Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Poštovani, molim da mi pojasnite. U rešenju za moju nekretninu piše da objekat u gabaritu ima 422m2 i da ima P+1. tj da je uknjizeno 844m2 a u e katastru nam stoji upisano samo 422m2. Da li moramo da idemo u katastar da ispravljamo grešku? Šta je Vas savet? S’ poštovanjem, Dragana.
Poštovana Dragana,
praksa upisa površina u Katastru se uvek svodi na upis površine u gabaritnoj osnovi objekta. U vašem slučaju, osnova objekta je 422m2 i postoji + SP1 (sprat) u istom gabaritu. Dakle, ne radi se o grešci već u načinu upisa objekata.
Poštovani, interesuje me da li imam pravo na povraćaj PDV-a ako sam ostavinskom raspravom nasledila deo kuće od bake?
Nemam nekretninu u vlasništvu ovo bi mi bila prva .
Poštovana Ivana,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a.
Po ugovoru mi je definisano plaćanje penala na osnovu kašnjenja završetka radova i useljenja u zgradu. Investitor odbija da uplati. Kakve korake predlažete?
Poštovana Ivana,
predlažem da se obratite advokatu kako bi isti opomenom pred utuženje skrenuo pažnju investitoru o obavezama prema Vama. Ukoliko su penali osnovani (nije kašnjenje zbog više sile i drugo, u zavisnosti kako Vam piše u samom ugovoru) tada svakako možete podneti tužbu nadležnom sudu radi isplate svih neplaćenih penala na ime kašnjenja u primopredaji poseda nepokretnosti.
Poštovani,
Dobila sam u nasledstvo deo nekretnine(deo stana u kući), plaćam godišnji porez uredno na to. Da li to znaci da nemam pravo na povraćaj PDV-a iako kupujem prvu nekretninu?
Hvala unapred na odgovoru
Pozdrav
Jelena
Poštovana Jelena,
pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Dakle, ako neko već ima nekretninu (nije bitan osnov sticanja te nepokretnosti), onda nema pravo za povrat PDV-a. Vi u konkretnom slučaju, obzirom da imate deo nepokretnosti na svom imenu, nemate pravo na povrat PDV-a.
Zanima me plac koji nije parcelisan. Vlasnici kažu da je u toku parcelacija i žele da prodaju svoj deo, koji je suvlasništvo sa 5-6 vlasnika. Da li je moguće pravno to kupiti pre nego što je gotov parcelacija?
Poštovana Miro,
suvlasništvo u opredeljenom udelu prava svojine je moguće kupiti i pre nego što je izvršena parcelacija, međutim mora se imati u vidu pravo preče kupovine ostalih suvlasnika a pre Vas, koji niste suvlasnik. Dakle, obzirom da je u Katastru i dalje upisana jedna parcela sa više suvlasnika, trenutno možete kupiti samo stanje vlasništva kako je upisano u Katastru. Predlog je da zaključite predugovor, isplatite kaparu ili određeni deo kupoprodajne cene i sačekate da se završi parcelacija, kada ćete zaključiti i overiti konačni kupoprodajni ugovor sa tačno opredeljom (novoformiranom) parcelom koju kupujete.
Pošto nije uknjiženo kako mogu da budem sigurna da je to jedan vlasnik,i da mogu da prevedem kupovinom na sebe?
Poštovana Miljana,
bez dokumentacije na uvid, nije moguće dati precizniji odgovor. Naime, mora se utvrditi kojom dokumentacijom raspolaže prodavac, da li prodavac ima valjani pravni osnov da se uknjiži kao vlasnik (overen ugovor koji nije sproveden u Katastru ili sudsko rešenje, presuda…) te po osnovu toga da se utvrdi da li je u tom pravnom aktu njemu dozvoljen bezuslovan upis kao vlasnika. Ukoliko nekretnina nije legalna (pa samim tim nije ni uknjižena) onda utvrditi da li postoji izdata građevinska dozvola ili nedostaje samo upotrebna dozvola ili.. Savet je da se obratite advokatu za više detalja.
