Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
3.018 Odgovor
Postovani, da li kupac nekretnine ima pravo da se odrekne dela dvorista u korist investitora i da investitor tu napravi parking koji prodaje, a to ne navodi u ugovoru?
Pri tom uzima novac na ruke i posle tvrdi da je to ipak poklon.
Ko nam garantuje osim ugovora konacnog gde pise uz stan pripada parking na koriscenje
Trazili smo i potvrdu i priznanicu pre davanja novca kod beleznika gde su rekli da tako ide.
Ovo je sramota velika! APELUJEMO NA DRUGE DA TO NE DOZVOLE!
Unapred zahvalna cetvoroclana porodica
Popovic
Poštovani Branislave,
Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Pravo svojine je apsolutno pravo koje omogućava nosiocu da raspolaže svojom imovinom, na način koji nije protivan zakonu. Dakle, ukoliko lice, kupac određene nekretnine, želi deo svoje imovine da proda, pokloni, izda ili slično drugom licu (u ovom slučaju investitoru) on to može da učini, ali se jasno mora znati koja prava su preneta na to lice. Termin „odrekne dela dvorišta“ mora imati svoj pravni osnov, a ukoliko taj deo dvorišta formalno – pravno nije otkupljen od strane investitora, tada ga on ne može prodavati (jer nije vlasnik istog). Ne postoji mogućnost da neko tvrdi da je poklon, jer se za poklon mora overiti ugovor o poklonu kod javnog beležnika. Ukoliko ne postoji pravni osnov (npr. ugovor, sudska odluka ili slično) da investitor bezuslovno raspolaže delom koji je dobio „odricanjem dela dvorišta“ – onda taj deo dvorišta, verovatno, prodaje odnosno naplaćuje od trećih lica, bez pravnog osnova. Ukoliko je pak investitor vlasnik parcele na kojoj se gradi zgrada (stan u novogradnji) pa se odričete nekog dela parcele kako bi on kasnije taj deo moga da proda kao parking, onda ste vi kao kupci na to nedvosmisleno pristali potpisivanjem ugovora o kupoprodaji i takvu situaciju omogućili investitoru.
Poštovanje, potrebna mi je informacija da li je moguće potpisati predugovor o prodaji nekretnine u nasljedstvu, s tim da je još uvek jedan roditelj živ ali nije sposoban za potpisivanje ugovora. Ćerke su jedini naslednici i glavni ugovor bi potpisale nakon ostavinske rasprave. Da li bi taj predugovor bio validan? Hvala u napred.
Poštovani Vedrana,
nije moguće potpisati i overiti predugovor kod javnog beležnika ukoliko ne postoji pravnosnažno rešenje o nasleđivanju iza pokojnog lica. Naslednik, koji bi kasnije imao pravo potpisivanja ugovora, mora biti utvrđen rešenjem o nasleđivanju, koje mora biti konačno. U slučaju da drugi roditelj nije sposoban za potpisivanje, isto lice se mora staviti pod starateljstvo a o tome vodi računa Centar za socijalni rad.
Poštovani,
Nevenčana supruga i ja smo kaparisali stan u novogradnji za koji postoji mogućnost povrata PDVa.
Kako oboje nemamo nekretninu u svom vlasništvu, da li postoji mogućnost povratka PDVa na ukupnu površinu od 59m2 i na koji način?
Unapred hvala.
Poštovani Aleksandre,
Pravo na refundaciju PDV-a može se ostvariti za stan čija površina, za kupca prvog stana, iznosi do 40 m2 a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu, koji nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije od 01.07.2006. godine.
Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine koja je propisana (40m2) ima pravo na refundaciju PDV-a do iznosa koji odgovara površini stana od 40m2. Međutim, porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana. Shodno naznačenom, ukoliko kupite nekretninu u jednakim delovima, tada biste imali ukupno oslobađanje na 40m2 (svako od vas na po 20m2). Ukoliko kupi nekretninu samo jedno od vas, tada taj ima pravo na oslobađanje na 40m2 a drugi se, shodno Zakonu, ne smatra članom porodičnog domaćinstva i nema pravo da iskoristi povrat PDV-a na dodatnih 15m2.
