Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovani,
Vlasnik sam dvorišnog stana, pored pomenutog u istom dvorištu se nalaze još 3 stana. U sve stanove se ulazi iz dvorišta. Interesuje me da li bi mogao izvršiti promenu namene stana u poslovni prostor, tako da mogu izbiti vrata, kako bi se u takav novi poslovni prostor moglo ulaziti sa ulice, bez saglasnosti vlasnika ostalih stanova ili mi je za sve navedeno (promenu namene prostora i izbijanje vrata ka ulici) potrebna njihova prethodna saglasnost?
S poštovanjem,
Dragan
Poštovani, obzirom da ste suvlasnici na parceli a možda i na objektima (ukoliko nisu etažirani) tada morate imati saglasnost svih suvlasnika sa parcele oko prenamene prostora. Samo ukoliko ste u Katastru upisani u 1/1 dela na objektu i parceli, tada Vam ne treba ničija dodatna saglasnost.
Poštovanje,
Pre 3 godine kupljen je stan u novogradnji.
Plaćena je administrativna taksa (povratne pošte nakon moje uplate nije bilo).
Uvidom na e-katastar vidim da jedino meni od svih stanara u novoj zgradi i dalje stoji zabeležba da je pokrenut postupak za upis kupovine stana u moju korist.
Datum pokretanja postupka je datum sa ugovora o kupovini.
Da li sam ja uopšte vlasnik stana ili postoji problem sa dokumentacijom?
Odgovornost notara ili Katastra?
Hvala Vam
Poštovana, obzirom da nemamo uvidu u dokumentaciju radi utvrđivanja problema oko sprovođenja Vaše uknjižbe, obratite se putem e-šaltera katastru, odnosno preko e-primedbi, iznesite svoj problem i sačekajte njihov odgovor. Možda se radi o prostoj tehničkoj grešci, jer ne biste dobili u protivnom taksu za plaćanje.
Da li, kao investitor, imam pravo da novoizgrađen stan i lokal prodam bliskom saradniku po nižoj ceni od tržišne sa obračunatim PDV-om na tu nižu cenu?
Poštovani, takva kupoprodaja je moguća s tim da poreska uprava ima pravo da zahteva plaćanje većeg PDV-a obzirom da osnovica za obračunavanje istog ne sadrži popuste i druga umanjenja cene, koji se primaocu dobara ili usluga odobravaju u momentu vršenja prometa dobara ili usluga. Ako se za konkretna dobra, odnosno usluge ne može utvrditi tržišna vrednost, tržišna vrednost utvrđuje se za slična dobra ili usluge (npr. koliko košta sličan stan u novogradnji..).
Poštovani,
Moj brat je oteo mom ocu svu ustedjevinu i onesposobio ga. Zbog nedostataka dokaza, tužilastvo, na svim nivoima, odbilo je njegovu žalbu kao neosnovanu. Moj otac sada želi da ostvari povraćaj poklona tj stana koje mu je svojevremeno poklonio. Kako to pravo da ostvari kada ne može da dokaze nasilje u porodici?
Raskid ugovora o poklonu možete jedino putem suda da zatražite ukoliko imate za to osnova. Posavetujte se sa advokatom, jer kod ovih slučajeva mora se dokazati gruba nezahvalnost poklonoprimca u odnosu prema poklonodavcu (ako nema pisanog traga, onda eventualno svedocima…). Imate mogućnosti, a koliko su realne, proverite pre podnošenja tužbe sa vašim izabranim advokatom.
Poštovani,
Kupili smo kuću preko konkursa (za treće dete) 2021 godine i hipoteka je na 5 godina, pošto nije bio veliki izbor kuća kupili smo šta je bilo u ponudi. Sad imamo priliku da kupimo veću kuću pa me interesuje da li možemo prodati kuću iako je pod hipotekom?
Poštovana, pretpostavljam da je upisana i zabrana prodaje i slično raspolaganje nekretnine u periodu od 5 godina. Obično se to i zahteva od države ili Pokrajine pri kupovini nekretnina, ako se preko konkursa kupoprodaje i realizuju.
