Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.894 Odgovor
Poštovani,
Otplatio sam kredit u svojstvu sudužnika, pa me interesuje da li mogu tražiti da mi se vrati novac od dužnika čiji sam kredit otplatio? Ako može kako, na osnovu kojeg zakona, člana i slično?
Molim Vas za odgovor na ovo pitanje, jer to nisam mogao naći u Zakonu o obligacionim odnosima (vjerovatno mi se to nije dalo primijetiti).
Hvala
Poštovani,
Predmetna materija je regulisana članovima 1013-1017. Zakona o obligacionim odnosima: Jemac koji je isplatio poveriocu njegovo potraživanje može zahtevati od dužnika da mu naknadi sve što je isplatio za njegov račun, kao i kamatu od dana isplate. On ima pravo na naknadu troškova nastalih u sporu sa poveriocem od časa kad je obavestio dužnika o tom sporu, kao i na naknadu štete ako bi je bilo.
Poštovanje, imam jedno pitanje. Imamo kuću na kojoj je od pre dva meseca stavljena zabrana otuđenja iz 1920 god. Da li je moguće da ta zabrana postoji 103 godine a da je tek sad aktivirana?
Poštovana Ivana,
Zabrana može biti uspostavljena po različitim osnovama. Postavlja se pitanje prava koje neko poseduje i da li je ta zabrana, odnosno osnov uspostavalja te zabrane, zastareo. Predlog je da se obratite advokatu sa svom raspoloživom dokumentacijom jer se bez uvida u dokumentaciju ne može dati jasniji odgovor.
Ko plaća pisanje kupoprodajnog Ugovora, kupac ili prodavac?
Poštovana Aleksandra,
Praksa je da kupac snosi sve troškove oko kupoprodaje nepokretnosti: da on angažuje i plati svog advokata, da plati takse overe ugovora kod notara, taksu uknjižbe prava svojine u Katastru, porez na prenos apsolutnih prava i drugo. Naravno, postoji mogućnost drugačijeg dogovora, ali napisano je praksa u postupcima kupoprodaje.
Dobar dan. Treba mi pomoć sa pravne strane.
Kako funkcioniše prodaja ili prenos vlasništva nad nekretninom čiji je vlasnik jedne polovine lice koje koje prima socialnu pomoc i 100% je invalid a zastupa ga roditelj kao lice koje se brine o njemu?
Da li u tom slučaju postoji neka prepreka ili ne?
Poštovani Milane,
Ukoliko se određeno lice nalazi pod starateljstvom, tada je radi prodaje njegove određene imovine (nepokretnosti) potrebna posebna saglasnost Centra za socijalni radi. Naime, Centru se mora dastaviti procena vrednosti nepokretnosti urađena od strane ovlašćenog procenitelja, predlog ugovora koji bi se zaključio i overio kod javnog beležnika, overene izjave staratelja o tome gde bi se i na koji način trošila sredstva stečena od prodaje nepokretnosti i drugo. Dakle, moguća je kupoprodaja ali uz ispunjenje naznačenih uslova. Porodični zakon RS propisuje: Staratelj raspolaže imovinom štićenika koju ovaj nije stekao radom. Raspolaganje imovinom štićenika staratelj može preduzimati samo uz prethodnu saglasnost organa starateljstva. Glavnicu imovine štićenika staratelj može upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes štićenika. Prihodi od imovine štićenika mogu se upotrebiti i za podmirenje opravdanih troškova učinjenih tokom obavljanja poslova starateljstva odnosno za plaćanje nagrade staratelju, a na osnovu odluke organa starateljstva.
Postovani,
Da li postoji nacin da maloletno lice koje ima 16,5 godina kupi stan te ostvari povracaj PDV kada postane punoletno.
Konkretnije, da li ja kao njegov zakonski zastupnik mogu zakljuciti u njegovo ime predugovor o kupoprodaji, uplacivati rate u njegovo ime sve dok on ne napuni 18 god.
Naravno da bi u predugovoru stajala klauzula da danom sticanja punoletstva on zakljucuje UGOVOR na njegovo ime i pri tome uplacuje zadnju ratu sa njegovog racuna.