Da li neko ko gradi kuću može da dobije da bude oslobođen plaćanja priključka za vodu, struju, kanalizaciju itd. Zato što je navodno dobio status investitora ulice na NEODREĐENI rok. Eto, ja znam za takav jedan primer od skoro i prosto mi je neverovatno da je to nešto moguće. Ili je tu opasno muljano u institucijama koje su odobrile tako nešto. Šta raditi u ovakvom slučaju, kome se žaliti, podneti prijavu?
Poštovani Milane,
Bez uvida u dokumentaciju, ne možemo se detaljno izjasniti. Opštinska Služba za građevinarstvo je nadležna za izdavanje građevinskih, upotrebnih i svih drugih dozvola investitorima, pa je predlog da se od njih krene radi dobijanja određenih informacija. Ukoliko smatrate da je neko postupio protivno zakonu ili eventualno izvršio određeno krivično delo, onda se obraćate nadležnoj policijskoj upravi ili tužilaštvu.
Poštovani,
Prodavao bih stan koji se nalazi u zgradi koja nije nikada legalizovana, niti su predata dokumenta za legalizaciju.
Zanima me da li takav stan može da se proda, odnosno na koji način bi u slučaju prodaje mogao da se overi ugovor, da li notari overavaju takve ugovore ili se može ugovor overiti u sudu?
Da li je potrebna neka specifična dokumentacija?
Poštovani Branislave,
Nelegalna nekretnina može biti predmet kupoprodaje, ali je od presudnog značaja šta se tačno prodaje – da li je objekat uknjižen u Katastru ali je nelegalan (npr. ima građevinsku ali nema upotrebnu dozvolu, ili nema ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu ali je kao takav ucrtan), ili objekat uopšte nije uknjižen u Katastru. Bez uvida u dokumentaciju kojom raspolažete (Vaš osnov sticanja nekretnine), ne može se dati precizniji odgovor. Savet je da se obratite advokatu oko detalja i eventualnog sačinjavanja kupoprodajnog ugovora. Ukoliko i postoji mogućnost da se overi kupoprodajni ugovor za Vašu nekretninu, isključivo je nadležan javni beležnik jer sudovi ne overavaju više bilo kakve vrste ugovora.
Poštovanje. Zamolio bih Vas da mi objasnite sledeće: Vlasnik sam 1/8 stambenog objekta i 1/4 dvorišta u kome se između ostalog nalazi i taj objekat. Suvlasnici mi ne dozvoljavaju pristup pomenutom objektu, ni prolaz kroz jedan deo dvorišta(velika kapija).Da li smem nasilno da uđem u objekat i koja su moja prava? Unapred hvala.
Poštovani Jezdimire,
(su)vlasnik nepokretnosti ima pravo da bezuslovno koristi i upotrebljava stvar koje je suvlasnik, bez da mu se u skladu sa zakonom, to onemogućava. Nedozovljavanjem korišćenja stvari, na kojoj i vi imate pravo susvojine a od strane ostalih suvlasnika, je nezakonito i postoje različiti načini da zaštite svoja prava (npr. negatorna tužba – tužba za uznemiravanje svojine). Takođe, postavlja se pitanje da li postoji određeni sporazum ili ugovor o načinu korišćenja parcele, objekata, jer je pretpostavka da se radi o neetažiranoj parceli kao i šta je upisano u osnovu sticanju vaše nekretnine, šta ste tačno kupili i koji deo parcele/objekata.
Postovani,
Da li skupstina stambene zajednice svojim izglasavanjem, bez moje volje, moze da mi nametne da moje ucesce za izgradnju lifta u stambenoj zgradi bude vece od pripadajuceg od srazmere mojih kvadrata – sto mislim da je po zakonu?
Poštovani Sretene,
Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako nije drugačije propisano. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom. U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima:
1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;
2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade mogu odlučiti da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje, ukoliko se sa tim saglase 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.
Postovani,
Otac me je ovlastio za prodaju stana koji je u njegovom vlasništvu 1/1,sa svim navedenim potrebnim elementima punomoćja koje je overeno kod notara pre godinu dana,tacnije 16.6.2022 godine.
U medjuvremenu sam ja promenila lk i adresu stanovanja,tako da se sada razlikuju adresa i broj lk koji su navedeni u punomoćju.
Pitanje glasi:Da li je punomocje kao takvo i dalje validno i ako nije sta je potrebno preduzeti ,kako bi se unela nova adresa(da li je potrebno novo punomocje i sve iz početka itd..)
