Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.953 Odgovor
Zdravo, zanima me kome bih mogla da se obratim vezano za stan jer ne znam sta se desava da li je taj stan od mog oca pokojnog i kome pripada ili ciji je zapravo? gde bih mogla da dobijem sve informacije o stanu?
Poštovana Marija, sa podacima o nepokretnosti (broj parcele i katastarska opština ili adresa i broj stana) idite do javnog beležnika i zatražite da Vam izda vlasnički List nepokretnosti. U naznačenom, imaćete sve relevantne podatke.
Postovani, imam kucu koju sam kupila na kredit i koja je iz tog razloga pod hipotekom. Ja bih tu kucu htela da poklonim cerki, a ja da nastavim da placam kredit. Znaci, ona bi bila vlasnik, a ja bih nastavila sa izmirenjem rata u skladu sa Ugovorom o kreditu. Pitanje je, da li ta mogucnost uopste postoji?
Poštovana Mina, vaša namera je moguća i sprovodljiva, nakon overe ugovora o poklonu dostavite isti banci da se upozna sa novonastalom situacijom. Poslovnoj banci je najbitnije da se uredno kredit otplaćuje, a ko će ga plaćati nije od presudnog značaja.
Dobar dan. Molim vas da mi kazete sta da radim. Prodao sam lokal 1998godine u Beogradu. Izvrsen je prenos u upravi prihoda Vozdovac. Mene sada duze za dug od 260 000 za porez na objekat koji nije u mom vlasnistvu. Iselio sam se iz Srbije i nemam nikakav dokument. Nemoguće da na isti objekat ja i novi vlasnik placamo porez. Unapred zahvalan
Poštovani, ukoliko ste prodali lokal, ne možete biti poreski obveznik. Podnesite žalbu na rešenje ili poreskoj upravi ponovo dostavite ugovor o kupoprodaji kojim je lokal prešao u vlasništvo trećeg lica. Ukoliko nemate taj akt, zatražite iz arhive suda gde ste overili ugovor, da vam izdaju kopiju, pa onda predajte poreskoj upravi. Obrarite se advokatu radi pomoći oko prikupljanja dokumentacije iz arhive suda.
Dragi poštovani imam problem. Da li neko ko je vlasnik kuće može da istera drugo lice iz te kuće posle 28 godina boravka i zalaganja za tu kuću?
Vlasnik nepokretnosti ima najšira prava. Sva lica koja žive u nepokretnosti a nemaju za to pravni osnov, mogu putem tužbe biti iseljena uz obavezu predaje poseda. Tužbom se štiti pravo svojine koje podrazumeva pravo vlasnika da stvar drži, koristi je i njome raspolaže. Uspeh u parnici ne zavisi od činjenjice o vlasništvu nad objektom, već da se to bespravno useljeno lice, nalazi u objektu bez pravnog osnova. Uloženo se može potražiti kao vid naknade štete, ali se mora dokazati.
Poštovani,
Planiram da kupim svoj prvi stan i apsolutno nemam nikakvo iskustvo sa kupovinom nekretnina. Finansiranje bi bilo iz kredita.
Da li imate neki savet o čemu bih trebao da vodim računa i prilikom podizanja kredita, i kod prodavca nekretnine?
Ukoliko se stan kupuje putem stambenog kredita, budite sigurni da je stan oslobođen svih tereta ako je podoban za njihovu hipoteku. Više pažnje obratite na ugovor o kreditu sa bankom, uslove otplate, varijabilne ili fiksne kamatne stope, uslove finansiranja i dr. Od prodavca zatražite osnov sticanja nekretnine, da budete sigurni da niko sem njega nema pravo raspolaganja na istoj, ali će to banka svakako zahtevati da im se dostavi. Angažujte advokata da vam sprovede celokupan postupak.
Postovani, da li mogu kao preduzetnik uzeti stanbeni kredita i staviti isti pod hipoteku,i dodati drugo lice kao sigurnost za otplatu kredita?
