgradila pomoćne objekte(dve šupe) u zajednićkom dvorištu nije ih katastarski sprovela na svoje ime niti legalizovala iste a sad neće da ih deli.. Kome se obratiti jer mirnim putem ne možemo rešiti problem? Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana, možete se obratite građevinskoj inspekciji pogotovo ako su ti objekti nelegalni, međutim mora se voditi računa i šta sve od dokumentacije poseduje lice koje je izgradilo te pomoćne objekte. Postoji mogućnost sticanja svojine održajem, ali o tome se ne možemo izjasniti dok se ne izvrši uvid u osnov sticanja svih nepokretnosti.
Da li mene kao kupca koji kupujem lokal sleduju roletne na prozorima od izvodjaca radova?
Poštovani, sve je stvar dogovora. Praksa pokazuje da se roletne u novogradnjama stavljaju i ulaze u cenu, međutim to i ne mora da bude tako.
Poštovani,
Investitor je zainteresovan za izgradnju nove zgrade na mestu postojeće.Da li je neophodna saglasnoat svih stanara?
Unapred hvala!
Poštovani, ukoliko investitor želi da gradi na postojećoj parceli nove stanove, prvobitno treba da otkupi sve stanove i parcelu (a to svakako zahteva saglasnost svih vlasnika sadašnjih stanova). Svakako, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
Poštovani Gospodine Krunić, živim u Švajcarsku, pre 7 godine prodala sam njivu čoveku iz mog sela napravili smo ugovor u prisustvu 2 svedoka i ostavila mu punomoćje da prevede na njegovo ime, iz nemarljivosti punomoćje više ne važi nije preveo na njegovo ime a obradjuje njivu i ne plaća porez pošto je na moje ime. Pitanje je da li imam pravo da mu vratim pare i da ga obavestim pismenim putem da mu stavljam zabranu da obradjuje njivu. Unapred vam zahvaljujem.
Poštovana, obzirom da ugovor nije ni zaključen, predmetna njiva nije prometovana, Vi ste i dalje vlasnik a svako treće lice treba da se suzdrži od bilo kakvih radnji. Dakle, Vi treba da plaćate porez na imovinu a onaj ko je uzurpirao nekretninu, da istu vrati u prvobitno stanje i da snosi pričinjenu štetu (ako je ima), ili mu čak tražite i arendu.
Imam porodičnu kuću u kojoj živim sa porodicom meni je pripao sprat a sestri prizemlje ja sam finansirao obnovu krova a sestra neće da učestvuje u obnovi da li može da izbegne plaćanje ili mora po zakonu da učestvuje u obnovi krova hvala unapred ako može neko objašnjavanje
Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova. Dakle, utvrdite iznos neophodnog ulaganja putem veštaka i obratite se advokatu.
Poštovani, moja majka i njena rodbina su nasledili tetku.
Deo rodbine se nije izjasnio o nasledstvu, već su nasledili kao prećutno pravo.
Pojavio se kupac.
Mi smo jedini u Srbiji, neki su u Slo, Austriji, R Srpskoj.
Kako izvesti prodaju kad oni nisu u Srbiji?
Dvojica braće moje majke, oni su prećutno nasledili, a nisu srodnici sa njom prvog reda, već braća od tetke žele da se odreknu svog dela u njeno ime, da li je to moguće i kako izvesti?
Ukoliko je doneto rešenje o nasleđivanju i ako je ono konačno (bez obzira ko je od naslednika na kakav način prihvatio nasledstvo), ono se tada ne može menjati. Prodaju nepokretnosti možete da organizujete ili dolaskom svih prodavaca (naslednika) u RS ili preko specijalnog punomoćja koje će svaki od vlasnika overiti kod notara u zemlji gde se nalazi (ili lakša varijanta – u srpskoj Ambasadi/konzulatu) sa pečatom apsotill-a ako je potreban (nije potreban ako se overa vrši u Ambasadi).
Poštovanje ,
Da li banka može na 1/4 novca koji je uzet kao stambeni kredit od iste za kupovinu stana, da stavi hipoteku na ceo stan, i da li može taj stan nesmetano da se proda i na kraju da se vrati kredit banci?
Poštovani, stambeni krediti uvek zahtevaju upis založnog prava – hipoteke banke kao poverioca. Da li će to biti upisano na odnosno nekretninu koja se kupuje ili na neku drugu (a ovu da prodate bez hipoteke) to je stvar dogovora Vas i banke. U praksi se hipoteka uvek stavlja na celu nekretninu kako bi banka na što bolji način obezbedila svoje potraživanje.
Molim vas sa pravne strane
Da li ja imam pravo da imovinu ne prodam da se predomislim iako sam rekla da hoću i iako je moj advokat već išao na pregovore sa mojim punomoćjem?
Pregovori koji prethode zaključenju ugovora ne obavezuju,svaka ih strana može prekinuti kad god hoće.Ali strana koja je vodila pregovore bez namere da zaključi ugovor odgovara za štetu nastalu vođenjem pregovora.Odgovara za štetu i strana koja je vodila pregovore u nameri da zaključi ugovor pa odustane od te namere bez osnovanog razloga i time drugoj strani prouzrokuje štetu.Svaka strana snosi troškove priprema za zaključenje ugovora,zajedničke troškove snose na jednake delove.
Kako izvršiti brisanje ostale zabeležbe u katastru kada nema veze sa vlasnicima upisanim u katastar. Da li katastar briše posle određenog vremena po službenoj dužnosti naprimer posle 10 godina? Jel ostaje ostala zabeležba trajno ili samo sudski?
Poštovani, zabeležbe u Katastru se ne brišu po automatizmu, već je potrebno dostaviti odluku kojom se to brisanje dozvoljava (odnosno brisovnu dozvolu). Takve akte npr. izdaje sud o brisanju zabeležbe vođenja sudskog postupka, ili banka i izvršitelj ako postoji zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja nepokretnosti i slično.