Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.953 Odgovor
Postovani,
Suprug i ja nemamo ni jednu prvu nekretninu. Hteli bi smo da kupimo 2 stana tako da jedan bude na mene(moja prva svojina) a drugi na supruga (njegova prva svojina). Da li i koliko svako od nas ima pravo na povrat pdva? Da li to znaci smo oboje oslobodjeni sa po 40m2 a za ostalu kvadraturu ne? Da li imamo odvojeno pravo na oslobadjanje poreza na 40?
Hvala unapred
Poštovana, suprug i vi možete da refundirate po svakom stanu (40m2) plaćeni PDV samo ako te nekretnine kupite kao posebnu imovinu (za jednu ste vi potpisnik da je druga samo suprugova posebna imovina i obrnuto). Ukoliko obe nekretnine kupite kao zajednička supružnička svojina, već prvom stičete oboje udeo (tada se vraća PDV za 40m2 + 15m2), pa na drugu kupljenu ne možete povratiti PDV (jer već imate overom prvog ugovora, stečenu nekretninu u obliku zajedničke supružničke svojine).
Ukoliko imam građevinsku dozvolu za gradnju ograde, da li radnici smeju da pređu u komšijinu parcelu prilikom izvođenja radova (da postave stubove, da hodaju drugom parcelom)? Ograda, temelj i stubovi su postavljeni tako da su u mojoj parceli.
U slučaju kada sused,prilikom izgradnje ograde ne može da obavi sve potrebne radove na postavljanju istog sa svog zemljišta,već je deo radova (postavljanje skele, unošenja materijala) moguće obaviti jedino korišćenjem susednog zemljišta, vlasnik tog zemljišta dužan je da mu to omogući. Ako se vlasnik zemljišta neopravdano protivi upotrebi svoje nepokretnosti radi obavljanja potrebnih radova na izgradnji susedne nepokretnosti, njen vlasnik ima pravo na zaštitu u parničnom postupku.
Poštovani, imam pitanje vezano za stan koji je moj suprug uzeo preko stambenog kredita pre ulaska u brak samnom. Stan se otplaćuje sad dok smo mi u braku, a kupio ga je pre ulaska u bračnu zajednicu. Ukoliko se desi razvod, da li ja imam pravo na neki deo?
Poštovana Anđela,
sva imovina koja se stiče u trenutku zajednice života, zajedničkim radom i ulaganjem, smatra se zajedničkom svojinom. U slučaju razvoda braka, imali biste pravo na određeni deo potraživanja, a koji morate da dokažete u sudskom postupku (ako ne možete vansudski da utvrdite, sporazumno).
Poštovani,
Koji je zakonski rok za odgovor na zahtev za kompletiranje parcele, odnosno pripajanju državne parcele uz naknadu mojoj, na kojoj mi se nalazi i kuća? Zahtev je podnet Direkciji za Urbanizam u junu 2022. Jedina povratna informacija koju dobijamo od direkcije, je da predmet predat državnom pravobraniocu i da se još uvek čeka odgovor. Koje pravne radnje bismo mogli da preduzmemo kako bi se postupak napokon pokrenuo. Hvala
Poštovani,kad je postupak pokrenut po zahtevu stranke ili po službenoj dužnosti, a u interesu stranke, i kada se o upravnoj stvari odlučuje u postupku neposrednog odlučivanja, organ je dužan da izda rešenje u roku od 30 dana od pokretanja postupka.Kad je postupak pokrenut po zahtevu stranke ili po službenoj dužnosti,a u interesu stranke,i kada se o upravnoj stvari ne odlučuje u postupku neposrednog odlučivanja, organ je dužan da izda rešenje u roku od 60 dana od pokretanja postupka.
Poštovani,
Da li je i (ako da) na koji način moguće legalizovati temelj koji je nelegalno izgrađen (vidi se na satelitu), a sa ciljem da se dobije građevinska dozvola i na njemu sagradi kuća?
