Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.894 Odgovor
Koja je procedura kad se prodaje stan.
Sta ja trebam kao prodavac da obavim.koje su to institucije?
Hvala!
Poštovana Dragice,
U momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora, zatražite od javnog beležnika da on popuni i dostavi nadležnim poreskim upravama (on-line) sve poreske prijave, odnosno prijave za porez na prenos apsolutnih prava kao i za porez na imovinu. Takođe, obratite pažnju da kupac, nakon overe kupoprodajnog ugovora, kod svih javnih preduzeća promeni korisničke usluge na svoje ime (struja, voda sa komunalijama, grejanje i drugo). Van naznačenog, nemate obavezu obilaska bilo kojih institucija.
poštovani Brane, Koliki je procenat na kapitalnu dobit i u kojim slučajevima se isti ne naplačuje ? -pretpostavljam od prodavca-
Poštovani Zlatko,
Utvrđivanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka vrši se u skladu sa odredbama člana 72. i člana 80. Zakona o porezu na dohodak građana. Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15% na razliku između prodajne i nabavne cene ostvarene prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje i ne oporezuje kod prenosa prava ako su stečena nasleđem, ako se prenos vrši između bračnih drugova i kod prvog naslednog reda, kao i svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.
Takođe, obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Zakonski, porez plaća prodavac osim ako ugovorom (saglasnošću volja kupca i prodavca) ne bude drugačije ugovoreno.
Ako vikendica nije uknizena, moze da se prenese?
Poštovani Dragane,
Moguće je i kupiti i prodati neuknjiženu nekretninu. Međutim, pre toga se mora utvrditi da li je za nekretninu izdata građevinska i/ili upotrebna dozvola (a nisu upisane/sprovedene u Katastru), da li je zemljište u privatnoj svojini prodavca ili je sa pravom korišćenja a parcela/zemljište se vodi na Republiku Srbiju itd. Konkretniji odgovor zahteva uvid u prodavčevu dokumentaciju.
Postovanje ako je nasledjeno 15m² kuce, da li taj kupac i dalje ima pravo da kupi svoju prvu nekretninu i da dobije povrat pdv, ako ne da li prepisom tih 15m² moze? Hvala
Poštovana Aleks,
Nemate pravo na povrat PDV-a. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. U praksi, dovoljno je da imate i tih 15m2 stambenog prostora, smatra se da imate nekretninu u svom vlasništvu. Ukoliko se i pokloni tih 15m2, imali ste nekretninu u svom vlasništvu.
Postovani,nasledila sam 1/2 stana na ostavinskoj raspravi 10.05.2006. Kupila bih novi stan, jer cu prodati svoju polovinu nasledjenog roditeljskog stana. Imam li pravo kod novog stana da dobijem povracaj PDV-a ? Hvala.
Poštovana Nina,
Nemate pravo na povrat PDV-a. Pravo na refundaciju PDV-a ostvaruje poreski obveznik koji u periodu od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije;
Postovani, interesuje me da li u ugovoru mogu da stoje kao kupci stana oba supruznika, jer jedan da bi oslobodio se poreza na Kapitalnu dobit a drugi uzima kredit do dopune kupoprodajne cene ?
Da li se tada ostvaruje oslobadjanje Kapitalne dobiti uz prilozen Ugovor o kupoprodaji?
Poštovana Tijana,
U kupoprodajnom ugovoru mogu da stoje supružnici kao kupci, međutim za oslobađanje od kapitalne dobiti postoje različiti uslovi koji moraju biti ispunjeni, a koji su propisani Zakonom o porezu na dohodak građana i zato potražite konkretniju pomoć advokata. Nosilac kredita kod poslovne banke može biti samo jedan od kupaca.
deobom privatne kuće meni je u isključivo vlasništvo pripao stan i podrumske prostorije. stan sam prodao a podrum sam predao za legalizaciju jer je pre više od 20 god.pretvoren u stan i kao takav ga i koristim. ostali vlasnici se protive mojoj legalizaciji iako od njih imam overene saglasnosti za legalizaciju istog. smatraju da im podrumske prostorije pripadaju po osnovi što su kupili stanove i da im uz stanove pripadaju podrumske prostorije iako ne stoji u ugovoru da su ih kupili i iako su mi dali overene saglasnosti da ih mogu legalizovati.