Da li ce on tada steci pravo na povracaj PDV na stan za koji je ugovor on zakljucio?
Puno hvala,
Gasa jocic
Poštovani,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Maloletno lice nema poslovnu sposobnost (stiče je punoletstvom, sa navršenih 18 godina života). Dete koje je navršilo 15. godinu života, može preduzimati pravne poslove ali samo one kojima upravlja i raspolaže svojom zaradom ili imovinom koju je steklo sopstvenim radom.
Zemlja je kupljena prije rata ima kupoprodajni ugovor. Vlasnk zemlje, prodavac, je umro. Zemlja je prešla katastarski na njegovu djecu, jer zemlja kupljena nije prevedena tj kupac nije uknjiži zemlju na sebe. Ima li kupac zemlje sa kupoprodajnim ugovorom ikakva prava sada?
Poštovana Milka,
Obzirom da postoji određeni kupoprodajni ugovor o kupovini zemlje (naravno, mora biti overen i po formi i po sadržini u skladu sa Zakonom), a kupac se nikada nije upisao kao vlasnik nekretnine, jedino mu preostaje da putem tužbe nadležnom sudu, a radi utvrđenja prava svojine, dokaže da je isplatio zemlju u celosti te da traži da se putem sudske presude uknjiži kao vlasnik predmetne nepokretnosti kod nadležnog Katastra. Deca su u ovom slučaju potpuno savesna (kao naslednici) ako nisu znali za postojanje predmetnog ugovora, ali su nesavesni ako su takvu činjenicu znali.
Poštovani,
Naime,zanima me da li je moguće da majka bude vlasnik nepokretnosti a otac nosilac kredita kada se kupuje stan na kredit?pitam jer kreditno nisam sposobna a da BiH dobila subvencije za kupovinu stana za majke potrebno je da budem vlasnik istog ?
Poštovana Milice,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani,
Planiramo kupovinu stana od investitora na stambeni kredit, suprug i ja. Ja bih bila nosilac kredita, kupac (jer sam kreditno sposobna), a njega bi pisali kao vlasnika stana ( zbog povraćaja pdv). Ja već imam nekretninu od 26m2 na sebi, pa verujem da nemam prava na povrat pdv. Da li je to izvodljivo?
Hvala unapred!
Poštovana Marina,
Moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Obzirom da će vaš suprug biti kupac na kupoprodajnom ugovoru, bitno je da je sa njegovog bankovnog računa isplaćena kupoprodajna cena (deo koji isplaćujete kao učešće) a da se deo, koji isplaćuje banka putem stambenog kredita sa vašeg računa, pravda u Poreskoj upravi ugovorom o jemstvu ili preuzimanjem potraživanja. Za nevedeno, potrebna je i saglasnost prodavca/investitora. Dakle, moguće je da suprug bude kupac (i da se upisujete kao zajednička supružnička svojina u 1/1 dela u Katastru), da suprug izvrši povrat PDV-a od 40m2 kao „kupac prve nekretnine“, ali se mora utvrditi sa investitorom da slučajno nema problem oko knjigovodstvenih knjiženja uplata različitih uplatilaca a sve radi izdavanja fiskalnih računa (koje morate priložiti u Poresku upravu).
Postovani,
Zelim da kupim stan u jednoj od zgrada Beograda na vodi.
Zgrada jos nije zavrsena. „Vlasnik“ stana jos nije isplatio stan, odnosno perostali deo, Beogradu na vodi. Platio je jedan deo a drugi bi trebalo ja da platim i da prethodno platim „vlasniku“ deo koji je on platio BW.
Da li je moguce kupiti stan od nekoga ko nije isplatio stan, pa samim tim nije ni postao vlasnik stana?
Koja bi bila legalna procedura?