Poštovana Ana,
Promena podataka u ličnoj karti (adresa i broj lične karte) ne čine uslov da se mora menjati izdato punomoćje, jer se ipak na osnovu JMBG-a (koje bi trebalo da je upisano u punomoćju) može utvrditi da se i dalje radi o istom licu koje može u ime i za račun izdavaoca punomoćja potpisati sve akte. Dakle, smatram da ne biste smeli imati problema oko realizacije pravnog posla.
Poštovani,
Stan u kom živim kupio sam 1985. godine. Hoću da ga prodam zainteresovanim invesitorima koji bi da ga ruše i na toj lokaciji da zidaju novu zgradu. Hoću da sebi kupim drugi stan od fizičkog lica ili nov od pravnog lica. Interesuje me da li treba ili ne da platim Porez na Kapitalnu dobit od 15% na „neku razliku“ i kako se eventualno utvrđuje vrednost nekretnine koju sam kupio 1985.
Unapred vam hvala i molim za odgovor
Predrag Jovic
Poštovani Predraže, kapitalni dobitak u smislu Zakona o porezu na dohodak građana, predstavlja razliku između prodajne cene prava i njihove nabavne cene, a ostvarenu prenosom stvarnih prava na nepokretnostima. Međutim, kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava kada je obveznik izvršio prenos prava koje je pre prenosa imao u svom vlasništvu, neprekidno najmanje deset godina. Dakle, ne podležete plaćanju ovog poreza jer ste nekretninu stekli pre više od 10 godina. Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. Kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima se cena bez poreza na prenos apsolutnih prava.
Kod prenosa prava putem razmene za drugo pravo, prodajnom cenom se smatra tržišna cena prava koje se daje u razmenu.
Poštovani, iznad moga stana je tavanski prostor. Prilikom kupovine stana 2018. godine, objašnjeno mi je da imam pravo da izgradim stan na tavanskom delu uz potpis 2/3 stanara. Nakon potpisivanja ugovora i uknjižavanja mog stana (koji se nalazi na poslednjem spratu ispod tavanakog dela) na moje ime, pojavio se čovek koji je rekao da je kupio od opštine tavanski prostor i da gradi stan na tom delu. Elem, 2022. stan je uknjižen pod njegovim imenom, stan koji ne postoji, sem kupatila ništa rađeno nije. Njegova tvrdnja je da je stan kupio od opštine, ali stan ne postoji. Dvehiljaditih godina je pokupio potpise stanara, a tavanski prostor je krenuo da uređuje 2021. Međutim, pre oko nedelju dana, krov je prokisao i napravio mi je materijalnu štetu. Gospodin tvrdi kako je krov zajednički deo zgrade i kako ne želi da ga sanira samostalno. Ne postojeći stambeni prostor je uknjižio i želi da ga otuđi, a pri tom želi da svi učestvujemo u sanaciji krova, koja je poprilično visoka (zamena celokupnog krova iznad tavanskog prostora koji je on uknjižio kao stan). Šta mi je činiti? Hvala najlepše
Poštovani Đorđe, bez uvida u dokumentaciju vrlo je teško dati precizan odgovor. Ukoliko imate dokaz da je određeno lice kupilo tavanski prostor od Opštine, te da je po osnovu tog ugovora on privatni vlasnik, mora se utvrditi odakle tačno potiče uzrok nastanka štete. Ukoliko se nesporno radi o šteti koja je nastala usled propusta u održavanju zajedničkih delova zgrade, na kojima, shodno Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, postoji zajednička nedeljiva svojina, onda vlasnici svih posebnih delova zgrade, koji koriste zajedničke delove, odgovaraju za štetu koja potiče od navedenih zajedničkih delova zgrade. Vlasnik samostalnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog samostalnog dela. Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade, odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete. Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova. Profesionalni upravnik odgovoran je stambenoj zajednici, odnosno vlasniku posebnog dela zgrade ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.
Dobar dan gospodine Krunić.