Poštovani Vladane,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Postovani Brane Krunic,
Sestra je kupila stan za gotovinu, sve je na njeno ime sem struje koju placa na ime suvlasnika koji je gradio tu zgradu.Ne moze u katastru da upise svoje ime na stan, zato sto zgrada nije primljena ili odobrena.Taj koji je gradio zgradu izbjegava svaki dogovor. Mnogi su uspjeli da uknjize stanove u toj zgradi na svoje ime jer su uzimali kredit preko banke i banka im je omogucila to. Ona u svom stanu stanuje godinama, ali ne vodi se u katastru na njoj, sta da radi? Porez na stan uredno placa kao i sve ostale obaveze.
Poštovana Nado,
Iz Vašeg pitanja deluje da se slučaj mora rešiti putem tužbe radi utvrđenja prava svojine u sudskom parničnom postupku (ili tužbom radi sticanja prava svojine putem održaja ako je Vaša sestra overila kupoprodajni ugovor i isplatila celokupnu kupoprodajnu cenu). Porez svakako mora da plaća kao i sve režijske troškove, to nije povezano sa uknjižbom stana u nadležnom Katastru.
Poštovani,
želeo bih da kupim stan na Vračaru koji je oglašen na Vašem sajtu preko agencije, ali nije uknjižen.
Situacija je sledeća:
– zgrada ima građevinsku dozvolu i iz 2007.je zgrada
– zgrada nema upotrebnu dozvolu,jer nije plaćena taksa za građevinsko zemljište
– vlasnici parcele se tuže sa suinvestitorom koji je podigao zgradu i čija je obaveza u ugovoru bila da plati taksu za građevinsko zemljište
– zgrada je useljena (ima struju i drugo)
– notar hoće da overi kupoprodajni ugovor
– stan kupujem od (vanknjižnog) vlasnika koji je kupio stan u sivoj fazi od tog suinvestitora (taj stan je po ugovoru i pripadao suinvestitoru)
Obzirom da mi u agenciji ,,garantuju“ da nema opasnosti po mene (od duple prodaje, ili eventualnog nekog izvršnog postupka nad Stanom kasnije), advokati koje sam pitao kažu da je ta kupovina veoma rizična po mene.
Dakle, meni ne smeta da li je stan uknjižen, već da, u bilo kojoj varijanti,ne dođem u situaciju da mi neko oduzme taj stan (jer nisam upisan u katastru).
Da li bih od te situacije mogao da budem siguran?
Hvala.
Poštovani, odgovor na Vaše pitanje ipak ne može da se da bez uvida u dokumentaciju. Potražite konkretniju pomoć advokata
Da li pri kupovini moze da se napravi ugovor o parcijalnoj isplati ukupne cene ? Dakle, nesto kao dinamika isplate.
Koje su mere zastite da nece doci do povecanja cene, kada se vrsi prepis (da li recimo moze da se uradi prepis pola nekretnine ako je placeno pola?
Poštovani Milane,
Pri kupovini nepokretnosti može da se zaključi predugovor o kupoprodaji nepokretnosti kojim se jasno ugovara kupoprodajna cena, kao i dinamika isplate. Da bi takav predugovor proizvodio pravno dejstvo i uživao sudsku žaštitu (u slučaju da prodavac poveća kupoprodajnu cenu, odnosno odbije da pristupi zaključenju glavnog ugovora) mora biti overen u skladu sa zakonom, tj. solemnizovan od strane javnog beležnika. Može da se uradi kupoprodaja ½ nepokretnosti, ako je plaćena polovina kupoprodajne cene, ali za to nemate potrebu ukoliko zaključite predugovor na prethodno obrazložen način, a koji će sadržati sve elemente koje sadrži i glavni ugovor (predmet kupoprodaje; kupoprodajnu cenu – eventualno i kaparu, način i dinamiku plaćanja; uknjižbenu dozvolu, predaju poseda nepokretnosti i dr.).
