Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.057 Odgovor
Želim da kupim stan od majke na kredit od banke … ukoliko mi banka uopšte odobri kredit. Da li kršim neki zakon ukoliko mi banka odobri kredit za kupovinu mamminog stana?
Poštovana, takva mogućnost postoji i to je apsolutno ispravan, zakonit pravni posao, ali samo pod uslovom da banka u svojoj politici poslovanja to dozvoljava. Međutim, imajte na umu da je tada učešće mnogo veće od standarnih 20% koje sve banke zahtevaju.
Poštovani,
Majka mi je ugovorom o poklonu novca poklonila novac za prevremenu isplatu stambenog kredita skoro u celom iznosu kredita. Sada želim da taj stan prepišem na nju. Da li to možemo izvesti sporazumnim raskidom ugovora o poklonu i „vraćanjem“ stana umesto novca?
Poštovani, na takav način se ne može raskinuti već zaključen i sproveden ugovor o poklonu, već se mora zaključiti novi ugovor o poklonu stana i isti overiti kod javnog beležnika, s tim da sada verovatno imate 1.5% poreza na poklon, jer nekretninu poklanajte majci (ona je Vama drugi nasledni red ako imate svoju porodicu tj. potomke).
G.Krunicu,prodavac stana(pokojni) nije imao potomke,devet je naslednika i svi su regularno upisani u katastar.U katastru su,medjutim,prilikom unošenja delova iz ostavinskog rešenja izgrešili. Nakon naše primedbe,rekli su nam u katstru da je rešenje pravosnažno,ali zabeležba i dalje stoji. Šta činiti dalje? Hvala.
Poštovani, obratite se advokatu da formalno pravno podnese zahtev Katastru za ispravku greške (bez obzira što je njihovo – katastarko rešenje pravnosnažno) jer se oni moraju voditi izvršnom ispravom – rešenjem suda i po tom rešenju moraju da postupe (pogotovo ako su pogrešno uneli imena stranaka, njihove udele, lične podatke i slično).
Da li stanodavac može da raskine ugovor na neodredjeno vreme ako u ugovoru nisu navedeni razlozi zbog koih može da me iseli, a u zakonu stoji da satnodavac može da raskine ugovor ako podstanar ne plaća redovno kiriju i račune.
Poštovani, zakupodavac ima pravo da raskine takav ugovor ali Vam mora ostaviti rok za iseljenje odnosno mora se ispoštovati otkazni rok.ZOO propisuje: „Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.“
Prodajem plac u Bresnici Kragujevac kupac je Kinez da li on može da prevede taj plac na sebe mislim da li javni beležnik može da overi ugovor?
Poštovani, državljani NR Kine mogu biti vlasniti nepokretnosti u Republici Srbiji, ali ne mogu biti vlasnici (kao ni drugi strani držvaljani) placa/zemljišta bez objekta. Dakle, mogu biti kupci kuće, stana, garaže i objekata na placu, ali samog placa – građevinskog i/ili poljoprivrednog zemljišta, ne.
Pitanje u vezi već kupljenog stana, da li možemo da tužimo bivšeg vlasnika stana koji nam je stan prodao u raspadnutom stanju prikrivenom?
Poštovana član 482. ZOO propisuje:Kad se posle prijema stvari od strane kupca pokaže da stvar ima neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari(skriveni nedostatak) kupac je dužan pod pretnjom gubitka prava da o tom nedostatku obavesti prodavca u roku od 8 dana računajući od dana kad je nedostatak otkrio.Prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne 6 meseci od predaje stvari, izuzev kad je ugovorom određen duži rok.
Poštovani,
Radi se o garsonjeri u potkrovlju u nadogradnji na šestom spratu koja je po takozvanom Veljinom zakonu uknjižena kao 1/1 svojima pre desetak godina. U projektu je bio zacrtan i lift koji nije napravljen samo su ležišta za lift izradjena. Danas mi je rečeno da stan ne može da se proda i da nijedan notar ne može da overi kupoprodajni ugovor zato što je taj zakon ništavan pa me interesuje alternativa, inače u nadogradnji je negde oko 9 stanova. Unapred zahvalna Danijela.
Poštovana Danijela, ne možemo se izjasniti bez uvida u celokupnu dokumentaciju kojom raspolažete. Međutim, ukoliko je stan upisan tj. uknjižen u Katastru, nemoguće je da se ne može prometovati (zaključiti kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika).
