Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.953 Odgovor
Poštovani, suprug i ja se razvodimo, imamo u suvlasništvu stan od 84 km2, koji je jako „zahvalan“, za razna renoviranja. Potrebno je da se obratimo stručnjaku, da bi saznali da li je to moguće, na koji način, koja je preliminarna cena, i t.d.
Kome prvo da se obratimo? Koji je naš 1. korak?
S poštovanjem.
Poštovana Ljiljana,
predlog je da se obratite ovlašćenoj agenciji za promet nepokretnosti ili sudskom veštaku radi procene tržišne vrednosti nepokretnosti, ali i samih ulaganja/renoviranje (barem ona oko kojih ste se međusobno dogovorili). Stan možete prodati, pa iz kupoprodajne cene da rešite međusobna imovinsko-pravna pitanja, ali možete i vi kao suvlasnik da isplatite supruga shodno proceni/veštačenju. U slučaju da se vansudski ne možete dogovoriti, onda jedino preostaje da se putem tužbe i nadležnog suda ostvare prava stranaka.
Poštovanje! Ne znam da li sam pravilno postavila pitanje jer ne mogu da pronadjem odgovor. Pitanje je bilo u vezi izdatog lokala. Ja kao vlasnik sam potpisala ugovor sa jednim covjekom kod notara kojim se on obavezuje za placanje racuna i kirije. E sad, znam da lokal radi ali da ga nije prijavio. U slucaju da inspekcija uhvati da radi, da li ce meni zatvoriti lokal i da li bi mene za nesto teretili? Hvala
Poštovana, kao vlasnica nepokretnosti možete imati određene probleme oko neprijavljivanja obavljanja određene delatnosti zakupca u Vašem prostoru. Naime, ukoliko ni sam lokal ne ispunjava minimum propisanih uslova za obavljanje takve vrste delatnosti a Vi ste to znali ili ste morali da znate, može se prilikom dolaska inspekcije privremeno zabraniti obavljenje neregistrovane delatnosti, što vama pravi štetu oko daljeg izdavanja, neplaćanje zakupnine, režije i drugo. Nadležni inspektori će pokrenuti određeni prekršajni postupak u kom i Vi, svakako, morate biti uključeni.
Poštovani, imam par pitanja. Da li može da se proda neuknjižen stan? Stan je 56m2, nalazi se u Žarkovu. Gradnja zgrade 2001 tek skoro predato za legalizaciju. Zanima me za koliko bi mogao da se proda takav stan ?
Hvala
Poštovana Branka,
neuknjižen stan može biti predmet kupoprodaje, međutim da bi Vam se dao precizniji odgovor, mora se utvrditi da li za zgradu, gde se predmetni stan nalazi, postoji izdata građevinska dozvola, projekat i drugo. Predmetna situacija se posebno ne razlikuje od kupovine/prodaje stana u izgradnji, međutim, takva zgrada ima uredno izdatu građevinsku dozvolu, odobreni projekat… Predlažem da se sa celokupnom dokumentacijom obratite advokatu radi više detalja.
Vlasnik sam 30%stana u kome živim sa dva punoletna sina. Oba sina su takođe vlasnici. Svaki ima po 35% vlasništva i to su dobili kao poklon od bake nakon razvoda, jer je baka bila vlasnik 75% stana.
Sinovi žele da kupe sebi po stan od investitora. Da li oni imaju pravo na povraćaj PDVa tj.subvenciju koju daje država za one koji prvi put kupuju nov stan, s obzirom da jedino imaju deo stana koji nisu kupili već dobili na poklon.
Hvala na odgovoru
Poštovana Mima,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Sinovi u konkretnom slučaju, obzirom da imaju deo nepokretnosti na svom imenu, nemaju pravo na povrat PDV-a, niti na subvenciju države.
Postovani,
da li mogu da prodam plac sa kućom koja nije legalizovana? Pozz
Poštovana Ana,
nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Ukoliko objekat nije ni ucrtan u Katastru, tada se ugovorom može kao predmet kupoprodaje opisati samo parcela/zemljište, uz napomenu da se na istom nalazi nelegalizovan objekat. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora.