Zdravo Pronasla sam parcelu na kojoj se nalazi i kuca koju bih htela da kupim. Tu niko ne zivi godinama, kuca je napustena a u katastru nema nikog da se vodi kao vlasnik. U takvim slučajevima, zanima me kome ta parcela pripada? I kako bi mogla da se kupi?
Poštovana Ivana,
Ukoliko ni u katastru ne piše ko je vlasnik parcele koju želite da kupite, probajte tu informaciju da saznate preko nadležne lokalne poreske administracije (da li je i ko plaćao porez na tu imovinu) ili podnesite zahtev Katastru za izdavanje istorijata prava vlasništva za predmetnu nekretninu (ko su i kada bili vlasnici) pa onda preko tih informacija da dođete do eventualnih naslednika ili…
Poštovanje. Imam dva pitanja. Da li se može prodati stan pod hipotekom (uzet preko bankarskog kredita) i da li mogu takav stan sudski poverioci da otuđe i prodaju trećem licu? Hvala
Poštovani Bojane,
stan pod hipotekom/založnim pravom može biti predmet kupoprodaje, međutim ako se u momentu prenosa prava svojine i isplatom kupoprodajne cene ne izvrši i isplata poverioca (u Vašem slučaju, banke), tada hipoteka ostaje a treća lica – hipotekarni poverioci mogu prodavati predmetnu nekretninu, bez obzira ko je vlasnik iste. Članom 2. Zakona o hipoteci, propisano je: Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.
Pri kupovini prvog stana u izgradnji od investitora, kakve imam olakšice vezane za PDV i porez na prenos?
Poštovani Ilija,
povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje od investitora. Ako je neko lice, koje nije investitor, vlasnik predmetne nepokretnosti i ako je već bilo nekog prometa – sa investitora na to lice, onda nemate pravo povrata PDV-a jer se onda možete osloboditi od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%) na 40m2 (kao „druga ruka“ prometa). Dakle, bilo da Vam se refundira PDV (10%) ili da se oslobađate plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (2,5%), oba se odnose na površinu od 40m2 za kupca prve nekretnine, a za članove porodičnog domaćinstva na još po 15m2 (koji takođe moraju da ispunjavaju uslove propisane Zakonom koji reguliše predmetnu materiju).
Pri kupovini prve stambene nekretnine da li imam prava na povrat PDV-a ukoliko imam u vlasništvu poljoprivredno zemljište?
Poštovani Ilija,
ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stičete prvi stan niste imali u svojini, odnosno susvojini stan/kuću na teritoriji Republike Srbije (objekat za življenje, bez obzira da li je legalan ili nije), onda imate pravo na povrat PDV-a, jer sama građevinska parcela ili poljoprivredno zemljište, bez objekata, vam ne umanjuju ovo pravo.
Da li postoji neki član u zakonu ako nekretninu posedujemo 20 godina da na osnovu toga prelazi u legalizovanu? Hvala.
Poštovana Dragana,
Takva mogućnost za legalizaciju objekata ne postoji. Međutim, postoji mogućnost sticanja prava svojine (vlasništva) održajem. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
Dobar dan.U pitanju je kupovina kuće. Kuća se vodi na ženu koja prodaje kuću znači objekat je 1/1 ali na parceli koja iznosi 1 a pola ara ima ona a pola ara ima njen nevencani muž, koji je umro da li može da se napravi kupoprodajni ugovor?
Poštovani Zvonko,
Da bi se uradio kupoprodajni ugovor, prvo je potrebno da se uradi ostavinska rasprava te da se naslednici uknjiže u Katastru kao vlasnici, pa tek onda da se prometuje nekretnina. Naime, njima kao naslednicima je neophodno da se po pravu preče kupovine ponudi kupovina parcele/zemljišta (kao suvlasnicima) pa tek onda da se ponuda uputi trećem licu. Pretpostavka je da se radi o idealnom delu suvlasništva a ne o realnom, te s toga i u slučaju prometa nekretnine, nije jasno opredeljeno koji deo parcele se formalno – pravno prodaje, odnosno kupuje.
