Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Dobro jutro. Overili smo kupoprodajni ugovor kod notara. Grad je prodavac,a mi kupci,kao izbegla,tj.raseljena lica. U ugovoru je potpisan jedan žiro račun za uplatu. Skoro smo dobili papire u poštanska sandučad o promeni istog. Šta raditi dalje? Zaštititi se aneksom o toj promeni ili nema potrebe za tim? Hvala
Poštovana, nema potrebe za Aneksom ugovora, samo je bitno da se cena isplati na račun prodavca iz ugovora. Promena bankovnog računa ne bi smela predstavljati problem (osim ako banka kupca ne insistira na Aneksu). Najbolje da isto potvrdite i sa imovinsko-pravnom službom Grada.
Pozdrav. Planiram da kupim stan u novogradnji, prvi stan je u pitanju, ali imam sledeću situaciju-ostavinskom raspravom nakon smrti oca (kao maloletna) 1999. godine nasledjujem 1/4 placa, na kome se nalazi nelegalizovana kuća, koja u katastru nije ucrtana; u ostavinskom listu plac se vodi kao njiva. Adresa prebivališta je na tom placu. Da li se dobija povrat PDV-a u ovakvoj situaciji ?
Poštovana Majo, ako ste jula 2006. godine pa do danas, u bilo kom obliku, bili poreski obveznik poreza na imovinu (na objekte – stanove, kuće itd), tada nemate pravo povrata PDV-a. Između ostalog, potrebno Vam je i uverenje Katastra da nemate ništa na svom imenu (ako je samo zemljište, tada imate pravo povrata PDV-a). Pretpostavka mi je da ste plaćali porez na imovinu na nelegalan objekat a tada nemate pravo povrata PDV-a.
Podneo sam katastru zahtev za uknjižbu nepokretnosti na moje ime. Odbijen sam, nedostaje izjava prodavca da je stan isplaćen u celosti. Kupoprodaja je obavljena pre 15 godina i imam poteškoća da stupim u kontakt sa prodavcem. Na koji način mogu da završim uknjižbu? Da li je prodavac dužan da mi dostavi spomenutu izjavu? U kupoprodajnom ugovoru stoji da prodavci daju bezuslovnu saglasnost da kupac, uz ugovor i overenu izjavu da je cena ispalćena u celosti, može da se uknjiži.
Poštovani, ukoliko ne možete da pronađete prodavca, morate podneti tužbu sudu radi utvrđivanja, te da se na osnovu presude suda kao izvršne isprave, uknjižite u Katastru kao vlasnik. Postavite na mesto tuženog (prodavca) privremenog zastupnika iz redova advokata – a to određuje sud (to vam je potrebno jer je prodavac – tuženi nedostupan). Jedino vam navedeno preostaje da učinite, kako biste zaštitili svoja prava.
Poštovani, čekam da mi se završi stan u novogradnji. U ugovoru piše da je rok 31.12.2023. plus 120 dana. Šta se dešava ako stan ne bude završen u tom roku, da li imam pravo na bilo kakvu nadohnadu?
Poštovani, u takvim slučajevima se obično u ugovoru utvrđuju penali koje plaća investitor u slučaju kašnjenja pri završetku gradnje zgrade. Međutim, u praksi, često investitori ne žele na takav način da garantuju rok izgradnje, jer ima dosta drugih faktora na koje ni oni ne mogu da utiču. Jedino Vam preostaje da podnesete tužbu sudu, da dokažete da ste imali određenu štetu (npr. plaćate kredit za kupljeni stan koji nije gotov o roku) i da tako nadoknadite štetu.
Molim za informaciju dali moj sin koji je
drzavljanin Srbije koji ima 42 godine a zaposlen je u inostranstvu moze da dobije kredit za kupovinu stana.?Dali stan moze da bude na moje ime kao majke ili na njegovo .Koja banka odobrava kredit i koji su uslovi i kakva je procedura .Unapred se zahvaljujem..
Poštovani,
Moj deda je preminuo 1993 a njegov sin, moj otac, 2014. do 2023. nismo znali da je deda iza sebe ostavio zemlju, a nije ni pokrenuta ostavinska. God 2023. smo saznali za zemlju koja je otudjena marta 2022 pravosnažnom presudom. Da li postoji mogućnost pokretanja krivične prijave protiv dotične osobe i koja je verovatnoća dobijanja odštete i vraćanje zemlje u naš posed.
Hvala
Poštovana, bez uvida u svu dokumentaciju, nije moguće da Vam damo konkretan odgovor. Mora se pogledati na šta se tačno odnosi presuda, ko je prodao zemlju, po kom osnovu je istu stekao i slično. Obratite se advokatu.
