Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovanje. Da li je nekretninu koja se vodi kao vikend kuća u vikend naselju moguće preknjižiti u stambeni objekat kako bi kupac za nju mogao da podigne stambeni kredit?
Prenamena objekta je moguća,potrebno je izraditi Idejno rešenje.Lokacijski uslovi su dokument koji izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove.Lokacijski uslovi su nužan dokument jer su u njemu sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta,Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje.Poslednji korak u ovom postupku čini registracija promene namene prostora u Katastru nepokretnosti.
Zdravo, želimo da iskoristimo pomoć države za mlade parove, ali kredit mora da podigne suprug pa me zanima da li ja mogu biti suvlasnik stana i na taj način da iskoristimo pomoć države ili stan može i mora da se vodi na mene bez obzira što on podiže kredit?
Poštovana, predlog je da pogledate sve uslove konkursa za koji želite da podnesete kandidaturu. Pretpostavka je da nema problema oko upisa vlasništva, da može biti i pola/pola ili na drugačiji način upisano vlasništvo. Postoje različiti konkursi države a samim tim i propisani uslovi.
Da li stan koji je uknjižen 1/1 može da se kupi na kredit, kada uđem u katastar nepokretnosti piše da zgrada nema dozvolu za upotrebu, ali vlasnica mi je poslala papire o ozakonjenju objekta i ima sačinjen elaborat o stanu gde piše da stan može da se koristi, ima papire komplet o legalizaciji stana.
Poštovani, deluje iz Vašeg pitanja da može, ali poslovna banka koja odobrava kredit, zahtevaće da se upotrebna dozvola ili ozakonjenje upiše u Katastru, da zgrada i poseban etažni deo budu u celosti ispravno upisani, kako bi se nesmetano mogla upisati zaloga/hipoteka banke. Pokušajte eventualno u dogovoru sa bankom, da na neku drugu podobnu nekretninu upišete hipoteku banke, a ovu kupite.
Invetitor je nedavno kupio od suvlasnika njihov deo,i sad hoće putem licitacije da se proda kompletan plac. Napominjem da smo i mi bili u pregovorima sa istim našli rešenje o kvadratima za naš deo, ali problemi počinju kada mi tražimo 1 stan odmah. On sad ne da ništa nego hoće da ide sve na javnu prodaju. Kakva su moja prava?
Poštovani, bez uvida u dokumentaciju kojom raspoložete, nismo u mogućnosti da Vam damo konkretan odgovor. Javna licitacija se pokreće u slučaju kada fizička deoba nepokretnosti suvlasnika nije moguća. Potrebno je da raspolažemo sa više detalja radi dobijanja preciznijeg odgovora.
Poštovani, majka mi se preudala i preminula, sa očuhom je kupila plac koji se vodi na njega, nemaju zajedničku decu, a očuh nema svoju. U katastru je upisano da na suvlasnički deo ima upisano pravo na plodouživanje. Da li on mozže prodati to bez moje saglasnosti? Ostavina je u procesu, ne znam da li treba da se to navede pošto smatra da njemu pripada ceo plac posto je ugovor o kupoprodaji na njega, sa njenim pravom plodouživanja. Plac se nalazi u Hrvatskoj. Hvala unapred.
Poštovana, plodouživanje je lična službenost, koja se veže za ličnost a ne za nekretninu. Smrću lica u čiju korist je upisano plodouživanje, isto postaje bespredmetno i može se brisati u Katastru. Dakle, vlasnik nepokretnosti ima pravo prodati nekretninu bez ičijeg daljeg pitanja ili odobrenja.
Poštovani,
U listi nepokretnosti u katastru su upisana četiri vlasnika. Ako kupujem stan od njih da bi potpisala Ugovor šta mi treba?
Poštovana, ukoliko od preostalih suvlasnika kupujete udele na nepokretnosti, pored ugovora o kupoprodaji koji se overava kod javnog beležnika, potrebni su vam osnovi sticanja nepokretnosti (kada su i kako stekli prodavci svoje udele – da li su ih stekli u bračnoj zajednici ili van iste, kao i da li se udeli vode kao njihova posebna imovina npr. stekli su ih poklon, nasledstvom..).Takođe, trebaju Vam njihovi lični dokumenti- očitane lične karte ili pasoši.