Nezakonito izgrađeni objekti, na kojima su izvedeni grubi građevinski radovi sa formiranim konstruktivnim sklopom (objekat poseduje noseće elemente: temelj, armirane betonske stubove sa gredama, krovnu konstrukciju..) ali na kojima nije postavljena spoljna stolarija, nisu izvedeni razvodi unutrašnjih instalacija, ni završni radovi (fasaderski i sl), mogu biti predmet ozakonjenja. U slučaju da nezakonito izgrađeni objekat nije u stepenu izgrađenosti, nadležni organ će odbiti zahtev.
Kupujemo novi stan od investitora, završetak radova je predviđen početkom sledeće godine. Zgrada nije etazirana pa nas interesuje koje ugovore moramo napraviti i kod koga da bi bili sigurni da će sve biti u redu?
Poštovani Jovane,
svoje pravo možete zaštititi predugovorom i/ili ugovorom o kapari. Predlog je da ne isplatite celokupnu kupoprodajnu cenu sve do momenta preuzimanja poseda nepokretnosti. Nakon toga, zaključite konačan kupoprodaji ugovor. U kupovini stana u novogradnji, ništa ne radite bez overe predugovora i/ili ugovora o kapari kod javnog beležnika. Savet je da se obratite advokatu radi realizacije pravnog posla u celosti.
Poštovani,
Da li mogu da platim stan koju kupujem tako što bih direktno prebacila novac iz inostranstva, sa inostranog računa jer živim i radim u inostranstvu?
Poštovana,
ukoliko je strani državljanin kupio nepokretnost od domaćeg državljanina koja se nalazi u Srbiji, nerezident – stranac plaćanje radi kupovine te nepokretnosti može vršiti sa svog računa otvorenog u inostranstvu. Moguća je i obrnuta situacija, da se stranac nalazi u ulozi prodavca, a to je da je prethodno stekao nepokretnost koja se nalazi u Srbiji, te da sada tu nepokretnost prodaje domaćem državljaninu, kupcu nepokretnosti.
Poštovani, vlasnici smo stana koji ima problem sa uknjiženjem. Naime, stan je nadogradnja, a kako je na poslednjem spratu, zvanično se vodi u urbanizmu kao duplex sa stanom ispod. Kako bismo dobili Uverenje o posebnom delu uradili smo nacrt izvedenog stanja iz kog se jasno vidi da je reč o posebnom delu. Firma od koje je stan kupljen , više ne postoji. Zamolila bih Vas za savet sta raditi i kome se obratiti.
Podaci o posebnim delovima objekta za koje je izdata upotrebna ili samo građevinska dozvola pre otpočinjanja sprovođenja objedinjene procedure,shodno zakonu kojim se uređuje planiranje i izgradnja,upisuju se na osnovu podataka iz upotrebne i građevinske dozvole,a ako ta dozvola ne sadrži potrebne podatke o posebnim delovima objekta koji se upisuju u katastar,ti podaci se mogu upisati i na osnovu uverenja nadležnog organa i nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke.
Koliko vremena iziskuje da bi glavni projekat bio gotov?
Poštovana Tanja,
tehnička dokumentacija izrađuje se kao: generalni projekat, idejno rešenje, idejni projekat, projekat za građevinsku dozvolu, projekat za izvođenje i projekat izvedenog objekta. Mnogi faktori utiču na donošenje navedenih projekata – od vremena i rada projektanata, raspoložive dokumentacije, rada državnih organa, javnih i komunalnih službi… Ne možemo Vam dati konkretan odgovor.
Molim Vas, gde da proverim da li je jedan supružnik isplatio drugog supružnika, nakon razvoda , u smislu bracne tekovine da drugi supružnik više nema nikakvog prava na dotičnu nekretninu. Da je drugom supružniku isplaćen njegov udeo u toj nekretnini, jer su je zajedno stekli u braku i da je prvi supružnik postao 1/1 vlasnik cele nekretenine. HVALA!
Ukoliko je u parničnom postupku razvoda braka deljena i imovina supružnika,onda to možete da utvrdite u sudskoj presudi (tačnije, možete da utvrdite da li su postojale međusobne obaveze po tom osnovu ali ne i da li je stvarno došlo do isplate između njih).Međutim, ukoliko nije deljena i imovina u postupku razvoda,takva informacija nije javnog karaktera i mogu Vam samo bivši supružnici određenom izjavom ili potvrdom,overenom kod beležnika,dokazati međusobna imovinskopravna stanja.