Pozdrav gospodine Kruniću.
Vaša besplatna online podrška – govorim u ime svih „pitatelja“ – nam puno znači. Veliko hvala za vaše odvojeno vreme.
Kao laik bih vas rado pitao na šta bi eventualni kupac obavezno morao da pripazi kada namerava da kupi nedovršenu kuću – kako u pravnom tako i u građevinskom smislu?
Unapred zahvaljujem za vaš konkretan odgovor.
Puno pozz
Poštovani, hvala na lepim rečima. U vezi pitanja, pre svega, da se pogleda da li se kuća gradi po odobrenoj građevinskoj dozvoli, da li ima plaćene komunalne takse i svu ostalu prateću dokumentaciju (lokacijske uslove i drugo). Nakon toga, naravno, obratiti pažnju ko je vlasnik zemljišta na kome se zida objekat, da li je parcela oslobođena od tereta, ko je investitor odnosno na koga glasi građevinska dozvola…
Izgleda da je krov od kuće malo kod komšije, on meni ne da da prodam kuću. Šta dalje? Njegov krov je isto kod drugog komšije.
Poštovana, nije jasno pitanje. Ne može Vama komšija niti bilo ko da zabrani da prodate kuću. Postavlja se pitanje gde je krov prešao kod komšije, da li je to dvojna kuća pod istim krovom, ili vaš deo krova prelazi na parcelu komšije…
Poštovanje.
Mogu li da dam punomoć nekom od rodbine da bi me neko odjavio sa adrese u Srbiji?
Unapred hvala.
Poštovani, ukoliko to ne možete lično da uradite, obratite se advokatu.
Na mojoj parceli, posebnoj imovini sazidana 100 m2 kuća, nakon razvoda bivša supruga sudski dobila 33m2. Sada imam kupca koji bi kupio celu parcelu i kuću, bivša supruga neće da proda svoj deo, odbija da ona otkupi ostatak po ceni koja mi je ponuđena. Postoji li neki način da prodam celinu?
Poštovani, ukoliko suvlasnik ne želi da proda svoj udeo, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza itd.) onda jedino preostaje da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. U tom slučaju, putem javne prodaje se može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju.
Poštovani,
Ukoliko se na javnoj prodaji nekretnine, ja kao većinski vlasnik (9/10) javim sa pravom preče kupovine suvlasnićkog dela od 1/10, i kupim ga, da li sam ja u obavezi da prikažem/uplatim kompletnu izlicitiranu sumu za 100% nekretnine sudu (sada po novom izvršitelju) obzirom da sam već vlasnik 9/10, odnosno kupujem samo manjinski suvlasnički deo od 1/10? Hvala vam unapred na odgovoru,
Nikola
Poštovani, nije jasno pitanje, jer ne znam da li se prodaje samo udeo od 1/10 ili cela nekrentina? Nema potrebe da plaćate punu cenu, jer 9/10 (vaš udeo) uopšte nije predmet prodaje, već je to samo 1/10 dela i za taj deo morate priložiti celokupan iznos plaćene cene. Vi kao kupac preče kupovine imate pravo, da pre svih, kupite taj udeo od 1/10 dela ako se ponudi tj. izjednači ista cena u javnoj prodaji.
Poštovani, šta znači “ suvlasnici troškove plaćaju solidarno“?
Dobili smo sumu koju treba platiti za uknjiženje brat i ja.
Da li iznos plaćamo i ja i brat ili se isti plaća samo jednom?
Kod solidarne obligacije svaki poverilac ima pravo da traži ispunjnje obaveze u celosti od bilo kog od dužnika a svaki dužnik ima obavezu da ispuni ceo dug.Ako jedan dužnik ispuni celu obavezu ili jedan od poverilaca primi ispunjenje obligacija se gasi prema svima. Dužnik koji je isplatio celu obavezu stiče pravo da se naplati od ostalih solidarnih dužnika a ako jedan od poverilaca primi celokupnu isplatu ostali solidarni poverioci stiču pravo da zahtevaju od njega deo koji im pripada.
Imam uknjiženo pravo plodouzivanja na kući, stečeno ugovorom. Vlasnik, moja ćerka se bez mog pitanja uselila u deo kuće i pravi mi silne probleme. Želim dok sam živ da me ne uznemirava u korištenju, tj da se iseli iz kuće.
Kojom tužbom da to pokrenem i rešim?
Poštovani, ploduživanje se štiti konfesornom tužbom (zaštita prava svojine), dakle kao i druge stvarne službenosti na šta upućuje i Srpski građanski zakonik, a koju predviđa i Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa (čl. 56 i 57). Cilj ove tužbe je da se tuženi osudi tako da dopusti vršenje prava službenosti u punom obimu, onako kako ono glasi i da mu se zabrani svako dalje smetanje. Državinska tužba je takođe moguća.