Poštovani,
U okolini našeg stana se prodaje montažna – limena garaža u nizu koja nije legalizovana. Pretpostavljamo da je postavljena na javnoj površini. Da li je u tom slučaju moguća legalizacija (tj. da li postoji bilo kakva opcija za legalizaciju tog objekta)? Napominjem da je garaža tu oko 50ak godina (kako tvrdi prodavac).
Poštovana, verovatno da ne postoji mogućnost legalizacije takve garaže, jer su se godinama širili urbanistički planovi i na svakih nekoliko godina, isti su podložni promenama. Ukoliko je tu predviđeno širenje puta ili neka druga javna površina, neće moći da se legalizuje već samo da se koristi dok se ne sruši (ukoliko se ikada poruši).
U procesu sam ostavinske rasprave preminulog strica bez dece i prijavjeni naslednici, osim mene su moja rodjena sestra, sestra od tetke (moj stric je imao brata (mog oca) i sestru (moja tetka) i njegova supruga. Kuću je podigao i potpuno opremio moj deda pre stričeve ženidbe (stric se oženio sa svojih 40-tak godina) i kuću je nasledio stric 1/1 posle dedine smrti. Koliki je zakonski predvidjeno moj deo i mojih sestara a koliki stričeve supruge?
Unapred hvala.
Andjelka
Poštovana Andjelka, prvi nasledni red: ostaviočeva deca i bračni drug nasleđuju na jednake delove. Drugi nasledni red: ostaviočev bračni drug nasleđuje polovinu zaostavštine, a drugu polovinu na jednake delove nasleđuju ostaviočevi roditelji. Treći nasledni red: ostaviočevi deda i baba sa očeve strane (očeva loza) nasleđuju polovinu zaostavštine, a drugu polovinu nasleđuju deda i baba s majčine strane (majčina loza). Pogledajte članove 8-18. Zakona o nasleđivanju.
Možete li mi molim Vas reći na osnovu kojih kriterijuma se odredjuje da li je neki stambeni objekat fizički deljiv ili ne?
Unapred hvala.
Andjelka
Poštovana, u tom smislu postoji više faktora, npr. da li postoji mogućnost stvaranja posebnih ulaza (u kuću) koliko ima i suvlasnika, da li postoji mogućnost da se napravi i toliko sanitarnih čvorova koliko bi trebalo da bude stambenih jedinica, zatim da li je ta investicija ekonomski isplativa (ili je sama investicija deobe skuplja od samog objekta) i drugo. Procene ove vrste rade sudski veštaci građevinske struke.
Pozdrav, kupio sam plac od vlasnika na koga se i vodi u katastru, on umro, njegova 2 sina umrla, a oni imaju troje dece, svi živi. Da li mogu da se tuzže deca(unuci) ako oni nemaju rešenje o nasledjivanju od dede na očeve, nit je pokrenuta ostavina? Kako se u takvim situacijama utvrdjuje identitet? Hvala
Poštovani, prvo je potrebno pokrenuti ostavinsku raspravu iza pokojnog, kako bi se utvrdilo ko su naslednici. Ne znači da bi svi unuci bili naslednici, zato i ne možete sve da ih tužite (dok se ne okonča ostavinska rasprava). Nakon pravnosnažnog okončanja ostavinske rasprave, možete da podnesete tužbu radi utvrđenja prava svojine protiv konkretnih lica (taj rok ne zastareva).
Pozdrav, kako rešiti situaciju kada ja kao stvarni vlasnik placa, imam na svojoj parceli udela od 5/8, a trojica komšija po 1/8, iako oni imaju svoje placeve i niko mi ne spori moje pravo? Da li je katastar dužan da po izricanju sudske presude, po toj presudi i uklnjiži u zemljišne knjige ili zadrzava pravo da odluči kako on misli da treba ne obaziricu se previše na presudu? Hvala na odgovorima
Poštovani, sudska presuda se mora sprovoditi u svakom smislu, bezuslovno. Deluje mi da je potrebno, u Vašem slučaju, uraditi razvrgnuće/deobu imovinske zajednice ako već komšije imaju svoje posebne parcele (u stvarnosti) a i na Vašoj su upisani u po 1/8 delova. Deobom odnosno razrgnućem, svako dobija svoje parcele u 1/1 dela.