Možete uzeti kao preduzetnik stambeni kredit, s tim da se to i pravno i faktički gleda kao da ste fizičko lice a ne pravno lice. Preduzetnici odgovaraju za sve svoje obaveze, svojom ličnom imovinom. Ukoliko banka zahteva jemca/žiranta, možete i to obezbediti. Sve se svodi na nekretninu – da li je ista podobna za banku da se optereti hipotekom kao i naravno, da li ste kreditno sposobni i u kojoj meri. O uslovima i načinu finansiranja sve dogovarate sa izabranom poslovnom bankom.
Zdravo.Ako kupim stan u kome je vec postavljeno sve i useljiv je. Znaci nova zgrada. Da li se mora platiti prikljucak vode i struje ako to vec sve ima unutra i pusteno u upotrebu. Znaci u ugovoru ne stoji nista o tome. hvala.Prnjavor Republika Srpska je u pitanju.
Poštovani, u praksi sve priključke na vodovodne-kanalizacione, strujne, gasne/grejne i druge instalacije, treba da obezbedi investitor, a ne kupac. Obično se novogradnja kupuje po principu „ključ u ruke“. Na vama kao kupcu je da promenite korisničke usluge (vode, struje, grejanja, interneta i drugo) sa investitora na svoje ime. Potreban vam je kupoprodajni ugovor koji dostavljate nadležnim javnim preduzećima.
Zanima koliko neko može da živi godina kao podstanar i da stekne pravo na imovinu? HVALA
Poštovani, to nije moguće. Življenje u stanu ma koje vreme, ne čini mogućnost da se po automatizmu stekne vlasništvo. Postoji mogućnost sticanja vlasništva održajem. Jedino savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakonita je samo ona državina koja se zasniva na pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine (npr. kupoprodajni ugovor a ne zakup) i ako nije pribavljena silom, prevarom.
Uzet je na prevaru od starijeg lica vlasnicki list nepokretnosti, da li su moguce zloupotrebe?
Poštovani, List nepokretnosti se može preuzeti kod bilo kog javnog beležnika ili u Katastru (uz plaćenu taksu), za bilo koju nekretninu na teritoriji Republike Srbije, od strane bilo kog punoletnog lica. Smatram da su vrlo male šanse da se sa tim Listom mogu vršiti prevare, jer je to javna knjiga, svima dostupna, a samo je javni beležnik ovlašćen da sa istim overava kupoprodajne ugovore i da vrši ostala prava u vezi sa nepokretnostima.
Poštovani,
da li vlasnici stanova mogu da daju otkaz podstanarima u toku grejne sezone?
Ukoliko se ne poštuju odredbe ugovora od strane zakupca, može se otkazati ugovor o zakupu (ne plaćaju se troškovi režije, zakupnine, stvara se šteta u stanu). Zakon propisuje da ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme, ali ni dosadašnja sudska praksa nije ponudila rešenje za tumačenje pojma „nevreme“, već je to tumačenje prepušteno konkretnom sudiji u konkretnom sporu.
Imam plac koji je kupio Moj Otac 1967 godine Gde je ziveo do svoje smrti 2019. Plac i Kuca nisu bili prevedeni jer je kupljen od njegovog ujaka. Sada brat od ujaka mog oca hoce pare za plac jer Se vodi na njega u katastru. Plac gde je kuca nam je preveo Ali plac koji Se nalazi sa druge strane ulice koji je nekada bio celina sa placom gde Se nalazi kuca Ali je tuda prosao regionalni put i odvojio na 2 parcele
Poštovani, ne možemo se konkretno izjasniti na vaše pitanje, jer ne znamo kakvom dokumentacijom raspolažete. Naime, ako je ugovorom utvrđeno da je vaš otac 1967. godine isplatio celokupnu kupoprodajnu cenu, onda nemate obavezu da plaćate bilo šta. Međutim, ukoliko nemate dokaz da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti, morate isto dokazati putem svedoka ili na drugi način i to u sudskom postupku (što je u praksi vrlo teško dokazivo, a pogotovo što ugovor datira od pre 57 god).
Da li mogu po zakonu da prodam kuću za 1.000e iako ona vredi više? Hvala na odgovoru.