Poštovani,
Postoji parcela u Surčinu koja je kupljena 1991. godine i koja je 2/1 na dvojicu braće iz Republike Srpske. Jedan brat je poginuo za vrijeme rata, iza sebe ima suprugu i dvoje djece. U katastru i dalje stoji njegovo ime jer nije odrađena ostavinska rasprava.
Koja je procedura da žena i djeca pokrenu ostavinsku raspravu, kao i da li drugi brat treba da bude prisutan?
Predlog je da angažujete advokata.Potrebno je da se u ime naslednika zahtevom pokrene ostavinska rasprava pred nadležnim Osnovnim sudom te da se nakon toga postupak okonča ili pred sudom ili pred javnim beležnikom (ako se predmet po službenoj dužnosti dostavi istom). Uz predlog sudu morate dostaviti Listove nepokretnosti kao i sve druge akte radi utvrđivanja celokupne zaostavštine. Pokojnog nasleđuju deca i supruga (I red), brat ga ne nasleđuje jer ima nasledni red pre njega.
Imam prokišnjavanje od terasa komšije koji je na poslednjem spratu. Zgrada je sa ravnim krovom, on ima 2 terase od kojih je jedna u ravni sa zajedničkom terasom. On tvrdi da je to privatna svojina i da S.Z. ne može da skuplja pare i to reši već moram da ga tužim. Da li je njegova terasa ujedno I krov pravno,jer praktično to jeste?
Poštovani, bez uvida na poziciju terasa i uvida u Katastar šta kome tačno pripada i u kom obliku, ne možemo vam dati konkretan odgovor. Ukoliko terasa sa koje prokišnjava čini posebnu svojinu određenog lica, možete ga tužiti da Vam nadoknadi štetu (ako je nastala – jer se mora dokazati). Ukoliko je terasa u vlasništvu SZ, tada ona treba štetu i da nadoknadi i reši dalje pitanje prokišnjavanja.
Poštovani Brane,
Većinski sam vlasnik kuće na kojoj postoje još dva suvlasnika.
Želela bih da otkupim njihove delove. Recite mi molim Vas na koji način treba utvrditi vrednost kuće? Da li je to putem procenitelja ili na neki drugi način?
Mnogo hvala unapred!
Poštovana Aleksandra, ukoliko se ne možete dogovoriti oko postizanja otkupne cene udela od preostalih suvlasnika, svakako je uvek najispravniji način da angažujete sudskog veštaka iz oblasti građevinarstva koji vrši procenu nepokretnosti. Ukoliko ni to nije moguće, onda podnesite zahtev sudu za deobu nepokretnosti, pa kupite udele suvlasnika u javnoj prodaji (gde se, međutim, mogu pojaviti i drugi kupci…).
Poštovani,
Zdravo.
Ako neko ima izvršitelje, a hoće da uzme u zakup stan i da se tu prijavi šta je potrebno da uradi kako bi se zakupodavac zaštitio?
Unapred hvala.
Srdačan pozdrav,
Poštovana, nemojte prijavljivati zakupca na Vašu adresu, jer će se izvršenje uvek sprovoditi na adresi dužnika koja je prijavljena u MUP (član 36. ZIO – dostava izvršnom dužniku: fizičkom licu – na adresu prebivališta ili boravišta koja je upisana kod organa koji vodi evidenciju o ličnim kartama.)
Razvodim se od muža, živimo u kući njegovog oca koji je vlasnik kuće. Da li svekar može da me izbaci iz kuže pre presude o razvodu?
Vlasnik nepokretnosti ima najšira prava. Sva lica koja žive u nepokretnosti a nemaju za to pravni osnov, mogu putem tužbe biti iseljena uz obavezu predaje poseda. Tužbom se štiti pravo svojine koje podrazumeva pravo vlasnika da stvar drži, koristi je i njome raspolaže. Uspeh u parnici ne zavisi od činjenjice o vlasništvu nad objektom, već da se to bespravno useljeno lice, nalazi u objektu bez pravnog osnova.
Postovani!
Pre godinu dana smo dobili povrat PDVa na novi stan.
Sada želimo da ga prodamo, i ne želimo da uložimo u drugu nekretninu.
Jasno je da nemamo više pravo na povrat u slučaju kupovine novog stana.
Pitanje, da li moramo da vratimo PDV državi, ili ćemo morati samo da platimo porez na kapitalni dobit na razliku u ceni?
Hvala lepo!