Poštovani, da li bi ugovor o poklonu nepokretnosti, od bake, overen od strane notara u Srbiji , bio pravosnažan u Crnoj Gori, gde se nalazi nekretnina, a obe smo državljanke Srbije? Njen odlazak u Crnu Goru nije moguć, pa me zanima rešenje problema? Kod nas piše da se overa kod notara radi u mestu nepokretnosti, a to u ovom slučaju ne dolazi u obzir.
Poštovana, predlažem da Vam advokat sačini punomoćje koje će javni beležnik u Srbiji da overi, pa sa tim punomoćjem u Crnoj Gori da zaključite ugovor o poklonu (određeno lice/punomoćnik umesto bake -poklonodavca da ode u Crnu Goru sa punomoćjem overenim u Srbiji i da tako završi celokupan postupak poklona).
Pokojna majka 2015. prodala placeve, kupci nisu preveli, prošla je ostavinska rasprava. 2021. donet katatarski papir vlasnici bratanac i ja. Pre ostavinske smo pozivali vlasnike da se upišu i nisu. Bratanac maloletan I ne može da potpiše kod notara kao svedok, tužili i po rešenju imaju pravo prevoda ali i da im mi isplatimo odštetu njima u visini od 13500 din. Kako da napišem žalbu i odbijem oštetu, a ujedno naplatim poreze i takse 24000 jer ih nisu prevodili?
Poštovani, nismo u mogućnosti da Vam damo smernice za pisanje žalbe. Obratite se advokatu. Svakako, imate i Vi pravo na naknadu štete za plaćene obaveza poreza, a koje je sadašnji vlasnik bio dužan da plaća.
Poštovani, to znači da objekat nije u celosti legalan te da je potrebno uraditi postupak legalizacije.Postavlja se pitanje šta se poseduje u vezi nepokretnosti, da li ima građevinska dozvola, kada je izdata i kada rađena dogradnja/proširenje objekta i drugo. Angažujte geometra i/ili projektanta radi pokretanja postupka ozakonjenja (nije uvek sigurno da se može legalizovati objekat u celosti, na to utiče dosta faktora – vlasništvo na parceli, regulacioni plan npr. proširenje ulice..)
Da li postoji mogućnost da neko prepiše kuću koja se nalazi u Srbiji na nekoga ko se nalazi u drugoj državi i nije u mogućnosti da bude fizički prisutan?
Predlažem da se obratite advokatu radi sačinjavanja punomoćja. Svakako se u punomoćje mora uneti tačan opis nekretnine koja se prodaje/poklanja(sa savim katastarskim podacima, po kojoj ceni se prodaje). Punomoćje se može overiti kod notara u mestu gde živite u inostranstvu (prevedeno na jezik države u kojoj živite, najverovatnije i snabdeveno sa pečatom – Apostil) ili u bilo kojoj Ambasadi/Konzulatu Republike Srbije, što je svakako jednostavnija varijanta.
Moje poštovanje. Potpisao sam ugovor o ekskluzivnom posredovanju za prodaju kuće i pošto mi se žuri sa prodajom a agencija 5 meseci nije našla ni jednog kupca želim da raskinem ugovor pa pitam da li je to moguće i da li mogu imati neke pravne posledice.
Ako za vreme važenja klauzule o ekskl.posredovanju nalogodavac zaključi pravni posao za koji je posredovao drugi posrednik dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskl.posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene naknade.Ugovor o posredovanju prestaje i otkazom u pisanom obliku koji ne mora biti obrazložen.Nalogodavac je dužan da nadoknadi posredniku troškove samo ako je izričito ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspeh posredovanja
Zdravo. Mi smo iz Rusije. Planiramo da za 3-4 meseca kupimo nekretninu u Srbiji za život i boravišnu dozvolu. Mi smo sa sela i želimo da kupimo jeftinu kuću sa velikom parcelom, volimo da vrtimo i da se bavimo poljoprivredom. Stranci ne smeju da kupuju zemlju u Srbiji. Pitanje: da li je moguće kupiti kuću, a zatim upisati zemljište kao svojinu bez ograničavanja korišćenja? Šta treba učiniti za ovo?