Poštovani,
kupujem vikendicu za 15.000 evra, vlasnici su bračni par, dakle dve osobe su prodavci. Da li je plaćanje svakom prodavcu odnosno mužu i ženi po 7.500 evra moguće gotovinski ili se to računa kao zbir od 15.000 evra pa mora preko transfera u banci. Novac imam od prodaje dela nekretnine koje sam nasledio pre nekoliko godina.
Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma ukazuje da lice koje se bavi prodajom nepokretnosti, ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Obzirom da biste mogli napraviti i dve kupoprodaje, svaka na po 7.500,00 evra, smatram da nemate problem realizovati pravni posao u gotovom novcu.
Poštovani,
Dobio sam rešenje od katastra o odbijanju prava upisa svojine iz razloga što je u ugovoru iz prvog prometa (prvi ugovor u pravnom sledu) upis uslovljen Potvrdom o isplati kupoprodajane cene.
Moj prodavac i prodavčev prodavac su pali u stečaj koji je okončan.
Pitanje: od koga tražiti potvrdu o isplati kupoprodajne cene kada prodavčev prodavac više ne postoji? Hvala i srdačan pozdrav
Poštovani, ukoliko ne postoji zakonski pravni sledbenik prodavca, onda se kod javnog beležnika ne može dalje prometovati nepokretnost, pa Vam jedino preostaje da se putem tužbe nadležnom sudu, utvrdi postojanje prava svojine (po osnovu tužbe radi utvrđenja prava svojine ili putem održaja). U konkretnom slučaju, tužena bi bila Republika Srbija, pa je svakako predlog da se obratite advokatu kako bi isti pokrenuo parnični postupak.
Postovani,
Radi poreskog oslobodjenja kod placanja poreza na prenos apsolutnih prava kod kupovine prvog stana potrebno je dostaviti uverenja da kupac nije obveznik poreza na imovinu na teritoriji opstina gde je sve ziveo.
Razlicite gradske uprave ce dostaviti to uverenje na razlicite dane, da li postoji rok u kom se dobijena uverenja moraju dostaviti PU kako ne bi zastarela?
Mogu li izvaditi uverenja I pre overe KP ugovora? Hvala
Poštovani
Ja sam državljanka Austrije, moja sestra Srbije, nedavno nam je preminula majka. Obe smo bile pozvane kod notara i sve podelile na pola,kako kuću, tako i poljoprivredno zemljište. Ona je dobila od katastra rešenje da je uknjiženo na njeno ime, ja nisam. Meni je poznato da za strance je procedura drugačija, interesuje me gde da se ja javim i informišem se o mojim pravima i obavezama,jer i ja moram da plaćam porez.
Hvala
Sladjana
Poštovana, strani državljani ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta (samo izuzetno), pa je i pitanje da li ćete dobiti rešenje iz Katastra. U vezi objekata – kuće, stana itd možete biti upisana kao vlasnica, ali to nećete moći na čistom poljoprivrednom zemljištu. Obratite se Katastru putem e-šaltera (primedbe – da niste dobili rešenje) ili advokatu da u Vaše ime uputi dopis radi utvrđivanja trenutnog stanja.
Da li se može prodati stan koji je u procesu legalizacije?
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od značaja šta se tačno prodaje – da li je stan uknjižen u Katastru ili nije (odnosno nije ni etažiran i ne postoji kao poseban deo zgrade). Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (osnov sticanja nekretnine prodavca), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Dobar dan, Pošto sam nasledila 3/24od oca a većinski vlasnik želi da proda svoj deo ja ne, da li budući vlasnik mora da mi ostavi prolaz za moj deo? Hvala.
Poštovana, postavlja se pitanje kakva je nepokretnost na samom terenu, da li Vi kao suvlasnica imate poseban ulaz ili koristite zajednički, da li imate odvojenu stazu ili ne. U svakom slučaju, zemljište koje služi za redovnu upotrebu utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti a ako to nije ugovoreno primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište za redovnu upotrebu zgrade/objekta.
Ja sam državljanin Kanade ali sam upisan i kao državljanin Srbije prema rodenju roditelja. Ne posedujem ličnu kartu Srbije pošto stalno živim u Kanadi.Imam nameru da kupim nekretninu u Srbiji i da je koristim samo povremeno. Da li mogu da kupim zemljište/vikendicu ili stan i uknjižim na moje ime iako nemam ličnu kartu niti stalni boravak u Srbiji?