Poštovani, kupoprodajna cena je međusobni dogovor dve ugovorne strane, tako da je to faktički moguće (osim ako se ne radi o simulovanom ili fiktivnom pravnom poslu). Međutim, poreske obaveze na ime prenosa apsolutnih prava će se razrezati prema proceni Poreske uprave i njihovoj tržišnoj/kataloškoj i/ili drugoj vrsti procene, neće se uzeti u obzir ugovorena cena (jer je znatno manja od tržišne vrednosti).
Poštovani,
Kupili smo stan na poslednjem spratu zgrade.Bivši vlasnica koji se još nisu iselili(nije prošlo mesec dana od prodaje)kaže da planiraju da grade na tavanu, da naprave stan i da imaju papire za to. O tome nije bilo uopšte reči dok smo gledali stan i razgovarali o kupovini stana. Da li to moguće i da li se mi kao novi vlasnici stana nešto pitamo? Da li oni, koji više nisu deo te stambene zgrade,mogu to da urade? Koja su naša prava?
Poštovana, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade (tavanom, ulazom itd..), skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Ukoliko je to stambena zajednica donela kao odluku, uz sve dozvole nadležnih organa – građevinska dozvola, lokacijski uslovi itd., to lice ima pravo na prenamenu tavanskog prostora u stambeni, s tim da vama i vašem stanu (koji ste ispod) ne sme praviti bilo kakvu štetu. Ukoliko šteta nastane, dužan je istu nadoknaditi.
Postovani,
kupili smo kucu putem stambenog kredita, kuca i plac su stavljeni pod hipoteku.
Na placu je pomocni objekat, garaza,.koja je na ime bivseg vlasnika, koji ne zivi u istom gradu.
Kako prebaciti garazu na moje ime i da li je uopste potreban bivsi vlasnik za tu radnju, s obzirom da se garaza nalazi na zemljistu, koja je na moje ime?
Poštovana, osnov prenosa je kupoprodajni ugovor, te se na taj način može preneti pravo svojine. Naravno, za to je svakako potrebno prisustvo prodavca, ili njegovo overeno punomoćje kojim bi treće lice u njegovo ime, taj pravni posao završilo. Po automatizmu, nije moguće da se prenese pravo svojine niti bilo kakvim drugim jednostrano izdatim izjavama, potvrdama i slično.
Drugo pitanje-Da li drugi suvlasnik može tražiti od mog dela 3/4 gdje već živim i i koji sam uložio, od ukupno 127 kvadrata, da uzme taj deo u koji živim, da bude deo njegovih 1/4 ili može da dobije onaj deo kuće u koji nije uloženo preostalih kvadrata od 127 ( te šupe koje su sada prenamenjene u stambeni prostor ) a da ne bi dirao deo kuće od 68 kvadrata gde ja živim ?
Poštovani, ne možemo se detaljnije izjasniti jer prvo moramo da izvršimo uvid u Katastar, odnosno kako je sve to upisano – koji deo objekta je uknjižen, koliko m2 se vodi na Vama, kakvo je vlasništvo na parceli itd. Ukoliko suvlasnik potražuje i udeo u koji ste vi lično uložili sredstva radi adaptacije/rekonstrukcije, imate pravo da vam se sredstva nadoknade, uz dokaz kada ste i koliko tačno uložili.
Kuća ima 127 kvadrata stambenog prostora gdje meni pripada 3/4 od kojih već 68 kvadrata živim 3.5 godine sa decom a preostali kvadrati su šupe prenamjenjene u stambeni prostor koji nije još uređen. Suvlasnik ima svoj deo suposeda od 1/4, a po smrti mog oca i njegove majke nije urađena deoba kuće. Da li sam dužan plaćati najamninu suvlasniku ? Ako da šta je potrebno da bi plaćanje bilo legalno – ugovor, deoba itd. Da li ja mogu šta od njega potraživati u tom slučaju?
