Beograd i Novi Sad su godinama unazad bili najtraženiji gradovi za investiranje u stanove i kuće. Međutim, tržište nekretnina u jugoistočnoj Srbiji se sve više budi. Smederevo, Bor, Zaječar ili Vranje dolaze u fokus kupaca i investitora koji traže povoljnije, ali perspektivne opcije.
Iako Jugoistočna Srbija učestvuje sa manje od 10% u ukupnom prometu nekretnina u Srbiji i sa oko 15% u građevinskoj aktivnosti, poslednjih godina beleži ubrzan rast. To ukazuje na brojne potencijale, ali i izazove.
Najveći rast prodaje stanova u jugoistočnoj Srbiji
Prema (RGZ)-a u prvom tromesečju ove godine svi regioni su zabeležili godišnji rast u broju prodaja i vrednosti prometa na tržištu stanova.
Najveći rast prodaje stanova od 41,4% ostvarilo je tržište nekretnina u jugoistočnoj Srbiji. Reć je o rastu vrednosti prometa od 87,8% u prvom kvartalu 2025. godine. U odnosu na prvi kvartal 2024. godine, cene su u regionu Južne i Istočne Srbije porasle su za 6,14%.
U Boru je ponuda novogradnje slaba ali su prema podacima RGZ, cene stanova u starim zgradama u 2024. skočile za čak 38 odsto. To predstavlja ubedljivo najveći rast u odnosu na sve ostale gradove u Srbiji. U vrhu po rastu cena kvadrata je i Zaječar, gde se beleži povećanje od 28 odsto.
Rast cena kvadrata u Boru
Ovako visoke stope rasta uglavnom su posledica niske osnovice. Tržište je i dalje manje razvijeno, pa i relativno male apsolutne promene rezultiraju visokim procentima.
Prosečna cena oglašenih stanova na 4zida.rs u Zaječaru je oko 1.200 evra dok je na osnovu 23 oglasa za prodaju kuća, prosečna cena kvadrata 590 evra. U Boru se cene kuća kreću od 1.000 do 1.300 evra po kvadratu. Ovaj rast cena u Boru prati investicioni zamah i otvaranje novih radnih mesta.
U Smederevskoj Palanci za prodaju kuća ima 39 oglasa, sa cenama od oko 320 do 1.000 evra po kvadratu. U Smederevu je prosečna cena kuća po kvadratu 740 evra. Stanovi imaju prosečnu cenu od 1.400 evra.
Niš, kao najveći centar juga Srbije, beleži cene stanova od oko 1.760 evra. Broj prodatih novih stanova porastao je čak za 60% u prvoj polovini prošle godine.
Za jedan stan u Beogradu, dva u Smederevu
Uporedna analiza cena kvadrata daje zanimljive podatke, za one koji žele da investiraju u nekretnine. U Beogradu se trenutno stan od 50 kvadrata u proseku može kupiti za oko 130.000 evra, odnosno za kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2.630 evra. U Novom Sadu je prosečna cena oko 2.320 evra, pa 50 kvadrata košta oko 116.000 evra. Računica za manje gradove je daleko povoljnija.
U Smederevu se, na primer, stan iste kvadrature može kupiti upola te cene. Za taj iznos se mogu kupiti čak dva stana. U ovom gradu na Dunavu, koji je od prestonice udaljen oko 65 kilometara, kvadrat košta 1.355 evra. Stan prosečne kvadrature od oko 50 evra može da se kupi za 67.750 evra. Investicija u stan od 50 kvadrata u Smederevu je skoro dvostruko povoljnija nego u Beogradu. U odnosu na Novi Sad razlika iznosi gotovo 50.000 evra.
„Niš ostaje najpovoljnija opcija među većim gradovima, dok manji gradovi poput Zaječara nude još niže ulazne troškove. U Vranju se kvadrat može pronaći i za manje od 800 evra, a najskuplji košta oko 1.300 evra. U Leskovcu je prosečna cena oglašenih stanova na 4zida oko 1.150 evra“, kaže Aleksandra Mihajlović.
Šta utiče na tržište nekretnina u manjim gradovima?
Ekonomska situacija, demografija, stanje infrastrukture, kao i starost nekretnina ključni su faktori koji oblikuju tržište nekretnina u manjim gradovima.
Niže prosečne plate i slabija ekonomska aktivnost smanjuju kupovnu moć, ali i omogućavaju povoljnije cene kvadrata. Odliv stanovništva prema većim centrima ograničava lokalnu potražnju, ali otvara prostor za investitore koji ciljaju tržište izdavanja. Gradovi sa boljom infrastrukturom, poput Niša i Bora, beleže brži rast cena i interesovanja. U manjim gradovima često dominiraju stariji objekti koji zahtevaju renoviranje, što za investitore može biti prilika za preprodaju po višim cenama.
Da li vredi ulagati u tržište nekretnina u jugoistočnoj Srbiji?
Iako jugoistočna Srbija još nema razvijenost tržišta kakvu ima Beograd, dinamika rasta prometa i cena ukazuje na potencijal. Za investitore koji traže niže ulazne troškove, veću fleksibilnost i mogućnost dobrog prinosa, ovaj region nudi brojne opcije.
Stručnjaci smatraju da, sa nižim cenama od onih u prestonici i uz stabilan rast potražnje i infrastrukturne projekte tržište nekretnina u jugoistočnoj Srbiji postaje prostor koji više ne treba posmatrati samo kao „pristupačnu alternativu“, već kao strateški pametan izbor.