Poštovanje, kako prodavac nekretnine da se zaštiti u vremena od potpisivanje kupoprodajnog ugovora do uplate novca na račun prodavca?
Hvala
Poštovani, savet je da u ugovor uneste odredbu člana 125. Zakona o obligacionim odnosima, odnosno odredbu koja propisuje: kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Dakle, ostavite tačan rok za isplatu cene (sa kaparom). Ukoliko se cena ne plati od strane kupca, zadržavate kaparu i raskidate ugovor.
Mnogo mi da pretražujem pa Vas molim da mi odgovorite na moj problem. Ispunio sam sve, baš sve, uslove za upis stana u Katastar, ali mi je u Katastru rečeno da to može da uradi samo investitor. Investitor je u stečaju – Stankom gradnja i stečajni upravnik to hoće da uradi ali samo za značajnu sumu…
Postoji li drugi način za uknjižbU?
Hvala.
Poštovani, predlažem da angažujete advokata i da isti podnese tužbu radi utvrđenja i upisa prava svojine u Katastar. Ukoliko posedujete sve neophodnu dokumentaciju, a stečajni upravnik ne želi vansudski da upiše i prizna Vaše pravo svojine, jedino Vam preostaje tužba kako je već napisano. Advokat će Vam objasniti šta znači izlučno i razlučno potraživanje u stečajnom postupku.
Poštovani, živim u zgradi 35 godina, toliko je zgrada i stara. Zgrada broji 33 stana. Problem sa prokišnjavanjem traje preko 10 godina. Radjene su sanacije, krpljenja, uglavnom bezuspešno. Svaki majstor koji izadje na lice mesta predlaže kompletnu zamenu krova koji mnogo košta. Svaki stan treba da izdvoji 750 eura, što je u ovom trenutku nemoguće. Da li ja kao stanar mogu sudskim putem da potražujem i izdejstvujem sredstva koja stambena zajednica treba da obezbedi?
Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu.Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.Profesionalni upravnik odgovoran je stambenoj zajednici odn vlasniku posebnog dela zgrade ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.
PoštovanI,
Ćerka je kupila stan i uknjižen je u katastru.
Vrsta prava:Držalac
Oblik svoine:Privatna
Udeo:1/1
Kako se obratiti katastru i sa kojom dokumentacijom da se vrsta prava promeni u svojina?
I da li to ona može podneti sama uz molbu ili da popuni neki zahtev u katastru Novi Beograd?
Hvala
Jasmina
Poštovana, obratite se advokatu. Naime, potrebno je proveriti kakvim je ona pravom raspolagala u momentu kupovine nepokretnosti, ukoliko je upisana privatna svojina (kako i navodite u odeljku „obliku svojine“) onda ne morate ništa ni preduzimati oko posebnog dela – stana, moguće je da se onda takva zabeležba odnosi na ceo objekat/zgradu. Bez uvida u osnov sticanja i vlasništva na parceli ranijeg vlasnika, ne možemo se konkretnije izjasniti.
Poštovani
Živim u zgradi na četvrtom spratu(poslednji sprat),imam problem jer plafon je počeo da prokišnjava. Svaki put kada pada kiŠa meni je poplava u stanu. Obratio sam se upravniku zgrade više puta koji me maksimalno izbegava uz razne izgovore.Kako da rešim problem?
Poštovani, usmeravamo Vas na odredbe člana 15. i 60-69. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Materija je kompleksnija i nije moguće da Vam na ovaj način detaljno odgovorimo. Posavetujte se sa advokatom, jer je potrebno preduzeti određene aktivnosti shodno naznačenim zakonskim članovima.
Dobar dan,koliko se čeka uknjižba stana na teritoriji opštine Zemun?
Hvala.
Poštovana, zakonski rok donošenja rešenja je do 30 dana, a u praksi – može biti i nekoliko meseci.
Roditelji su pola kuće poklonili-prepisali meni pola bratu, kuća je po vertikali podeljena
ja hoću da opremim – sredim svoj deo. Brat sada hoće da uzme tavan iznad moje polovine kuće. Da li on to može pravno?
Zar svakom ne pripada deo tavana iznad svoje polovine?
Molim Vas potrebna mi je pomoć i da li treba da pribavljam još neke papire i potpise roditelja?