Poštovanje.
Kupio sam nov stan kao prvu nekretninu. Pitanje glasi:da li imam pravo na povrat pdv i koliko se vremenski ceka povrat pdv. Hvala
Poštovani Mladene,
povrat PDV-a je moguć samo za novogradnju, ako se stan kupuje direktno od investitora. Pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ukoliko ispunjavate ove uslove kao i druge propisane članom 56a Zakonom o porezu na dodatu vrednost, onda ostvarujete ovo pravo. U praksi, a u zavisnosti od Opštine, čeka se nekoliko meseci za povrat sredstava.
Na koji način se može zavestati nekretnina koja je u zajedničkoj svojini (stečena u braku)- putem testamenta, da li cela ili u nekom idealnom udelu (npr 1/2)..da li bracni drug mora da bude potpisnik takvog testamenta ili ?
Hvala
Poštovani Miloše,
imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku, predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Zajedničkom imovinom supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Dakle, moguće je npr. prodati celu nepokretnost koja predstavlja zajedničku imovinu supružnika, ako su sa tim saglasna oba supružnika. Nije moguće da supružnik proda svoj udeo (ili u Vašem slučaju da zavešta), osim ukoliko se prethodno ne izvrši deoba zajedničke imovine u kom slučaju bi došlo do razvrgnuća zajedničke imovine i udeli supružnika postali njihova posebna imovina (da se utvrdi da ste suvlasnici u po 1/2 dela, pa tek onda svako može samovoljno da raspolaže svojom polovinom). Međutim, Porodični Zakon članom 180 tačka 2. propisuje da se pretpostavlja da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki. Dakle, u slučaju spora između zakonskih naslednika oko veličine dela koji bi iz zajedničke svojine pripao drugom bračnom drugu, ostavinski sud će zakonske naslednike uputiti da pokrenu parnični postupak. U situaciji kada među zakonskim naslednicima nema spora oko udela ostavioca i supružnika u zajedničkoj imovini i dalje je neophodno odrediti udele, kako bi se mogla izvršiti raspodela imovine iza ostavioca na naslednike, pa se može shodno opisanom članu smatrati da su udeli i bili jednaki (pola/pola). Sudska praksa bi trebala jasnije da odgovori na ove nedoumice.
Dobar dan. Planiram da kupim vikendicu na planini tj A kućicu 18kv koja je na poljoprivrednom zemljištu. Zanima me šta mi je sve potrebno da legalizujem objekat, kakva je procedura prebacivanja poljoprivrednog zemljišta u građevinsko i s obzirom da nema struje, šta sve moram da posedujem da bih mogla da dobijem priključak struje? Ako znate okvirne cene. Hvala najlepše
Poštovana Jelena,
kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta je dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi planski dokument koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena ili opis granice planskog dokumenta sa popisom katastarskih parcela sa odgovarajućim grafičkim prikazom. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u roku od 15 dana po dobijanju tog akta, rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti. Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju. Vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog i šumskog u građevinsko zemljište, dužan je da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište ili zakonom kojim se uređuje šumsko zemljište. Ako je promena namene, odnosno vrste zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta, odluke nadležnog organa ili ukoliko je izgrađen objekat u skladu sa zakonom do 15. jula 1992. godine, odnosno do dana stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu („Službeni glasnik RS“, broj 49/92), ne plaća se naknada za promenu namene zemljišta, bez obzira što je kao kultura određene klase tog zemljišta upisana njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, trstik-močvara ili neplodno zemljište. Od dana stupanja na snagu planskog dokumenta kojim je izvršena promena namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnik takvog zemljišta ostvaruje sva prava vlasnika na građevinskom zemljištu.
