Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovani da li je moguće da ja kao majka za gotovinu kupim stan i ostvarim povraćaj PDV, nemam na svom imenu nekretninu, a da stan bude uknjižen na moje kćerke po pola?
Hvala unapred!
Poštovana, svaka transkacija preko 10.000,00 EUR prema važećem Zakonu, mora da bude isplaćena preko računa banke. Takođe, jedan od uslova za povrat PDV-a je upravo i to da je novac isplaćen sa računa kupca na račun prodavca, a prodavac (investitor) ima obavezu da izda izvod iz banke, gde se vide sva plaćanja kao i potvrdu (sa fiskalnim računom) da je sve isplaćeno. Navedeno, između ostalog, zahteva Poreska uprava prilikom razreza poreza.
Dva vlasnika poseduju kuću sa dva ulaza
i dva dvorišta zajednički im je tavan, šta treba uraditi da bi kuće bile 1/1 i mogli svak za sebe da proda ukoliko žel bez problema.
Poštovana, potrebno je etažirati nekretninu, putem projekta i etažnog elaborata, po osnovu čega će se svaka posebna etažna jedinica u Katastru i knjižiti kao takva (npr. dobićete stan br. 1 i 2). Tako podeljene jedinice će biti vlasništvo posebnih lica u 1/1 dela, te dalje nećete imati problem oko prodaje, zalaganja nekretnine i slično. Etažiranjem svako dobija i tavan iznad svog dela, takođe u 1/1 dela. Obratite se projektantu i geometru.
2018.godine srušio sam privremeni objekat, posle toga stiže tužba od elektroprivrede za dug i ja to plaćam. Objekat uklonjen, brojilo ostalo na moje ime..U decembru 2023.godine stiže od javnog izvršioca rješenje da platim 90.eura dug za“utrošenu elektricnu energiju“ od 2021-2023.god.Napominjem objekat srušen 2018.godine i ni jedan račun od tada mi nije dostavljen.Oni se vade na to da sam dužan da im dostavim adresu novu i da nisu znali da je objekat srušen.
Poštovani, ukoliko je dug prema javnom preduzeću EPS duži od jedne godine (kao i za sve druge komunalne usluge) a shodno članu 378. ZOO, morate u postupku pred javnim izvršiteljem da prigovorite na zastarelost potraživanja. U suprotnom, ukoliko niste obavestili EPS o rušenju objekta, oni o tome nisu imala saznanja i ispostavili su Vam račun, makar to bila samo pretplata.
Poštovani živim u kući koja je pola moja, a drugu polovinu dele brat i sestra od tetke. Dogovorili smo se da ih isplatim kad budem mogla i ja sam dosta para uložila renovirala skoro sve unutra i sad oni dižu cenu meni na osnovu toga što sam ja sama sredila, a da nisam ne bi moglo da se živi u njoj. Šta da radim, hoću da ih isplatim da zovem procenitelja, a da li će mi on uvažiti to što sam ja uradila ili sad sve delimo ovako kako jeste?
Predlog je da angažujete veštaka građ.struke oko procene vrednosti nepokretnosti ali i posebno da istakne ulaganja koje ste vršili u nekretninu(čime se postigla veća vrednost nepokretnosti).Ukoliko suvlasnici ne žele da Vam prodaju po ceni koja bi bila bez uračunavanja uloženog pokrenite sudski postupak radi isplate uloženih sredstava sa Vaše strane.Uvek postoji mogućnost javne prodaje (a prethodno deobe) nepokretnosti, pa da kao suvlasnica kupite po značajno nižoj ceni.
Poštovani,
Iz jedne posredničke agencije sam dobio info ,da postoji mogućnost da ja budem nosilac kredita, a da se kao vlasnik stana upiše moja majka, a sve ovo iz razloga kako bi se mogao ostvariti povracaj PDVa. Ja imam nekretninu,a majka nema.