Poštovani, ukoliko imate i državljanstvo Republike Srbije, nemate nikakvih prepreka da sa važećim srpskim dokumentom (obzirom da nemate ličnu kartu, onda sa pasošem) kod javnog beležnika overite ugovor o kupovini određene nepokretnosti. Međutim, ako ćete se identifikovati kao državljanin Kanade (sa pasošem Kanade), možete kupiti samo stan i/ili kuću, ali ne i zemljište bez objekta (ni građevinsko ni poljoprivredno).
Vertikala se zacepila i u prizemlju je voda izlila i otišla na parket. Kako živi vani kasno je uočeno i komšiji je napravljena šteta. On je pokidao cijeli parket u sobi i traži da mu se stavi novi parket za cijelu sobu, kao da mu i uradi nove kuhinjske elemente. Stanari su većinom saglasni da se uradi ali i mišljenja smo da bar kuhinjski elementi nisu toliko oštećeni kao i da nema potrebe za parketom u cijeloj sobi. Da je bio u stanu ne bi došlo do svega ovoga. Kakvo je Vaše mišljenje?
Poštovani, procenu materijalne štete može da uradi sudski veštak građevinske struke a koji svojim nalazom utvrđuje kolika je šteta nastala, da li je potpuna (što se tiče kuhinje ali i parketa) i u kojoj meri je realno da se šteta nadoknadi. Sudski veštak je jedini relevantan organ za vašu situaciju.
Dobar dan, moj pokojni otac je pre 15 godina kupio stan, koji nije bio uknjižen. Imam celu dokumentaciju osim potvrde, da ga je otac isplatio. Imam samo neku priznanicu od banke koju sad katastar neće da prihvati. Žena prodavac je posle prodaje napustila Srbiju a pretpostavljam da je i ona sada pokojna. Šta mogu preduzeti, da konačno uknjižim stan?
Unapred zahvalna
Nada
Obzirom da postoji određeni kupoprodajni ugovor o kupovini stana(mora biti overen i po formi i po sadržini u skladu sa Zakonom) a kupac se nikada nije upisao kao vlasnik nekretnine jedino preostaje da putem tužbe nadležnom sudu a radi utvrđenja prava svojine dokaže da je isplatio stan u celosti te da traži da se putem sudske presude uknjiži kao vlasnik predmetne nepokretnosti kod nadležnog Katastra.Ukoliko prodavac nije živ morate naći njegove naslednike i da njih formalno tužite.
Kupili smo stan u suterenu zgrade, lift ne koristimo jer nema pristup suterenu, da li smo u obavezi da plaćamo održavanje lifta? Hvala na odgovoru.
Zakon ne prepoznaje oslobađanje od plaćanja troškova održavanja zgrade po etažama. Zajednički troškovi (investicioni i tekući fondovi), dele se na sve stanove podjednako. To znači da i održavanje i popravku lifta plaćaju svi stanari, nevezano od toga na kom spratu žive. Međutim, možete dogovoriti sa upravnikom zgrade i skupštinom stanara da Vam taj trošak ne uračunavaju u tekuće i investiciono održavanje.
Poštovani,
Posle smrti roditelja dobili smo pola kuće moj brat a pola ja, moj otac je napravio testament, međutim moj brat je sve vrijeme živio kod mojih roditelja, tako da on sada kaže da je on u tu kuću ulagao, sada hoće mene da tuži zato sto ja neću da njemu sve dam. Da li on može mene da tuži?
Poštovana, ukoliko brat želi da Vas tuži, na njemu je teret dokazivanja da je imao određena lična ulaganja u nekrentinu a koja ulaganja na sudu mora i da dokaže. Nije dovoljan dokaz to što je živeo u toj nekretnini, već da je svojim novcem vršio značajna ili bilo kakva ulaganja (npr. adaptacija krova, renoviranje podova, kupatila, dograđivanja itd). Dokazivanje se vrši računima, izjavama – kupljenim materijalom, plaćanjem radnika i slično.
Poštovani, Našli smo stan u zgradi koja ima upotrebnu dozvolu, medjutim stan koji smo našli nalazi se u potkrovlju i trenutno nije legalizovan. Da li postoji mogućnost da ga legalizujemo i koliko dugo traje proces? Ostali stanovi su uknjiženi.