Poštovani, kao ruski državljani možete kupiti kuću ili stan, sa pravom svojine na zemljištu (gradsko građevinsko) gde se nalazi i objekat. Zemljište bez kuće – objekta, bilo koje vrste, ne možete kupiti.
Poŝtovani
Da li izdavanje nekretnine koja nije legalizovana podleže obavezi plaćanja poreza za izdavanje?
Zahvaljujem na trudu.
Poštovana, bez obzira da li je određena nekretnina legalna ili ne, mora se plaćati porez, kako i prilikom izdavanja (porez na prihode od nepokretnosti) tako i porez na imovinu (lokalni gradski porez).
Poštovani Brane, poklanjam stan bratu. Što se tiče poreza za prenos apsolutnih prava, da li je moguće tražiti kompletno oslobađanje, s obzirom da smo živeli u istom domaćinstvu prvih 20 godina života. Poslednjih godinu dana pre zaključenja ugovora živimo odvojeno
Poštovani, kod poklona nekretnine ne postoji porez na prenos apsolutnih prava. U tom slučaju, plaća se porez na poklon. Prvi nasledni red je oslobođen od plaćanja, a obzirom da ste brat i sestra, tada imate (kao drugi nasledni red) porez na poklon u visini od 1,5% od vrednosti nekretnine. Predmetno je propisano zakonom o porezu na imovinu, član 19.
Poštovani,mi kao deca, koja su se posle očeve smrti, porodičnu kuću, prepisali na majku. Da li ona sada može istu da proda bez saglasnosti dece? Porodična kuća se vodi na nju. Hvala.
Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Ukoliko je samo Vaša majka upisana kao vlasnica na nepokretnosti, ona može istu da proda bez ičije saglasnosti – ona je nekretninu stekla po osnovu poklona od vas (kao dece) a delom iza supruga u ostavini. Dakle, celokupna imovina je njena posebna imovina i istu može prodate bez ičije saglasnosti.
Poštovanje. Kupila sam voćnjak 2000 godine od tetke koja se vodila kao vlasnik ali je izgubila vlasnički list pa se sada i prilikom kupovine zemljište vodi kao državno. Kako mogu da rešim ovaj problem, da zemljište predje u moje vlasništvo? Da li opština ili neka uprava treba da ima kopiju ugovora ili dokument da je tetka, prethodni vlasnik, bila vlasnik svega a ne država. Hvala unapred.
Poštovana, tokom 2000. godine, nadležan za overe ugovora o kupoprodaji je bio isključivo Opštinski sud. Zatražite iz arhiva suda da Vam izdaju (overenu) kopiju ugovora, te dalje preduzmite sve planirane korake. Vlasnički list vadite kod javnog beležnika, ali Vama treba ugovor o kupoprodaji kao dokaz prava svojine odnosno da je zemljište otkupljeno.
Poštovani…moja svekrva je vlasnica stana kojeg je po ostavinskoj raspravi nasledila od svekra….Taj isti stan je sada prepisala na kćerku od svog starijeg sina….sa čim je moj muž lišen bilo kakvog prava…Njoj je 90 godina. Interesuje me da li postoji kakva pravna mogućnost da se ovo ospori…napravi tužba ili slično…
Poštovana, da bi se određeni ugovor o poklonu raskinuo putem suda, mora se dokazati gruba nezahvalnost poklonoprimca prema poklondavcu (da se teško ogrešio o njega, da ga tera na vršenje krivičnih dela itd.Postavlja se pitanje i poslovne sposobnosti poklonodavca od 90 godina. U ovom slučaju, treba sagledati da li postoji i osnov da se traži nužni deo, za koji postoji posebna „matematika“ prilikom izračunavanja. Obratite se advokatu.
Poštovani, struju sam uveo 2005 god imam sve papire i račune moralo je da se vodi na mog oca jer je on vlasnik placa. On Živi sa bratom u drugoj polovini i imamo problem jer smo plaćali na pola ali nova snajka neće. Mogu li sa ovim dokumentima da prebacim struju na moje ime bez njegove saglasnosti oni nemaju ni jedan dokument samo ove potpis jer nije moglo drugačije strujomer je na mojoj polovini. Hvala.