Postovani,vlasnik sam kuce i placa1/1 posle ostavinskog postupka ,posle smrti bake…moj stric i sestra su se odrekli u moju korist.Medjutim stric je prminuo 2018 ,a ziveo je u istoj kuci gde i ja …pa me interesuje mogu li iseliti strinu,posto nismo u dobrim odnosima ..Napominjem da je ona u braku sa stricem bila 30 godina u toj istoj kuci..ali bez ikakvog dkumenta da posle striceve smrti tu i ostane,jer se stric odreko u moju korist.Hvala unapred
Poštovani, vlasnik nepokretnosti ima najšira prava vezano za istu. Sva lica koja žive u nepokretnosti a nemaju za to pravni osnov, mogu putem tužbe za iseljenje biti iseljena uz obavezu predaje poseda. Ovom tužbom štiti se pravo svojine koje podrazumeva pravo vlasnika da stvar drži, koristi je i njome raspolaže. Bitno je navesti da uspeh u parnici ne zavisi samo od činjenjice o vlasništvu nad objektom, već da se to bespravno useljeno lice, nalazi u objektu bez pravnog osnova.
Poštovani Brane,
mi smo nova stambena zajednica, kako možemo da pronadjemo dobrog upravnika zajednice stanara, osim kroz intervju na kome s svi brižni, agilni, svi znaju i obećavaju sve. Da li postoji nekakva lista agencija za upravnike sa komentarima korisnika?
Šta bi bila ključna pitanja za proveru potencijalnih upravnika?
Hvala najlepše!
Poštovana Majo, najbolja reklama pa i za upravnike, je svakako preporuka stanara iz drugih zgrada u kojim su ti određeni upravnici već postavljeni i koji vrlo požrtvovano i temeljno rade svoj posao. Uvek je savet da upravnik zgrade bude neko lice iz same stambene zajednice (stanar), jer je pretpostavka da ima interes (ako ima i slobodnog vremena) da se bavi svim tekućim problemima i samim održavanje zgrade na najbolji način, jer i on u istoj živi.
Poštovani, moj deda je šezdesetih godina prošlog veka kupio nekoliko parcela (ukupno 5) i posedujemo sve ugovore. Zemljište nije prevedeno ali je u neprekidnoj državini do dana današnjeg. . U medjuvremenu su tadašnji vlasnici pomrli i ostavili mnogo naslednika sa kojima ne možemo da uspostavimo kontakt. Na koji način mogu da predmetnu nepokretnost prevedem na svog oca koji je sadašnji držalac. Hvala unapred za odgovor.
Srdačan pozdrav
Poštovana, možete pokrenuti sudski postupak i da tužbom radi utvrđenja zaštite svoja prava. Ukoliko ne možete doći u kontakt sa svim licima koje treba da tužite, možete postaviti privremenog zastupnika iz redova advokata, koji tada zastupaju interese lica dok se ne pojave pred sudom (ako je prebivalište ili boravište, odnosno sedište tuženog nepoznato, a tuženi nema punomoćnika). Naznačeno je propisano članovima 81 i 82. Zakona o parničnom postupku.
POŠTOVANJE. ŠTA RADITI U SLUČAJU AKO SE IZGUBI UGOVOR – PAPIR O POKLONU STANA? HVALA
Poštovani, ukoliko je ugovor zaključen na sudu, onda iz arhiva suda zatražite kopiju ugovora, a ukoliko je ugovor overen kod beležnika – on u svakom momentu može da Vam izda overeni prepis originala. Bitno je da znate makar odokativno kada je isti zaključen, ko su ugovorne strane a najbolje bi bilo da znate pod kojim brojem je ugovor overen i tačan datum overe.
Da li majka bez saglasnost sina moze da stavi kucu pod hipoteku?Majka je vlasnik,ali u kuci ziv sin sa svojom porodicom i protiv hipoteke je.