Postavlja se pitanje da li je taj stan napravljen od tavana(da li je izvršena prenamena prostora), da li za to postoji saglasnost Skupštine stanara stambene zajednice kao i da li postoji etažni elaborat koji je odobren od Službe za građevinarstvo. O naznačenom, potrebna Vam je dvotrećinska većina Skupštine stanara. Dakle, ne možemo Vam precizno odgovoriti ali smo Vam ukazali na prvobitne uslove za legalizaciju. Sam proces legalizacije i etažiranja može da traje i nekoliko meseci.
Poštovani,
Vlasnik sam 7/8 placa na kojoj se nalazi stara kuća(koja je za rušenje) i novija kuća u kojoj živi moj brat koji je vlasnik 1/8. Investitor je zainteresovan za lokaciju, ali mene interesuje kako da se postavim prema bratu. On ima 1/8, ali njegova relativno nova kuća zauzima više od 1/8 placa. Kako da se postavim, koliko da mu ponudim, a da ga ne oštetim? Da li on može da me ucenjuje i da traži mnogo više nego što mu pripada?
Hvala
Poštovana, nismo u mogućnosti da Vam damo precizan odgovor. Angažujte veštaka građevinske struke ili ovlašćenog procenitelja da izađe na teren, realno sagleda stanje na terenu i proceni Vam nekretninu. Tek nakon toga, možete preduzeti dalje mere oko eventualne deobe kuće sa bratom, ili otkupa ili prodaje trećem licu. U slučaju nemogućnosti deobe, morate se deliti putem suda (i javne prodaje) a o čemu smo već nekoliko puta pisali u odgovorima na sajtu 4zida.rs.
Dobro veče, nasledio sam jedan sprat od kuće. Kuća ima 3 sprata, na prvom i drugog spratu imamo struju, a na mom delu nema. Da li bih ja mogao da se priključim na taj postojeći kontrolni sat (kupio bih svoje kontrolno brojilo) s tim da se drugi naslednik ta dva sprata ne slaže sa tim?
Poštovani, ovakve stvari morate proveriti u EPS-u koji je nadležan za postavljanje redovnih ali i kontrolnih brojila (zavisi od mnogo faktora – jačine trafoa, da li postoje uslovi za priključenje, da li je objekat legalan ili nije itd). Ne možemo Vam se konkretnije izjasniti na postavljeno pitanje.
Komišija, koji ima stan ispod mog prozora želi da iskoristi kosinu krova koja ulazi metar ispod mog prozora, da napravi stan koji ima tu visinu. Da li ima pravo jer time po visini ulazi na šesti sprat?
Ja sam planirala da produžim dnevni boravak i napravim terasu tako što bih skinula limeni krov.
Poštovana, bez uvida u stvarno stanje na terenu i dokumentaciju kojom raspolažete o pravu vlasništva na tom objektu, ne možemo Vam dati precizan odgovor. Uvek se za takve radove mora dobiti i građevinska dozvola, pa je pitanje da li se bilo koji radovi mogu preduzimati u skladu sa urbanističkim planom.
Poštovani,
Imam nekretninu u Srbiji i dopustila sam osobi da živi tamo privremeno dok se kuća ne lagalizira i može je kupiti od mene. Vlasnik sam kuće i kuća je proknjižena legalno na moje ime. Proces legalizacije traje predugo i sad mi on 3 godine živi besplatno i želim da mi plaća stanarinu ili se odseli, a on ne želi. Nikada nismo potpisali nikakav ugovor, samo poruke imamo. Da li on ima ikakva prava na legalno preuzimanje kuće nakon toga vremena ili da se ne mora iseliti?
Sticanje nekretnine održajem znači da savestan držalac nepokretne stvari na koju drugi ima pravo svojine stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina.Zakon propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom,prevarom ili zloupotrebom poverenja.Zakupac nema pravo nikada da stekne vlasništvo(koliko god tamo bio)a možete ga izbaciti putem tužbe sudu i prinudnim iseljenjem.
Pitanje u vezi povrata PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine:
Supružnici zajednički kupuju stan sa po 1/2 idealnih delova i pri tome stiču pravo na poresko oslobađanje na površinu do 40 m² .
