Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Konkurisali smo za subvencije majkama za kupovinu prve nekretnine po osnovu rodjenja deteta.
I sada im je sporno zato što u ugovoru piše porodično stambena zgrada i pomoćna zgrada (znači 2 objekta) a u katastru piše zemljište pod zgradom i drugim objektom. Kako to da ispravimo?
Poštovana, naznačeno nije greška već se tako opisuje zemljište ispod kuće i pomoćnog objekta (zemljište pod zgradom-objektom). Svaki objekat, pravno gledano, ima i zemljište ispod i to u površini gabarita kuće/objekta. Takvo zemljište se posebno opisuje i vlasničkim listom nepokretnosti ali i kada se prometuje u ugovoru. Obratite se advokatu radi više pojašnjenja i realizacije predmetne subvencije (koja je značajna u učešću).
Poštovani,
Da li, kada se vrši prenos vlasništva, novi vlasnik nekretnine automatski preuzima i plaćanje svih računa, struja, info… Ili to može biti odvojeno. Da se jedno lice vodi kao vlasnik, a na drugo vode računi. Nešto mi je glupavo zakomlikovalo, je mislim da se prenosom nekretnine prenose i sve obaveze plaćanja računa, ali ne mogu biti sigurna. Već sam dobila različite informacije.
Hvala najlepše,
Olgica
Poštovana, prenos vlasništva u Katastru ne znači po automatizmu da se vrši i prepis svih usluga kod javnih komunalnih preduzeća. Preduzeća ne znaju da je izvršen prenos vlasništva odnosno promena vlasnika i to obično u praksi, treba kupac da sprovede kupoprodajnim ugovorom i da potpiše nove korisničke ugovore na svoje ime. Naravno, sve obaveze do tog momenta moraju biti isplaćene da bi se mogala preneti usluga na ime kupca (novog vlasnika).
Poštovani, Prodajem stan. Potpisan je ugovor izmedju kupca i prodavca. Kupac diŽe hipoteku na stan. U ugovoru je naznačeno da prodavac mora isplatit prodavca za 40 dana od potpisivanja ugovora. Kredit se odužio,šta se dešava kad istekne taj rok za isplatu a prodavac nije platio?
Poštovana, možete ili sačekati da se kredit isplati ili tražiti raskid ugovora zbog neispunjenja obaveza kupca kao i naknadu štete (ako Vam je šteta pričinjena a ona se može i dokazati). U zavisnosti da li imate pravo na kaparu (ako je dogovorena ugovorom) možete istu zadržati i raskinuti ugovor.
Dobar dan,
Da li predlažete kupovinu uknjženog stana putem stambenog kredita u zgradi čije rešenje o ozakonjenju nije pravosnažno. Zgrada ima upotrebnu dozvolu.
Pozdrav,
Erika Taboroši
Poštovana, ne vidim posebnu zadršku oko kupovine takvog stana, s tim da će banka možda zahtevati da rešenje o ozakonjenju bude pravnosnažno a sve zbog upisa zaloge-hipoteke u korist banke kao poverioca. Načelno, savetovao bih da se takva nekretnina kupi.
U kupoprodajnom ugovoru garaža mi se vodi na adresi 112a, kako su ozakonili zgradu u rešenju piše da na toj adresi nema ni jedno garažno mesto, a da u ulazu 114 imaju dve garaže, a nekada se vodila jedna na 112a moja i na 114 jedna. Kako sad da ozakonim garažu na drugoj adresi? Hvala unapred
Poštovani,
posle smrti roditelja sestra i ja smo nasledile kuću. U ostavinskom rešenju piše pola-pola, ali u katastru je posle dobijanja upotrebne dozvole upisano kao zajednička svojina.
Da li je i na koji način moguće u katastru izvršiti promenu da ne piše zajednička svojina nego 1/2 , kako bih ja mogla da prometujem svoj deo., jer sa sestrom ne postoji mogućnost bilo kakvog dogovora,
Hvala na odgovoru
Obzirom da ste Vaša sestra i Vi upisane kao zajedničari, prvo biste morale da uradite sporazum o deobi nepokretnosti kako biste opredelile svoje suvlasničke udele (na pola-pola). Takav sporazum sačinjavaju advokati, a on se overava kod javnog beležnika a sprovodi se u Katastru. Naznačenim sporazumom možete odmah utvrditi i pravo korišćenja parcele. Suvlasnici sporazumno određuju način deobe stvari, a u slučaju da se ne može postići sporazum, odlučuje sud.