Ne možemo se konkretno izjasniti dok se ne utvrdi kako je tačno upisan objekat u Katastru.Ukoliko je potkrovlje upisano pitanje je kako je podeljeno da li se vodi kao stan + potkrovlje ili ne(odn da li je sama kuća izetažirana na dve posebne jedinice). Ukoliko je ceo objekat samo upisan sa pola-pola tada brat nema pravo bez Vaše saglasnosti širiti svoju polovinu(koja se zna samo fizički)jer pravno/papirološki nije podeljeno.Savetujte advokata i uradite Sporazum o načinu korišćenja.
Poštovanje,
Prilikom kupovine nekretnine koja se nalazi na zemljištu javne svojine, koja su naša prava, gde kao kupci nabavljamo istu tu nekretninu?
U našem slučaju je u pitanju kuća za rušenje, na zemljištu javne svojine (železnice Srbije), koju bi porušili i postavili montažnu kuću.
Koji bi bio pravni sled aktivnosti (prenos apsolutnih prava, notar, projekat, dozvole, ponude itd) do momenta „ključ u ruke“?
Poštovani, ne možete kupovati/graditi objekat na zemljištu u javnoj svojini (u svojini Republike Srbije). Prvo treba da otkupite takvu parcelu ako je moguće (što je vrlo retko, pod izuzetnim okolnostima), da uradite konverziju prava u privatnu svojinu, a tek onda možete graditi na istoj. Kada postanete vlasnik takve parcele, tražite dozvolu za rušenje stare kuće pa sve za gradnju nove – lokacijski uslovi, projekat, dozvole za gradnju i mnogo drugo.
Nasledio sam sa bratom stan od roditelja u Bgd. Brat je brz moje saglasnosti počeo da izdaje stan. Ne znam ništa o mogućem ugovoru ili prihodima. Zelim otkupiti svoj dio stana od njega (on nema mogućnost da otkupi od mene), ali on odbija da izbaci podstanare. Kako postupiti? Da li direktno kontaktirati advokata ili treba upozoriti podstanare da sledi proces? Da li je sigurno da mogu izbaciti podstanare ili i oni imaju neka prava? Brat odbija saradnju.
Odgovor na Vaše pitanje zahteva advokatsku konsultaciju jer imate pravo i na naknadu štete (izdaje se Vaš deo stana bez Vaše saglasnosti a brat uzima celokupnu zakupninu iako Vama sleduje polovina), zatim morate utvrditi kakav ugovor o zakupu imaju podstanari – koja su njihova prava ali i obaveze oko plaćanja, rokova trajanja zakupa i iseljenja, a nakon svega toga – imate mogućnost javne prodaje nepokretnosti (ako je fizički ne deljiva) te da u tom postupku otkupite bratov udeo.
Poštovani,
Imam jedno pitanje da li može komšija da me tuži ako mu ne dozvoljavam da preko mog dvorišta hoće prokopa kanalizacuju hvala na odgovoru
Poštovani, ukoliko komšija ima ispunjene zakonom propisane (legalne) uslove za priključenje na gradsku kanalizacionu mrežu, načelno mu to pravo morate dozvoliti, jer u suprotnom će imati pravo da putem suda zatraži uspostavljanje stvarne službenosti, s tim da na Vašem delu parcele ne sme biti nikakva šteta jer u protivnom, istu je dužan nadoknaditi.
Poštovani, prilikom pregovora sa investitorom oko kupovine stana na kredit, investitor insistira na predugovoru bez kapare, već da se učešće od 20% vrednosti stana uplati 5 dana od overe predugovora. Međutim, ne želi da se u predugovoru pojavi klauzula da će iznos učešća vratiti ukolko banka ne odobri kredit. Molim Vas za savet.
Poštovani, ugovor je saglasnost volje dve strane, ukoliko nema saglasnosti, nema ni ugovora. Svaka ugovorna strana ima pravo da traži određene uslove kupoprodaje a investitori obično imaju ugovore u koje retko upisuju rokove završetka, isključuje penale u slučaju kašnjenja i slično. Savet je ili da insistirate na kapari ili da odsutanete od kupovine i nađete drugu nekretninu.
Poštovani,
Kupio sam nov stan od investitora u kome nikad niko nije živeo, ali nakon kupovine stana saznao sam da investitor kao pravno lice ima dug prema zgradi i profesionalnom upravniku za održavanje zgrade.
Moje pitanje je da li sam ja dužan da platim taj dug, ili plaćam samo račune nakon datuma overe ugovora?