Ima stan 75m2-3 soban- Janka Cemlika 20- 3 sprat- Nova detelinara- Ima kuhinja i plakara u hodniku, koliko kirija mogu da iznajmim?
Poštovana Stanislava,
Nismo nadležni da damo odgovor na vaše pitanje. Za konkretniji odgovor, moraćete da angažujte procenitelja vrednosti nepokretnosti ili neku od licenciranih Agencija za promet nekretnina.
Pozdrav, verenik i ja smo pronašli kucu. Imamo problem da je kuća ostavinskim postupkom dodeljena 4 vlasnika, plac se vodi kao voćnjak sa starim nacrtom starih kuća koje vise ne postoje bez novog nacrta sa novim kućama i objektima, bez legalizacije. Svi su saglasni sa prodajom ali je nama problem zbog kredita koja je procedura prebačeja plaća i kuće u građevinsko zemljište u na vlasnika 1/1 da bi smo mi mogli da legalizujemo i kupimo i koja je cena svega toga u pitanju je plac od 18ari a kuće i objekti oko 220kv.
Poštovana Andrijana,
Potražite konkretniju pomoć advokata. Potrebno je da se prvo uradi ozakonjenje/legalizacija nekretnine i dok se to ne uradi (na ime prodavaca) nećete moći ni da započnete postupak dobijanja stambenog kredita za kupovinu. Ne možete prvo kupiti nekretninu pa onda legalizovati (jer banka mora imati legalnu nekretninu u celosti kako bi se mogla opteretiti založnim pravom – hipotekom). Eventualno da hipoteku stavite na neku drugu nekretninu, a ovu kupite nelegalnu i kasnije je vi legalizujete (morate sve ove detalje proveriti i sa izabranom poslovnom bankom).
Molim da mi odgovorite. Ukoliko oglasim stan na prodaju samostalno kao vlasnik, bez posredovanja agencije, a agencija se javi jer ima kupca za kupovinu mog stana da li sam u obavezi da platim agenciji proviziju i ako je ja nisam angažovala. Hvala unapred.
Poštovana Biljana,
Posrednik (agencija) stiče pravo na posredničku naknadu ukoliko sa Vama zaključi ugovor o posredovanju u prometu, a koji se zaključuje u pisanom, odnosno elektronskom obliku. Ovim ugovorom se jasno preciziraju visina, način i rok plaćanja posredničke naknade. Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije dogovoreno da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.
Zdravo, drzavljanka sam R. Makedonije, zanima me koji su uslovi i da li mogu da kupim plac na zlatiboru, da sagradim ekolosku kucu i da izdajem ujedno, molim vas za vise informacija oko toga, hvala puno
Poštovana Marija,
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije. Dakle, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade). O uslovima uzajamnosti možete više pogledati na internet stranici Ministarstva pravde Republike Srbije – https://mpravde.gov.rs/ – sa kojim sve zemljama postoji uslov uzajamnosti i u kojim pravnim poslovima.
Poštovani,
da li je tačno da nekretnina koja nije legalizovana ne može da se prometuje, tj. da je ugovor overen kod notara ništavan?
Želim da kupim kuću koja nije legalizovana, i preuzela bih na sebe legalizaciju odmah potom. Da li je ikako izvodljiv prenos?
Možda ugovor o poklonu? (bojim se jedino toga što ga poklonodavac može poništiti u roku od 3 godine, koliko ja znam)
Molim posavetujte me kako da to izvedem, pošto prodavac nema novca za legalizaciju, a ja ne želim da mu dam novac za legalalizaciju a bez kupovine.