Kupio sam kucu od žene i napravili smo kupoprodajni ugovor. Ja sam kuću uknjižio u katastar, platio porez i ostalo, prodavac je ugovor potpisao kod notara, posle 5 godina prodavac kaže da je prevaren, i da mu nisam isplato novac za kupovinu nekretnine. Pritom je podnela krivičnu prijavu da je prevarena. Da li se ugovor može poništiti?
Poštovani Vukašine,
u konkretnom slučaju, tvrdnje da je isplaćena kupoprodajna cena trebaju biti dokazane. Bitno je sagledati da li je kupoprodajna cena isplaćena preko bankovnog računa – tada ne postoji dilema, ali isto tako nema dileme i ako je u samom kupoprodajnom ugovoru upisano da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti, te da prodavac svojim potpisom to i potvrđuje (ako je plaćeno u kešu). Međutim i da nije kao što je napisano, opet se postavlja pitanje zašto je prodavac dozvolio da se vi kao kupac, uknjižite kao vlasnik na kući ako nije primio kupoprodajnu cenu. Takođe, postvalja se pitanje i zašto se problematika javlja nakon 5 godina od kupovine. U zavisnosti od toga šta je napisano kupoprodajnim ugovorom, moglo bi se utvrditi da li postoji osnov raskida ugovora ili ne.
Poštovani, supruga je kupila stan u izgradnji, nema na sebe nekretninu, plaćanje sam ja izvršio sa svog računa i avansni račun glasi na moje ime. Priložili smo ugovor o preuzimanju duga, ja sam se odrekao udela u stanu, poreska uprava odbija da nam ispati povrat zbog avansnog računa na moje ime.
Poštovani Zorane,
shodno onome što ste napisali, ne vidim razlog da Vam se odbija mogućnost povrata PDV-a i na deo koji ste Vi, kao preuzimalac duga platili sa svog računa. Ukoliko ste dobili rešenje, predlažem da se svakako uloži žalba kao i da istu napiše advokat. Ugovor o jemstvu ili ugovor o preuzimanju duga je dovoljan osnov da se može izvršiti povrat PDV-a i na deo cene koja nije plaćena direktno sa računa kupca.
Pišem Vam iz Novog Sada. Imam problem o upisu prava vlasništva na nekretnine.
Imam jednu parcelu sa 2 objekta. U jednom objektu su 4 stana, a u drugom objektu 1 stan.
Moja porodica živi u objektu broj 1, imamo 4 stana i 4 vlasnika, a u drugom objektu komšinica.
Objekti su nam na jednoj parceli. Ali jedan objekat ima broj 28, a drugi objekat broj 28a.
Krenuli smo u otkup zemljišta i parcelacoju parcele i primetili da postoji greška upisa.
Komšinica je upisana kao vlasnica moje nekretnine, ja nisam upisana, a njena nekretnina nema vlasnika.
A imam još jedan problem. Ja sam na mojoj nekretnini upisana kao vlasnik stana, ali je grad upisan kao vlasnik zidova?
Kome da se obratim za ove ispravke?
Unapred Hvala
Sandra, NS
Poštovana Aleksandra, bez uvida u dokumentaciju nije moguće dati precizan i jasan odgovor. Savet je da se sa svom dokumentacijom obratite advokatu.
Poštovani,
Interesuje me da li treba da platim porez na kapitalnu dobit. Naime, od 2005.godine u svom vlasništvu posedujem deo stana (1/2 stana, 38kvm), kao poklon od roditelja. Na toj adresi su prijavljeni moji roditelji i moj brat (koji je vlasnik druge polovine). Ja sam od skoro prijavljena na drugoj adresi.
2012.sam kupila novu nekretninu (od 38kvm). I istu prodala 2019.god. kako bih kupila veći stan za sebe, dete i supruga. Kupovina novog stana (43kvm) je bila u roku od 90 dana i dodala sam novac. Mi sada svi živimo na toj adresi. Nije bilo moguće da svi živimo sa mojim roditeljima i bratom.