Poštovana Jelena, vlasnik nekretnine ima najšira moguća prava oko raspolaganja nekretninom. Samo i isključivo vlasnik nekretninu može istu da proda, optereti je založnim ili drugim pravom tj. teretom. Dakle, sin kao korisnik/stanar nekretnine nema nikakva vlasnička prava, pa se samim tim ni ne pita oko uknjižbe zaloge/hipoteke na nekretninu.
Dobar dan, Imam jedno pravno pitanje. Našo sam stan na Zlatiboru. Sve je ok, nova gradnja je upitanju. Cena kao za rezervaciju Stana platio sam sumu da kažem koliko da taj stab bude moj, ali me buni zasto prodavac trazi od mene za predugovor 50 ili 80 odsto uplate a ostatak kljuc u ruke? Zakon kaze za pred ugovor samo 10%.
Poštovani,praksa je da se kapara plaća prodavcu oko 10% od vrednosti nekretnine, međutim sve ostalo je stvar dogovora između kupca i prodavca.Možete vi isplatiti celokupnu cenu i odmah na početku ali i pri samom kraju gradnje,samo je pitanje dogovora sa prodavcem i poverenja/garancije da li će prodavac sve u roku završiti.Prodavac kao investitor uvek traži da što više cene isplatite odmah na početku,kako ne bi imao problem sa plaćanjem podizvođača i nabavkom materijala za gradnju.
Poštovani, imam jedno pitanje. Moja majka je prodala njivu pre 50 godina i ta njiva nije prenesena na tog kupca, znaci mi smo plaćali porez na tu njivu ovih 50 godina, jer ta njiva se i dalje vodi na moju majku. Pa me zanima pravno sta je tu potrebno uraditi jer mi placamo porez na tu njivu vec 50 godina a kupac je koristi? Hvala
Poštovani, nadležna uprava za porez na imovinu je Lokalna poreska administracija Grada/Opštine gde se nalazite. Morate podneti zahtev za odjavu poreza sa majčinog imena a prijaviti kupca. Potreban Vam je ugovor o kupoprodaji koji prilažete uz poresku prijavu. Takođe, ukoliko se nekretnina u Katastru vodi i dalje na vašu majku, obratite se advokatu da preda zahtev promene vlasnika putem e-šaltera RGZ.
DOBAR DAN. MOJA MAJKA JE NASLEDILA STAN PO OSTAVINSKOM POSTUPKU U SUDU OD MOG POKOJNOG OCA KOJI JE STAN PO STAROM OTKUPIO OD OPSTINE VOZDOVAC. OTKUPIO I ISPLATIO U CELOSTI. STAN SE VODI SADA NA MOJU MAJKU KAO I POREZ ZA ISTI. HTELI BI SADA DA IZVADIMO VLASNICKI LIST ZA STAN NA NJENO IME. NISMO ISLI KOD GEOMETRA I NE ZNAMO DALI JE UKNJIZENA ZGRADA A TROJE KOMSIJA NAM KAZU DA SU UKNJIZILI STANOVE. NE ZNAMO POSTUPAK, STA DA RADIMO, A NALAZIMO SE NA OPSTINI VOZDOVAC, DRAGICE KONCAR 43, BEOGRAD. HVALA
Poštovani, ne možemo Vam dati precizan odgovor. Obzirom da ni vi ne znate da li je zgrada uknjižena, bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete, ne možemo davati nikakve jasnije informacije. Proverite sa komšijama koji su uknjižili stanove, da i vi na isti način to uradite.
Da li možemo kupiti stan u Beogradu na ime ćerke koja ima 17 godina?
Poštovani,
mlt. lice može biti kupac nepokretnosti,ali u njeno ime ugovor o kupoprodaji potpisuju roditelji kao zakonski zastupinci.
U navedenom slučaju,Vaša ćerka će biti vlasinca nekretnine (upisana u Katastru).U slučaju prodaje nepokretnosti pre punoletstva, trebaće saglasnost Centra za socijalni rad (pre toga i procenu nepokretnosti), kao i svu buduću kontrolu oko praćenja novčanih tokova. Mlt. lice nema pravo na bilo kakva poreska oslabađanja pri kupovini prve nepokretnosti.