S postovanjem,
Smiljka
Poštovana Smiljka,
Moguće je realizovati ovakvu kupoprodaju i to tako što se može raskinuti ugovor između BW i vašeg prodavca, da se njemu vrati njegov, do tada uplaćeni novac, a da vi onda sa BW zaključite novi ugovor o kupoprodaji. Međutim, ukoliko stranke nisu za takvu opciju, a da biste vi bili sigurni kao novi kupac, vaš prodavac mora imati bezuslovnu saglasnost /clausula intabulandi/ za upis njegovog vlasništva u Katastru (koju izdaje investitor BW konačnim kupoprodajnim ugovorom a po prijemu celokupne kupoprodajne cene). Dakle, jako je bitno uvezati „tajming“ isplate novca vašem prodavcu kao i vašeg prodavca njegovom prodavcu BW, te zaključivanje kupoprodajnih ugovora „jedan za drugim“.
Poštovanje.
Mogu li ja umesto majke da podignem novac u postanskoj stedionici sa svim dkumentima veznim za racun,jer ona nije u mogucnosti da ode do banke?
Poštovani, predmetno pitanje morate uputiti imenovanoj banci, uz prikaz dokumentacije kojom raspolažete.
Poštovani,
Kupila sam pre godinu i po stan na Altini-Zemun.Stan je u procesu legalizacije,zbog čega je prodavac tvrdio da ne možemo kod notara da overimo,tako da na tom ugovoru stoje potpisi prodavac i mene kao kupca,kao i dva svedoka.Da li ipak postoji nekakva mogućnost da mi taj ugovor overimo kod notara i da ja na neki način ipak dobijem neku pravnu sigurnost?Prodavac je stanove dobio kao kompenzaciju za svoje radove,zašta i postoji ugovor sa investitorima koji je overen kod notara.Hvala unapred na odgovoru.
Srdačno,
Delibašić Marija
Poštovana Marija,
Obzirom da je vaš prodavac overio ugovor o kupoprodaji sa investitorom kod javnog beležnika (a ni tad nije bila legalna nekretnina), ne vidim nikakvu prepreku da i Vi kao novi kupac overite ugovor sa prodavcem. Ukoliko je neka nekretnina u procesu legalizacije, ne znači da se ne može overiti ugovor za istu ili da ista uopšte ne može biti predmet prometa. Zavisi da li je i ako jeste, kako predmetna nekretnina upisana u Katastru, da li je upisana bez građevinske dozvole ili samo bez upotrebne dozvole, šta sve posedujete od dokumentacije i slično. Predlog je da se sa kompletnom dokumentacijom obratite advokatu a sve radi zaštite vaših interesa.
Poštovani,
Da li mogu da podignem stambeni kredit, to je pola sume za novu nekretninu, a drugu polovinu dajem u kesu? Da li mogu da tu nekretninu prijavim na majku? Ona nema ništa na njeno ime. Da bi dobili povraćaj pdv.
Hvala unapred
Poštovani Saša,
moguće je da nosilac stambenog kredita bude jedno lice a da kupac bude drugo. Naime, poslovna banka će sagledati kreditnu sposobnost nosioca kredita, kao i da li su ta dva lica (kupac i nosilac kredita) u srodstvu i drugo. Vrlo je verovatno da će kupac, koji nije nosilac kredita, biti i jemac – kao dodatno obezbeđenje banke. U bankama se razlikuju naznačene procedure i obezbeđenja, ali je svakako moguće sprovesti takvu kupoprodaju.
Poštovani, zanima me da li banka može da potražuje dug od naslednika koji je testamentom nasledio kuću? Nije mu ostavljen dug da otplaćuje, a nisu ni u krvnom srodstvu. Pri tom osoba koja je nasledila kuću je ometeno lice i korisnik tuđe nege i pomoći.Hvala unapred. Merima
Poštovana Merima,
zaostavštinu čine sva nasleđivanju podobna prava koja su ostaviocu pripadala u trenutku smrti. Mađutim, naslednik odgovara za ostaviočeve dugove do visine vrednosti nasleđene imovine. Za više detalja, obratite se advokatu.
Stan koji bih htela kupiti uknjižen je kao garaža. Kakvi problemi mogu nastati takvom kupovinom, postoji li mogućnost da se to s vremenom uknjiži kao stan, i koliki je porez na prenos apsolutnih prava za takvu kupovinu?