Naime, kupio sam plac u Vladimircima pre 20 dvadesetak godina i više. Pošto živim u inonstranstvu, Francuska, moj otac je završio transakciju umesto mene. Danas roditelji nisu više tu. Bio sam pre tri mesca da izvadim dokumenat vlasništva, jer planiram neku malu gradnju. U dokumentu koji su mi izdali glasi da imam pravo korišćenja a da vlasnik je država Srbija. Naravno bio sam zabrinut. U kadastru su mi rekli da sam vlasnik tog placa samo treba podneti zahtev za prelaženja u vlasništvo. Više puta sam pokušao da tražim kopiju za zahtev za prelaženje u vlasnistvo i ugovor bez uspeha. Šta vi mislite? Ja sam naravno imao poverenje u svog oca tako da mu nikad nisam tražio ugovor o kupoprodaji.
Najskrenije vam se zahvaljujem pozdrav.
Rade Jovanovic.
Poštovani Rade,
U slučaju postojanja prava korišćenja na parceli, sa vlasništvo RS, potrebno je da podnesete zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine. Katastar mora postupiti po zahtevu, samo je pitanje da li se konverzija radi sa ili bez određene naknade (to utvrđuje Katastar sa Službom za građevinarstvo Opštine gde se nalazi predmetna parcela). Ukoliko ste gore označno već predali u Katastar, onda je predlog da im pišete putem e-maila urgenciju za postupanje po vašem predmetu.
2009. godine prometovana je parcela, vinograd 3. klase. Kupac je bio grk preko punomoćnika grka. Nekretnina do danas nije uvedena u katastar, poljoprivredno zemljište. Sve je 2010. i 2011. prošlo sudsku proceduru bez mogućnosti prava upisa. Šta dalje, čija je sada to nekretnina ???????
Poštovani Lazare, shodno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane („Službeni glasnik RS – Međunarodni ugovori“, br. 83/08 i 12/14). U ovom slučaju, imate vanknjižno vlasništvo (prema potpisanom i overenom ugovoru na sudu tokom 2009. godine ali isti ne možete sprovesti niti će se moći sprovesti u Katastru). Predlog je da se raskine ugovor, da Grk, kao tadašnji kupac, otvori firmu u Republici Srbiji pa da ta firma bude kupac nepokretnosti.
Poštovanje,izdao bih opremljen stan od sto dvadeset kvadrata na spratu kuće. Da li je neophodan ugovor o zakupu? a ako bih iznajmljivao preko agencije koji su uslovi, šta agencija traži? Srdačan pozdrav.
Poštovani,
savet je da uvek imate pismeno zaključen ugovor o zakupu a kako ne biste došli u problem oko dogovorenih elemenata zakupa – cene zakupnine, roka trajanja zakupa, odnosno generalno u vezi sa dogovrenim pravima i obavezama iz ugovornog odnosa. Sa pismenim zaključenim i potpisanim ugovorom, mnogo je lakše zaštiti i dokazati prava i obaveze pred sudom, naravno ukoliko dođe do nesporazuma. Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisano je, između ostalog, da se posredovanje vrši na osnovu ugovora o posredovanju u zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno punomoćnik nekog od tih lica. Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao. Posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, odnosno pre zaključenja ugovora. Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju. U praksi, jedna mesečna zakupnina se plaća na ime posredničke naknade prema Agenciji a zavisi od mesta do mesta – negde zakupac i zakupodavac dele jednu mesečnu zakupninu na ime naknade, dok negde svako od stranaka plaća po jedan iznos mesečne zakupnine posredniku.
Poštovanje, moj suprug i ja živimo u kući sa njegovim tatom. Nažalost suprugova majka je preminula! Svekar je vlasnik kuce! Mi svekra izdržavamo – plaćamo račune i ostale potrepštine za život. Međutim svekar nas bukvalno psihički maltetira i ucenuje ako ne plaćamo račune i izdržavamo daće kuću domu za stara lica ili će prodati, pa kakva prava mi imamo po tom pitanju ako on proda ili da domu za stara lica???
Poštovana Sunčice,
vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom. Ukoliko izdržavate određeno lice, savet je da o tome postoji ugovor – najbolje rešenje je ugovor o dvorbi, kojim biste u svakom smislu zaštitili svoja prava ali i kasnije troškove, jer tim ugovorom imovina nakon smrti vlasnika nekertnine – primaoca dvorbe, prelazi u vlasništvo davaoca dvorbe. Ukoliko ne postoji takav vid međusobnog dogovora odnosno ugovora, već samo nastavljate da plaćate račune i izdržavate lice, onda je to obligaciono-pravni deo potraživanja koji se kasnije može tražiti putem tužbe na sudu uz dokazivanje kada ste i šta tačno plaćali i koliko. Takođe, morate imati u vidu da i svekar ima pravo da traži zakupninu od vas na ime korišćenja njegove nekretnine.