Da li je to zaista moguće? Hvala
Poštovani Marko, moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Dobar dan, prodajem poljoprivredno zemljište, poslala sam svim vlasnicima susednih parcela ponudu prava preče kupovine, jedna se vratila kao nedostavljena. Ja sam saznala nezvanično od drugih komšija da je taj čovek preminuo neposredno pre mog slanja ponude. U katastru se ne vidi da je on preminuo, niti ima kakva zabeležba. Da li moram da čekam da se završi ostvaniska i uknjižba novog vlasnika ili mogu da prodam, jer ja zvanično nisam znala da je on preminuo.
Poštovana, zakonski naslednici stupaju u sva prava i obaveze iza pokojnog lica momentom smrti,a ne momentom nasleđivanja, odnosno pravo svojine na stvarima iz zaostavštine naslednik stiče u trenutku smrti ostavioca, tako da način sticanja kao poseban akt nije potreban. Predlog je da ponudu pošaljete porodici pokojnog lica, te da oni svojim potpisom daju saglasnost da nisu zainteresovani ili pak možda žele da kupe nepokretnost.
Poštovani, interesuje me supružnička izjava, kojom se potvrdjuje da nekretnina kupljena u braku, pripada samo jednom supružniku. Da li je moguće napisati i overiti supružničku izjavu u inostranstvu, kod ovlašćenog notara? Da li se takva izjava prihvata u Srbiji prilikom sklapanja ugovora i da li je važeca? Pozdrav
Poštovani, moguće je potpisati i kod notara u inostranstvu, s tim da je tada potrebno da se ona prevede na jezik gde je i overavate. U zavisnosti u kojoj ste državi, treba proveriti da li je potreban apostille na takvu izjavu. Sa određenim zemljama apostille nije potreban (npr. Hrvatska).
Poštovani,
2018. sam kupio stan u novoizgrađenoj zgradi. Pored stana nisam dobio ni opciju kupovine podrumskog niti bilo kakvog drugog pomoćnog prostora, ostave.
Informacija koju imam, pri kupovini stana, kupci se u ugovoru odriču ovih prostorija; ja to nisam potpisao.
Da li je obaveza investiora bila da obezbedi takve prostorije?
(Posle kontrole, 3 garaže su pretvorene u stanove, podrum ne postoji i 2 stana u potkrovlju se verovatno vode na investitora)
Poštovani, obaveza investitora je da izgradi stambeni objekat prema odobrenom projektu(te da izgradi i podrume ako su oni predviđeni projektom).U tom slučaju oni se mogu prodati stanarima ali i ne mora investitor da ih prodaje (slično sa parking mestom). Obično se ti delovi smatraju zajedničkim delovima zgrade ili se daju na trajno pravo korišćenja za određenu cenu stanarima. Investitor ima pravo uz određene odluke Skupštine stanara da menja namenu prostora(tavan u neki novi stan).
Moj advokat u izvršnom postupku koji nije vodio parnicu u kojem je doneta presuda, mislim da ima pravo da mi otvori dinarskki račun i izvrši isplatu sudskog troška na taj moj račun. On traži isplatu na račun moje tetke? Da li to uopšte može? Hvala
Poštovana, predmetno pitanje nije vezano za tematiku sajta 4zida. Ne možemo Vam dati odgovor.
Dali prolaz komšiji do kuće,da li on ima pravo da nasipa ili bilo šta radi na tom prolazu(putu) koji se vodi kao naša svojina.
Poštovani, ukoliko je prolaz isključivo u Vašoj svojini, a on ima pravo službenosti prolaza do ulice (pravo prolaza) onda nema pravo da nasipa put niti išta da sa njim radi, dok ne dobije Vašu pismenu saglasnost. Ukoliko je predmetni put zajednička svojina, opet je dužan da zatraži Vašu saglasnost kao suvlasnika.
Dobili ponudu prava preče kupovine kuće na koju smo pristali,posle 6 meseci dobijamo ponovo ponudu po većoj ceni.Da li može vlasnik da menja cenu ako smo mi pristali na prvu ponudu?
Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi.Ako se imalac prava preče kupovine u roku od 15 dana ne izjasni da prihvata ponudu prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima. Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni 3. licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo uputi ponudu.
Poštovani, planiram da kupim stan od novca koji sam dobio na osnovu prodaje nasledjene imovine. Obzirom da sam u braku da li bi moja supruga u tom slučaju imala ikakva prava na taj stan (napominjem da je že stan biti kupljen isključivo od novca dobijenog prodajom nasledjene nekretnine moga roditelja)? Unapred hvala!
Poštovani Miloše,u tom slučaju,supruga mora biti potpisnica ugovora(kojim Vi kupujete nekretninu) uz odredbu da je kupljena nekretnina isključivo vaša, posebna imovina.Ako supruga ne da takvu saglasnost ili neće da potpiše ugovor, nekretnina će se knjižiti kao zajednička svojina supružnika (Katastar ne zanima izvor finansiranja, već samo kako je kod notara potpisano i utvrđeno). U Vašem slučaju, morate isključiti pretpostavku da je zajednička svojina (zato ona mora potpisati).
Poštovani,
Ako se ja kao kupac javljam na oglas agenciji koja je neku nekretninu oglasila za prodaju i dodje do realizacije kupovine da li sam u tom slučaju ja kao kupac dužna da potpišem ugovor o posredovanju i platim agencijsku proviziju ili je to ipak dužnost prodavca?
Hvala unapred.
Poštovana, agenciju plaća onaj ko je istu i angažovao. U vašem slučaju je to prodavac, koji bi morao da ima potpisan ugovor o posredovanju sa agencijom, te da na osnovu toga, agenciju i plati u dogovorenom procentu od utvrđene kupoprodajne cene. Vi kao kupac, niste angažovali agenciju radi traženja nekretnine, pa samim tim nemate takvu obavezu.
Poštovani,
Imam pitanje u vezi kupovine parcele, da li je moguće kupiti četvrtinu parcele sa tim da ćemo biti utvrdjeni kao suvlasnici pošto ne kupujemo celu parcelu niti polovinu te parcele? Hvala
Poštovana Milice, naravno da je moguće. U tom slučaju, predlažem da se pre overe ugovora sačini skica o načinu deobe i korišćenja parcele (nju sačinjava geometar) a koja bi bila sastavni deo kupoprodajnog ugovora (tada se uvek jasno može utvrditi koji je vaš deo – koji ste kupili i koji u stvarnosti i koristite).
Dobar Dan Poštovani
E ovako imam pitanje u braku smo.10 godina imamo i decu da li muž moze da me istera iz kuće i da od te kuće nemam ništa zajedno ulažemo zajedno sredjujemo i zajedno smo je kupili samo što se vodi na muža pa se plasim nekako ..ne daj Bože da dođe do toga ali eto opet može savet ili neka preporuka hvala puno
Poštovana, sve što je stečeno u bračnoj zajednici (zajedničkim radom i ulaganjem) zakon pretpostavlja da je to stečeno u jednakim delovima (bez obzira što je samo muž upisan kao vlasnik). U ovakvim slučajevima se uvek gleda ko je koliko radio, zarađivao, ulagao.. Pretpostavka je da imate svakako pravo na deo nekretnine, a na koji tačno, ne možemo se detaljno izjasniti. Ukoliko ne postoji dogovor, moraćete da utvrđujete putem suda.
Poštovani, zanima me kako bi zakon regulisao situaciju u kojoj bi prodavac jedan veći stan razmenio sa kupcem za 2 manja, kvadrat za kvadrat? Zbog poreza na kapitalnu dobit pitam. Hvala unapred.