Poštovanje mene zanima da li imam pravo na povraćaj pdv za kupovinu prvog stana, kad mi je otac preminuo uradili smo ostavinsku i podelili sve na tri dela stan koji imamo da li ja zbog toga nemam prava na povraćaj pdv ili imaj jer to nije moja kupovina nego splet okolnosti?
Hvala unapred na odgovoru
Poštovani Predraže,
pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Obzirom da ste vi već vlasnik stambenog objekta (bez obzira kako ste isti stekli i koje je površine vaš suvlasnički udeo), nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani,
Kako da budem sigurna, da će kupac nakon overenog ugovora o kupoprodaji nepokrettnosti kod notara, isplatiti ugovorenu cenu u celosti?
Da li mogu da insistiram da mi kupac plati nepokretnost pre odlaska kod notara na overu ugovora o kupoprodaji?
Unapred se zahvaljujem
Poštovanja Sanja,
svakako je najbolje rešenje za Vas da se pre potpisivanja ugovora ili u momentu potpisivanja istog, isplati celokupna kupoprodajna cena i da se na taj način samim ugovorom utvrdi da ne postoje dalja međusobna potraživanja. Takođe, ukoliko se kupoprodajna cena isplaćuje sa bankovnog računa kupca a na prodavčev bankovni račun, tada morate imati overeni kupoprodajni ugovor kao osnov prenosa novca (banka traži), međutim tim ugovorom ne izdajete bezuslovnu saglasnost za upis vlasništva kupca na nekretnini tzv. clausula intabulandi, već će te to uraditi naknadno posebnom pismenom izjavom overenom kod javnog beležnika, po prijemu celokupne kupoprodajne cene.
Poštovani,
Ukoliko nemam ugovor o posredovanju sa agencijom za kupovinu nekretnine, da li sam u obavezi da platim proviziju? Dakle ja kao kupac nisam nalogodavac, rečeno mi je da je provizija 2,5?. Nikakav ugovor o posredovanju nisam zaključio.
Poštovani Dušane,
posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina. Predmetni ugovor pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene. Dakle, agencija bi u slučaju sudskog postupka, morala da dokaže svoje pravo postojanja naknade određenim pismenim aktom ili drugim aktom kojim se dokazuje Vaša obaveza na ime provizije.
Poštovanje,
Imam predugovor overen kod notara i plaćenih 20% učešća za kupovinu stana u novogradnji, posle par meseci sam dobio testament na moje ime. Moje pitanje je da li i dalje imam pravo na povracaj PDVa?
Poštovani Nikola,
kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV-a, između ostalog, ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike. Ukoliko je samo napisan testament a nije sproveden (dakle, zaveštalac je živ) i dalje ostvarujete ovo pravo. Međutim, ako je testament sproveden (zaveštalac je pokojno lice) i Vaše pravo svojine je upisano u Katastru (na bilo koji suvlasnički udeo kuće ili stana), onda nemate pravo na povrat PDV-a.
Poštovani,
Da li nasleđena porodicna kuća, koja ima građevinsku dozvolu upisanu u RGZ, može biti predmet kupoprodaje?
Poštovana Bojana,
takva nekretnina može biti predmet kupoprodaje samo je bitno da se svi podaci iz vlasničkog Lista nepokretnosti upišu u kupoprodajni ugovor.
Poštovani,
U pravilniku sam našao da se ne plaća porez na kapitalnu dobit ukoliko se novac stecen prodajom nekretnine uloži u rešavanje stambenog pitanja, pa me zanima da li se kupovina placa i građevinskog materijala računa u rešavanje stambenog pitanja? Takođe me zanima koja je procedura jer da bih dobio građevinsku dozvolu i da bih nabavio materijal mi treba nekoliko meseci? Unapred hvala.