Poštovani, ukoliko u stvarnosti koristite i udeo suvlasnika, tada bi on pravno mogao da potražuje zakupninu za svoj deo (ukoliko on tu ne živi). Potrebno je da imate ugovor o zakupu, ali putem suda se može i bez ugovora o zakupu, dokazati da koristite njegov deo i da imate prema njemu obavezu. Međutim, suvlasnik ima obavezu da uredno plaća sve troškove koji se vežu za nekretninu – porez na imovinu, tekuće održavanje i drugo.
Poštovani,
Da li mogu da prodam stan stečen u nasleđe samo sa rešenjem ostavine ili moram da čekam uknjižbu istog ?
Hvala
Poštovani, ne morate čekati da se pravnosnažno rešenje o nasleđivanju uknjiži u Katastru, dovoljno je da javnom beležniku isto u originalu i predate kada budete overavali ugovor o kupoprodaji sa vašim kupcem. Javni beležnik će svu dokumentaciju predati službenim putem u Katastar radi uknjižbe novog kupca.
Da li je zakonski propisano koliko mora biti udaljen parking stambene zgrade od privatne kuće? Konkretno udaljenost parkinga od prozora privatne kuće? Hvala.
Poštovani, takve odgovore možete da dobijete jedino u Službi za građevinarstvo u Opštini gde živite, jer sve to zavisi od planske regulacije i detaljnog urbanističkog plana. Više detalja možete pogledati i u PRAVILNIKU O USLOVIMA I NORMATIVIMA ZA PROJEKTOVANJE STAMBENIH ZGRADA I STANOVA („“Sl. glasnik RS““, br. 58/2012, 74/2015 i 82/2015).
Poštovani,
Da li je moguće pravno regulisati proširenje stana za jednu sobu na račun susednog stana (kupovinom). Stanovi se naslanjaju jedan na drugi zidom od 4 metra. Oba su uknjižena. Time bi se jedan stan proširio, a drugi smanjio po kvadraturi. Želeo bih da se oni, sa novim stanjem, uknjiže bez suvlašništva. Koji je postupak.
Članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se promena namene uz izvođenje građevinskih radova, kao i izvođenje radova na razdvajanju ili spajanju stambenog prostora vrši na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, odnosno promena namene objekta, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Postupak izdavanja rešenja kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji.
Koja je procedura da drzalac zemljista izvrsi prodaju
Poštovani, nije jasno formulisano pitanje, jer ukoliko postoji držalac (u institutu državine) onda se prenos prava svojine, na vlasnika, mora uraditi održajem (shodno Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa) da bi kasnije taj vlasnik prodao zemljište trećem licu. Ukoliko mislite na držaoca zemljišta po osnovu prava korišćenja, ili ako je u pitanju držalac po osnovu društvene svojine, onda pre prometa trećem licu, prvo morate uraditi konverziju zemljišta u pravo privatne svojine.
Postovani,
Vecinski sam sinoras zemljista (okucnica) do placa koji je prodat i preveden u tajnosti pre godinu i po dana, dok sam bio odsutan (nekih 50-ak ari na dve osobe, od kojih se obe bave komercom, diskont pica i kafana).
Pre nego sto je plac prodat uredno sam prodavcu dao do znanja da ukoliko ikad pozeli da proda, da sam prvi zainteresovan.
Da li imam pravo kupovine iako je plac vec prodat? Da li imam pravo neke zalbe ili bilo koji pravni nacin koji bi ponistio prodaju/kupovinu?
Poštovani, ukoliko je predmet kupoprodaje bilo poljoprivredno zemljište, morali ste po osnovu prava preče kupovine da budete ponuđeni radi kupovine (obzirom da ste međaš sa predmetnom parcelom). Međutim, ukoliko se ne radi o poljoprivrednom zemljištu, niko nije imao obavezu da vam ponudi pravo preče kupovine (osim ako ste imali pismeni ugovor ili drugi akt o tome). Odredbe o pravu preče kupovine su propisane Zakonom o prometu nepokretnosti (članovi 5-10).
Postovani,
Ukoliko sam vlasnik zemljista i montazne kuce na tom zemljistu, da li imam prava na povrat PDV prilikom kupovine prvog stana (pod pretpostavkom da je kupovina novog stana i da je PDV naplacen)? Zakon, kaze da na povrat PDV nemam pravo samo ukoliko sam vlasnik stana? Da li je moje razumevanje tacno?