Poštovani,zamena nepokretnosti se u svakom pogledu (pa i poreskom) tretiraju kao 2 kupoprodaje. Za kapitalnu dobit se gleda razlika u nabavnoj ceni i prodajnoj ceni određene nepokretnosti. Zamena kao takva ne igra ulogu u isključenju prava na kapitalnu dobit.Više o ovome pogledajte u Zakonu o porezu na dohodak građana (član 72, 72a, 73 i 74) i u PRAVILNIKU O KRITERIJUMIMA ZA OSTVARIVANJE PRAVA NA OSLOBOĐENJE OD PLAĆANJA POREZA NA KAPITALNI DOBITAK („Sl. glasnik RS“, br. 38/2001).
Umro mi je otac i tom prilikom majka je nasledila plac ali on nikad nije uknjizwn na njeno ime vwc je u katastru upisan moj otac kao vlasnik.Sad mi jw preminula majka prilikom ostavinske kod javnog beleznika donela sam ostavinsko resenje pikojnog oca gde se vidi da je majka nasledila plac.Taj plac sam sada ja nasledila od majke sto je i napisano u resenju .Beleznik nije o tome obavestio katastar.Kaze da to ja treba da uradim preko advokata .Da li je to tacno ili je to duznost beleznika?
Poštovani,
da li biste mogli da mi pomognete u vezi pravnog problema?
Supruga i ja smo kupili stan u izgradnji od strane investitora, platili smo polovinu iznosa a ostatak je planirano da se da putem bankarskog kredita. U predugovoru koji je overen kod notara navedeni su iznosi i datum davanja iznosa. Polovinu novca smo dali na ruke, sa pismenom potvrdom. Nad investitorom je pokrenut stečajni postupak od strane izvođača radova? Šta nam je činiti?
Ukoliko je nad investitorom pokrenut stečajni postupak potrebno je da angažujete advokata koji će podneti prijavu potraživanja prema stečajnom dužniku (pred nadležnim Privrednim sudom). Na vama je da dokažete da ste novac predali investitoru (makar i na ruke) ali može da bude problem ako o tome nema nikakvog pismenog traga. Stečajni upravnik je nadležan za prijave, ishod situacije zavisi od imovine kojom raspolaže stečajni dužnik i da li će se i u kojoj meri poverioci naplatiti.
Poštovani, sklopili smo kao Stambena zajednica Ugovor o pružanju usluga sa agencijom koja vrši usluge čišćenja. Da li je ugovor validan time što su obe ugovorene strane potpisale ili treba biti i zaveden negde i gde? Hvala
Poštovani, takva vrsta ugovora ima pravnu snagu – ukoliko je potpisan od strane agencije za pružanje usluga i Skupštine stanara zgrade (ukoliko je Skupština donela prethodno odluku za takvu vrstu posla). Interna je stvar kako će se taj ugovor, u arhivi, kasnije zavesti i pod kojim brojem. Praksa je da postoji broj ugovora, ali to nije nužno i ne utiče na pravnu snagu samog ugovora.
Poštovani,
Prilikom legalizacije dodatnih kvadrata stana, koje se tretiraju kao zajedničke prostorije, da li je u izjavi saglasnosti od strane stanara potreban matični broj?
Unapred hvala na odgovoru
Poštovani Dragane, nije nužno da ima, ali je bitno ime-prezime i svojeručan potpis svakog stanara (upišite i njihov broj stana).Bitno je da se ne dovede u sumnju da li su naznačena imena na svakoj izjavi ujedno i potpisnici iste.
Poštovanje
Dobili smo plac u površine 37 ari ali sa zajedničkom svojinom, ima 4 kuće i prazan plac. Zanima me odakle početi, kako da znam koliko ari je naše? S obzirom da se zauzimali placevi od 4 ara do 12 ari sa kućama.
Poštovani, angažujte geometra da sačini Skicu o načinu deobe i korišćenja parcele, koja će biti sastavni deo ugovora o deobi i/ili razvrgnuću suvlasničke zajednice. Svi suvlasnici treba da potpišu skicu kao i deobni ugovor, koji se mora overiti kod javnog beležnika u formi solemnizacije. Skica se svakako sačinjava prema suvlasničkim udelima na parceli (tačno u m2) a ako udeli nisu opredeljeni, vi ga dogovorate sa svim suvlasnicima.