Poštovani,
Da li se apartman može kupiti putem stambenog kredita?
Poštovani Ivane,
apartman se ne može kupiti putem stambenog kredita. Nažalost, takva je politika svih banaka.
Kupila sam zemljište gde je sve ograđeno možda pre 60 godina.
Sad mi međaš traži da se pomerim i da iseče bagrem koji je prethodni vlasnik sadio. Postoji li zakon zatečenog stanja i stanje održaja? Hvala na odgovoru jer se nadam da ćete mi odgovoriti.
Poštovana, predlog je da angažujete geometra radi utvrđivanja međne linije između Vas i komšije, a kako biste utvrdili kome šta tačno pripada. Ukoliko se bagrem nalazi na vašem delu parcele, komšija nema nikakva prava na seču istog. Međutim, ukoliko bagrem pripada njegovoj parceli, komšija može sa istim da raspolaže po volji.
Imam nekretninu u Hrvstskoj. Da li ona može niti predmet oduzimanja u izvršnom postupku izvrsitelja iz Srbije?
Iznos izvrsenja je minoran u odnosu na vrednost izvrsenja.
Hvala
Poštovani Nenade,
javni izvršitelj će po službenoj dužnosti ili na predlog stranke zaključkom da promeni već određeno sredstvo i predmet izvršenja, ako postoji očigledna nesrazmera između određenog sredstva i predmeta izvršenja i visine potraživanja izvršnog poverioca. Strana izvršna isprava izvršava se isto kao domaća, ako glasi na privatnopravno potraživanje i priznata je pred domaćim sudom. Pretpostavka je da se isto pravilo odnosi i na izvršenja u Hrvatskoj.
Brane,ako je nekretnina neuknjizena, da li moze da se prodaje?
Poštovana Svetlana,
ukoliko objekat nije ni ucrtan u Katastru, tada se ugovorom može kao predmet kupoprodaje opisati samo parcela/zemljište, uz napomenu da se na istom nalazi nelegalizovan objekat. Pre zaključenja ugovora, predlog je da proverite da li se kuća-objekat ili i pomoćni objekti (ukoliko ih ima) mogu legalizovati u Službi za građevinarstvo, te ukoliko je to moguće, možete ući u postupak kupoprodaje.
Dobila sam prizemlje koje ima i malu terasu na koju izlazim iz dnevne sobe. Brat prodaje svoj sprat i ceo plac. Da li meni pripada taj izlazak iz sobe i koliko imam prostora ispred ulaznih vrata? Hvala.
Poštovani Branko,
bez građevinske dozvole i katastarskog uvida same parcele, nije moguće dati konkretan odgovor. Ono što morate da znate je da svaki vlasnik ima pravo na upotrebu zemljišta koliko je to potrebno za redovnu upotrebu objekta (prilaz samom objektu i slično). Postavlja se pitanje kako je to prizemlje upisano katastarski, da li kao posebna etažna jedinica ili se isto u Katastru nalazi kao celovitost sa spratom.
Poštovani,
Kuća, sa dva posebna i pravno podeljena stana je na sredini placa koji je 1/2 svakog vlasnika. Drugi vlasnik odbija da se plac legalno podeli. Potencijalni kupac za moj stan traži podelu placa.
1. Da li vlasnik gornjeg stana ima pravo preče kupovine mog stana, samo zato sto je plac zajednicki?
2. Koje pravne korake savetujete da bi se podela placa odradila?
Unapred zahvalna
Poštovania Aleksandra,
pravo svojine na zemljištu ne čini obavezu prava preče kupovine ako su objekti – posebne etažne jedinice potpuno pravno razdvojeni odnosno posebno uknjiženi u Katastru. Savet je da uradite samo Skicu o načinu korišćenja parcele (koju sačinjava geometar) i da uradite shodno Skici, ugovor o razvrgnuću imovinske zajednice. Nije mnogo troškova, a znači za Vaš deo koji će tačno biti opredeljen (isto se odnosi i za suvlasnika).