Poštovana Milice,
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% i ono je regulisano Zakonom o porezima na imovinu (bez obzira da li je u pitanju nekretnina: kuća, stan, garaža, zemljište..). Moguće je izvršiti prenamenu prostora, ali za to moraju biti isupunjeni Zakonom propisani uslovi. Neophodno je uraditi idejno rešenje (od strane projektanta). Ovlašćeni projektant će tokom daljeg postupka u vaše ime podnositi zahteve nadležnim organima lokalne samouprave. Zatim, organ lokalne samouprave izdaje lokacijske uslove, a u istim su sadržani urbanistički uslovi, tehnički uslovi, drugi uslovi i podaci potrebni za izradu Idejnog projekta, Projekta za građevinsku dozvolu ili Projekta za izvođenje. Postoje još određeni uslovi koji moraju biti ispunjeni (rešenje o odobrenju za izvođenje radova), te s toga, pre kupovine, proverite da li je moguće izvršiti prenamenu prostora i koliko vas troškova ukupno očekuje.
Postovani G-dine Krunic,
U procesu sam kupovine stana u Srbiji. Stan je uknjižen i sve je u redu što se papira tiče.
Vlasnik želi uplatu u kešu a ne preko računa. Da li je tako nešto moguće ili je uplata moguća samo preko računa? Pošto imam dvojno državljanstvo moja sredstava se nalaze u inostranstvu. Interesuje me da li mogu da izvršim uplatu iz inostranstva na račun prodavca u Srbiji a na bazi kuporpodajnog ugovora?
Ukoliko uplata iz inostranstva nije moguća ,molio bih za savet kako da se uplata izvrši.
Hvala vam
Poštovani Zorane,
Lice koje se bavi prodajom nepokretnosti u Republici Srbiji, ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 10.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Predmetno je regulisano Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma. Međutim, u praksi se dešava da se isplata vrši u kešu, pogotovo ako kupac ima poreklo/osnov sticanja tog novca. U Vašem slučaju, isplatu je moguće izvršiti i sa deviznog računa (iz inostranstva) a na devizni račun prodavca u Republici Srbiji (potrebno je da banci u inostranstvu dostavite overeni kupoprodajni ugovor – preveden i na jezik te države, a po osnovu koga bi se izvršio transfer novca, s tim da je važno u ugovor upisati tačne detalje oko: brojeva deviznih računa, IBAN, SWIFT, naziv banke i drugo).
Poštovani, da li može punomoć za stan u Srbiji da se overi u inostranstvu (Rumunija)?
Poštovana,
punomoćje za promet nepokretnosti se može overiti u inostranstvu (u Rumuniji) i to u srpskoj Ambasadi/konzulatu. Međutim, ukoliko to izdavaocu punomoćja nije praktično, tada se može overiti i kod notara u Rumuniji (prevedeno na jezik te države). Između Srbije i Rumunije na snazi je bilateralni Ugovor o pravnoj pomoći iz 1960. g. i Dodatni protokol uz ovaj Ugovor iz 1972. g. Postojanje ovog Ugovora kojim se javne isprave izdate u jednoj od država potpisnica, u cilju upotrebe u drugoj državi potpisnici, oslobađaju bilo kakve legalizacije, isključuje primenu propisa koji regulišu diplomatsko-konzularnu legalizaciju i potrebu „Apostille“ potvrde, po Haškoj konvenciji. To praktično znači da se javne isprave koje su izdate u jednoj od država potpisnica, ukoliko su snabdevene potpisom i pečatom nadležnog organa, mogu bez overavanja ili legalizacije upotrebiti pred organima druge države potpisnice, samo uz prevod ovlašćenog sudskog tumača jedne od dveju država. Ovo se odnosi i na privatne isprave i prepise javnih i privatnih isprava overene od strane nadležnog organa ili službenog lica.
Poštovani,
Kupac stana je po ugovoru imao da isplati ugovorenu cenu u tri rate. Dve je uredno platio a treću nije i nije u mogućnosti da otplati. Ugovorom je predviđeno da nakon isplate ukupne ugovorene sume stiče pravo svojine i raspolaganja nekretninom. Da li kupac ima bilo kakvo pravo povraćaja novca ili sticanja udela u svojini stana? Ugovorom nije definisana odustanica.