Poštovani.. Kupila sam stan od investitora na osnovu važeće građevinske dozvole.. Stan još uvek nije dobio upotrebnu dozvolu.. Šta činiti.. Pozdrav
Poštovana, odgovor na Vaše pitanje zavisi šta Vam piše u kupoprodajnom ugovoru. Obično se stavlja rok od strane investitora do kada isti ima obavezu da izvrši etažiranje zgrade, odnosno pre toga, da dobije upotrebnu dozvolu. Ukoliko je taj rok protekao, treba sagledati šta sve nedostaje i zbog čega nije izdata upotrebna dozvola. Tek nakon toga, mogu se preduzeti određene radnje (pa i pred sudom radi naknade štete i neuknjižavanja nepokretnosti).
Zdravo, Da li je moguće prodati vikendicu bez ijednog papira o nasledstvu? Jer su pre 20 godina moj deda i njegov drugar pravili na jednom placu dve vikendice, a papir postoji samo od jedne vikendice.
Poštovani, nekretninu može da proda samo vlasnik nepokretnosti. Ukoliko određeno lice nema valjani pravni osnov kako je neku nekretninu stekao (odnosno vlasništvo), istu samim tim ne može ni prometovati u bilo kom smislu trećem licu. Dakle, prvo se mora utvrditi postojanje nečijeg prava vlasništva da bi dalje to pravo mogao da otuđi. Angažujte advokata radi pokretanja postupka utvrđivanja prava svojine pred sudom.
Nakon smrti moga oca ja kao jedino dete i moja majka smo pozvane za ostavinsku raspravu. Šta ja treba da kažem da se prihvatam nasledstva, a majka želi da ustupi meni svoj deo? Šta treba da kaže moja mama?
Poštovana, nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor jer isti zahteva prethodno pravno pojašnjenje oko ustupanja određenog dela nasledstva i odricanja od nasledstva. Angažujte advokata radi konslutacija, nije svejedno kako ćete se odreći/ustupiti svoje deo trećem licu, jer naznačeno za sobom povlači različite pravne, poreske i druge posledice.
Poštovani,
Ja sam u periodu posle jula 2006 god. bila kratkotrajno vlasnik jednog stana (ne duže od godinu dana) i zanima me da li pri kupovini zvanično svog prvog stana u novogradnji od investitora imam pravo na povraćaj PDV-a?
Hvala unapred!
Poštovana, obzirom da ste nakon jula 2006. godine već imali vlasništvo nad stanom, sada nemate pravo na povrat PDV-a kupovinom drugog stana u novogradnji, jer ne ispunjavate uslove propisane članom 56a, stav 2. tačak 1. Zakona o PDV.
Poštovani, moja sestra ima neka dugovanja i gone je izvršitelji. Nema imovine ali će imati jednog dana, posle smrti naših roditelja. Nagovaram ih da imovinu prepišu meni da ne bi posle bilo problema, ali oni to ne razumeju. Šta moze da se dogodi jednog dana ako nas dve na ostavinskoj raspravi budemo naslednici? I mogu li se tada zaštititi ili će biti kasno?
Poštovana, svi poverioci se putem izvršitelja mogu naplatiti iz celokupne imovine dužnika, bez obzira kako je neko imovinu stekao i kada. Ključno pitanje je samo oko zastare potraživanja, te s toga je savet da se obratite advokatu radi konsultacija oko svih detalja (rokova naplate – zastare potraživanja i drugo). Nismo u mogućnosti da Vam damo precizniji odgovor.
Poštovani
dobar dan. Kupila sam stan u sivoj gradnji pre 3 godine i naravno potpisala kupoprodajni ugovor kao kupac. Stan još uvek nije uknjižen tj. zgrada još uvek nije dobila upotrebnu dozvolu. Kada sam kupila stan, sin nije bio punoletan i nismo mogli da dobijemo povraćaj PDV-a, znači morala sam ja da potpisujem ugovor. Da li pri uknjiženju može stan biti na njegovo ime i tako dobiti povraćaj PDV-a? Ako je moguće tako nešto, koja je procedura?
Unapred zahvalna,
Ivana
Poštovana, nažalost, u ovom momentu (obzirom da je već potpisan i overen konačni kupoprodajni ugovor) nije moguće da se prava za povrat PDV-a prenesu na sina. Naime, u momentu zaključenja ugovora sin bi morao biti kupac, punoletni državljanin, a kupoprodajna cena bi se trebala isplatiti sa bankovnog računa kupca a ne trećeg lica (osim ako postoji ugovor o jemstvu). Pri uknjiženju, ugovor se ne može menjati jer je isti već zaključen i ima punovažno pravno dejstvo.
Poštovani,
Zanima me koji je najbezbedniji način za kupovinu stana koji je pod hipotekom i na šta treba obratiti pažnju, koji su rizici i procedure?
Unapred hvala
Poštovana, odgovori na Vaša pitanja se nalaze u tekstu koji je objavljen na blogu 4zida. Izvolite link:
https://www.4zida.rs/blog/stan-pod-hipotekom-da-li-je-sigurno/
Poštovani,
Tašta je prodala kuću pre 10ak godina.