Da li postoji mogućnost oslobođanja placanja poreza na kapitalnu dobit, pošto sam obezbedila sebi i porodici malo veći stan?
Unapred hvala.
Poštovana Slavice,
za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne.
Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava. Ako je pravo obveznik stekao poklonom, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac stekao to pravo, a ako ne može da se utvrdi ta cena, onda njihova tržišna vrednost u momentu sticanja tog prava od strane poklonodavca, utvrđena od strane nadležnog poreskog organa. Obzirom da ne posedujem ugovore i iznose po kojima su prodati odnosno kupljeni stanovi, ne mogu se preciznije izjasniti. U postupku utvrđivanja prava na poresko oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak po osnovu rešavanja stambenog pitanja, obveznik podnosi nadležnom poreskom organu dokaze o rešavanju svojeg stambenog pitanja ili stambenog pitanja člana svoje porodice, odnosno domaćinstva. Dokazima o rešavanju stambenog pitanja obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva podrazumevaju se zaključeni i od strane suda overeni ugovori o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji, fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pismene izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva, kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložena u rešavanje stambenog pitanja.
Ako obveznik rešava stambeno pitanje člana svoje porodice ili domaćinstva, nadležnom poreskom organu podnosi i dokaze iz kojih se nesporno može utvrditi da sredstvima koja je on ostvario prodajom nepokretnosti rešava stambeno pitanje člana porodice, odnosno domaćinstva (ugovor o poklonu, overena pismena izjava i sl.), kao i dokaz da član porodice, odnosno domaćinstva po tom osnovu stiče pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti na svoje ime.
Poštovani, molim Vas za informaciju:
jel potrebno upisivati broj bankovnog računa prodavca u kupoprodajni ugovor?
Hvala lepo
Poštovani Vlado,
shodno Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma, lice koje se bavi prodajom robe i nepokretnosti ili vršenjem usluga u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Dakle, obzirom da se transakcija mora obaviti putem banke, mora se i uneti broj dinarskog/deviznog računa prodavca ali i kupca, odnosno sa kog računa se vrši plaćanje (to sve poslovne banke u Republici Srbiji zahtevaju u kupoprodajnim ugovorima).
Dobro vece. Plac je kupljen 1992 godine ugovor nije overen u Sudu, receno je da nije mogao da se overi. Kod notara postoji izjava svedoka koji su bili tu kada je bio kupljen plac i isplacen u celosti. Komsije koje su mi prodale plac parkiraju vozila ispred moje kuce govoreci dok plac nije upisan u katastar to je njihovo pravo. Da podignem ogradu nemam pravo to znam bar su mi tako rekli dok nisam upisana u katastar. Dve stvari me interesuju kada ce biti donesen zakon o ozakonjenju ili zakon o legalizaciji objekta i drugo pitanje na koji nacin dok ne bude usvojen taj zakon i da li mogu da uklonim ta vozila pauk ne odgovara jer nema ograde, saobracakna policija ne izlazi za ovakve slycajeve kazu da je nadlezan Sud tako da ne znam kako bih reagovala. Hvala i srdacan pozdrav
Poštovana Gordana,
predlažem da nadležnom sudu predate tužbu radi utvrđenja prava svojine putem održaja, te da nakon toga (po osnovu presude) uknjižite svoje pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti u Katastru. Obzirom da imate i svedoke, te da je proteklo dovoljno vremena da se putem održaja stekne pravo svojine, ne biste trebali u sudskom postupku imati posebnih problema. U ovom momentu, nemate osnov tvrditi da ste Vi vlasnica predmetne parcele. Zakon o ozakonjenju je donet i trenutno je važeći: („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 – odluka US i 1/2023 – odluka US).
Ukoliko osoba poseduje nesto od navedenog u svom vlasnistvu: parcela bez objekta, lokal tj poslovni prostor, uknjizeno garazno mesto… da li ona moze pri kupovini prvog stana da se oslobodi poreza na prenos apsolutnih prava??