Dobar dan, zanima me šta se radi u slučaju da se potpisuje kupoprodajni ugovor pri kupovini stana, a supružnik ne želi da se odrekne imovine koja se stiče u braku? Da li postoji neko drugo rešenje pri kupovini, kako bi vlasnica u ovom slučaju bila samo žena na čije ime se stan kupuje? Hvala najlepše
Poštovana Mia,
članom 7. stav 5 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, propisano je da: zajednička svojina po osnovu sticanja u toku trajanja braka upisuje se u katastar na celoj nepokretnosti ili na suvlasničkom udelu u nepokretnosti, u slučaju postojanja braka u momentu nastanka isprave za upis, a na osnovu podatka o toj činjenici unetog u ispravu koju obveznik dostave dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra radi upisa u katastar. Ako se upis vrši po dostavi koju je izvršio javni beležnik, ta imovina neće biti upisana kao zajednička svojina i na drugog supružnika ako u ispravi za upis nema podataka o postojanju braka i supružniku ili ako se katastru dostavi izjava oba supružnika da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj, već posebnoj imovini jednog od supružnika, ili ako supružnici ispravom na osnovu koje se vrši upis stiču susvojinu, sa određenim udelima. Ako je nepokretna imovina već upisana u katastar samo na jednog od supružnika, zajednička svojina će se naknadno upisati u katastar na osnovu izjave oba supružnika da se u konkretnom slučaju radi o zajedničkoj svojini. Dakle, zakonska formulacija je jasna, dok ste u braku, po službenoj dužnosti će se upisati zajednička supružnička svojina sve dok se ne dostavi overena izjava kod notara, da se radi o posebnoj isključivoj svojini vas kao kupca.
Poštovani Brane,
Na ostavinskoj raspravi, mom suprugu je od majke pripala 1/3 stana. Druge 2/3 njegovim sestrama koje su se odrekle nasledstva u njegovu korist. Rečeno mu je da treba da plati porez na nasleđe za te 2/3 stana.
Predao dokumentaciju poreskoj službi 2015 godine, predmet je zaveden ali su mu rekli da očekuju promenu zakona i da sačeka. U par navrata je bio i raspitivao se gde je stalno odgovor bio da se radi na ukidanju ili smanjenju tog poreza. Nikakvo rešenje ni do sada nije dobio o plaćanju.
Od tada je prošlo 7 godina, porez na imovinu stiže na njegovo ime ali nismo sigurni da je sve u redu u da nas u budućnosti neće iznenaditi neki neplanirani troškovi.
Hvala
Poštovana Zorice,
Plaćanje poreza na imovinu lokalnoj poreskoj administraciji (Opštini) po osnovu pravnosnažnog rešenja, nema nikakve veze sa plaćanjem državnog (republičkog) poreza na nasleđe i poklon koji je Vaš suprug dobio u ostavinskoj raspravi. Obzirom da je vlasništvo prepisano u Katastru na ime vašeg supruga, u redu je što je i razrezan porez na imovinu i to će plaćati sve dok bude predmetna nekretnina u njegovom vlasništvu. U vezi poreza na nasleđe i poklon, nema poreske obaveze niti kamate i sporednih davanja dok se ne donese rešenje o istom i dok se ne dostavi lično stranci. Dakle, shodno Vašem pitanju, ne bi smelo biti nepredviđenih troškova za porez na nasleđe i poklon, obzirom da rešenje nije ni doneto.
Poštovanje,
Planiram da kupim građevinski plac od 5 ari koji je 1/1 od vlasnika.
Da li za građevinske placeve važi pravilo preče kupovine od strane komšija?