Poštovani Gorane,
obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene – npr. ulaganje u rekonstruktivne radove i drugo – gde morate da imate nota/fiskalne račune o izvedenim radovima itd), izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Prošle godine smo supruga i ja kaparisali stan gde smo sa investitorom potpisali predugovor (nije overen) u kome je navedena cena od 1500 evra/m2, za stan površine 73,32 m3, sa cenom od 109.980 evra. U razgovoru sa investitorom mi je rečeno da nakon etažiranja će stan najeverovantije imati veću kvadraturu za 2 ili 3 m2, te da cemo morati da doplatimo tu dodatnu kvadraturu. Da li je taj zahtev po zakonu osnovan?
Poštovani Vladimire,
Zakon o obligacionim odnosima predviđa da se kapara daje u trenutku zaključenja kod kojeg se zahteva stroga forma (pismena forma i solemnizacija pred/ugovora kod javnog beležnika). Dakle, svako davanje izvršeno pre nego se ispune uslovi za zključenje ugovora se ni u kom slučaju ne može smatrati kaparom, pa sve i da su same stranke to davanje imenovale kao kaparu. Dakle, kapara ne postoji u Vašem slučaju. Nadalje, kada predugovor nije overen, on ne proizvodi pravno dejstvo i kao da nikada nije ni zaključen. U tom slučaju, nije stvorena ni obaveza da se kasnije zaključi glavni ugovor. Nećete moći ni podnošenjem tužbe sudu da primorate da zaključi glavni ugovor. Iz navednog proizilazi da nemate zaštitu u konkretnom slučaju i mogući su takvi zahtevi investitora.
Dobar dan. Kada u oglasu piše – vikendica nema struju i nije uknjižena, ali postoji mogućnost uvođenja- da li to da tretiram kao obmanjivanje, ili istinu, jer po sadašnjem zakonu može, ali tek ako se ispoštuju sve procedure oko legalizacije, što može da potraje jako dugo?
Poštovana Ljiljana,
u ovom slučaju prodavac je savesno lice koje Vam u celosti iznosi stvarno činjenično stanje nekretnine koju prodaje, a na vama je da eventualno pre kupovine, proverite u nadležnoj Službi za građevinarstvo da li je moguće legalizovati takvu nekretninu i koji su troškovi za taj proces. Generalno, nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodajnog ugovora, ali se za više detalja mora sagledati dokumentacija kojom raspolaže prodavac (osnov sticanja i drugo). Vremensko trajanje okončanja postupka legalizacije Vam niko, ni od advokata ni od projektanata, u praksi, ne može garantovati.
Poštovani, prodajem svoj stan i kupujem dva manja. Šta je sve potrebno da platim od taksi, poreza i slično?
Poštovana Silvana,
prilikom prodaje Vašeg stana, u praksi svi troškovi padaju na teret kupca pa tako istog očekuju troškovi: overa ugovora kod javnog beležnika (taksa zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet prodaje kao i od broja učesnika u potpisivanju ugovora), taksa uknjižbe vlasništva u Katastru nepokretnosti (5.400,00 rsd) kao i porez na prenos apsolutnih prava (2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti). Kao prodavca, Vas očekuje eventualno porez na kapitalnu dobit koji je propisan članom 72. Zakona o porezu na dohodak građana. Kupovinom dva manja stana, očekuju Vas sve već navedene obaveze, s tim da porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) zakonski tereti prodavca, ali u praksi, plaća ga kupac ukoliko je tako ugovorom utvrđeno.
Poštovani, moja majka želi da proda kuću (pola kuće se vodi na nju a pola na mene) preko konkursa i sad se ispostavilo kao postoji neka hipoteka iz 1978 godine za koju niko od nas ni ne zna. Gde da se obratim i šta da radim?