Poštovani Miloše,
članom Član 31a Zakona o porezima na imovinu propisan je postupak poreskog oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan, za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu, pod uslovom da je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, da kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije. Ukoliko imate samo plac, bez objekta na istom, pomoćni objekat ili garažu (koji nisu namenjeni za življenje) tada možete i dalje da ostvarite ovo pravo.
Dobar dan! Izdala sam poslovni prostor i kod notara potpisan ugovor kojim se obavezuje placanje racuna, kirije itd. Zakupac nije prijavio restoran da radi iako radi i placa struju. U slucaju da inspekcija uhvati ne prijavljen lokal da li mogu ja odgovarati za to ili on.
Poštovana, kao vlasnica nepokretnosti možete imati određene probleme oko neprijavljivanja obavljanja određene delatnosti zakupca u Vašem prostoru. Naime, ukoliko ni sam lokal ne ispunjava minimum propisanih uslova za obavljanje takve vrste delatnosti a Vi ste to znali ili ste morali da znate, može se prilikom dolaska inspekcije privremeno zabraniti obavljenje neregistrovane delatnosti, što vama pravi štetu oko daljeg izdavanja, neplaćanje zakupnine, režije i drugo. Nadležni inspektori će pokrenuti određeni prekršajni postupak u kom i Vi, svakako, morate biti uključeni.
Postovani,
Majka, brat i ja smo vlasnici kuce posle oceve smrti. Sin moga brata, zeli da nadzida sprat, pa me interesuje da li je to moguce ako nije vlasnik objekta, ili je potrebna saglasnost nas troje vlasnika, i da li je on vlasnik tog sprata ako dobije dozvolu za zidanje?
Poštovana Sofija,
Investitor je lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola. Finansijer je lice koje po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira, odnosno sufinansira izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, sanaciju ili izvođenje drugih građevinskih odnosno investicionih radova i na osnovu tog ugovora stiče određena prava i obaveze koje su propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet izgradnje. Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu i izvod iz projekta za građevinsku dozvolu izrađene u skladu sa propisom kojim se bliže uređuje sadržina tehničke dokumentacije, koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze o uplati odgovarajućih taksi i naknada i druge dokaze propisane propisom kojim se bliže uređuje postupak sprovođenja objedinjene procedure. Kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana zakonom. Građevinska dozvola se izdaje na ime investitora i finansijera ako je uz zahtev za izdavanje priložen ugovor između investitora i finansijera, overen u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa, u kome se investitor saglasio da nosilac prava i obaveze iz građevinske dozvole bude i finansijer. Ukoliko se radovi izvode na zemljištu koje je van gabarita objekta, neophodno je pribaviti saglasnost i vlasnika tog zemljišta. Za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže se i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.
Poštovanje,
Ako mi prodamo stan u vlasništvu koji smo imali 3godine, po zakonu trebamo platiti porez na kapitalni dobit 15%. E sad ako te pare od prodaje stana iskoristimo kao učešće za stambeni kredit dali onda plaćamo porez,tj da li je nekretnina kupljena na kredit dovoljna da ne platimo porez jer smo mi time obezbedili krov nad glavom.
Poštovani,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Isplata učešća za stambeni kredit radi kupovine nove nekretnine jeste deo ulaganja u rešavanje stambenog pitanja (od prodaje stare nekretnine), ali nije osnov za njegovo oslobađanje. Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje (ali se od iste ne oslobađa u celosti). Mora se sagledati prodajna cena stana kao i kupovna cena druge nekretnine. To su parametri, a ne osnov kako je stečen neki deo novca, da li preko kredita banke, ili pozajmice ili..
Postovani,
Zivim u nelegalizovanom stanu vise od 30 godina sa boravistem na istoj adresi. Koje pravo sticem tim boravkom i kada mogu da ga legalizujem ma svoje ime?