Poštovani,
Bez uvida u dokumentaciju, ne može se dati konkretan odgovor. Međutim, Zakon o obligacionim odnosima propisuje da u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili raskinuti ugovor prostom izjavom, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Ukoliko je ispunjenje o roku bitni sastojak ugovora, tada pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. Ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla. Kad ispunjenje obaveze u određenom roku nije bitni sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i posle isteka roka ispuni svoju obavezu, a poverilac da zahteva njeno ispunjenje. Ali, ako poverilac želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primeren naknadni rok za ispunjenje. Ako dužnik ne ispuni obavezu u naknadnom roku, nastupaju iste posledice kao i u slučaju kad je rok bitni sastojak ugovora. Predlažem da se obratite advokatu radi više detalja, jer se pre svega mora izvršiti uvid u ugovor koji imate sa kupcem.
Posle ostavinske rasprave postao sam suvlasnik stana 1/2 zajedno sa sestrom koja isto ima udeo 1/2. Sestra ne želi da prodamo stan, ja želim. Kako da ostvarim svoje pravo?
Poštovani Stevo,
Ukoliko sestra ne želi da otkupi Vaš udeo na nepokretnosti, a ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine (nije ekonomski isplativa ili npr. nema dva ulaza, dva sanitarna čvora) onda jedino preostaje kao opcija, da se pokrene postupak javne prodaje nepokretnosti (civilna deoba), nakon što je sud utvrdio u vanparničnom postupku da fizička deoba nije moguća. Međutim, u tom slučaju, morate voditi računa da se putem javne prodaje može prodati nekretnina znatno ispod tržišne vrednosti nepokretnosti, a shodno Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (prva javna prodaja je 70% od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti).
Postovani,
Sestra i ja smo nasledile kuću od pokojnog oca. Da li prodajom iste pa kupovinom novog stana u novoj gradnji imamo pravo na oslobađanje nekog poreza ili povracaj pdv-a? To je jedina nekretnina koju posedujemo i prva kupovina novog stana.
Poštovana Ljiljana,
Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan. Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV ako od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stiče prvi stan, nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike, te ako je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca. Predmetna materija je regulisana Zakonom o porezu na dodatu vrednosti. Dakle, obzirom da već imate nepokretnost na svom imenu (u susvojini), ni Vi ni sestra nemate više prava da se oslobodite poreza pri kupovini nepokretnosti.
Poštovani,
Polovinom februara treba da kupim „stari“ stan. Tada dospeva i prva rata poreza na imovinu.
Da li prethodni vlasnik treba da uplati 1/2 te rate jer je bio vlasnik 1/2 perioda za koji se plaća rata (januar-mart) ili da uplati dospelu ratu u celosti, a ja kao novi vlasnik da nastavim plaćanje po rešenju tj. od aprila?
Pored toga, zamolio bih Vas za odgovor na pitanje: da li posedovanje drugog stana utiče na poresko umanjenje ukoliko su svi ostali uslovi ispunjeni?
Poštovani Jovo,
Zaključenjem i overom kupoprodajnog ugovora, podnose se od strane javnog beležnika poreske prijave za porez na imovinu, a po osnovu tog ugovora, razrezuje se porez na prodavca – starog vlasnika do dana overe ugovora, a od tog dana, pa do kraja godine, na novog vlasnika, tj. kupca. Samim tim, od poreske uprave biste trebali dobiti nova rešenja sa stanjem kako sam objasnio a onda po njima vršite plaćanja. Umanjenje poreske obaveze za 50% godišnje postoji za nekretninu koje ste vlasnik a i prijavljeni ste sa prebivališnom adresom (dakle, možete imati više nekretnina, ali se umanjenje godišnjeg poreza na imovinu odnosi samo na onu nekretninu na koju ste prijavljeni svojom prebivališnom adresom u ličnoj karti).