Poštovana Klara,
hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija, na predlog vlasnika, ako je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), ako upisani hipotekarni poverilac više ne postoji ili se ne može pronaći, kao ni njegovi naslednici, te ako za proteklo vreme upisani hipotekarni poverilac nije zahtevao, niti primio isplatu ni glavnog potraživanja ni kamate niti je to zahtevalo bilo koje ovlašćeno lice upisano u registar nepokretnosti. Obratite se advokatu radi pokretanja sudskog postupka – amortizacije hipoteke.
Postovani,
Po zakonu mi je nakon ostavinske rasprave 2004 god,pripala jedna trećina nasledstva, ostalo je dobio brat jer se mama odrekla svog dela u njegovu korist, a ja prihvatila po zakonu sta mi pripada. Međutim,mama je preminula 2008 god,i on je bio ljut na mene a i sada je, što sam prihvatia svoj deo. Sada je rešio u martu 2023 da se dogovorimo i rešimo to konačno, ali je i dalje ljut. Napominjem da je to dvorišna kuca sa jednim ulazom i sanitarnim čvorom a površine 100 kvadrata, dvorište 5 ari. Pošto je na neki način nedeljivo po sobama, predpostavljam da će biti isplata.
Moje pitanje je šta ako mi ponudi mnogo manje nego što treba, a ja se neću složiti sa tim, tj isplata po trzišnoj vrednosti bi trebala biti?
Poštovana Miljanka,
vi svoj udeo u nepokretnosti možete ponuditi i prodati bilo kom trećem licu (pod uslovom da je za tu cenu, koju Vi tražite, vaš brat odbio da kupi taj suvlasnički udeo). Međutim, ukoliko ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora kako ste već napomenuli) a nema ni trećih zainteresovanih lica kao kupaca, onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti, druga je 50%..). Dakle, vašem bratu će ovakav način prodaje možda i odgovarati jer će on po osnovu prava preče kupovine i u toj javnoj prodaji, imati pravo preče kupovine (kao suvlasnik) pre svih trećih lica.
Poštovani,
Zašto banke za odobravanje stambenog kredita traže učešće od 40% za stan u zgradi koja se nalazi u Padinskoj Skeli ali se iz nekog razloga vodi na KO Kovilovo? Da li je to po zakonu NBS? Stan je uknjižen.
Poštovana Miro,
svaka banka ima pravo da shodno svojoj poslovnoj politici, opredeli iznos neophodan za učešće radi dobijanja stambenog kredita. Deo novca koji vi morate da date u kešu, kako bi vam banka odobrila stambeni kredit, uglavnom je u praksi 20,00%. U zavisnosti od ispunjenosti prethodno navedenih uslova i procenjenog rizika (lokacije gde se nalazi predmetni stan, koliko je moguće lako prodati taj stan u slučaju aktiviranja hipoteke i drugo), banke mogu promeniti udeo učešća. Kako je već rečeno, zavisi od banke do banke a u poslednjih godinu dana, pojedine banke nude mogućnost uzimanja stambenog kredita sa učešćem od 10,00% za prvi stan (npr. Poštanska štedionica).
Postovani, na nekretnini su napravljeni dupli papiri tj pokojni deda je ugovorom o poklonu raspodelio svoju imovinu ali je napravljen prividni ugovor o dozivotnom izdrzavanju. Uknjizba nekretnine je izvrsena samo na osnovu pomenutog prividnog ugovora i to dok je baba bila ziva. Katastar i Republicki geodetski zavod odbijaju da prikazu prvobidno stanje. Po vama sta ciniti?! Unapred hvala.
Poštovani Aleksandre,
bez uvida u dokumentaciju ne može se dati konkretniji odgovor. Prividni ugovor kao takav ne postoji, ugovor ili ima ili nema pravnu snagu. Ukoliko je ugovor overen shodno Zakonu, onda ne postoji prividni jer se mora dokazati postojanje određene mane volje ili ništavost kod takvog ugovora. Obratite se advokatu za više detalja.