Da li u tom slučaju oni imaju pravo na poresko oslobađanje na dodatnih 15 m², imajući u vidu da je porodica dvočlana?
Hvala!
Supružnici se oslobađaju na ukupno 40m2 jer su suvlasnici na po 1/2 dela (svaki supružnik na po 20m2), a samo ukoliko imate i npr. dvoje dece kao članove domaćinstva, onda možete da podnesete zahtev za povraćaj PDV-a i za njih na ukupno još 15m2 (npr. svako dete na po 7,5m2).
Poštovani hteo bih da pitam da li ja kao zakupac nekog objekta mogu da taj isti izdam trećem licu.
Poštovani, ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu. Dakle, pitanje je šta Vam piše u ugovoru o zakupu, da li išta piše u vezi podzakupa. Ukoliko ne piše, imate na to pravo jer Vam to zakon omogućava.
Stan je u prizemlju zgrade na uzbrdici.Ispod je komšija u suterenu,izgradio je uz zgradu dodatnu prostoriju koja nije legalizovana.Bojim se da bi mogao da gradi jos jedan sprat i zatvori moja dva prozora koja se nalaze iznad te ploče koju je dogradio uz suteren.Da li postoji pravni lek da se blokira njegov nastavak nadogradnje?On gradi 1/1svojoj parceli, okućnica suterena je njegova,odstojanje od mojih prozora je nepostojece ako krene nadogradnja,objekat je zalepljen uz donju stranu zgrade.
Poštovani, teško je na ovakav način dati jasan odgovor na Vaše pitanje. Međutim, smatram da se prvo mora utvrditi kakvom dokumentacijom raspolaže Vaš komšija koji je izgradio dodatnu prostoriju (ako je nelegalna, obratite se građevinskoj inspekciji). Blokiranje nastavka gradnje zakonitim putem jedino može da uradi građevinska inspekcija a ukoliko Vam je naneta i materijalna šteta, možete da tužite komšiju za naknadu iste.
Poštovani,
Kad su dva stana spojena u jedan poslovni prostor, a ima tri suvlasnika na oba stana-koja su sad jedan poslovni prostor, zanima me da li svaki od njih ima pravo glasa na skupštini etažnih vlasnika?
Nije od značaja koliko je u stvarnosti objekata napravljeno spajanjem 2 ili više već kako su suvlasnici upisni na etažnim jedinicama u Katastru. Vlasnik posebnog dela ima 1 glas u skupštini. U slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova,to lice ima onoliko glasova u skupštini koliko ima posebnih delova u svojini.U glasanju kada je poseban deo zgrade u susvojini suvlasnicima pripada odgovarajući deo glasova za taj poseban deo srazmerno njihovom udelu u susvojini.
Komšijina kuća je sagradjena na medju ali krov prelazi u moje dvorište. Napravio sam fontanu do njegove strane ali fontana je odaljena od njegovog objekta i ne šteti mu. Problem je što on hoće da me tuži za fontanu pa pitam da li ja njega mogu jer mu je kuća na medju i krov njegov prelazi u moje dvorište.
Poštovani, prvo se mora utvrditi da li je komšijina kuća sagrađena u skladu sa urbanističkim aktom, jer ne bi smelo da se dira u Vaše vlasništvo i prelazak u Vaš deo parcele, po bilo kom osnovu (pretpostavka je da je njegova kuća nelegalna/ili samo nekim delom). Drugo, u slučaju ometanja državine, postoji način da se putem tužbe nadležnom sudu zaštite Vaša prava, a svi rokovi za pokretanje tog postupka su relativno kratki (30 dana za pokretanje tužbe). Obratite se advokatu.
Moj otac je preminuo pre 21 godinu.Naslednici stana smo ja,majka i sestra.Želimo da prodamo taj stan koji se još uvek vodi na njegovo ime.Da li mi plaćamo porez na kapitalnu dobit prodajom tog stana?
Poštovana, porez na kapitalnu dobit se ne određuje za naslednike koji su nekretninu stekli u prvom naslednom redu. Obzirom da ste nasledili nekretninu iza svog oca i supruga, kao prvi nasledni red, nemate porez na kapitalnu dobit shodno članu 72a Zakona o porezu na dohodak građana.