Da li je ugovor o imovini koja je zakonski prevedena 2011. po ugovoru o podeli imovine pri brakorazvodnoj parnici sada ništavan? Hvala
Poštovana Zorice,
U slučaju brakorazvodne parnice te rešavanja imovinsko-pravnih odnosa između supružnika, sporazum o istom ili sudska presuda nemaju vremenski ograničeno trajanje, jer se po njima već postupilo i sproveo se prepis imovine (uknjižba vlasništva). Oko tih odnosa, ponovo se, zakonski, ne može postaviti pitanje pred sudom, jer jednom presuđena stvar ne može ponovo biti predmet sudskog postupka/spora niti se ono može smatrati ništavim aktom. Naravno, postoji mogućnost otuđenja tih nepokretnosti ali to je već volja tog lica koji želi da proda nekretninu, kao već upisanog vlasnika u Katastru.
Poštovani,
Želeo bih da podignem stambeni kredit i otkupim stan od majke i tetke (koji im je pripao posle smrti roditelja). Rečeno mi je u banci da to nije moguće i da bi trebalo da se stan 50% dela koja pripada majci prepiše meni/pokloni kako bih ja kao vlasnik 50% stana mogao podići kredit da isplatim tetku. Da li je to stvarno moguće i postoji li neka bolja opcija?
Poštovani Stefane,
Poslovne banke obično ne dozvoljavaju da se stambeni krediti podižu radi kupovine nepokretnosti kada se ista kupuje od roditelja ili prvog naslednog reda (npr. supružnika). U konkretnoj situaciji, jeste isplativije da Vam majka putem ugovora o poklonu prepiše svoju polovinu stana (ne plaćate porez na poklon, jer se poklanja u prvom naslednom redu a i overa kod notara Vam je 50% umanjena), a da onda putem stambenog kredita isplatite drugog suvlasnika – tetku. Budite spremni da će banka želeti da stavi zalogu/hipoteku na celu nekretninu, a ne samo na polovinu koju kupujete.
Poštovani, interesuje me koja je procedura za prepis stana kada vlasnik živi u inostranstvu, a stan je ovde u Srbiji. Vlasnik živi u Australiji i treba da na mene prepiše stan koji živim ovde. Da li treba da prepis bude kao poklon i šta treba sve da se uradi da bi se to rešilo? Hvala vam
Poštovani Ljubo,
Ugovorom o poklonu se može prepisati stan na Vas, ali se to može uraditi i drugim pravnim poslovima – samo je bitan motiv obe ugovorne strane (ako isplaćujete cenu, onda kupujete, a to onda znači da se radi kupoprodajni ugovor itd.). Vlasnik koji živi u Australiji, može po osnovu punomoćja, koje bi tamo i overio u propisanoj formi, opunomoćio punoletno, poslovno sposobno lice u Republici Srbiji, da u njegovo ime i za njegov račun može da pokloni ili proda njegovu nepokretnost. Sa originalom specijalnog punomoćja, ličnim kartama potpisnika ugovora, obratite se javnom beležniku radi zakazivanja termina overe ugovora. Predlog je da se od strane advokata sačini specijalno punomoćje i da se isto pošalje u Australiju, te da se nakon prijema originala overenog punomoćja, od strane advokata sačini i odgovarajući ugovor.
Poštovani,
Kratko.
Nakon smrti majke brat i ja nasledili smo po zakonu stan koji je, eto nažalost, prodat posle dve godine.
Još uvek nije potpisan konačan ugovor. Čekamo kupca da prebaci sredstva u utorak.
Kupac ima Devizni u Rajfajzen banci. Juče je moj brat otvorio JEDAN devizni na molbu Agencije i kupca u istoj banci kako ne bi plaćao proviziju dva puta. Eto kratak uvod.
Pitanje: Da li postoji zakon koji štiti moja sredstva na zajedničkom računu, odnosno da se moja sredstva ne mogu koristitii?
Naravno ukoliko imate neki savet..
Hvala.