Poštovani, sve radnje pred EPS i drugim javnim preduzećima, mora da preduzima isključivo vlasnik nekretnine (podnošenje zahteva, molbi, predloga i drugo). Ukoliko Vi živite u drugom delu objekta, ili u odvojenoj nekretnini a na istom placu, probajte o svom trošku da podnesete zahtev za dobijanje kontrolnog brojila i da se na taj način odvojite.
Poštovani,
Interesuje me kako prodati kuču gde postoji više suvlasnika pri čemu nisu svi zainteresovani za prodaju.
Hvala unapred.
Poštovana, ukoliko suvlasnik ne želi da proda svoj udeo a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine(nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza itd)onda jedino preostaje kao opcija da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća.U tom slučaju putem javne prodaje se može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju.
Dobar dan
Pre 4 godine prodala sam ujaku neku malu njivu odnosno vinograd i neke voćke. Bez bilo kakvog ugovora čak ni izmedju nas i nisam bila zadovoljna cenom a on je rekao videćemo.
U medjuvremenu je povadio vinograd i voće i koristio to zemljište 4 godine.
Mogu li ja da se predomislim i vratim mu njegov novac?
Poštovana, kupoprodaja nepokretnosti nije učinjena ako nije ispoštovana zakonom propisana forma – pismeni kupoprodajni ugovor, overen kod javnog beležnika. Dakle, niste mu prodali vinograd, već se može smatrati da je učinenjeno – sticanje bez osnova. Vratite mu novac, neka Vam vrati/preda posed nekretnine i eventualno nadoknadi pričinjenu štetu. Ukoliko se ne dogovorite, moraćete sve na sudu uz svedoke da rešavate.
Koliko se čeka na odgovor
Sadašnji prodavac stana je kupio taj stan pre par meseci i u toku je upis prava svojine, a sada ga ja kupujem od njega iako je uknjižba na njegovo ime u toku. Sva dokumentacija (pravni sled) je u redu. Da li će notar prihvatiti da overi ugovor sa vanknjižnim vlasnikom ako je sva dokumentacija ispravna? Da li notar i u ovim situacijama elektronski podnosi zahtev Katastru da se po novom (našem) kupoprodajnom ugovoru ja upišem kao vlasnik iako prethodna uknjižba nije završena? Unapred hvala.
Poštovana, sve kako ste napisali je tačno. Ne morate čekati u Katastru upis vlasništva na Vašeg prodavca, da biste se vi upisali, možete overiti kupoprodajni ugovor, s tim da javni beležnik mora imati sav pravni kontinuitet (dokumentaciju) kod sebe prilikom overe, u originalu. Nakon overe Vašeg kupoprodajnog ugovora (od vanknjižnog prodavca), sve se šalje u roku od 24h Katastru od strane javnog beležnika.
Poštovani, naime, ja sam dobila informaciju od agenta za nekretnine da prilikom kupovine stana kao kupac plaćam agencijsku proviziju iako nisam inicijalno ja angažovala agenta već prodavac prilikom oglašavanja stana … Nije mi najjasnije o čemu je ovde reč
Poštovana, nalogodavac je taj koji plaća proviziju agenciji. Ukoliko sa agencijom nemate nikakav ugovor, Vi kao kupac ne trebate da snosite troškove posredovanja (to plaća prodavac, jer je on angažovao agenciju). Vodite računa šta je utvrđeno kupoprodajnim ugovorom – ko i kakve troškove mora da plaća.
Poštovana/i
Ne uknjižena kuća u Maloj Moštanici sagradjena po gradjevinskoj dozvoli br.xxx-xxx od 6.4.1977.
Dozvola je uništena u poplavama 2014. tako da fizički ne postoji u Opštini ni kod vlasnika.Dokaz da je kuća sagradjena po gradjevinskoj dozvoli je Rešenje poreskog organa iz 1988. gde je opisana nekretnina i konstatacija da je objekat sagradjen u skladu sa gradjevinskom dozvolom.
Pitanje: koji su postupci da se objekat uknjiži?
S poštovanjem
Slavko Petković
Poštovani, pokušajte iz arhiva Poreske uprave da dođete do građevinske dozvole (jer poreska uprava mora po osnovu iste da upiše u svom rešenju, da je kuća sagrađena po osnovu građevinske dozvole). Ukoliko ni to ne uspete, morate da tužite grad u upravnom sporu i da izdejstvujete presudu odnosno rešenje.