Poštovani,
Poreska traži da platimo porez na kapitalnu dobit iako smo u roku od 12 meseci od prodaje nasleđene nekretnine kupili drugi stan. Traže da se uplati iznos po rešenju, a zatim napiše prigovor kako bi se taj isti novac vratio. Zašto plaćamo ako smo ispunili odredbu od 12 meseci i da li se zaista taj novac vrati i u kom roku?
Hvala
Poštovani, Poreska uprava postupa po odredbi člana 79. Zakona o porezu na dohodak građana. Ako ste u 90 dana rešili stambeno pitanje, prodajom jedne nekretnine a sa kupovinom druge, onda ne plaćate, već se oslobađate celokupnog iznosa ili dela. Međutim, ukoliko u 12 meseci sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložite za namene rešavanja stambenog pitanja, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak (ukoliko imate dokaze-fiskalne račune itd).
Poštovani,
stan koji je upisan kao zajednička imovina supružnika, hoćemo da prodamo jednoj strani tj suprugi.
Da li je obavezna prvo sporazumna deoba, kako bi prvo dobili udele u nepokretnosti ili je moguće napraviti ugovor direktno na osnovu zajedničke imovine?
Poštovani, mišljenja sam da nije potrebna deoba nepokretnosti ako jedan supružnik prodaje drugom. Međutim, ako se prodaje neki deo udela trećem licu, mora se uraditi deoba nepokretnosti, utvrditi kome koliki deo iste i pripada, da bi se dalje moglo prometovati.
Poštovani,
Da li je u skladu sa zakonom da suvlasnik 1/8 idealnog dela kuće zakljući ugovor o doživotnom plodouživanju na pomoćnoj zgradi (letnja kuhinja koja po kvadraturi približno odgovara 1/8 kuće) bez saglasnosti drugih suvlasnika. Pravo svojine na idealnom delu stečeno pravnosnažnim rešenjem o nasleđivanju još nije upisano u katastar nepokretnosti.
Zahvaljujem na odgovoru
Poštovani, članom 15 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, propisano je da je za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna saglasnost svih suvlasnika.
Poštovani da li možete da mi kažete da li mogu da podnesem tužbu sudu iako ne znam adresu tuženog. Često menja mesto boravka, kao podstanar, a adresa na kojoj je poslednji put prijavljen nije validna jer na njoj se godinama ne nalazi.
Da li mogu da podnesem tužbu, a da kod adrese nu tužbi navedem da je ne znam pa da sud proba službeno da je pronadje? Pozdrav.
Poštovana, možete podneti tužbu a tokom postupka će se ili probati putem sudskog dostavljača uručenje tužbe tuženom, ili putem oglasne table suda ili će se imenovati privremeni zastupnik iz redova advokata (o tome sud odlučuje) koji će zastupati tuženog. Naznačeno je propisano odredbama Zakona o parničnom postupku.
Pozdrav. Zanima me šta da radim u situaciji kada komšija ne dozvoljava da radim fasadu na zidu moje kuće koja se nalazi u njegovom dvorištu? Da li postoji neka tužba za to, pošto od dogovora nema ništa. Hvala unapred.
U slučaju kada sused, prilikom izgradnje npr. fasade, ne može da obavi sve potrebne radove na postavljanju istog sa svog zemljišta, već je deo radova moguće obaviti jedino korišćenjem susednog zemljišta, vlasnik tog zemljišta dužan je da mu to omogući. Ako se vlasnik zemljišta neopravdano protivi upotrebi svoje nepokretnosti radi obavljanja potrebnih radova na izgradnji susedne nepokretnosti, vlasnik ima pravo na zaštitu u parničnom postupku.