S poštovanjem,
Zoran
NoviSad
Poštovani Zorane,
Ukoliko nemate poverenje u to da će se Vaš deo sredstava sačuvati na bratovom računu ili da Vam se u jednom momentu sredstva neće isplatiti, svakako imate pravo da insistirate da se vama, vaš deo kupoprodajne cene, isplati na devizni račun koji biste i vi otvorili u imenovanoj banci ili koji već imate u nekoj drugoj banci. Smatram da iznos provizije prema banci, pa čak i da ga Vi platite ili makar podelite sa kupcem, nije vredan kasnijeg problema oko preuzimanja vašeg dela novca sa tuđeg računa. Sve napomenuto je stvar dogovora, koji se može ali i ne mora tako realizovati.
Poštovani,
Suvlasnik sam 1/2 nekretnine koja je predmet civilne deobe i koju želim da otkupim. Interesuje me da li ću u tom slučaju sudu morati da uplatim samo sredstva za deo koji nije u mom vlasništvu ili celokupan iznos?
Srdačno,
Jelena Vukoičić
Poštovana Jelena,
Predmetna materija je regulisana Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, te kada je nepokretnost u susvojini, u rešenju o izvršenju određuje se izvršenje na suvlasničkom delu izvršnog dužnika. Rešenjem o izvršenju može se, uz saglasnost svih suvlasnika, odrediti da se cela nepokretnost proda drugom licu ili nekom suvlasniku. U tom slučaju ostali suvlasnici namiruju se iz prodajne cene pre troškova izvršnog postupka, srazmerno visini suvlasničkog dela. Time se ne dira u pravo preče kupovine suvlasnika. Dakle, plaća se cena samo suvlasničkog udela, koji je prethodno procenjen na osnovu pismenog obaveštenja o ceni koju dobije javni izvršitelj od odgovarajućih organizacija, institucija ili pravnih i fizičkih lica odgovarajuće struke.
U NATO bombardovanju srušene su kuće i napravljena zgrada, tu sam dobio stan umesto srušene kuće. Još uvek u katastru stoji stara kuća a ja nisam sa stanom uknjižen i ako prodam stan ništa ne mogu da prebacim na njega jer beležnik samo overava ugovor uknjiženog stana. Kako to da rešim?
Poštovani Milorade,
Javni beležnik može overiti kupoprodajni ugovor i ukoliko nepokretnost nije uknjižena u Katastru (npr. stan u izgradnji) i to se radi po osnovu vanknjižne svojine. Bitno je da imate redosled svih ugovora u originalu (pravni kontinuitet) od prvog kupca stana, pa do vašeg prodavca, a po osnovu kojih javni beležnik može overiti i ugovor kojim vi prodajete predmetnu nepokretnosti. U svakom ugovoru, mora da postoji jasno i nedvosmisleno izdata tzv. clausula intabulandi, odnosno – uknjižbena dozvola, kao i dokaz da je uredno, po svim ugovorima, isplaćena kupoprodajna cena (odnosno, da ne postoje određena potraživanja nekih od ranijih prodavaca).
Poštovani,
brat je dobio stan na poklon od majke i po njenoj smrti stičem pravo nasleđivanja nužnog dela, samim tim i dela poklona. Brat želi da proda nekretninu za života majke, koja je inace u katastru uknjižena na njegovo ime. Ja nemam nista protiv da on proda stan ali s druge strane ne želim da se odreknem zakonskog nužnog dela, koji mi pripada po majčinoj smrti. Da li brat moze da proda nekretninu, da li bi to pravilo smetnje budućem kupcu/novom vlasniku nekretnine i na koji nacin bi mogla situacija da se reši?
Unapred zahvalna!
Poštovana Sanja,
Ukoliko je brat uknjižen u Katastru kao vlasnik, on nema ograničenja u vezi sa daljom prodajom nepokretnosti, ali će javni beležnik biti u obavezi da obavesti kupca da je nekretnina stečena od strane prodavca putem poklona, te će sugerisati na eventualno postojanje nužnog dela. Ukoliko nužni naslednik, koji smatra da mu je povređen nužni deo ništa ne preduzme, onda ni kupac neće imati nikakvih problema. Međutim, ako se postavi pitanje pred sudom u vezi povrede nužnog dela, rok u kome se može zahtevati – ukoliko se nužni deo isplaćuje kao novčana protivvrednost – 3 godine od ostaviočeve smrti (ukoliko je povređen poklonom).