S poštovanjem,
GR
Poštovani, u slučaju prodaje stana po osnovu koga ste imali povrat PDV-a (kada ste ga kupovali), iznos PDV-a se ne vraća državi, to ostaje isključivo Vama. Svakako, ukoliko je prodajna cena stana veća od nabavne cene (umanjene za PDV-a), isto je oporezivo porezom na kapitalnu dobit.
Da li pravno gledano mogu da izgradim terasu (prizemna kuca) koja bi „lebdela“ iznad javnog zemljišta (dvorište velike stambene zgrade iza moje kuće)? trenutno tu je prozor, ali želela bih da otvorim balkonska vrata i izgradim manji trem (oko 3m x 2m), s tim da bi ta „terasa“ (trem) bili oko metar iznad „tudje“ zemlje. Da li je to dozvoljeno i da li mogu da imam problema od ostalih stanara zgrade u čijem zadnjem dvorištu bi moja terasa/ trem bili vidljivi?
Poštovana, ne možemo se izjasniti na postavljeno pitanje jer se mora pogledati raspoloživa dokumentacija. Pre svega, utvrditi na koga je upisano zemljište, sa kakvim pravom, da li je javna površina i za šta tačno namenjena (park, šetalište itd).Smatram da možete imati problem od strane stanara, ako taj deo zemljišta pripada stambenoj zajednici kao zajednička svojina. Pokušajte da otkupite taj deo zemljišta od stambene zajednice ili da im plaćate naknadu za korišćenje.
Poštovani,
Nameravam da kupim stan na kredit.
Da li mogu da podignem stambeni kredit za kupovinu stana i garaže ili garaža ne može da bude pokrivena kreditim?
U slučaju da se odlučim za parking mesto na otvorenom, da li moze da se plati iz kredita ili je neophodno platiti sopstvenim sredstvima?
Unapred hvala.
Poštovana, iz sredstava stambenog kredita nije moguće plaćati i finansirati garažu ili garažno mesto, već to morate platiti iz sopstvenih sredstava. Poslovne banke ne daju stambene kredite za garažna mesta.
Poštovani
Legalizovao sam spratnu kuću sa dva posebna ulaza i sada bih daje podelim po etaži za oba sina.Koji je postupak i šta mi treba od dokumenata da bi oni mogli da upišu svoje delove na osnovu ugovora o poklonu kojim sam ja podelio imovinu
Poštovani, morate da uradite etažni elaborat kao i deobni ugovor, te da dobijete npr. stan br. 1 i 2, a onda da se svako od njih posebno upiše na svom delu u 1/1. Potrebno Vam je angažovanje projektanta i geometra, (uraditi elaborat posebnih delova zgrade sa načinom deobe nepokretnosti). Naznačeno se mora prijaviti i EPS-u i drugim javnim preduzećima radi razdvajanja korisnika usluga i eventualno postavljanje posebnih i/ili kontrolnih brojila za posebne jedinice.
Dobar dan. Posedujemo sprat kuće (što predstavlja polovinu kuže). U informaciji o lokaciji se navodi samo kvadratura stana a ne i terasa koja je velika. Kako možemo da pravno stavimo kvadraturu terase u katastar i kolika je vrednost terase u procentima u odnosu na stambeni prostor.
Unapred hvala
Poštovani, deluje mi da morate uraditi ozakonjenje, jer je to je jedini način da u Katastru upišete terasu kao sastavni deo objekta. Ukoliko je terasa nakon građevinske i upotrebne dozvole sagrađena, ili proširena i gabaritno se odstupa od mera u građevinskoj dozvoli, tada morate uraditi ozakonjenje. Angažujte projektanta.
Za koji vremenski period se plaća porez po donošenju rešenja za ozakonjenje ako prethodno nije plaćan porez?
Poštovana, pravo Poreske uprave na utvrđivanje poreza na imovinu zastareva u roku od 5 godina od prvog dana naredne godine od godine u kojoj je trebalo utvrditi porez, odnosno sporedno poresko davanje. To znači da ako je porez trebalo, na primer, utvrditi u 2017. godini, rok zastarelosti počinje da teče od 1. januara 2018. godine, a zastarelost nastupa istekom 31. decembra 2022. godine.
Da li zabeležba uprave prihoda na ime suvlasnika 1/2 nekretnine sprečava suvlasnike da urade fizičku deobu nekretnine u kojoj su suvlasnici po 1/2 svaki od njih dvoje ?
Poštovani, ukoliko bi se takva deoba radila vansudskim putem, morao bi poverilac (Poreska uprava) da da svoju saglasnost. Ukoliko se isto pokrene putem suda, poverilac će se takođe morati izjasniti u vezi svoje zaloge (postavlja se pitanje da li se deobom umanjuje imovina tj. vrednost na koju je stavljena hipoteka ili ne).