Poštovana Snežana,
Može se prometovati nelegalizovana nekretnina, odnosno prvo se mora utvrditi da li je objekat uknjižen u Katastru (a izgrađen je bez građevinske dozvole) ili nije, na koga se vodi zemljište/parcela i drugo (da li je vlasništvo na fizičkom licu – prodavcu u privatnoj svojini ili je sa pravom korišćenja, a svojina je javna – grada ili Republike Srbije ili..). Od navedenog, zavisi može li se overiti ugovor ili ne. Kupovina nelegalne nekretnine je moguća, a ne čini ugovor ništavim.
Da li je moguće prenameniti poslovni prostor u stambeni,Bulevar
Poštovana Milka,
Prenamene objekata su moguće.
Kupio sam komercijalni objekat tj. neki manji lokal sa vecim skladisnim prostorom odnosno magacinom od privatnog lica. Nakon par dana dobio sam poziv iz vojnog odseka da se javim kod njih u vezi te kupovine. Otisao sam uredno da vidim o cemu se radi i tada su mi saopstili da se objekat vodi po nekom ratnom rasporedu u vojnoj posti toj i toj i da vojska moze da raspolaze sa magacinom u slucaju ratnog stanja i da ce mi biti nadoknadjeno novcano vreme koriscenja objekta od strane vojske. To mi je prodavac precutio, posto sam pre toga angazovao advokata da mi proveri sve papire od objekta dali je sve legalno itd. Sve sam preveo na seba i u katastru se vodi na moje ime 1/1, to je u redu, nego se pitam dali se objekat moze skinuti sa te vojne poste odnosno sa tog vojnog rasporeda u slucaju ratne opasnosti jer i kad bih odlucio da sutra prodam taj objekat mozda bi ta obaveza odbila potencijalne kupce ili pak umanjila cenu. Hvala vam unapred
Poštovani Đuro,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Poštovani,
potreban mi je savet pa ću se potruditi da budem sto jasnija.
Naime, stan je kupljen tj kompenzovan (investitor je u zamenu za porodičnu kuću dao stan). Kupoprodajni ugovor datira iz 2008. godine, a zgrada je završena tek 2015. Želimo da prodamo stan ali ne znam da li ćemo morati platiti porez na kapitalnu dobit? Da li se gleda trenutak završetka izgradnje ili datum sklapanja kupoprodajnog ugovora ( što bi bilo logično).
Isto tako me zanima da li je nekretina koja je dobijena na poklon podložna prodaji bez poreza na kapitalnu dobit (tj da li treba da prodje 10 godina da bi se moglo prodati bez poreza na kapitalnu dobit).
Hvala
Poštovana Lana,
Porez na kapitalnu dobit se utvrđuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena, a to je nabavna cena nepokretnosti. Dakle, utvrđujete je na osnovu momenta zaključenja ugovora o kupovini/razmeni, a ne momentu završetka gradnje.
Ako je pravo obveznik stekao poklonom, nabavnom cenom smatra se cena po kojoj je poklonodavac, odnosno ostavilac stekao to pravo. Dakle, poklon podleže naznačenom porezu osim ako je obveznik izvršio prenos prava, koje je pre prenosa imao u svom vlasništvu, neprekidno najmanje 10 godina.
Poštovani Brane,
Možete li mi reći da li stambeni kredit može da se dobije za stan dupleks kod kog je donji nivo uknjižen, a gornji deo predat za legalizaciju?
Govorim o stambenom kreditu čija visina bi pokrivala samo deo vrednosti nekretnine. Npr. ceo stan vredi 100.000,00 Eur, od čega donji uknjiženi deo 70.000,00 Eur, a neko želi da podigne kredit u iznosu 40.-50.000,00 Eur.
Hvala puno.