Danas je stiglo rešenje o izvršenju. Naime ispostavilo se da trenutni stanari nisu nikada platili račun za komunalije (odnošenje smeća).
Kada je otišla kod advokata koji je radio kupoprodajni ugovor on je rekao da ništa ne može i da je njena krivica što nije prepisala. Da li je ovo tačno i šta se može uraditi?
Poštovani, obično nije posao advokata da menja i korisničke usluge na ime kupca a nakon kupoprodaje. U praksi, taj deo posla se posebno dogovora. U najgorem slučaju, treba da platite ceo iznos dugovanja prema izvršitelju, te da podnesete tužbu nadležnom sudu protiv sadašnjeg vlasnika(Vašeg kupca) a radi regresa naplate – da kupoprodajnim ugovorom dokažete da Vi niste vlasnik, već da je to kupčeva obaveza i da Vam isti nadoknadi sve troškove. Probajte prvo sa advokatskom opomenom.
U sastavljenom ugovoru prodavca navedeno je da ja kao kupac njemu dajem bezuslovno pravo da može da izvrši prenamenu zajedničkih delova objekta, promenu namene već izgradjenih delova i da se odričem svih zajedničkih prostorija osim prostora koji sluzi za komunikaciju.
Da li je prodavac dužan da u ugovoru navede ponaosob koji objekti pripadaju pod zajedničke objekte i zajedničke prostorije?
Poštovani, ukoliko i nije napisano šta sve čini zajedničke delove zgrade u ugovoru, savet je da pogledate član 3. tačka 16. Zakona o stanovanju i održavanju stamebnih zgrada. Naznačenim članom tačno je propisano šta sve čini zajedničke delove zgrade, pa je lako zaključiti na šta se u ugovoru zajednički delovi odnose (osim na „komunikaciju“ do stana – stepenište, lift, hodnik..)
Stan koji nameravam da kupim nalazi se u suterenu i ima zaseban ulaz sa ulice preko zidovima ogradjenog dvorišta i nema dodirnih tačaka sa ostalim stanovima, osim što se nalazi u istoj zgradi. Na koji način ja sebe mogu da pravno osiguram u kupoprodajnom ugovoru i da dvorište koristim isključivo ja i da kasnije mogu da ga dogradjujem po sopstvenoj zelji?
Poštovani, ukoliko je dvorište upisano u Katastru kao deo koji pripada stanu kao posebnom delu zgradu (a verujem da nije, jer to i nije praksa) tada jedino možete obezbediti saglasnost 2/3 dela svih članova skupštine stanara a da biste isključivo Vi mogli raspolagati tim delom. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, kao što je naznačeno dvorište, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.
Poštovani,
Nasledila sam polovinu kuće od majčinih roditelja.
Ali u njoj već 20 godina živi brat od ujaka, koji mi nije dozvolio da se uselim, i koristim deo kuće koji mi propada.
U katastru je zavedeno kao gradjevinsko zemljiste I dalje.
Htela bih da pokrenem postupak za prodaju nekretnine.
Šta bi prvo trebalo uradili?
Geometar I nacrt projekta?
Hvala vam!
Ukoliko se u kući nalazi lice koje za to nema nikakav pravni osnov (nije vlasnik, nema ugovor o zakupu, nije plodouživalac) tada možete pokrenuti sudski postupak radi smetanja poseda i iseljenja iz nepokretnosti uz asistenciju izvršitelja i policije. Niko ne može vlasniku ograničavati pravo da raspolaže svojom nepokretnošću. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka. Kasnije, morate pokrenuti proces deobe nekretnine i njene javne prodaje, takođe uz angažovanje advokata.
Poštovani, želim Vam sve najbolje i unaprijed zahvaljujem na odgovoru.
Pretpostavljam zakon je silvan u Srbiji i B-H. Izgleda Opština / Mostar/ ima namjeru da nam oduzme dvorište /gradska kuća i parcela/ da bi pravili prilaz na Neretvu i pješački most. Da li mogu to uraditi bez dogovora sa vlasnikom i da li mogu to uraditi bez naknade? Da li ja mogu da se protivim tome, na koji način ili je to već izgubljena bitka? Puno hvala. Pozdrav. Sanja
Poštovana, ukoliko se radi o postupku eksproprijacije – oduzimanje privatne imovine u korist javnog interesa, tada možete jedino da dobijete određenu naknadu za oduzeti deo imovine. Angažujte advokata, nemojte bez istog ulaziti u postupak jer se u praksi dešava da se veći iznosi mogu naplatiti putem suda nego u upravnom postupku pred Opštinom (mora se uraditi veštačenje i utvrditi realna tržišna vrednosti oduzetih nepokretnosti).