Zahvaljujem
Tanja
Poštovana Tanja,
življenjem u stanu i preko 30 godina, ne čini mogućnost da se po automatizmu legalizuje objekat/stan. Međutim, postoji mogućnost sticanja prava svojine (vlasništva) održajem. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Poštovani,molim Vas za pomoć. Da li imam pravo na povrat PDV-a za kupovinu stana,ukoliko imam nekretninu na svom imenu gde u katastru piše da ja imam samo pravo korišćenja,a nekretnina je u svojini Republike Srbije? Hvala Vam unapred na odgovoru.
Srdačan pozdrav.
Poštovana Jovana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate nepokretnosti na koju verovatno i plaćate porez na imovinu, nemate pravo na povrat PDV-a. Između ostalog, za povrat PDV-a traži se i dokaz lokalne poreske administracije da niste bili obveznik poreza na imovinu, za šta sumnjam da niste plaćali godinama unazad.
Interesuje me stambeni kredit. Kredit bi uzeo sin koji ima privatnu firmu više od godinu dana. On ima 19 ipo godina, u januaru puni 20. Ima zaposlene radnike ali trenutno nema svoju platu. Doprinosi uredno plaćeni. Da li je moguće i šta je potrebno da bi ostvario uslov za stambeni kredit i da li postoji starosna granica kada moze podici stambeni? To je prva nekretnina. Hvala unapred.
Poštovan Nadice,
samo i isključivo od politike banke, zavisi da li Vaš sin može uzeti stambeni kredit radi kupovine nepokretnosti. Uslove, rokove, kreditnu sposobnost, obezbeđenje banke i drugo, morate proveriti u nekoj od poslovnih banaka. Svakako će jedan od uslova biti da je sin zaposlen i da ima redovna mesečna primanja, a kako bi se mogli uredno isplaćivati mesečni anuiteti prema banci. Starosna granica za podizanje kredita opet zavisi od primanja, da li je u pitanju stalno ili privremeno zaposlenje i drugo.
Postivani,
Sta treba da znam kada kupujen stan u izgradnji da budem siguran da sve ide po pravilu i zakonu?
Mike
Poštovani Milivoje,
predlog je da se obratite advokatu radi detaljnijih usmerenja. Postoje mnogobrojne stavke na koje se mora obratiti pažnja: da li su investitoru uredno izdate sve dozvole za gradnju, rokovi završetka gradnje, rokovi preuzimanja poseda nekretnine, opremanje iste sa sanitarijama (kakvog kvaliteta), pitanja vezano za kašnjenje u predaji poseda (tzv. penali), da li je investitor likvidan kao pravno lice, da li mu je prva stambena zgrada koju gradi ili je već poznat po gradnji u mestu u kom se nalazite i mnoga druga pitanja. Svakako je savet da se sa investitorom zaključi pred/ugovor i da se isti overi kod javnog beležnika, jer samo sa overenim pred/ugovorom možete na ispravan način zaštiti svoja prava ako dođe do nesporazuma i pokretanja određenog sudskog postupka.
Imam stan u suterenu koji sam upisala u katastar po Veljinom zakonu. Da li mogu taj stan da ustupim drugom licu?
Poštovana,
bez uvida u osnov sticanja (kada ste i kako stekli nekretninu), nije moguće dati precizniji odgovor. Međutim, ukoliko je stan u suterenu uknjižen i legalan (nije bitno po kom zakonu je sprovedeno uknjiženje tj. legalizacija) ne vidim problem u daljem prometovanju predmetne nepokretnosti.
Poštovani, vlasnik sam stana koji sam stekao pre braka. Interesuje me u slučaju kada bi pomenuti stan zamenio za drugu nekretninu (bez ikakve doplate) da li bi ta, nova nekretnina postala zajednička imovina mene i supruge ili bi bila moje vlasništvo?
Poštovani Dragane,
članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, propisano je da: zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je izvršio javni beležnik, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Dakle, zakonska formulacija je jasna, dok ste u braku, po službenoj dužnosti će se upisati zajednička supružnička svojina sve dok se ne dostavi overena izjava kod notara, da se radi o posebnoj isključivoj svojini vas kao kupca. Ugovor o zameni se tretira kao da činite dve kupoprodaje, pa samim tim Vi kupujete u braku. Predlog je da supruga bude potpisnica ugovora o zameni nepokretnosti uz konstataciju da se radi o vašoj posebnoj imovini stečenoj u braku.