Hvala unapred
Poštovani, kupci plaćaju utrošak svih režijskih troškova od momenta primopredaje/preuzimanja poseda nepokretnosti, koji se vrši zapisnički između kupca i predstavnika prodavca (investitora). Dakle, sve pre nego što ste Vi preuzeli posed stana, nije na Vama obaveza plaćanja bilo kakvih troškova režije (pogotovo ne ako se npr. struja trošila radi završetka zgrade i stanova, kao i voda itd..).
Porodična kuća sa dva sprata,dva posebna ulaza,ozakonjena 2023 jer nije imala upotrebnu dozvolu, dva vlasnika po 1/2.fizički podeljena,čak i plac,postoji ograda. Pitanje glasi:Kako u katastru upisati da je svako od dva vlasnika, vlasnik svog dela 1/1 jer potencijalnom kupcu na kredit banka tako odobrava bolje uslove? Hvala unapred,na odgovoru!
Potrebno je uraditi Sporazum o razvrgnuću imovinske zajednice koji se overava kod javnog beležnika a kasnije se sprovodi u Katastru. Sporazumom se tačno definiše koje lice je vlasnik kog posebnog dela a možete kao sastavni deo sporazuma uvrstiti i skicu geometra o načinu korišćenja parcele. Međutim neke banke ni to ne dozvoljavaju za kredit(prvobitno proverite da li je sve napisano podobno za banku).Ukoliko nije onda radite etažiranje i preparcelaciju(dosta skuplje i duže traje).
Otkupom stana još 1993. godine overeno je 7 primeraka od kojih stranka dobija tri od toga jedan ostaje II opštinskom sudu ostala dva se overavaju. Znači kada se overi ugovor i kasnije dobije rešenje o porezu znači da je Opština jedan od ugovora prosledila poreskoj upravi tada to znači da je stan uknjižen?
Poštovana Mirjana, ugovor o otkupu stana se posebno dostavlja poreskoj upravi radi utvrđivanja i plaćanja poreza, a posebno se mora dostaviti Katastru (ranije sudu: Zemljišno-knjižnom odeljenju) radi upisa vlasništva. Kupac je taj koji mora dostaviti ugovor na knjiženje, i ako je poreska uprava razrezala porez to nikako ne znači da se stan uknjižio u Katastru na ime kupca (ranije na sudu).
Kako da prenesem na svoje ime od pokojnog oca koji je davno preminuo brojilo za struju na postojećoj kući?
Poštovani, savet je da sa rešenjem o nasleđivanju iza svog oca, odete u nadležni „EPS“ i da tako prijavite novog vlasnika – sebe, kao korisnika usluga. Ne postoji drugi način, jer i EPS traži pravni osnov (za prenos vlasništva) a kako bi se izvršio i prenos strujemora/brojila na drugo lice.
Poštovani,
Posedujem polovinu stana i želeo bih da otkupim i drugu polovinu, međutim stan je neuknjižen. Da li neka banka želi da stambeni kredit za sopstvenu nekretninu koju neko želi da otkupi a da je pritom neuknjižena?
Prvo je neophodno da se uradi uknjiženje nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Poslovna banka mora imati potpuno legalnu i uknjiženu nekretninu kako bi se ista mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom, a radi obezbeđenja banke
Poštovanje,
Interesuje me da li banke daju kredite za montažne kuće, zemljište za te kuće, i tako to?
Kreditni smo kupci, cene stanova su haos, pa čisto da znamo da li da gledamo onda za montažne.
Poštovana, pitanje morate uputiti bankama kod kojih želite da uzmete kredit, a koliko sam upućen, neke banke daju kredite za montažne kuće.
Moj otac je kupio plac u Resniku pre 50 god i ćošak placa koji ima 70m2 nije ogradio i tu je prošao put gas kanalizacija vodovod elektrika…
Da li ima prava da ogradi taj deo placa za koji ima uredne papire i ako je sve sto sam naveo prošlo preko placa i uradjen asfalt?
Hvala unapred
Poštovani Srđane, da biste ogradili naznačeni deo placa, prvo morate da se uverite da li je taj deo planskim aktom Grada opredeljen kao deo za javni put-javna površina ili ne. Ukoliko jeste, ne smete naznačeni deo da ogradite jer se radi o postupku ekspoprijacije. Tada imate pravo na naknadu štete, pa je savet da se obratite advokatu radi utvrđivanja činjeničnog stanja i pokretanja sudskog postupka (mora se odrediti i građevinsko veštačenje na okolnosti utvrđivanja visine štete).