Pošto plac stoji više godina nekorišćen, a uz to ga je jedan od komšija koristio da na njemu parkira auto i čamac i kosio travu. Da li on pravno ima na njemu pravo održaja i sticanja nekog vida državnine? Hvala unapred
Poštovani Miloše,
savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina. Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina. Zakon bliže određuje zakonitu i savesnu državinu pa tako propisuje da je zakonita ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. To je državina koja je stečena na osnovu ugovora o kupoprodaji, poklonu ili zameni. Državina potrebna za sticanje prava svojine održajem mora biti savesna. Zakon određuje da savesna državina postoji ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Držalac mora biti savestan za sve vreme trajanja održaja. Ako u toku trajanja državine držalac sazna da je prenosilac bio nevlasnik, on će se smatrati nesavesnim držaocem. Nadalje, shodno Zakonu o prometu nepokretnosti, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Navedeno se ne odnosi na građevinske parcele.
Postovani,
Imam nedoumice u slučaju razvoda braka i podela imovine. Naime, suprug je stan kupio iz stambenog kredita i potpisao ugovor mesec dana pre sklapanja braka, a pre toga smo već živeli u vanbračnoj zajednici. Nakon kupovine stana uselili smo se zajedno u novi stan koji je kupio iz stambemog kredita, opremili i sredili unutra sve zajedno. U međuvremenu sam kupila stan ja, isto iz stambenog kredita, ali tad smo već bili u bračnoj zajednici. On nije hteo da se odrekne svog udela kod notara, iako je to moja prva nekretnina bila. Moja pitanju se odnose na to koliki deo stana moze da traži koji sam ja kupila tako sto sam ja na svoje ime podigla stambeni i otplaćujem sa svog računa. Postoji li mogućnost da on ne dobije taj deo? I da li onda i ja imam pravo na neki deo stana koji je on kupio mesec dana pree braka na stambeni a koji smo zajednički otplaćivali i sredili?
Hvala puno
Poštovana Tanja,
Bez jasnijeg uvida u dokumentaciju, ne možemo Vam dati detaljan odgovor. Značajni su iznosi kupovine nekretnina, iznosi odobrenih kredita kod banaka, ulaganja i drugo. Obratite se advokatu radi više detalja.
36 meseci, sadašnja rata je 17.200. Varijabilna kamata. Ako bih otplatijo celu sumu odjednom, koliko bi trebao da platim?
Poštovani Blagoje,
Morate se obratiti banci kod koje imate podignut stambeni kredit, samo Vam oni mogu dati odgovor na vaše pitanje.
Kada je bračni par vlasnik stana upisan kao zajednička svojina supruznika, prilikom prodaje istog da li se oni u ugovoru navode kao prodavci ili se npr muž navede kao prodavac, a žena kao supruga kupca koja je saglasna sa prodajom ili ? Hvala
Poštovani Miloše,
U slučaju upisane zajedničke svojine supružnika, oba supružnika su prodavci i tako se mora označiti u kupoprodajnom ugovor. Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020) regulisan je upis zajedničke svojine u katastar nepokretnosti. Njime je predviđeno da se zajednička svojina na nepokretnosti upisuje na ime svih zajedničara, a zajednička svojina bi se mogla definisati kao pravo svojine dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, ali su odredivi. To znači da pravo svojine na stvari imaju svi zajedničari kao celina, s tim da su njihovi udeli u pravu svojine neodređeni. Stoga su u katastru nepokretnosti kao vlasnici upisani svi zajedničari sa naznakom da se radi o zajedničkoj svojini u udelu 1/1. Upravo je to glavna razlika u odnosu na susvojinu koja predstavlja svojinu dva ili više lica na istoj stvari, ali tako da su njihovi udeli tačno određeni (1/2, 1/4 i slično).
Postovani,
Molim Vas za misljenje. Stan nakon ostavinske rasprave je prepisan na 4 osobe ( 4 jednaka dela).
Sve osobe su punolete. Tri osobe zele da prodaju stan a jedna ne zeli i protivi se tome. Ta osoba je alkoholicar.
Da li zakonski ta osoba s obzirom da je u manjini moze i ima prava da blokira ceo proces prodaje ili ne.
Hvala unapred,
Poštovana Nikolina,
Ukoliko jedan suvlasnik ne želi da proda svoj udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema četiri ulaza, četiri sanitarna čvora itd.) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Poštovani,
Muž i ja planiramo da podignemo stambeni kredit tako da ja budem vlasnik stana, a muž korisnik kredita. On je strani državljanin koji živi u Srbiji već više od 10 godina, desetak godina je imao radnu vizu, poslednje dve vizu na osnovu braka. Da li je u ovoj situaciji moguć povrat PDV-a za prvi stan, tj. da li je problem što bi on bio samo korisnik kredita, ne i kupac nekretnine?