Poštovani, povrat PDV-a nemate ukoliko ste vlasnik nekretnine u kojoj živite (stambenog prostora) – kuće (pa i montažne), stana itd. Dakle, nemate pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine druge nekretnine u izgradnji. Poresku upravu ne zanima od čega je određena nekretnina sagrađena – montažna ili čvrsta gradnja, već da li imate nekretnitnu za življenje na svom imenu, da li ste poreski obveznik poreza na imovinu po osnovu te kuće i drugo.
Poštovani,
Posedujem stan u zgradi koja u listu nepokretnosti nema upisanu korisnu površinu.
Većina stanova nema stvarno upisanu kvadraturi.
Treba da se radi rekonstrukcija krova.
Da li postoji pravni osnov da se pokrene da svi stanari moraju da urade etažiranje svojih nekretnina .
I da li postoji pravni osnov da se pokrene etažiranje zgrade u delu podruma koji takođe nisu etažirani pa samim time da se ustanovi i korisna površina zgrade.
Unapred hvala na odgovoru.
Poštovana, etažirati se može i posebno samo jedna jedinica (stan) a može i više, što znači da se na skupštini stanara zgrade treba utvrditi ko tačno želi da etažira svoj stan, s tim da ukoliko ne bude sve etažirano, svakako će Vam činiti problem i oko sanacije krova i svih drugih ulaganja u nekretninu (jer se mora znati ko ima koliko udela, obaveza i prava i drugo).
Poštovani, komšija se stalno zaključava i ne dozvoljava da radnici izvrše termoizolaciju zida iako je moja međa a kuća malo uvučena na moj deo placa. Koja su moja prava i šta da radim?
U slučaju kada sused,prilikom izgradnje npr. fasade,ne može da obavi sve potrebne radove na postavljanju istog sa svog zemljišta,već je deo radova (postavljanje skele, unošenja materijala) moguće obaviti jedino korišćenjem susednog zemljišta,vlasnik tog zemljišta dužan je da mu to omogući.Ako se vlasnik zemljišta neopravdano protivi upotrebi svoje nepokretnosti radi obavljanja potrebnih radova na izgradnji susedne nepokretnosti,vlasnik ima pravo na zaštitu u parničnom postupku.
Postovani,
Napravio sam ugovor na zakup zemljista sa svojim ocem zbog registracije poljoprivrednog gazdinstva,pcelarstvo je u pitanju.U medjuvremenu smo se usmeno dogovorili da mi prepise jedan deo parcele na kojoj sam vec napravio objekte,sada se on predomislio i nece da mi prepise a ulozen poprilican novac,sta raditi da li ima mogucnosti za tuzbu ili sta vec,hvala unapred.
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, član 24 propisuje: Lice koje može izgraditi zgradu ili drugu građevinu na zemljištu na koje drugi ima pravo svojine (graditelj), stiče pravo svojine i na zemljište na kome je izgrađen građevinski objekat, kao i na zemljište koje je neophodno za redovnu upotrebu tog građevinskog objekta, ako nije znalo niti moglo znati da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio.Angažujte advokata.
Otac i njegova majka su preminuli 1964 god. Sva imovina je tada presla po mom saznanju u dedino vlasnistvo.On je preminuo 1969.god.Ja imam 62 god,a ostavinski postupak nije vodjen ni jednom.posle smrti njih troje.Molim za odgovor,kako pokrenuti ostavinski postupak?Iza smrti mog oca,ili iza smrti dede?Imam jos ziva dva strica i jednu tetku.Unapred hvala.Poz.
Poštovana Milinka,
predlog je da angažujete advokata. Potrebno je da se u ime naslednika, zahtevom, pokrene ostavinska rasprava pred nadležnim Osnovnim sudom, te da se nakon toga postupak okonča ili pred sudom ili pred javnim beležnikom (ako se predmet po službenoj dužnosti dostavi istom). Uz predlog sudu, morate dostaviti Listove nepokretnosti kao i sve druge akte radi utvrđivanja celokupne zaostavštine.