Čovek koji namje prodap plac je preminuo pre 14 godina. Mi smo ove godine hteli da taj plac uknjižimo a na njemu se nalazi kuća koju smo mi napravili. Da li je potreban potpis njegove supruge za uknjižbu tog placa? Ja sam je kontaktirala ona ne želi ni da čuje. Inače sve drugo je u redu, plac je isplaćen u celosti Veoma bi mi značilo da mi odgovorite da znam odakle krenuti.
Poštovana, ukoliko je ugovorom izdata bezuslovna saglasnost da se kupac može uknjižiti u Katastru kao vlasnik, tada Vam ne treba bilo čija dalja saglasnost. Angažujte advokata da pogleda ugovor i ukoliko je isti u redu, da se putem e-šaltera u Katastar preda zahtev radi upisa prava svojine. Ukoliko ugovor nema naznačenu klauzulu, tada biste morali tužiti prodavčeve naslednike da dozvole upis prava svojine na Vaše ime.
Da li se može uknjižiti objekat a vlasnik parcele i vlasnik objekta nije isti? Deda nam je poklonio dio parcele ali nije odradjena parcelacija?
Lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu (građevinski objekat) na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio.
Poštovani,
Suprug bi hteo da kuću prepiše na mene ugovorom o poklonu, ali kuća je još uvek uknjižena na prethodnog vlasnika. Da li je neophodno da se on prvo uknjiži pa da tek onda overavamo ugovor o poklonu, ili je dovoljno dostaviti osnov sticanja tj. ugovor o kupoprodaji? Unapred hvala.
Poštovana, dovoljno je da javnom beležniku dostavite osnov sticanja u originalu (kojim dokazujete pravni kontinuitet sticanja nepokretnosti) i da se zaključi ugovor o poklonu sa Vašim suprugom. Ne morate čekati da se prethodni ugovor sprovede u Katastru da biste dalje sa nekretninom mogli da raspolažete u smislu pravnog prometa.
Poštovani, imam problem legalizovao sam kuću i podelio na dva dela tj na dve stambene jedinice. Sad mi je došao porez za kuću 4 puta skuplji, kako mogu promeniti u katastru da mi se ne vodi stan nego porodična kuća jel u stvari i jeste porodična kuća u naselju Bresnica Kragujevac 4. Zona 230kw. Molim za pomoć i hvala unapred
Poštovani, deoba nekretnine se radi etažiranjem – dobijanjem više posebnih jedinica, te ne možete u jednoj kući imati 4 posebne kuće, već 4 posebna stana (kao posebne etažne jedinice). Nakon legalizacije/ozakonjenja, nije moguće dalje ponovo vršiti izmenu elaborata.
Poštovani,
od oca sam nasledio deo nekretnine u gradu u Srbiji.Zgrada je trošna i sklona padu a ja plaćam redovno porez na imovinu.Hteo bih da da tu imovinu prodam ili poklonim državi ili nekoj instituciji koja će se starati o tome.Kako da to najcelishodnije izvedem.
Poštovani, svoju nekretninu možete prodati trećem licu (fizičkom i/ili pravnom), možete pokloniti i državi i drugoj ustanovi, ali o tome morate da usaglasite volju sa državnim pravobranilaštvom ili rukovodiocem ustanove kojoj želite da poklonite nekretninu.
Poštovani gospodine imam plac 5 ari i na njemu kuću 58 kvadrata i tih 58 kvadrata zemljišta se vodi građevinsko zemljište a ostalo livade treće klase hteo bi nekretninu i plac prepisati na ćerku koja ima hr državljanstvo a potom bi tražila RS državljanstvo da li tu ima nešto sporno jer ovde sam pitao ali mi nisu mogli odgovoriti hvala i pozdrav
Poštovani,shodno Vašem pitanju,deluje da se može prepisati nekretnina na Vašu ćerku jer se zemljište vodi kao gradsko građevinsko (podnamena – livada – okućnica) a postoji objekat na parceli. Državljani Hrvatske imaju reciprocitet sa Republikom Srbijom oko sticanja prava vlasništva na nepokretnostima. O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim zemljama postoji uslov uzajamnosti.
Poštovanje Bane,
Može li strana firma bez svog ogranka u SRB kupiti nekretninu?
Neophodno je da postoji reciprocitet,što znači da naši državljani takođe u toj zemlji odakle strano lice dolazi mogu posedovati nekretninu.
Kod stranih pravnih lica potrebno je takođe da imaju registrovanu delatnost u RS da imaju poslovni račun i na njih se odnose isti poreski propisi kao za domaća pravna lica.Izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer strano fizičko, odn pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta (njive, vrtovi, voćnjaci).