Ja kao vlasnik ispunjavam uslove za povrat PDV-a, jedini potencijalni problem je što i on mora da bude potpisnik predugovora/ugovora zbog toga što bi kredit išao preko njegove plate, a ne moje. U najgorem slučaju, da li je moguće dobiti bar povrat za 20% m2 na osnovu mog dela? Hvala.
Poštovana Jasna,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da ćeti vi biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, a suprug nosilac stambenog kredita, bitno je da se sa vašeg bankovnog računa isplaćuje kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa računa vašeg supruga, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da vi budete kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da vi izvršite povrat PDV-a od 40m2 kao „kupac prve nekretnine“ ako je u novogradnji, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa i kasnijih potvrda (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Hteo bih da kupim kucu preko bankarskog kredita. Sporno je to što je komsija ušao u plac koji želim da kupim oko 1m, i banka ne može da mi odobri kredit zbog toga. Postoji li neki način da se to odradi sa pravne strane da ne mora da se radi parcelizacija?
Meni svakako ne bi smetao taj sporni deo kao kupcu.
Poštovani Radovane,
zavisi od politike banaka, često su se stambeni krediti odobravali /u slučajevima kao što je Vaš/ po osnovu Ugovora o deobi parcele ili razvrgnuću suvlasničke zajednice, sa prilogom Skice o načinu korišćenja – koju je uradio geometar, a nije bilo obavezno da se radi postupak parcelacije. Međutim, u poslednjih godinu – dve, kako su se zaoštrili uslovi dobijanja kredita, nažalost banke sve više na tome insistiraju – da pored objekata koji moraju biti potpuno legalni i uknjiženi, parcela/zemljište takođe mora biti potpuno jasno utvrđena, bez suvlasničkih delova u tom smislu. Neka sadašnji vlasnik nekretnine (koje nameravate da kupite) otkupi sporni 1m komšijinog dela, a kako bi postao u 1/1 vlasnik. Ako je komšija objektom ušao 1m u deo placa vašeg prodavca, onda jedino rešenje preostaje parcelacija ili već napomenuto razvrgnuće imovinske zajednice – ali zavisi koja banka na to i pristaje.
Poštovani,
jedno pitanje. Ko je u obavezi, šta zakon kaže, da zajedničku struju u novoj zgradi prebaci sa investitora na račune info stana? Da li to čini sam investitor ili to mora stambena zajednica ?
Poštovana Majda,
zavisi šta Vam piše u ugovoru koji ste zaključili sa investitorom. Obično se ta obaveza u ugovorima prenese na kupca, pa je potrebno da kupac sa foto-kopijom ugovora ode i zaključi novi pretplatnički ugovor a to se radi tek kada se preuzme posed nepokretnosti i kada se od strane investitora isplate svi do tada nastali troškovi (tzv. radnička struja, voda i drugo koje se koristilo radi izgradnje stana od strane radnika).
Poštovani interesuje me da li supružnik ima pravo na polovinu nepokretnosti koja je stečena Ugovorom o doživotnom izdržavanju, u kome se navodi da primaoc izdržavanja daje nepokretnost davaocu izdržavanja? Bez navoda o supružniku..
Poštovani Dušane, zajednička imovina bračnih drugova uređena je Porodičnim zakonom i određena je kao imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja bračne zajednice. Rad supružnika ne mora da bude rad po osnovu kog se ostvaruje zarada, jer naše zakonodavstvo priznaje i takozvani indirektan rad pod kojim se smatra onaj rad koji drugom supružniku olakšava sticanje zarade, ali i rad kojim se održava imovina (utiče da smanjenje vrednosti bude manje nego što bi bilo). Pod režim zajedničke imovine ubrajaju se i prihodi od zajedničke imovine (npr. dividende, renta). Imovina stečena kao naknada za izdržavanje po ugovoru o doživotnom izdržavanju predstavlja zajedničku imovinu bračnih supružnika, ako su oba bračna supružnika učestvovala u davanju izdržavanja, bez obzira što je samo jedan od njih ugovarač kao davalac izdržavanja.