Postovani,
Suprug je kupio stan na kredit koji jos uvek nije otplacen u celosti. Stan ce nakon celokupne otplate biti na njegovo ime. Ja u svom licnom vlasnistvu nemam nijednu nekretninu, tj. nista sto se vodi na moje ime od zemljista ili nekretnina. U slucaju da kupim stan na svoje ime, da li imam prava povracaja PDV-a i oslobodjen je od poreza za prenos ?
Hvala
Poštovana Vesna,
pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Dakle, obzirom da do sada niste bili upisani kao vlasnik nepokretnosti (u ma kom udelu) niti ste bili obveznik poreza na imovinu po osnovu nepokretnosti, imate pravo na oslobađanje poreza pri kupovini nepokretnosti (PDV-a ili apsolutnih prava, u zavisnosti šta i od koga kupujete).
Da li moze strani drzvljanin da uzme kredit za stan ili kucu i da otplacuje sve uredno i sta mu je potrebno? Hvala unapred
Poštovani Kristijane,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima. Dakle, zavisi čije državljanstvo imate i da li sa tom zemljom postoji uzajamnost. U vezi kredita, zavisi sve od banke do banke i politike poslovanja, svakako da nije zabranjeno ali je banci to nesigurno pogotovo ako strani državljani nemaju stalno zaspolenje i primanje zarade u R Srbiji.
Poštovani, nalazim se u Americi. Želeo bih da se vratim kuci, imam dvojno državljanstvo. Ali moji stari dokumenti – isprave su ili zastareli ili izgubljeni, a da izvadim nove isprave treba vremena. Da li ja sa stranim pasošem mogu da kupim kuću koja mi se svidela ili bi mogao da dobijem neku potvrdu kao državjanin Srbije da kaparišem i kupim kuću?
Poštovani Jovice,
strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Dobar dan, vlasnik sam stana u pr u stambenoj zvradi, da li imam prava da stan izdajem kao poslovni prostor, bez saglasnosti ostalih stanara? Da li trebam neko posebno odobrenje, tj , saglasnost? Hvala unapred, pozdrav Svetlana.
Poštovana Svetlana,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Vlasnik nepokretnosti dužan je da se pri korišćenju nepokretnosti uzdržava od radnji i da otklanja uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti, kojima se otežava korišćenje drugih nepokretnosti (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, potresa, buke, oticanja otpadnih voda i sl.) preko mere koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namenu nepokretnosti i na mesne prilike, ili kojima se prouzrokuje znatnija šteta. Prilikom izdavanja nekretnine, nemate potrebu da prikupljate bilo kakve saglasnosti trećih lica, ali se mora voditi računa kakva delatnost bi se izvršavala u tom prostoru (da li je samo kancelarijskog tipa ili nešto što može da proizvodi buku, rad mašina i drugo).
Poštovani Brane,
Kupila sam stan u novogradnja, potpisala predugovor u kome piše da je stan projektovane površine 58 kvadrata. Stručnjak gradjevinske struke je izmerio stan I tvrdi da je stan 53 kvadrata. Investitor odbija da koriguje kupoprodajnu cenu u glavnom ugovoru. Šta mi je činiti, obzirom da je cena po kvadratu 3000, e, sto znaci da me je zakinuo za 15 000 e.
Poštovana Snežana,
ukoliko je površinu izvedenog stanja izmerio veštak građevinske struke a ona značajno odstupa od ugovorom utvrđene površine stana, tada jedino možete pokrenuti parnični postupak pred nadležnim sudom radi raskida predugovora i povrata novčanih sredstava (ako ste platili određeni deo). Obično se, u praksi, u predugovorima sa investitorima upisuje da se odstupanje od +/- 3,00% m2 toleriše, a da se preko toga doplaćuje ili umanjuje kupoprodajna cena. Posavetujte se sa advokatom u svakom slučaju.