Pozdrav,
Aleksandra
Poštovana Aleksandra,
Poslovne banke u najvećem broju slučajeva traže potpuno legalnu nekretninu kako bi se na istu mogla staviti hipoteka – založno pravo. Mišljenja sam da stan, dok ne bude u celosti uknjižen i dok sve ne bude sprovedeno u Katastru, nije podoban za uspostavljanje založnog prava, a samim tim i dobijanja kredita. Možete eventualno da stavite zalogu/hipoteku na neku drugu nekretninu (podobnu za banku), a da ovu polu/legalnu kupite.
Da li imam pravo na povracaj PDV-a ako sam nasledio porodicnu kucu, radi se o poklonu?
Poštovani Miloše,
Nemate pravo na povrat PDV-a s obzirom na to da ste već stekli nekretninu (nije od značaja način sticanja, već sama činjenica postojanja tog prava – vlasništva). Samo u slučaju da ste dobili na poklon zemlju ili objekat koji nije za stanovanje (npr. garaža) imali biste pravo na povrat PDV-a kao kupac prve nekretnine (stana).
Objekt je na osnovu privremene dozvole, pre dvadeset godina izgrađen na gradskom zemljištu.
Nije legalizovan ni uknjižen,
Da li je moguče da vlasništvo ili pravo korišćenja kupim ili prenesem dozvolu na sebe ?
Ako nije, da li je moguć neki drugi ugovor između prodavca i mene ?
Poštovani Mile,
Odgovor na Vaše pitanje se ne može dati bez detaljnijeg uvida u dokumentaciju koju posedujete. Potražite konkretniju pomoć advokata.
Da li mogu da kupim stan koji je uknjižen a bez upotrebne dozvole?
Unapred hvala.
Poštovana Ljiljana,
Takav stan možete kupiti (kao i npr. stan u izgradnji dok ne dobije upotrebnu dozvolu, odnosno dok se pre toga ne sprovede tehnički prijem objekta/zgrade).
Molim vas za odgovor – da li je kupac u obavezi da plati navedeni porez na prenos apsulutnih prava ako u ugovoru nije jasno navedeno da plaća kupac
Poštovani Filipe,
Porez na prenos apsolutnih prava je regulisan Zakonom o porezima na imovinu koji utvrđuje da se taj porez plaća od strane prodavca, odnosno prenosioca prava svojine. Međutim, ova obaveza se najčešće u praksi prenosi ugovorom na kupca, ali ako ugovorom nije tako saglasno dogovoreno među strankama (da ga plaća kupac), onda je to svakako prodavčeva obaveza.
Poštovani, ko sve može da napiše kupoprodajni ugovor i da li njega kupac ili prodavac mogu da sastave sami?
Poštovana Nina,
Kupoprodajni ugovor mogu sačiniti i same stranke (kupac i/ili prodavac) a javni beležnik ga samo overava. Međutim, s obzirom na mogućnost značajnih i bitnih detalja u vezi sa samom sadržinom ugovora, preporuka je da se obratite advokatu, kao jedinom stručnom licu za ove pravne poslove.
Opreza radi, postoje i forme kupoprodajnih ugovora koje isključivo sačinjava javni beležnik (u vidu javnobeležičkog zapisa) kada se npr. radi o licima sa ograničenom poslovnom sposobnošću (tada ga samo javni beležnik sačinjava i overava).
Da li mi možete reći koje su obavezne poreske prijave nakon kupoprodaje nepokretnosti?
Poštovani Petre,
Prilikom zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika, podnose se dva obrasca (za STICAOCA – kupca i OTUĐIOCA- prodavca nepokretnosti) a u tim obrascima su: POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA kao i prijava Lokalnoj poreskoj administraciji za POREZ NA IMOVINU. Nadalje, obavezujete se da samostalno, bez učešća javnog beležnika, u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda, podnesete nadležnoj Poreskoj upravi poresku prijavu za KAPITALNU DOBIT.